甲方管理之我見

甲方管理之我見關(guān)于**工程建設(shè)的一些想法

公司領(lǐng)導(dǎo)：

結(jié)合公司的實(shí)際情況，我對(duì)三期工程建設(shè)有一些想法，現(xiàn)向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，供參考。不當(dāng)之處，請(qǐng)批評(píng)指正。

一、

計(jì)劃、實(shí)施、檢查、糾偏

建設(shè)單位的工程項(xiàng)目管理的主要工作是投資（成本）控制、工期控制和質(zhì)量控制。通過多種方式來確保公司決策確定的投資、工期和質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。要保證上述目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，必須在工程決策、實(shí)施、和使用等各個(gè)階段作好計(jì)劃、實(shí)施、檢查、糾偏等工作。

1、計(jì)劃：一個(gè)項(xiàng)目是否成功，從計(jì)劃就可看出一些苗頭。在條件許可時(shí)，計(jì)劃應(yīng)盡可能的細(xì)。

A

、投資計(jì)劃：在正常情況下，參照“*****”項(xiàng)目類似的房屋建造，每平方米建安費(fèi)用為1365元*（1+0.10）=1501.5元/m2左右（0.10為施工過程中因不可避免的設(shè)計(jì)變更等產(chǎn)生的增加費(fèi)用系數(shù)）,1501.5元/m2不是工程發(fā)包價(jià)格，而是最終竣工結(jié)算的平方米造價(jià)。

A、

工期計(jì)劃:我們建設(shè)單位的工期目標(biāo)是指從方案設(shè)計(jì)到順利拿到產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間。工期計(jì)劃見下表（總工期32個(gè)月）：

序號(hào)

工作名稱

開始時(shí)間

最遲完成時(shí)

間

該項(xiàng)工作持續(xù)時(shí)間

備注

11

方案設(shè)計(jì)及審批

年月日

年月日

4個(gè)月

方案設(shè)計(jì)和選擇

22

施工圖設(shè)計(jì)及審批

年月日

年月日

3個(gè)月

含消防、環(huán)保、水電等部門審批

33

招標(biāo)確定施工單位

年月日

年月日

2個(gè)月

含備案，招標(biāo)，簽定合同等

44

建筑施工（含總平施工）

年月日

年月日

18個(gè)月

建筑面積13萬以內(nèi)，25層，建議合同約定工期為15個(gè)月，考慮影響工期的自然等因素，控制工期增加3個(gè)月，即總控制工期定為18個(gè)月。

55

職能部門檢查和竣工資料準(zhǔn)備

年月日

年月日

2個(gè)月

此時(shí)間為必要的返工、檢查過程

66

辦理產(chǎn)權(quán)證

年月日

年月日

3個(gè)月

B、

質(zhì)量計(jì)劃：三期建設(shè)項(xiàng)目定位是中檔偏上，工程質(zhì)量要上一個(gè)臺(tái)階。可以中海、萬科、置信等房地產(chǎn)公司的質(zhì)量目標(biāo)為參照，同時(shí)還要有**公司的特色。編制質(zhì)量計(jì)劃時(shí)除了要注意保證結(jié)構(gòu)安全外，要特別注意細(xì)部質(zhì)量的處理：如外墻裝飾、門窗、水電安裝、散水、大廳裝飾等。

2、

實(shí)施：在工程實(shí)施階段涉及更多的實(shí)實(shí)在在的需要具體實(shí)施的工作內(nèi)容，要堅(jiān)決貫徹計(jì)劃。關(guān)鍵要“執(zhí)行到位”。此階段要靠專業(yè)人員的責(zé)任心和專業(yè)水平等來保證計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。要特別注意現(xiàn)場(chǎng)的文明施工。

3、

檢查：“結(jié)果是盯出來的”！是否“達(dá)到目標(biāo)”，就要用檢查說話，檢查也是一種過程控制方式。公司要知道每天的工作進(jìn)展。要不斷的檢查，隨時(shí)反饋信息，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題。公司有顧問處、秘書處、監(jiān)察部、審計(jì)部等多個(gè)職能部門，可以較好的實(shí)現(xiàn)檢查和過程控制。

4、

糾偏：檢查會(huì)發(fā)現(xiàn)問題，這時(shí)就應(yīng)發(fā)揮糾偏的作用，要“克服困難”。不變是相對(duì)的，而變化則是絕對(duì)的。隨著客觀條件和執(zhí)行情況的變化，無論再好的計(jì)劃都需要調(diào)整，都需要糾偏。在糾偏過程中，可以用到以下措施：

A、

組織措施：是否實(shí)行了定崗、定人、定責(zé)的責(zé)任制；是否需要變更和健全或拆銷項(xiàng)目組織，工作流程和任務(wù)分工是否合理等；

B、

技術(shù)措施：方案和設(shè)計(jì)是否需要優(yōu)化；技術(shù)措施是否得當(dāng)?shù)龋?/p>

C、

經(jīng)濟(jì)措施：資金是否有需用計(jì)劃，是否對(duì)投資進(jìn)行了分解、分析和對(duì)比；是否有對(duì)管理人員和合作施工單位的經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)懲辦法；經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)懲辦法是否合理等；

D、

管理措施：是否有科學(xué)和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾矸椒ê褪侄危欠窬幹屏丝尚械木W(wǎng)絡(luò)計(jì)劃；是否選擇了合適的承發(fā)包方式；是否采用了風(fēng)險(xiǎn)管理；合同是否嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?。其中運(yùn)用合同進(jìn)行管理是關(guān)鍵。

一、

投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

上次我在談對(duì)**提出的《設(shè)計(jì)工作建議提綱》的體會(huì)時(shí)已經(jīng)做了說明。這里特別強(qiáng)調(diào)：

1、

“花最少的錢建最優(yōu)的工程”是我們的最終期望。除了銷售收入外，成本是我們最關(guān)心的焦點(diǎn)。工期和質(zhì)量只是為保證獲得銷售收入的前提。

2、

除決策外，設(shè)計(jì)是影響投資目標(biāo)最重要的因素。必須舍得在設(shè)計(jì)上下功夫。

3、

保證投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)需要公司所有參與部門的配合，即全員參與。但公司投資控制小組在職能上應(yīng)發(fā)揮更主要的作用。

4、

先算帳，再變更實(shí)施。工程造價(jià)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。對(duì)工程變更，除特殊情況外，都應(yīng)是先算帳，再實(shí)施變更?；ㄥX前必須做到“心中有數(shù)”。所有的投資都應(yīng)該有計(jì)劃。

二、

工期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

在工期目標(biāo)方面可以考慮以下幾方面工作：

1、

合理確定上文《工期計(jì)劃表》中的時(shí)間點(diǎn)，各相關(guān)人員應(yīng)充分論證實(shí)現(xiàn)計(jì)劃工期的可能性。

2、

《工期計(jì)劃表》采用兩表或多表制，即分為公司用表和部門用表。公司用《工期計(jì)劃表》是經(jīng)過充分論證的工期目標(biāo)的底線，是供總裁檢查用的表。部門用表是在公司用《工期計(jì)劃表》的基礎(chǔ)上壓縮后的表格，在時(shí)間上比公司用表緊湊些。在要求施工單位的工期時(shí)，時(shí)間應(yīng)更緊湊。

3、

天天盯住進(jìn)度不放。結(jié)果是盯出來的。每天報(bào)進(jìn)度。每月（甚至每周）做進(jìn)度檢查報(bào)告，施工進(jìn)度的檢查報(bào)告的主要內(nèi)容應(yīng)包含：進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行情況綜合描述；實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度對(duì)比圖；工程變更、價(jià)款調(diào)整、工程款支付情況；進(jìn)度偏差及原因分析；解決問題的措施；計(jì)劃調(diào)整的意見等。

4、

在強(qiáng)調(diào)組織、經(jīng)濟(jì)、管理和技術(shù)措施的時(shí)候，特別要加強(qiáng)管理措施中的合同管理和經(jīng)濟(jì)措施中的獎(jiǎng)懲措施，對(duì)工程管理人員和施工合作單位都適用此辦法。

5、

加強(qiáng)外部協(xié)調(diào)工作，不要因?yàn)槲覀兘ㄔO(shè)單位自己的程序和手續(xù)等原因影響工期。

6、

提前作好方案和施工圖的審核等工作，絕對(duì)避免現(xiàn)場(chǎng)停工等待變更和處理意見的情況出現(xiàn)。

四、質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

怎樣在最低發(fā)包價(jià)格的條件下保證工程施工質(zhì)量是中國房地產(chǎn)商現(xiàn)在最頭痛的事情。萬科、置信、中海都在積極探索解決的方法。公司可以在以下幾方面加強(qiáng)控制：

1、

選擇優(yōu)秀的工程施工隊(duì)伍，要求配備優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理，保證施工單位有合理的利潤。

2、

我們建設(shè)單位的工程技術(shù)人員要加強(qiáng)事前和事中控制力度。

3、

從