四川信托盡調報告模板及清單1

房地產〔企業(yè)〕融資工程資料一覽表資料名稱份數(shù)是否蓋章如未提供，說明理由借款企業(yè)根底資料營業(yè)執(zhí)照〔或事業(yè)單位法人〕正副本復印件*組織機構代碼證正副本復印件*稅務登記證〔國稅地稅〕復印件*貸款卡復印件*貸款卡查詢信息*法定代表人證明書法定代表人身份證復印件*法定代表人授權書被授權人身份證復印件股東會〔董事會〕授權書公司章程復印件*借款人簽章樣本*財務報表(近兩年年報及最新月報及科目明細)*驗資報告*公司股權結構圖與組織機構圖*公司已開發(fā)工程匯總分析(土地面積、地理位置、建筑面積、總投資、工程起止、開盤日期、銷售均價、銷售收入、回款情況等)擔保人資料及其他信用增級人資料擔保人為一般企業(yè)營業(yè)執(zhí)照營業(yè)執(zhí)照正副本復印件*金融許可證復印件組織機構代碼證正副本復印件*稅務登記證〔國稅地稅〕復印件*貸款卡復印件*貸款卡查詢信息*法定代表人證明書*法定代表人身份證復印件*法定代表人授權書被授權人身份證復印件董事會〔股東會〕授權書*公司章程復印件*保證人簽章樣本*財務報表(近兩年審計及最新月度報表及科目明細)*上級部門同意擔保的書面授權或批文*驗資報告擔保人為金融機構營業(yè)執(zhí)照*金融業(yè)務許可證*擔保人為自然人有效的身份證件原件(如需要還包括配偶)*戶口簿或有效的居留證件復印件*婚姻狀況證明材料復印件*借款人經濟收入或償債能力證明原件(包括配偶)*學歷證明、專業(yè)技術職稱證書復印件抵〔質〕押物資料抵質押財產的權屬證明文件*權利質押的權利憑證*出質人〔抵押人〕資格證明*同意抵質押擔保的內部授權文件*財產共有人出具的同意出質的文件*辦理抵質押登記的證明文件*我司認可的評估公司出具的預評估報告工程有關資料有權部門批準的工程批文*可行性研究報告*建設工程規(guī)劃許可證*土地使用證、國有土地出讓合同及土地出讓金及契稅繳納憑證和銀行回單*環(huán)保、水利、拆遷批復*資金籌措方案*落實資金來源證明材料*建設用地規(guī)劃許可證*施工許可證*擬融信托資金詳細使用方案*工程已投入資金詳細清單及資金憑證*工程現(xiàn)有融資資料〔融資主體、金額、期限、擔保措施〕*工程紅線圖、鳥瞰圖、效果圖*工程工程進度圖*工程進度現(xiàn)場照片*假設工程已預售預售許可證*已售的房屋銷售合同*四川信托盡調報告模板TOC\o"1-2"\h\z\u一、借款人評價5(一)公司根本情況5(二)借款人財務狀況分析11二、“xxxx〞工程分析19(一)工程簡介19(二)工程環(huán)境分析22(三)工程投資估算29(四)“xxxx〞工程還款能力分析34三、“XXXXXX〞工程銷售分析40(一)“五洲漢唐〞一期銷售情況介紹40(二)“五洲漢唐〞二期銷售情況預測40四、擔保企業(yè)分析——參照借款人根本分析和財務分析提供44五、信用增級方式——按貴公司實際可提供擔保情況45六、一般風險評價45借款人評價公司根本情況公司歷史沿革XXXXXXX成立于2023年10月17日，注冊資金為3,019萬元，公司開發(fā)資質為：二級，注冊地為市中區(qū)柏楊中路17號，企業(yè)經營范圍有：房地產及旅游景點開發(fā)；建筑裝飾；工程投資及咨詢；銷售建筑材料、五金、其他機械設備及電子產品。公司控股組建了樂山五洲建筑工程、四川綠林綠化工程、四川廣廈商貿、樂山五洲物業(yè)管理、四川國勝營銷效勞等企業(yè)〔詳見XXXXXXX及其關聯(lián)企業(yè)根本信息表〕。XXXXXXX及其關聯(lián)企業(yè)根本信息表企業(yè)名稱組織機構代碼證工商登記證國、地稅登記證開戶情況注冊資本法人代表股東及出資比例經營范圍開戶行帳號XXXXXXX房地產及旅游景點開發(fā)；建筑裝飾；工程投資及咨詢;銷售建筑材料、五金、其他機械設備及電子產品。XXX建筑工程房屋工程建筑；建筑裝飾；銷售建材。XXX工程園林綠化工程設計、施工XXX商貿五金交電、電子產品、電訊器材、家用電器、機電設備、汽摩配件、建筑材料、化工產品(除危險品)、電腦及配件、印刷機械、辦公設備、文體用品、日用品、包裝材料、工藝品、玩具、金屬材料、服裝鞋帽。XXX房地產營銷籌劃房地產營銷籌劃；設計、制作、發(fā)布國內戶外廣告；房地產經紀；房地產工程投資；廣告籌劃、房地產信息咨詢。XXX物物業(yè)效勞公司榮獲“2023年度3.15消費者誠信企業(yè)〞榮譽稱號。在2023年完成“海棠國際〞房地產工程的開發(fā)。截止去年末，該工程已為公司創(chuàng)造了39,083萬元銷售，實現(xiàn)了12,070萬元利潤，為股東創(chuàng)造了豐厚回報，為樂山城市建設的開展，為樂山市民居住環(huán)境的改善做出了積極奉獻。該工程還榮獲樂山主流媒體聯(lián)合頒發(fā)的2023年度“最正確品質樓盤獎〞、樂山市消費者協(xié)會和樂山市房地產商會聯(lián)合頒發(fā)的2023年度“最受消費者尊敬獎〞。公司主要經營情況簡介2023年5月，公司通過公開競拍方式以1.71億元的價格取得樂山市中心城區(qū)通江片區(qū)白燕路北段東側TJ-15-1、TJ-15-2共計138.85畝的土地開發(fā)權，用于開發(fā)“五洲漢唐〞房地產工程。目前，該一期工程已投入1.67億元建設資金，一期一批次于2023年6月中旬開盤銷售，現(xiàn)已根本售罄；一期二批次于2023年9月下旬開盤銷售，現(xiàn)已售80%左右，方案在今年12月份開盤銷售一期三批次，并在明年春節(jié)前后推出二期樓盤。公司將緊緊抓住國家產業(yè)政策調整和經濟增長方式轉變的契機，采取多種形式，積極介入國家鼓勵開展、市場前景光明的新興產業(yè)領域，為企業(yè)開展和轉型升級儲藏新的工程。五洲人正以只爭朝夕的精神投入到新樂山的開發(fā)建設中，努力為樂山的經濟社會開展做出自己應有的奉獻。公司主要管理人員介紹公司董事長兼總經理XX，男，48歲，擁有研究生學歷，曾先后擔任四川信托投資樂山辦事處副總經理、總經理，樂山市川信花園房地產開發(fā)總經理等職務，2023年10月?lián)蝀XXXXXX董事長兼法人代表，法律意識強，吃苦耐勞、品行端正，有良好的職業(yè)道德和團隊精神，有豐富的企業(yè)管理經驗。在商業(yè)房地產市場開發(fā)方面，具備很強的市場拓展能力、敏銳的市場嗅覺和先進的工程籌劃、運作及組織協(xié)調能力，反響迅捷、勇于挑戰(zhàn)、善于溝通，是樂山房地產市場屈指可數(shù)的風云人物。公司財務負責人XX，28歲，財務本科畢業(yè)，中級會計師職稱，老實守信、開朗、謙虛、自律、自信、責任心強、有原那么、有強烈的敬業(yè)精神、做事嚴謹，財務根底扎實、專業(yè)能力強，熟悉國家財經制度和相關政策法規(guī)。公司總工程師XX，男，57歲，擁有注冊建筑師、總監(jiān)理工程師專業(yè)技術職稱，不僅在政府部門任過職，還長期在建筑施工第一線工作，對房地產開發(fā)從設計、施工、監(jiān)理各個環(huán)節(jié)都比擬熟悉；對單體戶型、總平布置、標準掌握、工程本錢及質量控制等方面有較強的能力。有較好的技術團隊管理能力。為人老實謙和、工作認真負責、能做到精益求精。主要股東構成及根本信息單位：萬元出資人出資金額出資比例XXXXXXX股東投資情況一覽表截至時間：2023年7月31日股東姓名投資企業(yè)股東投資占比備注名稱法人代表注冊資本經營范圍借款人財務狀況分析根據(jù)XXXXX提供的財務報表進行分析。其中2023、2023年度財務報表已經審計，2023年10月的XX務報表未經審計。資產負債狀況分析2023年、2023年及2023年1月底資產負債表主要數(shù)據(jù)如下表：單位：元工程/時間2023年2023年增長額增長率2023年1月貨幣資金應收賬款其他應收款預付賬款存貨流動資產合計長期股權投資固定資產合計無形資產非流動資產合計資產總計短期借款應付票據(jù)應付賬款預收賬款應交稅費其他應付款流動負債合計長期借款非流動負責合計負債合計實收資本資本公積盈余公積未分配利潤所有者權益合計負債和所有者權益合計資產構成情況及分析截至2023年10月底，公司資產總計9.41億元，負債總計1.31億元，資產負債率為13.98%，值得注意的是無形資產一項為4.95億元，占到總資產的50%以上。2023年、2023年和2023年10月的報表顯示，公司資產總額分別為3.82億元、3.57億元、9.41億元，公司總資產在前兩年保持根本穩(wěn)定，而在2023年有一個較大幅度的上升，主要是由于土地使用權的增值，并且該土地使用權是為房地產工程而備置，這使得無形資產增加，從而提升公司的總資產。截止2023年10月，公司資產總計已達9.41億元。公司資產以非流動資產為主，主要原因是非流動資產中無形資產占比擬大，2023年無形資產余額到達了流動資產總額的1.11倍以上，并且無形資產的變動也比擬大，主要是由于土地使用權的獲取與轉讓，2023年-2023年下降了91.68%，總共轉讓了價值1.06億元的土地使用權，是由于建設五洲房地產工程一期而轉出。而至2023年10月止，公司在2023年獲得土地使用權評估增值，該增值局部為價值4.86億元的五洲漢唐100.85畝待開發(fā)土地，該局部土地是于2023年5月，公司通過公開競拍方式以1.71億元的價格取得樂山市中心城區(qū)通江片區(qū)白燕路北段東側TJ-15-1、TJ-15-2共計138.85畝的土地開發(fā)權，用于開發(fā)“五洲漢唐〞房地產工程?！?〕流動資產主要構成情況公司流動資產以貨幣資金、存貨、預付賬款和其他應收款為主。工程2023年末2023年末2023年1月存貨2023年、2023年和2023年10月，存貨分別為0.63億元、1.68億元、1.80億元，占每年流動資產的比率分別為60.38%、90.58%、63.44%，可以看出存貨逐年增加，這是由于該公司2023年開始準備和建設五洲房地產工程，2023年開始準備和開發(fā)“五洲漢唐〞工程，年度內主要以未建成的半成品房和局部成品房為主，對外銷售局部也沒有到達確認收入的條件，因此所有此類資產都計入了存貨，導致存貨幾乎占了流動資產的全部，而公司的存貨在2023年后存貨開始縮減，公司的銷售情況開始轉向正常，公司的房地產銷售依然保持穩(wěn)定。其他應收款在流動資產中的占比很少，根據(jù)2023年審計報告，其他應收賬款的主要欠款人如下表：應收對象金額〔元〕占總額比例%蔣樂俊任城冰樂山莊大房地產開發(fā)長沙坪煤礦合計貨幣資金分別為0.25億元、0.14億元、0.21億元在流動資產中分別占比24.47%、7.63%、7.52%，需要指出公司在進兩年貨幣資金所占比率降至7%左右，是因為近兩年存貨的大幅增長，而從2023年起公司開始準備“五洲漢唐〞工程，以投入為主，也導致貨幣資金的減少。預付賬款只有2023年有余額，占流動資產的8.64%，該年的預付賬款均屬于個人預付賬款。應收賬款工程只有2023年10月份的資產負債表中存在為0.83億元，占流動資產比率為29.03%，該應收賬款為漢唐一期一批次、二批次房款，值得注意的是，公司在前兩年年末并無應收賬款，說明公司對應收賬款的收款及時，對應收賬款的管理嚴格，周轉時間快，公司的流動資金良好。〔2〕非流動資產構成情況工程2023年末2023年末2023年1月固定資產無形資產合計占非流動資產公司非流動資產主要由固定資產構成。2023年、2023年和2023年10月固定資產余額分別為1.51億元、1.50億元、1.52億元，占非流動資產比率為54.13%、87.39%、22.73%，固定資產的構成根本為門市和車輛，每年按直線法進行折舊，并未有大的變動。非流動資產中變動最大的為無形資產，其余額分別為1.16億元、0.1億元、4.95億元占非流動資產41.54%、5.60%、75.44%，無形資產中主要為土地使用權，在房地產行業(yè)購置土地使用權和轉讓土地使用權頻繁，值得注意的是2023年年初至10月底，公司增加無形資產4.86億元，均為五洲漢唐100.85畝待開發(fā)土地。長期股權投資從2023年至今均為0.12億元，根據(jù)2023年審計報告，長期投資的被投資方如下表：被投資單位名稱投資本錢〔元〕合計負債構成情況2023年、2023年和2023年10月，公司負債總額為0.71億元、0.52億元、1.32億元，資產負債率分別為19%、15%、13.98%，資產負債率一直維持在一個低水平，并呈現(xiàn)出逐年遞減趨勢，資產的增長速度快于負債的增長速度。工程2023年末2023年末2023年1月預收賬款其他應付款合計占非流動資產公司的負債以流動負債為主均在87%以上，2023年末和2023年10月年報顯示，其負債均來自流動負債。流動負債中以預收賬款和其他應付款為主。預收賬款分別為0.08億元、0.03億元、0.02億元，占流動負債比率為12.69%、5.73%、1.75%。其他應付款分別為0.38億元、0.49億元、1.02億元，占流動資產的61.78%、94.23%、77.59%，可以看出2023年末的其他應付款的比率最高，幾乎所有的負債都來自其他應付款，根據(jù)2023年經審計的年報顯示，其他應付款的主要債務人如下表：應付對象金額〔元〕占總額比例%合計從近年報表來看曾波、徐立新、吳興忠、五洲建筑等是長期掛賬的其他應付賬款，而曾波、李火軍、吳興忠均為公司的股東，五洲建筑為該公司的子公司。在公司其他應付賬款占負債比率較大，資產負債率較低的情況下，公司有很大的空間通過更多的負債融資來提高財務杠桿，提高資金運用效率。而在資金需求量較大的工程中，充分發(fā)揮杠桿優(yōu)勢能夠提高所有者的投資收益率，從而提高公司的整體價值。短期借款融資來源金額起止期限擔保措施長期借款融資來源金額起止期限擔保措施所有者權益情況分析所有者權益情況工程2023年末2023年末2023年1月資本公積〔元〕無形資產〔元〕從表中可以看出資本公積增加了4.78億，2023資本公積里明細里指出有5.93億為五洲漢唐138畝土地評估增值，而無形資產里4.86億是2023年新增無形資產，2023年報表中青果山海棠國際門市0.09億元，五洲漢唐未開發(fā)土地為4.86億元。借款人主要財務指標分析衡量公司的主要財務指標如下：工程2023年末2023年末2023年1月短期償債能力流動比率速動比率現(xiàn)金比率經營活動凈現(xiàn)金流量/流動負債長期償債能力資產負債率盈利能力銷售利潤率營運能力存貨周轉率〔次〕總資產周轉率從上表可以看出，該公司的短期、長期償債能力較為理想。流動比率均大于1.5，說明資金的流動性好。其中資產負債率維持在20%以下，負債率較低，說明公司長期償債能力強。在2023年流動比率大幅增加而速動比率明顯下降，這是由于存貨的增加所導致的，其短期償債能力受到影響，但2023年速動比率有所上升，償債能力得到好轉。存貨周轉率較低，這是房地產行業(yè)的普遍特征，而2023年存貨周轉率過高和2023年存貨周轉率過低形成明顯反差，主要是因為2023年年末“五洲漢唐〞工程已投入建設，存貨主要由土地本錢和建安工程費組成?？傎Y產周轉率說明了公司對資產運用的效率，2023年資金運用效率低，這一情況在2023年得到逐步的好轉。2023年的盈利能力和營運能力都從數(shù)據(jù)上顯得疲軟，其根本原因是2023年，該公司開始準備上馬五洲漢唐這一新工程，以投入為主，因此在資金周轉和利潤方面表達出的賬面信息較差，但這并不阻礙公司工程的盈利性以及公司良好的開展前景。而從銷售利潤上可以看出今年與去年相比已實現(xiàn)扭虧為盈，在業(yè)績上得到很大突破。借款人報表盈利能力分析近幾年，公司主營業(yè)務收入、利潤總額和凈利潤如下表所示：〔單位：元〕工程2023年末2023年末2023年1月營業(yè)收入減：營業(yè)本錢營業(yè)稅金及附加銷售費用管理費用財務費用營業(yè)利潤減：營業(yè)外支出利潤總額所得稅凈利潤2023年營業(yè)收入大幅下降，較2023年下降了2.03億，占2023年收入的96.28%，導致公司虧損的原因是2023年準備建造新的工程，主要以資金投入為主，從表中可以看出營業(yè)稅金及附加在2023年與2023年和2023年相比大幅下降，說明該年投入資金準備建設房地產工程，并沒有大額的銷售方案，所得稅一項在2023年為0。另一方面，房地產行業(yè)的期間費用全部計入當期損益，因此在營業(yè)收入低的情況下，公司內部的各項穩(wěn)定的期間費用依然存在，導致營業(yè)利潤出現(xiàn)虧損。營業(yè)本錢占營業(yè)收入的比率分別為56.07%、75.27%、69.81%，可以看出毛利率降低是主要原因是今年建筑本錢的過快上漲。2023年毛利只有24.73%，是近年來最低的一年，伴隨營業(yè)收入的下降，2023年業(yè)績狀況差。而到2023年公司再度扭虧為盈，這主要是由于“五洲漢唐〞工程實現(xiàn)良好的銷售，因而公司再度找到了利潤增長點，合理的應對了相關的法規(guī)政策，實現(xiàn)了凈利潤0.26億元?？梢姽倦S著“五洲漢唐〞工程的逐步銷售，將不斷實現(xiàn)自身銷售收入增長，提升經營業(yè)績。借款人現(xiàn)金流分析2023年、2023年和2023年10月份，公司主要現(xiàn)金流量指標如下表：〔單位：元〕工程2023年末2023年末2023年1月一、經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額二、投資活動產生的現(xiàn)金流量凈額三、籌資活動產生的現(xiàn)金流量凈額四、匯率變動對現(xiàn)金的影響凈額五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物的增加額2023年與2023年相比，公司經營活動產生的現(xiàn)金凈流量大幅下降，而2023年又呈現(xiàn)出上升趨勢，增幅接近3倍，2023年10月經營活動產生的現(xiàn)金凈流量到達了920.74萬元，說明公司2023年開始銷售之前開發(fā)的房產，正在逐步的回到盈利的正常軌道上。經營活動現(xiàn)金流量的波動情況是由于2023年公司上馬新工程，以投入為主，收入較少，而2023年開始銷售房產，取得一定收入。三年投資活動中的現(xiàn)金流出主要為購置固定資產支出，2023年籌資活動凈額出現(xiàn)負數(shù)，是因為歸還之前所借的債務所導致。從現(xiàn)金流量表中可看出，公司2023年沒有進行更多的籌資，而是將之前的債務進行清償。單位：元工程2023年末2023年末2023年1月營業(yè)收入應收賬款預收賬款銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金另外，2023年1.88億元營業(yè)收入中有1.04億元已經收到現(xiàn)金，剩余局部為應收賬款。2023年預收賬款與營業(yè)收入的比例為1:27，2023年預收賬款與營業(yè)收入的比例為1:82，說明2023年大局部銷售額已經確認收入，公司的銷售狀況良好。綜上，公司近三年來財務狀況有所起伏，在房地產行業(yè)遭受冷落后，有著復蘇的趨勢。由于該公司負債率長期保持低水平，其資金來源主要是所有者權益和其他應付款，償債能力強，并且具有良好的盈利能力，因此可以預見，公司未來開展態(tài)勢較好?！皒xxx〞工程分析工程簡介“五洲?漢唐〞二期根本情況說明表開發(fā)主體XXXXXXX總用地面積總建筑面積工程地址建筑單體設計單位總體規(guī)劃設計單位本工程建設總投資〔估算〕(萬元)折合建筑單位造價〔估算〕(元/㎡)已投入自有資金(萬元)目前工程建設資金缺口(萬元)由XXXXXXX投資開發(fā)的“五洲漢唐〞房地產工程位于樂山市中心城北通江片區(qū)白燕路北段東側，占地138.85畝〔二期占地約30.76畝〕，南臨通江實驗小學，西臨白燕路城市主干道，北側為二環(huán)路、樂山新一中及星河家園、翰林印象等成熟小區(qū)，醫(yī)療設施有樂山市中區(qū)第二人民醫(yī)院，區(qū)位優(yōu)越，文化底蘊豐富。該片區(qū)整個大路網(wǎng)骨架已經形成，鳳凰路北段、通悅大道、竹林路〔火炬一路〕、楊山路〔火炬二路〕的一縱兩橫交通網(wǎng)路已在2023年初建成通車。公交線路已有6路、2路、12路、1路，出行非常便利。并且目前該地塊到達“七通一平〞條件的空地，滿足建設條件，無需拆遷。同時，所有的供電、電信、自來水、污水、雨水、燃氣等配套市政管網(wǎng)設施鋪設完畢，已經具備了完善的市政配套設施。該工程在目標市場具有區(qū)位、品牌、環(huán)境、規(guī)模和價格競爭優(yōu)勢。它地處通江板塊，是市政府傾力打造的樂山未來的人文、經濟副中心。目前已經聚集了星河家園、流水庭院、水木清華、萊佛士帝景、水晶城、新天國際、君上河府、江南人家、名門外灘等一大批品質樓盤，區(qū)域居住氣氛日漸形成。隨著白燕路西側的領地亞馬遜、亞泰棕櫚灣和本小區(qū)的建成，將整體拉動該片區(qū)的居住、投資價值迅速增長?！拔逯逎h唐〞區(qū)位圖“五洲漢唐〞鳥瞰圖工程環(huán)境分析工程背景分析受到“5.12〞大地震和國際金融風暴的雙重不利影響，中國房地產市場在經過前期的高速開展后，步入調整期，呈現(xiàn)出低迷不振的狀態(tài)，阻滯了國民經濟的開展。為此，國家迅速出臺了一系列拉動內需、確保經濟增長、促進房地產業(yè)平穩(wěn)健康開展的宏觀調控措施，房地產市場終于在去年初開始復蘇，成交數(shù)量和成交價格雙雙穩(wěn)步攀升，拉動了經濟的增長。但是，隨之而來的全國范圍內房地產市場井噴式的開展卻為經濟過熱可能引發(fā)的市場泡沫埋下了隱憂。在這種情況下，國家基于防范風險、保障民生和促進房地產市場健康有序開展，又從去年年末開始，先后出臺了一系列調控樓市價格過快增長的政策和措施。受此影響，我國房地產市場又暫時進入了新一輪調整期。對此，我們認為：去年12月7日閉幕的中央經濟工作會議和剛剛召開的“兩會〞已經為今年的房地產調控政策定調，國家將繼續(xù)實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，支持居民自住和改善性購房需求。隨著城市化建設的加快，市民的居住需求不斷釋放，房地產開發(fā)的增長還會繼續(xù)。國家目前對樓市的調控，是在充分肯定房地產業(yè)對經濟開展和城市建設的拉動作用的前提下，為防止房市過熱，防止產生“泡沫〞而適時出臺的防患于未然的英明舉措，其根本目的是要在保證老百姓買得起房，實現(xiàn)“居者有其屋〞的同時，促進房地產市場的平穩(wěn)、可持續(xù)開展。房地產業(yè)作為關聯(lián)度大、支撐性強、帶頭作用明顯，并且對各級財政的奉獻度都很高的產業(yè)，目前的調整只是在一、二線城市之間，在高檔住宅和普通住宅之間發(fā)生的區(qū)域性、結構性調整。在國家宏觀政策調控下，我國房地產市場經過此次調整，必將迎來更加成熟的政策導向和市場環(huán)境，迎來更加平穩(wěn)、更加健康、更加持續(xù)長久的開展。隨著中國城市化進程的加快，隨著新生代購房者群體的逐步壯大，隨著改善性住房需求的穩(wěn)步提升，中國房地產市場的需求依然剛健。就樂山而言，隨著“百萬人口大樂山〞、“千億交通大工程〞、“樂峨新城〞等大規(guī)劃、大工程、大工程的實施或者建成，樂山將成為區(qū)域性綜合樞紐城市，成為西部綜合交通樞紐的重要組成局部和成都平原城市群的南部中心。所以，樂山房地產市場的持續(xù)、健康開展，是毋庸置疑的，是社會各界、上上下下、方方面面業(yè)已形成的共識。第一，樂山“增長極、次樞紐、南中心、目的地〞的定位決定了樂山將得到超常規(guī)開展。這一點，不僅被樂山本地的開發(fā)商看準了，更是引起了以四川華西、四川藍光、浙江展城、深圳大中華等大企業(yè)、大集團為代表的外來開發(fā)商們的高度關注。他們對樂山的樓市充滿了期待，更充滿了信心，紛紛搶灘樂山，意欲占領樂山房地產市場的高地。第二，樂山獨特的地理位置、優(yōu)越的人居環(huán)境，決定了“宜居樂山〞的知名度會越來越高、競爭力會越來越大、吸引力會越來越強。有調查資料顯示：越來越多的外地人，尤其是“蝸居〞一線城市的購房者，正將樂山作為置業(yè)安家的首選地?？梢院敛豢鋸埖卣f，樂山正昂首向“移民城市〞邁進，其強勁的開展勢頭已銳不可擋！區(qū)域房地產市場分析1．樂山市房地產開發(fā)根本情況樂山市中心城區(qū)國民經濟在總體上保持持續(xù)、快速增長的良好態(tài)勢，作為四川的歷史文化名城、重點旅游城市和樂山市的中心區(qū)域，依托資源優(yōu)勢，通過旅游資源的整合和開發(fā)，城市開展越來越快，促進了房地產、餐飲、商貿、交通運輸、金融等相關行業(yè)的開展，擴大了消費需求。隨著《樂山市城市總體規(guī)劃》〔1995—2023〕和《樂山市國民經濟和社會開展第十一五規(guī)劃》的進一步實施，推動著樂山市中心城區(qū)城市房地產建設、環(huán)境保護建設和各項根底設施建設，促使房地產業(yè)開展到一個新的高度。樂山市中心城區(qū)內，隨著規(guī)模性開發(fā)，周邊環(huán)境配套的成熟，具有舒適、宜居的人造自然景觀、綠化和內環(huán)境好的小區(qū)比比皆是，萊佛士帝景—民生領鋒—名門外灘片區(qū)沿江一線，紫氣東來—巴比侖—春華逸都—天和大院—華冠馨苑沿春華路一線，肖壩嘉州新城片區(qū)、城東片區(qū)、青果山片區(qū)、通江片區(qū)、柏楊西路片區(qū)都涌現(xiàn)出一批批環(huán)境宜居、品質優(yōu)良的新興生活小區(qū)及配套的商業(yè)效勞網(wǎng)點。在樂山市中心城區(qū)商品房市場中，普通商品住宅占整個市場規(guī)模的85%，價格主要集中在5000-5600元/平方米之間。住房市場交易活潑。2023年全市土地購置面積116.7萬平方米；市中區(qū)商品房銷售面積83.86萬平方米。2023年房地產市場持續(xù)回暖，銷售商品房329．4萬平方米，銷售金額85．5億元，其中，中心城區(qū)銷售商品房223．1萬平方米，增長150．8％；銷售金額67．6億元，增長173．1％。2023年，房地產企業(yè)完成房屋銷售面積同比增長54.9%，其中住宅銷售增長47.6%。樂山市房地產市場呈現(xiàn)出以下特點：〔1〕樂山現(xiàn)階段住宅存量供應相對于2023年有明顯增加；〔2〕2023年樂山市區(qū)新開工工程逐漸增加，嘉州新城、翡翠國際、領地亞馬遜、華泰棕櫚灣、新天名城、民生領鋒、西城國際、西嶺美廬、天和大院等一大批工程陸續(xù)面市?！?〕2023年至2023年新開發(fā)工程的產品面積多以90平米以下的小戶型為主；〔4〕目前樂山市場存量戶型以小戶型的高層產品為主，樓層普遍在15層以上；〔5〕從市場的物業(yè)形態(tài)角度上看〔包括未來開發(fā)樓盤〕，主要以高層電梯為主，缺少多層和小高層產品；〔6〕市場存量主要分布于城東片區(qū)和蘇稽片區(qū)，從剩余面積和剩余套數(shù)上來看，目前樂山新、老城區(qū)和通江片區(qū)范圍內商品住宅所占比例非常小，處于根本消化完畢狀態(tài)；〔7〕目前樂山在售工程主要以框架電梯、框剪電梯、剪力墻電梯為主，多層主要以磚混現(xiàn)澆板為主，框架為輔助；伴隨著樂山市房地產市場的開展，樂山市的整個土地成交量和地價都呈明顯增長趨勢。2023年11月27日，柏楊西路片區(qū)蟠龍路東側BY(III.B)-a號商住用地土地成交單價為516萬元/畝，青果山片區(qū)QG-04-1號商住用地成交單價為561萬元/畝，通江片區(qū)岷河四期還房小區(qū)TJ-mh-7、8、9號商住用地成交單價為489萬元/畝，2023年11月，中心城區(qū)通江片區(qū)濱江路北段TJ-9-1-01號地塊成交單價為680萬元/畝。從近年推出的數(shù)量及競買情況可以看出，眾多房地產開發(fā)企業(yè)看好當?shù)氐姆康禺a市場前景，這也預示著樂山市房地產開發(fā)已經步入快速開展的時期，樂山市的整個土地成交量和地價都呈明顯增長趨勢，加快了樂山市的城市擴容。2．樂山市房地產未來開展預測樂山市房地產業(yè)態(tài)非常良好，開展前景廣闊?！?〕樂山市風景優(yōu)美，氣候宜人，交通興旺，城市功能完善，具有理想的人居環(huán)境。先后榮獲過國家級歷史文化名城、中國優(yōu)秀旅游城市、聯(lián)合國城市管理中心在中國的唯一合作城市、全國衛(wèi)生城市、全國綠化模范城市、四川省“三優(yōu)一學〞文明城市、四川省首批園林城市、四川省環(huán)境保護模范城市等榮譽稱號，正在積極申報“人居環(huán)境典范城市〞，是聞名世界的世界文化與自然“雙遺產〞保護地，是川內最宜人居的二級城市，已被列入四川省優(yōu)先開展建設的兩個100萬級人口大城市名單，目前，正大力實施“千億交通工程〞，打造“四川增長極、西部次樞紐、成都南中心，中國目的地〞。隨著“兩航、五鐵、八高速、一樞紐〞的加快建設，樂山正構建功能完備的綜合交通運輸體系。由于樂山市的房地產價格水平較低，與其他川內同類型、同級別的城市〔如綿陽、瀘州、宜賓等〕有一定差距〔每平米銷售均價偏低500——1000元不等〕，所以開展?jié)摿薮??！?〕樂山市中心城區(qū)作為重要的工業(yè)基地和旅游景區(qū)，城市化水平較高，購房消費者主要為舊城換房居民、企事業(yè)單位與政府工作人員，以及中小民營業(yè)主和外來購房人員〔以樂山周邊區(qū)縣居多〕，收入居平均收入水平以上。這些購房消費者具有較高的購置能力，有利于推動樂山市房地產市場的開展。樂山房地產市場逐漸完善與標準，正向一個健康和諧的方向開展。樂山城市化滯后于工業(yè)化、城市開展滯后于景區(qū)開展的局面將逐步改變，按照“三區(qū)連片、擁江開展〞和“樂峨融城、一體建設〞的規(guī)劃思路，中心城區(qū)面積將從40平方公里擴大到100平方公里，人口將從40萬增加到100萬，這將給房地產開發(fā)帶來巨大的商機。樂山市房地產未來開展情況較好。近年來樂山城市房地產開發(fā)商越來越多，商品房建設總投入越來越大，商品房建設規(guī)模不斷擴大，中心城區(qū)已經開展到50余平方公里，城市人口已經開展到50多萬人。隨著城鄉(xiāng)一體化的建設，城市人口的增長將帶動樂山房地產市場的供、需同步日益增長。預計2023年全市實現(xiàn)全社會固定資產投資450億元、中心城區(qū)銷售商品房面積200萬平方米。工程競爭對手比擬分析〔一〕工程優(yōu)勢〔1〕區(qū)位優(yōu)勢1、政府規(guī)劃，城市北拓，區(qū)域開發(fā)已全面啟動，將呈現(xiàn)一個面積約3平方公里的高檔生活居住區(qū)，規(guī)劃建筑容量為170萬平米，該片區(qū)將打造成為樂山將來的人文、經濟副中心。2、該片區(qū)目前已經聚集了星河家園、流水庭院、水木清華、萊佛士帝景、水晶城、新天國際、君上河府、江南人家、名門外灘等一大批品質樓盤，區(qū)域居住氣氛日漸形成，白燕路領地亞馬遜、棕櫚灣、新天名城、龍灣水岸和本小區(qū)的建成，將整體拉動該片區(qū)的居住、投資價值的迅速增長〔2〕交通優(yōu)勢1、該片區(qū)整個大路網(wǎng)骨架已逐漸形成，鳳凰路北段、通悅大道、竹林路〔火炬一路〕、楊山路〔火距二路〕的1縱2橫交通網(wǎng)路已于2023年初完成通車。2、已有公交線路：周邊6路、2路、12路、1路等公交線路，交通順暢。3、蟠龍路的開通，將分流現(xiàn)在白燕路上的大型、重型車輛，大大緩解白燕路的交通壓力，改善交通環(huán)境。〔3〕人文優(yōu)勢在本工程附近已有全國級重點中學樂山一中，隨著樂山實驗幼兒園、通江實驗小學搬遷通江板塊和樂山七中城北分校加緊建設，這里的人文氣氛將進一步濃郁，是名副其實的人文寶地?！?〕環(huán)境優(yōu)勢1、東面臨岷江，西面有為嘉州古城帶來溫潤與婉轉氣息的竹公溪，溪水順山谷蜿蜒流淌十余里。這里山青水秀，竹木蔥蘢，是古城嘉州近郊的一處風景地，岷江的壯闊和竹公溪的婉約可謂相得益彰。2、工程緊鄰竹公溪市政公園〔漢唐公園〕和岷江三號橋濱江市政公園，竹公溪兩側預留了18米綠化用地?！?〕規(guī)模優(yōu)勢本工程占地138.85畝，三面臨路，地形方正、平整?！?〕品牌知名度優(yōu)勢開發(fā)商已成功打造老城區(qū)10萬余平米的“美嶺上城〞〔海棠國際〕工程，在樂山已是家喻戶曉，具有較高的知名度?！捕彻こ塘觿荨?〕環(huán)境劣勢區(qū)域形象有待提高，市民對該區(qū)域的舊有印象較差。目前工程周邊正在進行城市建設改造，破舊的農村自建房還有局部未拆遷，視覺形象較差?！?〕周邊配套不夠成熟因為是新開發(fā)區(qū)域，雖然目前已有一些大盤建成，但總體上缺乏成熟的配套，目前只有一些樓盤臨街的底商，只能滿足居民日常生活根本需要，對于大宗購物、上檔次的消費，就不能滿足?！?〕噪音劣勢三面臨街，車輛噪音污染有可能影響小區(qū)臨街住戶的居住品質；雖然蟠龍路的開通可以分流白燕路的交通壓力和噪音污染，但目前蟠龍路還在修建之中，所以，現(xiàn)在的白燕路狀況是大型車輛較多，噪音較大，旁邊的二環(huán)路也是同樣存在類似情況?！踩彻こ掏{〔1〕2023年市場推出商品房數(shù)量較大，市場競爭劇烈在國家宏觀調控中度過兩年寂靜時光的樂山房市，受到國家貨幣政策微調的刺激和剛需推動的影響，各開發(fā)商在2023年加快了新樓盤的推出速度，樓市銷售出現(xiàn)價升量增的顯著變化，截至本報告提交日，樂山市中區(qū)新建商品房可供銷售面積到達30萬平米，加之目前幾個大工程的后期房源，如，嘉州長卷三期房源、三江名都二期、嘉洲新城·滟瀾洲一期2批次房源等，以及一些新盤的推出放量，如金杯銀灘、羅浮盛世、領地國際公館等，整個樂山樓市明年估計放量在150萬平米以上，競爭相當劇烈。而樂山樓市明年預計的正常需求量應該在100萬平米左右?！?〕羅浮盛世和領地國際公館工程威脅羅浮盛世地處通江板塊以北的岷江邊上，領地國際公館與本工程隔岷江遙相照應，兩個工程都具有臨江優(yōu)勢，有較長的河岸線可做小區(qū)景觀配套。且占地面積大，開發(fā)商經驗充足、知名度較，同樣規(guī)模大盤，同樣在明年啟動，這就給本工程提出了更高要求，盡量防止定位重復，在營銷推廣上使用差異化策略吸引客戶，搶占市場先機?！菜摹彻こ虝r機〔1〕政策規(guī)劃開展時機充分利用城市“北拓〞開展戰(zhàn)略，與政府、媒介緊密合作，將工程高端啟動。借政府“北拓〞之東風，同時又賦予工程全新概念“新中式〞“水上的院子〞，差異化競爭，完全有可能成為城北片區(qū)樓市新標桿?！?〕市民對高品質住宅的需求與市場空白目前城北片區(qū)樓市日漸成熟，但不少樓盤在文化、品位、氣魄方面所做的文章不夠，更多的只是留于外表。消費者對產品附加值〔如文化品位、身份象征〕的需求越來越強烈，所以，要利用好消費者這點，打好文化品位的差異牌?！?〕樂山樓市存在競爭時機由于樂山樓市起步較晚，又屬于二級城市，目前，局部開發(fā)商對房地產概念操作不是太成熟，所以，有參與競爭的空間和時機。樂山房地產市場上樓盤大多是以地段、江景、多層等為競爭訴求點，對于產品附加值的追求還較少。隨著社會的進步，人們的需要必然由物質層面上升到精神層面，所以，對于目前樂山市房地產市場的競爭格局，這就要求本工程采用先進的開發(fā)模式、創(chuàng)新的概念、獨特的定位、新型的營銷推廣手法形成壓倒性競爭優(yōu)勢，全面領先其他工程，給城北樓市甚至整個樂山樓市創(chuàng)造一個驚喜?！参濉彻こ虆^(qū)域內樓盤調查根據(jù)調查，該工程所在區(qū)域的主要樓盤情況如下表：競爭樓盤調查情況一覽表樓盤名稱天和大院領地亞馬遜龍灣水岸新天名城棕櫚灣開發(fā)商四川天河陽光置業(yè)領地集團樂山嘉美房地產開發(fā)樂山新天房地產開發(fā)樂山市華泰房地產開發(fā)工程位置樂山市春華路與白燕路交匯處樂山市中心城區(qū)白燕路〔近樂山一中〕白燕路北段市中通江火炬大道東側樂山白燕路中段物業(yè)類型普通商品房高層普通商品房高層普通商品房高層電梯公寓電梯公寓戶型面積〔㎡〕72-160㎡65-140㎡38-125㎡77-128㎡88-124.9㎡總戶數(shù)1228戶1816戶約700套703套1088套占地面積〔畝〕占地36畝占地137畝占地32畝18463.6㎡約17153.4㎡總建筑面積〔㎡〕141730㎡31萬平米120000㎡18463.6㎡16650㎡容積率5.53.435.64.986.0均價〔元/㎡〕53805480522052105320從上述樓盤調查情況看：目前樂山市中心城區(qū)在售樓盤，高層均價在5200-5500元/㎡左右，按照多層價格一般高于高層25%推算，樂山多層價位應該在6500-7000元/㎡左右。中心城區(qū)與本工程類似的商業(yè)用房底層商鋪售價在15000-40000元/㎡左右，車庫每個已到達10-15萬元。工程投資估算投資估算的依據(jù)和方法“五洲漢唐〞二期工程投資估算是依據(jù)企業(yè)提供的報規(guī)劃批準的總平方案、國有土地使用權出讓合同、工程可研報告等，參考樂山地區(qū)同類建設工程經濟技術標準，并結合工程自身情況，本著“客觀、公正、謹慎〞原那么測算。經測算，工程開發(fā)總投資40041萬元，其中直接開發(fā)本錢(土地、房屋開發(fā)費及其他)32060萬元，開發(fā)費用(財務費用、管理費用、銷售費用)7981萬元。經評定單方本錢為3617.66元/平方米，其明細如下表4-1、4-2。表4-1本錢構成簡表序號本錢匯總各項本錢額單方本錢額占比1土地費用2前期工程費3房屋開發(fā)費4管理費用5銷售費用6財務費用7不可預見費合計表4-2投資估算明細表單位：萬元序號費用名稱投資額〔萬元〕技術經濟指標占比總投資計費工程量單位單位指標1土地費用2前期工程費3建筑安裝工程費4根底設施費5公共配套設施費6開發(fā)間接費7不可預見費8管理費用9銷售費用10財務費用合計1、土地費用4859.88萬元；根據(jù)企業(yè)提供的《國有土地出讓合同》、工程《總平面圖》、相關的繳費憑證等有關資料，本次評估工程“五洲漢唐〞的土地使用面積為92,569.50平方米〔約138.85畝〕，土地取得本錢單價為158萬元/畝，總價為21936.9萬元(其中:土地轉讓款17,100萬元，容積率調整費3989.98萬元，契稅、交易手續(xù)費等相關稅費846.93萬元)。二期工程占地面積30.76畝,按面積比,二期工程應分攤土地費用4859.88萬元。2、前期工程費500萬元；按照樂山市有關標準及企業(yè)擬訂的設計方案，測算建筑設計費、規(guī)劃勘測設計費、可研費等前期工程費共計500萬元。3、房屋開發(fā)費31559.88萬元〔a〕建安工程費23000元參照樂山市同類建筑技術水平，企業(yè)編制的可行性研究報告確定。建安工程費合計為23000萬元?！瞓〕公共配套設施建設費1000萬元公共配套設施建設費是指本居住小區(qū)內為居民效勞配套建設的各種非盈利性的各種公共配套設施費用。根據(jù)本工程實際，合理確定為每平方建筑面積公共配套設施建設費約90.35元，合計1000萬元。〔c〕根底設施建設費用1700萬元根底設施建設費用是指建筑物2米以外和工程紅線范圍內的各種管線、道路工程所發(fā)生的費用，包括自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明、消防等設施的建設費用，以及各項設施與市政設施干線、干管、干道等的接口費用。根據(jù)本工程實際，合理確定為每平方建筑面積根底設施建設費用約153.59元，合計1700萬元。〔d〕開發(fā)間接費500萬元開發(fā)間接費用是指房地產開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。主要包括：工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、勞動保護費、周轉房攤銷和其他費用等。根據(jù)本工程實際，合理確定為每平方建筑面積開發(fā)間接費用約45.17元，合計500萬元4、管理費用1068萬元包括企業(yè)管理部門為管理和組織房地產工程的開發(fā)經營活動而發(fā)生的各項費用。本次管理費用按照房屋開發(fā)本錢的3.3%計算。5、銷售費用1313萬元本費用系指房屋銷售過程中發(fā)生的各項費用(含廣告費)。本工程為企業(yè)自銷工程，銷售費用根據(jù)企業(yè)銷售管理實際和工程實際情況綜合分析確定(約為銷售收入的2.2%)。6、財務費用5600萬元主要為貸款利息，本次評估按20000萬元貸款，貸款時間按24個月，年利率按14%計算，并假定貸款一次投放,分期付息，一次還本。7、不可預見費用500萬元是指在概算及投資估算中難以預料的、在工程建設過程中可能發(fā)生的工程費用,按樂山市行業(yè)標準結合本工程的具體情況以房屋開發(fā)本錢的1.6%計取。工程已投入資金情況——按貴公司實際情況工程總投資約40041萬元，工程投資來源為：自籌15000萬元〔37.46%〕，銷售轉投5041萬元〔12.59%〕，融資20000萬元〔49.95%〕。目前，企業(yè)已投入工程資金6902.21萬元，其中土地本錢4859.35萬元、前期工程費用〔工程報建等〕214.24萬元、開發(fā)間接費用〔營銷部及工程周邊環(huán)境打造等〕632.8萬元、期間費用476.14萬元〔2023年1至11月期間費用952萬的一半〕?！癤XXXX〞工程工程進度方案依據(jù)企業(yè)已(擬)報建資料和方案，考慮房地產業(yè)普遍的資金運作流程和工程建設進程，該工程施工期為：2023年1月至2023年9月。銷售期為：2023年7月至2023年12月。該工程2023年底以前為規(guī)劃勘測設計、進場施工準備、房屋報建、基坑開挖等。序號項目開發(fā)的起止時間*月*月1土地征用及拆遷安置--1.1支付出讓金及相關費用已妥已妥1.2取得國有土地使用證已妥已妥2前期工程2.1勘探及方案設計-施工圖設計已妥已妥2.2取得建設用地規(guī)劃許可證已妥已妥2.3取得建設工程規(guī)劃許可證已妥已妥2.4取得建設工程施工許可證已妥已妥2.5施工前準備〔包含但不限于三通一平、臨時設施〕3土建及安裝3.1根底及地下室工程2023.12023.43.2主體結構施工2023.42023.123.3樓內水、電、通風等安裝及裝修裝飾工程2023.102023.44配套工程2023.52023.85銷售2023.62023.125.1預售許可證2023.52023.56竣工驗收2023.32023.3“xxxx〞工程還款能力分析工程財務效益預測該工程施工期為：2023年1月至2023年9月。銷售期為：2023年7月至2023年12月。根據(jù)本工程2.10分析預測，經營期總銷售收入為59948萬元。1、經營期銷售本錢及費用的預測〔a〕工程經營本錢為32060萬元，按銷售比例逐年結轉開發(fā)本錢；〔b〕營業(yè)稅金及附加預測：營業(yè)稅按收入的5%計算；城市維護建設稅按營業(yè)稅的7%計算；教育費附加按營業(yè)稅的3%計算；地方教育附加按營業(yè)稅的2%計算，企業(yè)所得稅率按25%計算,企業(yè)所得稅應納稅所得按稅前利潤計算；土地增值稅按收入的1.5%計算?！瞔〕銷售費用：根據(jù)企業(yè)銷售管理實際和工程實際情況按收入的2.2%計算確定為1313元(已計入開發(fā)費用)?！瞕〕管理費用：本次管理費用按照房屋開發(fā)本錢的3.3%計算確定為1068萬元(已計入開發(fā)費用)。〔e〕財務費用：根據(jù)工程開發(fā)期限進行計算，確定為5600萬元。2．靜態(tài)效益指標經測算，經營期總銷售收入為59948萬元，工程建設經營期利潤總額21124萬元、稅后利潤15843萬元、銷售凈利率26.43%，總投資凈利潤率40.81%,有關情況如下：靜態(tài)效益指標表序號指標指標值單位1利潤總額萬元2凈利潤萬元3總投資利潤率4總投資凈利潤率5銷售凈利率6靜態(tài)投資回收期年7平均每平方米建筑獲毛利元工程財務現(xiàn)金流量分析經過評估測算，在設定折現(xiàn)率為12%的情況下，該工程各項盈利能力指標測算結果如下表：財務動態(tài)指標表序號項目所得稅后指標1工程投資財務內部收益率2工程投資財務凈現(xiàn)值〔萬元〕3工程動態(tài)投資回收期〔年〕分析說明：從稅后指標情況看，工程內部投資收益率58.85%；財務凈現(xiàn)值為7915萬元；動態(tài)投資回收期1.76年。該工程內部投資收益率大于設定的折現(xiàn)率，財務凈現(xiàn)值大于零，說明該工程在計算期內財務評價可行。工程損益表單位：萬元項目總計2023年1季度2023年2季度2023年3季度2023年4季度2023年1季度2023年2季度2023年3季度2023年4季度2023年1季度2023年2季度2023年3季度2023年4季度一、經營收入減：經營本錢銷售費用經營稅金及附加二、經營利潤減：管理費用財務費用三、利潤總額減：所得稅四：凈利潤從損益表中可以看出，該工程的收入集中在2023年后半年以及2023年上半年，能夠在短期內回籠大局部資金，對提高資金流動性，進行貨幣保值，降低還款風險起到很好的保障作用。另一方面，從該房地產工程開始銷售起，除了最后一季凈利潤為負值，其余各期均為正。2023年第三季，為該工程銷售的第一季，包括預售和前期宣傳帶來的影響，銷售額應該為最高使得第三季盈利最多，而2023年第四季和2023年第一季保持了穩(wěn)定了盈利狀況，在2023年第二季由于工程建設接近尾聲，其建設本錢較之前大幅降低，導致凈利潤比前一季巨幅增長，增長率為678%，此后，增長率再次呈現(xiàn)出平穩(wěn)的態(tài)勢。直到2023年一季度由于信托資金的利息已經結清，該工程此后再無財務費用，再一次使凈利潤大幅增加。從總體上看，該工程能保持穩(wěn)定的盈利水平，對于維持良好的償債能力起到了很大的作用。本錢費用表單位：萬元項目總計2023年1季度2023年2季度2023年3季度2023年4季度2023年1季度2023年2季度2023年3季度2023年4季度2023年1季度2023年2季度2023年3季度2023年4季度預售收入現(xiàn)金流出經營本錢稅金其中：土地增值稅營業(yè)稅城市維護建設稅教育費附加地方教育費附加管理費用銷售費用財務費用從上表可以看出三大期間費用都相對穩(wěn)定，由于第一季的銷售收入最多，因此稅金也相對較多，土地增值稅和營業(yè)稅以及相關稅費是有銷售額的多少決定，在2023年三季度由于銷售額較大因此相應的稅金也較多。由于該工程預計為2023年八月竣工，因此在竣工前期現(xiàn)金流出量都相對較大，從表中可以看出2023年第三季度開始，現(xiàn)金流出量逐漸減少，到最后一年只剩下一些維持日常經營銷售的費用資金流出。工程現(xiàn)金流量表單位：萬元項目總計2023年1季度2023年2季度2023年3季度2023年4季度2023年1季度2023年2季度2023年3季度2023年4季度2023年1季度2023年2季度2023年3季度2023年4季度現(xiàn)金流入經營收入預售收入出租收入其他現(xiàn)金流出建設期開發(fā)本錢銷售費用管理費用財務費用經營稅金及附加土地增值稅所得稅凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值根據(jù)前面所列出的損益表和本錢費用表，得出相應的現(xiàn)金流量并進行了折現(xiàn)。2023年綜合收益和本錢費用來看，總體虧損，是由于房地產工程前期投入大的現(xiàn)實情況決定的。而自2023年開始，該工程已經扭虧為贏，該工程總的現(xiàn)金流為11,738，其投資回收期為1.57年，屬于資金流動情況良好。而考慮貨幣時間價值，對現(xiàn)金流進行折現(xiàn)后，該工程的凈現(xiàn)值為7,915，從動態(tài)角度看，投資回收期為1.76年，也保持了較好的資金運作能力和償債能力?！癤XXXXX〞工程銷售分析“五洲漢唐〞一期銷售情況介紹“五洲漢唐〞工程一期總建筑面積99,740㎡，其中地下14，490㎡，共分三批次開發(fā)、銷售。截至2023年10月31日，“五洲漢唐〞工程一期〔一、二批次〕住宅實現(xiàn)銷售約40000㎡，實現(xiàn)銷售收入約2億元，房屋銷售率到達90%以上。2023年12月28日，“五洲漢唐〞工程一期三批次住宅開盤銷售，銷售價格在一期一、二批次5500元／㎡的根底上上調300元，三批次銷售均價為5800元／㎡，一期三批次房源約170套，銷售面積約20000㎡，2023年預計實現(xiàn)銷售收入約1.1億元?！拔逯逎h唐〞二期銷售情況預測敏感性分析從“工程敏感性分析表〞可以看出，銷售價格、工程本錢均為工程較敏感的因素，其銷售價格、工程本錢的微小變化必將引起其凈現(xiàn)值、凈利潤的較大變化。銷售價格每升高或降低20%，凈現(xiàn)值將增加或減少約67.32%，凈利潤將增加或減少51.38%，銷售價格比擬敏感，企業(yè)應做好銷售管理；其次工程本錢每提高或降低20%，凈現(xiàn)值將減少或增加約72.38%，凈利潤將減少或增加51.17%，因此企業(yè)也應注意開發(fā)本錢的控制。工程敏感性分析指標如下：表5-4工程敏感性分析表工程敏感因素敏感因素變化幅度值財務凈現(xiàn)值凈利潤動態(tài)投資回收期凈現(xiàn)值變化%凈利潤變化%變化幅度銷售收入根本方案銷售均價工程本錢從以上計算結果可以看出，工程利潤對銷售價格和本錢的變化雖然較為敏感，但企業(yè)仍然能獲得較好的收益，工程的抗風險能力非常強。盈虧平衡分析因開發(fā)工程為全銷售工程，以營銷量盈虧平衡點進行其盈虧平衡分析，按以下公式計算盈虧平衡點：開發(fā)本錢+管理費用+財務費用盈虧平衡點=[1-(稅費率+銷售費率)]×平均單價通過計算當銷售面積到達81877M2時或銷售面積到達可售建筑面積的73.97%就可收回投資；即工程保本作業(yè)率為73.97%，平安邊際率為26.03%；亦或在全部銷售的情況下，當商品房銷售單價為4068.35元/㎡，門市為11095.5元/㎡，車庫8.8萬/個工程到達盈虧平衡。根據(jù)本報告2.10對于還款來源的預測分析，根據(jù)區(qū)域市場狀況并結合本工程的具體情況，從謹慎角度考慮，從銷售價格看，預計住宅的銷售均價5500元/㎡，沿街商業(yè)銷售均價15,000元/㎡，車庫每個按12萬元銷售。據(jù)此預測本工程二期總銷售收入為59948萬元。經測算，上述銷售回款59948萬元相對本次信托貸款本息26520萬元的覆蓋率為226.05%，覆蓋情況良好。資金來源與運用五洲漢唐二期工程資金來源與運用表單位：萬元工程合計2023年2023年2023年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一、資金來源期末結余資金自有資金主營業(yè)務收入〔銷售收入〕銀行借款信托資金銷轉投二、資金運用土地本錢前期工程費建筑安裝工程費根底設施費公共設施配套費不可預見費經營稅金及附加營銷費用管理費用財務費用歸還銀行借款歸還信托資金〔本金〕三、盈余資金四、累計盈余資金除了信托融資的2億元以外，公司還為該工程自籌了1.5億元、銷售轉投5041萬元的資金作為該工程的投資資金，在2023年一季度該工程剛剛上馬，其投入較多，許多費用都是在該期間發(fā)生。但由于有自籌資金和信托融資的資金流入，盈余資金依然為正。到2023年二季度，由于沒有銷售收入只有費用支出，因此盈余資金為負。當2023年三季度，該工程正式進入銷售階段后，根據(jù)可靠預測之后的每一季度的累積盈余均為正。雖然2023年四季度由于還款導致盈余資金為負，但不影響累積盈余依然為正，并在此后保持穩(wěn)定增長。因此整個過程都保持了良好的盈余狀況，沒有對償債能力產生不良影響。擔保企業(yè)分析——參照借款人根本分析和財務分析提供信用增級方式——按貴公司實際可提供擔保情況本工程土地抵押樂山五洲以其持有的本工程所在地總計約【93.85】畝土地抵押給四川信托，簽署《土地抵押合同》，并辦理強制執(zhí)行公證〔根據(jù)【四川萬信房地產土地評估有限責任公司】于2023年12月30日對其中78.85畝土地出具的評估報告，評估價【41845】萬元，以此標準計算，抵押的【93.85】畝土地總價值約49805.37萬元，相對于信托本金及一季度利息，抵押率約為【41%】〕，為樂山五洲的還款義務提供保證?！矘飞轿逯薰居?023年5月取得工程土地，