【豪宅營(yíng)銷(xiāo)】大平層豪宅淺析-中原

大平層豪宅淺析

Analysis——中原視角大二建筑專(zhuān)題案例庫(kù)主編——大二建筑產(chǎn)品中心出品——大陸區(qū)二級(jí)市場(chǎng)戰(zhàn)略中心大平層豪宅淺析PARTONEPARTFIVE大平層豪宅演化過(guò)程及特征大平層豪宅類(lèi)型劃分3.純住宅型產(chǎn)品PARTTWO大平層豪宅戶(hù)型分析1.戶(hù)型分配2.戶(hù)型結(jié)構(gòu)PARTSIX3.積分析大平層豪宅(高層）類(lèi)型劃分PARTTHREE4.假型產(chǎn)品大平層豪宅類(lèi)型劃分1.綜合體類(lèi)型產(chǎn)品PARTFOURPARTSEVER大平層豪宅類(lèi)型劃分全球頂級(jí)大平層豪宅的要素2.單座塔樓類(lèi)產(chǎn)1.配套1.高層2.內(nèi)部裝修配標(biāo)準(zhǔn)2.超高層3.服務(wù)3.私人定型4.頂級(jí)牌跨型大陸區(qū)二級(jí)市場(chǎng)戰(zhàn)略中心——建筑產(chǎn)中心02PARTONE大平層豪宅演化過(guò)程及特征大陸區(qū)二級(jí)市場(chǎng)戰(zhàn)略中心——建筑產(chǎn)中心大平層豪宅演化過(guò)程及特征PARTONE05大平層豪宅演化過(guò)程及特征——大平層豪宅的演變vs別墅大平層豪宅［配套資源匱乏］配套［配套資源完善］別墅：多位于城郊區(qū)，人口較為稀少，自身配套成熟較慢，大平層豪宅：多位于城市繁華中心，交通便利，出行方式交通不便，一般無(wú)大型商業(yè)中心或者城市綜合體。因此，多樣配套完善地段，商務(wù)、教育、醫(yī)療、便捷生活無(wú)可比別墅的配套方面弱于大平層。擬。［功能立體化］空間［功能扁平化］別墅：絕對(duì)低密和大面積，是一個(gè)上下層的立體空間。大平層豪宅：功能聚集在一個(gè)平面上，一層內(nèi)解決了家庭功能比較分散，私密度高，但不便于家庭生活交流。生活的所有功能，既保障了老人、孩子的居住安全，也提升了生活的便利度。客廳和臥室的擴(kuò)大，讓居住者在空間感受上更加強(qiáng)烈完善的功能區(qū)間使家庭生活更加和諧。大陸區(qū)二級(jí)市場(chǎng)戰(zhàn)略中心——建筑產(chǎn)中心10PARTTWO大平層豪宅戶(hù)型分析數(shù)據(jù)圖文源自萬(wàn)晟專(zhuān)題大陸區(qū)二級(jí)市場(chǎng)戰(zhàn)略中心——建筑產(chǎn)中心大平層豪宅類(lèi)型劃分PARTTHREE27參考案例——泰國(guó)曼谷TheResidencesatMandarinOrientalBangkok(文華東方私宅)區(qū)域位置ICONSIAM暹羅天地位于昭彼耶河岸，千禧希爾頓酒店與半島酒店之間，交通便利，從沙吞與是隆區(qū)Silom開(kāi)車(chē)僅需20分鐘，距離BTSKrungThonBuri站10分鐘。如果開(kāi)車(chē)到最近的收費(fèi)公路入口距離公寓僅有1.4公里。周邊配套齊全，購(gòu)物中心、學(xué)校、醫(yī)院及各色餐廳等。暹羅天地是一個(gè)超級(jí)商業(yè)文化綜合體，項(xiàng)目斥資超過(guò)540億泰銖（約合105億元人民幣），占地共75萬(wàn)平方米，包含400米河岸用地，兩大零售項(xiàng)目/購(gòu)物中心（ICONSIAM與ICONLUXE，共525,000平方米），兩棟世界頂級(jí)豪華濱海公寓（一座是位于ICONSIAM內(nèi)的MagnoliasWaterfront住宅樓，另一座是曼谷文華東方公寓）、以及七大景點(diǎn)。項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后預(yù)計(jì)每年吸引2200萬(wàn)訪(fǎng)客。住宅大樓70層高的，共379個(gè)套房，被譽(yù)為湄南河岸最奢華的公寓，建筑設(shè)計(jì)華麗，質(zhì)量上乘。曼谷文華東方酒店沿湄南河一岸的豪華公寓，是ICONSIAM與文華東方酒店集團(tuán)合作的項(xiàng)目，一幢52層高的建筑，共146個(gè)房間，是泰國(guó)最優(yōu)質(zhì)和最昂貴的公寓。暹羅天地(ICONSIAM)商場(chǎng)建筑外窗使用了世界最長(zhǎng)的無(wú)柱玻璃幕墻（展開(kāi)所有玻璃將長(zhǎng)達(dá)323米）。受泰國(guó)“薩拜”服裝造型的啟發(fā)，由特別定制的玻璃打造，在建筑外點(diǎn)綴出巧妙的褶邊，使ICONSIAM成為獨(dú)一無(wú)二的絕美設(shè)計(jì)新地標(biāo)。品74PARTFOUR大平層豪宅類(lèi)型劃分大平層豪宅類(lèi)型劃分——獨(dú)棟混合功能型（超高層）紐約111West57thStreet區(qū)域位置曼哈頓市中心藏著整個(gè)紐約的美地處紐約曼哈頓第6大道和第7大道之間，第57街與第58街橫貫其南北，更正對(duì)中央公園中軸。從西57街111號(hào)舉目遠(yuǎn)眺，中央公園的天作美景、城市的繁華旖麗，紛紛沿視線(xiàn)伸展開(kāi)來(lái)。公寓大廈在中央公園的南端中間，是最著名的文化與娛樂(lè)場(chǎng)所、旅游景點(diǎn)、藝術(shù)畫(huà)廊、餐廳、酒店以及包括梵克雅寶、蒂芙尼和波道夫?古德曼在內(nèi)的世界名牌零售店遍布其中。洛克菲勒中心、時(shí)代廣場(chǎng)、現(xiàn)代藝術(shù)博物館以及無(wú)線(xiàn)電城音樂(lè)廳與它僅有短短幾個(gè)街區(qū)之隔。▼西57街111號(hào)是紐約市最高的建筑之一西57街111號(hào)是一個(gè)超高的住宅項(xiàng)目，由SHOPARCHITECTS,P.C.建筑事務(wù)所設(shè)計(jì)，建筑高度上升到1438英尺(438米),成為美國(guó)最高的住宅類(lèi)建筑。此建筑也成為世界上最細(xì)長(zhǎng)的摩天大樓。塔的北面直接上升到建筑的頂峰。隨著樓層的高度增加，塔的外型越來(lái)越削減，給人視覺(jué)上造成一種“逐漸消失在天空”的感覺(jué)。項(xiàng)目概況111將新與舊、藝術(shù)與工程、自然與文化相融合，形成完美的對(duì)稱(chēng)：在世界中心這塊土地的公園中央，形成天際線(xiàn)上一道靚麗的風(fēng)景。項(xiàng)目2019年將建成，現(xiàn)正出售。其總高度為1,428英尺(435米），是紐約市最高的建筑之一?？梢钥吹秸麄€(gè)中央公園。公寓單位是全層，共有46個(gè)單位，售價(jià)$15,500,000美元起，4500平方呎，3臥室，3.5衛(wèi)生間。大陸區(qū)二級(jí)市場(chǎng)戰(zhàn)略中心——建筑產(chǎn)中心78PARTFOUR大平層豪宅類(lèi)型劃分大平層豪宅類(lèi)型劃分——獨(dú)棟混合功能型（超高層）中央公園壹號(hào)外觀采用了玻璃，緞面不銹鋼和明亮的水平細(xì)節(jié)組合元素，突出了質(zhì)地和光線(xiàn)的相互作用。在距離街道300英尺的高度，塔樓向東懸臂，為所有朝北的住宅創(chuàng)造了中央公園的景色。中央公園一號(hào)東西南北的奢侈視野大陸區(qū)二級(jí)市場(chǎng)戰(zhàn)略中心——建筑產(chǎn)中心大平層豪宅類(lèi)型劃分PARTFOUR119大平層豪宅類(lèi)型劃分——頂級(jí)品牌跨界大平層豪宅上海寶格麗公寓寶格麗品牌寶格麗（BVLGARI）成立于1884年，是華麗的意大利珠寶商和奢侈品1879年，索帝里歐·寶格麗舉家移民到意大利的那不勒斯，1884年他在羅馬開(kāi)了一家銀器店，專(zhuān)門(mén)出售精美的銀制雕刻品?？缃缟莩奁放祈敿?jí)大平層豪宅寶格麗公寓寶格麗公寓位于蘇州河畔的大型商業(yè)綜合項(xiàng)目——蘇河灣，地處?kù)o安區(qū)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護(hù)的核心區(qū)，毗鄰蘇州河畔，將上海中心城市景觀悉數(shù)納入視野——可俯瞰外灘和黃浦江以及上海國(guó)際金融區(qū)——浦東。上海寶格麗公寓位于整棟建筑的4層至32層之間，共計(jì)27層，243間公寓，提供一居室到三居室，面積有從約146平米（1572平方英尺）到約256平方米（2756平方英尺）的不同戶(hù)型選擇，而32層則為600平方米（6500平方英尺）的復(fù)式結(jié)構(gòu)戶(hù)型。據(jù)悉，目前華僑城蘇河灣塔尖住宅在售大平層，戶(hù)型為280㎡3房，均價(jià)190000元/㎡。項(xiàng)目另外還有唯美天際線(xiàn)頂樓復(fù)式，建筑面積610-510㎡，總價(jià)2-1.5億。上海寶格麗公寓的住戶(hù)將可根據(jù)需求享受寶格40層酒店32層麗酒店的全部設(shè)施服務(wù)，包括現(xiàn)代的健身中心、擁有25米泳池的水療中心、男士和女士專(zhuān)屬的公寓發(fā)型沙龍、專(zhuān)業(yè)的餐飲服務(wù)、極具標(biāo)志性的寶格麗意大利餐廳和酒吧，屋頂露臺(tái)酒廊，以及寶格麗酒店的點(diǎn)睛之筆——復(fù)原的上海總商會(huì)。4層大陸區(qū)二級(jí)市場(chǎng)戰(zhàn)略中心——建筑產(chǎn)中心124PARTFOUR大平層豪宅類(lèi)型劃分大平層豪宅類(lèi)型劃分——頂級(jí)品牌跨界大平層豪宅大陸區(qū)二級(jí)市場(chǎng)戰(zhàn)略中心——建筑產(chǎn)中心128PARTFIVE大平層豪宅類(lèi)型劃分大平層豪宅類(lèi)型劃分——純住宅類(lèi)型北京融創(chuàng)壹號(hào)院區(qū)域位置融創(chuàng)·北京壹號(hào)院位于北京市朝陽(yáng)區(qū)，南靠亞洲第一大城市中央公園朝陽(yáng)公園，西鄰優(yōu)美的湖濱資源，得天獨(dú)厚的地理環(huán)境、沉淀的歷史文化資源、豐富的人文風(fēng)情以及不可復(fù)制的優(yōu)秀景觀資源，為創(chuàng)造地標(biāo)性豪宅提供了絕佳優(yōu)勢(shì)。被譽(yù)為中國(guó)豪宅的“頂豪之王”。既身處中國(guó)最成熟的北京CBD，又毗鄰亞洲最大城市公園朝陽(yáng)公園，同時(shí)還是北京三大使館區(qū)所在地。身處東三環(huán)農(nóng)展館內(nèi)——建國(guó)十大建筑之一，有京都“龍眼”寶地之說(shuō)。館內(nèi)還有5.3萬(wàn)平米大湖和唯一城市高爾夫球場(chǎng)——分別緊靠北京壹號(hào)院的西面和南面，成為“私人”專(zhuān)屬。大陸區(qū)二級(jí)市場(chǎng)戰(zhàn)略中心——建筑產(chǎn)中心大平層豪宅類(lèi)型劃分PARTFIVE155大平層豪宅類(lèi)型劃分——純住宅類(lèi)型規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑整體輕盈通透，采用9.9米高架空首層設(shè)計(jì)，將自然景色納入建筑之中，通透的體量在湖水的映襯之下，猶如輕盈羽毛漂浮在湖面。所有建筑沿湖一面排開(kāi)，以享有最大化景觀視野。高層與超高層錯(cuò)落布置，兩棟超高層位于基地東側(cè)和中央，打破平緩的天際線(xiàn)，創(chuàng)造出活潑動(dòng)感的流線(xiàn)。景觀設(shè)計(jì)項(xiàng)目坐擁城市最稀缺的水景資源，濱水景觀滲透率高，通過(guò)將湖水引入小區(qū)內(nèi)部，加大了湖岸的景觀面。為提升室外空間品質(zhì)，營(yíng)造優(yōu)質(zhì)生活氛圍，設(shè)計(jì)了運(yùn)動(dòng)步道和濱水步道以滿(mǎn)足休閑生活需求。運(yùn)動(dòng)步道貫穿整個(gè)社區(qū)，聯(lián)系各社區(qū)島的庭院與引入小區(qū)內(nèi)部的水域，漫步其中可以同時(shí)享受庭院綠化及濱水景觀。大陸區(qū)二級(jí)市場(chǎng)戰(zhàn)略中心——建筑產(chǎn)中心180PARTSIX大平層豪宅類(lèi)型劃分大平層豪宅類(lèi)型劃分——度假型大平層迪拜SEVENTHHEAVEN區(qū)域位置項(xiàng)目距離迪拜的下列主要社交中心和設(shè)施僅15分鐘車(chē)程：哈利法塔，迪拜碼頭，朱美拉棕櫚島。社區(qū)位于迪拜兩個(gè)機(jī)場(chǎng)之間，緊臨阿拉伯牧場(chǎng)和汽車(chē)城，適合每天往返于迪拜市中心、迪拜國(guó)際金融中心、迪拜碼頭、JLT和迪拜媒體城。臨近最大購(gòu)物中心&多所國(guó)際學(xué)校。項(xiàng)目概況迪拜的高端住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，形成了50公頃的總體規(guī)劃，也是IO構(gòu)思的。該項(xiàng)目和場(chǎng)地將封裝客戶(hù)AlBarari的愿景，以在該地區(qū)獨(dú)一無(wú)二的真正自然環(huán)境中創(chuàng)建一個(gè)獨(dú)特的社區(qū)，該自然環(huán)境因其種植和園林綠化的多樣性而無(wú)與倫比。該項(xiàng)目包括100,000平方米的住宅，便利設(shè)施，零售和餐飲設(shè)施，并將成為更廣闊場(chǎng)地發(fā)展的催化劑。住宅性質(zhì)：別墅公寓；精裝修；寬敞產(chǎn)權(quán)屬性：永久產(chǎn)權(quán)；項(xiàng)目配套：游泳池、健身房、商務(wù)中心、屋

頂花園、電影放映室、水療中心；大陸區(qū)二級(jí)市場(chǎng)戰(zhàn)略中心——建筑產(chǎn)中心186PARTSIX大平層豪宅類(lèi)型劃分大平層豪宅類(lèi)型劃分——度假型大平層美國(guó)邁阿密2000Ocean海景豪宅區(qū)域位置2000Ocean是邁阿密黃金海灘以北最新的海景豪宅項(xiàng)目。建筑設(shè)計(jì)從項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)來(lái)看，TENArquitectos遵從的是回歸自然的設(shè)計(jì)法則，以“少即是多”的理念演繹當(dāng)代奢華的生活方式，去繁求簡(jiǎn)。一座現(xiàn)代化的40層高玻璃塔，共有64個(gè)單元，可以看到海洋全景。每個(gè)住宅都有一個(gè)私人的東部海濱露臺(tái)和一個(gè)私人的西部面向花園的露臺(tái)，讓居民能夠從舒適的家中觀看日出越過(guò)大西洋。2000Ocean由半層住宅、全層頂層住宅和一個(gè)帶有私人游泳池甲板的特殊雙層天空別墅組成。大陸區(qū)二級(jí)市場(chǎng)戰(zhàn)略中心——建筑產(chǎn)中心196PARTSEVER全球頂級(jí)大平層豪宅的要素全球頂級(jí)大平層豪宅的要素——配套配套分配公寓配套設(shè)施在紐約已經(jīng)擁有超過(guò)百年的歷史。早期的配套空間位于地下室，功能通常包括泳池，健身房和放映廳。而近幾年，頂級(jí)住宅變得越來(lái)越高，配套設(shè)施的主題也以健康生活居多，因而，配套空間從地下搬到了地上。自然光與城市景色提高了配套空間的品質(zhì)，也呼應(yīng)了健康生活的主題。同時(shí)，因?yàn)榕涮渍紦?jù)了最底層的空間，公寓通常被安排在五層以上，與嘈雜的地面交通隔離，居住品質(zhì)的提升也使售價(jià)水漲船高?！敖】瞪睢笔钱?dāng)前最流行的主題配套設(shè)施的主題也隨著社會(huì)潮流的變化而提升，紐約配套市場(chǎng)的發(fā)展軌跡如下：早期：配套放在地下，以免損失地上可售面積當(dāng)前，“健康生活”是配套市場(chǎng)的流行主題。泳池和健身房是標(biāo)配，但隨著公寓定位的提高，配置也相應(yīng)升級(jí)，如：桑拿房，蒸汽浴室，私教課程，按摩服務(wù)，維C浴，私人星級(jí)料理等。現(xiàn)在：配套放在地上，呼應(yīng)“健康生活”主題，同時(shí)增加低區(qū)小戶(hù)型溢價(jià)當(dāng)前優(yōu)選的配套主題是Wellness，奢華配套也有不同的深度：紐約配套的市場(chǎng)趨勢(shì)如下：2010后高端公寓配套趨勢(shì)：健康－Wellness健身房

游泳池深度桑拿蒸汽浴室私人運(yùn)動(dòng)課程

健康按摩服務(wù)維c浴私人廚師服務(wù)數(shù)據(jù)圖文源自萬(wàn)晟專(zhuān)題大陸區(qū)二級(jí)市場(chǎng)戰(zhàn)略中心——建筑產(chǎn)中心204PARTSEVER全球頂級(jí)大平層豪宅的要素全球頂級(jí)大平層豪宅的要素服務(wù)進(jìn)駐高端住宅產(chǎn)品市場(chǎng)需明確定位對(duì)于紐約的客戶(hù)而言，頂級(jí)住宅并不僅僅是一套公寓，更代表了一種生活方式，因而公寓的服務(wù)和配套設(shè)施就顯得尤為重要。面積較大的起居室與臥紐約室，能營(yíng)造一種舒適的生活環(huán)境。香港的客戶(hù)更看中公寓的地段，因此最受追捧的頂級(jí)住宅產(chǎn)品都位于半山、淺水灣、深水灣等地，但頂級(jí)住宅的配套設(shè)施和服務(wù)就不如紐約，且戶(hù)型也較為緊湊；倫敦的客戶(hù)最為低調(diào)，注重的是公寓的舒適性與便利性，因而無(wú)論是戶(hù)型還是配套都較為平均，介于紐約與香港之間。國(guó)內(nèi)頂級(jí)住宅市場(chǎng)將逐漸與國(guó)際接軌國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)每年都上漲，而客戶(hù)對(duì)好房子的期望與要求也會(huì)隨房?jī)r(jià)的上漲而增高：更好的設(shè)備配置，更多的配套服務(wù)，當(dāng)然也少不了對(duì)“健