某住宅開發(fā)投資事項(xiàng)可行性研究案例分析

一、總論 4 7 (一)江北市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析 7模分析 15 (一)項(xiàng)目整體定位 15 (二)項(xiàng)目規(guī)模規(guī)劃指標(biāo) 15 (三)價(jià)格定位 18 析 30感性分析 31其對(duì)策分析 35八、附表 37投資項(xiàng)目目錄一、總論根據(jù)江北市城市規(guī)劃發(fā)展的需要以及沿江東路片區(qū)控制規(guī)劃要求，騰飛國(guó)際房地產(chǎn)有限公司已通過(guò)拍賣獲得住宅項(xiàng)目開發(fā)用地共90.9畝。開發(fā)建設(shè)用地手續(xù)由江北市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。 (1)項(xiàng)目名稱：“騰飛國(guó)際” (3)建設(shè)地點(diǎn)：沿江東路 (4)規(guī)劃用途：居住、商業(yè) (5)建設(shè)單位：騰飛房地產(chǎn)有限公司 (6)經(jīng)營(yíng)類型：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、綜合技術(shù)服務(wù)員、咨詢服務(wù) (7)工程概況：“騰飛國(guó)際”項(xiàng)目占地90.9畝，約60600平方米，總方米。其中住宅104640平方米，高層住宅為13920平方米，多層住宅為90720平方米，商鋪4360平方米；容積率1.8，綠化率35%，建筑密度25%。 (8)資金來(lái)源：本項(xiàng)目建設(shè)資金由騰飛國(guó)際房地產(chǎn)有限公司自籌和銀行貸款，不足的投資通過(guò)預(yù)售房款來(lái)解決。效益評(píng)價(jià)等。表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好。 國(guó)名經(jīng)濟(jì)分析的結(jié)論)本項(xiàng)目屬住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，效益可行。加強(qiáng)樓盤營(yíng)銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。標(biāo)1234%5建筑密度%6型戶戶戶戶A戶型85平方米(兩房)B戶型125平方米(三房)C戶型135平方米(三房)D戶型140平方米(四房)7戶戶戶E戶型90平方米(兩房)F戶型110平方米(三房)G戶型120平方米(三房)809戶車位數(shù)(地上)個(gè)表2：居住區(qū)用地平衡控制指標(biāo)(%)居住區(qū)(%)用地面積(平方米)1民建用地(R01)2公建用地(R02)3道路用地(R03)4公共綠地(R04)5居住區(qū)用地(R) (一)江北市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析的消費(fèi)與投資，房地產(chǎn)行業(yè)成為我市的支柱產(chǎn)業(yè)。 (1)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展情況2008年江北市完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GNP)的636億元，較上年增55.4%。全市預(yù)計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資56億元，較上年增長(zhǎng)60%，占固定資產(chǎn)投資和GDP的比重分別為26%和9%，別提高1個(gè)百分點(diǎn)和3個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資額(億元)56同比增長(zhǎng)(%)60固定資產(chǎn)投資額(億元)218同比增長(zhǎng)(%)55.4GDP(億元)636同比增長(zhǎng)(%)15.1房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重(%)2房地產(chǎn)投資占GDP比重(%)9展基本同步。房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、擴(kuò)大投資規(guī)模、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”政策的推動(dòng)，加上新建商品房是熱銷也刺激了投資的加溫。 (2)新建商品房供求結(jié)構(gòu)情況2008年全市市區(qū)核準(zhǔn)預(yù)售商品房面積335萬(wàn)平方米，較上年增宅交易米，同比增長(zhǎng)60.60%。價(jià)格 (元/平方米) (萬(wàn)平方米)例 (%)積 (平方米) (萬(wàn)平方米)例 (%)以下250068300054價(jià)格 (元/平方米) (萬(wàn)平方米)例 (%)積 (平方米) (萬(wàn)平方米)例 (%)以下7182500930002841宅供應(yīng)情況看，單價(jià)在每平方米2500元以上的供應(yīng)量占總量的平方米的占總銷售量是51.31%。 (3)商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)2008年江北市市區(qū)商品房的均價(jià)為2722元/平方米，較上年增長(zhǎng)20.89%，其中商品住宅的均價(jià)為2438元/平方米，較上年增長(zhǎng)10元/平方米，價(jià)格走勢(shì)基本平穩(wěn)。商品房均價(jià)(元/平方米)2722增幅(%)20.89商品住宅均價(jià)(元/平方米)2438增幅(%)居民人均可支配收入(元)7650增幅(%)9.0居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)100.6增幅(%)0.62008年，我市商品房的價(jià)格繼續(xù)上漲，除了有效需求量增大，起注意。 (4)新建商品房購(gòu)買對(duì)象情況2008年全市交易量的203.90萬(wàn)平方米商品住宅中，本市居民的4%。 (萬(wàn)平方米)象劃分的分類0所占比例76所占比例85外地居民49.19所占比例24置業(yè)投資30.58者看好江北市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，另一方面，如投資購(gòu)房比重增長(zhǎng)過(guò)快，快，后勁不足，容易出現(xiàn)價(jià)格虛高。 (5)商品房空置情況是交通不便、配套設(shè)施不全、設(shè)計(jì)落后、戶型偏大等。劃分所占比例(%)所占比例(%)筑面積劃分所占比例(%)0平方米所占比例(%)所占比例(%)劃分0元以下所占比例(%)82000~3000元所占比例(%)所占比例(%) (6)存量房交易情況2008年全市工完成存量房交易13335件(套)，面積128.24萬(wàn)平.3%和49.91%。的影響，存量房平均價(jià)格有所上漲，升幅達(dá)9%左右。 (7)房屋租賃市場(chǎng)情況2008年全市房屋租賃面積380萬(wàn)平方米，其中住房3萬(wàn)套，面積240萬(wàn)平方米。/平方住房租金(市場(chǎng)價(jià))9元/平方米，較上年上漲10%。 (8)房屋拆遷及舊城改造情況2008年全市城區(qū)完成房屋拆遷面積110.05萬(wàn)平方米，較上年減2005年以來(lái)，我市實(shí)行了實(shí)物安置與貨幣安置相結(jié)合的房屋拆遷安置補(bǔ)償辦法，貨幣化安置的比例逐年上升，2008年達(dá)到70%左購(gòu)買了新建商品房。 (1)我市房地產(chǎn)發(fā)展有利條件2)、城市化進(jìn)程為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了廣闊的發(fā)展空間。根據(jù)江3)江北市居民住房消費(fèi)潛力巨大。我市2008年底，人均住房建達(dá)到30平方米的目標(biāo)還有很發(fā)差距，按測(cè)算，我市每年需新建住宅約250萬(wàn)平方米。另外，根據(jù)抽樣調(diào)查，我市私房(含房改房)上市此測(cè)算，每年用于改善性住房需求量約60萬(wàn)平方米。將于2009年進(jìn)一步得到顯現(xiàn)，房地產(chǎn)交易量將進(jìn)一步放大。 (2)2009年江北市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不利條件1)、信貸收緊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對(duì)嚴(yán)峻考驗(yàn)。中國(guó)人民銀行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(銀發(fā)[2008]111備貸款、個(gè)人住房貸款、開發(fā)企業(yè)信貸融資難度增大。2)、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控難度加大。如總量擴(kuò)張與空置增加的地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。元/噸上升到3400元/噸，混凝土則上漲了50元至80元/方，僅此兩項(xiàng)，房屋開發(fā)成本就增加100多元/平方米。開發(fā)商的開發(fā)壓力進(jìn)一步增大，建材價(jià)格上漲，必然對(duì)房?jī)r(jià)造成沖擊。 (3)2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)基本走勢(shì)預(yù)測(cè)根據(jù)帶動(dòng)江北市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)的主體因素和市場(chǎng)供求背展期。2009年，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)延續(xù)上年是發(fā)展勢(shì)頭，會(huì)有一個(gè)較大幅度的增幅。上。的日益改善，江北市房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)加速由地域性市場(chǎng)變?yōu)槿⌒浴l件和新增人口而發(fā)生的主動(dòng)性住房需求量和因房屋拆遷而發(fā)生的被動(dòng)性住房的需求量將顯著增加。2008年預(yù)計(jì)全市商品房的交易量平方米，較上年增長(zhǎng)30%。3)、商品房?jī)r(jià)格將會(huì)穩(wěn)中有升。2005年起，我市在對(duì)房地產(chǎn)開上將平穩(wěn)房?jī)r(jià)是上漲，所以房?jī)r(jià)的漲幅不會(huì)太大。市場(chǎng)淘汰出局。 (一)項(xiàng)目整體定位現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格；人車分流，動(dòng)靜結(jié)合。公攤面積，綜合考慮住宅的使用功能和空間組合等因素。定相應(yīng)的價(jià)格策略。主，降低置業(yè)者的購(gòu)買壓力。 (二)項(xiàng)目規(guī)模規(guī)劃指標(biāo)際”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見表912宅0平方米3建筑層數(shù)宅7層空層4建筑層高宅9米.5米.9米一二三四系列標(biāo)準(zhǔn) (平方米)使用面積8建筑面積使用 (平方米)臥室室≥64~6(雙衛(wèi)可適當(dāng)增加)2~4(吊柜不計(jì)入)廚房灶臺(tái)、調(diào)理臺(tái)、洗池臺(tái)、吊柜、冰箱位、排油煙機(jī) (操作面延長(zhǎng)≥2700mm)灶臺(tái)、調(diào)理臺(tái)、洗池臺(tái)、擱置臺(tái)、吊柜、冰箱位、排油煙機(jī) (操作面延長(zhǎng)≥2700mm)淋浴、洗面盆、坐便器、鏡(箱)、洗衣機(jī)位、自然換氣(風(fēng)道)浴盆(1.5m)和淋浴器、洗面化裝臺(tái)、化妝鏡、坐便器(1~2個(gè))、洗衣機(jī)位、機(jī)械換氣(風(fēng)道)1560~4000W(大套可增至6000W)5(20)A~10(40)A2~3組2組組臥個(gè)一個(gè)室一個(gè)用水量200~300升/人·日熱水器或熱水管道系統(tǒng)風(fēng)散熱器、空調(diào)器(窗外預(yù)留位置)≥1%(室外全天空光照度與室內(nèi)距離1米天然照度比)起居廳及一般活動(dòng)30~70LX75~150LX管廳、廚房50~100LX50LX分戶墻，樓板≥40~50dB樓板≤75~65dB熱環(huán)境(按區(qū)別)＜28℃日照(按不同地區(qū)區(qū)別)1面積A戶型B戶型D戶型E型F戶型套套套套套套套2宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積3宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積103420(首層架空1220平方米)4宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù)%%5面積A戶型B戶型D戶型E型F戶型套套套套套套套85(20套)125(44套)135(20套)140(20套)90(168套)110(504套)120(168套)6數(shù)7數(shù)戶8數(shù)人 (三)價(jià)格定位 (1)市場(chǎng)比較法定價(jià)過(guò)程序號(hào)建筑規(guī)模建筑面積 (平方米)格 (元/平方米) (%)AB0-C洲D(zhuǎn)場(chǎng)E市014。序號(hào)價(jià)格素修正價(jià)格交通配套環(huán)境A00B00C0D00E0 (元/平方米) (銷售率)對(duì)價(jià)格 (元/平方米)宅銷售價(jià)格 (元/平方米)AB------------CDE/平方米÷180%=2789元/平方米銷售價(jià)格=7914元/平方米÷250%=3166元/平方米 (2)加權(quán)平均法定價(jià)過(guò)程 (元/平方米)建筑面積 (平方米) (萬(wàn)元)AB0CDE0多層住宅銷售價(jià)格=98650萬(wàn)元÷320701平方米×10000元/萬(wàn)元元/平方米高層住宅銷售價(jià)格=130469萬(wàn)元÷394011平方米×10000元/萬(wàn)元元/平方米2、商鋪部分 (1)市場(chǎng)比較法定價(jià)過(guò)程31日為基準(zhǔn)，其價(jià)格變動(dòng)情況同住宅相同。單位：元/平方米價(jià)格價(jià)格交通市 (2)收益還原法定價(jià)過(guò)程按60元/月/㎡估算商鋪的售價(jià)。PS=12NRS……………℃(總價(jià)等于N年的收益)RS≥PSλ÷(2×10000)……………℃(月租大于月供)注：P為商鋪價(jià)格；S為商鋪面積；N為收益年限(按50年計(jì)PS=12RS[1－(1＋K)-N]/KP12R[1－(1＋K)-50]/K=12×60[1－(1＋6.76%)-50]÷6.76%6元/平方米~15萬(wàn)元/個(gè)。4、建議銷售價(jià)格銷售單價(jià)為： (一)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排本項(xiàng)目計(jì)劃在兩年(24個(gè)月)左右的時(shí)間內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下：2008年6月：月25日~7月25日：2008年8月~9月：2008年10月：2008年10月~11月：2008年12月：2009年1月：2009年3月：2009年7月：2009年10月：~2009年12月：~2009年2月：2009年12月：2010年1月~3月：2010年3月~5月：2010年3月~6月：2010年6月：2010年6月~9月：2010年7月~9月：~2011年1月：2011年5月：2011年3月~6月：2010年6月：項(xiàng)目建議書批復(fù)。編制可行性研究報(bào)告并批復(fù)。建筑方案設(shè)計(jì)。綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。工程開工，多層1#~4#樓先施工。多層5#~8#樓開始施工。高層4#樓開始施工。多層1#~4#樓主體工程完工。高層1#~3#樓開始施工。~4#樓設(shè)備安裝。~4#樓室內(nèi)外裝修。多層5#~8#樓主體工程完工。多層5#~8#樓設(shè)備安裝。多層1#~4#樓竣工驗(yàn)收。多層5#~8#樓室內(nèi)外裝修。高層4#主體完工。高層4#設(shè)備安裝。高層4#室內(nèi)外裝修。多層5#~8#樓竣工驗(yàn)收。高層1#~3#設(shè)備安裝。高層1#~3#室內(nèi)外裝修。高層4#樓竣工驗(yàn)收。公共設(shè)施配套工程。高層1#~3#樓竣工驗(yàn)收。正式全部入住。工程施工進(jìn)度詳見附表12。 (二)本項(xiàng)目物業(yè)銷售租賃價(jià)格慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅每平方米每個(gè)15萬(wàn)元； (三)銷售進(jìn)度及付款回收計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃在2年半(30個(gè)月)左右內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃見表17。表17：本項(xiàng)目銷售計(jì)劃表(%)宅停車位入按90%回收，其余的房款在下一年度全部收回，2011年銷售的房款收入，當(dāng)年全部回收。剩余50%。表18：回款金額估算表單位：面積(平方米)銷售收入(萬(wàn)元)銷售計(jì)劃收款計(jì)劃200520062007注：車位面積未計(jì)算在內(nèi)。 (四)稅費(fèi)率19。表19：稅費(fèi)率表(%)目目51建設(shè)稅7附加3公益金5得稅公積金3用52房產(chǎn)稅(按租金) (五)項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算的土地出讓金在2009年付清，即3636萬(wàn)元。萬(wàn)元1建安工程費(fèi)×1.5%2建安工程費(fèi)×5‰3勘探費(fèi)建安工程費(fèi)×5‰4電、通路費(fèi)建安工程費(fèi)×1%521萬(wàn)元萬(wàn)元1建安工程費(fèi)×3%234道路工程567892萬(wàn)元萬(wàn)元12平方米23萬(wàn)元萬(wàn)元123公共廁所4停車場(chǎng)5健身設(shè)施4萬(wàn)元萬(wàn)元序號(hào)1市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)×5%2建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)×4‰3供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)住宅4供電用電負(fù)荷費(fèi)住宅KVA6建安工程費(fèi)×5‰萬(wàn)元1建安工程費(fèi)×5‰2保證金34預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)6見附表2。本項(xiàng)目的銷售費(fèi)用按銷售收入的2.5%估算。包括銷售代理費(fèi)，.5%，即596萬(wàn)元；廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，占銷售售費(fèi)用見附表2。本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用按現(xiàn)行商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款的利率 (r=5.58%)估算，詳見附表10。 (六)資金籌措項(xiàng)目總投資30931萬(wàn)元，其中項(xiàng)目資本金2000萬(wàn)元，第一年 (2008年)全部投入；商業(yè)性銀行貸款8000萬(wàn)元，第一年(2008年)貸款6000萬(wàn)元，第二年(2009)貸款2000萬(wàn)元；不足的部分?jǐn)M由預(yù)售房款解決。詳見附表5。 (七)貸款條件年利率5.58%，按單息計(jì)利每年支付，寬限期2年，第三年 (2010)等額還本，分2年還清。 (一)盈利能力分析項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入為39750萬(wàn)元，可獲利潤(rùn)5465萬(wàn)元，扣除所得稅、資本公積后還有3002萬(wàn)元可分配利潤(rùn)。項(xiàng)目繳納的營(yíng)業(yè)稅金為2165萬(wàn)元，所得稅為1803萬(wàn)元，土地增值稅為397萬(wàn)元，稅金4365萬(wàn)元。和項(xiàng)目業(yè)主投入的資本金2000萬(wàn)元相比，利能力是比較強(qiáng)的。項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率(所得稅前)為13.22%，在預(yù)期可接=利潤(rùn)總額÷總投資×100%÷31723×100%=17.23%資本金×100% (二)償債能力分析，。詳見附表10。 (三)資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析債是比較低的，資產(chǎn)負(fù)債率最高是(第3年)僅43%，低于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。。 (一)盈虧平衡臨界點(diǎn)分析本項(xiàng)目基本方案總體物業(yè)平均價(jià)格為3647元/平方米，收入為6.5%。經(jīng)對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的估算：Q：可銷售總面積(平方米)；P：銷售均價(jià)(元/平方米)；A：工程建安成本(8369萬(wàn)元)；Π：利潤(rùn)(萬(wàn)元)固定成本FC(萬(wàn)元)：20807萬(wàn)元可變成本VC(萬(wàn)元)：118%A＋2.5%P*Q稅金r(萬(wàn)元)：6.5%RRFCVC－r=P*Q－(118%A＋2.5%P*Q)－20807－6.5%R：銷售價(jià)格P0=3096元/平方米，項(xiàng)目收入支出持平。P方米時(shí)：完成銷售面積Q0=92527平方米就能使項(xiàng)目收支平衡。當(dāng)銷售價(jià)格制定在P=3490元/平方米，銷售面積為109000平方米時(shí)，追加投資：總投資(FC＋VC)為37166萬(wàn)元，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)為0；如果本項(xiàng)目整體定價(jià)在3490元/平方米，銷售面積預(yù)計(jì)達(dá)到萬(wàn)元。內(nèi)部收益率(%)開發(fā)產(chǎn)品投資(萬(wàn)元)銷售價(jià)格(元/平方米)銷售面積(平方米) (二)敏感性分析根據(jù)臨界點(diǎn)分析建立的數(shù)學(xué)模型，我們針對(duì)模型中的銷售價(jià)格、 (1)、銷售價(jià)格變動(dòng)，其他因素固定不變的結(jié)果為：0項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，而可變成本的影響相對(duì)比較弱。序號(hào)度(%)全部投資(所得稅前)內(nèi)部收益率(%)凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)投資回收期(年)0123利的方式保證銷售價(jià)格的穩(wěn)定。本投資則不會(huì)捉襟見肘。-15-10-5051015 銷售價(jià)格銷售面積可變成本基本方案析 (一)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析從江北市目前住宅市場(chǎng)來(lái)看，出現(xiàn)了住房結(jié)構(gòu)供過(guò)于求的情況，市場(chǎng)有效需求不足。平方米為2722元(一般市區(qū)住宅)，一套90平方米的住宅總價(jià)在25有限，銷售有一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。銷看商品房銷售前景看好。為保證項(xiàng)目成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過(guò)降低開發(fā)成本，減小市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)計(jì)上贏得消