《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》

《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》(二)共有綠化的維護;(三)共有區(qū)域的保潔;(四)共有區(qū)域的秩序維護;(五)車輛的停放管理;(六)物業(yè)使用中對禁止性行為的管理措施;(七)物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護費用的賬務管理;(八)物業(yè)檔案資料的保管;(九)業(yè)主大會或者業(yè)主委托的其他物業(yè)服務事項。物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)服務合同中的專項服務事項委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將物業(yè)服務合同約定的全部事項一并委托給他人。第四十一條物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務，應當遵守下列規(guī)定：(一)符合國家和本市規(guī)定的技術標準、規(guī)范;(二)及時向業(yè)主、使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項;(三)定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善服務;(四)配合居民委員會、村民委員會做好社區(qū)管理相關工作。物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。第四十二條物業(yè)服務合同期限屆滿的三個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會，作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)的決定，并將決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主大會決定續(xù)聘且物業(yè)服務企業(yè)接受的，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務合同。物業(yè)服務企業(yè)決定物業(yè)服務合同期限屆滿后不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的，應當提前三個月書面告知業(yè)主委員會。物業(yè)服務合同期限屆滿后，業(yè)主大會沒有作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)決定，物業(yè)服務企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務的，原合同權利義務延續(xù)。在合同權利義務延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應當提前三個月書面告知對方。第四十三條物業(yè)服務企業(yè)應當建立和保存下列檔案和資料：(一)小區(qū)共有部分經營管理檔案;(二)小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵、電子防盜門等共用設施設備檔案及其運行、維修、養(yǎng)護記錄;(三)水箱清洗記錄及水箱檢測報告;(四)住宅裝飾裝修管理資料;(五)業(yè)主清冊;(六)物業(yè)服務企業(yè)或者建設單位與相關公用事業(yè)單位簽訂的供水、供電、垃圾清運、電信覆蓋等書面協(xié)議;(七)物業(yè)服務活動中形成的與業(yè)主利益相關的其他重要資料。物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主委員會移交本規(guī)定第十條第一款和前款規(guī)定的檔案和資料，以及物業(yè)管理用房。第四十四條物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開、質價相符的原則。物業(yè)服務收費實行政府指導價和市場調節(jié)價，同一物業(yè)管理區(qū)域內實施同一物業(yè)服務內容和標準的，物業(yè)服務收費執(zhí)行同一價格標準。具體辦法由市政府另行制定。物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協(xié)商確定。物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內書面公布物業(yè)服務項目及其收費標準。第四十五條前期物業(yè)服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由建設單位承擔。出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務合同終止之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務收費標準承擔;房屋銷售合同未約定的，由建設單位承擔。業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同約定，按時交納物業(yè)服務費;業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會應當督促其交納;物業(yè)服務企業(yè)可以依法向人民法院起訴。業(yè)主轉讓物業(yè)時，應當與物業(yè)服務企業(yè)結清物業(yè)服務費;未結清的，買賣雙方應當對物業(yè)服務費的結算作出約定，并告知物業(yè)服務企業(yè)。第四十六條利用物業(yè)共用部分獲取的收益，歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，主要補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于業(yè)主委員會工作經費或者物業(yè)管理方面的其他需要。第四十七條經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，并對下列事項作出決定：(一)自行管理的執(zhí)行機構;(二)自行管理的內容、標準、費用和期限;(三)聘請專業(yè)機構的方案;(四)其他有關自行管理的內容。電梯、消防、技防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備管理，應當委托專業(yè)機構進行維修和養(yǎng)護。業(yè)主大會可以委托具有資質的中介機構對管理費用、專項維修資金、公共收益等進行財務管理，根據(jù)委托財務管理合同開通專項維修資金賬戶，并應當向業(yè)主每季度公布一次自行管理賬目。業(yè)主自行管理物業(yè)的具體范圍和實施辦法由市政府另行制定。第四章第四十八條物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對移交的房屋及配套設施設備和相關場地進行檢查驗收，并對相關資料進行核對接收。物業(yè)服務企業(yè)應當自承接驗收之日起七日內簽署驗收確認書。第四十九條建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。建設單位委托物業(yè)服務企業(yè)維修的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂委托協(xié)議。建設單位應當在房屋所有權初始登記前，將物業(yè)保修金交存至指定專戶，專項用于保修期內物業(yè)維修的保障。保修期內，物業(yè)保修金不足的，建設單位應當補足;保修期滿后，物業(yè)保修金有余額的，應當返還建設單位。物業(yè)保修金監(jiān)管實行統(tǒng)一交存、資金歸屬不變、?？顚Ｓ谩⒄O(jiān)管的原則。第五十條業(yè)主、使用人應當遵守國家和本市的規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，按照房屋安全使用規(guī)定使用物業(yè)。禁止下列損害公共利益及他人利益的行為：(一)損壞房屋承重結構;(二)違法搭建建筑物、構筑物;(三)破壞房屋外貌;(四)擅自改建、占用物業(yè)共用部分;(五)損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;(六)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品;(七)排放有毒、有害物質;(八)發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲;(九)法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。第五十一條業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋，應當遵守國家和本市的規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約。業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、使用人。在業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋期間，物業(yè)服務企業(yè)應當對裝飾裝修房屋情況進行現(xiàn)場巡查，業(yè)主應當予以配合。第五十二條業(yè)主、使用人應當按照規(guī)劃行政管理部門批準或者房地產權證書載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質。確需改變物業(yè)使用性質的，由區(qū)、縣規(guī)劃行政管理部門會同區(qū)、縣房屋行政管理部門提出允許改變物業(yè)使用性質的區(qū)域范圍和方案，并召開聽證會聽取利害關系人意見后，報區(qū)、縣政府決定。在允許改變物業(yè)使用性質的區(qū)域范圍內，具體房屋單元的業(yè)主需要改變使用性質的，應當符合法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，經有利害關系的業(yè)主同意后報區(qū)、縣房屋行政管理部門審批，并依法向其他行政管理部門辦理有關手續(xù)。第五十三條物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反國家和本市有關規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約行為的，應當依據(jù)有關規(guī)定或者臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應當在二十四小時內報告業(yè)主委員會和有關行政管理部門。有關行政管理部門在接到物業(yè)服務企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者處理。第五十四條供水、供電、供氣等專業(yè)單位應當承擔分戶計量表和分戶計量表前管線、設施設備的維修養(yǎng)護責任。第五十五條物業(yè)管理區(qū)域內，規(guī)劃用于停放機動車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放機動車的車位，屬于業(yè)主共有。建設單位所有的機動車停車位向業(yè)主、使用人出租的，其收費標準應當按照價格主管部門的規(guī)定執(zhí)行。車輛在全體共用部分的停放、收費和管理等事項，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費的，參照價格主管部門的規(guī)定確定收費標準。業(yè)主大會成立前，車輛在物業(yè)管理區(qū)域內停放的，其收費標準應當按照價格主管部門的規(guī)定執(zhí)行。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂保管合同。公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務時在物業(yè)管理區(qū)域內停放，不得收費。第五十六條物業(yè)管理區(qū)域內的機動車停車位，應當提供給本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主、使用人使用。建設單位尚未出售的停車位，應當出租給業(yè)主、使用人停放車輛。停車位不得轉讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人;停車位有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人。物業(yè)管理區(qū)域內停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。第五十七條新建商品住宅、公有住宅以及住宅區(qū)內的非住宅物業(yè)出售時，物業(yè)出售人和買受人應當按照國家和本市的規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金應當用于物業(yè)共用部分的維修、更新和改造，不得挪作他用。第五十八條未建立首期專項維修資金或者專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應當按照國家和本市的相關規(guī)定、管理規(guī)約和業(yè)主大會的決定，及時補建或者再次籌集專項維修資金。補建或者再次籌集專項維修資金應當采用分期交納的方式，并由物業(yè)服務企業(yè)在收取物業(yè)服務費時予以代收;業(yè)主大會也可以決定由業(yè)主一次性交納。業(yè)主申請房地產轉移登記或者抵押登記時，應當同時向房地產登記機構提供已足額交納專項維修資金的相關憑證。第五十九條專項維修資金應當存入銀行專戶，按幢立賬、按戶核算。受委托的物業(yè)服務企業(yè)每半年至少公布一次專項維修資金和公共收益的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。第六十條專項維修資金使用實行工程審價和使用程序審核。業(yè)主委員會任期屆滿前，應當在換屆改選小組的指導下委托有資質的中介機構對專項維修資金、公共收益的使用情況以及業(yè)主委員會工作經費進行財務審計。第六十一條物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護的費用，按照下列規(guī)定承擔：(一)專有部分的所需費用，由擁有專有部分的業(yè)主承擔;(二)部分共用部分的所需費用，由擁有部分共用部分業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔;(三)全體共用部分的所需費用，由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔。按照本規(guī)定設立專項維修資金的，部分共用部分、全體共用部分的維修、更新和改造費用在專項維修資金中列支。但物業(yè)的共用部分屬于人為損壞的，費用應當由責任人承擔。第六十二條物業(yè)部分共用部分的維修、更新和改造應當由部分共用的業(yè)主決定，并經專有部分占部分共用部分建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占部分共用部分總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意，其他決定事項，應當經專有部分占部分共用部分建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占部分共用部分總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。前款決定不得與業(yè)主大會對全體共用部分作出的決定相抵觸;對上述決定，業(yè)主委員會應當執(zhí)行。第六十三條機動車停車場(庫)的維修、養(yǎng)護費用由其所有人承擔。機動車停車場(庫)的專項維修資金按照物業(yè)管理專項維修資金標準交納，納入業(yè)主大會的專項維修資金賬戶管理，單獨核算。第六十四條建設單位未按照規(guī)定提出成立業(yè)主大會書面報告前，專項維修資金不得動用，住宅共用部位、共用設施設備需要維修、更新和改造的，應當由建設單位承擔物業(yè)維修責任。建設單位已經按照規(guī)定提出成立業(yè)主大會的書面報告但業(yè)主大會尚未成立期間，需要動用專項維修資金的，物業(yè)服務企業(yè)應當提出維修實施方案，由物業(yè)所在地的居民委員會或者村民委員會組織征詢業(yè)主意見，經全體共用部分業(yè)主依法討論通過后，由物業(yè)服務企業(yè)組織實施。僅涉及部分共用部分的，可以提交涉及共用部分的業(yè)主依法討論通過。維修費用經市房屋行政管理部門指定的中介機構審價后，在專項維修資金中列支。第六十五條業(yè)主應當定期對物業(yè)進行維修養(yǎng)護，并按照規(guī)定檢測和鑒定。物業(yè)服務企業(yè)應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定，履行物業(yè)維修養(yǎng)護義務。物業(yè)出現(xiàn)國家和本市規(guī)定的必須維修養(yǎng)護的情形時，業(yè)主或者物業(yè)服務企業(yè)應當及時履行維修養(yǎng)護義務。第六十六條發(fā)生下列緊急情況時，物業(yè)服務企業(yè)應當立即采取應急防范措施，并制定維修、更新方案，同時向業(yè)主委員會和物業(yè)所在地房管辦事處報告：(一)電梯、水泵故障影響正常使用的;(二)消防設施損壞，消防部門出具整改通知書的;(三)外墻墻面有脫落危險、屋頂或外墻滲漏等情況，嚴重影響房屋使用和安全，經有資質的鑒定機構出具證明的。前款規(guī)定涉及維修費用需要動用住宅專項維修資金的，業(yè)主大會成立前，物業(yè)服務企業(yè)應當持有關材料，報區(qū)、縣房屋行政管理部門審核同意，并經具有相應資質的中介機構審價后，在專項維修資金中直接列支;業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務企業(yè)應當持有關材料，向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金，由業(yè)主委員會審核同意，報區(qū)、縣房屋行政管理部門備案，并經具有相應資質的中介機構審價后，在專項維修資金中列支。發(fā)生本條第一款所列情形，未按規(guī)定實施維修和更新、改造的，區(qū)、縣房屋行政管理部門可以組織代為維修，維修費用在專項維修資金中列支。第六十七條物業(yè)存在房屋結構安全隱患或者被鑒定為危險房屋，可能危及公共利益或者他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當予以配合。責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，可以由物業(yè)服務企業(yè)報經業(yè)主大會同意或者直接按照管理規(guī)約的規(guī)定，代為維修養(yǎng)護或者采取應急防范措施，費用由責任人承擔。第六十八條物業(yè)管理區(qū)域內的房屋外墻應當保持整潔和完好，并定期進行清洗或者粉刷，具體辦法由市政府另行制定。第六十九條物業(yè)共用部分需要維修、養(yǎng)護、更新、改造的，相關專有部分的業(yè)主、使用人應當予以配合。供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)、郵政、民防等專業(yè)單位進行相關作業(yè)需要進入物業(yè)管理區(qū)域的,物業(yè)服務企業(yè)應當予以配合;需要進入專有部分的，相關業(yè)主、使用人應當予以配合。上述作業(yè)造成共有部分或者專有部分損失的,責任人應當依法恢復原狀、承擔賠償責任。第五章第七十條違反本規(guī)定的行為，法律、行政法規(guī)或者本市其他法規(guī)有處罰規(guī)定的，依照有關法律、法規(guī)處理。第七十一條業(yè)主、使用人違反管理規(guī)約應當承擔相應的民事責任。對違反管理規(guī)約的，業(yè)主委員會應當予以勸阻、制止;對不聽勸阻的，業(yè)主委員會可以在物業(yè)管理區(qū)域內就相關情況予以公示;相關業(yè)主可以依法向人民法院提起民事訴訟。第七十二條發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務企業(yè)不再符合原資質等級條件的，房屋行政管理部門應當責令限期改正;逾期不改正的，重新核定其資質等級，其中原資質等級為一級的，報國務院建設主管部門處理。第七十三條建設單位違反本規(guī)定第十三條第一款規(guī)定，未將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的情況書面報告物業(yè)所在地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府或者街道辦事處，或者未按照規(guī)定提供有關資料的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責令限期改正，可處一萬元以上十萬元以下的罰款。第七十四條違反本規(guī)定第三十三條第一款規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)聘用的物業(yè)服務項目經理未取得相應的資格證書的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責令物業(yè)服務企業(yè)限期改正，并可處五萬元以上二十萬元以下的罰款。第七十五條建設單位違反本規(guī)定第四十九條第二款規(guī)定，未交存物業(yè)保修金的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下的罰款，并自逾期之日起按日加收萬分之三的滯納金。第七十六條違反本規(guī)定第五十條第二款第一項規(guī)定，損壞房屋承重結構的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責令立即改正，恢復原狀，可處一萬元以上十萬元以下的罰款;情節(jié)嚴重的，可處十萬元以上二十萬元以下的罰款。第七十七條違反本規(guī)定第五十條第二款第二項規(guī)定，違法搭建建筑物、構筑物的，由房屋、城管執(zhí)法或者規(guī)劃行政管理部門按照職責分工，責令限期拆除，可處一萬元以上十萬元以下的罰款;當事人逾期未拆除的，房屋、城管執(zhí)法或者規(guī)劃行政管理部門可以申請區(qū)、縣政府組織強制拆。對正在實施違法搭建建筑物、構筑物的，由房屋、城管執(zhí)法或者規(guī)劃行政管理部門按照職責分工，責令立即停止施工，可以暫扣施工工具、材料;拒不改正的，可以組織代為改正，代為改正的費用由當事人承擔。第七十八條違反本規(guī)定第五十條第二款第三項、第四項、第五項規(guī)定，破壞房屋外貌，擅自改建、占用物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責令改正，恢復原狀，可處一千元以上一萬元以下的罰款;情節(jié)嚴重的，可處一萬元以上十萬元以下的罰款。第七十九條業(yè)主、使用人違反本規(guī)定第五十二條規(guī)定，擅自改變物業(yè)使用性質的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責令限期改正，恢復原狀，可處一萬元以上五萬元以下的罰款。第八十條物業(yè)服務企業(yè)違反本規(guī)定第五十三條規(guī)定，對業(yè)主、使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未在規(guī)定時間內報告有關行政管理部門的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責令改正，可處一千元以上一萬元以下的罰款。第八十一條建設單位違反本規(guī)定第五十六條第一款規(guī)定，不將機動車停車位提供給本物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主、使用人使用的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責令立即改正，并處一萬元以上十萬元以下的罰款。第八十二條違反本規(guī)定第