龍泉生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游區(qū)開發(fā)項目可研報告

龍泉生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游區(qū)開發(fā)項目可研報告1 11.1項目概述 11.2編制依據(jù) 31.3研究范圍 41.4主要經(jīng)濟技術(shù)指標 41.5承辦單位概況 5 6第二章項目背景及必要性分析 82.1項目區(qū)概況 82.2發(fā)展規(guī)劃分析 2.3產(chǎn)業(yè)政策分析 第三章項目區(qū)旅游開發(fā)條件分析 3.1旅游資源分析與評價 3.2交通條件分析 3.3發(fā)展機遇 第四章市場分析與營銷 4.1旅游消費趨勢 4.2溫泉旅游業(yè)發(fā)展狀況 4.4客源市場細分 4.5旅游發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 4.6營銷策略 4.7市場規(guī)模預(yù)測 4.8客房需求預(yù)測 第五章項目總體方案 5.1規(guī)劃背景 5.2現(xiàn)狀綜合分析 5.3規(guī)劃理念 5.4戰(zhàn)略分析 5.5總體規(guī)劃 第六章項目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 6.1概述 576.2建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 6.3主要技術(shù)指標 龍泉生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游區(qū)開發(fā)項目可研報告2第七章主要工程設(shè)計 7.1建筑設(shè)計 7.2給排水工程 7.3交通系統(tǒng) 7.4供電系統(tǒng) 7.5通訊系統(tǒng) 7.6農(nóng)業(yè)景觀產(chǎn)業(yè)工程 7.7生態(tài)及林業(yè)景觀工程 7.8標示系統(tǒng) 7.9安全預(yù)警系統(tǒng) 7.10環(huán)衛(wèi)設(shè)施 第八章環(huán)境和生態(tài)影響分析 8.1執(zhí)行依據(jù)和標準 8.2環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 8.3生態(tài)環(huán)境影響分析 8.4環(huán)境保護措施 第九章節(jié)能方案分析 9.1設(shè)計依據(jù) 9.2用能標準和節(jié)能規(guī)范 9.3能耗種類和數(shù)量分析 9.4能源供應(yīng)狀況 9.5節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 9.6節(jié)能機構(gòu) 第十章職業(yè)安全衛(wèi)生 10.2危害因素及安全隱患分析 10.3主要防護措施 10.5主要衛(wèi)生措施 10.6預(yù)期效果及評價 第十一章組織管理與勞動定員 11.1項目管理 第十二章投資估算與資金籌措 12.1投資估算 12.2資金籌措與使用計劃 3第十三章財務(wù)評價 13.1財務(wù)評價依據(jù) 13.2項目建設(shè)期、經(jīng)營期、計算期 13.3成本和費用估算 13.4營業(yè)收入及稅金預(yù)測 13.6財務(wù)盈利能力分析 13.7不確定性分析 13.8財務(wù)評價結(jié)論 第十四章經(jīng)濟與社會影響分析 14.1經(jīng)濟影響效果分析 14.2社會影響效果分析 14.3社會適應(yīng)性分析 第十五章社會風險分析 15.1風險分析 15.2風險防范對策 第十六章結(jié)論與建議 16.1主要結(jié)論 16.2主要建議 項目財務(wù)分析表1、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照2、項目地理位置圖3、項目平面布置圖1第一章總論1.1項目概述1.1.1項目名稱1.1.2建設(shè)單位1.1.3建設(shè)地點與范圍龍泉生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游區(qū)位于安徽省池州市東至縣龍泉鎮(zhèn)曹村，總規(guī)劃面積約200100平方米(300畝),基地東北面為松田村，西南臨江西省鄱1.1.4建設(shè)背景龍泉鎮(zhèn)位于皖贛兩省的東至、彭澤、鄱陽三縣交界處，周邊與本縣的青山、昭潭、泥溪及江西鄱陽的石門、侯崗等鄉(xiāng)鎮(zhèn)接壤，地處安徽最南端，俗有安徽“南大門”之稱。龍泉鎮(zhèn)是一個有著悠久歷史和發(fā)展前景的城鎮(zhèn)，優(yōu)越的地理位置，便利的交通條件，以省級邊貿(mào)重鎮(zhèn)龍泉鎮(zhèn)為中心，分布著河溪萬畝生態(tài)茶園、曹村省級生態(tài)科技示范園、大板水大板紅軍局舊址和千年古樟樹、唐太宗賜名的“貞節(jié)”牌坊、唐代詩人羅隱題名的“金雞石”、屈原祠等景點。尤其是河溪萬畝生態(tài)茶園接碧連天，與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)，給人以賞心悅目、心曠神怡之感。龍泉溫泉位2于龍泉鎮(zhèn)曹村，溫泉蘊藏有高質(zhì)量的豐富地熱資源，經(jīng)專家評估，水源儲量豐實、水質(zhì)適合洗浴。目前已建有開采井1口，可開采42—63.8℃溫度段的地熱水，允許可開采水量3000噸/日以上，水質(zhì)優(yōu)，屬氟偏硅酸醫(yī)療礦水，pH值9.9,并含有氡、鋰、硫等多種有益元素，對皮膚各類風濕、關(guān)節(jié)炎、神經(jīng)衰弱等慢性疾病有良好療效，同時還有鎮(zhèn)靜、催眠、促進新陳代謝、調(diào)節(jié)血壓之保健作用，十分符合現(xiàn)代都市人健康休閑時尚需求，市場前景廣闊，有著極高的開發(fā)價值。為此提出在龍泉鎮(zhèn)建設(shè)一個以生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游為主題，集休閑娛樂、度假、會議、多功能1.1.5建設(shè)目標項目建設(shè)體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的思想，強調(diào)人工景觀與自然景觀的完美結(jié)合，根據(jù)自身特色，建設(shè)一個擁有公共服務(wù)設(shè)施和現(xiàn)代基礎(chǔ)設(shè)施，生態(tài)良好的田園型度假組團。以生態(tài)休閑度假帶動旅游，以旅游促進當?shù)?.1.6建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容項目基地占地300畝，總建筑面積113890平方米，由酒店溫泉洗浴服務(wù)區(qū)、莊園區(qū)、度假公寓區(qū)、商業(yè)區(qū)、景觀林區(qū)及采摘區(qū)、射擊場等部分組成，各區(qū)域相互依存，相互補充，形成以生態(tài)農(nóng)業(yè)休閑為主題，1.1.7建設(shè)期限本項目建設(shè)期為2年(2013年3月-2015年2月)。31.1.8投資估算與資金來源項目估算總投資45247萬元，融資渠道有：企業(yè)自有資金、銀行貸款。(1)技術(shù)規(guī)范《旅游規(guī)劃通則》(GB/T18971-2003)《旅游資源分類、調(diào)查與評價》(GB/T18972-2003)《旅游景區(qū)(點)質(zhì)量等級的劃分與評定》(GB/T17775-2003)《風景名勝區(qū)規(guī)劃規(guī)范》建標[1999]267號(2)法律法規(guī)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國水土保持法》《中華人民共和國水法》《中華人民共和國防洪法》《中華人民共和國河道管理條例》《中華人民共和國環(huán)境保護法》《中華人民共和國水污染防治法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》建設(shè)部《風景名勝區(qū)建設(shè)管理規(guī)定》國務(wù)院《風景名勝區(qū)條例》(2006年)(3)相關(guān)政策《關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》《安徽省人民政府關(guān)于進一步加快發(fā)展旅游業(yè)的實施意見》4《安徽省皖江城市帶旅游發(fā)展總體規(guī)劃》(2011-2020)《安徽省皖南國際旅游文化示范區(qū)游發(fā)展總體規(guī)劃》《池州市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》2011年《東至縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》《安徽省東至縣總體規(guī)劃》《東至縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃》1.3研究范圍序號經(jīng)濟指標名稱單位指標值備注一經(jīng)濟指標1項目總投資萬元錯誤!鏈接無效。其中：建設(shè)投資萬元錯誤!鏈接無效。流動資金萬元錯誤!鏈接無效。2年經(jīng)營收入萬元錯誤!鏈接無效。平均數(shù)3年總成本萬元錯誤!鏈接無效。平均數(shù)4年經(jīng)營成本萬元平均數(shù)5年利潤總額萬元錯誤!鏈接無效。平均數(shù)6年上繳稅收總額萬元錯誤!鏈接無效。平均數(shù)5序號經(jīng)濟指標名稱單位指標值備注7財務(wù)內(nèi)部收益率%錯誤!鏈稅后8財務(wù)凈現(xiàn)值萬元錯誤!鏈稅后9投資利潤率%錯誤!鏈投資利稅率%錯誤!鏈盈虧平衡點%錯誤!鏈二技術(shù)指標1項目規(guī)劃面積300畝2總建筑面積計容面積3旅游設(shè)施用地面積4容積率5綠化面積6建筑密度%7新建道路包括干道、支路、游步道8廣場不計入容積率本項目建設(shè)單位安徽西海溫泉開發(fā)有限公司由港恒旅游發(fā)展(九江)有限公司(占80%股份)、東至惠中農(nóng)林科技開發(fā)有限公司(占20%股份)共同投資組建，在安徽省東至縣登記注冊，具有獨立的中國法人資格，注冊地址：安徽省東至縣龍泉鎮(zhèn)，法定代表人：閆洪學(xué)，企業(yè)性質(zhì)為有限責任公司，注冊資本為2000萬元人民幣。港恒旅游發(fā)展(九江)有限公司，2004年在江西九江注冊成立，注冊資本5330萬元人民幣，位于云居山—柘林湖風景名勝區(qū)內(nèi)，開發(fā)經(jīng)營廬山西海國際溫泉度假村酒店、溫泉洗浴、房地產(chǎn)、娛樂體育休閑等項目，總資產(chǎn)4.5億元人民幣，銀行A級信用等級。分支機構(gòu)：西海溫泉6假日酒店，酒店按GB/T14308-2003五星級標準建造，含溫泉服務(wù)區(qū)建筑總面積3.6萬平方米，2007年10月開始營業(yè)，2010年被評為“中國十佳溫泉酒店”,年營業(yè)額5000萬元，經(jīng)過六年的經(jīng)營發(fā)展，酒店逐步形成了追求品質(zhì)、提升價值、創(chuàng)造感動的經(jīng)營理念和良好的企業(yè)文化。房地產(chǎn)項目方面，目前已開發(fā)10萬多平方米高品質(zhì)公寓住宅，已打造成有著“養(yǎng)生之泉—長壽之源”之稱的綠色生態(tài)住宅區(qū)。公司現(xiàn)有員工600人，其中酒店管理、經(jīng)濟、建筑、房地產(chǎn)、財務(wù)等有關(guān)專業(yè)管理人員98人，各部門負責人都具有大專以上文化、中級或以上資格職稱。東至惠中農(nóng)林科技開發(fā)有限公司，創(chuàng)建于2009年，注冊資本100萬元人民幣。全部隊伍由縣政府從海南的海南惠中農(nóng)科招商引資回家鄉(xiāng)建設(shè)的，惠中農(nóng)科一直致力于高新農(nóng)業(yè)的開發(fā)研究。(1)東至縣具有深厚的文化內(nèi)涵和良好的生態(tài)環(huán)境資源，依托東至優(yōu)越的區(qū)位條件，以生態(tài)農(nóng)業(yè)為資源開發(fā)特色旅游，培育持續(xù)的旅游吸引力，形成以鄉(xiāng)村休閑型旅游產(chǎn)品和自然生態(tài)型旅游產(chǎn)品為主體旅游產(chǎn)品，旅游與城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的旅游格局，將龍泉建成兼具觀光、休重要組成部分，皖南和贛北旅游區(qū)的轉(zhuǎn)憩地，使旅游業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)之一。本項目具有優(yōu)越的旅游開發(fā)條件和市場機遇。(2)本項目開發(fā)目標明確，堅持特色為主、聯(lián)動發(fā)展。以鄉(xiāng)村休閑7游項目建設(shè)，結(jié)合以園林綠化、游樂策劃、建筑設(shè)計，把旅游區(qū)建成集康體、養(yǎng)生、休閑、度假于一體的生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游區(qū)。項目旅游定位準確，產(chǎn)品豐富，項目完成后將能形成較大的市場規(guī)模，產(chǎn)生較大的營業(yè)收入。(3)旅游產(chǎn)業(yè)是池州市及東至縣重點打造的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，本項目符合有關(guān)發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策，建設(shè)實施是發(fā)展東至縣旅游產(chǎn)業(yè)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式的需要。(4)本項目貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，對現(xiàn)有的旅游資源有限度的開發(fā)利用，注重環(huán)境保護與治理，尤其是保護植被及水環(huán)境質(zhì)量，盡量減少旅游業(yè)對自然旅游景點所產(chǎn)生的消極影響，同時將近期利益與長遠發(fā)展相結(jié)合，以實現(xiàn)旅游可持續(xù)發(fā)展。(5)根據(jù)池州市旅游業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃及東至縣旅游總體規(guī)劃，“十二五”時期是全面推進旅游業(yè)的戰(zhàn)略提升期、機遇疊加期和黃金發(fā)展期，也是加快培育旅游支柱產(chǎn)業(yè)、推進旅游經(jīng)濟強市建設(shè)的關(guān)鍵時期，本項目建設(shè)恰逢時機。本項目為各級政府高度重視，在政策上大力支持，(6)財務(wù)評價表明，本項目經(jīng)濟效益良好，財務(wù)風險較小，抗風險能力較強。本項目的實施將為承辦單位帶來良好的經(jīng)濟效益，并實現(xiàn)可8第二章項目背景及必要性分析2.1項目區(qū)概況2.1.1東至縣概況東至縣位于長江中下游南岸，系皖江之首，東與貴池區(qū)、石臺縣、祁門縣接壤，西、北與望江縣、安慶市隔長江相望，南與江西省毗鄰，是安徽省的西南門戶，安徽省第三大縣，又是一座歷史悠久的小城。轄15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，人口55萬，面積3256平方公里，境內(nèi)大歷山(又名舜耕山),相傳為舜躬耕之地，堯訪舜時由此渡河，留下眾多遺址和傳說，縣城遂稱“堯渡”,自古就有“堯舜之鄉(xiāng)”美譽。景點有金字牌森林公園、天臺山森林公園、大歷山、仙寓山、升金湖、香口瀑布、市民廣場。東至生態(tài)優(yōu)良。為全國優(yōu)質(zhì)棉基地縣，全國紅茶出口基地縣、安徽省彌猴桃鮮果出口基地、山梔等中藥材生產(chǎn)基地。有升金湖國家自然保護區(qū)；陶公祠、建德文廟大成殿為省級重點文物保護單位；東流古街為省級歷史東至縣襟江帶湖，生態(tài)優(yōu)美。是首列國家生態(tài)經(jīng)濟示范區(qū)和《中國河湖縱橫，這里有國際重要濕地——國家級珍禽自然保護區(qū)升金湖，擁有水面20萬畝，是我國最大的白頭鶴越冬種群的棲息地，其中越冬東方9白鶴占世界總數(shù)的1/8,有國家一級保護鳥類6種，是冬季生態(tài)旅游觀鳥東至縣資源豐富，特產(chǎn)眾多。已探明的礦產(chǎn)尤以高品位的石灰石、白云石、方解石儲量大，分別達20億噸、4億噸、2億噸以上。農(nóng)業(yè)資源得天獨厚，具有農(nóng)、林、牧、副、漁全面發(fā)展的優(yōu)越“全國綠化先進縣”、“沿江漁業(yè)高效示范區(qū)”和“全國紅茶出口基地縣”?！皷|至云尖”等7個品種綠茶，多次在全國農(nóng)業(yè)博覽會上獲金獎，并被國務(wù)院辦公廳和省政府指定為接待專用茶。東至縣產(chǎn)業(yè)凸現(xiàn)，特色鮮明。擁有紡織服裝、化工、機械、玩具、新型非金屬材料和綠色食品生產(chǎn)加工等六大支柱產(chǎn)業(yè)，以東至香隅化工園區(qū)為龍頭的化學(xué)工業(yè)，以東至華源紡織股份有限公司為龍頭的紡織企業(yè)集團，以東齒機械股份有限公司為龍頭的機械業(yè)，以凱林木業(yè)有限公司為龍頭的木材加工綜合加工業(yè)，以東至玩具總廠為龍頭的玩具加工業(yè)，以辰鑫植物油廠為龍頭的綠色食品加工業(yè)等構(gòu)架了東至工業(yè)的軸心。農(nóng)業(yè)已形成優(yōu)質(zhì)米、優(yōu)質(zhì)油、優(yōu)質(zhì)棉、食用菌、茶葉、禽畜、水產(chǎn)、經(jīng)果林等八大農(nóng)產(chǎn)品開發(fā)基地，并漸成規(guī)模。東至縣交通便捷，優(yōu)勢明顯。長江黃金水道流經(jīng)縣內(nèi)85公里，沿江有香口、東流、大渡口3個港口，縱貫全縣南北的206國道和橫穿東西的318國道與安慶長江大橋相連，4條省道在縣內(nèi)結(jié)網(wǎng)，已建好的銅(陵)九(江)鐵路、沿江高速、安(慶)景(德鎮(zhèn))高速橫穿全境。206國道縱貫縣境，318國道通過北部，222、231、325、327省道穿境而過。沿江有香口、東流、大渡口等港口?？h城距安慶機場、港口、火車站50公里。每天有直達上海、義烏、溫州、蘇州、常熟、太倉、南京、合肥、九江、景德鎮(zhèn)、九華山、安慶的客車。距安慶50公里、池州112公里、銅陵213公里、合肥247公里、南京386公里、武漢389公里、九江121公里、南昌319公里、杭州515公里、景德鎮(zhèn)150公里、九華山156公里、黃山266公里、廬山160公里、小孤山68公里、龍宮洞105公里、石鐘山106公里、天柱山164公里、蓬萊仙洞80公里、武夷山480公里。東至縣2012全年生產(chǎn)總值(GDP)突破100億元，按可比價格計算，比上年增長24%。財政收入達10億元以上。隨著香隅工業(yè)園，大渡口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，東流和勝利工業(yè)集中區(qū)的建成和發(fā)展，東至的經(jīng)濟已跨上騰飛的道路。年末全縣從業(yè)人員36.2萬人，比上年增加0.5萬人。其中，第一產(chǎn)業(yè)17萬人，減少0.7萬人；第二產(chǎn)業(yè)9.5萬人，增加1.1萬人；第三產(chǎn)業(yè)9.7萬人，增加0.1萬人?！笆晃濉逼陂g，東至縣旅游業(yè)得到較快發(fā)展，產(chǎn)業(yè)框架基本形成，旅游業(yè)在國民經(jīng)濟中地位和作用已然顯現(xiàn)。至2010年末擁有國家級品牌景區(qū)景點6個(其中國家3A級景區(qū)1家、AA級旅游景區(qū)2家、國家工農(nóng)業(yè)旅游示范點3家);安徽省優(yōu)秀旅游鄉(xiāng)鎮(zhèn)3個，旅游鄉(xiāng)鎮(zhèn)2個，四星級省級“農(nóng)家樂”示范點3家，三星級省級“農(nóng)家樂”示范點3家，二星級省級“農(nóng)家樂”示范點5家；三星級旅游飯店一家，二星級旅游飯店二家，四星級旅游餐館1家，三星級旅游餐館3家，旅行社及門市部5家，旅游車隊一家，旅游商品定點企業(yè)7家，旅游商品20多個。旅游發(fā)展基礎(chǔ)得到進一步鞏固，2007年獲安徽省旅游經(jīng)濟強縣稱號。2010年接待國內(nèi)外游客268萬人次，其中入境游客2.9萬人次，實現(xiàn)旅游綜合收入19.7億元。旅游形象進一步提升，旅游經(jīng)濟效應(yīng)進一步顯現(xiàn)。東至縣提出到“十二五”末，接待國內(nèi)外游客695萬人次，年均增長21.0%,旅游綜合收入達48.5億元，年均增長19.7%,旅游綜合收入之一，東至建成為華東重要生態(tài)休閑旅游目的地。2.1.1龍泉鎮(zhèn)概況龍泉鎮(zhèn)位于皖贛兩省的東至、彭澤、鄱陽三縣交界處，周邊與本縣的青山、昭潭、泥溪及江西鄱陽的石門、侯崗等鄉(xiāng)鎮(zhèn)接壤，地處安徽最南端，俗有安徽“南大門”之稱。是安徽省十三個重點邊貿(mào)市場之一，是安徽省綜合體制改革試點鎮(zhèn)及省中心建制鎮(zhèn)、農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)試點鎮(zhèn)，2006年被省政府列為新農(nóng)村建設(shè)示范鎮(zhèn)。傳說龍泉灣村中有一口井，境內(nèi)有龍泉河，迤邐北來，淼茫南去，源于仙寓山，注入鄱陽湖。與龍泉鎮(zhèn)隔河相望的是江西省波陽縣石門街鎮(zhèn)，其間有一橋如虹勾通兩地。景泉(景德鎮(zhèn)至龍泉)、大石(大渡口至石門街)兩條聯(lián)接兩省、溝通南北的公路，在此交匯，傍206國道，距景九高速僅24公里，交通便捷。因地處交通要塞，歷史上戰(zhàn)亂時期為兵家角逐之地，和平年代是商龍泉鎮(zhèn)是以山區(qū)生態(tài)經(jīng)濟為基礎(chǔ)，商貿(mào)物流為龍頭，旅游開發(fā)為引擎的邊貿(mào)生態(tài)型小城鎮(zhèn)。現(xiàn)轄管14個行政村，一個居委會、三個國有場(種子場、園藝場、茶樹良種場),人口2.7萬人，耕地面積3萬畝，鎮(zhèn)域面積187平方公里。2010年城鎮(zhèn)建設(shè)用地2.5平方公里，城鎮(zhèn)布局結(jié)構(gòu)為“一軸兩帶四組團”?，F(xiàn)有規(guī)模企業(yè)23家，就業(yè)人數(shù)1200余人，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值達到1.9億元。2010農(nóng)林牧漁總產(chǎn)值達到7998萬元。龍泉鎮(zhèn)資源豐富，盛產(chǎn)棉花、糧食、油料、蓮子、木材、香菇、木耳、鮮魚等農(nóng)副產(chǎn)品，一馬平川的萬畝鹽田大板是安徽久負盛名的“米糧之倉”,有26萬畝山場資源，木材蓄積量十分豐富。有國家旅游圣地，全國農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游示范地，大板紅軍局、天主教堂、屈原祠、天子坡、小九華香山等一批旅游景點，龍泉既有山色之靈秀，又兼具平原水鄉(xiāng)之該項目場址曹村位于東至縣最南端，S222省道由此經(jīng)過，距景(德鎮(zhèn))九(江)高速公路僅30公里，交通便利，總面積7.6平方公里，其中耕地面積1804畝，山場面積1.3萬畝，森林覆蓋率75%。全村10個村民組，296戶，總?cè)丝?169人，該村為新農(nóng)村建設(shè)示范村，村容整潔，經(jīng)濟發(fā)展較快，該村進行改土治水，農(nóng)田林網(wǎng)，生態(tài)富民工程，道路組組通，主要路段全部綠化。該村相繼被評為市奔小康先進村，市“五好”村黨支部標兵，安徽省百佳生態(tài)村等。本項目以生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游為主要旅游開發(fā)資源，依托龍泉鎮(zhèn)深厚的文化底蘊，利用龍泉鎮(zhèn)優(yōu)越的地理位置，建設(shè)龍泉生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游區(qū)項目，形成東至旅游的獨特形象，提升整個池州市旅游形象，豐富安徽旅游產(chǎn)2.2發(fā)展規(guī)劃分析《中國旅游業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃綱要》中指出：到“十二五”期末，旅游業(yè)初步建設(shè)成為國民經(jīng)濟的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和人民群眾更加滿意的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，在擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、保增長、惠民生的戰(zhàn)略中發(fā)揮更大功能。我國旅游業(yè)在世界旅游業(yè)格局占據(jù)更重要的地位，在國際旅游事務(wù)中的影響力進一步提高，建設(shè)世界旅游強國邁出堅實步伐。旅游服務(wù)質(zhì)量明顯提高，市場秩序明顯好轉(zhuǎn)，可持續(xù)發(fā)展能力明顯增強，力爭2020年我國旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模、質(zhì)量、效益基本達到世界旅游強國水平。徑和游客進出通道。加大旅游招商引資力度和人才引進力度，提升賓館、餐飲等硬件服務(wù)功能和服務(wù)水平。積極開發(fā)地方特色旅游商品。3、池州市旅游“十二五”規(guī)劃《池州市旅游業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》提出的池州市旅游業(yè)發(fā)展的基本任務(wù)是圍繞一個目標，落實兩項任務(wù)，實施三大戰(zhàn)略，優(yōu)化四大板塊，構(gòu)建五大系列旅游產(chǎn)品，推進六大工程。其中：一個目標，即實現(xiàn)旅游大市到旅游強市建設(shè)目標，培育千億元旅游文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)群；兩項任務(wù)，即把池州市打造成世界級旅游目的地，把九華山建成國際著名佛教道場；三大戰(zhàn)略，即國際化戰(zhàn)略、品牌化戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略；四大板塊，即大九華圣境旅游板塊、杏花村——秋浦仙境旅游板塊、牯牛降原生態(tài)旅游板塊和升金湖——堯舜勝境旅游板塊；五大系列旅游產(chǎn)品，即宗教朝拜、生態(tài)觀光、休閑度假、文化體驗、康體養(yǎng)生五大系列旅游產(chǎn)品；六大工程，即大項目支撐、品牌創(chuàng)建、市場營銷、人才建設(shè)、道路暢通、信息化提升等六大工程。主打生態(tài)牌，做休閑度假、康體養(yǎng)生等旅游大文章，建設(shè)集生態(tài)觀光、休閑度假，康體養(yǎng)生、鄉(xiāng)村體驗、科學(xué)探秘等旅游產(chǎn)品于一體的生態(tài)旅游強縣。以生態(tài)休閑、康體養(yǎng)生為產(chǎn)品特色，打造中國原生態(tài)最美系，加快國際性旅游文化休閑度假基地建設(shè)，要用國際視野優(yōu)化重點區(qū)塊規(guī)劃布局。確立全市“一山一城四區(qū)二十基地”旅游發(fā)展空間布局，形成各自的特色品牌和主打旅游產(chǎn)品，加快休閑度假、鄉(xiāng)村體驗旅游景點景區(qū)建設(shè)，以休閑度假、文化體驗為產(chǎn)品特色，打造國際性旅游文化4、東至縣十二五發(fā)展規(guī)劃東至縣十二五發(fā)展規(guī)劃提出大力發(fā)展旅游業(yè)開發(fā)和全面整合生態(tài)自然資源和歷史文化資源，完善旅游基礎(chǔ)設(shè)施，開發(fā)旅游產(chǎn)品，把旅游業(yè)培育為新興支柱產(chǎn)業(yè)，打造華東重要的生態(tài)休閑旅游度假目的地。加快旅游景區(qū)交通建設(shè)，完善旅客接待服務(wù)設(shè)施。加強營銷，整合旅游資源，挖掘文化，培育旅游品牌。深度挖掘整理堯之境、舜之地、陶之園、周之鄉(xiāng)、屈之村等文化資源，大力推進文化旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，充分開發(fā)堯舜農(nóng)耕文化、陶淵明田園文化、南溪古寨匈奴文化、仙寓山葛公養(yǎng)生文化、屈原文化、周氏家族與近代中國等資源，并與升金湖濕地等自然生態(tài)風光結(jié)合起來，推動歷史文化旅游、生態(tài)觀光旅游、休閑度假旅游的多元化發(fā)展和推進旅游與體育、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、養(yǎng)生等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展。積極推進區(qū)域旅游一體化戰(zhàn)略，加強縣內(nèi)與周邊縣市旅游景點旅游線路綜合建設(shè)及行業(yè)合作，將東至打造成東中部現(xiàn)代旅5、東至縣旅游總體規(guī)劃東至縣旅游總體規(guī)劃提出以東至縣深厚的文化內(nèi)涵和良好的生態(tài)環(huán)境為資源基礎(chǔ)，圍繞著建設(shè)皖南環(huán)境優(yōu)美的旅游名縣目標，利用已經(jīng)形成的較廣泛的經(jīng)濟聯(lián)系和優(yōu)越的區(qū)位、交通與市場優(yōu)勢，突出體驗旅游的規(guī)劃理念，加強旅游市場開發(fā)和旅游景區(qū)建設(shè)，積極開發(fā)高品位旅游景點，培育持續(xù)的旅游吸引力，形成以文化體驗型旅游產(chǎn)品、鄉(xiāng)村休閑型旅游產(chǎn)品和自然生態(tài)型旅游產(chǎn)品為主體旅游產(chǎn)品，旅游與城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的旅游格局，將東至建成兼具觀光、休閑、文化、生態(tài)、民俗等功能的旅游地，“兩山一湖”旅游品牌系列中的重和贛北旅游區(qū)的轉(zhuǎn)憩地，使旅游業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)之一。在規(guī)劃期內(nèi)把東至建設(shè)成為皖南旅游名縣，在全國具有一定影響的、特色鮮明的旅游目的地。旅游業(yè)成為全縣國民經(jīng)濟中支柱產(chǎn)業(yè)。通過培植東至旅游業(yè)以達到培養(yǎng)旅游產(chǎn)業(yè)，強化第三產(chǎn)業(yè)，帶動第一產(chǎn)業(yè)向以旅游業(yè)為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)跨越和發(fā)展。通過發(fā)展旅游業(yè)，推動三農(nóng)問題的解決，使旅游業(yè)成為帶動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，推動農(nóng)民致富的重要產(chǎn)業(yè)之一。通過發(fā)展旅游業(yè)，形成東至自己的旅游品牌，擴大東至的知名度，實現(xiàn)經(jīng)濟、社會、生態(tài)和游憩四效益相結(jié)合，實現(xiàn)形成東至旅游的獨特形象，提升整個池州市旅游形象，豐富安徽旅游產(chǎn)品的最終目的。從池州市及東至縣旅游業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃內(nèi)容可以看出，旅游業(yè)是十二五時期大力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，鄉(xiāng)村休閑型旅游產(chǎn)品和自然生態(tài)型旅游產(chǎn)品為主體旅游產(chǎn)品是東至縣旅游業(yè)的極其重要的組成部分，必須加快推進其建設(shè)進程。綜上所述，本項目建設(shè)是貫徹實市、縣施旅游發(fā)展規(guī)劃和東至縣經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃的需要，是振興東至旅游產(chǎn)業(yè)和建設(shè)旅游強縣的需要?！秶鴦?wù)院關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干意見》指出服務(wù)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，服務(wù)業(yè)的發(fā)展水平是衡量現(xiàn)代社會經(jīng)濟發(fā)達程度的重要標志。我國正處于全面建設(shè)小康社會和工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、市場化、國際化加速發(fā)展時期，已初步具備支撐經(jīng)濟又好又快發(fā)展的諸多條件。應(yīng)加快發(fā)展服務(wù)業(yè)，提高服務(wù)業(yè)在三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的比重，盡快使服務(wù)業(yè)成為國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式的必由之路，是有效緩解能源資源短缺的瓶頸制約、提高資源利用效率的迫切需要，是適應(yīng)對外開放新形勢、實現(xiàn)綜合國力整體躍升的有效途徑。加快發(fā)展服務(wù)業(yè)，形成較為完備的服務(wù)業(yè)體系，提供滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的豐富產(chǎn)品，并成為吸納城鄉(xiāng)新增就業(yè)的主要渠道，見》提出：要大力優(yōu)化服務(wù)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展面向民生的服務(wù)業(yè)，圍繞小康社會建設(shè)目標和消費結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的要求，大力發(fā)展旅游、文化、體育和休閑娛樂等服務(wù)業(yè)，優(yōu)化服務(wù)消費結(jié)構(gòu)，豐富人民群眾精神《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》指出旅游業(yè)是戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，資源消耗低，帶動系數(shù)大，就業(yè)機會多，綜合效益好。當前我國正處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，日益增長的大眾化、多樣化消費需求為旅游業(yè)發(fā)展提供了新的機遇。提出要充分發(fā)揮旅游業(yè)在保增長、擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)等方面的積極作用，要把旅游業(yè)培育成國民經(jīng)濟的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)定位，從“大旅游”的戰(zhàn)略角度對未來旅游業(yè)發(fā)展作出了戰(zhàn)略部署，提升了旅游業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的戰(zhàn)略地位，明確了旅游業(yè)發(fā)展目標和任務(wù)，為“十二五”時期各地加快旅游業(yè)發(fā)展、促進旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級提從長遠的角度出發(fā)，我國的第三產(chǎn)業(yè)必須要有一個跳躍式的發(fā)展。旅游業(yè)具有高關(guān)聯(lián)性，這決定了它在第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展中將起頭龍頭作用。換言之，我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級在一定程度上要依賴旅游業(yè)的發(fā)展，所以國家鼓勵積極發(fā)展旅游服務(wù)等需求潛力大的產(chǎn)業(yè)。2009年國務(wù)院常務(wù)會議討論并原則通過了《關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》。會議強調(diào)，要放寬旅游市場準入，鼓業(yè)公平參與。推進國有旅游業(yè)企業(yè)改組改制，支持民營和中小旅游企業(yè)發(fā)展，積極引進外資旅游企業(yè)。此舉意味著旅游業(yè)定位已抬高至國民經(jīng)濟的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)，未來旅游行業(yè)將加快發(fā)展，進入長期快速成長期。要讓我國旅游業(yè)加速發(fā)展，就要打破社會資金進入旅游行業(yè)的政策壁壘，創(chuàng)造有利于公平競爭、有利于創(chuàng)新的政策環(huán)境，而市場準入的被放寬，無疑將成為一種實實在在的助推劑?！栋不帐∪嗣裾P(guān)于進一步加快發(fā)展旅游業(yè)的實施意見》指出，在“十二五”期間，安徽省將把旅游觀光與休閑度假、體育健身、購物娛樂、商務(wù)活動結(jié)合起來，大力發(fā)展觀光、生態(tài)、文化(文物)、鄉(xiāng)村、森林、休閑度假、體育康健等旅游，有序推進旅游度假區(qū)建設(shè)。安徽省政府鼓勵省內(nèi)省外、境外經(jīng)濟實體、社會團體和各界人士等在不違背法規(guī)、土地利用總體規(guī)則和相關(guān)建設(shè)、保護規(guī)劃的前提下，開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營“兩山一湖”區(qū)域內(nèi)(即黃山、池州和宣城三個市行政區(qū)域范圍內(nèi))的旅游資源，對“兩山一湖”區(qū)域內(nèi)的旅游開發(fā)項目依法實行靈活供地，限期審批辦結(jié)?！笆濉逼陂g，池州市旅游業(yè)已經(jīng)實現(xiàn)從接待事業(yè)型向經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)型的轉(zhuǎn)變，旅游經(jīng)濟的快速健康發(fā)展為下一步的加快發(fā)展奠定了堅實的基的戰(zhàn)略重點，力圖壯大提升傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，培育發(fā)展新興服務(wù)業(yè)，構(gòu)建功能完備、配套完善、服務(wù)高效、供給良好的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體系。池州市各縣區(qū)成立了旅游發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組，形成了政府主導(dǎo)型的旅游發(fā)展格局。市政府還將旅游工作納入對各縣區(qū)及相關(guān)部門目標考核的范疇。市、縣區(qū)兩級財政都設(shè)立了旅游發(fā)展資金并納入財政預(yù)算，旅游發(fā)展資金以每年不低于20%的幅度逐年遞增。本項目為生態(tài)旅游開發(fā)項目，旅游業(yè)是國家政策大力支持的第三產(chǎn)業(yè)，是戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，資源消耗低，帶動系數(shù)大，就業(yè)機會多，綜合效益好。項目建設(shè)對于促進地方產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加速旅游業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程，提升經(jīng)濟增長，具有一定的促進作用，項目建設(shè)符合有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策。安徽省旅游管理條例要求：發(fā)展旅游業(yè)應(yīng)當實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，堅持社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一，促進社會主義物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)?？h級以上人民政府應(yīng)加強對旅游工作的領(lǐng)導(dǎo)，把發(fā)展旅游業(yè)納入國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃，制定旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策，加大旅游投入，加強旅游設(shè)施建設(shè)，加快旅游業(yè)的發(fā)展。地方各級人民政府應(yīng)當鼓勵、支持國內(nèi)外的組織和個人依法投資開發(fā)本省旅游資源，建設(shè)旅游設(shè)施，興辦旅游企業(yè)，開發(fā)旅游商品。開發(fā)利用旅游資源必須堅持統(tǒng)一規(guī)劃、合理開發(fā)、科學(xué)管理、永續(xù)利用的原則。條例規(guī)定：開發(fā)旅游資源和建設(shè)旅游設(shè)施應(yīng)當符合旅游區(qū)總體規(guī)劃，依照環(huán)境與資源保護的有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，采取嚴格保護措施。旅游景區(qū)、景點的開發(fā)及旅游涉外飯店等設(shè)施的建設(shè)，應(yīng)在征求縣級以上人民政府旅游管理部門的意見后，并按照規(guī)定程序報有關(guān)部門審核批準。旅游經(jīng)營者必須依法取得經(jīng)營資格，方可從事旅游經(jīng)營活動。旅游經(jīng)營者應(yīng)當公開服務(wù)項目和物價部門核定的服務(wù)收費標準，保證服務(wù)質(zhì)量。條例同時規(guī)定：在旅游經(jīng)營活動中，禁止從事下列行為：(一)擅自改變旅游項目和提高旅游服務(wù)收費標準；(二)強制旅游者參加其不愿意參加的旅游項目；(三)經(jīng)營國家明令禁止的服務(wù)項目；(四)欺行霸市、尾追拉客、強買強賣；(五)銷售假冒偽劣商品；(六)在景區(qū)、景點內(nèi)圈定觀景點從事壟斷性經(jīng)營。條例還規(guī)定：旅游經(jīng)營者應(yīng)當為旅游者的旅游活動提供安全保障服務(wù)，建立健全安全管理制度，向旅游者提供的旅游設(shè)施和項目必須符合國家規(guī)定的安全標準。對可能危及旅游者人身、財物安全的事宜，旅游經(jīng)營者應(yīng)當作出真實的說明和明確的警示，并采取相應(yīng)的安全防范措施。對阻撓正常旅游活動的，旅游經(jīng)營者應(yīng)予以制止，并報告當?shù)芈糜喂芾聿块T或者其他有關(guān)部門。旅游管理部門或者其他有關(guān)部門接到報告應(yīng)當立即處理。旅游經(jīng)營者應(yīng)當加強對從業(yè)人員的專業(yè)培訓(xùn)和職業(yè)道德教育。從業(yè)人員經(jīng)培訓(xùn)、考核合格后方可上崗。本項目為龍泉生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游區(qū)開發(fā)工程，旅游業(yè)產(chǎn)業(yè)屬于國家對民間資本開放的領(lǐng)域。本項目是按照統(tǒng)一規(guī)劃合理開發(fā)、科學(xué)管理，項目建成后依法經(jīng)營，并為旅游者提供有效的安全保障措施，對從業(yè)人員培本項目為龍泉生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游區(qū)開發(fā)工程，項目屬于《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》(2011年本)第一類“鼓勵類”中第三十四項“旅游業(yè)”的第二條“鄉(xiāng)村旅游、生態(tài)旅游、森林旅游、工業(yè)旅游、體育旅游、紅色旅游、民族風情游及其它旅游資源綜合開發(fā)服務(wù)項目”中項目，項目建設(shè)符合國家、地方產(chǎn)業(yè)準入相關(guān)規(guī)定，且屬于第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的投入，符合國家及當?shù)卣罅Πl(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，因此擬建項目有利于促進我國產(chǎn)業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)型，有利于維護當?shù)亟?jīng)濟穩(wěn)步增長。第三章項目區(qū)旅游開發(fā)條件分析3.1.1旅游資源分析旅游資源的數(shù)量、分布、類型、特點、功能、價值等信息，是旅游依據(jù)國家標準《旅游資源分類、調(diào)查與評價》(GB/主類基本類型名稱基本情況A水域風光溫泉區(qū)龍泉溫泉龍泉溫泉位于龍泉鎮(zhèn)曹村，溫泉蘊藏有高質(zhì)量的豐富地熱資源，是擬建項目的立項之本。水源儲量豐實、水質(zhì)適合洗浴?？砷_采42—63.8℃溫度段的地熱水，允許可開采水量3000噸/日以上，水質(zhì)優(yōu)，屬氟偏硅酸醫(yī)療礦水，pH值9.9,并含有氡、鋰、硫等多種有益元素，對皮膚病、各類風濕、關(guān)節(jié)炎、神經(jīng)衰弱等慢性疾病有良好療效，同時還有鎮(zhèn)靜、催眠、促進新陳代謝、調(diào)節(jié)血壓之保健作用，十分符合現(xiàn)代都市人健康休閑時尚需求，市場前景廣闊，有著極高的開發(fā)價值。B生物景觀林地采摘園生態(tài)景觀林區(qū)C建筑與設(shè)施康體游樂休閑度假地溫泉酒店度假公寓公寓既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)。度假莊園莊園依主干道分為路南與路北兩個組團。莊園建設(shè)在具有鄉(xiāng)村氣息的田園房舍。主類基本類型名稱基本情況單體活動場館射擊場飛碟靶場的設(shè)計從所處的自然環(huán)境出發(fā)，利用北側(cè)的林木作為背景，與周圍的樹林緊密結(jié)合，將整個建筑融入到環(huán)境中，保持自然環(huán)境的連續(xù)性。此外樹林形成靶場的綠色背景屏障。其建筑形式平和低調(diào)，強調(diào)與環(huán)境的D旅游商品傳統(tǒng)手工藝產(chǎn)品、土特產(chǎn)、工藝品購物街結(jié)合村建改造，依附園區(qū)主干道建設(shè)具有現(xiàn)代新農(nóng)村，科學(xué)地、有計劃地進行農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)，滿足農(nóng)村居民主要出售各種東至土特產(chǎn)、文化仿制品、酒品、茶品、的主要集中區(qū)之一。3.1.2旅游資源開發(fā)評價本項目位于東至縣南端龍泉鎮(zhèn)，屬南部休閑農(nóng)業(yè)旅游片區(qū)。資源特色：區(qū)域以農(nóng)業(yè)旅游資源為代表，開發(fā)思路：充分發(fā)揮龍泉等中心集鎮(zhèn)的帶動作用，尤其要充分發(fā)揮龍泉鎮(zhèn)作為皖贛邊貿(mào)城鎮(zhèn)的作用，以真正的生態(tài)理念為指導(dǎo)，以觀光農(nóng)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)等旅游項目為重點，同時兼龍泉溫泉位于龍泉鎮(zhèn)曹村，溫泉蘊藏有高質(zhì)量的豐富地熱資源，是擬建項目的立項之本。地熱水儲量和水質(zhì)，能滿足和適宜擬建項目的需要，經(jīng)專家評估，水源儲量豐實、水質(zhì)適合洗浴。目前已建有開采井1口，可開采42—63.8℃溫度段的地熱水，允許可開采水量3000噸/日以值9.9,并含有氡、鋰、硫等多種有益元素，對皮膚病、各類風濕、關(guān)節(jié)炎、神經(jīng)衰弱等慢性疾病有良好療效，同時還有鎮(zhèn)靜、催眠、促進新陳代謝、調(diào)節(jié)血壓之保健作用，十分符合現(xiàn)代都市人健康休閑時尚需求，市場前景廣闊，有著極高的開龍泉生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游區(qū)主要以生態(tài)農(nóng)業(yè)休閑為主要旅游源，開發(fā)水域風光、生態(tài)景觀、農(nóng)業(yè)體驗、旅游商品、建筑設(shè)施、康體養(yǎng)生等旅游產(chǎn)(1)溫泉旅游特色，是以露天溫泉沐浴為主導(dǎo)產(chǎn)品，組合在旅游線路之中，成為游客度假休閑的消費產(chǎn)品。強化了溫泉的保健、娛樂、休閑、自然、運動的功能，擺脫了從屬酒店或度假村配套產(chǎn)品的地位。(2)最特色中國田園生活主題，休閑農(nóng)莊，采摘園區(qū)，打造的是極(3)戶外運動，根據(jù)基地勢，建設(shè)射擊場地，體現(xiàn)現(xiàn)代鄉(xiāng)村休閑旅東至縣交通便捷，優(yōu)勢明顯。長江黃金水道流經(jīng)縣內(nèi)85公里，沿江有香口、東流、大渡口3個港口，縱貫全縣南北的206國道和橫穿東西的318國道與安慶長江大橋相連，4條省道在縣內(nèi)結(jié)網(wǎng)，已建好的銅(陵)九(江)鐵路、沿江高速、安(慶)景(德鎮(zhèn))高速橫穿全境。206國道縣城距安慶機場、港口、火車站50公里。每天有直達上海、義烏、溫州、蘇州、常熟、太倉、南京、合肥、九江、景德鎮(zhèn)、九華山、安慶的客車。距安慶50公里、池州112公里、銅陵213公里、合肥247公里、南京386公里、武漢389公里、九江121公里、南昌319公里、杭州515公里、景德鎮(zhèn)150公里、九華山156公里、黃山266公里、廬山160公里、小孤山68公里、龍宮洞105公里、石鐘山106公里、天柱山164公里、蓬萊仙洞80公里、武夷山480公里。龍泉生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游區(qū)位于池州市東至縣最南端的龍泉鎮(zhèn)，屬皖贛兩省的東至、彭澤、鄱陽三縣交界處，周邊與本縣的青山、昭潭、泥溪及江西鄱陽的石門、侯崗等鄉(xiāng)鎮(zhèn)接壤，俗有安徽“南大門”之稱。龍泉鎮(zhèn)是一個有著悠久歷史和發(fā)展前景的城鎮(zhèn)，交通十分便捷，從而可以充分利用周邊的旅游客源進一步提高本項目客源市場?！骷壵叨戎匾暵糜螛I(yè)的發(fā)展發(fā)展旅游業(yè)是優(yōu)化調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、改善就業(yè)、拉動國內(nèi)需求的重要舉措之一。自從1998年中央經(jīng)濟工作會議作出把旅游業(yè)作為國民經(jīng)濟新的增長點的歷史性決策以來，各級政府高度重視旅游業(yè)發(fā)展：安徽省委、省政府提出了加快建設(shè)世界旅游勝地，推進旅游國際化進程，促進皖南大開放；池州市委、市政府堅持把旅游業(yè)作為戰(zhàn)略性、先導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè)來培育和發(fā)展，提出把池州打造成世界級旅游目的地。東至縣提出提出大力發(fā)展旅游業(yè)，開發(fā)和全面整合生態(tài)自然資源和歷史文化資源，完善旅游基礎(chǔ)設(shè)施，開發(fā)旅游產(chǎn)品，把旅游業(yè)培育為新興支柱產(chǎn)業(yè)，打造華東重要的生態(tài)休閑旅游度假目的地。這是本項目的旅游開發(fā)最為重——國際金融危機帶來發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的機遇際金融危機。面對國際金融危機帶來的嚴峻挑戰(zhàn)和極其復(fù)雜的國際國內(nèi)形勢，黨中央、國務(wù)院已出臺的應(yīng)對經(jīng)濟危機的一攬子計劃及相關(guān)政策措施取得了明顯成效。但要看到，隨著歐洲債務(wù)危機影響加劇、人民幣升值壓力加大以及世界經(jīng)濟存在二次探底的危險性等多重因素，我國經(jīng)相當艱巨。旅游業(yè)作為擴內(nèi)需、促消費、保增長的重要內(nèi)容，必將發(fā)揮更大的作用。此外，為應(yīng)對此次金融危機，我國高速公路、高速鐵路、民航等交通基礎(chǔ)的建設(shè)，財政補貼以及減稅等政策引發(fā)了居民家庭汽車擁有量激增，導(dǎo)致了交通格局和居民出行方式的變化，必將推動旅游市——國務(wù)院批準建設(shè)“皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)”的契機池州市是皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)的核心地區(qū)之一，要緊緊抓住這一千載難逢的機遇，把全市旅游經(jīng)濟發(fā)展全面融入皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)中去，積極爭取各項優(yōu)惠政策，要在國家主體功能區(qū)建設(shè)中謀求更大的發(fā)展；作為池州市的東至縣要進一步加大全市旅游資源的開發(fā)與整合，加大旅游與文化的融合，把旅游文化品牌轉(zhuǎn)化成旅游文化產(chǎn)品，要充分利用豐富的生態(tài)資源，極力打造休閑度假旅游目的地。——安徽省委、省政府將“皖南國際旅游文化示范區(qū)”列為全省旅游發(fā)展的戰(zhàn)略重點池州市是皖南國際旅游文化示范區(qū)的重要組成部分，項目建設(shè)要抓住推進皖南旅游國際化的戰(zhàn)略機遇，著力于適應(yīng)發(fā)展國際旅游的人才培養(yǎng)，先進旅游管理理念的引進；依托九華山佛教文化和杏花村等旅游文化品牌，著力于旅游新業(yè)態(tài)的培育，精品旅游線路、精品旅游景區(qū)的打造；著力于把池州旅游培育成安徽旅游最重要的增長極，乃至于中國旅游對外的一張重要名片?！暇┣鄪W會契機2014年南京青年奧運會的舉辦將把中國的國家旅游目的地形象提升到全新的高度。南京青奧會巨大的宣傳效應(yīng)將帶動池州市及各縣城旅游目的地形象和市場知名度提升，帶動大量的國際人流，加快旅游服務(wù)與——旅游消費已經(jīng)進入大眾化時代近10年來，我國GDP以年均近10%的速度迅猛增長，2012年進入了推進，我國人均消費水平將持續(xù)增長，消費方式將發(fā)生重大變化，居民消費將由實物消費為主走上實物消費與服務(wù)消費并重的軌道，居民消費結(jié)構(gòu)將會發(fā)生重大變化。目前，我國剛剛實現(xiàn)每年人均出游1次的目標，而世界上的發(fā)達國家美、日、韓人均出游均在7次以上，按照旅游經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，我國旅游消費需求已經(jīng)達到爆發(fā)性增長的基線，隨著公眾假日、休息日、帶薪休假等休息時間趨近于中等發(fā)達國家水平，據(jù)預(yù)測，二五”時期加速形成，旅游將成為城鎮(zhèn)居民生活的基本內(nèi)容和剛性需求。這一宏觀背景為池州市旅游目的地建設(shè)提供了有力支持，也對市域旅游——區(qū)域合作進一步加強池州旅游在加強與黃山市旅游合作的基礎(chǔ)上，先后與全國72個旅游城市建立了友好合作關(guān)系，并加入南京區(qū)域19城市旅游經(jīng)濟協(xié)作區(qū)、合肥周邊城市旅游網(wǎng)、閩浙皖贛“六山(黃山、九華山、廬山、武夷山、三清山、龍虎山)兩湖(千島湖、鄱陽湖)一鎮(zhèn)(景德鎮(zhèn))”黃金旅游經(jīng)濟圈。2005年，池州市正式成為長江三角洲旅游城市聯(lián)盟成員。2011年，蘇浙皖滬共同簽訂《旅游一體化合作框架協(xié)議》,標志著長三角無障礙旅游已經(jīng)從單一市場合作邁入全方位融合型發(fā)展、從自發(fā)的市場推廣進入自主性的制度對接階段。皖江城市帶承接長三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移規(guī)劃的深入實施，為接軌長三角，實施產(chǎn)業(yè)升級，拓展大市場創(chuàng)造了良好機遇?！獓H環(huán)境總體上有利于旅游業(yè)發(fā)展從國際政治經(jīng)濟環(huán)境看，和平、發(fā)展與合作仍是當今世界的時代主流，世界多極化、經(jīng)濟全球化和區(qū)域一體化發(fā)展的格局更加明顯，為世界旅游經(jīng)濟提供了穩(wěn)定的外部環(huán)境。有關(guān)國際組織和各國各地區(qū)政府采取更加有利的旅游產(chǎn)業(yè)促進政策，有利于國際旅游保持持續(xù)較快發(fā)展。世界旅游組織在2008年所做的《2020年世界旅游展望》預(yù)測，到2020年，全球國際旅游接待人數(shù)可望達到16億人次，其中3.78億人次是跨區(qū)域的遠程旅游者。接待量最大的三個區(qū)域分別是歐洲(7.17億人次)、亞太地區(qū)(3.79億人次)和美洲(2.82億人次)?！卮蠼煌ǖ扰涮字误w系不斷完善，將為旅游提供更加穩(wěn)固的發(fā)展基礎(chǔ)皖江城市帶是泛長三角地區(qū)的重要組成部分，是長江三角洲產(chǎn)業(yè)向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移和輻射最接近的地區(qū)。隨著寧安城際鐵路、皖江黃金水道治理、九華山國際機場等重大交通基礎(chǔ)設(shè)施的建成，以及未來規(guī)劃的池九城際鐵路、池黃城際鐵路、阜六景鐵路的交通建設(shè)，皖江城市帶的交通條件不斷改善，實現(xiàn)與長三角交通網(wǎng)絡(luò)的便利對接，皖江城市帶承東啟西、連南接北的綜合交通樞紐作用將更加突出。綜上所述，本項目具面臨極好的發(fā)展機遇。第四章市場分析與營銷“十二五”是全球政治經(jīng)濟格局發(fā)生重大變化、我國經(jīng)濟社會發(fā)展極其關(guān)鍵而特殊的時期，更是旅游業(yè)全面釋放綜合功能、在國家發(fā)展戰(zhàn)略全局中發(fā)揮更重要作用的關(guān)鍵時期，也為池州各地旅游實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級、進一步做大做強迎來了黃金發(fā)展期。隨著大眾旅游的興起，旅游市場需求迅猛擴張并正在發(fā)生重大變化?！笆濉逼陂g，這些變化將更加明顯。主要是：1、旅游目的正在從單一觀光旅游向觀光、休閑、度假復(fù)合型旅游轉(zhuǎn)變。隨著旅游者經(jīng)濟條件的改善和自由支配時間的增加，旅游者已經(jīng)不滿足于一般的單一觀光旅游，必然向觀光休閑度假旅游轉(zhuǎn)變。文化休閑旅游日益占據(jù)城市旅游的重要地位，度假旅游將在很大程度上取代目前流行的類似“趕場”式的線路旅游，度假城市、度假村、度假景區(qū)等將會逐漸躍升為旅游消費熱點。2、旅游方式正在從“跟團出游”向自駕車旅游、自助式旅游、家庭式旅游多樣化轉(zhuǎn)變。旅游者的消費理念日益成熟理性，個性化要求更加突出，特別是隨著私家車的急劇增加，自駕車旅游、家庭式自助旅游將成為未來旅游的重要趨勢。尤其隨著旅游衛(wèi)星帳戶的普及使用，旅游業(yè)對地區(qū)和城市經(jīng)濟的強大拉動作用將更具有客觀說服力，城市將普遍出現(xiàn)旅游發(fā)展熱；同時旅游繼續(xù)呈現(xiàn)城市化趨勢，城市旅游以專業(yè)性和綜合性的景觀點、文化產(chǎn)品和商業(yè)產(chǎn)品為基礎(chǔ)組合旅游產(chǎn)品，將以能夠提供多元化的產(chǎn)品獲得綜合競4、旅游消費正在從“門票經(jīng)濟”向旅游要素綜合消費轉(zhuǎn)變。單一的“門票經(jīng)濟”格局正在改變，旅游文化、餐飲、購物、娛樂、休閑等消費日益提高，需要完善旅游休閑要素配套，豐富旅游產(chǎn)品，引導(dǎo)和拉動5、旅游形態(tài)正在從傳統(tǒng)旅游向現(xiàn)代旅游轉(zhuǎn)變。目前，部分游客正由一般的傳統(tǒng)旅游向高爾夫、俱樂部會所、游艇、空中觀光、探險、保健等高端旅游轉(zhuǎn)變，消費行為逐漸接近國際化。游客對體驗性消費的要求不斷提高促使旅游方式變得越來越多樣化，郵輪、游艇等新興旅游產(chǎn)品市場發(fā)展進一步加快。6、互聯(lián)網(wǎng)將成為獲取旅游業(yè)相關(guān)資料和信息的主要渠道。網(wǎng)上營銷的優(yōu)勢不斷凸現(xiàn)，將成為目的地城市和旅游企業(yè)對外推介促銷的主要方式；網(wǎng)絡(luò)預(yù)定系統(tǒng)的成熟程度將逐漸成為決定旅行社、飯店等旅游企業(yè)在國際市場上競爭力強弱的重要因素。1、溫泉文化我國是溫泉大國，在歷史記載中，有關(guān)溫泉的文獻多達972處，早泉”和“胃泉”等，明代李時珍在著名的“本草綱目”中記載了溫泉治溫泉分類學(xué)者之一。溫泉是一種寶貴的自然資源，因其富含礦物質(zhì)，對人體有滋潤養(yǎng)生的獨特功效，深受世人喜愛。按溫泉劃分，溫泉分為低溫溫泉、中溫溫泉和高溫溫泉三種，江西省境內(nèi)溫泉為中溫溫泉，中溫溫泉主要能夠幫助血液的循環(huán)，對高血壓、冠心病等人體心血管疾病有很好的輔助療效；對人體骨骼生長有保健作用；對人體主動脈有軟化作用；對肥胖、腰疼、關(guān)節(jié)病患者都有顯著療效。3、溫泉的發(fā)展趨勢據(jù)勘查和統(tǒng)計，我國發(fā)現(xiàn)3000多處溫泉，開發(fā)利用的有800多處，經(jīng)過20多年的發(fā)展，我國旅游業(yè)正日益走向成熟，生活條件的改善使得人們的需求層次不斷提高，而城市生活的空間壓迫和緊張工作的壓力，使人們對大自然的依戀日趨強烈，越來越多的人選擇暫時逃離緊張的城市壓力，追求親近大自然的生活，休閑度假旅游呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展的勢頭。隨著人們對健康的日益重視和追求，溫泉熱逐年升溫，溫泉正走出非富則貴者獨享的高墻而面向大眾化發(fā)展，對溫泉的觀念也由“不病不泡”變?yōu)椤梆B(yǎng)生、保健、娛樂、美容、放松”皆可泡。泡溫泉逐漸成為一種時尚的養(yǎng)生、休閑文化。隨著旅游業(yè)的發(fā)展，溫泉的開發(fā)利用價值凸顯，成為旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新熱點。2009年，國際溫泉療養(yǎng)協(xié)會(ISPA)行業(yè)調(diào)查研究顯示，溫泉旅游業(yè)將會有突破性的大發(fā)展，溫泉旅游將以每四年翻一番的速度增本項目位于池州市東至縣龍泉鎮(zhèn)，旅游項目的總體設(shè)計是以東至縣以江南風格為特色，將龍泉生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游區(qū)打造成專項旅游、休閑旅游與觀光旅游相結(jié)合的復(fù)合型旅游體系，旅游產(chǎn)品豐富、獨特，符合今后4.3項目的旅游目標市場定位4.3.1重點客源市場特征分析及項目客源市場開拓思路長三角地區(qū)、珠三角地區(qū)、京津冀地區(qū)、港澳臺地區(qū)、東南亞、日本、通過對池州市的重點客源市場的特征分析和龍泉鎮(zhèn)文化背景、旅游表4-1重點客源市場特征分析及項目客源市場開拓思路重點客源市場市場特征分析旅游區(qū)開拓思路國內(nèi)市場安江西省1.安徽省內(nèi)居民游客年齡以25-45為主，占出游總數(shù)的60%以上；2.出游動機第一位是欣賞美麗的自然風光，其次是緩解工作壓力和了解異地風情；3.家庭出游和中短途出游占較大的比例；4.受旅游區(qū)知名度和旅游品牌的吸引較大；5.自駕車出游成為熱點，比重不斷上升。1.營造自然、生態(tài)的田園休閑氛圍；2.做透省內(nèi)營銷，與省內(nèi)旅行社合作，開發(fā)中短途優(yōu)惠旅游套餐，在周邊重點城市布設(shè)廣告牌、刊登景區(qū)信息、發(fā)放旅游傳單，擴大品牌知名度；3.建設(shè)完善的自駕車服務(wù)配套設(shè)施。長三角地區(qū)1.長三角人均GDP52519.3元，每年2億次以上出游率，出游半徑大，中遠途比重迅速2.需求特點：健康、享受、生態(tài)、休閑、浪漫與回歸自然。3.對住宿、餐飲的服務(wù)質(zhì)量要求較高；4.對旅游安全、旅行社品牌和導(dǎo)游水平要求1.提供高質(zhì)量的住宿、餐飲服務(wù)；2.開發(fā)養(yǎng)生、康體、生態(tài)觀光田園休閑等系列產(chǎn)品體系；3.加強旅行社的管理和導(dǎo)游的培訓(xùn)；4.積極構(gòu)建景區(qū)綜合服務(wù)網(wǎng)站和網(wǎng)絡(luò)營銷平臺；5.把龍泉生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游區(qū)納入到滬浙重點客源市場市場特征分析旅游區(qū)開拓思路5.互聯(lián)網(wǎng)成為獲得旅游信息的重要渠道，電視、報紙、旅行社是主要的信息渠道；6.城際鐵路沿線旅游成為新的亮點。贛蘇精品線路之中；6.利用城際鐵路網(wǎng)的完善，開展鄉(xiāng)村珠三角地區(qū)1.珠三角人均GDP5000美元以上，出游率消費普遍較高；2.熱衷于自然觀光，休閑度假比例逐年上3.購買力強，對住宿、餐飲、交通要求較高；5.目標群體：中高層管理人員為主，單位團隊和獎勵旅游市場潛力大；5.需求特點：美食、享受、宗教、生態(tài)、健康、休閑、輕松；6.出游方式更加個性化，自助游、自駕游、1.將田園觀光與休閑度假相結(jié)合；2.主體化開發(fā)，以特有的江南田園品牌來吸引這一中遠距離市場；3.與周邊黃山、九華山等知名景點進行旅游串線；4.注重品質(zhì)，打造莊園度假、溫泉養(yǎng)生、戶外運動等中高端產(chǎn)品，來迎合市場需求；國內(nèi)市場京津冀地區(qū)懷舊、傳統(tǒng)情調(diào)；2.出游目的：觀光旅游向觀光、休閑、文化旅游轉(zhuǎn)變；3.對旅游經(jīng)歷和體驗比較看重，注重歷史文化品位；4.出游時間：非國家節(jié)假日的出游率高于國家節(jié)假日，暑假是出游最高峰；5.對旅游價格的敏感度較低，關(guān)注產(chǎn)品的組合、產(chǎn)品和服務(wù)的創(chuàng)新；6.中遠途市場個性化消費者為主，團隊比例減少，自助游意向強烈。將文化融入到休閑度假項目中，增強景區(qū)文化深度與內(nèi)涵；2.加強非節(jié)假日京津冀地區(qū)的營銷；3.加強旅游產(chǎn)品組合和創(chuàng)新；4.做好自助游客的服務(wù)工作，與旅行港澳臺地x1.臺灣地區(qū)的游客年齡以30-50為主，商務(wù)游客約占出游總數(shù)的一半，消費較高；2.出游動機第一位是欣賞美麗的自然風光，其次是購物、度假；其次是朋友結(jié)伴和家庭；4.安全性是香港游客出游優(yōu)先考慮的因素，優(yōu)美的風景、旅游價格以及旅游服務(wù)質(zhì)量次5.香港、澳門游客偏向于短期假期，最短的1.維護好優(yōu)美的自然風光，作為港澳臺游客的重要吸引點；2.針對商務(wù)人士的需求，開發(fā)會所、酒莊、康體運動等產(chǎn)品；3.打造系列中高端的餐飲住宿產(chǎn)品；4.開發(fā)豐富的旅游購物紀念品；東南1.東南亞生產(chǎn)來華旅游的主要目的是回鄉(xiāng)返祖和語言相通；1.對東南亞市場主打觀光產(chǎn)品，注重旅游期間的服務(wù)品質(zhì)，提高再訪率和重點客源市場市場特征分析旅游區(qū)開拓思路入境市場亞2.對觀光、探親、宗教、尋根、商貿(mào)旅游的需求較為強烈，再訪率高；3.有相當規(guī)模的學(xué)生旅游、青年旅游、家庭旅游。良好的口碑擴散；2.針對年輕市場的需求，開發(fā)系列產(chǎn)日本1.中老年市場是出游的主體；2.最吸引日本游客仍然是自然風光、歷史古跡、特色餐飲和購物等；3.小包價、個性化的旅游產(chǎn)品越來越受到日本游客的歡迎，散客的數(shù)量持續(xù)的增多，團隊的規(guī)模趨于小型化；4.旅游旺季一般為3月和8-11月；5.獲取信息的主要渠道是宣傳手冊、朋友介紹、電視、報紙、網(wǎng)絡(luò)；6.旅游節(jié)慶活動對日本市場具有很大的引爆作用。1.做好田園觀光、文化感懷和特色餐飲產(chǎn)品；2.與旅行社合作，開發(fā)小團隊包價旅游產(chǎn)品；3.借助節(jié)慶營銷手段，做好日本市場韓國1.美食、購物是韓國游客的主要興趣所在；2.韓國出境旅游市場對價格變動非常敏感；3.韓國出境游客最喜歡的季節(jié)是夏季7、8月份和冬季12、1月份；4.包價游是韓國游客出游的主要方式，自助游的比例逐漸上升。1.開發(fā)豐富的美食體驗產(chǎn)品，打造購物街、特色購物商店等；2.注重旅游商品價格的穩(wěn)定性；夏季和冬季加大對韓國市場的營銷。入境市場歐美地區(qū)1.北美和歐洲游客的主要出游目的是觀光/休閑和會議/商務(wù)；2.大部分來中國旅游的歐美游客是50歲以上的中老年人3.歐美青年旅游者偏愛專項旅游，如徒步旅行、探險、文化考察和戶外運動；4.游客對探訪歷史古跡、小城鎮(zhèn)和村莊旅游、城市觀光游、鄉(xiāng)村旅游比較感興趣；5.老年人市場的平均停留時間為2-3周，中青年以2周居多。1.開發(fā)系列田園觀光產(chǎn)品；2.做針對中老年游客的接待服務(wù)；3.打造戶外運動產(chǎn)品；4.3.2項目目標市場的發(fā)展規(guī)劃及定位(1)近期(2013-2015年):為旅游區(qū)的建設(shè)期和生長期，理順各種關(guān)系，利用溫泉資源，形成一定的接待能力，初步建成為區(qū)域性的生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游區(qū)，逐步打開市場，成為周邊地區(qū)鄉(xiāng)村休閑度假的重要目的(2)中期(2016-2018年):為旅游區(qū)的發(fā)展期，實現(xiàn)快速發(fā)展，進一步完生態(tài)休閑項目的建設(shè)，逐步增加旅游區(qū)旅游住宿、餐飲、會議等設(shè)施的配套，全部完成項目工程建設(shè)，形成穩(wěn)定的客源市場，逐步成為安徽旅游度假勝地，具有突出地位的生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游區(qū)。(3)遠期(2018-2020年):為旅游區(qū)的成熟期，根據(jù)前期經(jīng)營的經(jīng)驗，進一步完善和提升服務(wù)質(zhì)量，拓展新的領(lǐng)域，開拓更大區(qū)域范圍的客源市場，建立良好的生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游區(qū)的品牌，建設(shè)成為全國著名的鄉(xiāng)村休閑度假旅游勝地。2、市場定位本項目位于池州市東至縣龍泉鎮(zhèn)，項目500km半徑范圍內(nèi)有景德鎮(zhèn)、九江、上海、南京、合肥、黃山、南昌、武漢等城市，人口三億人，超值的旅游資源，提供了良好的市場前景。根據(jù)池州市的旅游客源市場現(xiàn)狀和區(qū)位條件分析，綜合考慮景區(qū)的旅游現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，本項目的客源地市場可定位于：國內(nèi)客源市場以本省和江浙的游客為主，國內(nèi)其他省市次之；入境客源市場以港澳臺、韓日為主，帶動歐美客源市場。目標客源地市場分析如下：(1)近程市場距離景區(qū)1-2小時車程范圍的城市包括景德鎮(zhèn)市、池州城區(qū)和所屬各縣市、省會合肥及相鄰的安慶、南京、黃山等地。以上大部分城市2009年的人均GDP都已經(jīng)超過了4000美元的水平。上述城市距離景區(qū)較近，交通便捷，居民的可支配收入水平較高，處于消費升級階段，旅游需求旺盛，是本項目景區(qū)的主要客源地，為該值得注意的是浙江、江蘇和上海經(jīng)濟圈，經(jīng)濟發(fā)展水平高于本省主要城市，尤其以景德鎮(zhèn)的消費能力最強，將成為該項目未來的主要客源(2)周邊市場以安慶、池州市為中心向外輻射，車程2-4小時以內(nèi)的區(qū)域范圍作為旅游區(qū)的核心客源市場，包括南京、上海，九江等地。周邊市場的客源主要還是利用地緣關(guān)系和各地旅游資源之間的互補性、連帶性，借助于便捷的交通而構(gòu)成旅游行為。這部分地區(qū)的經(jīng)濟比較發(fā)達，居民的生活水準較高，對旅游產(chǎn)品有一定的欣賞品味，作旅游目標選擇時有明顯的偏好和特殊指向性。為滿足他們的不同旅游需求，吸引周邊市場的游客，在營銷策略上應(yīng)重點宣傳龍泉的自然生態(tài)、獨一無二的溫泉、宜人氣候等旅游特色，推介主題鮮明、內(nèi)涵豐富的旅游產(chǎn)(3)遠程市場主要有以北京為中心的京津地區(qū)，包括北京、天津及京畿地區(qū)；以廣州為中心的珠江三角洲地區(qū)，包括廣州、深圳、珠海、汕頭等大中城市；以上海為中心的長江三角洲地區(qū)，包括上海、南京、合肥、蘇州、無錫等大中城市；以及廈門、福州等沿海發(fā)達城市。這些城市到安慶池州乘火車可朝發(fā)夕至，乘飛機至合肥或景德鎮(zhèn)再換乘汽車在3小時內(nèi)即這一市場是我國經(jīng)濟文化最發(fā)達的地區(qū)，人們的收入豐厚，受教育程度高，觀念新，旅游消費的品位高，健康意識強；同時，社會經(jīng)濟活動異?；钴S，商務(wù)和會議旅游頻繁，旅游消費市場的總量巨大，而且交通發(fā)達，是我國目前主要出入境口岸。所以，遠程市場的發(fā)展空間最大，開拓這塊市場是該項目發(fā)展的終極目標。這一市場的游客對旅游消費的理念成熟，品味很高，其旅游行為具他們更多的是尋求回歸大自然的環(huán)境、輕松閑適的情調(diào)、新奇刺激的娛樂；二是他們旅游見多識廣，只有文化內(nèi)涵豐富的旅游資源和產(chǎn)品才能吸引他們前來；三是這些地區(qū)的文化、科技、商貿(mào)發(fā)達，知識結(jié)構(gòu)高，各種經(jīng)貿(mào)、文化交往、學(xué)術(shù)交流多，會議旅游占有較大的份額。針對上述特點，景區(qū)經(jīng)營部門應(yīng)認真策劃，推出能滿足遠程市場需求的旅游精品，努力開發(fā)這一潛力巨大的市場。(4)海外市場主要是韓國、日本、香港、澳門和臺灣地區(qū)的游客，東南亞等國的華僑和游客，這部分游客量較少，隨著景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的完善和營銷力度的加強，九華山的知名度不斷提升，海外游客會逐漸增多。按照龍泉生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游區(qū)的開發(fā)規(guī)劃，結(jié)合本項目重點客源市場特征與旅游市場需求分析，提出龍泉生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游區(qū)的目標市場總體定位(1)國內(nèi)市場：做透安徽，立足長三角，積極開拓武漢都市圈、京津冀、長三角、珠三角等重點客源市場。(2)入境市場：依托特色主題項目，積極分流九華山和黃山的國際客流，重點發(fā)展港澳臺、日韓市場，積極開拓歐美、東南亞市場。規(guī)劃期內(nèi)，由于產(chǎn)品、各項設(shè)施等因素受發(fā)展階段的影響，以及目標市場的重點不同，本規(guī)劃對不同階段的目標市場進行了相應(yīng)的定位：表4-2分期市場定位分期基礎(chǔ)市場拓展市場機會市場近期國內(nèi)市場安徽長三角武漢都市圈、京津冀、珠三角中遠期國內(nèi)及境外市場長三角港澳臺、日韓歐美、東南亞1、我國旅游市場客源細分中國客源市場的細分，有多種不同的標準，可以根據(jù)出游動機、目的地類型、團隊結(jié)構(gòu)、停留時間、年齡、消費檔次等多種因素加以細分。根據(jù)本旅游景區(qū)可開發(fā)的旅游資源，結(jié)合客源市場的分析預(yù)測，將本旅游景區(qū)的客源市場分為文化旅游市場、大眾休閑度假市場、會議市場、家庭市場、年輕白領(lǐng)市場及銀發(fā)市場。(1)文化旅游市場：文化旅游泛指以鑒賞異國異地傳統(tǒng)文化、追尋文化遺跡、名人遺跡或參加當?shù)嘏e辦的各種文化活動為目的的旅游。尋求文化享受成為當前旅游業(yè)出現(xiàn)的新時尚。文化旅游產(chǎn)業(yè)是一種特殊的綜合性產(chǎn)業(yè)，因其關(guān)聯(lián)性高、涉及面廣、輻射性強、帶動性強而成為新世紀經(jīng)濟社會發(fā)展中最具有活力的新興產(chǎn)業(yè)。文化旅游包括歷史遺跡、建筑、民俗、民族藝術(shù)、宗教等內(nèi)容。文化是旅游的靈魂，旅游是文化與同樣作為“戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)”的旅游業(yè)將有越來越多的融合發(fā)展。中國文化旅游可分為以下四個層面，即以文物、史記、遺址、古建筑等為代表的歷史文化層；以現(xiàn)代文化、藝術(shù)、技術(shù)成果為代表的現(xiàn)代文化層；以居民日常生活習俗、節(jié)日慶典、祭祀、婚喪、體育活動和衣著服飾等為代表的民俗文化層；以人際交流為表象的道德倫理文化層。在我國，發(fā)展旅游業(yè)，開展文化旅游是相當重要的，它不僅可以增強產(chǎn)品吸引力，提高經(jīng)濟效益，還可大力弘揚中國文化，讓世界了解中國，同時也可改變目前越來越多的中國人不懂中國文化這一狀況。本旅游景區(qū)是以“唐朝經(jīng)典田園生活”為主題的文化休閑旅游，結(jié)合觀光旅游、休閑度假旅游組成，景區(qū)內(nèi)的文化休閑旅游產(chǎn)品有以青蓮酒莊、懷杜詩軒、九華佛茶園等為代表的歷史文化層，以杏村酒肆、芙蓉會館等為代表的現(xiàn)代文化層，以俚歌詩會、散樂百戲、杏花購物等為代表的民俗文化層等，能夠滿足各類文化旅游者的需要，適合廣大文化旅游愛好者。(2)大眾休閑市場：隨著人均可自由支配時間的延長和收入的提高，以觀光為主要內(nèi)容的我國大眾旅游開始步入一個新的階段，人們的旅游方式正在向觀光與休閑相結(jié)合的內(nèi)容轉(zhuǎn)變。這就意味著，在不久的將來，以休閑度假為主要內(nèi)容的大眾旅游活動將得到更快的發(fā)展。從目前我國的生產(chǎn)力水平看，休閑顯然己成為我們這個時代的特征之一。2011年我國的恩格爾系數(shù)約為40%,人們的行為動機將在更大的程度上選擇文化精神生活的享受。休閑度假將是社會大眾使用閑暇時間的最佳方式，我國龐大的大眾旅游消費市場將顯露出巨大的發(fā)展?jié)摿?。在?jīng)濟相對發(fā)達的華東地區(qū)，旅游市場更是先行一步，從近年來黃金周的旅游消費趨勢可以看出，大眾休閑度假的良好發(fā)展勢頭已經(jīng)漸漸形成。本旅游景區(qū)既有適于觀光的景觀旅游產(chǎn)品，更有以水上運動、登山徒步、自行車運動、茶藝觀賞、農(nóng)事體驗等為代表的休閑旅游產(chǎn)品，并可以通過高、中、低檔不同的產(chǎn)品組合，來適應(yīng)大眾休閑度假的多樣化需求。(3)家庭市場：家庭市場可分為兩類。一類是自從工業(yè)革命以來，城市居民就整天開始為工作而忙碌，尤其當婦女從繁重的家務(wù)勞動中解放出來的時候，大量的家庭婦女開始尋找工作，并最終融入朝九晚五的枯燥生活。因此，作為家庭的主要成員，男女雙方都開始為工作所累，家庭的交流也趨于減少，同時，放松疲憊的心智已經(jīng)成為家庭成員的共同愿望。當時機成熟的時候，休閑度假將成為家庭成員緩解壓力、相互溝通的最佳選擇。另一類是家長為了讓孩子體驗生活、增長見識，不被城市的嬌慣、奢侈之風所侵蝕，養(yǎng)成良好的生活習慣，在周末或假期帶著孩子進行文化旅游、農(nóng)家樂旅游。目前，家庭市場正在蓬勃發(fā)展。本旅游景區(qū)環(huán)境優(yōu)美，生態(tài)良好，具有多種專項旅游、休閑度假旅游、觀光旅游產(chǎn)品，適合各種年齡層的游客，能夠滿足各個家庭成員的需要，(4)會議市場：會議旅游已經(jīng)成為旅游業(yè)中的支柱之一。全世界每年會議收入約2600億美元，且以8%～10%左右的速度繼續(xù)增長。會議旅游者一般具有團隊規(guī)模較大、停留時間較長、消費較高的特點，在旅游淡旺季同樣可以舉行，可以彌補淡旺季之間的不平衡。成功舉辦一次檔次高、影響較大的會議對提高度假區(qū)的知名度有深遠的影響。本旅游景區(qū)，位于池州市東至縣，緊靠著名風景區(qū)九華山，交通發(fā)達，周邊300公里范圍內(nèi)分布著合肥、南京、安慶、池州、蕪湖、銅陵等多個大中城市，經(jīng)濟活動頻繁、社會活動豐富，商務(wù)會議非常多。(5)銀發(fā)市場：中國人口結(jié)構(gòu)已經(jīng)進入老齡化，我國是世界上老年人口最多的國家之一。據(jù)中國老年協(xié)會統(tǒng)計，全國60歲以上的老年人口逾2億，且這個數(shù)字正以每年3%的速度遞增。“銀發(fā)浪潮”將給我國旅游業(yè)帶來巨大的發(fā)展機會。本旅游區(qū)位于著名的生態(tài)經(jīng)濟示范區(qū)—池州市東至縣龍泉鎮(zhèn)，文化底蘊深厚且山居養(yǎng)生是本旅游景區(qū)旅游項目的重要部分，也是特色之一，非常適合有一定消費能力的中老年度假者。(6)年輕白領(lǐng)市場：年輕白領(lǐng)注重生活的品質(zhì)，且有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，因此出游動機強烈，項目未來要充分把握這一市場，摸透其注重個性、享受小資、自由隨性等旅游消費特征，開發(fā)相應(yīng)的主題餐飲、特色購物、小資休閑等產(chǎn)品，以年輕市場為景區(qū)發(fā)展注入活力。2、本項目消費群體目標與定位龍泉溫泉擁有良好的溫泉資源，屬氟偏硅酸醫(yī)療礦水，并富含氡、鋰、硫等多種有益元素，對皮膚病、各類風濕、關(guān)節(jié)炎、神經(jīng)衰弱等慢性疾病有良好療效。加上秀美的江南風光，構(gòu)成自然山水和人文景觀兩大旅游資源，吸引了省內(nèi)外眾多游客爭相前來游覽。目前到池州來的旅游者中，觀光游覽和自駕游者占絕大多數(shù)，生態(tài)健身和商務(wù)旅游的游客不斷增加，文化旅游人數(shù)穩(wěn)步增長?？驮词袌龅募毞趾投ㄎ皇墙?jīng)營者為了發(fā)掘市場、培育市場，開拓旅游產(chǎn)品的銷路，集中人力、財力，組織客源，取得良好的經(jīng)濟效益。從旅游者考慮，旅游動機與欲望、支付能力、閑暇時間是決定旅游行為的從年齡特征看，中青年比例為50%左右，為消費主力軍，其他年齡段占50%,可以看出生態(tài)休閑旅游是一項老少皆宜休閑度假方式。4.5旅游發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃4.5.1項目目標一、基本原則過程中的市場走向和趨勢，客觀評價本地資源價值，從而堅持資源導(dǎo)向二、項目建設(shè)目標力爭到2015年，建成初具規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施齊全、旅游功能完善、品4.5.2發(fā)展戰(zhàn)略本項目品牌戰(zhàn)略：主要是將資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品優(yōu)勢，進而轉(zhuǎn)化為品牌優(yōu)勢、名牌優(yōu)勢，樹立以龍泉為核心標識、以田園休閑生活為特色的“專項、觀光、度假旅游勝地”的社會公眾形象。二、精品工程戰(zhàn)略按照“人無我有，人有我特，人特我精”的原則，開發(fā)出有蘊涵、有個性、有特色的差異化旅游產(chǎn)品，營造旅游精品，塑造鮮明的旅游形象，形成強大的市場吸引力。三、產(chǎn)品互補戰(zhàn)略按照“差異服務(wù)、優(yōu)勢互補”的思路，將本項目的主打旅游產(chǎn)品與周邊景區(qū)一些足以產(chǎn)生“相得益彰”效應(yīng)的產(chǎn)品聯(lián)袂成線。1、將本項目的旅游銷售與其他行業(yè)和部門的銷售聯(lián)手合作，進行一體化的銷售設(shè)計，推出組合“推介包”,整體化地展現(xiàn)給特定的消費群。2、捆綁銷售戰(zhàn)略中重點聯(lián)手的企業(yè)部門有：旅行社、交通運輸業(yè)、特色旅游紀念品(商品)業(yè)等。五、網(wǎng)絡(luò)化戰(zhàn)略建立網(wǎng)站，注冊域名，實施網(wǎng)絡(luò)化宣傳營銷。發(fā)展電子商務(wù)，實行電子結(jié)算。構(gòu)建以因特網(wǎng)為紐帶的營銷系統(tǒng)和客戶關(guān)系管理系統(tǒng)。六、組合營銷戰(zhàn)略旅游資源是通過產(chǎn)品化的過程走向市場的，成功的營銷是產(chǎn)品最終贏得市場的有力保障。本項目市場營銷戰(zhàn)略要點是：1、以文化營銷為主，采用多種營銷形式組合，諸如定位營銷、服務(wù)營銷、品牌營銷、聯(lián)手營銷等，促進產(chǎn)品銷售；2、把市場的開拓納入程序化和信息化的軌道。七、可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略堅持科學(xué)發(fā)展觀，科學(xué)認識和正確處理旅游開發(fā)與保護的關(guān)系，嚴格堅持保護和合理利用并重的原則，加強旅游資源及生態(tài)環(huán)境的保護，確保龍泉生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。營銷工作，要以景區(qū)項目和文化內(nèi)涵為基礎(chǔ)，進一步強化特色，在客源市場上樹立鮮明而獨特的形象。目前，池州市旅游市場取向基本上都停留在高山、峽谷觀光及生態(tài)環(huán)保等層面上，因此，要轉(zhuǎn)變產(chǎn)品開發(fā)理念，加大特色產(chǎn)品、新產(chǎn)品開發(fā)力度，豐富旅游產(chǎn)品的層次。龍泉生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游區(qū)將以龍泉鎮(zhèn)深厚的歷史文化底蘊為基礎(chǔ)，以田園休閑生活為特色，打造中國最有價值的文化品牌，創(chuàng)造中國旅游發(fā)展的新模式。在“軟件”方面也要形成自己的特色，提高服務(wù)質(zhì)量，重視服務(wù)的個性化和人性化，營造和諧協(xié)調(diào)的旅游環(huán)境。龍泉生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游區(qū)確立了“融入大市場，對接大產(chǎn)業(yè)”工作思路，以龍泉鎮(zhèn)為中心，鎖定經(jīng)緯400公里以內(nèi)主要客源地，同周邊大旅游產(chǎn)業(yè)集團及旅行社建立廣泛的聯(lián)系，發(fā)展與內(nèi)地重要景區(qū)的合作關(guān)系。東至縣2010年接待國內(nèi)外游客268萬人次，東至縣旅游發(fā)展規(guī)劃提出到“十二五”末，接待國內(nèi)外游客695萬人次，年均增長21.0%,旅游綜合收入達48.5億元，年均增長19.7%,旅游綜合收入增加值達縣4.7.1飽和客容量本項目擬開辟的景區(qū)面積共300畝(200100平方米),參考同類型的旅游景區(qū)并考慮生態(tài)保護的需要，按照面積容量計算法，人均占地面積取120m2,集中旅游天數(shù)250天/年(主要是春、夏、秋三季),景區(qū)游客總?cè)萘繛?2萬人次/年。4.7.2理想的年接待游客量按照景區(qū)的生態(tài)、環(huán)境承受量等方面的特殊要求，理想的年接待游客人次是上述飽和容量的70%,即29萬人次/年。4.7.3客流量將經(jīng)歷快速增長至穩(wěn)定發(fā)展階段項目完成后，按一般規(guī)律，在10年內(nèi)可以達到設(shè)計接待能力，預(yù)計投產(chǎn)前4年客流量年均增長率為21%,其后，在沒有繼續(xù)投入的假設(shè)情況下，客流量年均增長率為5%。4.8客房需求預(yù)測根據(jù)對項目經(jīng)營期內(nèi)的游客數(shù)量預(yù)測情況，設(shè)定旅游旺季為春夏秋三季，共250天，旺季時，客房平均入住率為70%,游客平均逗留時間為1.5天，每間客房平均入住1.5人，旺季接待游客約占全年總數(shù)的60%,(1)預(yù)測公式：客房需求總數(shù)=全年接待游客數(shù)量×旺季游客比重×平均每房入住人數(shù)1×旺季接待天數(shù)1×旺季客房平均入住率1×游客平均逗留天數(shù)×游客住店比例(2)預(yù)測結(jié)果：見下表。年份游客人數(shù)客房需求數(shù)床位數(shù)(張)第五章項目總體方案5.1規(guī)劃背景龍泉鎮(zhèn)是一個有著悠久歷史和發(fā)展前景的城鎮(zhèn)，優(yōu)越的地理位置，便利的交通條件，具有發(fā)展旅游重鎮(zhèn)的潛力，使得龍泉鎮(zhèn)在未來有可能成為皖南地區(qū)重要的區(qū)域旅游度假中心。以省級邊貿(mào)重鎮(zhèn)龍泉鎮(zhèn)為中心，分布著河溪萬畝生態(tài)茶園、曹村省級生態(tài)科技示范園、大板水庫風光、香爐山、小九華等景區(qū)及省級重點文物保護單位皖贛特委舊址。大板紅軍局舊址和千年古樟樹、唐太宗賜名的“貞節(jié)”牌坊、唐代詩人羅隱題名的“金雞石”、屈原祠等景點。尤其是河溪萬畝生態(tài)茶園接碧連天，與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)，給人以賞心銳目、心曠神怡之感。為此提出在龍泉鎮(zhèn)再建設(shè)一個以養(yǎng)生為主題，集休閑娛樂、度假、會議、多功能為一體的農(nóng)林生態(tài)式旅游區(qū)?；舅悸罚寒a(chǎn)業(yè)發(fā)展一定要走低污染、環(huán)保、綠色的道路；突出以“林”為特色的發(fā)展道路；借助交通優(yōu)勢，形成較大規(guī)模的市場區(qū)。據(jù)此確定龍泉生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游區(qū)主要功能和發(fā)展目標為：(1)體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的思想，強調(diào)人工景觀與自然景觀的完美結(jié)合，根據(jù)自身特色，建設(shè)一個擁有公共服務(wù)設(shè)施和現(xiàn)代基礎(chǔ)設(shè)施，生態(tài)良好的田園型度假組團。(2)作為高新農(nóng)林科技生態(tài)觀光休閑中心輻射周邊鄉(xiāng)村，發(fā)展以“林”為特色的綠色環(huán)保產(chǎn)業(yè)，同時利用交通優(yōu)勢形成區(qū)域大市場。(3)為安徽省在農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整方面起示范作用，同時為解決農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民問題探索一條成功的道路。創(chuàng)造適合農(nóng)民生活的良好空間，爭取將龍泉鎮(zhèn)建設(shè)成為新世紀代表農(nóng)民新型生活的優(yōu)秀典范。根據(jù)此目標把生態(tài)園作為開發(fā)建設(shè)放在龍泉鎮(zhèn)曹村村，這充分反映了作為龍泉鎮(zhèn)發(fā)展功能需要和發(fā)展意圖。為保證實現(xiàn)此目標，在生態(tài)園建設(shè)伊始政府就高度重視生態(tài)園區(qū)的建設(shè)問題，將生態(tài)園區(qū)作為一個有機整體進行全面規(guī)劃，有步驟的整體推進實施。1、現(xiàn)狀土地利用龍泉鎮(zhèn)位于皖贛兩省的東至、彭澤、鄱陽三縣交界處，周邊與本縣的青山、昭潭、泥溪及江西鄱陽的石門、侯崗等鄉(xiāng)鎮(zhèn)接壤，地處安徽最南端，俗有安徽“南大門”之稱。生態(tài)園位于曹村村的東端，與江西石門街鎮(zhèn)僅水溪相隔。總面積約300畝，范圍內(nèi)基本為集體林場和租用部生態(tài)園地理位置屬長江中下游，山脈為黃山余支，位于北緯29”34′,東經(jīng)116”48′海拔28～51M。境內(nèi)地勢落差在23米左右；土壤是砂質(zhì)壤土，PH值6.5左右。地下水豐富，水位較高。該區(qū)域處于中亞熱帶季風區(qū)，四季分明，熱量豐富，雨量充沛，年平均日照數(shù)達2098小時，平均氣溫在16.9℃~17.7℃,1～2月為最冷天氣，月平均氣溫為4℃~5℃,極冷最低