2024年全國房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營與管理考試高頻題詳細(xì)參考解析

姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 密封線 全國房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)試題精編注意事項(xiàng):1.全卷采用機(jī)器閱卷，請考生注意書寫規(guī)范；考試時(shí)間為120分鐘。2.在作答前，考生請將自己的學(xué)校、姓名、班級、準(zhǔn)考證號涂寫在試卷和答題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體工整，筆跡清楚。

4.請按照題號在答題卡上與題目對應(yīng)的答題區(qū)域內(nèi)規(guī)范作答，超出答題區(qū)域書寫的答案無效:在草稿紙、試卷上答題無效。一、選擇題

1、按投資人控制投資資金的情況，可將投資分為（）。A.生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資B.直接投資和間接投資C.長期投資和短期投資D.金融投資和實(shí)物投資

2、編制房地產(chǎn)投資計(jì)劃與資金籌措表之前，應(yīng)先編制（）。A.現(xiàn)金流量表B.利潤表C.項(xiàng)目總投資估算表D.資產(chǎn)負(fù)債表

3、項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中在運(yùn)營費(fèi)用中不應(yīng)該扣除下列哪項(xiàng)費(fèi)用（）A.財(cái)務(wù)費(fèi)用B.折舊費(fèi)C.攤銷費(fèi)D.修理費(fèi)

4、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)中，選擇評價(jià)的基礎(chǔ)參數(shù)時(shí)，一般將運(yùn)營成本占毛租金收入比率歸為（）。A.時(shí)間類參數(shù)B.融資相關(guān)參數(shù)C.評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類參數(shù)D.收益相關(guān)參數(shù)

5、下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定因素的表述中，正確的是（）。A.空置率與有效毛收入呈反向變動(dòng)B.通過與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂長期合約，可以完全排除通貨膨脹對運(yùn)營費(fèi)用的影響C.權(quán)益投資比率高，意味著投資者承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬均增加D.金融機(jī)構(gòu)通常要求投資者的權(quán)益投資比率不得高于某一要求的比率

6、關(guān)于收益性物業(yè)的現(xiàn)金流，下列說法不正確的是（）。A.潛在毛租金收入＝物業(yè)內(nèi)全部可出租面積×最大可能租金水平B.從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，就能得到某一報(bào)告期實(shí)際的租金收入C.有效毛收入＝潛在毛租金收入－其他收入D.凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－運(yùn)營費(fèi)用

7、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以控制的是（）。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)B.市場供求風(fēng)險(xiǎn)C.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)D.利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

8、存量在數(shù)值上的表達(dá)式是（）。A.報(bào)告期存量＝上期存量－報(bào)告期竣工量－報(bào)告期滅失量B.報(bào)告期存量＝上期存量＋報(bào)告期竣工量－報(bào)告期滅失量C.報(bào)告期存量＝上期存量＋報(bào)告期竣工量＋報(bào)告期滅失量D.報(bào)告期存量＝上期存量＋報(bào)告期竣工量

9、當(dāng)可供比較的房地產(chǎn)投資方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時(shí)，宜采用的方案經(jīng)濟(jì)比選方法是（）。A.凈現(xiàn)值法B.等額年值法C.差額投資內(nèi)部收益率法D.內(nèi)部收益率法

10、問卷法，是介于觀察法、專題討論法和實(shí)驗(yàn)法之間的一種方法，適用于（），目的是為了了解人們的認(rèn)識(shí)、看法、喜好和滿意度等，以便在總體上衡量這些量值。A.抽樣性調(diào)查B.因果性調(diào)查C.試探性調(diào)查D.描述性調(diào)查

11、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的四個(gè)開發(fā)經(jīng)營方案F1、F2、F3、F4的開發(fā)經(jīng)營期相同，投資大小為F1＞F2＞F3＞F4。方案兩兩比較計(jì)算出的差額投資內(nèi)部收益率分別為ΔIRR1－2＝19%、ΔIRR2－3＝12%、ΔIRR3－4＝14%、ΔIRR1－4＝16%，當(dāng)最低可接受收益率MARR＝15%時(shí)，四個(gè)方案中最優(yōu)的方案是（）。A.F1B.F2C.F3D.F4

12、下列關(guān)于過熱與房地產(chǎn)泡沫的說法，不正確的是（）。A.過度開發(fā)和房地產(chǎn)泡沫是反映兩個(gè)不同層面的市場指標(biāo)。過度開發(fā)反映市場上的供求關(guān)系，而房地產(chǎn)泡沫則反映市場價(jià)格和實(shí)際價(jià)值之間的關(guān)系B.房地產(chǎn)過度開發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落C.當(dāng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時(shí)，市場還處在上升階段，而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時(shí)，市場已經(jīng)開始下滑了D.過熱表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為了獲得長期收益，而房地產(chǎn)泡沫則表現(xiàn)為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價(jià)格更高時(shí)拋出

13、房地產(chǎn)租金，是指報(bào)告期房地產(chǎn)市場中的租金水平，通常是用不同類型房屋的（）租金來表示。A.平均數(shù)B.相對數(shù)C.合理D.期望

14、下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，屬于市場監(jiān)測與預(yù)警指標(biāo)的是（）A.吸納周期B.城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)C.住房價(jià)格合理性指數(shù)D.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

15、已知某投資的凈現(xiàn)金流量如表所示，如果投資者目標(biāo)收益率為10%，則此項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是（）萬元。表凈現(xiàn)金流量（單位：萬元）A.－41.8B.200C.158.2D.－241.8

16、資本金凈利潤率＝年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額與()之比。A.經(jīng)營收入B.資本金C.經(jīng)營成本D.銷售收入

17、根據(jù)消費(fèi)者()的差異，市場營銷學(xué)將他們所購商品(包括服務(wù))分為三類，即便利品、選購品和特殊品。A.購買習(xí)慣B.購買心理C.購買動(dòng)機(jī)D.購買行為

18、某市2016年商品住宅新開工面積為600萬平方米，竣工面積為400萬平方米，2015年底未完工并繼續(xù)施工的商品住宅面積為200萬平方米，該市商品住宅的平均建設(shè)周期為（）年。A.0.5B.1.0C.1.5D.2.0

19、以下財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.流動(dòng)比率越高，說明企業(yè)償還流動(dòng)負(fù)債的能力越強(qiáng)B.速動(dòng)比率越高，說明企業(yè)的短期償債能力越強(qiáng)C.資產(chǎn)負(fù)債率越高，企業(yè)償還債務(wù)的能力越差D.一般來講，存貨周轉(zhuǎn)率越高，則流動(dòng)性越差

20、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目采用20％的折現(xiàn)率計(jì)算出的項(xiàng)目凈現(xiàn)值為16萬元，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為（）。A.小于20%B.滿足目標(biāo)收益率要求C.大于20％D.不滿足目標(biāo)收益率要求

21、張某在2004年10月購買了一個(gè)剛建成的精裝修店面。同時(shí)租出，租客是王某。當(dāng)時(shí)市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2，租期為5年，費(fèi)用按法規(guī)各自承擔(dān)。在2006年10月時(shí)，王某的權(quán)益價(jià)格為（）。A.剩余3年租期、月租金為200元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和B.剩余3年租期、月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和C.該店面在2006年10月的正常市場價(jià)格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價(jià)格D.剩余3年租期、正常市場租金與180元/m2條件下的差額在2006年10月的現(xiàn)值之和

22、房地產(chǎn)投資方案比選通常是在（）之間進(jìn)行。A.獨(dú)立方案B.互斥方案C.凈現(xiàn)值法D.等額年費(fèi)用法

23、某銀行發(fā)放了一筆年利率7.5%、期限15年、按年等額還本付息的貸款，若年還款額為36000元，則該筆貸款第10年的投資回收是（）元。A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11

24、市場條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（）。A.物業(yè)出租經(jīng)營成本B.業(yè)主希望的投資回報(bào)率C.通貨膨脹率D.同類物業(yè)的市場供求關(guān)系

25、當(dāng)可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時(shí)，一般宜采用（）進(jìn)行比選。A.凈現(xiàn)值法B.等額年值法C.差額內(nèi)部收益率法D.費(fèi)用現(xiàn)值法

26、動(dòng)態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以（）所需的時(shí)間。A.經(jīng)營收入抵償全部投資B.凈收益抵償全部投資C.全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出D.全部現(xiàn)金流入抵償全部投資

27、美國某家庭于2005年購買住房時(shí)申請了一筆20萬美元的貸款，貸款方式為“2/28”。第一年和第二年的年利率為7.5%，兩年后的年利率調(diào)整為8.5%，則該家庭在第28個(gè)月的月還款額為（）美元。A.1250B.1398C.1416D.1562

28、某市擬建一大型展覽館，根據(jù)工程項(xiàng)目的劃分，該展覽館的土建工程是（）。A.單項(xiàng)工程B.單位工程C.分部工程D.分項(xiàng)工程

29、下列關(guān)于收益率的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.基準(zhǔn)收益率是投資者所要求的最低投資報(bào)酬率B.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率C.常規(guī)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是唯一的D.差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差

30、（）的關(guān)鍵，是從產(chǎn)業(yè)和市場兩方面將產(chǎn)品細(xì)分和市場細(xì)分結(jié)合起來，綜合考慮。A.判斷競爭者反應(yīng)模式B.確定競爭者戰(zhàn)略C.確定競爭者目標(biāo)D.識(shí)別競爭者

31、生姜瀉心湯中，干姜與生姜的用量比例是A.1：1B.1：2C.1:3D.1:4

32、關(guān)于房屋施工面積的說法，正確的是（）。A.房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積B.房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積C.房屋施工面積指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積D.房屋施工面積不包括報(bào)告期內(nèi)開工后又停建、緩建的房屋建筑面積

33、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算時(shí)，如為委托銷售代理的，則代理費(fèi)應(yīng)列入（）。A.管理費(fèi)B.銷售費(fèi)用C.其他費(fèi)用D.前期費(fèi)用

34、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過調(diào)查，了解寫字樓租金變動(dòng)10%、20%時(shí)市場承租面積的變化，該項(xiàng)調(diào)查屬于（）。A.試探性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.創(chuàng)新性調(diào)查D.因果性調(diào)查

35、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需的大部分資金是以()的方式籌集的。A.房地產(chǎn)開發(fā)貸款B.房地產(chǎn)抵押貸款C.債務(wù)融資D.權(quán)益融資

36、存量是指報(bào)告期期末已占用和控制的拇業(yè)空間總量。在數(shù)值上，報(bào)告期總量＝上期存量+報(bào)告期新竣工量—()。A.報(bào)告期滅失量B.最低銷售量C.工程量D.盈虧平衡點(diǎn)量

37、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師張某采用市場法和收益法對一間辦公用房的市場價(jià)值進(jìn)行評估，測算出的估價(jià)對象比準(zhǔn)價(jià)格為10000元/m2，收益價(jià)格為12000元/m2，兩個(gè)測算結(jié)果存在一定差異。如果兩個(gè)測算結(jié)果均無誤，在房屋征收評估和房地產(chǎn)抵押估價(jià)兩種估價(jià)目的下，將上述比準(zhǔn)價(jià)格和收益價(jià)格進(jìn)行加權(quán)平均時(shí)，合理的權(quán)重取值方式是（）。A.對房屋征收評估，比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重大于收益價(jià)格權(quán)重B.對房屋征收評估，比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重小于收益價(jià)格權(quán)重C.對房地產(chǎn)抵押估價(jià)，比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重等于收益價(jià)格權(quán)重D.對房地產(chǎn)抵押估價(jià)，比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重小于收益價(jià)格權(quán)重

38、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析中不能用于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評價(jià)的方法是（）。A.專家打分法B.“三項(xiàng)預(yù)測值”法C.解析法D.蒙特卡洛模擬法

39、某寫字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5%，經(jīng)營費(fèi)用為潛在毛收入的30%，抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準(zhǔn)備金共計(jì)120萬元，則2006年的凈經(jīng)營收入為（）萬元。A.330B.450C.650D.700

40、某商業(yè)店鋪的購買價(jià)格為60萬元，其中40萬元為借貸資金，余款由購買者用現(xiàn)金支付。如果店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營期后第1年的稅后現(xiàn)金流為24000元，投資者權(quán)益增加值為2200元，店鋪的市場價(jià)值增長率為2%，則考慮物業(yè)增值時(shí)該店鋪的投資回報(bào)率為（）。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%

41、與其他投資相比，房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)不包括()。A.能夠得到稅收方面的好處B.能夠抵消通貨膨脹的影響C.提高投資者的資信等級D.變現(xiàn)容易

42、關(guān)于資本金現(xiàn)金流量表的說法，正確的是（）。A.把所有投資均視為自有資金B(yǎng).現(xiàn)金流出包括利息支付C.不考慮信貸資金的還本D.只能用于計(jì)算靜態(tài)盈利指標(biāo)

43、某物業(yè)的購買價(jià)格為60萬元，其中20萬元為金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為10萬元，年運(yùn)營費(fèi)用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅為25%，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（）。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%

44、會(huì)計(jì)核算要求，凡在當(dāng)期取得的收入或者負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，都應(yīng)作為當(dāng)期的收入或費(fèi)用，是會(huì)計(jì)核算一般原則中的（）。A.權(quán)責(zé)發(fā)生制原則B.收付實(shí)現(xiàn)制原則C.配比原則D.劃分收益性支出與資本性支出原則

45、隨著北京建國門地區(qū)至大北窯及東北三環(huán)附近“中心商業(yè)區(qū)”的形成與發(fā)展，使得許多早期建成的沿街寫字樓建筑變?yōu)榧准墝懽謽?，同時(shí)也使得某些寫字樓建筑變得不再對租戶具有很強(qiáng)的吸引力。這主要是考慮了寫字樓的（）因素。A.交通方便性B.聲望或形象C.位置D.建筑形式

46、2017年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2017年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%

47、下列關(guān)于過熱與房地產(chǎn)泡沫的說法，不正確的是（）。A.過度開發(fā)和房地產(chǎn)泡沫是反映兩個(gè)不同層面的市場指標(biāo)。過度開發(fā)反映市場上的供求關(guān)系，而房地產(chǎn)泡沫則反映市場價(jià)格和實(shí)際價(jià)值之間的關(guān)系B.房地產(chǎn)過度開發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落C.當(dāng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時(shí)，市場還處在上升階段，而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時(shí)，市場已經(jīng)開始下滑了D.過熱表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為了獲得長期收益，而房地產(chǎn)泡沫則表現(xiàn)為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價(jià)格更高時(shí)拋出

48、某項(xiàng)目凈現(xiàn)值和累計(jì)凈現(xiàn)值見表，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期是（）年。A.3.09B.3.48C.3.83D.3.92

49、某開發(fā)企業(yè)某季度的銷售收入為1000萬元，其開發(fā)項(xiàng)目位于地級市。當(dāng)期的期間費(fèi)用為30萬元，增值稅稅金及附加為55萬元，土地增值稅預(yù)征為20萬元，則當(dāng)期預(yù)征的企業(yè)所得稅為（）萬元。A.8.75B.11.25C.13.25D.15.75

50、動(dòng)態(tài)投資回收期是反映（）的重要指標(biāo)。A.開發(fā)項(xiàng)目投資成本大小B.開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力C.開發(fā)項(xiàng)目資金流動(dòng)速度D.開發(fā)項(xiàng)目資金實(shí)力二、多選題

51、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目采用20％的折現(xiàn)率計(jì)算出的項(xiàng)目凈現(xiàn)值為16萬元，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為（）。A.小于20%B.滿足目標(biāo)收益率要求C.大于20％D.不滿足目標(biāo)收益率要求

52、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究是（）階段的工作內(nèi)容。A.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析B.項(xiàng)目招標(biāo)C.工程建設(shè)D.項(xiàng)目租售

53、在房地產(chǎn)投資的“購買-持有出租-出售”模式中，現(xiàn)金流出不包括（）。A.購買成本B.土地取得費(fèi)用C.裝修費(fèi)用D.運(yùn)營成本

54、目前我國采用的復(fù)式記賬法是（）。A.收付記賬法B.借貸記賬法C.支出記賬法D.收入記賬法

55、某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為0.5%，計(jì)息周期為一年，實(shí)際利率是（）。A.106.12%B.6.17%C.50.21%D.6.00%

56、公共租賃住房投資、綠色住宅示范項(xiàng)目投資等屬于（）。A.固定資產(chǎn)投資、流動(dòng)資產(chǎn)投資和稀有資產(chǎn)投資等B.生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資C.政府投資、非營利機(jī)構(gòu)投資D.企業(yè)投資和個(gè)人投資

57、下列房地產(chǎn)市場運(yùn)行的影響因素中，屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素的是（）。A.宏觀金融政策B.家庭收入及其分布C.家庭生命周期D.資本市場發(fā)育程度

58、（）是其他各工種圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的基礎(chǔ)，是室內(nèi)外裝修設(shè)計(jì)的重要依據(jù)。A.建筑平面圖B.建筑剖面圖C.建筑立面圖D.總平面圖

59、商品房開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，開發(fā)項(xiàng)目位于地級市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于（）。A.20%B.15%C.10%D.25%

60、房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資額大，建設(shè)周期長，涉及面廣，要想使開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，必須首先做好（）工作。A.施工圖設(shè)計(jì)B.可行性研究C.成本收益分析D.項(xiàng)目建設(shè)書的編制

61、房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于()。A.變動(dòng)成本的設(shè)B.銷售收入的不同C.固定成本的設(shè)置D.平衡點(diǎn)的設(shè)置

62、某家庭預(yù)計(jì)今后15年內(nèi)月收入為12000元，如果其中的35％可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為12％，則該家庭有償還能力的15年期最大抵押貸款申請額是（）萬元。A.28.62B.29.16C.35.00D.48.24

63、判斷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)已往的業(yè)績，關(guān)鍵要看其（）。A.共代理了多少個(gè)項(xiàng)目B.代理成交額有多少C.人員素質(zhì)D.代理的成功率有多大

64、某企業(yè)總資產(chǎn)為150萬元，負(fù)債30萬元，資本公積10萬元，留存收益10萬元，盈余公積5萬元，則該企業(yè)的實(shí)收資本為（）萬元。A.95B.100C.120D.175

65、張某用1000萬元購買了一間商鋪用于出租經(jīng)營，其要求的投資收益率為10％，經(jīng)營期為20年，如果每年經(jīng)營凈收益相等，則該投資者的年投資回報(bào)為（）萬元。A.17.46B.100.00C.117.46D.672.75

66、下列有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的初步可行性研究及相關(guān)知識(shí)，表述不當(dāng)?shù)氖?)。A.所謂輔助研究，是對投資項(xiàng)目的一個(gè)或幾個(gè)重要方面進(jìn)行單獨(dú)研究，用作初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項(xiàng)研究B.初步可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)到±5%，所需費(fèi)用約占總投資的1.0%～2.0%C.初步可行性研究亦稱預(yù)測可行性研究，在此階段，主要是在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析D.在此階段需對以下內(nèi)容進(jìn)行粗略的審查：市場需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等

67、某筆總額10萬元，按季付息的貸款，每季支付利息為1400元。則該筆貸款的實(shí)際貸款利率為（）。A.1.40%B.5.60%C.5.72%D.6.09%

68、一些競爭者可能對某些方面反應(yīng)強(qiáng)烈，例如對降價(jià)競銷反應(yīng)強(qiáng)烈，但對其他方面（如增加廣告預(yù)算、加強(qiáng)促銷活動(dòng)等）卻不予理會(huì)。這種競爭者屬于（）競爭者。A.從容不迫型B.選擇型C.兇猛型D.隨機(jī)型

69、與購買股票相比，部分投資者更愿意投資房地產(chǎn)的主要原因是（）。A.房地產(chǎn)投資更易變現(xiàn)B.房地產(chǎn)投資所需資金少C.房地產(chǎn)投資收益更高D.房地產(chǎn)能保值增值

70、保和丸的主治證為A.胸脘痞滿，不思飲食B.脘腹痞滿脹痛，噯腐吞酸，惡食嘔逆，或大便泄瀉，舌苔厚膩，脈滑C.脘腹痞滿脹痛，赤白痢疾，里急后重，或大便秘結(jié)，舌苔黃膩，脈沉實(shí)D.脘腹脹痛，下痢泄瀉，或大便秘結(jié)，小便短赤，舌苔黃膩，脈沉有力

71、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售利潤率的正確表達(dá)式是（）。A.銷售利潤率＝銷售利潤/銷售收入B.銷售利潤率＝銷售利潤/總開發(fā)價(jià)值C.銷售利潤率＝銷售利潤/總開發(fā)成本D.銷售利潤率＝銷售利潤/項(xiàng)目總投資

72、風(fēng)險(xiǎn)分析常用的比較成熟的方法是（）。A.解析法B.蒙特卡洛模擬法C.調(diào)查和專家打分法D.概率分析法

73、某企業(yè)12月末部分資產(chǎn)與負(fù)債余量如下：現(xiàn)金和銀行存款70萬元，長期投資100萬元，短期投資120萬元，應(yīng)收票據(jù)210萬元，短期借款30萬元，應(yīng)付票據(jù)和應(yīng)付賬款110萬元，應(yīng)付工資60萬元，應(yīng)付債券300萬元。則該企業(yè)流動(dòng)比率是（）。A.40%B.50%C.200%D.250%

74、有一成片荒地需要估價(jià)。獲知該成片荒地的面積為2km2，適宜進(jìn)行“五通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)男K“五通一平”熟地的單價(jià)為800元/m2；開發(fā)期需要3年；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本、管理費(fèi)用等經(jīng)測算為2.5億元/km2；貸款年利率為10%；投資利潤率為15%；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的6%，買方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的4%。該成片荒地開發(fā)完成后的總價(jià)值為（）億元。A.5B.8C.9.6D.10.6

75、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對其開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場需求分析，在確定其市場規(guī)模時(shí)，有效市場、滲透市場、服務(wù)市場三者關(guān)系正確的是（）A.有效市場>滲透市場>服務(wù)市場B.服務(wù)市場>有效市場>滲透市場C.有效市場>服務(wù)市場>滲透市場D.服務(wù)市場>滲透市場>有效市場

76、下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營中現(xiàn)金流的表達(dá)方式，正確的是（）。A.稅前現(xiàn)金流＝有效毛收入－經(jīng)營費(fèi)用B.稅前現(xiàn)金流＝有效毛收入－抵押貸款還本付息C.稅后現(xiàn)金流＝稅前現(xiàn)金流－所得稅D.稅后現(xiàn)金流＝稅前現(xiàn)金流－準(zhǔn)備金－所得稅

77、下列關(guān)于財(cái)務(wù)分析指標(biāo)說法中，不正確的是（）。A.一般來說，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，說明應(yīng)收賬款收回越快B.資產(chǎn)報(bào)酬率越高，說明企業(yè)的獲利能力越強(qiáng)C.銷售毛利率越大，企業(yè)通過銷售獲取利潤的能力越強(qiáng)D.成本費(fèi)用凈利率越低，說明企業(yè)的獲利能力越強(qiáng)

78、房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于（）。A.長期投資B.中長期投資C.中短期投資D.置業(yè)投資

79、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為15000m2，規(guī)劃容積率為3，預(yù)計(jì)開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%，項(xiàng)目的總固定成本為8000萬元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目的單位變動(dòng)成本為4500元/m2，假設(shè)所有可銷售面積能夠全部售出，則達(dá)到盈虧平衡的平均銷售單價(jià)為（）元/m2。A.5377.78B.6277.78C.6722.22D.7847.22

80、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目單項(xiàng)工程驗(yàn)收的組織者是（）。A.項(xiàng)目施工單位B.項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)D.產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督部門

81、土地面積量算是在（）的基礎(chǔ)上進(jìn)行。A.野外測量B.實(shí)地測量C.實(shí)有圖紙D.非權(quán)屬調(diào)查

82、某開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近，如果定價(jià)比市場領(lǐng)導(dǎo)者的定價(jià)低，則其采用的是（）。A.隨行就市定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.應(yīng)戰(zhàn)定價(jià)法D.挑戰(zhàn)定價(jià)法

83、關(guān)于房地產(chǎn)投資特性的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.區(qū)位選擇異常重要B.不易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)C.存在效益外溢D.易受政策影響

84、某寫字樓的購買價(jià)格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（）。A.9.00%B.8.05%C.30.00%D.7.52%

85、以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過土地（）的70％。A.評估價(jià)值B.實(shí)際價(jià)值C.投資價(jià)值D.出讓金收入

86、制定進(jìn)度計(jì)劃通常采用橫道圖法和（）。A.資源流動(dòng)圖B.網(wǎng)絡(luò)圖法C.直方圖法D.控制圖法

87、下列不屬于影響消費(fèi)者購買的社會(huì)文化因素的是（）。A.家庭B.生活方式C.社會(huì)階層D.亞文化

88、房地產(chǎn)圖中，通常采用比例尺為1:1000的地形圖為（）。A.城市總體規(guī)劃圖B.竣工圖C.城市詳細(xì)規(guī)劃圖D.地籍圖

89、某城市規(guī)劃將一個(gè)污染嚴(yán)重的企業(yè)南該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的物業(yè)投資將會(huì)減少，這主要是由于房地產(chǎn)投資()的特性。A.區(qū)位選擇異常重要B.變現(xiàn)性差C.需要適時(shí)的更新改造投資D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

90、產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的基礎(chǔ)是（）。A.土地稀缺B.城市化進(jìn)程快C.投機(jī)需求膨脹D.金融機(jī)構(gòu)過度放貸

91、在房地產(chǎn)市場的分類中，一級市場是指（）。A.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場B.新建商品房租售市場C.土地使用權(quán)出讓市場D.土地使用權(quán)出讓市場和新建商品房租售市場

92、在估算某教學(xué)樓的房屋開發(fā)費(fèi)用時(shí)，按照每間教室的綜合投資乘以教室數(shù)估算其總投資，這種估算方法屬于（）。A.單元估算法B.概算指標(biāo)法C.單位指標(biāo)估算法D.工程量近似匡算法

93、房地產(chǎn)置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的主要原因，是房地產(chǎn)投資（）。A.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移B.易獲得金融機(jī)構(gòu)的支持C.具有保值增值性D.可提高投資者的資信等級

94、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請了貸款額為1000萬元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則按月計(jì)息比按季計(jì)息要多付利息（）萬元。A.2.00B.7.30C.8.53D.9.00

95、市場最低量與市場潛量間的距離表示需求的（）。A.市場營銷空間B.市場營銷總量C.市場營銷敏感性D.市場營銷需求量

96、某投資項(xiàng)目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款利率為12％，貸款期限為20年，按月等額還本付息。則該項(xiàng)目投資人所能申請到的最大貸款額為（）萬元。A.2.73B.29.11C.344.74D.349.31

97、房地產(chǎn)抵押貸款不包括()。A.個(gè)人住房抵押貸款B.商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款C.維修基金D.在建工程抵押貸款

98、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的業(yè)務(wù)經(jīng)營模式類型，（）主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級公寓等收益性房地產(chǎn)項(xiàng)目。部分政策性租賃住宅、普通商品住宅也可采用這種模式。A.開發(fā)-銷售模式B.開發(fā)-持有出租-出售模式C.購買-持有出租-出售模式D.購買-更新改造-出售模式

99、下列選項(xiàng)中，不屬于出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資計(jì)算期的是（）。A.準(zhǔn)備期B.建造期C.銷售期D.經(jīng)營期

100、下列對箱形基礎(chǔ)的表述，正確的是（）。A.箱形基礎(chǔ)的材料可以是磚石砌體、素混凝土材料以及鋼筋混凝土材料B.基礎(chǔ)底面形狀為方形或矩形，適用于多層框架結(jié)構(gòu)或廠房排架柱下基礎(chǔ)C.是由由底板、頂板、側(cè)板和一定數(shù)量內(nèi)隔墻構(gòu)成的整體剛度較好的鋼筋混凝土箱形結(jié)構(gòu)D.由設(shè)置于土中的樁和承接上部結(jié)構(gòu)的承臺(tái)組成三、判斷題

101、在制定廣告方案時(shí)，市場營銷經(jīng)理必須先確定廣告公司，然后才作出制定廣告方案所需的五種決策。

102、商品房開發(fā)投資和保障性住房建設(shè)投資都屬于房地產(chǎn)投資，無論何種類型的房地產(chǎn)投資，其目的都是為了營利。（）

103、稅金是國家或地方政府依據(jù)法律對有納稅義務(wù)的單位或個(gè)人征收的財(cái)政資金。（）

104、乳香與沒藥為藥對，內(nèi)服時(shí)應(yīng)A.醋制B.炒去油用C.酒制D.生用

105、市場信息的不對稱性指在市場交易中，產(chǎn)品的賣方和買方對產(chǎn)品的質(zhì)量、性能等所擁有的信息是不相對稱的。（）

106、治療失音，宜首選A.罌粟殼B.訶子C.烏梅D.五倍子

107、按照增量存量的方式，房地產(chǎn)增量和存量市場之間是一種互動(dòng)關(guān)系。（）

108、在房地產(chǎn)自然周期的上升階段，物業(yè)租金的增長率是下滑的。（）

109、黃柏的藥用部位是A.根B.根莖C.樹皮D.根皮

110、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否獲得其他金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款承諾，越來越成為金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放商用房地產(chǎn)開發(fā)貸款的重要條件之一。（）

111、治療咽喉腫痛、痰火瘰疬宜選用的藥物是A.牡丹皮B.赤芍C.玄參D.生地黃

112、REITs可以促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)所有者融資渠道的多元化，吸引資本市場的資金不斷流入房地產(chǎn)市場。（）

113、開發(fā)商在選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)時(shí)，不僅要考察其代理的成功率，還要考察其代理第一個(gè)項(xiàng)目的平均銷售周期。（）

114、大黃制炭的目的是A.涼血止血B.瀉熱通便C.活血祛瘀D.清熱解毒

115、房屋開發(fā)費(fèi)中的公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種營利性和非營利性配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。（）

116、借款償還期和投資回收期都是評價(jià)投資項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)。（）

117、對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的增值和股權(quán)增加效果只能在處置（轉(zhuǎn)讓）物業(yè)時(shí)實(shí)現(xiàn)。（）

118、房地產(chǎn)市場的自然周期在第二個(gè)階段時(shí)，需求不斷增長，超過了長期平均控制率水平。

119、損益表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計(jì)劃。()

120、既能養(yǎng)血斂陰，又能柔肝止痛、平抑肝陽的藥物是A.阿膠B.何首烏C.赤芍D.白芍

參考答案與解析

1、答案：B本題解析：依據(jù)不同的角度，可將投資進(jìn)行分類，具體包括：①按投資期限或投資回收期長短，可將投資分為短期投資和長期投資；②按投資人能否直接控制其投資資金，可將投資分為直接投資和間接投資；③按投資對象存在形式的不同，可將投資分為金融投資和實(shí)物投資；④按投資的經(jīng)濟(jì)用途，可將投資分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資。

2、答案：C本題解析：本題考查的是輔助報(bào)表?？捎门懦ǎ緢?bào)表一定是在輔助報(bào)表的基礎(chǔ)上最后編出來的。而投資計(jì)劃與資金籌措屬于輔助報(bào)表，一定在基本報(bào)表之前編出來。

3、答案：D本題解析：本題考查的是基本報(bào)表。項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表在運(yùn)營費(fèi)用中應(yīng)扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用、折舊費(fèi)和攤銷費(fèi)。

4、答案：D本題解析：本題考查的是選擇基礎(chǔ)參數(shù)。收益相關(guān)指標(biāo)包括出租率或空置率，運(yùn)營費(fèi)用占毛租金收入比率。參見教材P258。

5、答案：A本題解析：A項(xiàng)，空置率與有效毛收入呈反向變動(dòng)：①空置率提高，會(huì)導(dǎo)致有效毛收入減少；②空置率降低，會(huì)使有效毛收入提高。B項(xiàng)，運(yùn)營費(fèi)用是為了維持物業(yè)正常使用或營業(yè)的必要支出。雖然可以通過與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署長期合約來減少物業(yè)維護(hù)管理費(fèi)用的變動(dòng)，但仍不能排除通貨膨脹因素對這部分費(fèi)用的影響。C項(xiàng)，權(quán)益投資比率低，意味著投資者使用了高的財(cái)務(wù)杠桿，使投資者所承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬相應(yīng)增加，權(quán)益投資收益率提高。通常情況下，當(dāng)長期抵押貸款利率較低、資金可獲得性較好時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率。D項(xiàng)，金融機(jī)構(gòu)出于控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的考慮，通常要求投資者權(quán)益投資的比率不得低于某一要求的比率。

6、答案：C本題解析：從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入，即：有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入。

7、答案：A本題解析：在通常情況下，往往把風(fēng)險(xiǎn)劃分為：①對市場內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響，投資者無法控制的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)；②僅對市場內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響，投資者可以控制的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。其中，房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，投資者對這些風(fēng)險(xiǎn)不易判斷和無法控制，主要有通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)投資中的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)是可以控制的風(fēng)險(xiǎn)，包括收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)、持有期風(fēng)險(xiǎn)。

8、答案：B本題解析：存量是指報(bào)告期期末已占用和空置的物業(yè)空間總量，單位為建筑面積或套數(shù)；在數(shù)值上，報(bào)告期存量＝上期存量＋報(bào)告期竣工量－報(bào)告期滅失量；可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)。

9、答案：B本題解析：在房地產(chǎn)投資方案比選過程中，應(yīng)該注意選擇適宜的比選方法。具體比選方法選擇規(guī)則，表現(xiàn)在三個(gè)方面：①當(dāng)可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期相同，且項(xiàng)目無資金約束的條件下，一般采用凈現(xiàn)值法、等額年值法和差額投資內(nèi)部收益率法。②當(dāng)可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時(shí)，一般宜采用等額年值法進(jìn)行比選。如果要采用差額投資內(nèi)部收益率法或凈現(xiàn)值法進(jìn)行方案比選，須對各可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期，通過運(yùn)用最小公倍數(shù)法和研究期法進(jìn)行調(diào)整，然后再進(jìn)行比選。③當(dāng)可供比較方案的效益相同或基本相同時(shí)，可采用費(fèi)用現(xiàn)值比較法和費(fèi)用年值比較法。

10、答案：D本題解析：問卷法是指通過設(shè)計(jì)調(diào)查問卷，讓被調(diào)查者填寫調(diào)查問卷的方式獲得所調(diào)查對象信息的方法。該方法適用于描述性調(diào)查，目的是了解人們的認(rèn)識(shí)、看法、喜好和滿意度等，以便在總體上衡量這些量值。

11、答案：A本題解析：差額投資內(nèi)部收益率法分析時(shí)，ΔIRR1－2＝19%和ΔIRR1－4＝16%均大于MARR＝15%，選投資大的方案，則F1優(yōu)于F2和F4；ΔIRR2－3＝12%和ΔIRR3－4＝14%均小于MARR＝15%，選投資小的方案，則F3優(yōu)于F2，F(xiàn)4優(yōu)于F3，綜合分析結(jié)果：先淘汰F2，再淘汰F3，最后淘汰F4。即四個(gè)方案中最優(yōu)的方案是F1。

12、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)。房地產(chǎn)泡沫比過度開發(fā)嚴(yán)重程度更高，危害更大。P55～56。

13、答案：A本題解析：本題考查的是市場交易指標(biāo)。房地產(chǎn)租金，是指報(bào)告期房地產(chǎn)市場中的租金水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)或平均數(shù)租金表示。

14、答案：C本題解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)市場指標(biāo)。市場監(jiān)測與預(yù)警指標(biāo)包括：土地轉(zhuǎn)化率、開發(fā)強(qiáng)度系數(shù)、開發(fā)投資杠桿率、住房可支付性指數(shù)、住房價(jià)格合理性指數(shù)、房價(jià)租金比、量價(jià)彈性、個(gè)人住房抵押貸款還款收入比、住房市場指數(shù)、消費(fèi)者信心指數(shù)。

15、答案：A本題解析：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的計(jì)算公式為：FNPV代表項(xiàng)目在起始時(shí)間點(diǎn)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值；ic代表基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率；CI代表現(xiàn)金流入量；CO代表現(xiàn)金流出量；（CI－CO）t代表項(xiàng)目在第t年的凈現(xiàn)金流量；t＝0代表項(xiàng)目開始進(jìn)行的時(shí)間點(diǎn)；n代表計(jì)算期，即項(xiàng)目的開發(fā)或經(jīng)營周期（年、半年、季度或月）。本案例中，此項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值＝－800＋200×（P/A，10%，5）＝－800＋200×3.791＝－41.8（萬元）。

16、答案：B本題解析：根據(jù)資本金凈利潤率的定義。

17、答案：D本題解析：[知識(shí)點(diǎn)]消費(fèi)者市場的購買對象

18、答案：D本題解析：反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和市場交易指標(biāo)三種類型。其中平均建設(shè)周期屬于供給指標(biāo)，是指某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從開工到竣工交付使用所占用的時(shí)間長度。在數(shù)值上，平均建設(shè)周期＝房屋施工面積/新竣工面積＝（600＋200）/400＝2.0（年）。

19、答案：D本題解析：財(cái)務(wù)分析是以企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告等會(huì)計(jì)資料為基礎(chǔ)，對企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果進(jìn)行分析和評價(jià)。D項(xiàng)，一般來講，存貨周轉(zhuǎn)率越高，則流動(dòng)性越強(qiáng)，存貨轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金和應(yīng)收賬款的速度也越快。

20、答案：C本題解析：本題考查的是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。當(dāng)i值小于內(nèi)部收益率時(shí)，對于所有的i值，NPV都是正值；當(dāng)i值大于內(nèi)部收益率時(shí)，對于所有的i值，NPV都是負(fù)值。參見教材P183。

21、答案：D本題解析：承租人權(quán)益價(jià)值即租賃權(quán)價(jià)值，是指承租人對他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)值。其評估價(jià)值為按合同租金與市場租金的差額所評估的價(jià)值。2006年10月時(shí)，王某的權(quán)益為租賃權(quán)，權(quán)益價(jià)格為剩余3年租期、正常市場租金與180元/m2條件下的差額在2006年10月的現(xiàn)值之和。

22、答案：B本題解析：各種可能方案中，主要存在著三種關(guān)系，即互斥關(guān)系、獨(dú)立關(guān)系和相關(guān)關(guān)系。其中，互斥關(guān)系，是指各個(gè)方案之間存在著互不相容、互相排斥的關(guān)系，在進(jìn)行方案比選時(shí)，在各個(gè)備選方案中只能選擇一個(gè)，其余必須放棄。常見的房地產(chǎn)投資方案比選，是互斥關(guān)系和可轉(zhuǎn)化為互斥關(guān)系的多方案比選。

23、答案：C本題解析：本題考查的是投資回收與投資回報(bào)。第10年的還款中，P不是最初的貸款本金，而是第9年末第10年初的貸款金額。根據(jù)貸款金額的計(jì)算公式第10年的投資回收=36000-168978×7.5%=23326.7（元）。P177。

24、答案：D本題解析：從理論上來說，租金要根據(jù)物業(yè)出租經(jīng)營成本、稅費(fèi)和業(yè)主希望的投資回報(bào)率來確定，但市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系。

25、答案：B本題解析：本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇。當(dāng)可供比選方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時(shí)，一般宜采用等額年值法進(jìn)行比選。

26、答案：B本題解析：本題考查的是動(dòng)態(tài)投資回收期。動(dòng)態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間。P187。

27、答案：D本題解析：美國金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的次級抵押貸款，普遍采用了可調(diào)利率貸款，也稱為“m/n”貸款（主要包括“2/28”和“3/27”兩種），即借款人在最初m年還款期內(nèi)依照貸款合同約定的某一固定初始利率僅支付利息，從第m＋1年開始將固定利率變?yōu)槊扛舭肽暌詡惗劂y行同業(yè)拆借利率為基準(zhǔn)重新確定的可調(diào)整利率還本付息。已知：P＝200000美元，i＝8.5%/12＝0.708%，n＝（30－2）×12＝336（月）本題在第28個(gè)月的還款額為：計(jì)算得該家庭在第28個(gè)月的月還款額＝1562（美元）。

28、答案：B本題解析：單位工程是工程項(xiàng)目的組成部分。它是指具有獨(dú)立設(shè)計(jì)的施工圖和相應(yīng)的概（預(yù)）算書，能夠單獨(dú)施工，但竣工后不能獨(dú)立形成生產(chǎn)能力或發(fā)揮使用效益的工程。如：土建工程、電氣安裝工程、工業(yè)管道工程、暖衛(wèi)工程、通風(fēng)工程等。分部工程是單位工程的組成部分，是按照單位工程的不同部位、不同施工方法或不同材料和設(shè)備種類，從單位工程中劃分出來的中間產(chǎn)品（如土石方工程、樓地面工程等）。分項(xiàng)工程是分部工程的組成部分，是指通過簡單施工過程就能生產(chǎn)出來并可利用某種計(jì)量單位計(jì)算的最基本的中間產(chǎn)品。

29、答案：D本題解析：本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法。差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率，即先求解兩個(gè)方案的現(xiàn)金流的差，再對這個(gè)差求內(nèi)部收益率。P209。

30、答案：D本題解析：本題考查的是識(shí)別競爭者。識(shí)別競爭者的關(guān)鍵，是從產(chǎn)業(yè)和市場兩方面將產(chǎn)品細(xì)分和市場細(xì)分結(jié)合起來，綜合考慮。

31、答案：D本題解析：半夏瀉心湯原方干姜是三兩，無生姜，而生姜瀉心湯：即半夏瀉心湯減干姜二兩，加生姜四兩。功用：和胃消痞，散結(jié)除水。主治：水熱互結(jié)。

32、答案：C本題解析：房屋施工面積是指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積，包括本期新開工的面積和上期開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積。報(bào)告期竣工和報(bào)告期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應(yīng)為各層建筑面積之和。

33、答案：B本題解析：銷售費(fèi)用是指開發(fā)商在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。銷售費(fèi)用一般包括：①銷售前期費(fèi)；②銷售推廣費(fèi)；③交易手續(xù)費(fèi)；④銷售代理費(fèi)；⑤其他費(fèi)用。

34、答案：D本題解析：調(diào)查項(xiàng)目可以分成以下三類：①試探性調(diào)查，即通過收集初步的數(shù)據(jù)揭示問題的真正性質(zhì)，從而提出一些推測和新想法；②描述性調(diào)查，即明確一些特定的量值；③因果性調(diào)查，如假設(shè)兩居室商品住宅每套價(jià)格下降10萬元，能夠增加多少購買者。題中所述調(diào)查屬于因果性調(diào)查。

35、答案：C本題解析：[知識(shí)點(diǎn)]房地產(chǎn)開發(fā)貸款與土地儲(chǔ)備貸款

36、答案：A本題解析：根據(jù)存量的概念和表達(dá)公式。

37、答案：B本題解析：對房屋征收評估，被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在不被征收的情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響，因此比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重應(yīng)小于收益價(jià)格權(quán)重。對房地產(chǎn)抵押估價(jià)，房地產(chǎn)抵押價(jià)值是抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款，因此比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重應(yīng)大于收益價(jià)格權(quán)重。

38、答案：B本題解析：風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評價(jià)是指應(yīng)用各種管理科學(xué)技術(shù)，采用定性與定量相結(jié)合的方式，最終定量地估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)大小，并評價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的可能影響，以此為依據(jù)對風(fēng)險(xiǎn)采取相應(yīng)的對策。常用的風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)的方法有以下幾種：①調(diào)查和專家打分法；②解析法；③蒙特卡洛模擬法。B項(xiàng)，“三項(xiàng)預(yù)測值”法是敏感性分析的一種方法。

39、答案：C本題解析：從有效毛收入中扣除經(jīng)營費(fèi)用后就可得到物業(yè)的凈經(jīng)營收入。即：凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－運(yùn)營費(fèi)用，有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入。在此題中，凈經(jīng)營收入＝1000×（1－5%－30%）＝650（萬元）。

40、答案：D本題解析：本題考查的是現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。投資回報(bào)率=（稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益）/權(quán)益投資數(shù)額=（2.4+0.22+60×2%）/（60-40）=19.1%。P201。

41、答案：D本題解析：因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的變現(xiàn)難。

42、答案：B本題解析：資本金現(xiàn)金流量表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金的盈利能力。

43、答案：A本題解析：本題考查的是現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。參見教材P201。

44、答案：A本題解析：權(quán)責(zé)發(fā)生制原則是指在收入和費(fèi)用實(shí)際發(fā)生時(shí)進(jìn)行確認(rèn)，不必等到實(shí)際收到現(xiàn)金或者支付現(xiàn)金時(shí)才確認(rèn)。B項(xiàng)，收付實(shí)現(xiàn)制原則是指以收到或支付貨幣作為確認(rèn)收入和費(fèi)用的依據(jù)；C項(xiàng)，配比原則是指將收入與對應(yīng)的費(fèi)用、成本進(jìn)行對比，以結(jié)出損益；D項(xiàng)，劃分收益性支出與資本性支出原則是指將與當(dāng)期收益相關(guān)的支出計(jì)入當(dāng)期的損益，將與當(dāng)期以及以后多個(gè)期間的收益相關(guān)的支出計(jì)入資產(chǎn)的價(jià)值。

45、答案：C本題解析：本題考查的是寫字樓分類中應(yīng)考慮的因素。寫字樓建筑的吸引力，很大程度上取決于它與另外的商業(yè)設(shè)施接近的程度，這種吸引力，也會(huì)由于城市建設(shè)的發(fā)展而經(jīng)常發(fā)生變化。例如，隨著北京建國門地區(qū)至大北窯及東北三環(huán)附近“中心商業(yè)區(qū)”的形成與發(fā)展，使得許多早期建成的沿街寫字樓建筑變?yōu)榧准墝懽謽?，同時(shí)也使得某些寫字樓建筑變得不再對租戶具有很強(qiáng)的吸引力。

46、答案：D本題解析：本題考查的是供給指標(biāo)?？罩寐?空置量/存量=750/5000＝15%。P40。

47、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)。房地產(chǎn)泡沫比過度開發(fā)嚴(yán)重程度更高，危害更大。參見教材P55～56。

48、答案：D本題解析：動(dòng)態(tài)投資回收期（Pb），是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期為：Pb＝（累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)－1）＋（上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值）＝（4－1）＋（588.74/640.67）＝3.92（年）。

49、答案：B本題解析：本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。第一步：算出本季度毛利額。項(xiàng)目位于地級市，則毛利率為15%。毛利額＝1000×15%＝150（萬元）；第二步：算出當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，應(yīng)納稅所得額＝當(dāng)期毛利額－期間費(fèi)用－增值稅稅金及附加－土地增值稅預(yù)征＝150－30－55－20＝45（萬元）；第三步：算出預(yù)征的企業(yè)所得稅額，預(yù)征所得稅額＝45×25%＝11.25（萬元）。

50、答案：B本題解析：考點(diǎn):動(dòng)態(tài)投資回收期。動(dòng)態(tài)投資回收期，是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。

51、答案：C本題解析：本題考查的是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。當(dāng)i值小于內(nèi)部收益率時(shí)，對于所有的i值，NPV都是正值；當(dāng)i值大于內(nèi)部收益率時(shí)，對于所有的i值，NPV都是負(fù)值。參見教材P183。

52、答案：A本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)的八個(gè)步驟可歸納為房地產(chǎn)開發(fā)過程的四個(gè)階段，包括：①投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段；②前期工作階段；③建設(shè)階段；④租售階段。其中，投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中最重要的階段。該階段最重要的工作就是對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行逐步深入、細(xì)化的可行性研究。

53、答案：B本題解析：房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)劃分模式主要有以下幾種模式：①開發(fā)-銷售模式；②開發(fā)-持有出租-出售模式；③購買-持有出租-出售模式；④購買-更新改造-出售模式；⑤購買-更新改造-出租-出售模式。其中，在購買-持有出租-出售模式下，現(xiàn)金流出包括購買成本和購買稅費(fèi)、裝修費(fèi)用、運(yùn)營成本和轉(zhuǎn)售稅費(fèi)，現(xiàn)金流入包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入。

54、答案：B本題解析：復(fù)式記賬是指對每一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)所引起的會(huì)計(jì)要素?cái)?shù)量的增減變動(dòng)，都要以相等的金額，同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上相互聯(lián)系的賬戶中進(jìn)行登記的一種記賬方法。復(fù)式記賬法包括收付記賬法和借貸記賬法，目前我國采用的復(fù)式記賬法是借貸記賬法。

55、答案：B本題解析：實(shí)際利率i與名義利率r的關(guān)系式為：i＝（F－P）/P＝[P（1＋r/m）m－P]/P＝（1＋r/m）m－1，P為年初借款，m為一年中計(jì)算利息的次數(shù)。本題中，實(shí)際年利率i＝（1＋0.5%）12－1≈6.17%。

56、答案：C本題解析：根據(jù)房地產(chǎn)投資主體不同，房地產(chǎn)投資可分為政府投資、非營利機(jī)構(gòu)投資、企業(yè)投資和個(gè)人投資。政府投資和非營利機(jī)構(gòu)投資更注重房地產(chǎn)投資的社會(huì)效益和環(huán)境生態(tài)效益，如公共租賃住房投資、綠色住宅示范項(xiàng)目投資等。企業(yè)投資和個(gè)人投資則更注重經(jīng)濟(jì)效益，如寫字樓投資、商品住宅投資等。

57、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境。經(jīng)濟(jì)環(huán)境中的主要影響因素包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、工資及就業(yè)水平、家庭收入及其分布、支付能力與物價(jià)水平等。參見教材P31。

58、答案：A本題解析：建筑平面圖是建筑工程施工圖紙中具有引導(dǎo)作用的圖紙，它不僅反映了建筑的使用空間、裝修等情況，而且是其他各工種圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的基礎(chǔ)，是室內(nèi)外裝修設(shè)計(jì)的重要依據(jù)。

59、答案：B本題解析：本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。商品房開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的不得低于20%，開發(fā)項(xiàng)目位于地級市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于15%，開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的不得低于10%。

60、答案：B本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資額大，建設(shè)周期長，涉及面廣。要想使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，首先必須做好可行性研究工作，才能使項(xiàng)目的許多重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)問題得以明確，形成解決方案，得出合理結(jié)論，使投資者的決策建立在科學(xué)而不是經(jīng)驗(yàn)或感覺的基礎(chǔ)上。

61、答案：D本題解析：[知識(shí)點(diǎn)]房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析

62、答案：C本題解析：本題考查的是復(fù)利計(jì)算。該家庭有還款能力的15年期最大抵押貸款申請額=12000×35%/（12%/12）×[1-1/（1+12%/12）15×12]=35.00（萬元）。參見教材P158。

63、答案：D本題解析：本題考查的是選擇物業(yè)租售形式。判斷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)已往的業(yè)績，關(guān)鍵要看其代理的成功率有多大。參見教材P96。

64、答案：B本題解析：所有者權(quán)益包括實(shí)收資本、資本公積、盈余公積和未分配利潤四個(gè)項(xiàng)目。其中，盈余公積和未分配利潤合稱為留存收益。所有者權(quán)益＝資產(chǎn)－負(fù)債＝150－30＝120（萬元）。該企業(yè)的實(shí)收資本＝120－10－10＝100（萬元）。

65、答案：C本題解析：由題意可知，本題是關(guān)于等額序列支付的年值和資金回收系數(shù)的計(jì)算。根據(jù)計(jì)算得：

66、答案：B本題解析：B項(xiàng)中對應(yīng)的兩個(gè)數(shù)據(jù)應(yīng)分別為±20%和0.25%～1.5%。

67、答案：C本題解析：實(shí)際利率i與名義利率r的關(guān)系式為：i＝（F－P）/P＝[P（1＋r/m）m－P]/P＝（1＋r/m）m－1。式中，F(xiàn)為一年后的本利和，P為年初借款，m為在一年中計(jì)算利息的次數(shù)。本題中，該筆貸款按季度付息，則名義利率：r＝1400/100000×4＝5.6%，因此，該筆貸款的實(shí)際貸款利率i＝（1＋5.6%/4）4－1＝0.05719＝5.72%。

68、答案：B本題解析：競爭者的類型分為以下四種：①從容不迫型競爭者；②選擇型競爭者；③兇猛型競爭者；④隨機(jī)型競爭者。其中，選擇型競爭者的表現(xiàn)為：可能會(huì)在某些方面反應(yīng)強(qiáng)烈，如對降價(jià)競銷總是強(qiáng)烈反擊，但對其他方面（如增加廣告預(yù)算、加強(qiáng)促銷活動(dòng)等）卻不予理會(huì)，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為這對自己威脅不大。

69、答案：D本題解析：從投資者的角度看，由于房地產(chǎn)投資具有收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的特性，投資者可以通過房地產(chǎn)投資，獲得經(jīng)常性的租金收入和資本增值，降低其投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)，抵御通貨膨脹的影響。因此，房地產(chǎn)投資通常被投資者視為進(jìn)行財(cái)富積累、實(shí)現(xiàn)財(cái)富價(jià)值最大化的重要途徑，部分投資者更愿意投資房地產(chǎn)。

70、答案：B本題解析：保和丸主治食滯胃脘熱。脘腹痞滿脹痛，噯腐吞酸，惡食嘔逆或大便厚膩。重用酸甘性溫之山楂為君，消一切飲食積滯，長于消肉食油膩之積。神曲甘辛性溫．消食健胃，長于化酒食陳腐之積；萊菔子辛甘而平，下氣消食除脹，長于消谷面之積。二藥同用為臣，能消各種食物積滯。食積易于阻氣、生濕、化熱，故以半夏、陳皮辛溫，理氣化濕，和胃止嘔；茯苓甘淡，健脾利濕，和中止瀉：連翹味苦微寒，既可散結(jié)以助消積，又可清解食積所生之熱，均為佐藥。配伍特點(diǎn)：諸藥配伍，使食積得化，胃氣得和，熱清濕去，則諸癥自除。

71、答案：A本題解析：本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入×100%。

72、答案：D本題解析：風(fēng)險(xiǎn)分析常用的比較成熟的方法是概率分析法，它不但考慮了風(fēng)險(xiǎn)因素在未來變動(dòng)的幅度，還考慮了這種變動(dòng)幅度在未來發(fā)生變動(dòng)的可能性的大小及對項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響。

73、答案：C本題解析：流動(dòng)比率是流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比率，是反映企業(yè)短期償債能力的主要指標(biāo)。其中，流動(dòng)資產(chǎn)包括貨幣資金、短期投資、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款（減壞賬準(zhǔn)備）、存貨、待攤費(fèi)用等；流動(dòng)負(fù)債包括短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、應(yīng)交稅費(fèi)、應(yīng)付利潤及預(yù)提費(fèi)用等。計(jì)算公式為：流動(dòng)比率＝流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債×100%＝[（70＋120＋210）/（30＋110＋60）]×100%＝200%。

74、答案：C本題解析：因?yàn)楦浇貐^(qū)與之位置相當(dāng)?shù)男K“五通一平”熟地的單價(jià)為800元/m2，該成片荒地的面積為2km2，又可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%，則該成片荒地開發(fā)完成后的總價(jià)值＝800×2000000×60%＝9.6（億元）。

75、答案：C本題解析：有效市場是對某種特定商品有興趣、收入與途徑的消費(fèi)者的集合；服務(wù)市場（又稱目標(biāo)市場）是公司決定追求的那部分合格的有效市場；滲透市場是指已經(jīng)購買了該產(chǎn)品的消費(fèi)者的集合。三者之間的關(guān)系如圖1所示。

76、答案：C本題解析：凈經(jīng)營收入是指從有效毛收入中扣除運(yùn)營費(fèi)用后得到的收入，即：凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－運(yùn)營費(fèi)用。從凈經(jīng)營收入中扣除抵押貸款還本付息之后，就得到了物業(yè)的稅前現(xiàn)金流，即：稅前現(xiàn)金流＝有效毛收入－運(yùn)營費(fèi)用－抵押貸款還本付息；從稅前現(xiàn)金流中再扣除所得稅，便得到稅后現(xiàn)金流，即：稅后現(xiàn)金流＝有效毛收入－運(yùn)營費(fèi)用－抵押貸款利息支付－抵押貸款本金償還－所得稅＝稅前現(xiàn)金流－所得稅。

77、答案：D本題解析：D項(xiàng)，成本費(fèi)用凈利率是企業(yè)的凈利潤與成本費(fèi)用總額的比率，它反映了企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的耗費(fèi)與獲得的收益之間的關(guān)系。該比率越高，說明企業(yè)為獲取收益付出的代價(jià)越小，企業(yè)的獲利能力越強(qiáng)。該比率不僅可以用以評價(jià)企業(yè)獲利能力的高低，也可以用以評價(jià)企業(yè)對成本費(fèi)用的控制能力和經(jīng)營管理水平。

78、答案：C本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于中短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租（如寫字樓、公寓、倉儲(chǔ)用房等）或經(jīng)營（如商場、酒店等）時(shí)，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。

79、答案：D本題解析：由題意，總建筑面積（產(chǎn)量）=15000錯(cuò)誤3=45000m2，可銷售面積（銷量）=45000錯(cuò)誤80%=36000m2，根據(jù)盈虧平衡點(diǎn)的公式：①銷售收入=總成本；②銷售單價(jià)錯(cuò)誤銷量=固定成本+單位可變成本錯(cuò)誤產(chǎn)量。設(shè)銷售單價(jià)為x，則36000x=8000錯(cuò)誤10000+4500錯(cuò)誤45000，得：x=7847.22（元/m2）。

80、答案：C本題解析：項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收是建設(shè)過程的最后一個(gè)程序，是全面檢驗(yàn)設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量，考核工程造價(jià)的重要環(huán)節(jié)。在開發(fā)小區(qū)總體建設(shè)項(xiàng)目中，一個(gè)單項(xiàng)工程完工后，根據(jù)承包商的竣工報(bào)告，開發(fā)商首先進(jìn)行檢查，并組織施工單位（承包商）和設(shè)計(jì)單位整理有關(guān)施工技術(shù)資料（如隱蔽工程驗(yàn)收單，分部分項(xiàng)工程施工驗(yàn)收資料和質(zhì)量評定結(jié)果，設(shè)計(jì)變更通知單，施工記錄、標(biāo)高、定位、沉陷測量資料等）和竣工圖紙。然后，由開發(fā)商組織承包商、設(shè)計(jì)單位、客戶（使用方）、質(zhì)量監(jiān)督部門，正式進(jìn)行竣工驗(yàn)收，開具竣工證書。

81、答案：A本題解析：土地面積量算是地籍測量的重要內(nèi)容，通過土地面積量算可以取得各級行政單位、權(quán)屬單位的土地總面積和分類土地面積的數(shù)據(jù)資料。土地面積量算在權(quán)屬調(diào)查和野外測量的基礎(chǔ)上進(jìn)行。依據(jù)界址點(diǎn)坐標(biāo)、邊長等解析數(shù)據(jù)和地籍原圖，選擇適宜的方法求算面積。

82、答案：D本題解析：開發(fā)商定價(jià)主要有三類方法：①成本導(dǎo)向定價(jià)法（包括成本加成定價(jià)法、目標(biāo)定價(jià)法）；②購買者導(dǎo)向定價(jià)法（包括認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法和價(jià)值定價(jià)法）；③競爭導(dǎo)向定價(jià)法（包括領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法、挑戰(zhàn)定價(jià)法和隨行就市定價(jià)法）。其中，挑戰(zhàn)定價(jià)法是指當(dāng)物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近時(shí)，定價(jià)比市場領(lǐng)導(dǎo)者定價(jià)稍低或低得較多的定價(jià)方法。

83、答案：B本題解析：房地產(chǎn)投資的特性有：①區(qū)位選擇異常重要；②適于進(jìn)行長期投資；③需要適時(shí)的更新改造投資；④易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)；⑤變現(xiàn)性差；⑥易受政策影響；⑦依賴專業(yè)管理；⑧存在效益外溢和轉(zhuǎn)移。

84、答案：D本題解析：稅前現(xiàn)金回報(bào)率等于凈經(jīng)營收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。每年的還本付息額公式為：A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]，P表示本金，i表示利率。根據(jù)已知數(shù)據(jù)得：A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]＝[700000×5%×（1＋5%）15]/[（1＋5%）15－1]＝6.743（萬元），則稅前現(xiàn)金回報(bào)率＝（9－6.743）÷30＝7.52%。

85、答案：A本題解析：為預(yù)防土地儲(chǔ)備貸款帶來的風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行規(guī)定以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價(jià)值的70％，貸款期限最長不得超過2年。

86、答案：B本題解析：在工程的進(jìn)度管理中，制定進(jìn)度計(jì)劃的方法有以下兩種：①應(yīng)用傳統(tǒng)的水平進(jìn)度計(jì)劃（橫道圖法）。橫道圖法是用直線線條在時(shí)間坐標(biāo)上表示出單項(xiàng)工程進(jìn)度的方法。②網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃（網(wǎng)絡(luò)圖法）。網(wǎng)絡(luò)圖法是以網(wǎng)絡(luò)圖的形式來表達(dá)工程進(jìn)度計(jì)劃的方法。

87、答案：B本題解析：影響消費(fèi)者購買行為的主要因素如圖4-4所示。B項(xiàng)屬于個(gè)人因素。圖4-4影響消費(fèi)者購買行為的主要因素

88、答案：C本題解析：在城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和施工中要用到多種比例尺的地形圖，地形圖比例尺的選用如表5-2所示。表5-2地形圖比例尺的選用

89、答案：D本題解析：暫無解析

90、答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)。土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)，投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因，金融機(jī)構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。參見教材P54。

91、答案：C本題解析：按增量存量細(xì)分，通常將房地產(chǎn)市場劃分為三級市場，具體為：①一級市場（國有土地使用權(quán)出讓市場）；②二級市場（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場）；③三級市場（存量房地產(chǎn)交易市場）。

92、答案：A本題解析：在可行性研究階段，房屋開發(fā)費(fèi)中各項(xiàng)費(fèi)用的估算，可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算。A項(xiàng)，單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項(xiàng)目或單項(xiàng)工程總投資的估算方法。如以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資、以每張病床的綜合投資乘以病床數(shù)估算一座醫(yī)院的總投資等。B項(xiàng)，概算指標(biāo)法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用。C項(xiàng)，單位指標(biāo)估算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法。D項(xiàng)，工程量近似匡算法采用與工程概預(yù)算類似的方法，先近似估算工程量，配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價(jià)和取費(fèi)，近似計(jì)算項(xiàng)目投資。

93、答案：C本題解析：由于存在通貨膨脹，房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重置成本不斷上升，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)價(jià)值的上升，所以說房地產(chǎn)投資具有增值性。又由于房地產(chǎn)是人類生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營所必需的，即使在經(jīng)濟(jì)衰退的過程中，房地產(chǎn)的使用價(jià)值仍然不變，所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。從中國房地產(chǎn)市場價(jià)格的歷史變化情況來看，房地產(chǎn)價(jià)格的年平均增長幅度通常會(huì)超過同期通貨膨脹率水平。房地產(chǎn)投資的這個(gè)優(yōu)點(diǎn)，正是置業(yè)投資者