2023房地產(chǎn)的新興趨勢(shì)

2023美國(guó)

l

加拿大?房地產(chǎn)的新興趨勢(shì)房地產(chǎn)新興趨勢(shì)

2023?來自以下的出版物

：房地產(chǎn)新興趨勢(shì)?2023Contents1讀者須知71Chapter3市場(chǎng)觀察77市場(chǎng)分組3Chapter1從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看正火491929496Chapter4加拿大的新興趨勢(shì)房地產(chǎn)79盡管如此

，

我們還是改變了一些資本轉(zhuǎn)移到邊線

-成本與資本

：

價(jià)格發(fā)現(xiàn)的時(shí)期在房地產(chǎn)的重大轉(zhuǎn)變中ESG績(jī)效

：

加拿大的關(guān)鍵問題房地產(chǎn)或其他資產(chǎn)1216182022太多太多給我品質(zhì)

，

給我利基尋找更高的目標(biāo)住房負(fù)擔(dān)能力

：

日益增長(zhǎng)的挑戰(zhàn)房地產(chǎn)公司獎(jiǎng)勵(lì)

-和成長(zhǎng)的痛苦

-在太陽(yáng)帶更智慧、更公平的城市基礎(chǔ)設(shè)施支出102107112屬性類型

Outlook市場(chǎng)觀察2426氣候變化對(duì)房地產(chǎn)的影響越來越大通過監(jiān)管行動(dòng)

？2023年的預(yù)期最佳賭注113117受訪者33Chapter2屬性類型

Outlook多戶

：

顛簸的騎行和保險(xiǎn)杠裁剪34贊助組織4548單戶住宅的未來工業(yè)

/

物流

：

基本面堅(jiān)挺資本市場(chǎng)調(diào)整51辦公室

：

拼命尋求澄清它的未來6366Retail酒店房地產(chǎn)新興趨勢(shì)

2023

i?編輯領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)新興趨勢(shì)椅子R.

Byron

Carlock

Jr.

，

普華永道愛德華

·

沃爾特

，

城市土地研究所希爾達(dá)

·

馬丁普華永道顧問和貢獻(xiàn)研究人員OnayPayneAmberSchiadaLukeSmithCarlWhitakerCodyYoungAaronSen*

AbhiJainAbhinavRavi*AdamModhtaderi*AdamRose*AlecWatson*AlexHowieson*AlexSchraftDougStruckmanMatthewNicholsMatthewRosenbergMaxWorobowMaximeLessard*MeredithDeLucaMichaelLorangerMichaelShea*MichelleZhu*MikeHarris*MinhNgo*MoniquePerezMunezehWaldNadiaKing*NatalieCheng*NicholasMobilio*NickEthier*DylanAndersonEdouardGodin*EmilyPillarsEricDesmarais*EricLemay*

ErnieHudson*

EvanCohenFredericLepage*

GordonAshe*主編安德魯

·

沃倫

，

普華永道AnitaKramer，

城市土地研究所高級(jí)顧問FredCassano,PwC,加拿大

BraidenGoodchild,PwC,加拿大

MiriamGurza,PwC,加拿大

FrankMagliocco,PwC,加拿大

ChristopherJ.Potter,PwC,作者

，

第

1章和第

3章安德魯

·J·納爾遜AllanCheng作者

，

第

2章AlyssaGillandAndreaAdes*AndrewAlpersteinAndrewPopert*AndrewSimiAnnabelleLafortune*AnthonyDiNuzzo*AshleySomchanh*AshleyYanke*AveryPartiAviShahBenjaminRoyBillStaffieriBillyAmpatzis*BlakeByl格雷厄姆

·

麥高恩

*

漢Garrick

Brown，

零售業(yè)HeatherBelfor和

AhalyaSrikant，

工業(yè)娜·譚Canada張亨利

*希爾達(dá)

·加西亞

·霍華德

·權(quán)

*伊莎貝爾

·摩根

·伊蒂莎

·賈恩JasonKaplinJeffreyTaverasJenLawson*JeremyLewisSteven

Weisenburger,

普華永道,

美國(guó)LesleyDeutch,單戶住宅Paul

Fiorilla，

辦公室約翰

·

麥克馬納斯

，

多戶住宅AvikarShah,

酒店NickWorrallULI

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和資本市場(chǎng)中心項(xiàng)目人員NicoleStroudNikWoodworth*NikkiMills*PeterHarris*PhilipHeywood*PhilippeDesrochers*PhilippePourreaux*RabiyaAdhia*

RachaelFabianRachelKleinRahim

Lallani*ReneeSarriaRicardoRuizRichardMartin*RichardProbert*Rick

MunnJennifer

Milliken,

Director

NolanEyre,SeniorAssociate作者

，

第

4章格倫

·考特

·彼得

·科維西ULI編輯和制作人員JamesA.Mulligan，

高級(jí)編輯DavidJamesRose，

管理編輯

/手稿編輯

BrandonWeil，創(chuàng)意總監(jiān)

/封面設(shè)計(jì)器DeannaPineda，

繆斯廣告設(shè)計(jì)

，

設(shè)計(jì)師JessicaGordonJohnCrossman約翰

·馬西森

*約翰貢獻(xiàn)者PaulAngeloneLindsayBruggerJohnChangMikeHargrave羅伯托

·

埃爾南德斯

·大衛(wèi)

·

利吉特貝絲

·伯納姆

·梅斯BrendanSmithBrendanWhiteBrianNessBryanAllsopp*

CalenByersCamMonizCamilleMatute*查爾斯

·

坎帕尼克里斯

·

貝利克里斯

·迪特里克克里斯

·埃姆斯利·莫米爾

*約翰

·羅薩諾

·喬納斯

·皮特曼

·喬納森

·康諾利

·喬納森

·奧斯丁

*約CraigChapman，

出版運(yùn)營(yíng)高級(jí)總監(jiān)瑟夫·莫耶

*約書亞·萊文約書亞

·魯賓喬伊

·杜塔

*賈斯汀

·貝蘭格

*羅布

·夏奧多

·羅伯特

·夏奧多

·羅恩

·比杜爾卡

*羅尼

·德禪

*克里斯

·卡瓦諾ChristopherEmslieChristopherMillCindyWu*DanGenter丹

·

皮肯丹

·瑞安房地產(chǎn)新興趨勢(shì)?是普華永道的商標(biāo)

，

在美國(guó)和其他國(guó)家

/

地區(qū)注冊(cè)。保留所有JustinMukai*KartikKannan*KeeganLandryKenGriffin*KendallBreshearsKhaldoonIqtait*KristenConnerKristyRomoLauraLewis*LauraLynchLaurenGarrettLeahWaldrumRyanDooleySabrinaFitzgerald*SaketAyala*SamayLuthra*SantinoGurreri*Scott權(quán)利。在普華永道

，

我們的宗旨是建立對(duì)社會(huì)的信任并解決重要問題。普華永道是一個(gè)由

155個(gè)國(guó)家的公司組成的網(wǎng)絡(luò)

，

擁有

327,000多名員工

，

致力于提供高質(zhì)量的保證

，

咨詢和稅務(wù)服務(wù)。通過訪問

www.pwc.com了解更多信息并告訴我們對(duì)您重要的事情。McDonald*SerenaLoweDanielD

'Archivio*DanielLawsonSethPromiselShaunaPeck*ShivangMahajan*SpyrosStathonikos*StephanGianoplusSteveHollinger*TatianaSmith蒂姆

·博德納蒂娜

·雷瑟湯姆

·威爾金?

2022普華永道。保留所有權(quán)利。普華永道指的是美國(guó)成員公司或其子公司或附屬公司之一

，

有時(shí)可能指的是普華永道網(wǎng)絡(luò)。每個(gè)成員公司都是一個(gè)獨(dú)立的法人實(shí)體。有關(guān)更多詳細(xì)信息

，

請(qǐng)參閱

www.pwc.com/

structure。DanielleAucoin*DanielleDesjardins*DarrenSpeake*

DavidBaldwinDavidHughesDavidSwerlingDavidWhiteley*

DavidYee*Lee-

AnneKovacs*LeeOverstreet?2022年

9月

，

普華永道和城市土地研究所。LilyBannisterLudaBaiden*ManishaChen*MarilynWang*MarioLongpre*MartinBernier*MartinLabrecque*MartinSchreiberMattManzaMatthewBerkowitz在美利堅(jiān)合眾國(guó)印刷。保留所有權(quán)利。本出版物的任何部分不得以任何形式或任何方式復(fù)制

，唐納德

·

弗林

*電子或機(jī)械

，

包括影印和記錄

，

或通過任何信息存儲(chǔ)和檢索系統(tǒng)

，

未經(jīng)出版商書面許可。推薦書目清單

：特蕾莎

·

泰拉尼西

*特雷弗

·

圖姆斯

*

沃倫

·

馬爾

·

韋斯利

·馬克

*普華永道和城市土地研究所

：

房地產(chǎn)的新興趨勢(shì)

2023年。華盛頓特區(qū)

：

普華永道和城市土地研究所

，

2022年。?ISBN：

978-0-87420-481-0*總部設(shè)在加拿大。ii房地產(chǎn)新興趨勢(shì)

2023?讀者須知房地產(chǎn)新興趨勢(shì)?

是目前第

44版的趨勢(shì)和預(yù)測(cè)出版物

，

是房地產(chǎn)行業(yè)最受推崇和廣泛閱讀的預(yù)測(cè)報(bào)告之一。房地產(chǎn)新興趨勢(shì)?

2023

年

，

由普華永道和城市土地研究所聯(lián)合開展

，

對(duì)美國(guó)和加拿大的房地產(chǎn)投資和發(fā)展趨勢(shì)

，

房地產(chǎn)金融和資本市場(chǎng)

，

房地產(chǎn)行業(yè)

，

大都市地區(qū)以及其他房地產(chǎn)問題進(jìn)行了展望。房地產(chǎn)新興趨勢(shì)?

2023

反映了作為本報(bào)告研究過程的一部分完成調(diào)查或接受采訪的個(gè)人的觀點(diǎn)。本文表達(dá)的觀點(diǎn)，包括引用的所有評(píng)論，僅從這些調(diào)查和訪談中獲得，不表達(dá)普華永道或

ULI的意見。受訪者和調(diào)查參與者代表了廣泛的行業(yè)專家，包括投資者，基金經(jīng)理，開發(fā)商，房地產(chǎn)公司，貸方，經(jīng)紀(jì)人，顧問和顧問。ULI和普華永道的研究人員親自采訪了

617名個(gè)人，并收到了來自

1,

450多名個(gè)人的調(diào)查回復(fù)，他們的公司隸屬關(guān)系如下

：

。私人業(yè)主或商業(yè)

/

多戶房地產(chǎn)開發(fā)商:35%21%11%7%房地產(chǎn)咨詢、服務(wù)公司或資產(chǎn)管理公司

：私募股權(quán)房地產(chǎn)投資者

：銀行或其他貸款人

：建筑

/

建筑服務(wù)

/

建筑公司

：房屋建筑商或住宅土地開發(fā)商

：投資經(jīng)理

/

顧問

：7%6%5%REIT或公開上市的房地產(chǎn)物業(yè)公司

：私人

REIT或非交易房地產(chǎn)公司

：其他實(shí)體:3%2%2%在本出版物中，受訪者和

/或調(diào)查受訪者的觀點(diǎn)已作為參與者的直接引文呈現(xiàn)，沒有任何特定參與者的特定名稱歸屬。在今年的研究中，選擇被識(shí)別的采訪參與者的名單出現(xiàn)在本報(bào)告的末尾，但應(yīng)該注意的是，所有受訪者都可以選擇對(duì)他們的參與保持匿名。在某些情況下，本文中包含的引語(yǔ)是從本報(bào)告背面未列出的受訪者那里獲得的。請(qǐng)注意，讀者不要試圖將任何報(bào)價(jià)歸因于特定的個(gè)人或公司。對(duì)于所有提供幫助的人

，

研究所和普華永道衷心感謝他們分享寶貴的時(shí)間和專業(yè)知識(shí)。沒有這些人的參與

，

這份報(bào)告是不可能的。房地產(chǎn)新興趨勢(shì)

2023

1?2房地產(chǎn)新興趨勢(shì)

2023?第

1

章

：

從長(zhǎng)計(jì)議從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看“短期風(fēng)險(xiǎn)是真實(shí)存在的

，

我不會(huì)輕視其中任何一個(gè)。但是如果你有長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光

，我不認(rèn)為是時(shí)候恐慌.”利率在上升

，

經(jīng)濟(jì)陰云在變暗

，Exhibit1

-

12023年公司盈利前景房地產(chǎn)交易流量正在下沉

，

因?yàn)橘I家和賣家無法就定價(jià)達(dá)成一致。但盡管如此，我們采訪的大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)專業(yè)人士對(duì)今年的新興趨勢(shì)仍然對(duì)長(zhǎng)期前景相當(dāng)樂觀。并非每個(gè)人都像提供開場(chǎng)白的投資管理公司的首席執(zhí)行官那樣樂觀，而且該行業(yè)肯定存在一些令人不安的風(fēng)險(xiǎn)。但是，共識(shí)情緒似乎是謹(jǐn)慎的樂觀情緒之一，即我們將度過任何近期的低迷，并為另一個(gè)持續(xù)增長(zhǎng)和強(qiáng)勁回報(bào)的時(shí)期做好準(zhǔn)備。100%好

-極好80%60%考慮到房地產(chǎn)資產(chǎn)的性質(zhì)

，

房地產(chǎn)專家將采取長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光是有道理的

：

建筑物的構(gòu)思和開發(fā)需要很長(zhǎng)時(shí)間。即使只是簡(jiǎn)單地收購(gòu)一個(gè)

，

通常也比購(gòu)買任何其他類型的金融資產(chǎn)花費(fèi)更多的時(shí)間

（

和精力

）

，

而且它們通常持有的期限更長(zhǎng)

-公平40%20%

深淵

-窮人0%2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023ptios.盡管如此，該行業(yè)中如此多的人愿意超越一些周期性的逆風(fēng)，這是驚人的。一家商業(yè)房地產(chǎn)

（

CRE）

分析公司的咨詢服務(wù)負(fù)責(zé)人說

：

“經(jīng)濟(jì)衰退-

如果我們陷入衰退

-

顯然會(huì)對(duì)某些市場(chǎng)產(chǎn)生比其他市場(chǎng)更糟糕的影響，但就像其他任何事情一樣。我們將在

10年后回顧過去，今天看似天文數(shù)字的價(jià)格將在

10年后看起來很便宜。.

”資料來源

：

房地產(chǎn)調(diào)查的新興趨勢(shì)?！窬蜆I(yè)仍在強(qiáng)勁增長(zhǎng)

，

而失業(yè)救濟(jì)人數(shù)處于

1960年代以來的最低水平

；●●房?jī)r(jià)和租金處于創(chuàng)紀(jì)錄水平

，

并且仍在上漲

；

和經(jīng)濟(jì)羅夏測(cè)驗(yàn)消費(fèi)者支出

-占經(jīng)濟(jì)的三分之二

-今年每個(gè)月

（

至

2022年

7月

）

至根據(jù)一個(gè)流行的經(jīng)驗(yàn)法則

，

美國(guó)經(jīng)濟(jì)在

2022年上半年進(jìn)入衰退

，

持續(xù)了連續(xù)兩個(gè)季度

（

適度

）

下降的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值

（

GDP）

。但是

，

如果我們?cè)谧珜懕疚臅r(shí)處于衰退之中

，

那將是最奇特的。一方面

，

國(guó)民總收入

-應(yīng)該是國(guó)民賬戶分類賬的收入方面少都是溫和的正增長(zhǎng)。這種雙重性可能解釋了為什么國(guó)家經(jīng)濟(jì)研究局

-

商業(yè)周期的官方仲裁者

-

沒有然而

，

這一時(shí)期被稱為衰退。這并不意味著一切都與經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)。自2021年中期以來

，

供應(yīng)管理協(xié)會(huì)編制的商業(yè)前景指數(shù)等關(guān)鍵晴雨表一直呈下降趨勢(shì)

，與

GDP持平

-

在同一時(shí)期一直是積極的

，

這表明我們衡量經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出的方式存在缺陷。其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)當(dāng)然并不表明經(jīng)濟(jì)下滑

：房地產(chǎn)新興趨勢(shì)

2023

3?更長(zhǎng)的更高Exhibit1

-

2美國(guó)房地產(chǎn)收益與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)隨著利率

“持續(xù)走高

”

，NCREIF500%%65%%4%根據(jù)越來越多的經(jīng)濟(jì)學(xué)家的共識(shí)

，

更深層次的全面衰退正在加劇。在全國(guó)商業(yè)經(jīng)濟(jì)協(xié)會(huì)

2022年

8月的一項(xiàng)調(diào)查中

，

只有四分之一的經(jīng)濟(jì)學(xué)家甚至

“有些

”

相信美聯(lián)儲(chǔ)可以將通貨膨脹率降低到目標(biāo)范圍而不會(huì)引起衰退。初秋歐洲令人擔(dān)憂的跡象以及對(duì)即將到來的冬季取暖費(fèi)飆升的預(yù)期加劇了全球經(jīng)濟(jì)前景的黯淡。40%30%20%10%GDP3%2%1%0%0%2001

2003

2005

2007

2009

2011

2013

2015

2017

2019

2021

2023*–1%這些情況對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說是有問題的

：

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩或下降會(huì)抑制租戶需求，

而更高的利率會(huì)提高開發(fā)或收購(gòu)房地產(chǎn)的成本。這兩個(gè)因素都會(huì)削減回報(bào)并減少–10%–20%–2%–3%–4%–30%–40%–5%–6%NAREIT股票

REIT指數(shù)–5資料來源

：

NCREIF，

NAREIT，

經(jīng)濟(jì)分析局

/美國(guó)商務(wù)部

，普華永道投資者調(diào)查。價(jià)值。事實(shí)上

，

利率上升和未來市場(chǎng)狀況的不確定性已經(jīng)扼殺了交易

，

因?yàn)檎缥覀冊(cè)谫Y本市場(chǎng)趨勢(shì)中討論的那樣

，

賣家還沒有準(zhǔn)備好屈服于買家日益增長(zhǎng)的價(jià)格優(yōu)惠需求。*NCREIF/NAREIT和

2022年和

2023年的

GDP預(yù)測(cè)基于普華永道投資者調(diào)查。即使從技術(shù)上講它們不在衰退范圍內(nèi)。去年消費(fèi)者信心的下降甚至更加嚴(yán)重。所有這些積極和消極的因素共同構(gòu)成了一種羅夏測(cè)試

，

觀察者可以在其中得出自己對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的結(jié)論。新視野盡管如此，并非所有的衰退都是一樣的，大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家以及新興趨勢(shì)的受訪者都預(yù)計(jì)，任何衰退都將是相對(duì)短暫和膚淺的。一位全球開發(fā)和投資公司的高管反映了我們采訪的幾位

CRE領(lǐng)導(dǎo)人的觀點(diǎn)，他說

：

“我的直覺告訴我們，我們將經(jīng)歷一場(chǎng)衰退，但與我們經(jīng)歷的一些更嚴(yán)重的衰退相比，它將相對(duì)溫和。我沒有看到像

2008

年經(jīng)濟(jì)衰退那樣的事情。.

”開始的結(jié)束但是

，

我們的受訪者同意一個(gè)問題

：

“目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的潛在風(fēng)險(xiǎn)是

，

美聯(lián)儲(chǔ)為應(yīng)對(duì)持續(xù)的通貨膨脹而采取的行動(dòng)將使我們陷入衰退

，

”

一家領(lǐng)先咨詢公司的高級(jí)合伙人說。。但是

，

聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行能否在不破壞經(jīng)濟(jì)的情況下抑制通貨膨脹

？一位著名的

CRE經(jīng)濟(jì)學(xué)家甚至說

：

“我認(rèn)為我們正在進(jìn)入一個(gè)健康的下降周期。今年夏天通貨膨脹率的下降使許多人認(rèn)為最糟糕的時(shí)期已經(jīng)過去

，

美聯(lián)儲(chǔ)可能很快會(huì)放松其競(jìng)爭(zhēng)性貨幣政策。確實(shí)

，

我們今年夏天采訪的專家的共識(shí)是，

美聯(lián)儲(chǔ)將在

2022年底之前停止緊縮政策

，

并在

2023年中期再次開始降息。清洗

，

熊彼特的想法

，

每隔一段時(shí)間

，

經(jīng)濟(jì)

-

包括房地產(chǎn)市場(chǎng)

-

需要清洗

，它洗掉壞主意

，

它洗掉不切實(shí)際的不可持續(xù)的價(jià)值觀。這種重置帶來了新的機(jī)會(huì)

，

即使它帶來了不確定性。一家開發(fā)公司的首席執(zhí)行官說

：

“我認(rèn)為這是一個(gè)時(shí)刻。當(dāng)我回顧歷史時(shí)

，

我沒有在這些時(shí)刻采取行動(dòng)

，

我總是感到遺憾。

”現(xiàn)在

，

這種情緒似乎很樂觀。我們?cè)谙募窘邮懿稍L的一位投資銀行高管說：

“通貨膨脹將比人們想象的要棘手一些。

”

事實(shí)證明

，

他的觀點(diǎn)更具先見之明。

8

月下旬

，

當(dāng)美聯(lián)儲(chǔ)主席杰羅姆

·

鮑威爾發(fā)表年度講話時(shí)

，

人們的情緒開始發(fā)生變化。我們預(yù)計(jì)

2023年及以后的

10個(gè)新興趨勢(shì)如下

：對(duì)其他央行行長(zhǎng)的講話肯定了美聯(lián)儲(chǔ)的觀點(diǎn)，即通脹幾乎沒有得到控制，震撼了市場(chǎng)。美聯(lián)儲(chǔ)

9

月份公布的利率公告預(yù)測(cè)，到

2023年利率將繼續(xù)上升，美聯(lián)儲(chǔ)官方評(píng)論消除了對(duì)此的任何疑慮。正如溫斯頓

·

丘吉爾

（

WistoChrchill）

在英國(guó)軍隊(duì)贏得了一場(chǎng)關(guān)鍵的第二次世界大戰(zhàn)后所警告的那樣，勝利標(biāo)志著

“不是結(jié)束，甚至不是結(jié)束的開始，而是開始的結(jié)束。.

”1.

正火●房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面正在

“正?；?/p>

”

，

因?yàn)橐恍┦袌?chǎng)由于大流行的順風(fēng)減弱和潛在的周期性經(jīng)濟(jì)下滑而走弱。4房地產(chǎn)新興趨勢(shì)

2023?第

1

章

：

從長(zhǎng)計(jì)議●●一些房地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì)降溫

，

包括住宅和Exhibit1-32023年房地產(chǎn)問題的重要性工業(yè)

，

而其他行業(yè)可能會(huì)升溫至歷史平均水平水平

，

如酒店和零售。135不重要中等重要性非常重要隨著上限利率的上升

，

大多數(shù)資產(chǎn)的回報(bào)和價(jià)格都在下降上漲

，

交易量從創(chuàng)紀(jì)錄水平下降

，

而隨著需求恢復(fù)到更可持續(xù)的速度，

其他公司的租金收益只是在放緩。經(jīng)濟(jì)

/

金融問題利率和資本成本合格勞動(dòng)力的可用性

4.38工作和收入增長(zhǎng)

4.26在

2020年

3月開始的

COVID-19封鎖的可怕和不確定的日子里

，

幾乎所有的預(yù)測(cè)都被提出

，

美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上開始了驚人的運(yùn)行

，

有一些最強(qiáng)勁的回報(bào)

，

租金增長(zhǎng)和價(jià)格升值率記錄。關(guān)稅

/

貿(mào)

4.24易沖突國(guó)家和地方稅

4.15貨幣匯率聯(lián)邦稅

3.88然而，并非所有類型的酒店都經(jīng)歷了最嚴(yán)重和最持續(xù)的記憶衰退，而辦公室的空間使用卻遭受了前所未有的大幅削減。而不是每個(gè)市場(chǎng)

：

一些美國(guó)最強(qiáng)大的門戶市場(chǎng)，如紐約市和舊金山，經(jīng)歷了居民，企業(yè)和各類租戶的急劇外流。但總體而言，在美國(guó)大部分地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)期和歷史標(biāo)準(zhǔn)。3.42社會(huì)

/政治問題3.03住房成本和可用性地緣政治沖突政

4.213.02治極端主義移民政策流行

3.512.97病/

流行病

3.472.69氣候變化州/

地方

3.47政府預(yù)算

3.45現(xiàn)在

，

兩年多過去了

，

房地產(chǎn)投資者和經(jīng)理人正在重新認(rèn)識(shí)到

，

巨大的增長(zhǎng)和利潤(rùn)最終會(huì)回落

-使用金融術(shù)語(yǔ)

“回歸均值

”，

或者只是“正?；?/p>

”，正如我們采訪的眾多行業(yè)專家所說。由于經(jīng)濟(jì)狀況疲軟

，

一些迫在眉睫的市場(chǎng)調(diào)整將是周期性的收入不平等聯(lián)邦預(yù)算

3.28赤字高等教育成本多樣性和

3.19包容性恐怖主義威脅

3.17這是大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家和房地產(chǎn)專業(yè)人士所期望的

，

而其他人則代表著在所有大流行引發(fā)的市場(chǎng)扭曲之后更多地回歸常態(tài)。3.12房地產(chǎn)

/開發(fā)問題2.94施工勞動(dòng)力成本施工材料成本

4.512.88這些市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)將采取幾種形式

：

隨著上限利率上升和交易量從創(chuàng)紀(jì)錄水平下降

，

大多數(shù)資產(chǎn)的價(jià)格正在下降

，

而隨著需求恢復(fù)到更可持續(xù)的水平

，其他資產(chǎn)的租金收益只是在放緩。施工勞動(dòng)力可用性

4.482.87土地成本運(yùn)

4.46也許最大的驚喜是

，

這些財(cái)富的逆轉(zhuǎn)正在打擊多戶和工業(yè)審判等受青睞的房地產(chǎn)行業(yè)。這并不一定意味著市場(chǎng)調(diào)整將是痛苦的。在許多情況下

，

最近的房地產(chǎn)價(jià)值損失只會(huì)削減已經(jīng)健康的收益。但是許多指標(biāo)表明

，

（

真正的）

美好時(shí)光可能已經(jīng)過去

，

至少在一段時(shí)間內(nèi)。營(yíng)成本

3.97州和地方法規(guī)租戶租賃和保留成

3.72本3.54基礎(chǔ)設(shè)施/

3.49運(yùn)輸

3.47外殼設(shè)置為涼爽財(cái)產(chǎn)稅環(huán)境/

可3.42一位全國(guó)房屋建筑商的財(cái)務(wù)主管告訴我們

，

“我們?nèi)栽阡N售。只是沒有達(dá)到[過去兩年]之前的銷售速度

，

這是您通?？床坏降乃俣?。因此

，

市場(chǎng)正在更加正?；?。

”的確

，

家持續(xù)性要求

3.42極端天氣帶來的風(fēng)險(xiǎn)健康和保健3.19功能市政服務(wù)削減3.02健康和安全相關(guān)政策2.99資料來源

：

2023年房地產(chǎn)新興趨勢(shì)調(diào)查。2.892.76房地產(chǎn)新興趨勢(shì)

2023

5?急劇上升

-

我們?cè)谧》控?fù)擔(dān)能力趨勢(shì)

“太多太多太多

”

中探討的話題。The

”履行中心暫停

”Exhibit1

-

4新興趨勢(shì)晴雨表

2023優(yōu)秀的購(gòu)買在經(jīng)歷了數(shù)年前所未有的需求增長(zhǎng)和租金上漲之后，白熱化的工業(yè)市場(chǎng)似乎也將降溫，這使租金遠(yuǎn)高于先前的記錄。電子商務(wù)的增長(zhǎng)正在放緩，并收回了它在大流行期間從實(shí)體零售商那里獲得的一些市場(chǎng)份額。在美國(guó)最大的倉(cāng)庫(kù)用戶，已推遲占用許多已完成的項(xiàng)目，試圖轉(zhuǎn)租許多，因?yàn)樗鼫p緩其物理增長(zhǎng)。其他主要零售商也一直在削減其分銷擴(kuò)張計(jì)劃。不錯(cuò)公平Hold可以肯定的是，工業(yè)部門仍然享有創(chuàng)紀(jì)錄的低空置率，因?yàn)閷?duì)高質(zhì)量，位置優(yōu)越的物流設(shè)施的需求一直領(lǐng)先于市場(chǎng)的供應(yīng)能力。投資者還沒有準(zhǔn)備好放棄工業(yè)或多戶家庭，這兩者在新興趨勢(shì)調(diào)查中仍然占據(jù)主導(dǎo)地位。盡管如此，收視率還是比去年少了一些，而且這些高調(diào)的行業(yè)看起來并不像。像近年來一樣無懈可擊。可憐出售深淵200720092011201320152017201920212023但是，即使認(rèn)識(shí)到工業(yè)需求可能會(huì)從其迅猛的增長(zhǎng)中完全緩解，也是一種變化

-仍然強(qiáng)勁，但更接近歷史模式。一家投資管理公司的負(fù)責(zé)人說

：

“雖然我們?nèi)匀幌嘈砰L(zhǎng)期的基本面，但業(yè)務(wù)內(nèi)部仍然存在周期，因此您可能會(huì)在短時(shí)間內(nèi)看到工業(yè)市場(chǎng)的供過于求。.”資料來源

：

房地產(chǎn)調(diào)查的新興趨勢(shì)。注

：

僅基于美國(guó)受訪者。自

2010年夏天觸底反彈以來

，

新的和現(xiàn)有的銷售都經(jīng)歷了不平凡的

12年

，

直到美聯(lián)儲(chǔ)在

2022年春天開始加息。但放緩的不僅僅是房屋銷售。住房市場(chǎng)的幾乎所有方面

-

無論是待售還是租賃

-

都在減速。新房?jī)r(jià)格在

2022

年

4

月達(dá)到頂峰，而現(xiàn)有房屋的價(jià)格可能在6

月份達(dá)到頂峰，此前隨著抵押貸款利率的上升，升值開始放緩。同時(shí)，公寓租金繼續(xù)上漲，但近幾個(gè)月來步伐一直在放緩。施工開始也有所放緩。截至2022

年

8

月，全國(guó)房屋建筑商協(xié)會(huì)住房市場(chǎng)指數(shù)已連續(xù)八個(gè)月下降至

2020年

5

月以來的最低水平?；貧w均值

，

也是盡管某些行業(yè)將以某種方式下降，但其他行業(yè)將恢復(fù)到更正常的水平。對(duì)于遭受重創(chuàng)的酒店部門，尤其是為休閑旅客提供服務(wù)的酒店，房地產(chǎn)基本面一直在改善，而且似乎越來越多的人認(rèn)為，陷入困境的零售業(yè)近年來已經(jīng)超賣。一家房地產(chǎn)公司的咨詢服務(wù)主管說

：

“我認(rèn)為我們現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)行了一些重置，如果您在零售業(yè)中幸存下來，那么未來對(duì)您來說可能會(huì)很好。.”這并不是說我們正處于住房衰退中

-

遠(yuǎn)非如此。按歷史水平衡量，房屋銷售仍處于健康水平，房?jī)r(jià)仍接近創(chuàng)紀(jì)錄水平。據(jù)我們采訪的許多專家稱，雖然多戶家庭的空置率處于四十年來的最低水平，租金每月繼續(xù)創(chuàng)下新記錄，但增長(zhǎng)率一直在放緩，預(yù)計(jì)將進(jìn)一步放緩。一家機(jī)構(gòu)投資咨詢公司的負(fù)責(zé)人說：

“也許您看不到多戶市場(chǎng)的租金增長(zhǎng)超過

10％

。

”“他們應(yīng)該回到更多的長(zhǎng)期歷史平均水平?！疤菬岢?/p>

”

結(jié)束了房地產(chǎn)投資回報(bào)為重置做好了準(zhǔn)備。自新冠肺炎疫情爆發(fā)以來的兩年里

，

在強(qiáng)勁的房地產(chǎn)基本面和強(qiáng)烈的投資者需求以及超廉價(jià)債務(wù)和聯(lián)邦政府三輪刺激支出的推動(dòng)下

，

收益異常強(qiáng)勁?？偦貓?bào)3%到

4%，

也許可以抵消這個(gè)國(guó)家的一些負(fù)擔(dān)能力。

“的確

，

住房市場(chǎng)可能是其自身成功的部分受害者

，

因?yàn)閯?chuàng)紀(jì)錄的價(jià)格和租金意味著更少的家庭有能力購(gòu)買房屋或租用公寓

，

尤其是在抵押貸款利率和公用事業(yè)等與住房相關(guān)的費(fèi)用方面6房地產(chǎn)新興趨勢(shì)

2023?第

1

章

：

從長(zhǎng)計(jì)議對(duì)于

NCREIF房地產(chǎn)指數(shù)

（

NPI）

中的機(jī)構(gòu)質(zhì)量房地產(chǎn)

，

在截至

2022年中期的四個(gè)季度中飆升至

20％

以上

，

幾乎是

20年平均水平的三倍。●最大的變化可能是我們工作的方式和地點(diǎn)。對(duì)辦公室使用和租賃的影響仍在發(fā)展

，

現(xiàn)有庫(kù)存的很大一部分可能需要重新定位以保持競(jìng)爭(zhēng)力。但是回報(bào)將會(huì)下降。

ULI

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與資本市場(chǎng)中心于

2022

年

10

月對(duì)43位經(jīng)濟(jì)學(xué)家和分析人士進(jìn)行了調(diào)查

，

他們預(yù)計(jì)總回報(bào)率將降至2023年

3.8%，

2024年恢復(fù)到溫和的

7%。也就是說

，

更正常的回報(bào)。即使在過去幾年的一些中斷之后

，

房地產(chǎn)市場(chǎng)開始在許多方面

“正常化

”

，

我們也不會(huì)在某些關(guān)鍵方面恢復(fù)以前的生活。大流行迫使我們的生活

，

工作和重建方式發(fā)生了結(jié)構(gòu)性變化

，

這些變化似乎注定要至少在某種程度上持續(xù)下去

，即使沒有我們?cè)?/p>

COVID-

19

高峰期的行為那么極端。這種前景與今年新興趨勢(shì)調(diào)查的受訪者的集體智慧相吻合。超過一半的人認(rèn)為

，

明年資本化率將上升

，

回報(bào)將下降

，

這主要是由于

“利率和資本成本”

上升

，

這是我們?cè)诮?jīng)濟(jì)當(dāng)然，許多活動(dòng)已經(jīng)恢復(fù)到大流行前的水平，特別是那些涉及社交活動(dòng)的活動(dòng)。美國(guó)人又開始參加音樂會(huì)和體育賽事，至少休閑旅行者已經(jīng)回到了美國(guó)的道路和航空公司。同時(shí)，我們顯然厭倦了獨(dú)自在家鍛煉和做飯，因此健身房會(huì)員人數(shù)已恢復(fù)到歷史水平，而餐廳的銷售又回到了雜貨之上。從

2015

年開始

，

直到

COVID

-

19

關(guān)閉餐廳。調(diào)查。在經(jīng)歷了十多年的

“更低更長(zhǎng)時(shí)間

”

之后

，

美聯(lián)儲(chǔ)終于將利率正?；?，

更接近歷史水平。這些不斷上升的利率已經(jīng)推高了債務(wù)成本

，

從而推高了購(gòu)置和開發(fā)房地產(chǎn)的成本

，

降低了杠桿收益。然而，許多其他活動(dòng)

-以及我們?nèi)绾问褂每臻g

-似乎不太可能回到舊的方式。大流行改變了我們。一家投資管理公司的董事說

：

“人們希望更快地實(shí)現(xiàn)自己的生活方式選擇。他們不太關(guān)注雇主，而更關(guān)注個(gè)人生活方式。這正在改變?nèi)藗儗?duì)公寓的看法，對(duì)單戶住宅的看法，辦公室的使用方式以及公司的發(fā)展方向。.”Atthesametime,thefederalgovernmentisdonewithprovidingstimulus,indirectlyreducingtenantdemandforspace.Unlike一家投資管理公司的研究主管說

，

在全球金融危機(jī)

（

GFC）

和大流行期間

，

“沒有人來救援

，

現(xiàn)在我們必須吃藥

，

它來了。

”

因此

，

政府正在關(guān)閉一直在支持商業(yè)房地產(chǎn)和整體經(jīng)濟(jì)的貨幣和財(cái)政龍頭。店內(nèi)購(gòu)物與網(wǎng)上購(gòu)物一家開發(fā)公司的負(fù)責(zé)人這樣總結(jié)道

：

“我覺得我們一直處于這種刺激和廉價(jià)債務(wù)的高糖狀態(tài)。將會(huì)出現(xiàn)放緩。必須有這種正常化。那么

，

這意味著什么

？

我認(rèn)為這將是一點(diǎn)彈性

；

這將是有點(diǎn)動(dòng)蕩。但是然后我們觸底反彈，

然后我們開始恢復(fù)增長(zhǎng)。

”在大流行期間

，

我們的大部分支出都轉(zhuǎn)移到了網(wǎng)上。零售銷售中的電子商務(wù)份額

（

不包括與汽車相關(guān)的銷售

）

從

2019年的

13％

飆升至最初的國(guó)家封鎖期間的

20％

。這耗盡了實(shí)體零售商的大量支出

，

并擠壓了該國(guó)的購(gòu)物中心。2.

盡管如此

，

我們還是改變了一些隨著經(jīng)濟(jì)重新開放，越來越多的消費(fèi)者再次在商店購(gòu)物，在線份額不可避免地下降。但我們采訪的許多專家表示，不要指望在線支出會(huì)下降到大流行前的水平。雖然購(gòu)物者最初出于安全考慮或僅僅因?yàn)樯痰晟踔翛]有開放而訴諸電子商務(wù)

-

我們真的經(jīng)歷過嗎

？

-

他們今天仍然在網(wǎng)上購(gòu)物，因?yàn)樗钠渌锰?，包括更多的便利，選擇和價(jià)格優(yōu)勢(shì)。因此，我們?cè)诰W(wǎng)上消費(fèi)的份額仍然很高，略低于

18%，比新冠肺炎之前的水平高出近

5

個(gè)百分點(diǎn)。●大流行迫使我們以似乎注定要忍受的方式在我們的生活

，

工作和重建方式上進(jìn)行結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變?！裨诰€支出正在從大流行高峰回落

，

但不太可能恢復(fù)到大流行前的水平。商務(wù)旅行至少在幾年內(nèi)不太可能恢復(fù)到新冠肺炎之前的水平

，

這意味著商務(wù)酒店、高級(jí)餐飲和會(huì)議設(shè)施將繼續(xù)面臨挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)新興趨勢(shì)

2023

7?購(gòu)物中心和實(shí)體零售商的命運(yùn)取決于答案，下游對(duì)倉(cāng)庫(kù)和物流的影響。在大流行期間和之后，零售房地產(chǎn)行業(yè)的表現(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于任何人的預(yù)期，既受益于政府對(duì)零售商的直接援助，也受益于對(duì)家庭的刺激支付，他們可以保持支出，即使失業(yè)。商務(wù)旅行將隨著時(shí)間的推移繼續(xù)恢復(fù)

，

但很少有人期望水平能很快達(dá)到之前的水平。

USTA的研究顯示

，

2023年商務(wù)旅行持平

，

低于

COVID-

19之前的水平。房地產(chǎn)影響最大的將是商務(wù)酒店、高級(jí)餐飲和會(huì)議設(shè)施。但是

，隨著公司不再需要租賃空間來容納客戶拜訪

，

辦公需求也可能受到影響。然而，如果在線購(gòu)物份額持續(xù)下去，這些收益可能會(huì)放緩甚至逆轉(zhuǎn)，因?yàn)橄M(fèi)者將一些支出從商品轉(zhuǎn)移到他們?cè)诖罅餍衅陂g避免的非零售服務(wù)，如旅行和娛樂。正如一位房地產(chǎn)投資信托

(REIT)分析師指出的那樣，“電子商務(wù)仍然有非常健康的增長(zhǎng)，但這不再是我們?cè)谝咔樽顕?yán)重時(shí)的崇高期望。.”在家工作與回到辦公室沒有什么動(dòng)態(tài)能觸及更多的房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)，而不是我們中有多少人最終會(huì)從我們的家庭辦公室搬回公司工作場(chǎng)所，以及搬回的頻率。在

COVID-19發(fā)病兩年多之后，我們大多數(shù)人仍然不像以前那樣經(jīng)常回到辦公室?！案鞣N消息來源表明，至少在主要市場(chǎng)上，不到一半的上班族實(shí)際上在某一天進(jìn)入辦公室。隨著在線支出增長(zhǎng)放緩，實(shí)體零售商將有機(jī)會(huì)重新獲得一些失去的市場(chǎng)份額，特別是那些可以

“彌合電子商務(wù)與磚頭和棍子之間的差距

”

的市場(chǎng)份額。他們?cè)诖罅餍兄写婊畹煤芎?，很可能?huì)繼續(xù)做得很好，“一位投資顧問說。其他贏家將是足智多謀的零售商，他們可以為消費(fèi)者提供引人注目的購(gòu)物體驗(yàn)。但是，永久轉(zhuǎn)向增加在線支出最終意味著更少的購(gòu)物中心和零售空間可以生存。這一水平可能最終會(huì)在今年秋天有意義地提高

，

因?yàn)橐恍╊I(lǐng)先的科技公司和投資銀行發(fā)布了最后通

atum，

要求其員工在勞動(dòng)節(jié)之后更頻繁地返回辦公室。隨著該出版物于

2022年

9

月下旬付印

，

現(xiàn)在還不知道這段時(shí)間是否會(huì)比以前的類似截止日期更成功

，

而之前的截止日期幾乎沒有明顯影響。商務(wù)旅行與視頻會(huì)議但是工人會(huì)回來嗎

？

正如一家開發(fā)公司的高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)所說，“每個(gè)人都仍處于事實(shí)調(diào)查模式?！霸摏Q定的輪廓現(xiàn)在已經(jīng)很熟悉了

：

雇主對(duì)控制和建筑文化的要求，對(duì)指導(dǎo)和協(xié)作的需求以及工人的“

對(duì)錯(cuò)過的恐懼

”

將隨著時(shí)間的推移轉(zhuǎn)化為更多的辦公室工作。但是，這些因素將與節(jié)省占用成本的潛力，尤其是工人對(duì)更多位置靈活性的需求相權(quán)衡。隨著我們繼續(xù)。古老的

Buggles歌曲中有

“VideoKilledtheRadioStar”

。確實(shí)

，

隨著電視的普及

，

廣播開始褪色?，F(xiàn)在

，

在另一個(gè)時(shí)代

，

視頻會(huì)議可能會(huì)殺死

-

或至少大大減少

-

通宵商務(wù)旅行。根據(jù)美國(guó)旅行協(xié)會(huì)

（

USTA）

的數(shù)據(jù)

，

2021年國(guó)內(nèi)商務(wù)旅行支出比

2019年下降了

56％

，

而休閑旅行實(shí)際上略有增長(zhǎng)。排除通貨膨脹對(duì)支出的影響，

旅行旅行的下降幅度更大

，

因?yàn)闀?huì)議和活動(dòng)的數(shù)量下降了近

80％

。用一位高級(jí)投資顧問的話說

，

“消費(fèi)者行為剛剛發(fā)生了變化。大多數(shù)人不想一周上班五天。

”旅游經(jīng)濟(jì)學(xué)為

USTA進(jìn)行的

2022年夏季研究預(yù)測(cè)，美國(guó)S.到

2022年，商務(wù)旅行將恢復(fù)到

2019年水平的

73％，并且至少在

2026年之前不會(huì)恢復(fù)到

Pa-demic之前的水平。公司正在限制旅行以節(jié)省成本，而員工無論如何都不愿旅行。更重要的是，他們不需要旅行，因?yàn)榭蛻敉ǔ２辉敢庥H自互動(dòng)，許多行業(yè)會(huì)議要么被取消，要么被轉(zhuǎn)移到網(wǎng)上。但也許核心問題是，在在家工作了這么長(zhǎng)時(shí)間之后，我們學(xué)會(huì)了在改進(jìn)的會(huì)議技術(shù)的推動(dòng)下遠(yuǎn)程開展業(yè)務(wù)。目前，緊張的勞動(dòng)力市場(chǎng)確保員工在這些談判中占據(jù)上風(fēng)，并將抵制雇主讓工人重返辦公室的愿望。但如果失業(yè)率在低迷時(shí)期上升，這種情況可能會(huì)改變。一家投資銀行的房地產(chǎn)主管說

：

“我認(rèn)為，在我們經(jīng)歷經(jīng)濟(jì)衰退以及員工和雇主之間的權(quán)力變化之前，我們不會(huì)知道辦公室的結(jié)果。但我們確實(shí)知道辦公需求肯定會(huì)減少。.

”一種猜測(cè)似乎反映了我們采訪的專家的集體智慧

，

即

“可能需要?jiǎng)h除或重新利用

10％

至

20％

的庫(kù)存

，

而

80％

的庫(kù)存確實(shí)可以更好地提供租戶想要的東西

”，

根據(jù)研究負(fù)責(zé)人的說法。8房地產(chǎn)新興趨勢(shì)

2023?第

1

章

：

從長(zhǎng)計(jì)議在一家資產(chǎn)管理公司。但是仍然有相當(dāng)大的意見分歧:

“跳球

—

—

每個(gè)人都在猜測(cè)

，

”

一位投資者說。無論最終數(shù)字是什么

，

毫無疑問

，

今天辦公室?guī)齑娴挠幸饬x的部分將變得多余

，

可以重新開發(fā)

—

—

這是我們?cè)凇?/p>

尋找更高的目標(biāo)

”

趨勢(shì)中討論的話題。與其他主要房地產(chǎn)行業(yè)相比，房?jī)r(jià)仍在緩慢上漲。此外，租戶試圖通過轉(zhuǎn)租空間直到租約到期來拋棄未使用的辦公室。經(jīng)紀(jì)人報(bào)告說，可用于轉(zhuǎn)租的辦公空間達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的水平，并且每個(gè)季度都有更多的辦公空間進(jìn)入市場(chǎng)。除非公司最終改變方向，否則隨著租約的轉(zhuǎn)變，大部分空間最終將變成完全的空缺。同樣不確定的是如何設(shè)計(jì)空間，以最好地促進(jìn)未來將主導(dǎo)辦公室工作的協(xié)作工作，這可能會(huì)因公司和行業(yè)而異，需要數(shù)年時(shí)間才能定義。另一個(gè)關(guān)鍵的挑戰(zhàn)是，如果大多數(shù)人在與同事在一起的三天內(nèi)進(jìn)入辦公室，則要適應(yīng)工人對(duì)單個(gè)工作空間的偏好。Flex空間可能是許多公司的答案，因?yàn)樗麄冊(cè)噲D找出他們的空間需求。但是，我們采訪的人中沒有人期望大量離開辦公樓。即使在最悲觀的情況下，大多數(shù)知識(shí)工作也將發(fā)生在公司辦公室，畢竟，這些辦公室旨在促進(jìn)這種高價(jià)值的工作。但企業(yè)需要更多的時(shí)間來弄清楚他們需要多少空間，應(yīng)該如何配置，以及應(yīng)該放在哪里。正如一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家總結(jié)的那樣，“混合希臘神話和圣經(jīng)參考，它可能更像是奧德賽，而不是出埃及記。尋找大流行后的

“新常態(tài)

”

將繼續(xù)。到目前為止，在這個(gè)漫長(zhǎng)的發(fā)現(xiàn)期內(nèi)，對(duì)寫字樓市場(chǎng)的影響相對(duì)較小。為了預(yù)防將來需要空間或因?yàn)闊o法打破租約，公司保留了辦公室。因此，物理辦公室的占用水平

（

i

。e.，

實(shí)際進(jìn)入辦公室的工人所占的比例)

大大低于標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)占用指標(biāo)

(租用的辦公空間的百分比)，因?yàn)楣局涝撛趺醋觥?.

資本轉(zhuǎn)移到邊線

-

或其他資產(chǎn)●在經(jīng)歷了

2022年上半年的強(qiáng)勁增長(zhǎng)之后

，

房地產(chǎn)交易開始下降

，

主要是因?yàn)橛捎谑袌?chǎng)不確定性加劇

，

買賣雙方無法就定價(jià)達(dá)成一致。但是

，

租戶無法無限期地保留該空置空間

，

因此辦公室房東不應(yīng)因相對(duì)溫和的空置水平而感到自滿。越來越多的公司正在裁員或不續(xù)簽即將到期的租約

，

因此空缺●不斷上升的債務(wù)成本和限制性承銷標(biāo)準(zhǔn)也限制了交易量。Exhibit1

-

5未來五年商業(yè)抵押貸款利率、通脹、上限利率和預(yù)期回報(bào)的預(yù)期變化100%80%Increase60%在當(dāng)前水平保持穩(wěn)定大幅增加40%減少20%0%2023未來5

年2023未來5

年2023未來5

年2023未來5

年通貨膨脹商業(yè)抵押貸款利率房地產(chǎn)上限利率投資者回報(bào)預(yù)期資料來源

：

2023年房地產(chǎn)新興趨勢(shì)調(diào)查。注

：

僅基于美國(guó)受訪者。房地產(chǎn)新興趨勢(shì)

2023

9?●分母效應(yīng)可能會(huì)迫使一些機(jī)構(gòu)投資者減少其科創(chuàng)風(fēng)險(xiǎn)敞口

，

但任何負(fù)面影響Exhibit1

-

62023年與

2022年房地產(chǎn)資本的可用性可能會(huì)受到不斷增長(zhǎng)的市場(chǎng)份額的限制by非交易型

REITs、高凈值投資者和其他非機(jī)構(gòu)投資者。借貸來源3.052023非銀行金融我們?nèi)ツ甑闹饕黝}之一是

“每個(gè)人都想要

”，反映了投資者對(duì)幾乎所有類型房地產(chǎn)的深刻和廣泛需求，除了中央商務(wù)區(qū)

（

CBD）

辦公室和區(qū)域購(gòu)物中心。根據(jù)

MSCIRealAssets的數(shù)據(jù)，2021年的銷售額躍升至

8000億美元以上

-

幾乎是

2020年第一個(gè)大流行年份低迷總額的兩倍，比

2019年之前達(dá)到的

6000億美元紀(jì)錄高出近三分之一。激增持續(xù)到

2022年，上半年的銷售量比去年同期增長(zhǎng)了

38％，因?yàn)榧词估实募眲∩仙矝]有抑制交易量。機(jī)構(gòu)

3.4420222.99政府資助的3.262.973.39債務(wù)基金企業(yè)2.833.44保險(xiǎn)公司抵押房地產(chǎn)投資信托商業(yè)銀行證券化貸款人/CMBS2.723.42但是這些最近的書并沒有說明全部情況

-它們所講述的故事可能會(huì)誤導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向。與來自行業(yè)各個(gè)角落的眾多參與者的討論證實(shí)，許多投資者已經(jīng)轉(zhuǎn)向觀望

-或其他類型的資產(chǎn)，如股票和債券。事實(shí)上，最近的飆升很可能反映了在預(yù)期的利率上升之前完成交易的最后一口氣。2.583.632.563.61權(quán)益來源更少的投資者3.183.742023私募股權(quán)

/

機(jī)會(huì)

/根據(jù)今年的《新興趨勢(shì)》調(diào)查

，

越來越少的投資者和貸方將為資產(chǎn)提供資本

：

13個(gè)股票和債務(wù)資本來源中的每一個(gè)對(duì)可用性的期望都下降了。在過去的十年中

，

CRE市場(chǎng)受益對(duì)沖基金20223.09外國(guó)投資者私人

3.54大量資本流入

，

因?yàn)榱眍愅顿Y類別獲得了更廣泛的接受

，

房地產(chǎn)提供了令人信服的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后回報(bào)。3.003.59REITs2.983.66現(xiàn)在

，

其中一些資金流入似乎正在逆轉(zhuǎn)。投資者的興趣仍然當(dāng)?shù)厮饺送顿Y者2.89機(jī)構(gòu)投資者/

3.67養(yǎng)老基金2.733.40公募REITs1大幅下2降3保持不45大幅增加資料來源

：

房地產(chǎn)調(diào)查的新興趨勢(shì)。注

：

僅基于美國(guó)受訪者。變一家投資公司的負(fù)責(zé)人說

：

“現(xiàn)在有兩個(gè)或三個(gè)

，

我認(rèn)為這是正常的。

”“這也很正常。

”一家全球公司的區(qū)域負(fù)責(zé)人說

：

“隨著利率的上升

，

上限利率已經(jīng)消失。突然之間

，

事情沒有發(fā)生

，

這產(chǎn)生了破裂的交易。房地產(chǎn)和其他一切的融資成本急劇上升。因此

，

必須重新定價(jià)

，

必須重新設(shè)置一切。

”有幾種力量試圖限制投資者的需求

，

首先是我們?cè)?/p>

“正?；?/p>

”

中討論的較低的預(yù)期回報(bào)。也限制了投資者的需求

：

債務(wù)越來越難以獲得，新興趨勢(shì)調(diào)查預(yù)計(jì)承銷標(biāo)準(zhǔn)將變得更加嚴(yán)格。正如一家領(lǐng)先咨詢公司的合伙人解釋的那樣，“這是借貸成本較高的

‘現(xiàn)金為王

’的情況之一，如果你是一個(gè)全現(xiàn)金買家，那么這些人可能在今天的市場(chǎng)上占有不成比例的份額。

”.”趨勢(shì)。利率上升使收購(gòu)和建設(shè)債務(wù)變得更加昂貴

，

正當(dāng)營(yíng)業(yè)收入似乎注定要隨著經(jīng)濟(jì)在預(yù)期的低迷中疲軟而下滑時(shí)。確實(shí)

，

隨著買家尋求價(jià)格突破或完全退出

，

收入降低和成本提高的前景正在破壞交易。10房地產(chǎn)新興趨勢(shì)

2023?第

1

章

：

從長(zhǎng)計(jì)議與此同時(shí)，同樣的利率上升降低了杠桿回報(bào)率，從而降低了對(duì)房地產(chǎn)的需求，也使債券和其他計(jì)息投資更具吸引力。正如一家投資銀行的房地產(chǎn)銀行業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人解釋的那樣，“債券收益率上升將意味著房地產(chǎn)和其他替代方案都將面臨資金供應(yīng)減少和一些資金外流的問題。.

”堅(jiān)信這些是正確的水平。

”

到目前為止

，

這意味著價(jià)值下降了

5

％

至

15％

，

還有更多。但是現(xiàn)在交易的資產(chǎn)太少

，

無法確定。買家擔(dān)心支付過高。一位銀行家說

：

“現(xiàn)在不是成為英雄的時(shí)候

-這意味著，現(xiàn)在不是出去積極購(gòu)買東西的時(shí)候。現(xiàn)在不是積極借款的時(shí)候?！傲硪环矫妫u家不想賣空他們的資產(chǎn)，然后看到他們以更高的價(jià)格重新交易，一旦市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，很少有人遭受迫使他們?cè)馐艿呢?cái)務(wù)困境。這一切都轉(zhuǎn)化為更少的交易。一位機(jī)構(gòu)投資者的高級(jí)顧問說

：

“這是在投資委員會(huì)中的一筆錢。目前，我們無法在投資委員會(huì)中批準(zhǔn)收購(gòu)或處置。.”而在利率不斷提高的同時(shí)

，

股票和債券價(jià)格卻在不斷下跌

，

從而引發(fā)了一些資產(chǎn)配置必須保持平衡的機(jī)構(gòu)投資者的

“分母效應(yīng)

”

。分母效應(yīng)可以放大，

因?yàn)橥顿Y組合中的

CRE值通常是基于評(píng)估的

，

往往是向后看的。不過，此次對(duì)科創(chuàng)板組合的影響可能并不嚴(yán)重。許多機(jī)構(gòu)投資者在科創(chuàng)板中的配置不足，因此他們不需要通過出售房地產(chǎn)資產(chǎn)來進(jìn)行再平衡。此外，越來越多的

CRE投資者并沒有受到固定資產(chǎn)配置的控制，包括公共

REITs、私人投資公司和高凈值個(gè)人，尤其是非交易型

REITs，它們已經(jīng)成為

CRE的主要投資者之一，2021

年的資產(chǎn)價(jià)值接近

3000

億美元?？偠灾M管分母效應(yīng)可能不會(huì)像典型的低迷時(shí)期那樣迫使銷售，但短期內(nèi)資本可用性應(yīng)該會(huì)下降。對(duì)于許多投資者來說

，

根本問題是美聯(lián)儲(chǔ)將繼續(xù)加息多長(zhǎng)時(shí)間。我們?cè)谙奶熳稍兞嗽S多人認(rèn)為美聯(lián)儲(chǔ)將在

2022年底前完成加息

，

并可能在

2023年中再次開始降息。然而

，

鮑威爾主席在

8

月底的評(píng)論使更多的觀察家認(rèn)為

，

至少要到

2024

年才能緩解

，

而且似乎正在沉淀市場(chǎng)急劇下跌。但每個(gè)人都同意

，

在市場(chǎng)參與者更好地理解美聯(lián)儲(chǔ)的playbook

-which,

in

turn,

lights

on

when

inflation

can

be

tamed.

As

the

U.

S.head

of

real

estate

at

one

investment

bank

explained,

“That

’

s

going

to

createmore

clarity,

and

then

some

of

the

volatility

comes

down,

and

that

’

s

theopportunitytostartbuy不確定性

=猶豫也許現(xiàn)在達(dá)成交易的最大阻力是價(jià)格在哪里結(jié)算的不確定性。一位資深投資銀行家反映了我們采訪的許多專家的觀點(diǎn)

，

他說

：

“交易的上限比以前大25至

75個(gè)基點(diǎn)

，

但沒有任何交易流還將要求投資者認(rèn)識(shí)到定價(jià)預(yù)期已經(jīng)改變。一位想立即投入資金的投資組合經(jīng)理說

：

“我只是不知道賣方已經(jīng)屈服到足以認(rèn)識(shí)到新環(huán)境。

”Exhibit1

-

7美國(guó)債務(wù)承銷標(biāo)準(zhǔn)預(yù)測(cè)Exhibit1

-

8美國(guó)股票承銷標(biāo)準(zhǔn)預(yù)測(cè)不那么嚴(yán)格保持不變更嚴(yán)格不那么嚴(yán)格保持不變更嚴(yán)格2023

4.1%2022

20.324.8%22.371.1%18.673.834.530.136.247.42023

4.4%2022

28.02021

5.

028.8%27.966.8%18.367.131.630.261.153.7202120202019201820172016.3

9202013.124.916.88.452.445.047.044.212.955.548.751.454.252.4201921.1201817.131.534.3201711.5201635.451.712.934.013.6資料來源

：

房地產(chǎn)調(diào)查的新興趨勢(shì)。注

：

僅基于美國(guó)受訪資料來源

：

房地產(chǎn)調(diào)查的新興趨勢(shì)。注

：

僅基于美國(guó)受訪者。者。房地產(chǎn)新興趨勢(shì)

202311?在

COVID

-

19

成立之初

，

幾家公司成立了機(jī)會(huì)主義基金

，

以預(yù)期最終從未出現(xiàn)的所有困境。這些基金中的大多數(shù)最終都消失了或改變了重點(diǎn)。等待未來幾年陷入困境的交易的投資者可能會(huì)同樣感到失望。Exhibit1

-

92023年與

2022年房地產(chǎn)資本市場(chǎng)平衡預(yù)測(cè)收購(gòu)的債務(wù)資本一家投資管理公司的研究負(fù)責(zé)人說

：

“很多出價(jià)都消失了

，

高杠桿的出價(jià)也消失了

，

但是資本市場(chǎng)仍然有很多深度。許多未交易的

REITs有很多錢11%67%2023202236%53%28%。仍然很高net

worth.

The

strength

of

the

U.

S.

dollar,

while

it

’

s

going

up,

also

confirmsthatforeignersliketo

own

USdollarassets.

So,there’

s

plentyof

liquidity.”5%一位養(yǎng)老基金投資組合經(jīng)理補(bǔ)充說

：

“我們已經(jīng)撤回了一些事情。我們更具選擇性

，

事情必須更具吸引力。您必須仔細(xì)看一下

，

重新打磨您的鉛筆。

”但是交易將完成。一位顧問總結(jié)說

：“如果交易包銷并有意義

，

那么就會(huì)有渴望和可用的資本。

”用于再融資的債務(wù)資本4.

太多太多2023202233%57%54%10%40%●住房負(fù)擔(dān)能力已降至

30

多年來的最低水平。相對(duì)于收入

，

價(jià)格和租金飆升。不斷上升的抵押貸款利率使越來越多的家庭無法獲得房屋所有權(quán)。6%●●住房長(zhǎng)期供應(yīng)不足是政府限制新供應(yīng)或增加建筑成本的政策的結(jié)果

，勞動(dòng)力短缺和鄰避主義加劇了這種情況。簡(jiǎn)單地建造更多的住房可能是最明顯的用于發(fā)展

/

再開發(fā)的債務(wù)資本2023202249%43%54%9%19%27%和有效的解決方案

，

但遠(yuǎn)非容易實(shí)現(xiàn)。供應(yīng)不足在平衡供過于求資料來源

：

房地產(chǎn)調(diào)查的新興趨勢(shì)。注

：

僅基于美國(guó)受訪者。住房太貴了。這種情況已經(jīng)持續(xù)了太長(zhǎng)時(shí)間

—

—

對(duì)于太多的人來說

，

既買不起待售住房

，

也買不起租賃住房

—

—

但是在過去的一年里

，

價(jià)格和租金飆升得甚至遙不可及。正如許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家所預(yù)期的那樣

，

即使我們經(jīng)歷了經(jīng)濟(jì)衰退

，

預(yù)計(jì)也不會(huì)提供顯著的緩解。與其說是崩潰

，

不如說是平靜如果交易量確實(shí)下降，很少有房地產(chǎn)人士預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)崩盤或流動(dòng)性緊縮。值得注意的是，幾乎沒有痛苦的跡象。資產(chǎn)負(fù)債表通常很強(qiáng)勁，杠桿率很低，價(jià)值也沒有下降很遠(yuǎn)，所以很少有資產(chǎn)被債務(wù)淹沒。此外，如果以更高的價(jià)格和更嚴(yán)格的承銷，通常仍然可以為有需要的人提供替代融資。許多投資者和開發(fā)商愿意超越短期動(dòng)蕩，專注于長(zhǎng)期機(jī)會(huì)，這是我們?cè)陂_幕式概述中介紹的主題。因此，市場(chǎng)上有動(dòng)機(jī)的賣家的例子很少。它始于創(chuàng)紀(jì)錄的房?jī)r(jià)。TheU.S.存在的中位數(shù)

-

房?jī)r(jià)僅在

2021年就上漲了18％

以上

-

有記錄以來的最大漲幅可以追溯到

1950年代初

-

然后在

2022年中期進(jìn)一步上漲了

15％

。根據(jù)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，加上抵押貸款利率的迅速上升，住房負(fù)擔(dān)能力已降至

30多年來相對(duì)于收入的最低水平。12房地產(chǎn)新興趨勢(shì)

2023?第

1

章

：

從長(zhǎng)計(jì)議Exhibit1

-

101954-

2022年現(xiàn)有單戶住宅名義價(jià)格與實(shí)際價(jià)格的中位數(shù)20%15%名義價(jià)格10%5%0%–5%–10%–15%真實(shí)價(jià)格195419581962196619701974197819821986199019941998200220062010201420182022資料來源

：

DQYDJ.com，

基于全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)

，

羅伯特

·席勒和聯(lián)邦住房金融局的數(shù)據(jù)

；

由

NelsonEconomics編譯。盡管價(jià)格在夏季開始溫和下跌

，

但正如我們?cè)?/p>

“正?；?/p>

”趨勢(shì)中所討論的那原因之一

：

現(xiàn)有的稅法對(duì)個(gè)人購(gòu)房者不利。一位學(xué)者解釋說

：

“投資者不僅可以扣除一切，而且可以使單位貶值。他們還可以獲得較低的資本成本。“總而言之，組裝“

水平公寓

”

投資組合的機(jī)構(gòu)買家可以支付更高的價(jià)格成為房屋的高價(jià)競(jìng)標(biāo)者。他們也是.投資者占購(gòu)房者的五分之一，與大流行前相比增加了三分之一。樣

，

全國(guó)價(jià)格仍接近創(chuàng)紀(jì)錄水平。僅抵押貸款利率的上升就產(chǎn)生了重大影響。約翰

·伯恩斯房地產(chǎn)咨詢公司計(jì)算出

，能夠負(fù)擔(dān)得起

40萬美元抵押貸款的美國(guó)家庭

-大約以

5％

的首付購(gòu)買中等價(jià)位房屋所需的抵押貸款金額

-由于利率上升而減少了

1650萬

，

僅在2022年上半年。另一個(gè)供應(yīng)限制是房屋建筑商的謹(jǐn)慎建設(shè)步伐，這是上次衰退的痕跡。一位在職業(yè)生涯早期開發(fā)住房的投資研究所所長(zhǎng)解釋說，“當(dāng)大衰退發(fā)生時(shí)，許多房屋建筑商都被庫(kù)存所困，他們說，‘

我們不會(huì)再這樣做了。我們將建造

10個(gè)新單元，隨著它們的銷售，我們將開始下一個(gè)單元，等等?！?’好痛.但根本問題是住房總體上長(zhǎng)期供應(yīng)不足，特別是在負(fù)擔(dān)得起的價(jià)格點(diǎn)上。挑戰(zhàn)并不新鮮。限制性分區(qū)和建筑法規(guī)阻止或限制了新的供應(yīng)，而NIMBYism延遲并限制了即使是正確的項(xiàng)目的批準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)商抱怨說，日益復(fù)雜的交易現(xiàn)在需要更多的資本來源進(jìn)行更多的承銷。一位開發(fā)商說

：

“過去我們的平均交易需要

90天才能完成，現(xiàn)在已經(jīng)超過六個(gè)月了。.”然后

，

勞動(dòng)力短缺使問題更加復(fù)雜。一家住房咨詢公司的經(jīng)濟(jì)學(xué)家說

：

“整個(gè)建筑業(yè)還沒有恢復(fù)到大衰退之前的頂峰。我們看到很多勞動(dòng)力離開該行業(yè)去做一些可能被認(rèn)為更穩(wěn)定的事情。

”所有這些因素共同限制住房建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于人口增長(zhǎng)。事實(shí)上，過去十年(2010-

2019年)

相對(duì)于住房形成的單戶住房開工數(shù)量是政府開始追蹤這些趨勢(shì)以來的最低水平，是前幾十年的一半或更少，盡管自

2010年觸底以來交付量持續(xù)增加?，F(xiàn)在，許可證和房屋開工量在

2022年再次呈下降趨勢(shì)。暴跌的房屋建筑商。我們采訪的一些專家認(rèn)為，單戶租賃

（

SFR）

的興起也導(dǎo)致待售住房的負(fù)擔(dān)能力下降。支持者認(rèn)為，SFR將居住在單戶住宅中的機(jī)會(huì)擴(kuò)大到那些無力購(gòu)買或只是不想購(gòu)買的人，同時(shí)通常會(huì)擴(kuò)大租賃住房的供應(yīng)。但批評(píng)人士指出，用一位住房顧問的話說，“機(jī)構(gòu)資本正在推高轉(zhuǎn)售市場(chǎng)的價(jià)格

”，其出價(jià)高于現(xiàn)有房屋的所有者

/

居住者。房地產(chǎn)新興趨勢(shì)

202313?Exhibit1

-

11平均監(jiān)管成本占多戶開發(fā)總成本的百分比45%總計(jì)

：40.6%0.5%40%純延遲成本

(如果監(jiān)管沒有施加其他成本)可負(fù)擔(dān)性要求

(例如,包容性分區(qū))2.4%2.6%申請(qǐng)分區(qū)審批的費(fèi)用35%30%25%20%15%10%5%2.7%3.2%授權(quán)進(jìn)行建筑施工時(shí)收取的費(fèi)用4.4%5.4%開發(fā)要求

（

布局、材料等

）

超越普通現(xiàn)場(chǎng)工作開始時(shí)的成本

(所需費(fèi)用、研究等)8.5%11.1%過去

10年建筑法規(guī)的變化0%資料來源:全國(guó)房屋建筑商協(xié)會(huì)

；

國(guó)家多戶住房委員會(huì)。信心表明

，

這種下降可能會(huì)持續(xù)下去

，

直到利率環(huán)境變得更加有利。美聯(lián)儲(chǔ)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的一份報(bào)告

，

也許是對(duì)封鎖幽閉恐懼癥的反應(yīng)。建造的房屋確實(shí)很昂貴，特別是在大流行之后。由于供應(yīng)鏈中斷，建筑成本飆升，仍然令人擔(dān)憂。正如一位房地產(chǎn)行業(yè)顧問指出的那樣，“有一個(gè)關(guān)于全球供應(yīng)鏈的壓力指數(shù)，這些壓力指數(shù)都表明它們正在放緩，但它們?nèi)匀惶幱诜浅８叩乃?。最后，高昂的許可費(fèi)用和公用事業(yè)費(fèi)用以及較大的最小批量促使開發(fā)商建造更昂貴的房屋。多戶家庭部門以前所未有的新供應(yīng)增加作為回應(yīng)?！霸谶^去的

10年中，我們建造的多戶住宅比

1980年以來的任何時(shí)候都要多，”

機(jī)構(gòu)投資者的顧問指出。但它仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于需要?？罩寐室呀抵劣惺芬詠淼淖畹退?，而租金的上漲速度比以往任何時(shí)候都快

-

甚至快于房?jī)r(jià)。雖然不是負(fù)擔(dān)能力計(jì)算的正式部分，但其他與住房相關(guān)的成本，如公用事業(yè)和維護(hù)，也比收入增長(zhǎng)更快，進(jìn)一步限制了家庭負(fù)擔(dān)基本住房的能力。從購(gòu)房市場(chǎng)定價(jià)的租戶移動(dòng)到更實(shí)惠隨著越來越多的家庭退出待售市場(chǎng)，對(duì)租賃單位的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了新的供應(yīng)。盡管在大流行期間人口增長(zhǎng)急劇放緩，但許多年輕人在新冠肺炎期間與父母一起搬回家中后，渴望建立自己的家庭的需求也在上升。需求進(jìn)一步增加是越來越多的年輕人選擇獨(dú)居。在我們的

“正?；?/p>

”

趨勢(shì)中指出

，

最近租金增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)升值的放緩對(duì)提高可負(fù)擔(dān)性沒有多大作用。那么如何解決這個(gè)問題呢

？

數(shù)百萬人已經(jīng)把事情掌握在自己手中。正如一位開發(fā)商的高管指出的那樣

，“

很多人正在轉(zhuǎn)向市場(chǎng)14房地產(chǎn)新興趨勢(shì)

2023?第

1

章

：

從長(zhǎng)計(jì)議Exhibit1

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121961-

2022年美國(guó)每

1000戶家庭的住房開工量25單戶家庭開始20多戶啟動(dòng)

(5+個(gè)單位)單戶平均

=1215105多戶平均

=4.50資料來源

：

美國(guó)人口普查局和美國(guó)住房和城市發(fā)展部

；

由

NelsonEconomics匯編。注意

：

2022年的數(shù)字是到

7月為止。他們可以去買房子，而且價(jià)格更便宜。“這為許多早期推動(dòng)者解決了這個(gè)問題，但是在許多“Zoom城鎮(zhèn)

”中，價(jià)格和租金的上漲速度要快得多，降低了他們的負(fù)擔(dān)能力，這是我們?cè)谮厔?shì)

“獎(jiǎng)勵(lì)和成長(zhǎng)中的痛苦

”中討論的話題。太陽(yáng)帶?！暗侥壳盀橹?，從價(jià)格最高的市場(chǎng)遷移還不足以真正降低這些市場(chǎng)的住房成本，盡管那里的成本通常上升得更慢。技術(shù)可以在實(shí)際交付房屋方面發(fā)揮更大的作用，幫助這個(gè)出了名的變革緩慢的行業(yè)帶來創(chuàng)新和成本效益。最值得注意的是預(yù)制和模塊化房屋的不同方法，其中大部分或全部房屋都在工廠中建造，然后在房屋上組裝。這些方法可以顯著減少對(duì)勞動(dòng)力的需求，并以更實(shí)惠的成本縮短生產(chǎn)時(shí)間。有希望的創(chuàng)新也來自新生的單戶建筑租賃部門

，

該部門正在學(xué)習(xí)如何擴(kuò)大建筑和設(shè)計(jì)規(guī)模以降低成本和開發(fā)時(shí)間

，

正如我們?cè)诘?/p>

2

章中的單戶部門概述中所解釋的那樣。人口結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)放緩也可能有助于緩解住房失衡。由于出生率和移民率都很低

，

該國(guó)的人口正以有史以來最慢的速度增長(zhǎng)。現(xiàn)在

，

越來越少的買家正在尋找房屋政府還可以擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房的生產(chǎn)。不幸的是

，

國(guó)會(huì)從后來的《兩黨基礎(chǔ)設(shè)施法》中刪除了擬議的《重建更好法案》中的經(jīng)濟(jì)適用房部分

，