唐山金茂鳳凰新城地塊投標(biāo)規(guī)劃建筑方案設(shè)計(jì)文本

唐山金茂A-01\A-02\A-03\A-04\A-05地PLANNING

&

ARCHITECTURE

&

LANDSCAPE

CONNECTING

CITYCONTENTS

目錄PRELIMINARY

ANALYSISPLANNING

STRATEGYPLANNING

DESIGN1.前期分析2.規(guī)劃策略3.規(guī)劃設(shè)計(jì)4.產(chǎn)品設(shè)計(jì)PRODUCTDESIGNFACADE

MONOGRAPHTECHNICALDRAWINGS5.立面設(shè)計(jì)6.技術(shù)圖紙PART1前期分析PRELIMINARY

ANALYSIS唐山市，簡(jiǎn)稱(chēng)“唐”，河北省地級(jí)市，位于河北省東部、華北平原東北部，南臨渤海，北依燕山，毗鄰京津，地處華北與東北通道的咽喉要地。唐山是京津唐工業(yè)基地中心城市、首都經(jīng)濟(jì)圈東北部副中心城市。北京東拓河北省唐山市路北區(qū)唐山首都經(jīng)濟(jì)圈是我國(guó)目前最重視的規(guī)劃項(xiàng)目，首都圈包括北京市、天津市、河北省，該區(qū)是中國(guó)的政治、文化中心和近代中國(guó)經(jīng)濟(jì)中心之一。天津首都經(jīng)濟(jì)圈渤海唐山與北京、天津毗鄰，位于首都經(jīng)濟(jì)圈，發(fā)展?jié)摿薮?。唐山北站唐山三女河機(jī)場(chǎng)市中心市政府唐山站項(xiàng)目位于路北區(qū)，地處唐山市西南側(cè)，距離市中心有一定距離。高新區(qū)SITE青龍湖公園項(xiàng)目位于上位規(guī)劃的火車(chē)站商圈片區(qū)，是唐山市的老城區(qū)，同時(shí)也是唐山城市的交通樞紐、西部門(mén)戶及西部生態(tài)居住區(qū)域，未來(lái)京唐城際鐵路開(kāi)通后，將融入首都半小時(shí)通勤圈，是唐山市下一步重點(diǎn)的發(fā)展方向之一。規(guī)劃綠帶鳳凰新城SITE鐵路火車(chē)站商圈萬(wàn)達(dá)商圈南湖板塊上位規(guī)劃未來(lái)周邊多為商業(yè)、居住用地，遠(yuǎn)期規(guī)劃較好。朝陽(yáng)西道朝陽(yáng)西道SITE長(zhǎng)虹西道鐵路項(xiàng)目周邊各級(jí)城市道路體系較為完整，交通便捷。青龍湖公園市中心醫(yī)院檢察院人民法院第五十三中學(xué)人SITE5km中醫(yī)院新院區(qū)公安局特警支隊(duì)君瑞聯(lián)合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)第一駿安實(shí)驗(yàn)小學(xué)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校劉火新莊小學(xué)勒泰城教育醫(yī)療政府景觀商場(chǎng)唐山站工人醫(yī)院西院基地周邊現(xiàn)狀配套不完善，對(duì)東側(cè)市區(qū)依耐性較大，但遠(yuǎn)期規(guī)劃配套較完善。萬(wàn)科未來(lái)城國(guó)茂府中海九樾熙湖·九里SITE5km唐城·壹零壹云璽首府駿安保障房劉火新莊居民區(qū)本案周邊樓盤(pán)以安置房為主，商品房樓盤(pán)多分布在東側(cè)城區(qū)園區(qū)工廠12朝陽(yáng)西道SITE竹國(guó)家礦山應(yīng)急救援中心唐豐北路安北路規(guī)劃道路V農(nóng)田水產(chǎn)市場(chǎng)3長(zhǎng)虹西道已建小區(qū)項(xiàng)目西側(cè)為基本農(nóng)田，南側(cè)為水產(chǎn)市場(chǎng)和已建社區(qū)，北側(cè)現(xiàn)狀為已建設(shè)的產(chǎn)業(yè)用地地塊總結(jié)?

地段

——

所處地塊為規(guī)劃火車(chē)站商圈片區(qū)，為唐?

環(huán)境

——

地塊周邊景觀匱乏，且南側(cè)為水產(chǎn)市場(chǎng)?

交通

——

地塊周邊道路體系較完整，且臨近唐山?

配套

——

商業(yè)配套相對(duì)匱乏，對(duì)東側(cè)城區(qū)依賴(lài)較唐山中心區(qū)發(fā)展新高地和新動(dòng)能引擎，發(fā)展?jié)摿薮笃焚|(zhì)改善、品牌追隨型客戶產(chǎn)品力自然資源配套設(shè)施產(chǎn)品力教育資源配套設(shè)施板塊認(rèn)同社區(qū)環(huán)境生?

客戶年齡以30-40歲的大三口之家、四口之家為主，需求功能改善、學(xué)區(qū)功能；?

50歲左右的客戶為父母和孩子買(mǎi)婚房或分巢需求，客戶多為醫(yī)療、銀行、公務(wù)員等穩(wěn)定收入客群。?

客戶主要來(lái)源于上游板塊外溢，產(chǎn)品形式改善、戶型面積改善、社區(qū)環(huán)境改善；?

部分外縣進(jìn)城型客戶商業(yè)價(jià)值分析居住價(jià)值分析朝陽(yáng)西道周邊人流市區(qū)人流竹安唐豐北路唐豐北路A-02A-02A-03A-03不設(shè)置商業(yè)A-01A-01A-03北路A-04

A-05A-04

A-05周邊人流來(lái)向商業(yè)價(jià)值分析:居住價(jià)值分析:最好最差最好最差周邊人流基地商業(yè)價(jià)值分為三個(gè)等級(jí)：基地居住價(jià)值分為三個(gè)等級(jí)：A-01、02、03地塊內(nèi)部的居住價(jià)值最高，沿街面居住價(jià)值最低；A-01地塊南面的商業(yè)價(jià)值最高，東面次之

,北面、西面最差；A-02地塊東、西面的商業(yè)價(jià)值最高，南、北面次之。A-03地塊不設(shè)商業(yè)。綜合分析得出，地塊價(jià)值：A-01＞A-02＞A-03PART2規(guī)劃策略PLANNINGSTRATEGY如何吸引鐵路東側(cè)客群產(chǎn)生虹吸效應(yīng)？如何打造明星悅系產(chǎn)品？道

西

陽(yáng)

朝144M160.2M221.5MA-02用地面積：17179.19㎡A-01、A-02地塊地上商60M30M

5M容積率：2.0<R≤2.5建筑密度：30%建筑限高：54M綠地率：30%A-03A-01業(yè)建筑面積占地上總建筑面積

唐竹安北路用地面積：30633.03㎡容積率：1.5<R≤2.0建筑密度：20%用地面積：40998.60㎡容積率：2.0<R≤2.5建筑密度：30%豐北路比例為10%，A-04、A-05商業(yè)面積占比：10%建筑限高：54M綠地率：35%建筑限高：54M分別規(guī)劃為社區(qū)綜合服務(wù)中心綠地率：30%商業(yè)面積占比：10%和

12班幼兒園。A-04A-05222.0M50.7M83.2M170.4MA-04用地面積：3144.6㎡容積率：1.0A-05用地面積：5275.26㎡容積率：0.8建筑紅線高層退距線5M多層退距線8M建筑密度：35%建筑限高：24M綠地率：35%建筑密度：30%建筑限高：15M綠地率：35%項(xiàng)目定位唐山標(biāo)桿金茂在唐山的未來(lái)的社區(qū)標(biāo)桿展現(xiàn)金茂品質(zhì)樹(shù)立品牌形象打造唐山名片打造一個(gè)唐山輕奢雅居的社區(qū)典范輕奢品質(zhì)

健康生活營(yíng)造區(qū)域居住品質(zhì)標(biāo)桿，引領(lǐng)健一帶一軸一街多節(jié)點(diǎn)BELTAXISSTREETPIONT健康生活帶中心景觀軸活力街區(qū)一帶康活生BELTA-02A-01A-03健帶A-04

A-05利用城市周邊景觀資源為我們打造了一個(gè)小型城市公園。健康生活帶---將城市綠地滲透到住宅小區(qū)，與小區(qū)內(nèi)景觀一體化為一軸STREETA-02A-01A-03共景觀通

廊公A-04

A-05整體打造景觀，讓社區(qū)居住品質(zhì)更高，居民體驗(yàn)感也更高。中心景觀軸---通過(guò)中心景觀中軸將三地塊串聯(lián)，實(shí)現(xiàn)整體統(tǒng)一一街STREET商業(yè)配A-02A-01A-03套

10%商業(yè)0%商業(yè)10%商業(yè)街A-04A-05社區(qū)門(mén)口的商業(yè)街十分方便，又能為社區(qū)帶來(lái)活力風(fēng)情商業(yè)街---為居民提供多樣化商業(yè)配套服多節(jié)點(diǎn)AXIS商業(yè)A-02A-03A-01商業(yè)市民A-04廣場(chǎng)幼兒園綜合樓A-05商業(yè)完善的商業(yè)配套讓我們的生活更加便捷有效。未來(lái)規(guī)劃商業(yè)商業(yè)配套多節(jié)點(diǎn)---將商業(yè)、配套落位在地塊中心處，打造多規(guī)劃結(jié)構(gòu)一帶BELT商業(yè)一軸AXIS態(tài)景觀軸生商業(yè)幼兒園一街綜合樓商業(yè)STREET商業(yè)配套街未來(lái)規(guī)劃商業(yè)多節(jié)點(diǎn)AXIS形成統(tǒng)一立面形象樹(shù)立悅系產(chǎn)品標(biāo)桿打造輕奢品質(zhì)樓盤(pán)立面車(chē)庫(kù)/住宅與地庫(kù)聯(lián)動(dòng)設(shè)停車(chē)效率，減小地庫(kù)/減少非功能性結(jié)構(gòu)/

/抬高場(chǎng)地

減少開(kāi)挖/豎向產(chǎn)品PART3規(guī)劃設(shè)計(jì)PLANNINGDESIGN方案一住宅與商業(yè)脫開(kāi)

、面寬最大化、洋房最方案一產(chǎn)品選型策略：大面寬，高層三拼控65M集團(tuán)北京及天津標(biāo)準(zhǔn)化戶型庫(kù)中同面積段內(nèi)戶型面寬140

140125125

125165

1651251219m三面寬19.2m三面寬65m三拼面寬控65M27.8m四面寬27.2m四面寬140

140165

16519.8m三面寬20.1m三面寬29.8m四面寬28m四面寬選定戶型125

125140

140165

16519.8m三面寬29.8m四面寬21.6m三面寬28m四面寬商業(yè)落位高層落位臨主路居住價(jià)值最低，布置高層戶型根據(jù)地塊商業(yè)價(jià)值完成商業(yè)落位洋房落位洋房落位地塊內(nèi)部居住價(jià)值最高，洋房165戶型布置在地塊內(nèi)部根據(jù)地塊價(jià)值價(jià)值分析，洋房140戶型布置在外圍但不臨主路根據(jù)地塊居住價(jià)值，高層呈L型沿外圍布置，洋房布置在地塊內(nèi)部。全18F方案全11F方案貨值低貨值低高層+洋房方案全洋房方案不滿容滿容，貨值高梅花樁布局L型布局貨值低貨值高總洋房量：69948㎡總貨值：30.6886億元綜合地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量備注1規(guī)劃總用地面積可建設(shè)用地代建用地㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡-97230.6888810.828419.860A-01、A-02、A-03地塊其中A-04社區(qū)綜合服務(wù)中心（市政配套）、A-05

幼兒園其他用地2總建筑面積地上建筑面積277247.89213020.29188269.3124750.983896.7814544.453144.603165.1664227.6022080.0038073.604074.002.19住宅建筑面積公建面積配套其中其中商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)A-01、A-02地塊地上總建面的10%其中其中社區(qū)綜合服務(wù)中心（市政配套）幼兒園地下建筑面積人防地下車(chē)庫(kù)面積普通地下車(chē)庫(kù)面積非機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)庫(kù)面積非機(jī)動(dòng)車(chē)單車(chē)位1.0㎡/輛34567容積率建筑基底面積建筑密度㎡%戶人25307.0526.03%居住戶數(shù)1498居住人數(shù)47948機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)泊位個(gè)2026其中出租車(chē)車(chē)位26輛，裝卸車(chē)車(chē)位5輛，無(wú)障礙車(chē)位21輛地上機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)泊位地下機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)泊位非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)泊位個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)242178441774074103其中9地下停車(chē)地上停車(chē)其中社區(qū)綜合服務(wù)中心、幼兒園非機(jī)動(dòng)車(chē)地面停車(chē)105㎡綜合戶型配比表戶數(shù)

配比（戶數(shù)）125㎡戶型類(lèi)型洋房戶型面積140.00面積配比（面積）24.99%336128871.19%47040.0021120.001788.0069948.0051870.0066451.31165.00220（165頂躍）11.22%140㎡(大面寬）160㎡(大面寬）28.81%0.95%合計(jì)高層47249453210261498100.00%48.15%51.85%100.00%37.15%105.00125.0027.55%35.30%合計(jì)總計(jì)118321.31188269.3162.85%100.00%景觀化綠景次軸口袋公園次要景觀節(jié)點(diǎn)主要景觀節(jié)點(diǎn)景觀次軸景觀主軸室內(nèi)體育設(shè)施、養(yǎng)老服務(wù)用房3F商業(yè)1-2F物業(yè)管理用房1F菜市場(chǎng)1-3F物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房1F熱力附屬辦公室2-3F物業(yè)管理用房1F室內(nèi)體育設(shè)施1F物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、物業(yè)管理用房3F商業(yè)1-2F熱力站1F養(yǎng)老用房3F室內(nèi)體育設(shè)施1F養(yǎng)老用戶1F商業(yè)配套用房垃圾站廁所物業(yè)管理用房2F幼兒園社區(qū)綜合樓健康步道城市道路人行流線車(chē)行流線商業(yè)流線健康步道綜合樓出入口幼兒園出入口車(chē)行出入口人行出入口地下車(chē)庫(kù)出入口地面停車(chē)城市道路消防車(chē)道消防出入口消防撲救場(chǎng)地回車(chē)場(chǎng)2211經(jīng)緯度：經(jīng)度

118°

12

′

，緯度39°

36′有效時(shí)間帶：太陽(yáng)時(shí)

8:00

至16:00（大寒日）

時(shí)間統(tǒng)計(jì)方式：累積計(jì)算。最小連續(xù)日照在累計(jì)時(shí)不應(yīng)小于

1小時(shí)。時(shí)間間隔：不超過(guò)

5

分鐘采樣點(diǎn)間距：不超過(guò)

1

米

x1

米受日照影響現(xiàn)狀住宅不超過(guò)

0.5

米x0.5

米1

小時(shí)2

小時(shí)3

小時(shí)4

小時(shí)5

小時(shí)6

小時(shí)7

小時(shí)8

小時(shí)結(jié)論：經(jīng)分析，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃建筑，所有住宅均滿足大寒日日照不少于

2

個(gè)小時(shí)。歸家動(dòng)線專(zhuān)篇邀您歸家歸

家

之

路酒店式落客歸家大堂中庭花園歸家之路“緣起”璀璨街區(qū)歸家之路“初見(jiàn)”赫奕門(mén)庭歸家之路“吸引”中庭景觀歸家之路“漸起”宅前園景歸家之路“花明”°獨(dú)掩門(mén)扉歸家之路“歸心”°居家休閑商業(yè)配套專(zhuān)篇打造生活服務(wù)軸2.48萬(wàn)㎡社區(qū)綜合配套沿街商業(yè)+社區(qū)綜合服務(wù)中心+幼兒園+配套大體量的城市綜合配套將帶來(lái)大量的周邊人流，帶動(dòng)商業(yè)氛圍一街STREET活力商業(yè)街

-

串聯(lián)

A01-A02-A04-A05

地塊打造居住、生活、娛樂(lè)休閑于一體的情景化商業(yè)街多節(jié)點(diǎn)AXIS商業(yè)配套多節(jié)點(diǎn)落位，為地塊增添活力打造居住、生活、娛樂(lè)休閑于一體的情景化商業(yè)街Business

strategy

商業(yè)策略|輻射引流的轉(zhuǎn)角廣場(chǎng)位于道路交叉口，結(jié)合建筑、噴泉、鋪地的設(shè)計(jì)，引導(dǎo)人流進(jìn)入商業(yè)內(nèi)部。Business

strategy

商業(yè)策略|入口廣場(chǎng)定制的主題廣場(chǎng)，營(yíng)造歸家的舒心體驗(yàn)Business

strategy

商業(yè)策略|休閑廣場(chǎng)為居民玩耍、放松和互動(dòng)的空間控制面積總價(jià)，合理分割商鋪尺寸

，去化快，高周轉(zhuǎn)將商鋪面積控制在100-120平方米左右，合理設(shè)置商鋪的進(jìn)深。4.0M4.0M店鋪標(biāo)準(zhǔn)單元店鋪標(biāo)準(zhǔn)單元一層，二層店鋪總面積：14544.45㎡店鋪數(shù)量：111間街區(qū)尺度適宜，提供高品質(zhì)的配套服務(wù)同時(shí)又提供了高格調(diào)的生活品味街道寬度舒適，營(yíng)造“居住、購(gòu)物、人文活動(dòng)”于一體的社區(qū)環(huán)境街區(qū)。3.3M4.2M3.3M4.2M30M43M7.5M7.5M7.5M30M43M30M3.3M3.3M3.3M14.1M3.3M4.2M4.2M單一主動(dòng)線，合理的街道尺度，店鋪均好，遠(yuǎn)期結(jié)合火車(chē)站商圈，拉動(dòng)商業(yè)人流一，二層設(shè)置商鋪，沿街布置，由沿街人流帶動(dòng)，營(yíng)造歸家商業(yè)氛圍。社區(qū)綜合樓1F-2F商業(yè)幼兒園1F廁所1F垃圾站1-3F菜市場(chǎng)物業(yè)用房3F養(yǎng)老用房1F換熱站1F室內(nèi)體育設(shè)施單一主動(dòng)線，合理的街道尺度，店鋪均好，遠(yuǎn)期結(jié)合火車(chē)站商圈，拉動(dòng)商業(yè)人流一，二層設(shè)置商鋪，沿街布置，由沿街人流帶動(dòng)，營(yíng)造歸家商業(yè)氛圍。沿街商業(yè)動(dòng)線節(jié)點(diǎn)廣場(chǎng)方案二洋房的量是否還能增加？（住宅與商業(yè)100以下面積段100以下面積段100以下面積段105面積段戶型面積：95

㎡（T4

中間戶）戶型特征：2

房

2

廳

1

衛(wèi)南向兩面寬戶型面積：95

㎡戶型特征：3

房

2

廳

1

衛(wèi)戶型面積：95

㎡戶型特征：2

房

2

廳

1

衛(wèi)戶型面積：105

㎡戶型特征：3

房

2

廳

1

衛(wèi)南向兩面寬南向兩面寬南向三面寬經(jīng)調(diào)研，周邊競(jìng)品100㎡以下面積段多為兩面寬產(chǎn)品，超100㎡即開(kāi)始出現(xiàn)三面寬產(chǎn)品，所兩面寬產(chǎn)品需控制在100㎡以下方案二產(chǎn)品選型策略：減小高層面寬，加大洋房整體面寬，三拼洋房控在80m，兩面寬控在100㎡內(nèi)集團(tuán)北京及天津標(biāo)準(zhǔn)化戶型庫(kù)內(nèi)同面積段產(chǎn)品125

125

125

125

125

125140

140

140

1410510519.2m三面寬27.8m四面寬65m三拼面寬控65M80m三拼面寬控80M（規(guī)劃通過(guò)最快）100

10029.8m四面寬14.8m兩面寬選定戶型140

14114400

1144

0100

10012512514.8m兩面寬減小面寬同時(shí)拉低面積段21.6m三面寬26.6m四面寬29.2m四面寬受地塊整體面寬所限壓縮產(chǎn)品面寬總洋房量：89058㎡總貨值：313585萬(wàn)元綜合地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位㎡數(shù)量備注1規(guī)劃總用地面積可建設(shè)用地代建用地97230.6888810.828419.860㎡A-01、A-02、A-03地塊其中㎡A-04社區(qū)綜合服務(wù)中心（市政配套）、A-05

幼兒園其他用地㎡2總建筑面積地上建筑面積㎡277136.29213020.29188276.6624743.63㎡住宅建筑面積公建面積㎡㎡配套㎡㎡3889.4314544.45其中其中商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)社區(qū)綜合服務(wù)中心（市政配套）幼兒園A-01、A-02地塊地上總建面的10%其中㎡3144.60其中㎡㎡3165.1664116.00地下建筑面積人防地下車(chē)庫(kù)面積普通地下車(chē)庫(kù)面積非機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)庫(kù)面積㎡㎡㎡-23012.7037073.304030.002.19非機(jī)動(dòng)車(chē)單車(chē)位1.0㎡/輛345678容積率建筑基底面積建筑密度㎡%戶人個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)25367.7526.09%1486居住戶數(shù)居住人數(shù)4757機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)泊位地上機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)泊位地下機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)泊位非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)泊位地下停車(chē)2024其中出租車(chē)車(chē)位26輛，裝卸車(chē)車(chē)位5輛，無(wú)障礙車(chē)位21輛243其中1781413394030其中地上停車(chē)103社區(qū)綜合服務(wù)中心、幼兒園非機(jī)動(dòng)車(chē)地面停車(chē)綜合戶型配比表戶數(shù)

配比（戶數(shù)）戶型類(lèi)型洋房戶型面積140.00面積配比（面積）32.10%105㎡125㎡140㎡160㎡431162871.71%60440.0026830.001788.0089058.0046150.0053068.66165.00220（165頂躍）14.25%28.29%0.95%合計(jì)高層6014614248851486100.00%52.09%47.91%100.00%47.30%100.00125.0024.51%28.19%合計(jì)總計(jì)99218.6652.70%188276.66100.00%菜市場(chǎng)1-3F養(yǎng)老服務(wù)用房3F商業(yè)1-2F物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房1F物業(yè)管理用房1F室內(nèi)體育設(shè)施1F物業(yè)管理用房1F首層室內(nèi)體育設(shè)施1F首層物業(yè)管理用房1F物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房1F首層物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房1F熱力附屬辦公室2-3F·熱力站1F養(yǎng)老用房3F商業(yè)配套用房垃圾站廁所幼兒園社區(qū)綜合樓健康步道城市道路人行流線車(chē)行流線商業(yè)流線健康步道綜合樓出入口幼兒園出入口車(chē)行出入口人行出入口地下車(chē)庫(kù)出入口地面停車(chē)城市道路消防車(chē)道消防出入口消防撲救場(chǎng)地回車(chē)場(chǎng)經(jīng)緯度：經(jīng)度

118°

12

′

，緯度39°

36′有效時(shí)間帶：太陽(yáng)時(shí)

8:00

至16:00（大寒日）

時(shí)間統(tǒng)計(jì)方式：累積計(jì)算。最小連續(xù)日照在累計(jì)時(shí)不應(yīng)小于

1小時(shí)。時(shí)間間隔：不超過(guò)

5

分鐘采樣點(diǎn)間距：不超過(guò)

1

米

x1

米受日照影響現(xiàn)狀住宅不超過(guò)

0.5

米x0.5

米1

小時(shí)2

小時(shí)3

小時(shí)4

小時(shí)5

小時(shí)6

小時(shí)7

小時(shí)8

小時(shí)結(jié)論：經(jīng)分析，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃建筑，所有住宅均滿足大寒日日照不少于

2

個(gè)小時(shí)。方案三商業(yè)的洋房最大化、極限貨值、土地利用總洋房量：99680㎡總貨值：317287萬(wàn)元綜合地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位㎡數(shù)量備注1規(guī)劃總用地面積可建設(shè)用地代建用地97230.6888810.828419.860㎡A-01、A-02、A-03地塊其中㎡A-04

社區(qū)綜合服務(wù)中心（市政配套）、A-05

幼兒園其他用地㎡2總建筑面積地上建筑面積㎡276524.29213020.29188265.9924754.30㎡住宅建筑面積公建面積配套㎡㎡㎡㎡3900.1014544.45其中其中商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)社區(qū)綜合服務(wù)中心（市政配套）幼兒園A-01、A-02地塊地上總建面的10%其中㎡㎡㎡3144.603165.1663504.00其中地下建筑面積人防地下車(chē)庫(kù)面積普通地下車(chē)庫(kù)面積非機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)庫(kù)面積容積率㎡㎡㎡-23929.8235534.184040.002.19非機(jī)動(dòng)車(chē)單車(chē)位1.0㎡/輛345678建筑基底面積建筑密度㎡%戶人個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)25403.8826.13%1466居住戶數(shù)居住人數(shù)4693機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)泊位地上機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)泊位地下機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)泊位非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)泊位地下停車(chē)1973其中出租車(chē)車(chē)位26輛，裝卸車(chē)車(chē)位5輛，無(wú)障礙車(chē)位21輛209其中1764414340409其中地上停車(chē)103.00社區(qū)綜合服務(wù)中心、幼兒園非機(jī)動(dòng)車(chē)地面停車(chē)總戶型配比表配比（戶數(shù)）100㎡125㎡140㎡165㎡戶型類(lèi)型戶型面積戶數(shù)面積配比（面積）140.00165.00514168682376408784146675.37%24.63%100.00%47.96%52.04%100.00%71960.0027720.0099680.0037585.9951000.0088585.99188265.9938%15%53%20%27%47%100%洋房合計(jì)高層100.00125.00合計(jì)總計(jì)菜市場(chǎng)、公廁1-2F垃圾站1F物業(yè)管理3F養(yǎng)老服務(wù)3F室內(nèi)體育設(shè)施1F室內(nèi)體育設(shè)施1F物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房1F物業(yè)管理1F養(yǎng)老服務(wù)用房1F首層物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房1F首層物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房1F室內(nèi)體育設(shè)施1F熱力附屬辦公室2-3F熱力站1F養(yǎng)老服務(wù)用房2F物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房1-2F商業(yè)配套用房垃圾站廁所幼兒園社區(qū)綜合樓健康步道城市道路人行流線車(chē)行流線商業(yè)流線健康步道綜合樓出入口幼兒園出入口車(chē)行出入口人行出入口地下車(chē)庫(kù)出入口地面停車(chē)城市道路車(chē)行流線商業(yè)流線綜合樓出入口幼兒園出入口車(chē)行出入口人行出入口地下車(chē)庫(kù)出入口回車(chē)場(chǎng)經(jīng)緯度：經(jīng)度

118°

12

′

，緯度39°

36′有效時(shí)間帶：太陽(yáng)時(shí)

8:00

至16:00（大寒日）

時(shí)間統(tǒng)計(jì)方式：累積計(jì)算。最小連續(xù)日照在累計(jì)時(shí)不應(yīng)小于

1小時(shí)。時(shí)間間隔：不超過(guò)

5

分鐘采樣點(diǎn)間距：不超過(guò)

1

米

x1

米受日照影響現(xiàn)狀住宅不超過(guò)

0.5

米x0.5

米1

小時(shí)2

小時(shí)3

小時(shí)4

小時(shí)5

小時(shí)6

小時(shí)7

小時(shí)8

小時(shí)結(jié)論：經(jīng)分析，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃建筑，所有住宅均滿足大寒日日照不少于

2

個(gè)小時(shí)。方案一方案一方案二方案三方案二特點(diǎn)：高層三面寬，洋房面寬最大化標(biāo)準(zhǔn)復(fù)制率高特點(diǎn)：100戶型兩面寬，洋房量大貨值較高特點(diǎn)：100戶型兩面寬，住宅騎商業(yè)，貨值最大化落地性強(qiáng)住宅不騎商業(yè)住宅不騎商業(yè)貨值：30.6886億元貨值：31.3585億元貨值：31.7287億元PART4產(chǎn)品設(shè)計(jì)PRODUCT

DESIGN競(jìng)品分析恒泰悅璟府融創(chuàng)·壹品南湖綠城·桂語(yǔ)江南熙湖九里恒泰悅璟府小高；

均價(jià)17000/

㎡89-219

㎡

容積率：1.8高層

+小高；

均價(jià)21500/

㎡110-206㎡

容積率：2.5綠城·桂語(yǔ)江南4公里萬(wàn)科南湖春曉SITE榮盛新城·熙堂尚院高層

；

均價(jià)15000/

㎡90-390

㎡

容積率：2.18洋房+小高；

均價(jià)18000/

㎡126-145

㎡

容積率：1.5榮盛新城·熙堂尚院熙湖九里融創(chuàng)·壹品南湖萬(wàn)科南湖春曉多層；均價(jià)25000/

㎡140-180

㎡

容積率：1.5洋房+高層；均價(jià)16500/

㎡95-155

㎡

容積率：2.94周邊競(jìng)品多為2019-2021年開(kāi)盤(pán)，主要分布路北區(qū)競(jìng)品分析100以下面積段融創(chuàng)湖岸壹號(hào)萬(wàn)科南湖春曉熙湖九里·二期戶型面積：95

㎡（T4

中間戶）戶型特征：2

房

2

廳

1

衛(wèi)南向兩面寬戶型面積：95

㎡戶型特征：3

房

2

廳

1

衛(wèi)南向兩面寬戶型面積：95

㎡戶型特征：2

房

2

廳

1

衛(wèi)南向兩面寬競(jìng)品均為兩面寬，有2房1衛(wèi)/3房1衛(wèi)競(jìng)品分析105

面積段恒泰悅璟府龍湖·天境丨塵林間金隅·金玉府萬(wàn)科翡翠觀唐戶型面積：105

㎡戶型特征：3

房

2

廳

1

衛(wèi)戶型面積：105

㎡戶型特征：3

房

2

廳

1

衛(wèi)戶型面積：108

㎡戶型特征：3

房

2

廳

1

衛(wèi)南向兩面寬戶型面積：103

㎡戶型特征：3

房

2

廳

1

衛(wèi)南向兩面寬南向三面寬南向三面寬競(jìng)品多數(shù)為三面寬，少數(shù)為兩面寬，均有南向陽(yáng)臺(tái)，均為3房1衛(wèi)競(jìng)品分析125

面積段龍湖

天境丨塵林間碧桂園玖中堂綠城·桂語(yǔ)江南恒泰·悅璟府戶型面積：123

㎡戶型面積：127

㎡戶型面積：126

㎡戶型面積：128

㎡戶型特征：3

房

2

廳

2

衛(wèi)戶型特征：3

房

2

廳

2

衛(wèi)戶型特征：3

房

2

廳

2

衛(wèi)戶型特征：3

房

2

廳

2

衛(wèi)南向三面寬南向三面寬南向三面寬南向三面寬競(jìng)品均為三面寬，均有南向贈(zèng)送飄窗，少部分為南向雙陽(yáng)臺(tái)，均為3房2衛(wèi)競(jìng)品分析140

面積段龍湖

天境丨塵林間禹州·鳳凰府萬(wàn)科·翡翠觀唐戶型面積：137

㎡戶型特征：3

房

2

廳

2

衛(wèi)南向四面寬戶型面積：144

㎡戶型特征：3+1

房

2

廳

2

衛(wèi)南向

3.5面寬戶型面積：138

㎡戶型特征：3

房

2

廳

2

衛(wèi)南向三面寬競(jìng)品分析140

面積段榮盛新城·熙堂尚院融創(chuàng)·一品南湖中海九樾綠城·桂語(yǔ)江南戶型面積：140

㎡戶型特征：3

房

2

廳

2

衛(wèi)南向三面寬戶型面積：143

㎡戶型特征：3+1

房

2

廳

2

衛(wèi)戶型面積：143

㎡戶型特征：3

房

2

廳

2

衛(wèi)戶型面積：145

㎡戶型特征：3

房

2

廳

2

衛(wèi)南向三面寬南向三面寬南向三面寬該面積段競(jìng)品較多，多數(shù)為三面寬，少數(shù)為四面寬，大部分設(shè)南向雙陽(yáng)臺(tái)，設(shè)大橫廳，南北通透，3房2衛(wèi)競(jìng)品分析160

面積段恒泰悅璟府榮盛新城·熙堂尚院融創(chuàng)·壹品南湖中海九樾戶型面積：160

㎡戶型特征：4

房

2

廳

2

衛(wèi)南向四面寬戶型面積：160

㎡戶型特征：3+1

房

2

廳

2

衛(wèi)戶型面積：164

㎡戶型特征：4

房

2

廳

2

衛(wèi)戶型面積：169

㎡戶型特征：4

房

2

廳

2

衛(wèi)南向四面寬南向四面寬南向四面寬競(jìng)品均為四面寬，南向雙陽(yáng)臺(tái)+橫廳，南北通透，4房2衛(wèi)產(chǎn)品策略產(chǎn)品策略(單體層面)控成本舒適度遵循二八復(fù)制率外型方正更節(jié)能結(jié)構(gòu)合理更節(jié)財(cái)南向大面寬雙面寬陽(yáng)臺(tái)南北通透設(shè)計(jì)嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范要求住宅規(guī)范解讀一、陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)需做封閉陽(yáng)臺(tái)，且按全面積計(jì)容。二、飄窗1.

戶型飄窗進(jìn)深尺寸根據(jù)節(jié)能要求不大于

400mm，且僅能設(shè)置南向飄窗；2.

飄窗尺寸可做滿開(kāi)間，但總寬度需小于等于戶型面寬的

2/3。1.

陽(yáng)臺(tái)需做封閉陽(yáng)臺(tái)，且按全面積計(jì)容。2.

飄窗進(jìn)深≤

400mm，且僅能南向設(shè)置?！?/p>

400mmA2A13.A1+A2≤

(2/3)B住宅規(guī)范解讀三、18F-T2

戶型產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)通過(guò)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范

》GB50096-2011

版：可以得出在采用

18

層的

T2

小高層產(chǎn)品時(shí)，層層相連的得房率要小于僅在14層相連的得房率18FT2核心筒18FT2核心筒層層相連僅在14F層相連得房率=76.63%得房率=80.26%一梯一戶私家電梯廳獨(dú)立入戶一梯一戶私家電梯廳獨(dú)立入戶125+100㎡原12戶型編號(hào)：JMBJ-HX-XGC-1T2-(117+95)始戶型11優(yōu)化點(diǎn)：

100㎡產(chǎn)品南向雙陽(yáng)臺(tái)改為南向單陽(yáng)臺(tái)，匹配產(chǎn)品級(jí)差，控制面積不超過(guò)100㎡1產(chǎn)品分析100㎡高層戶型兩房?jī)蓮d一衛(wèi)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì):1.做了3房1衛(wèi)2.戶型布局緊湊

3.結(jié)構(gòu)合理產(chǎn)品分析125㎡高層戶型三房?jī)蓮d兩衛(wèi)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì):1.南向雙面陽(yáng)臺(tái)2.主臥套房設(shè)計(jì)

3.獨(dú)立入戶玄關(guān)戶型編號(hào)：JMBJ-HX-DC-105㎡原始戶型1T2-(96+96)105㎡優(yōu)化戶型面寬19.2M戶型編號(hào)：JMBJ-HX-DC-105㎡原始戶型1T2-(98+98)選擇19.8M的大面寬戶型，并調(diào)整優(yōu)化核心筒，增加南向飄窗為高層核心筒面寬19.8M產(chǎn)品分析105㎡高層戶型三房?jī)蓮d兩衛(wèi)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì):1.南北通透

2.獨(dú)立玄關(guān)入戶3.南向雙面陽(yáng)臺(tái)

4.U型廚房

5.主臥套房設(shè)計(jì)125㎡原始戶型戶型編號(hào)：JMBJ-HX-DC-1T2-(123+123)1122優(yōu)化點(diǎn)：

核心筒調(diào)整為高層核心筒

控制三拼面寬為65M21產(chǎn)品分析125㎡高層戶型三房?jī)蓮d兩衛(wèi)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì):1.南北通透

2.獨(dú)立玄關(guān)入戶3.南向雙面陽(yáng)臺(tái)

4.U型廚房140㎡原始戶型140㎡戶型編號(hào)：JMQD-HX-DC-1T2-(136+136)1122優(yōu)化點(diǎn)：

改分體空調(diào)為中央空調(diào)

調(diào)整飄窗進(jìn)深為400mm12產(chǎn)品分析140㎡洋房戶型四房?jī)蓮d兩衛(wèi)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì):1.大橫廳+南北通透

2.南向雙面寬陽(yáng)臺(tái)3.U型廚房

4.功能具有靈活多變性160㎡原始戶型戶型編號(hào)：JMQD-HX-DC-1T2-(150+150)113322優(yōu)化點(diǎn)：1

分體空調(diào)調(diào)整為中央空調(diào)

2

南向單陽(yáng)臺(tái)調(diào)整為南向雙陽(yáng)臺(tái)

調(diào)整飄窗進(jìn)深為400mm3產(chǎn)品分析160㎡洋房戶型四房?jī)蓮d兩衛(wèi)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì):1.南北通透

2.南向雙面寬陽(yáng)臺(tái)3.U型廚房

4.主臥套房設(shè)計(jì)如何在現(xiàn)有的戶型基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)新？將首層及頂層做成躍層，是否會(huì)有新的產(chǎn)品分析140㎡洋房戶型產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（26.6M標(biāo)準(zhǔn)層）PRODUCTSADVANTAGES大方廳設(shè)計(jì)南向雙面陽(yáng)臺(tái)U型廚房主臥套房設(shè)計(jì)主臥套房設(shè)計(jì)南向雙面陽(yáng)臺(tái)

U型廚房實(shí)用玄關(guān)柜大方廳設(shè)計(jì)產(chǎn)品分析140㎡洋房戶型三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（下躍）產(chǎn)品優(yōu)勢(shì):1.豪華餐客廳體驗(yàn)2.南向雙面陽(yáng)臺(tái)

3.主臥套房設(shè)計(jì)產(chǎn)品分析140㎡洋房戶型三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（下躍）贈(zèng)送地下夾層產(chǎn)品分析140㎡洋房戶型四房?jī)蓮d兩衛(wèi)（上躍）產(chǎn)品優(yōu)勢(shì):1.豪華餐客廳體驗(yàn)2.南向雙面陽(yáng)臺(tái)

3.主臥套房設(shè)計(jì)產(chǎn)品分析140㎡洋房戶型四房?jī)蓮d兩衛(wèi)（上躍）贈(zèng)送客廳上空及屋頂花園產(chǎn)品分析160㎡洋房戶型產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（29.2M標(biāo)準(zhǔn)層）PRODUCTSADVANTAGES大方廳設(shè)計(jì)南向雙面陽(yáng)臺(tái)U型廚房主臥套房設(shè)計(jì)主臥套房設(shè)計(jì)實(shí)用玄關(guān)柜大方廳設(shè)計(jì)南向雙面陽(yáng)臺(tái)產(chǎn)品分析160㎡洋房戶型三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（下躍）產(chǎn)品優(yōu)勢(shì):1.大方廳設(shè)計(jì)2.南向雙面陽(yáng)臺(tái)

3.主臥套房設(shè)計(jì)產(chǎn)品分析160㎡洋房戶型三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（下躍）贈(zèng)送地下夾層產(chǎn)品分析160㎡洋房戶型四房?jī)蓮d兩衛(wèi)（上躍）產(chǎn)品優(yōu)勢(shì):1.大方廳設(shè)計(jì)2.南向雙面陽(yáng)臺(tái)

3.主臥套房設(shè)計(jì)產(chǎn)品分析160㎡洋房戶型四房?jī)蓮d兩衛(wèi)（上躍）贈(zèng)送客廳上空及屋頂花園客廳3500升級(jí)至3900主臥3400升級(jí)至3600次臥2900升級(jí)至3100書(shū)房升級(jí)為臥室100㎡(3房2廳1衛(wèi))105㎡

(3房2廳2衛(wèi))增加1面寬，以及增加1間衛(wèi)生間書(shū)房升級(jí)為臥室客廳4400升級(jí)至4700主臥3600升級(jí)至3700客廳3900升級(jí)至4400125㎡

(3房2廳2衛(wèi))140㎡

(3+1房2廳2衛(wèi))增加1面寬及書(shū)房空間地庫(kù)經(jīng)濟(jì)性分析/車(chē)位模數(shù)/停車(chē)方式/柱網(wǎng)/微型車(chē)位/1

住宅間距盡量與車(chē)位模數(shù)匹配，2

考慮停車(chē)效率和車(chē)位量，選用回提高車(chē)位有效使用面積。游式和盡端式結(jié)合的停車(chē)方式。住宅住宅住宅車(chē)位模塊車(chē)道車(chē)道回游式停車(chē)車(chē)位模塊回游式停車(chē)樓棟間距回游式停車(chē)盡端式停車(chē)車(chē)位模塊盡端式停車(chē)車(chē)道住宅車(chē)位模塊住宅5

充分利用微型車(chē)位小尺寸優(yōu)勢(shì)，4

采用大小柱網(wǎng)結(jié)合方式，提消化地庫(kù)尺寸不足的難用空間。高車(chē)庫(kù)經(jīng)濟(jì)性。8.1M8.1M住宅微型車(chē)位微型車(chē)位車(chē)道A-01地塊地機(jī)動(dòng)車(chē)位數(shù)：881個(gè)A-02地塊地機(jī)動(dòng)車(chē)位數(shù)：381個(gè)A-03地塊地機(jī)動(dòng)車(chē)位數(shù)：503個(gè)地下車(chē)庫(kù)面積：31540㎡單車(chē)位指標(biāo)：35.8㎡

/個(gè)（不含非機(jī)動(dòng)車(chē)面積）非機(jī)動(dòng)車(chē)位數(shù)：2175個(gè)地下車(chē)庫(kù)面積：13685㎡單車(chē)位指標(biāo)：35.9㎡

/個(gè)（不含非機(jī)動(dòng)車(chē)面積）非機(jī)動(dòng)車(chē)位數(shù)：949個(gè)地下車(chē)庫(kù)面積：17960㎡單車(chē)位指標(biāo)：35.7㎡

/個(gè)