國(guó)有經(jīng)營(yíng)性房屋租賃價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)防范研究

國(guó)有經(jīng)營(yíng)性房屋租賃價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)防范研究【摘要】圍繞貫徹落實(shí)好中央“八項(xiàng)規(guī)定”精神，按照集團(tuán)公司黨組紀(jì)檢組部署要求，深入開(kāi)展“四風(fēng)”問(wèn)題整治專(zhuān)項(xiàng)活動(dòng)，XX軍工企業(yè)在資產(chǎn)、財(cái)務(wù)等關(guān)鍵領(lǐng)域以及資產(chǎn)租賃、處置等重要環(huán)節(jié)展開(kāi)了自查與整改工作，本文對(duì)在自查中發(fā)現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)性房屋資產(chǎn)租賃價(jià)格管理可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析，并提出了防范建議?！娟P(guān)鍵詞】經(jīng)營(yíng)性房屋資產(chǎn)；租賃；資產(chǎn)評(píng)估XX軍工企業(yè)經(jīng)營(yíng)性房屋資產(chǎn)盡管只占企業(yè)全部資產(chǎn)的0.25%，但為了深入貫徹黨的十八大精神，進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范國(guó)有資產(chǎn)管理，提高資產(chǎn)管理質(zhì)量與水平，通過(guò)探討國(guó)有經(jīng)營(yíng)性房屋租賃價(jià)格管理可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，提出合理的建議。一、國(guó)有經(jīng)營(yíng)性房屋資產(chǎn)租賃價(jià)格管理存在的問(wèn)題及原因分析（一）法律制度不健全1.國(guó)家有關(guān)房屋資產(chǎn)租賃價(jià)格管理的法律規(guī)定非常少?lài)?guó)家有關(guān)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)管理的法律法規(guī)，如《中華人民共和國(guó)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法》、《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理?xiàng)l例》等，在宏觀層面對(duì)關(guān)系國(guó)有資產(chǎn)出資人權(quán)益的重大事項(xiàng)明確了審批權(quán)限和操作規(guī)則，加強(qiáng)了對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的保護(hù)。但是涉及到實(shí)物資產(chǎn)管理的規(guī)定非常少，與房屋租賃有關(guān)的制度即《商品房屋租賃管理辦法》，其規(guī)定：直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房屋租賃管理規(guī)定和房屋使用安全知識(shí)的宣傳，定期分區(qū)域公布不同類(lèi)型房屋的市場(chǎng)租金水平等信息，而對(duì)于國(guó)有房屋租賃價(jià)格沒(méi)有特別的規(guī)定?！秶?guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》簡(jiǎn)要提及了租賃定價(jià)，其規(guī)定國(guó)有資產(chǎn)占有單位有下列情形之一的，當(dāng)事人認(rèn)為需要的，可以進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估：資產(chǎn)抵押及其他擔(dān)保；企業(yè)租賃；需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的其他情形。由此可見(jiàn)，在國(guó)家出臺(tái)的資產(chǎn)評(píng)估管理辦法中，國(guó)有房屋資產(chǎn)租賃價(jià)格不強(qiáng)制性要求評(píng)估。綜上所述，從目前國(guó)家出臺(tái)的制度現(xiàn)狀來(lái)看，對(duì)國(guó)有經(jīng)營(yíng)性房屋資產(chǎn)租賃價(jià)格已經(jīng)面向市場(chǎng)全面放開(kāi)。但是如果國(guó)有房屋出租價(jià)格偏低會(huì)存在國(guó)有資產(chǎn)流失的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是國(guó)有房屋出租給非國(guó)有單位。很多國(guó)有單位對(duì)于收益占比較小的經(jīng)營(yíng)性房屋資產(chǎn)并不十分重視，存在對(duì)外租賃管理不規(guī)范、對(duì)外出租價(jià)格偏低、合同期偏長(zhǎng)的現(xiàn)象。盡管?chē)?guó)有單位與承租方并不存在任何利益輸送以及關(guān)聯(lián)關(guān)系，租賃只是完全的市場(chǎng)行為，但是面對(duì)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋租賃價(jià)格偏低的質(zhì)疑，國(guó)有單位百口莫辯。如何才能強(qiáng)有力的證明國(guó)有房屋出租價(jià)格的合法合規(guī)性，如何才能降低企業(yè)的國(guó)有資產(chǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)，滋生腐敗的國(guó)有資產(chǎn)處置（含國(guó)有經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的租賃）環(huán)節(jié)加強(qiáng)了巡視檢查，加大了追責(zé)力度。巡視檢查的重點(diǎn)在于制度是否健全，資產(chǎn)處置事項(xiàng)是否按照制度的要求嚴(yán)格履行了相關(guān)審批程序等。那么XX軍工企業(yè)在集團(tuán)公司黨組紀(jì)檢組部署的深入開(kāi)展“四風(fēng)”問(wèn)題整治專(zhuān)項(xiàng)活動(dòng)中，通過(guò)全面的自查，發(fā)現(xiàn)了相關(guān)問(wèn)題并整改如下：首先，XX軍工企業(yè)需制定合理可行的資產(chǎn)處置制度、資產(chǎn)損失責(zé)任追究制度等，即根據(jù)集團(tuán)公司的制度要求，結(jié)合本企業(yè)的管理實(shí)際，制定本企業(yè)資產(chǎn)處置管理辦法、資產(chǎn)損失責(zé)任追究制度等，明確經(jīng)營(yíng)性房屋對(duì)外出租的內(nèi)部審批權(quán)限及決策程序，形成合理的內(nèi)部定價(jià)機(jī)制。資產(chǎn)損失責(zé)任追究制度對(duì)XX軍工企業(yè)實(shí)物資產(chǎn)租賃中發(fā)生的國(guó)有資產(chǎn)流失行為進(jìn)行責(zé)任追究，既加強(qiáng)了資產(chǎn)租賃管理人員的責(zé)任意識(shí)，又保護(hù)了國(guó)有資產(chǎn)和企業(yè)的利益。其次，對(duì)制度的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，督促對(duì)制度的落實(shí)。制定制度容易，但執(zhí)行難，有令不行、有禁不止的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。所以，資產(chǎn)管理部門(mén)必須把制度的執(zhí)行情況納入公司績(jī)效考核體系，形成正向的激勵(lì)與約束。（三）委托有資質(zhì)的產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)公開(kāi)租賃2013年12月18日國(guó)資委發(fā)布了《關(guān)于中央企業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓進(jìn)場(chǎng)交易有關(guān)事項(xiàng)的通知》（國(guó)資廳發(fā)產(chǎn)權(quán)＼[2013＼]78號(hào)），要求中央企業(yè)及各級(jí)控股企業(yè)一定金額以上的資產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)、公平、公正的原則，在依法設(shè)立的企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)公開(kāi)進(jìn)行。集團(tuán)公司印發(fā)了《關(guān)于資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓進(jìn)場(chǎng)交易及資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的通知》，明確規(guī)定了存貨、機(jī)動(dòng)車(chē)、機(jī)器設(shè)備、房產(chǎn)、在建工程等實(shí)物資產(chǎn)及債權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等單項(xiàng)或批次賬面原值在100萬(wàn)元（含）以上的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)煞ㄒ?guī)規(guī)定的其他情形外，均應(yīng)當(dāng)在國(guó)資委確定的，可以從事中央企業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易業(yè)務(wù)的產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)掛牌交易，但是對(duì)于房產(chǎn)的租賃沒(méi)有明確的要求。應(yīng)國(guó)有房屋出租方的需求，有些產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)將國(guó)有房產(chǎn)租賃參照國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定程序進(jìn)場(chǎng)公開(kāi)租賃。XX軍工企業(yè)可以將經(jīng)營(yíng)性房屋資產(chǎn)委托依法設(shè)立的企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)公開(kāi)招租，做到資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)的公開(kāi)、公正、透明，這樣既提高了軍工企業(yè)這種非專(zhuān)業(yè)資產(chǎn)租賃公司的管理水平，又降低了企業(yè)的管理風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)能實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)的保值增值，意義十分重大。參考文獻(xiàn)：[1]國(guó)務(wù)院國(guó)資委“非經(jīng)營(yíng)性國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理研究”課題組.非經(jīng)營(yíng)性國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理研究[J].經(jīng)濟(jì)研究參考，2005（3）[2]黃賢暢.論經(jīng)營(yíng)性國(guó)有資產(chǎn)管理體制的立法完善[J].廣東社會(huì)科學(xué)，2005.1[3]劉莉娜.淺談我國(guó)國(guó)有資產(chǎn)管理的現(xiàn)關(guān)及改革思路[J].中小企