2019年4月自考00158資產(chǎn)評估試題及答案含解析

資產(chǎn)評估年月真題

0015820194

1、【單選題】資產(chǎn)評估的主體是

委托人

資產(chǎn)評估客體

A:

資產(chǎn)評估活動的執(zhí)行者

B:

被評估資產(chǎn)占有方

C:

答D:案：C

解析：教材P31資產(chǎn)評估主體即資產(chǎn)評估活動的執(zhí)行者，亦即資產(chǎn)評估人，通常是指專

門從事資產(chǎn)評估工作的評估機(jī)構(gòu)（資產(chǎn)評估事務(wù)所等）和專業(yè)評估人員。

2、【單選題】下列直接或者間接地決定和制約著資產(chǎn)評估的條件以及價值類型選擇的是

資產(chǎn)評估目的

資產(chǎn)評估主體

A:

資產(chǎn)評估客體

B:

資產(chǎn)評估方法

C:

答D:案：A

解析：教材P34評估目的直接或間接地決定和制約著資產(chǎn)評估的條件以及價值類型的選

擇。

3、【單選題】特定資產(chǎn)在特定用途下對特定使用者的價值是資產(chǎn)的

市場價值

投資價值

A:

持續(xù)經(jīng)營價值

B:

在用價值

C:

答D:案：D

解析：教材P42在用價值是指特定資產(chǎn)在特定用途下對特定使用者的價值，而在用價值

重點(diǎn)反映了作為企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)對其所屬企業(yè)能夠帶來的價值，而并不考慮該資

產(chǎn)的最佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)所能實現(xiàn)的價值量。

4、【單選題】市盈率乘數(shù)法主要適用于

不動產(chǎn)評估活動

A:

無形資產(chǎn)評估

機(jī)器設(shè)備評估

B:

企業(yè)價值評估

C:

答D:案：D

解析：教材P53市盈率乘數(shù)法主要適用于企業(yè)價值的評估。該方法是以參照物的市盈率

作為乘數(shù)（倍數(shù)），與被評估企業(yè)相同口徑的收益額相乘，估算被評估企業(yè)價值的方法。

5、【單選題】某被評估資產(chǎn)2008年購建，賬面原值10萬元，2018年進(jìn)行評估。已知2008

年和2018年該類資產(chǎn)定基物價指數(shù)分別為130%和180%，由此確定該資產(chǎn)的重置成本為

138461元

234000元

A:

27692元

B:

72222元

C:

答D:案：A

解析：教材P83采用定基物價指數(shù)計算設(shè)備當(dāng)前重置成本的公式為：設(shè)備本體重置成

本＝歷史成本×（當(dāng)前年份（定基）指數(shù)／基年（定基）指數(shù)）

6、【單選題】收益法中的折現(xiàn)率從本質(zhì)上講是一種

風(fēng)險報酬率

無風(fēng)險報酬率

A:

超額收益率

B:

期望投資報酬率

C:

答D:案：D

解析：教材P67從本質(zhì)上講，折現(xiàn)率是一種期望投資報酬率，是投資者在投資風(fēng)險一定

的情形下，對投資所期望的回報率。

7、【單選題】下列有關(guān)機(jī)器設(shè)備評估程序的表述中，正確的是

明確評估目的——對設(shè)備進(jìn)行鑒定——清查設(shè)備——確定評估方法——評定估算

明確評估目的——清查設(shè)備——對設(shè)備進(jìn)行鑒定——確定評估方法——評定估算

A:

清查設(shè)備——明確評估目的——對設(shè)備進(jìn)行鑒定——確定評估方法——評定估算

B:

清查設(shè)備——對設(shè)備進(jìn)行鑒定——明確評估目的——確定評估方法——評定估算

C:

答D:案：B

解析：教材P73機(jī)器設(shè)備評估的程序：明確評估目的；清查機(jī)器設(shè)備，明確評估對象；

對機(jī)器設(shè)備進(jìn)行必要的鑒定，確定其適用性、可用度以及主要技術(shù)參數(shù)；研究確定評估方

法，搜集和處理有關(guān)信息資料。

8、【單選題】因為競爭加劇，設(shè)備生產(chǎn)的產(chǎn)品被迫降價銷售，導(dǎo)致設(shè)備創(chuàng)造的收益減少，進(jìn)

而產(chǎn)生的設(shè)備貶值屬于

實體性貶值

功能性貶值

A:

經(jīng)濟(jì)性貶值

B:

既可能是功能性貶值，也可能是經(jīng)濟(jì)性貶值

C:

答D:案：C

解析：教材P62經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。經(jīng)濟(jì)性貶值一般表現(xiàn)

為兩種形式：一是資產(chǎn)利用率的下降，如設(shè)備利用率下降，房屋出租率下降；二是資產(chǎn)年

收益額的損失。

9、【單選題】某種進(jìn)口設(shè)備的到岸價為500萬元，適用的進(jìn)口關(guān)稅稅率為5%，增值稅稅率

為16%，該設(shè)備的增值稅為

80萬元

84萬元

A:

85萬元

B:

90萬元

C:

答D:案：B

解析：教材P80。500*（1+5%）×16%=84萬元

10、【單選題】被評估設(shè)備已使用5年，預(yù)計還能使用15年。評估時該設(shè)備正在大修理，

需要更換重要部件，費(fèi)用為40萬元。該設(shè)備的復(fù)原重置成本為200萬元，則該設(shè)備的實體性

貶值率為

20%

25%

A:

40%

B:

45%

C:

答D:案：C

解析：教材P89（200-40）×5/（5+15）=40萬元（40+40）÷200=40%

11、【單選題】依據(jù)房地產(chǎn)的定義，下列不屬于房地產(chǎn)核心構(gòu)成部分的是

土地

A:

建筑物

外圍交通設(shè)施

B:

其他地上定著物

C:

答D:案：C

解析：教材P97房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。

12、【單選題】下列不屬于商業(yè)房地產(chǎn)價格區(qū)域影響因素的是

商業(yè)繁華程度

交通便捷度

A:

環(huán)境優(yōu)劣度

B:

社會治安狀況

C:

答D:案：D

解析：教材P112影響商業(yè)區(qū)房地產(chǎn)價格的區(qū)域因素：商業(yè)繁華程度；交通便捷度；環(huán)境

優(yōu)劣度；規(guī)劃限制；其他因素。

13、【單選題】價格指數(shù)調(diào)整法一般僅限用于

大型、價高的建筑物重置成本的估算

原工程量是合理的建筑物重置成本的估算

A:

單位價值小、結(jié)構(gòu)簡單的建筑物重置成本的估算

B:

構(gòu)造較簡單的建筑物重置成本的估算

C:

答D:案：C

解析：教材P120價格指數(shù)調(diào)整法一般只限于單位價值小、結(jié)構(gòu)簡單以及運(yùn)用其他方法有

困難的建筑物的重置成本估算。

14、【單選題】從市場法的適用對象與條件來看，市場法不適用于

普通商品住宅

商場

A:

標(biāo)準(zhǔn)廠房

B:

古建筑

C:

答D:案：D

解析：教材P53市場法的缺點(diǎn)表現(xiàn)在以下方面：（1）需要有公開及活躍的市場作為基

礎(chǔ)，有時缺少可對比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用；（2）不適用于專用機(jī)

器、設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn)以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評估。

15、【單選題】下列不屬于無形資產(chǎn)形式特征的是

非實體性

排他性

A:

替代性

B:

效益性

C:

答D:案：C

解析：教材P148無形資產(chǎn)的形式特征：（1）非實體性；（2）排他性；（3）效

益性。

16、【單選題】關(guān)于無形資產(chǎn)價值的說法中，正確的是

無形資產(chǎn)價值既可總價計量，也可從價計量，不同的價值計量方式下會產(chǎn)生不同的評估技

術(shù)思路

A:

無形資產(chǎn)價值不可總價計量，可以從價計量，不同的價值計量方式下會產(chǎn)生不同的評估技

術(shù)思路

B:

無形資產(chǎn)價值可以總價計量，不可從價計量，不同的價值計量方式下會產(chǎn)生不同的評估技術(shù)

思路

C:

無形資產(chǎn)價值既可總價計量，也可從價計量，不同的價值計量方式下不會產(chǎn)生不同的評估

技術(shù)思路

D:

答案：A

解析：教材P165現(xiàn)實交易中無形資產(chǎn)價值的計量方式分為總價計量方式與從價計量方

式，不同的價值計量方式下會產(chǎn)生不同的評估技術(shù)思路。

17、【單選題】利明公司獲得當(dāng)?shù)卣环N特種商品的經(jīng)營許可權(quán)，許可期限為5年，現(xiàn)評

估該許可經(jīng)營權(quán)價值。經(jīng)分析，該特種商品未來5年的銷售利潤穩(wěn)定在500萬元/年，資金利

潤率為40%，行業(yè)的平均資金利潤率為10%。該特許權(quán)每年帶來的超額利潤為

355萬元

365萬元

A:

375萬元

B:

385萬元

C:

答D:案：C

解析：本題考查無形資產(chǎn)評估的方法中的收益法。特許權(quán)每年帶來的超額利潤=銷售利潤*

（企業(yè)資金利潤率-行業(yè)資金利潤率）/企業(yè)資金利潤率=500*（40%-10%）/40%=375萬

元。教材P184

18、【單選題】某項在用低值易耗品，原價1360元，賬面余額為450元，預(yù)計可使用一

年，現(xiàn)已使用9個月．該低值易耗品的現(xiàn)行市價1200元，確定該在用低值易耗品價值為

1360元

1200元

A:

450元

B:

300元

C:

答D:案：D

解析：教材P1941200×（1-9÷12）×100%=300元

19、【單選題】流動資產(chǎn)評估時，無須考慮資產(chǎn)的

經(jīng)濟(jì)性貶值因素

功能性貶值因素

A:

實體性損耗因素

B:

各種貶值因素

C:

答D:案：B

解析：教材P191與長期資產(chǎn)不同的是，評估流動資產(chǎn)時無須考慮資產(chǎn)的功能性貶值因

素，而資產(chǎn)的有形損耗（實體性貶值）的計算也只適用于低值易耗品以及呆滯、積壓流動

資產(chǎn)的評估。

20、【單選題】某企業(yè)產(chǎn)成品實有數(shù)量80臺，每臺實際成本100元，該產(chǎn)品的材料費(fèi)與工

資、其他費(fèi)用的比例為60:40。根據(jù)目前有關(guān)資料確定，材料費(fèi)用綜合調(diào)整系數(shù)為1.20，工

資、其他費(fèi)用綜合調(diào)整系數(shù)為1.3。該產(chǎn)品的評估值應(yīng)接近于

9600元

9920元

A:

10080元

B:

10400元

C:

答D:案：B

解析：教材P195100×80×60%×1.2+100×80×40%×1.3=9920元。

21、【單選題】下列屬于實物資產(chǎn)長期投資的是

專有技術(shù)、機(jī)器設(shè)備、材料等作為資本投入

土地使用權(quán)、機(jī)器設(shè)備、債券等作為資本投入

A:

廠房、機(jī)器設(shè)備、材料等作為資本投入

B:

專有技術(shù)、廠房、股票等作為資本投入

C:

D:

答案：C

解析：教材P204實物資產(chǎn)的長期投資指投資方以實物資產(chǎn)方式，包括廠房、機(jī)器設(shè)備、

材料等作為資本投入或參與其他企業(yè)運(yùn)營或組成聯(lián)營企業(yè)。

22、【單選題】被評估債券為2015年發(fā)行，面值100元，年利率10%，3年期。2017年評估

時，債券市場上同種周期債券，面值100元的交易價格為120元，該債券的評估值最接近于

120元

110元

A:

100元

B:

98元

C:

答D:案：A

解析：教材P207在正常情況下，上市債券的現(xiàn)行市場價格可以作為它的評估值。

23、【單選題】下列不屬于狹義的資源范疇的是

礦產(chǎn)資源

森林資源

A:

經(jīng)濟(jì)資源

B:

水資源

C:

答D:案：C

解析：教材P217狹義的資源是指自然資源，包括礦產(chǎn)資源、森林資源、土地資源、水資

源等。

24、【單選題】下列關(guān)于資源性資產(chǎn)評估特點(diǎn)的說法中，錯誤的是

資源性資產(chǎn)價格是自然資源的使用權(quán)價格

資源性資產(chǎn)價格一般受資源的區(qū)位影響較大

A:

資源性資源評估對象是資產(chǎn)實體本身，不是資源性資產(chǎn)的使用權(quán)

B:

資源性資產(chǎn)評估必須遵循自然資源形成和變化的客觀規(guī)律

C:

答D:案：C

解析：教材P219資源性資產(chǎn)由于具有獨(dú)特的自然、經(jīng)濟(jì)和法律屬性，因而與其他資產(chǎn)相

比，資源性資產(chǎn)的評估具有一定的特點(diǎn)：（1）資源性資產(chǎn)價格是自然資源的使用權(quán)價

格；（2）資源性資產(chǎn)價格一般受資源的區(qū)位影響較大；（3）資源性資產(chǎn)評估須遵循

自然規(guī)律形成和變化的客觀規(guī)律。

25、【單選題】從數(shù)量上來說，股東部分權(quán)益價值應(yīng)是

等于股東全部權(quán)益價值與股權(quán)比例的乘積

高于股東全部權(quán)益價值與股權(quán)比例的乘積

A:

低于股東全部權(quán)益價值與股權(quán)比例的乘積

B:

可以等于、高于或者低于股東全部權(quán)益價值與股權(quán)比例的乘積

C:

答D:案：D

解析：教材P229股東部分權(quán)益價值作為股東全部權(quán)益價值的一部分，從數(shù)量上來說，并

不必然等于股東全部權(quán)益價值與股東持股比例的乘積。

26、【單選題】假定社會平均資產(chǎn)收益率為10%，無風(fēng)險報酬率為4%，被評估企業(yè)所在行業(yè)

平均風(fēng)險與社會平均風(fēng)險的比率為1.3，則用于該企業(yè)價值評估的折現(xiàn)率為

7.8%

11.8%

A:

13%

B:

17%

C:

答D:案：B

解析：教材P68.（1）Ri=βi（Rm-Rf）=1.3×（10%-4%）=7.8%（2）7.8%+4%=11.8%

27、【單選題】年金資本化法適用于評估

生產(chǎn)經(jīng)營增長較快的企業(yè)

生產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)定增長的企業(yè)

A:

生產(chǎn)經(jīng)營不太穩(wěn)定的企業(yè)

B:

生產(chǎn)經(jīng)營比較穩(wěn)定的企業(yè)

C:

答D:案：D

解析：教材P65有的資產(chǎn)評估，其未來預(yù)期收益盡管不完全相等，但生產(chǎn)經(jīng)營活動相對

穩(wěn)定，各期收益相差不大，這種情況下也可以采用年金資本化法進(jìn)行評估。

28、【單選題】下列關(guān)于狹義資產(chǎn)評估報告的說法中，錯誤的是

狹義資產(chǎn)評估報告就是指資產(chǎn)評估報告書

狹義資產(chǎn)評估報告是評估機(jī)構(gòu)和評估師完成的資產(chǎn)估價

A:

狹義資產(chǎn)評估報告是對被評估資產(chǎn)在不限定任何條件下的價值所發(fā)表的專業(yè)意見

B:

狹義資產(chǎn)評估報告是評估機(jī)構(gòu)履行評估合同情況的總結(jié)

C:

答D:案：C

解析：教材P257狹義的資產(chǎn)評估報告即資產(chǎn)評估報告書，它既是評估機(jī)構(gòu)和評估師完成

對資產(chǎn)估價，就被評估資產(chǎn)在特定條件下的價值所發(fā)表的專業(yè)意見，也是評估機(jī)構(gòu)履行評

估合同情況的總結(jié)，還是評估機(jī)構(gòu)和評估師為資產(chǎn)評估項目承擔(dān)法律責(zé)任的證明文件。

29、【單選題】對特定評估目的、特定資產(chǎn)類別（細(xì)化）評估業(yè)務(wù)以及對評估中某些重要事

項進(jìn)行規(guī)范的執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則屬于

基本準(zhǔn)則

程序性準(zhǔn)則

A:

實體性準(zhǔn)則

B:

評估指南

C:

答D:案：D

解析：教材P270資產(chǎn)評估指南包括對特定評估目的、特定資產(chǎn)類別（細(xì)化）評估業(yè)務(wù)以

及對資產(chǎn)評估中某些重要事項的規(guī)范。

30、【單選題】下列關(guān)于中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系的描述中，不正確的是

中國的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系包括兩大層次

某些尚不成熟的評估指南或具體準(zhǔn)則可以先作為指導(dǎo)意見發(fā)布

A:

資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則在整個評估準(zhǔn)則體系中占有極為重要的地位

B:

資產(chǎn)評估具體準(zhǔn)則分為程序性準(zhǔn)則、實體性準(zhǔn)則、評估指南和指導(dǎo)意見四個部分

C:

答D:案：D

解析：教材P270資產(chǎn)評估具體準(zhǔn)則分為程序性準(zhǔn)則和實體性準(zhǔn)則兩個部分。

31、【多選題】按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力，資產(chǎn)可分為

整體資產(chǎn)

可確指資產(chǎn)

A:

單項資產(chǎn)

B:

不可確指資產(chǎn)

C:

有形資產(chǎn)

D:

答E:案：AC

解析：教材P33按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力可以分為單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。

32、【多選題】在資產(chǎn)評估方法中，收益法適用的前提條件是

被評估資產(chǎn)未來收益能以貨幣衡量

資產(chǎn)的預(yù)期獲利期限是可以被預(yù)測的

A:

凡有收益的資產(chǎn)均能采用收益法

B:

凡有風(fēng)險的資產(chǎn)均能采用收益法

C:

D:

資產(chǎn)所有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險可以用貨幣衡量

答E:案：ABE

解析：教材P63應(yīng)用收益法評估資產(chǎn)必須具備的前提條件是：（1）被評估資產(chǎn)必須是

能用貨幣衡量其未來收益的單項或整體資產(chǎn)；（2）資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的

風(fēng)險可以用貨幣來衡量；（3）被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以被預(yù)測。

33、【多選題】在房地產(chǎn)評估中，房地產(chǎn)評估原則包括

合法性原則

合理性原則

A:

最佳使用原則

B:

科學(xué)性原則

C:

替代性原則

D:

答E:案：ACE

解析：教材P102房地產(chǎn)評估的專業(yè)性原則主要有以下幾個方面：（1）合法原則；

（2）最佳使用原則；（3）替代原則。

34、【多選題】整體企業(yè)價值評估與單項可確指資產(chǎn)價值匯總的主要區(qū)別表現(xiàn)在

評估對象的內(nèi)涵不同

評估面臨的風(fēng)險不同

A:

評估結(jié)果的性質(zhì)不同

B:

反映的評估目的不同

C:

評估的主體不同

D:

答E:案：ACD

解析：教材P230對組成企業(yè)的各單項資產(chǎn)價值為單項可確指資產(chǎn)價值匯總，把企業(yè)作為

一個獨(dú)立的整體即企業(yè)整體價值評估，是一種整體性評估。兩者的區(qū)別主要表現(xiàn)在以下三

個方面：（1）評估對象的內(nèi)涵不同；（2）評估結(jié)果的性質(zhì)不同；（3）反映的評

估目的不同。

35、【多選題】下列屬于資源性資產(chǎn)自然屬性的有

天然性

有限性和稀缺性

A:

區(qū)域性

B:

有效性

C:

生態(tài)性

D:

E:

答案：ABCE

解析：教材P217資源性資產(chǎn)的自然屬性：天然性、有限性和稀缺性、區(qū)域性、生態(tài)性。

36、【判斷題】資產(chǎn)的在用價值評估時無需考慮資產(chǎn)的最佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)所能實現(xiàn)的價值

量。

正確

錯誤

A:

答B(yǎng):案：A

解析：教材P42在用價值是指特定資產(chǎn)在特定用途下對特定使用者的價值，而在用價值

重點(diǎn)反映了作為企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)對其所屬企業(yè)能夠帶來的價值，而并不考慮該資

產(chǎn)的最佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)所能實現(xiàn)的價值量。

37、【判斷題】在用低值易耗品損耗的估算，由于該類資產(chǎn)使用期限比固定資產(chǎn)短，所以一

般不考慮實體性損耗。

正確

錯誤

A:

答B(yǎng):案：B

解析：教材P194在用低值易耗品損耗的計算，由于其使用期限較固定資產(chǎn)短，所以一般

不考慮其功能性損耗和經(jīng)濟(jì)性損耗。

38、【問答題】資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別主要表現(xiàn)在哪些方面？

答案：資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別主要表現(xiàn)在以下幾個方面：（1）計價模式不同。2）計

價功能不同。（3）計價主體不同。會計計價由本企業(yè)的財會人員來完成。資產(chǎn)評估則是

由獨(dú)立于企業(yè)以外的具有資產(chǎn)評估資格的社會中介機(jī)構(gòu)完成的。P33-P34

39、【問答題】流動資產(chǎn)的特點(diǎn)有哪些？流動資產(chǎn)評估的基本程序是什么？

答案：教材P190流動資產(chǎn)的特點(diǎn)：（1）周轉(zhuǎn)速度快；（2）變現(xiàn)能力強(qiáng)；（3）

形態(tài)多樣化。流動資產(chǎn)評估的基本程序：（1）明確資產(chǎn)評估的目的；（2）確定評

估對象；（3）對評估對象進(jìn)行分析和測評；（4）選擇評估方法；（5）評定估算

流動資產(chǎn)，出具評估結(jié)論。

40、【問答題】某企業(yè)2016年從美國引進(jìn)一條生產(chǎn)線，該生產(chǎn)線當(dāng)年安裝投產(chǎn)，2019年對

該生產(chǎn)線進(jìn)行評估。評估人員從進(jìn)口合同和相關(guān)會計憑證中獲知：設(shè)備進(jìn)口總金額為100萬

美元，國內(nèi)配套設(shè)施原始價值50萬人民幣，國內(nèi)運(yùn)費(fèi)、安裝費(fèi)等20萬人民幣。評估人員經(jīng)

現(xiàn)場勘察和技術(shù)鑒定，認(rèn)為該生產(chǎn)線在國內(nèi)外仍居先進(jìn)行列，決定采用物價指數(shù)法估算其重

置成本。評估人員經(jīng)調(diào)查了解到，從進(jìn)口到評估基準(zhǔn)日，進(jìn)口設(shè)備在其生產(chǎn)國價格上升了

10%，國內(nèi)配套設(shè)施價格上升了15%，國內(nèi)運(yùn)費(fèi)、安裝費(fèi)等上升了20%。按評估基準(zhǔn)日國家有

關(guān)規(guī)定，該進(jìn)口設(shè)備的稅收總額為30萬元人民幣。評估基準(zhǔn)日美元對人民幣匯率為1：6.9。

評估人員預(yù)測該設(shè)備尚可使用12年，但是，由于原材料價格上漲，市場競爭加劇，該設(shè)備未

來每年將減少收益10萬元，該企業(yè)所在行業(yè)的資本成本率為10%，企業(yè)所得稅稅率為25%。

（列出計算過程，以“萬元”為單位，計算結(jié)果保留一位小數(shù)，折現(xiàn)率為10%的12年期年金

的現(xiàn)值系數(shù)為6.8137。）要求：（1）計算該設(shè)備的重置成本；（2）計算該設(shè)備的成

新率；（3）計算該設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值；（4）計算該設(shè)備的評估值。

答案：（1）重置成本=[100×（1+10%）]×6.9+50×（1+15%）+20×（1+20%）+30=870.5

（萬元）（2）成新率=12÷（3+12）=80%（3）經(jīng)濟(jì)性貶值=10×（1-25%）×

（P/A10%12）=7.5×6.8137=51.1（萬元）（4）評估值=870.5×80%-51.1=645.3（萬

元）

41、【問答題】安華公司的一塊工業(yè)用途地宗，面積為70000平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓

而取得的（為毛地出讓）。出讓金500元／平方米，拆遷費(fèi)200元/平方米，開發(fā)費(fèi)600元/

平方米，其他費(fèi)用（包括稅費(fèi)）150元／平方米，土地開發(fā)周期為兩年，假設(shè)土地取得成本

一次性投入，開發(fā)資金均勻投入，經(jīng)調(diào)查目前市場上房地產(chǎn)開發(fā)的投資報酬率為10%，銀行貸

款利率為5%，測算的該地區(qū)工業(yè)用地增值收益為土地取得費(fèi)、稅費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、利息、利

潤之和的20%。請評估該土地經(jīng)開發(fā)后的總價值。（列出計算過程，計算結(jié)果以“萬元”為單

位，計算結(jié)果保留兩位小數(shù)）

答案：（1）土地取得費(fèi)=出讓金+拆遷費(fèi)=500+200=700（元/平方米）（2）土地開發(fā)費(fèi)=

開發(fā)費(fèi)+其他費(fèi)用=600+150=750（元/平方米）（3）投資利息=700×[(1+5%)2-

1]+750×5%=109.25（元/平方米）（4）利潤=（700+750）×10%=145（元/平方米）

（5）土地增值收益=（700+750+109.25+145）×20%=340.85（元/平方米）（6）土地單

位價值