青島理工大學(xué)《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》期末復(fù)習(xí)題及參考答案

一、單項(xiàng)選擇題拍賣抵押房地產(chǎn)時(shí)，對(duì)抵押合同簽訂后該土地上的新增房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一起拍賣的，對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人（）。有權(quán)優(yōu)先受償B.無(wú)權(quán)優(yōu)先受償C.對(duì)全部房地產(chǎn)優(yōu)先受償D.可與拍賣人協(xié)商從科學(xué)且具有可操作性上看，能夠用于判斷一個(gè)評(píng)價(jià)價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性的是（）。估價(jià)對(duì)象的真實(shí)價(jià)格B.估價(jià)對(duì)象的實(shí)際成交價(jià)格C.估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格D.合格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果下列（）房地產(chǎn)不是按用途來(lái)劃分的類型。綜合房地產(chǎn)B.出租房地產(chǎn)C.辦公房地產(chǎn)D.娛樂(lè)房地產(chǎn)房地產(chǎn)的（）特性，是房地產(chǎn)的最重要的特征，也是房地產(chǎn)有別于其他財(cái)產(chǎn)的主要之處。不可移動(dòng)B.供給有限C.價(jià)值量大D.用途多樣估價(jià)報(bào)告書中說(shuō)明的（）限定了其用途。估價(jià)原則B.估價(jià)方法C.估價(jià)目的D.估價(jià)對(duì)象狀況6、評(píng)估房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，通常包括（）。重置成本+土地使用權(quán)價(jià)值重置成本+土地使用權(quán)價(jià)值+重置期間的經(jīng)濟(jì)損失有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物價(jià)值+可能的連帶損失建筑安裝工程費(fèi)+建造期間的經(jīng)濟(jì)損失7、相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的（）。使用價(jià)值B.交換價(jià)值C.廣義價(jià)值D.狹義價(jià)值8、房地產(chǎn)投機(jī)屬于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中的（）。經(jīng)濟(jì)因素B.行政因素C.社會(huì)因素D.心理因素9、市場(chǎng)法的本質(zhì)是以（）為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。成交價(jià)格B.市場(chǎng)價(jià)格C.客觀價(jià)值D.評(píng)估價(jià)值10、采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為（）。可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)=正常價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格+交易情況修正系數(shù)=正常價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格－交易情況修正系數(shù)=正常價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格÷交易情況修正系數(shù)=正常價(jià)格11、某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬(wàn)元，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)有賣方和買方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的5%和3%，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.27.6B.28.2C.29.0D.29.912、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為18萬(wàn)元，此后各年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬(wàn)元，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.225.00B.237.50C.381.25D.395.8313、成本法這個(gè)概念中的“成本”，并不是人們通常所認(rèn)為的成本，而是（）。價(jià)值B.平均成本C.真實(shí)成本D.價(jià)格14、從買方的角度來(lái)看，成本法的理論依據(jù)是（），即買方愿意支付的最高價(jià)格，不能高于他所預(yù)計(jì)的重新開(kāi)發(fā)建造房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià)，如果高于該代價(jià)，他還不如自己開(kāi)發(fā)建造。對(duì)照原理B.替代原理C.比較原理D.最高價(jià)格原理15、某建筑物的建筑面積為2000㎡，占地面積為3000㎡，現(xiàn)在重新獲得該土地的價(jià)格為800元/㎡，建筑物重置價(jià)格為900元/㎡，而市場(chǎng)上該類房地產(chǎn)正常交易價(jià)格為1800元/㎡。則該建筑物的成新率為（）。A.44%B.50%C.67%D.86%16、評(píng)估一宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地2006年1月1日的價(jià)值，預(yù)測(cè)該宗土地2009年1月1日開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值中屬于地價(jià)的部分為2000萬(wàn)元，折現(xiàn)率為10%，則該土地的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.1562.89B.1652.89C.1502.63D.1818.1817.對(duì)有租約的房屋進(jìn)行征收為目的的估價(jià)時(shí)，應(yīng)（）。視為無(wú)租約限制的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)B.視為有租約限制的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)C.考慮房屋租賃者的意見(jiàn)D.視其租約租金與市場(chǎng)租金的差異大小而定18、下列（）不是估價(jià)委托人的義務(wù)。協(xié)助估價(jià)師確定估價(jià)結(jié)果向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供其知悉的估價(jià)所必要的資料協(xié)助估價(jià)師搜集估價(jià)所必要的材料對(duì)所提供的資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)19、下列關(guān)于價(jià)值類型的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.在用價(jià)值為市場(chǎng)價(jià)值B.投資價(jià)值屬于非市場(chǎng)價(jià)值C.市場(chǎng)價(jià)值的前提之一是繼續(xù)使用D.同一估價(jià)對(duì)象可能有不同類型的價(jià)值20、在實(shí)際估價(jià)中，判定在建工程的標(biāo)準(zhǔn)是（）。是否完成峻工驗(yàn)收是否完成內(nèi)外裝修是否已完成結(jié)構(gòu)封頂是否已安裝了門窗21、基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)居民規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域的（）。最低價(jià)格最高價(jià)格平均價(jià)格成交價(jià)格22、房地產(chǎn)的供給增加，需求不變，其價(jià)格會(huì)（）。上升下降維持不變升降難定23、某一房地產(chǎn)的（）是該房地產(chǎn)對(duì)于某個(gè)特定投資者的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，是投資者基于個(gè)人需要或意愿，對(duì)房地產(chǎn)所估計(jì)的價(jià)值或作出的評(píng)價(jià)。使用價(jià)值交換價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值投資價(jià)值24、按立法用語(yǔ)劃分的房地產(chǎn)類型不包含（）。土地居住房地產(chǎn)房屋其他不動(dòng)產(chǎn)25、市場(chǎng)法的理論依據(jù)是（）。預(yù)期原理替代原理生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論最高最佳原則26、房地產(chǎn)規(guī)劃用途對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響屬于房地產(chǎn)價(jià)值影響因素中的（）。A.配套設(shè)施建設(shè)的限制B.房地產(chǎn)使用管制C.房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立和行使的限制D.房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制27、可比實(shí)例的用途應(yīng)與估算對(duì)象的用途相同。用途大致分為大類用途和小類用途，下列為大類用途的是：（）。①居??；②商業(yè)；③辦公；④旅館；⑤工業(yè)；⑥農(nóng)業(yè)①②③④⑤B.①②③④⑤⑥C.①②③④⑥D(zhuǎn).②③④⑥28、成本法中開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是指該類房地產(chǎn)項(xiàng)目在正常條件下開(kāi)發(fā)商所能獲得的（）利潤(rùn)。期望實(shí)際平均主觀29、從賣方的角度來(lái)看，成本法的理論依據(jù)是（），即房地產(chǎn)的價(jià)格是基于其“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過(guò)去的投入。銷售決定價(jià)值論市場(chǎng)供求價(jià)值論生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論經(jīng)濟(jì)成本價(jià)值論30、下列關(guān)于估價(jià)上的建筑物折舊的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是（）。估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊有本質(zhì)區(qū)別建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價(jià)格與賬面價(jià)值的差額建筑物的折舊就是各種原因所造成的價(jià)值損失建筑物的折舊就是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)值之間的差額31、自然經(jīng)過(guò)的老朽主要是由于（）引起的，如風(fēng)吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、老化、風(fēng)化、基礎(chǔ)沉降等，與建筑物的實(shí)際年齡正相關(guān)，同時(shí)要看建筑物所在地區(qū)的氣候與環(huán)境條件。外力內(nèi)力自然力的作用內(nèi)部結(jié)構(gòu)的變化32、某建設(shè)物的建筑面積為2000㎡，占地面積為3000㎡，現(xiàn)在重新獲得該土地的價(jià)格為800元/㎡，建筑物重置價(jià)格為900元/㎡，而市場(chǎng)上該類房地產(chǎn)正常交易價(jià)格為1800元/㎡。則該建筑物的成新率為（）。A.44%B.50%C.67%D.86%33、并稱古典地租理論之雙璧的是（）的地租理論基礎(chǔ)。威廉.配第和亞當(dāng).斯密大衛(wèi).李嘉圖和約翰.馮.杜能亞當(dāng).斯密和大衛(wèi).李嘉圖馬爾薩思和馬克思34、在一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)三者是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中（）是龍頭。估價(jià)目的估價(jià)對(duì)象估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象35、下面不是估價(jià)作業(yè)方案內(nèi)容的是（）。擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法擬調(diào)查搜集的資料及其來(lái)源渠道載明估價(jià)的基本事項(xiàng)擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度36、直線趨勢(shì)法屬于哪種計(jì)算方法（）。數(shù)學(xué)曲線擬合法平均增減量法平均發(fā)展速度法指數(shù)修勻法多項(xiàng)選擇題1、我國(guó)目前與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種共10個(gè)，其中（）是具有普遍調(diào)節(jié)功能的稅種。營(yíng)業(yè)稅B.城市維護(hù)建設(shè)稅C.房產(chǎn)稅D.契稅E.企業(yè)所得稅2、房地產(chǎn)的實(shí)物通常是指房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、摸得著的部分，具體包括（）。有形的實(shí)體B.土地的形狀C.組合完成的功能D.立體空間E.實(shí)體的質(zhì)量下列屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的自身因素的是（）。房地產(chǎn)坐落位置B.土地的肥力C.土地面積和形狀D.房地產(chǎn)投機(jī)E.房地產(chǎn)使用管制4、假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，選擇最佳開(kāi)發(fā)利用方式中最重要的是選擇最佳用途。而最佳用途的選擇要考慮土地位置的（）?？山邮苄訠.保值增值性C.現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度D.統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位E.固定性5、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)的內(nèi)容包括（）。統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價(jià)B.統(tǒng)一幣種和貨幣單位C.統(tǒng)一計(jì)息方式D.統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位E.統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)性質(zhì)6、估算建筑安裝工程費(fèi)的方法中，單位比較法又分為（）。分部分項(xiàng)法B.工料測(cè)量法C.面積法D.體積法E.指數(shù)調(diào)整法7、下列因素中會(huì)導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的是（）。使用磨損B.現(xiàn)行政策重大改變C.城市規(guī)劃重大改變D.建筑技術(shù)進(jìn)步E.交通擁擠8、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的效果，還要求有一個(gè)良心的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，包括（）。明朗、穩(wěn)定及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策B.一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)C.一個(gè)全面、連續(xù)及開(kāi)放的房地產(chǎn)信息資料庫(kù)D.一個(gè)有較多公平交易的房地產(chǎn)信息資料庫(kù)E.成本數(shù)據(jù)準(zhǔn)確可測(cè)9、下列敘述正確的是()。A.估價(jià)是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合B.理論、方法、經(jīng)驗(yàn)對(duì)估價(jià)同等重要C.估價(jià)就是猜測(cè)估計(jì)價(jià)格D.估價(jià)不同于定價(jià)，是將客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格表達(dá)出來(lái)E.房地產(chǎn)價(jià)值是由市場(chǎng)力量決定的，是客觀存在的10、“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了通路、（）等設(shè)施或條件以及場(chǎng)地平整。給水排水電力通信熱力11、不是房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值是（）。賬面價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值可變現(xiàn)凈值使用價(jià)值謹(jǐn)慎價(jià)值12、遵循合法原則在估價(jià)對(duì)象權(quán)益方面應(yīng)做到（）。依法判定的權(quán)利類型及歸屬，一般應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿、權(quán)屬證書及有關(guān)合同等為依據(jù)依法判定的使用權(quán)利應(yīng)以土地用途管制、規(guī)劃條件等使用管制為依據(jù)依法判定的處分權(quán)利應(yīng)以法律、法規(guī)、規(guī)章、政策或合同等允許的處分方式為依據(jù)D.依法判定的其他權(quán)益應(yīng)遵守相應(yīng)的政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)E.在評(píng)估一守土地時(shí)，城市規(guī)劃用途為居住，但從該土地的位置和周圍環(huán)境來(lái)看，適合商用，所以應(yīng)以商業(yè)來(lái)估價(jià)。13、房地產(chǎn)狀況的內(nèi)容主要包括（）。區(qū)位狀況的調(diào)整實(shí)物狀況的調(diào)整環(huán)境狀況的調(diào)整權(quán)益狀況的調(diào)整景觀狀況的調(diào)整14、權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容有（）。土地使用年限容積率建筑密度地基承載力地役權(quán)設(shè)立15、長(zhǎng)期趨勢(shì)法的方法有（）。數(shù)學(xué)曲線擬合法平均增減量法時(shí)間序列分析法移動(dòng)平均法指數(shù)修勻法16、調(diào)查評(píng)估路線價(jià)，通常是在同一路線價(jià)區(qū)段選取一定數(shù)量的臨街宗地，運(yùn)用（）等方法分別求取它們的土地單價(jià)和樓面地價(jià)，然后計(jì)算其平均數(shù)和中位數(shù)、眾數(shù)，即得該路線價(jià)區(qū)段的路線價(jià)。市場(chǎng)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法成本法土地剩余技術(shù)建筑物剩余技術(shù)17、下列關(guān)于估價(jià)方法選用的說(shuō)法中，正確的有（）。有條件選用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)法為主要的估價(jià)方法收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法具有投資開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)選用成本法作為其中的一種估價(jià)方法不同估價(jià)方法之間可以相互驗(yàn)證、相互彌補(bǔ)和相互吸引理論上適用的估價(jià)方法，都必須選用18、下列關(guān)于重新購(gòu)建價(jià)格的說(shuō)法中正確的是（）。重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的C.重新購(gòu)建價(jià)格是過(guò)去建成時(shí)的D.重新購(gòu)建價(jià)格是土地取得成本、建設(shè)成本、稅金、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的總和E.重新購(gòu)建價(jià)格是主觀的三、問(wèn)答題（每小題5分，共15分）房地產(chǎn)估價(jià)原則主要有哪些？房地產(chǎn)價(jià)格有哪些特征？3、房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序是什么？4、房地產(chǎn)按用途如何分類？5、決定房地產(chǎn)供給量的因素有哪些？四、計(jì)算題（每小題15分，共45分）1、某商店的土地使用年限為40年，從2004年10月1日起計(jì)。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200㎡。一層于2005年10月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為240元/㎡。且每年不變二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場(chǎng)一二層可出租面積的正常月租金分別為270元/㎡和180元/㎡，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。試測(cè)算該商場(chǎng)2008年10月1日，帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。2、某出租的寫字樓，使用面積為3000㎡，收益期限為45年，空置率為20%，未來(lái)3年每平方米使用面積的租金（含物業(yè)服務(wù)費(fèi)用）分別為360元、400元、330元，同檔次寫字樓的年物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為每平方米使用面積36元，除物業(yè)服務(wù)費(fèi)用之外的其他運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為租金（不含物業(yè)服務(wù)費(fèi)用）的25%。假設(shè)該寫字樓未來(lái)每年的凈收益基本上固定不變，報(bào)酬率為9%。請(qǐng)利用“未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法”求取該寫字樓的凈收益并計(jì)算其收益價(jià)格。某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為8年。經(jīng)調(diào)查測(cè)算，現(xiàn)在重新建造全新?tīng)顟B(tài)的該建筑物的建造成本為800萬(wàn)元（建設(shè)期為2年，假定第一年投入建造成本的6%，第二年投入40%，均為均勻投入），管理費(fèi)用為建造成本的3%，年利息率為6%，銷售稅費(fèi)為50萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為120萬(wàn)元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為18萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為200萬(wàn)元，平均壽命為5年，已使用2年；設(shè)備的重置價(jià)格為110萬(wàn)元，平均壽命為10年，已使用8年。假設(shè)殘值率均為零，試計(jì)算該建筑物的折舊總額。4、評(píng)估某套房地產(chǎn)于2011年10月15日的市場(chǎng)價(jià)值，在該房地產(chǎn)附近選取了三個(gè)與其相似的交易實(shí)例為可比實(shí)例，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：可比實(shí)例成交價(jià)格、成交日期及交易情況見(jiàn)小表：ABC成交價(jià)格（元/m2）350040003700成交日期2011年5月15日2011年8月15日2011年9月15日交易情況+2%0-2%該類房地產(chǎn)2011年4月至10月的價(jià)格指數(shù)見(jiàn)下表，表中的價(jià)格指數(shù)為定基價(jià)格指數(shù)月份45678910價(jià)格指數(shù)10092.298.298.4100.2108.2106.8房地產(chǎn)狀況的比較判斷結(jié)果見(jiàn)下表：房地產(chǎn)狀況權(quán)重估價(jià)對(duì)象ABC實(shí)物狀況0.3100100110105權(quán)益狀況0.2100115100100區(qū)位狀況0.510010510085請(qǐng)利用上述資料測(cè)算該房地產(chǎn)2011年10月15日的市場(chǎng)價(jià)值5、某宗房地產(chǎn)2010年10月的年凈收益為300萬(wàn)元，預(yù)測(cè)未來(lái)3年的年凈收益仍然保持這一水平，2014年10月轉(zhuǎn)售時(shí)的價(jià)格比2010年10月上漲10%，轉(zhuǎn)售時(shí)賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為售價(jià)的6%。若該類房地產(chǎn)的投資收益率為9%，試測(cè)算該宗房地產(chǎn)2010年10月的價(jià)格。答案：一、單項(xiàng)選擇題（每小題1分，共20分）1、B2、D3、B4、A5、C6、C7、B8、C9、B10、A11、B12、C13、D14、B15、C16、C17、A18、A19、A20、A21、C22、B23、D24、B25、B26、B27、B28、C29、C30、B31、D32、C33、B34、A35、C36、A二、多項(xiàng)選擇題（每小題2分，共20分）1、ABE2、ABCE3、ABCE4、ACD5、ABD6、CD7、BCE8、ABC9、ABDE10、ABCD11、AC12、ABCD13、ABD14、ABCE15、ABDE16、AD17、ABDE18、AB三、問(wèn)答題（每小題5分，共15分）房地產(chǎn)估價(jià)原則主要有哪些？答：應(yīng)遵循的估價(jià)原則主要有：①獨(dú)立、客觀、公正原則；②合法原則；③估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；④替代原則；⑤最高最佳利用原則。2、房地產(chǎn)價(jià)格有哪些特征？答：⑴房地產(chǎn)價(jià)格與區(qū)位關(guān)系密切；⑵實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格；⑶房地產(chǎn)價(jià)格同時(shí)有買賣價(jià)格（有交換代價(jià)的價(jià)格，也稱源泉價(jià)格）和租賃價(jià)格（使用代價(jià)的租金，也稱為服務(wù)價(jià)格）；⑷容易受交易者的個(gè)別情況的影響；⑸形成的時(shí)間較長(zhǎng)。3、房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序是什么？答：房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序是：①獲取估價(jià)業(yè)務(wù)；②受理估價(jià)委托；③制定估價(jià)作業(yè)方案；④搜集估價(jià)所需資料；⑤實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；⑥求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值；⑦撰寫估價(jià)報(bào)告；⑧審核估價(jià)報(bào)告；⑨交付估價(jià)報(bào)告；⑩估價(jià)資料歸檔。4、房地產(chǎn)按用途如何分類？答：①居住房地產(chǎn)：普通住宅、高檔公寓和別墅、集體宿舍②商業(yè)房地產(chǎn)：商業(yè)店鋪、百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)等③辦公房地產(chǎn)：商務(wù)辦公樓（俗稱寫字樓）和行政辦公樓兩類④旅館房地產(chǎn)：賓館、飯店、酒店、度假村、旅店、招待所等5、決定房地產(chǎn)供給量的因素有哪些？①該房地產(chǎn)價(jià)格水平；②該房地產(chǎn)的成本水平（負(fù)相關(guān)）；③該房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平（正相關(guān)）；④房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和擁有者對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)四、計(jì)算題（每小題15分，共45分）1、某商店的土地使用年限為40年，從2004年10月1日起計(jì)。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200㎡。一層于2005年10月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為240元/㎡。且每年不變二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場(chǎng)一二層可出租面積的正常月租金分別為270元/㎡和180元/㎡，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。試測(cè)算該商場(chǎng)2008年10月1日，帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。答：（1）商店一層價(jià)格的測(cè)算租賃期限內(nèi)年凈收益=200×240×（1-25%）×12=43.2萬(wàn)元租賃期限外年凈收益=200×270×（1-25%）×12=48.6萬(wàn)元V=43.2/(1+10%)+43.2/(1+10%)2+48.6/10%(1+10%)2×[1-1/(1+10%)40-4-2]=460.9萬(wàn)元（2）商店二層價(jià)格的測(cè)算年凈收益=200×180×（1-25%）×12=32.4萬(wàn)元V=32.4/10%×[1-1/(1+10%)40-4]=313.52萬(wàn)元（3）該商店在2008年10月1日出售的正常價(jià)格的測(cè)算460.9+313.52=774.42萬(wàn)元2、某出租的寫字樓，使用面積為3000㎡，收益期限為45年，空置率為20%，未來(lái)3年每平方米使用面積的租金（含物業(yè)服務(wù)費(fèi)用）分別為360元、400元、330元，同檔次寫字樓的年物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為每平方米使用面積36元，除物業(yè)服務(wù)費(fèi)用之外的其他運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為租金（不含物業(yè)服務(wù)費(fèi)用）的25%。假設(shè)該寫字樓未來(lái)每年的凈收益基本上固定不變，報(bào)酬率為9%。請(qǐng)利用“未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法”求取該寫字樓的凈收益并計(jì)算其收益價(jià)格。答：（1）未來(lái)3年的凈收益未來(lái)第一年的凈收益=（360-36）×（1-20%）×（1-25%）×3000=58.32（萬(wàn)元）未來(lái)第二年的凈收益=（400-36）×（1-20%）×（1-25%）×3000=65.52（萬(wàn)元）未來(lái)第三年的凈收益=（330-36）×（1-20%）×（1-25%）×3000=52.92（萬(wàn)元）（2）A=9%×（1+9%）3/[(1+9%)3-1]×[58.32/(1+9%)+65.52/(1+9%)2+52.92/(1+9%)3]=59.07(萬(wàn)元)（3）計(jì)算收益價(jià)格V=59.07/9%[1-1/(1+9%)45]=642.75(萬(wàn)元)3、某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為8年。經(jīng)調(diào)查測(cè)算，現(xiàn)在重新建造全新?tīng)顟B(tài)的該建筑物的建造成本為800萬(wàn)元（建設(shè)期為2年，假定第一年投入建造成本的6%，第二年投入40%，均為均勻投入），管理費(fèi)用為建造成本的3%，年利息率為6%，銷售稅費(fèi)為50萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為120萬(wàn)元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為18萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為200萬(wàn)元，平均壽命為5年，已使用2年；設(shè)備的重置價(jià)格為110萬(wàn)元，平均壽命為10年，已使用8年。假設(shè)殘值率均為零，試計(jì)算該建筑物的折舊總額。答：⑴建筑物的重置價(jià)格：①建造成本=800（萬(wàn)元）②管理費(fèi)用=800×3%=24（萬(wàn)元）③投資利息=（800+24）×60%×[（1+6%）1.5-1]+（800+24）×40%×[（1+6%）0.5-1]=54.9（萬(wàn)元）④建筑物的重置價(jià)格