綜合體租金測算方案三篇

綜合體租金測算方案三篇篇一：綜合體租金測算方案購物公園租金測算方案一、 租金體系設(shè)計(jì)：（一） 租金定價(jià)方法：租金水平類比法一一以某各大零售商圈的平均租金水平為基礎(chǔ)，推測本商圈與本項(xiàng)目的租金水平。租金水平是商家設(shè)店選擇商圈的重要因素之一。（二） 基準(zhǔn)價(jià)格設(shè)定：1、 基準(zhǔn)價(jià)格：為科學(xué)設(shè)計(jì)本項(xiàng)目租金體系，須以本項(xiàng)目一樓的平均租金價(jià)格為基準(zhǔn)，來厘定各樓層的均價(jià)和價(jià)格體系。2、 標(biāo)的價(jià)格：以購物類、服飾品牌店鋪?zhàn)鳛槔宥ㄗ饨饍r(jià)格的標(biāo)的，餐飲、娛樂、服務(wù)類商鋪的租金根據(jù)樓層租金和項(xiàng)目實(shí)際情況作出相應(yīng)調(diào)整。二、 本項(xiàng)目租金水平分析：租金水平類比法：1、某市區(qū)一層街鋪的租金水平：地點(diǎn)1層平均租金（元/平米/月）1層街鋪?zhàn)饨鹚剑ㄔ?世/月）1層內(nèi)鋪?zhàn)饨鹚剑ㄔ?世/月）

8060-15012080-200160120—2803025-40180150-250120-1805040-8020-408070--13030-60平均租金價(jià)格1002、影響租金水平的關(guān)鍵因素包括:1、 供求關(guān)系 價(jià)格的決定因素2、 銷售業(yè)績一一價(jià)格的支撐因素3、 綜合成本 價(jià)格的成本因素可將上述3大關(guān)鍵因素分解為以下影響零售商業(yè)租金水平和商家選址信心的10大要素，并作加權(quán)分析：商圈類比租賃項(xiàng)目類比項(xiàng)次要素分值評估標(biāo)準(zhǔn)1.商圈地位201） 城市核心商圈:202） 城市主要商圈：153） 正待形成商圈：5-101015205520515

2.交通狀況51） 交通便捷，停車便利：52） 交通停車條件一般:33） 交通擁擠，停車不便：1311551513.客流數(shù)量101） 客流較大：102） 客流量一般：63） 客流量?。?66102210264.消費(fèi)層次51） 消費(fèi)能力強(qiáng)：52） 消費(fèi)能力一般：33） 消費(fèi)能力較低：1355135335.鋪位供求201） 供不應(yīng)求：202） 表現(xiàn)一般：153） 需求較弱：52020201552015156.硬件設(shè)施51） 硬件完備，動線舒適：52） 硬件一般，動線一般:333335353

3）硬件較差，動線較差：17.品牌實(shí)力51） 實(shí)力品牌商參與運(yùn)營：52） 實(shí)力、影響力一般:33） 實(shí)力、影響力較弱：1335155538.定位規(guī)劃101） 定位清晰、規(guī)劃特色鮮明：102） 定位規(guī)劃特色比較清晰：63） 缺之統(tǒng)一定位規(guī)劃：2661021010669.招商推廣101） 品牌商家紛紛進(jìn)駐：102） 品牌商家部分進(jìn)駐：63） 品牌商家意向進(jìn)駐：21061026106610.管理101）統(tǒng)專業(yè)管理和服務(wù)：10222210662

服務(wù)2） 統(tǒng)管理：63） 無統(tǒng)一管理或管理較差：2總計(jì)：1006667863856905860修正率本項(xiàng)目得分/其余項(xiàng)目得分*100%85%84%65%147%62%97%93%各商圈一層街鋪平均租金（元8012016030/月/mJ修正價(jià)格（元/月/m）修正率*各商圈一層街鋪平均租金77100104581503050本項(xiàng)目一租金（元/月/m）修正價(jià)格合計(jì)/484.8租賃項(xiàng)目類比價(jià)格:凱達(dá)（修正率62%）金旺旺（修正率97%）新天地（修正率93%）本項(xiàng)目樓層平均價(jià)修正價(jià)平均價(jià)修正價(jià)平均價(jià)修正價(jià)格租金格格格格格（元/月/（元/

（元/月/mJ（元/月/m）（元/月/m）（元/月/m）（元/月/m）m2）月/m）一層租金（內(nèi)鋪）150933029504756.3結(jié)論:采用租金水平類比法，本項(xiàng)目1層室內(nèi)的套內(nèi)面積租金水平為：樓層租金（兀/月/m?套內(nèi)面積）一層室內(nèi)56.3二、本項(xiàng)目租金價(jià)格：（一） 多層綜合商業(yè)項(xiàng)目各樓層租金價(jià)格的比例關(guān)系，通常為二樓為一樓租金水平的65%,三樓為一樓的50%,四樓為三樓的75%,負(fù)一樓為一樓的40%,根據(jù)以上綜合分析，并依照各樓層的業(yè)態(tài)規(guī)劃，本購物中心的租金定價(jià)建議為:（以實(shí)際面積計(jì)、單位：元隘/月）樓層純租金均價(jià)（元/月/m?套內(nèi)面積）地下1層22.51層街鋪84.81層室內(nèi)56.32層街鋪55.12層室內(nèi)36.6

3層街鋪42.43層室內(nèi)28.24層室內(nèi)21.2平均43.4（二）考慮到同一樓層商鋪位置的優(yōu)劣，在達(dá)到平均租金的情況下，根據(jù)位置優(yōu)劣將租金水平上下浮動10元/月/m?左右，厘定各樓層區(qū)間的租金價(jià)格帶。（三） 根據(jù)以上考量，本項(xiàng)目的租金價(jià)格體系如下:（以實(shí)際面積計(jì)、單位：元/m/月）樓層租金均價(jià)（元/m/月）A類商鋪（中庭及主通道邊店鋪）B類商鋪（其他位置店鋪）租金均價(jià)+10元租金均價(jià)+20元租金均價(jià)-10元租金均價(jià)-20兀地下1層22.5超市1層街鋪84.894.8104.874.81層室內(nèi)56.366.346.32層街鋪55.165.145.12層室內(nèi)36.646.628.63層街鋪42.452.432.43層室內(nèi)28.238.218.24層室內(nèi)21.2平均43.4在上述樓層租金價(jià)格表的基礎(chǔ)上，制定各鋪位的租金價(jià)格（詳見附表）。根據(jù)商家品牌、規(guī)模、價(jià)值等因素，餐飲、娛樂、服務(wù)類店鋪在實(shí)際招商執(zhí)行過程中，租金在上表基礎(chǔ)上會作出適當(dāng)調(diào)整（提高或降低）（四） 落實(shí)到項(xiàng)目的不同業(yè)態(tài)，餐飲、娛樂、服務(wù)類的商業(yè)項(xiàng)目對租金的承受能力相對較弱，在租金設(shè)立上必須與購物類進(jìn)行區(qū)分，需要給予餐飲、娛樂、服務(wù)類項(xiàng)目租金支持，通常為不高于購物類租金的70%。餐飲、娛樂、服務(wù)類的租金水平參考各樓層租金均價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，以不高于每樓層租金均價(jià)的70%厘定價(jià)格；（五） 由于購物中心第一年的商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格會根據(jù)不同業(yè)態(tài)、不同品類、不同品級的品牌、以及招商態(tài)勢、同業(yè)競爭等眾多因素影響，租金價(jià)格會有所調(diào)整，不可能完全按照既定租金價(jià)格執(zhí)行。因此本租金價(jià)格體系是對外招商的參考性執(zhí)行價(jià)格，在實(shí)際執(zhí)行過程中將有部分調(diào)整（適當(dāng)提高或降低）。（六） 對于一個(gè)傳統(tǒng)的市場商圈、新的購物中心，首要問題是要盡快吸引優(yōu)質(zhì)商家進(jìn)駐，實(shí)現(xiàn)既定定位和規(guī)劃，并在保持商家穩(wěn)定經(jīng)營的基礎(chǔ)上，與商家一起共同做旺市場。本項(xiàng)目需要時(shí)間進(jìn)行培育，在尚未形成龐大、持續(xù)、中高消費(fèi)的客流支撐的情況下，商家業(yè)績必定會受到很大限制，以至于對租金的承受能力比較有限。本項(xiàng)目應(yīng)以相對較低的租金價(jià)格入市，可以采取“低開高走”的策略。篇二：綜合體租金測算方案1租賃面積構(gòu)成租賃面積由主力店租賃面積、次主力店租賃面積、步行街商鋪的租賃面積三部分構(gòu)成1.1主力店（次主力店）租賃面積為建筑面積，由下列三部分組成：各區(qū)域的套內(nèi)建筑面積。地上公攤面積（包括公共大堂、樓梯間、步行街通向主力店的通道、設(shè)備用房、管井、出屋面的樓梯間和設(shè)備機(jī)房等）。地下公攤面積（包括樓電梯間、設(shè)備用房、管井、卸貨區(qū)、服務(wù)用房等主力店所屬的設(shè)施，而商業(yè)綜合體項(xiàng)目的商管物業(yè)用房、消控中心、開閉所等空間不在此列）。1.2步行街商鋪的租賃面積為套內(nèi)建筑面積（不含管井）。1.3在進(jìn)行租賃面積計(jì)算前應(yīng)獲得商管對租賃范圍的確認(rèn)。提交租賃面積時(shí)，應(yīng)包括各區(qū)域的總建筑面積及面積構(gòu)成明細(xì)。2租賃面積計(jì)算原則2.1套內(nèi)建筑面積外墻取圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外墻外邊線。如玻璃幕墻、鋁板等裝飾外墻同時(shí)兼圍護(hù)結(jié)構(gòu)時(shí)，應(yīng)取幕墻、鋁板的外邊線；內(nèi)隔墻按墻體中心線計(jì)算（有裝修設(shè)計(jì)圖的以最終內(nèi)裝施工圖為準(zhǔn)）。室內(nèi)步行街商鋪及主力店靠近室內(nèi)步行街一側(cè)，面積計(jì)算應(yīng)算至分隔墻靠近室內(nèi)步行街公共區(qū)域一側(cè)外邊線。對要求單獨(dú)設(shè)置地下卸貨區(qū)、設(shè)備用房以及專用疏散樓梯等設(shè)施的業(yè)態(tài)，應(yīng)單獨(dú)計(jì)算這些區(qū)域的面積，計(jì)入套內(nèi)建筑面積（專用管井各層均計(jì)入套內(nèi)建筑面積）。其他部分按照國家相關(guān)規(guī)范要求計(jì)算。2.2地上公攤面積1首層公共區(qū)域（如各業(yè)態(tài)共同使用的公共大堂）計(jì)入地上公攤面積。2其它樓層公共區(qū)域：由本層業(yè)態(tài)分?jǐn)?。如出現(xiàn)同一樓層有兩個(gè)及兩個(gè)以上業(yè)態(tài)時(shí)，則將該層應(yīng)分?jǐn)偟目偣珨偯娣e按照各業(yè)態(tài)的套內(nèi)建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偂?步行街連接主力店的通道：步行街直通主力店的，步行街和主力店各分?jǐn)偼ǖ烂娣e的一半；步行街通向公共區(qū)域的，通道面積全部由步行街分?jǐn)偂?公共樓梯間按照每層面積計(jì)入每層業(yè)態(tài)的公攤面積（每層有多個(gè)業(yè)態(tài)的按各個(gè)業(yè)態(tài)的套內(nèi)建筑面積比例再行分?jǐn)偅?，公共樓梯間出屋面部分視作屋面面積，不計(jì)入租賃面積。疏散樓梯間及塔樓核心筒問題：——疏散樓梯間在本層分?jǐn)偅粚邮枭翘蓍g計(jì)算計(jì)入一層公攤面積內(nèi)?！呛诵耐膊挥?jì)入租賃面積。5主力店與步行街合用衛(wèi)生間、樓電梯間、公共管井按照各占一半面積分?jǐn)?。主力店之間合用衛(wèi)生間、樓電梯間、公共管井按照套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)?。主力店單?dú)使用衛(wèi)生間計(jì)入主力店套內(nèi)建筑面積。6屋頂面積：屋頂公攤面積不計(jì)入租賃面積，但在提供給商管的租賃面積表中，需將該部分公攤面積作為一個(gè)子項(xiàng)與租賃面積分別列明，由商管本著集團(tuán)利益最大化的原則，在與客戶洽談時(shí)具體掌握。2.3地下公攤面積非獨(dú)立設(shè)置設(shè)備機(jī)房的主力店（除商管與百貨合用外）在計(jì)算租賃面積時(shí)可不計(jì)算其地下公攤面積。但出于集團(tuán)利益最大化的考慮，在提交的面積指標(biāo)中,非獨(dú)立設(shè)置設(shè)備機(jī)房的主力店也提供地下公攤面積，并單獨(dú)列出，便于商管對整體經(jīng)營面積的掌握。商管與百貨地下合用設(shè)備機(jī)房，按照商管（室內(nèi)步行街）與百貨各自的地上套內(nèi)建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)?，并?jì)入公攤面積。2.4次主力店要求對于有特殊要求的次主力店，在接到商管的具體要求后，應(yīng)將次主力店租賃區(qū)域分解為凈使用面積、套內(nèi)建筑面積和建筑面積三部分（快時(shí)尚店需提供凈使用面積），并在圖紙上用不同的陰影標(biāo)注，便于商管與客戶確認(rèn)。計(jì)算細(xì)則：（對于計(jì)算原則中主力業(yè)態(tài)計(jì)算原則解釋）一、 百貨：1、 百貨位于步行街中段的連通口分隔線應(yīng)以租賃線準(zhǔn)，且與步行街玻璃墻平齊；百貨位于中庭的連通口分界線為弧形時(shí)，其租賃線也為弧形；消防卷簾位置盡量與租賃線一致（按照最終消防審批意見），弧形區(qū)域可根據(jù)百貨布局設(shè)置為折線型。2、 地下層通往機(jī)房及輔助用房的通道不計(jì)入租賃面積。3、 對消防卷簾設(shè)置在租賃線后的項(xiàng)目，租賃線到消防卷簾的之間的面積與步行街按50%的比例進(jìn)行分?jǐn)偂６?超市：1、 超市的設(shè)備機(jī)房約需1000平方米左右，規(guī)劃院提供設(shè)備用房面積參考表，最終測算面積以超市實(shí)際使用的機(jī)房面積為準(zhǔn)。2、 步道梯面積，按照單層投影面積計(jì)算。三、 XX院線：1、影城如采用專用疏散樓梯，每層疏散樓梯都計(jì)入影城面積。2、 大堂衛(wèi)生間為影城組成部分，原則上算影城面積；若影城所在層有其他業(yè)態(tài)，且無衛(wèi)生間，需借用影城大堂衛(wèi)生間，則影城大堂衛(wèi)生間應(yīng)按照影城與其他業(yè)態(tài)套內(nèi)面積比進(jìn)行分?jǐn)偂?、 如影城所在層有其他娛樂業(yè)態(tài)，娛樂樓客梯與之按面積比例分?jǐn)?，如有其他非娛樂業(yè)態(tài)，娛樂樓客梯不與之分?jǐn)偂?、 其他業(yè)態(tài)機(jī)房或設(shè)備用房不應(yīng)設(shè)置于影城租賃區(qū)域內(nèi)。四、 兒童業(yè)態(tài)：1、 兒童業(yè)態(tài)均已設(shè)置獨(dú)立衛(wèi)生間，則室內(nèi)街的公共衛(wèi)生間不計(jì)入其公攤面積。2、 專用的疏散樓梯每層均計(jì)入租賃面積，合用疏散樓梯按照面積比例分?jǐn)偂Ｎ濉?其他計(jì)算要求：（總租賃面積不減少的原則下進(jìn)行各業(yè)態(tài)的面積測算）1、 墻體原則上算至外墻外表面，與其他業(yè)態(tài)交接處墻體算至墻中，如遇雙層墻則算至外墻墻中。2、 核心筒及核心筒內(nèi)的機(jī)房豎井類均不計(jì)入租賃面積，核心筒之間的通道須計(jì)入租賃面積。3、 移交電子版的租賃面積圖紙上需標(biāo)注管井用途、面積及使用方等相應(yīng)信息。4、 移交租賃面積圖紙時(shí)需統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行圖紙規(guī)范，并規(guī)范套內(nèi)和公攤兩種圖例。5、 中庭、挑空部位的自動扶梯面積不計(jì)入租賃面積。6、 地下一層各業(yè)態(tài)與停車場共用的疏散樓梯需計(jì)算分?jǐn)偯娣e（按照各占一半面積分?jǐn)偅Ｆ壕C合體租金測算方案1、 橫向比較一一＞根據(jù)同類型、同地區(qū)、同地段類似項(xiàng)目的租金水平（一樓多少、二樓多少），然后得出一個(gè)整體的租金水平，然后在根據(jù)不同的業(yè)態(tài)租金承受水平去推算。這個(gè)是根據(jù)市場的客觀現(xiàn)狀得出的租金水平，一般是應(yīng)該是比較客觀的。存在問題：沒有完全兩個(gè)相同的項(xiàng)目；不管是地段、物業(yè)的檔次、商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商運(yùn)作等都不一樣。2、 回報(bào)率倒推一一＞根據(jù)物業(yè)的開發(fā)成本，設(shè)定一個(gè)基本的回報(bào)率（如8%）,去推算整體的租金水平；然后根據(jù)樓層租金差去計(jì)算各層的租金水平。這個(gè)方法一般是財(cái)務(wù)部比較喜歡使用的辦法，有些大型超市是根據(jù)自己的投資回收期反推。存在的問題：市場能夠承受的租金水平是動態(tài)的，這個(gè)分析模式是靜態(tài)分析；市場租金承受水平和投資之間不是充分條件和必要條件之間的關(guān)系。3、 細(xì)分業(yè)態(tài)推算一一＞百貨、超市、餐飲、娛樂、散鋪在特定的城市或區(qū)域一般都有自己的租金計(jì)算方式和承受范圍，根據(jù)自己項(xiàng)目的特點(diǎn)和商業(yè)規(guī)劃，分別計(jì)算各個(gè)業(yè)態(tài)的租金，然后得出一套租金計(jì)算體系。這個(gè)是我現(xiàn)在正在企圖使用的辦法之一。存在問題：涉及的細(xì)節(jié)問題太多，不好把握。同一個(gè)業(yè)態(tài)存在位置不同、需求面積不同、品牌價(jià)值不同、租賃樓層不同等諸多不易控制的問題。4、 固有理論分析一一＞什么拉屎指數(shù)、怕死指數(shù)、費(fèi)血指數(shù)，就是我上面帖子附件里面所提到的那些理論。這個(gè)租金計(jì)算方法個(gè)人感覺好像實(shí)用性不高，念書的時(shí)候代數(shù)學(xué)的不好?？赡艽砉竞鲇崎_發(fā)商還有點(diǎn)用處。因此也沒辦法展開說。存在的問題：數(shù)據(jù)的采集比較復(fù)雜；并且數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性很難把控。下面結(jié)合福建商業(yè)行情，說下餐飲娛樂的租金情況。娛樂業(yè)租金應(yīng)該是所有所有業(yè)態(tài)中較低的一種，一般大型娛樂業(yè)租金接受程度與大型、百貨賣場接近。酒吧：30一80元/平米?月；kTV：20—40元/平米?月；滑冰場：30元左右/平米?月；游樂場、電影院：30—50元/平米?月。餐飲業(yè)租金水平較娛樂業(yè)為高，最高可接近零售業(yè)態(tài)租金水平，具體價(jià)格參考本地零售業(yè)態(tài)租金。一般中餐館可接受租金最高80元/平米?月；西餐如有合適位置可接受較高租金，最高可能接近200元/平米?月，一般租金水平在50—120元/平米?月；小餐飲由于對商鋪位置要求高，面積小，一般租金是整個(gè)街區(qū)所有業(yè)態(tài)中單位租金最高的。一般是看位置報(bào)價(jià)，面積格局等在租金制定時(shí)重要性不強(qiáng)；重點(diǎn)餐飲如XX和XX：XX的租金接受能力比XX強(qiáng)，一般XX的租金單價(jià)可以達(dá)到正常零售業(yè)態(tài)租金的50%—70%，其租金測算有自己的標(biāo)準(zhǔn)；XX在租金方面，首先測算整個(gè)區(qū)域的營業(yè)額，以可實(shí)現(xiàn)營業(yè)額的一定比例來制定可接受租金，面積大小根據(jù)街區(qū)可能產(chǎn)生的營業(yè)額來確定，他們在一個(gè)區(qū)域測算出較固定的年租金，不論給予面積多大，接受租金不能超過其內(nèi)部給予的總租金上限。很多時(shí)候大型餐飲娛樂也的引入，開發(fā)商不是單純的收取固定的租金，很多是采取保底租金加營業(yè)額提成的方式來合作，素質(zhì)進(jìn)行聯(lián)營。餐飲娛樂行業(yè)租金制定沒有固定的標(biāo)準(zhǔn)，一般是參考相近或相似條件的商鋪市場行情來制定商鋪?zhàn)饨?。不同類型和體量的餐飲租金標(biāo)準(zhǔn)也不相同，只能根據(jù)市場行情和物業(yè)條件來確定。一般餐飲娛樂業(yè)店鋪主要需解決的問題是消防、排污排氣、供水供電標(biāo)準(zhǔn)、樓板負(fù)荷、空調(diào)制冷排煙等室外機(jī)組位，有的還要求提供垃圾間、排油煙風(fēng)井、隔油池、廣告位等。不同業(yè)態(tài)情況差別甚大，需要具體商家確定，但是很多像供電供水、供水、消防、排污排氣等都是需要店鋪達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)的。房租和營業(yè)收入的月度比例是：中餐15-18%西餐15%-25%火鍋20%-30%快餐及小吃30%服裝業(yè)態(tài)參考租金：正常情況下服裝業(yè)態(tài)一般分國際品牌服裝、品牌服飾、運(yùn)動休閑、童裝、內(nèi)衣等，這里暫不分男女裝，女裝比男裝競爭更激烈，基本上服飾類最好的位置是被女裝給占了，租金一般比男裝高出一籌。一般國際品牌服裝都是在大型百貨中設(shè)鋪位的，以營業(yè)額扣點(diǎn)的形式經(jīng)營，在百貨中服裝類扣點(diǎn)20%—25%，頂級品牌可以低至18%左右。在商業(yè)街和其他獨(dú)立商鋪中，品牌男女裝、運(yùn)動、休閑服飾服飾大多是屬于整個(gè)商業(yè)體租金的頂端（小餐飲例外），在服飾商業(yè)區(qū)的店鋪爭奪戰(zhàn)時(shí)刻在進(jìn)行著，品