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文檔簡介
泗洪縣容大房地產(chǎn)工程
投資建議書2023年11月概要介紹1、公司名稱:-泗洪縣容大房地產(chǎn)開發(fā)2、工程名稱:-瀾庭灣3、企業(yè)注冊資本:-5000萬一、工程公司簡介概要介紹1、工程位置:工程位于泗洪縣中心偏東的位置,緊臨泗洪中學〔省重點中學〕為泗洪最正確的學區(qū)房。2、工程總規(guī)劃:工程業(yè)態(tài)由商鋪、住宅兩局部組成;規(guī)劃建筑面積34萬平,準備分三期3年時間開發(fā)完成。3、工程現(xiàn)狀概述:土地于2023年11月3日以掛牌拍賣方式取得,地塊號[2023-A28],土地價款為3.56億元,已交土地款2.492億元,已取得建設用地批準書、建設規(guī)劃許可證。二、工程簡介概要介紹三、工程總經(jīng)濟指標測算項目金額(萬元)營業(yè)收入182,774
營業(yè)成本104,619營業(yè)利潤78,155
管理費用1,000
營銷費用1,110
稅費支出19,000
凈利潤57,045
毛利率43%凈利率32%自投資金報酬率217%資金峰值(融資需求)10,000
投資回收期(月)20概要介紹四、融資需求和回報-融資金額:6000萬元-融資方式:股權(固定收益〕或債權-資金到位時間:2023年12月-還款來源:銷售回款或其他借款-融資期限:12-18個月-年收益率/利率:30%五、工程風險-財務風險-信用風險六、投資建議-該工程收益較高,風險可控,值得投資。1.1工程公司簡介公司名稱:泗洪縣容大房地產(chǎn)開發(fā)成立日期:2023年9月28日公司類型:有限責任公司注冊資本:5000萬元實收資本:5000萬元主營業(yè)務:房地產(chǎn)開發(fā)及銷售公司股東及股權結構:姓名出資額占比姓名出資額占比張健2000萬40%陳永勝1000萬20%莊國慶500萬10%何斌500萬10%袁福康500萬10%史衛(wèi)國250萬5%朱奎250萬5%1.2公司實際控制人簡介董事長:張健張健,男,1976年10月出生,經(jīng)濟管理專業(yè),本科學歷。工作經(jīng)歷2023年9月至今任泗洪縣容大房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長、法定代表人。2023年11月至2023年4月在連云港贛榆金陵建設任總經(jīng)理。1996年至2007年10年在泗洪縣建設局規(guī)劃辦工作。2.1工程位置泗洪地處江蘇省宿遷市區(qū)南部,蘇北平原過渡地帶;全縣行政區(qū)域面積2731平方公里,轄14個鎮(zhèn),9個鄉(xiāng);90個居委會,227個村;2場圃;2個社區(qū)管理辦;726個居民小組,2775個村民小組;總面各2731平方公里,耕地206萬畝;人口100萬人,其中農(nóng)業(yè)人口72萬人〔勞動力45萬人〕,是全國生態(tài)示范縣、商品糧基地縣、水產(chǎn)百強縣、平原綠化先進縣,江蘇省社會治安綜合治理先進縣,著名的中國螃蟹之鄉(xiāng)、名酒之都。2.1工程位置2.1工程位置工程位置2.1工程位置泗洪縣城地圖2.1工程位置工程位于泗洪縣中心偏東的位置,緊臨泗洪中學〔省重點中學〕為泗洪最正確的學區(qū)房。工程一期位置泗洪中學工程二、三期位置2.2土地情況2.2土地情況2.3工程簡介2.3工程簡介——效果圖2.4市場分析教育泗洪——全民重教重視教育,關心下一代開展,是泗洪家長的普遍心理,全縣所有的高中都集中在泗洪縣城,教育帶動的人口進城,極大的推動了泗洪的城市化進程,教育地產(chǎn)在泗洪縣城具有相當?shù)氖袌鎏栒倭?。東擴北移是泗洪縣城的主要開展趨勢現(xiàn)有城區(qū)東面已到環(huán)城東路,出環(huán)城東路雖為荒蕪地帶,但離傳統(tǒng)生活中心僅一尺之隔,特別是泗洪中學、育才中學的輻射半徑而言,東擴是必然之舉。2.4市場分析泗洪縣主城區(qū)于2006年開始城市化進程加大,舊城改造速度突飛猛進,由于安置及經(jīng)濟適用住房建設財政投入較少,拆遷居民多采取貨幣補償安置,致使商品住房需求量大于市場供給。2.4市場分析客戶群體市場份額群體特征購房目的關注要點政府事業(yè)機關領導企業(yè)主10%
收入較高,接受教育程度高住宅:改善居住
環(huán)境商鋪:投資增值1、商鋪地段、經(jīng)營回報2、周邊環(huán)境、區(qū)內(nèi)環(huán)境3、戶型結構、建筑立面
高級工薪白領和藍領管理階層、小私營業(yè)主、教師30%
收入穩(wěn)定住宅:改善居住
環(huán)境、子女上學商鋪:有結余會
適當考慮投資保值租金收益1、價格、戶型、學區(qū)2、商鋪地段、經(jīng)營回報
客戶群體市場份額群體特征購房目的關注要點當?shù)丶爸苓呧l(xiāng)鎮(zhèn)的購房者
被拆遷20%
收入相對較低,文化程度不高。滿足基本住房需求1、價格2、地段外出務工人員15%
收入相對較穩(wěn)定,有一定積,見實廣,對新興事物接受度強居住+投資子女上學1、商鋪地段、經(jīng)營回報2、小區(qū)品質(zhì)、學區(qū)、物業(yè)管理工廠普工及進城工作的適婚青年25%
群體較年齡較小,工作不太穩(wěn)定,購房資金為長輩資助尋求安身之所,解決婚育問題1、區(qū)域2、價格3、戶型2.4市場分析2.4市場分析2006年至2023年住宅類商品房價格走勢2.4市場分析——周邊竟爭樓盤中正香格里拉,位于容大工程東南方約100米,2023年08月開盤,捂盤惜售,目前銷售比率達65%,售價3400元-3600元/平米。2.4市場分析——周邊竟爭樓盤項目名稱項目位置規(guī)劃設計戶型設計工程進度銷售價格銷售情況備注星河上
城北至山河西路,西至泰山南路,東至衡山南路、南至黃河路江蘇輝盛置業(yè)有限公司以15350元競得2010-A14號地塊國有建設用地使用權規(guī)劃總面積226.7畝,本期出讓面積為195.4畝。容積率住宅:多層≤1.7、高層≤3.5;商業(yè):多層≤3.5、高層≤5.5;建筑住宅:多層≤30%、高層≤20%;商業(yè):多層≤55%、高層≤50:住宅日照間距:≥1.45(高層采用日照分析且滿足大寒日不小于3小時要求)。綠地>35%,一期全部為多層。2010年11月第一期開工建設,現(xiàn)已建到二層最高價格3380元/平方米,最低價格2850元/平方米一期可售房源258套,蓄水371戶,2011年元月8日開盤,至2011年元月25日已售85%。由于股東需要快速回款,價格定的偏低,提高銷售速度.不同銷售率的敏感度分析銷售比率出現(xiàn)情況應對措施具備還款能力時間銷售按預期完成10個月銷售比下降20%12年8月,產(chǎn)生5000萬資金缺口一期工程款可延后至12年1月支付即可12個月銷售比下降40%12年8月產(chǎn)生9000萬資金缺口1、股東另籌9000萬,時間為3個月14個月2、剩余土地款延期至12年1月支付,整個二期工程向后延3個月17個月管銷費用分析銷售收入:182,774
行業(yè)費率國內(nèi)行業(yè)標準費用額
(銷售額*行業(yè)費率)按行業(yè)標準測算本項目費用標準本項目預算金額管理費用1.0%1,828
914
1,000銷售費用1.5%2,742
1,371
1,110備注:因為行業(yè)上項目開發(fā)周期為7-11年,而本項目開發(fā)周期為3年,比常規(guī)項目開發(fā)期短一半以上,考慮部分項目固定費用,所以本項目費用標準約為行業(yè)費用標準的50%3.1融資模式融資方式債權融資或股權〔先轉(zhuǎn)股50%,固定利率,歸還借款后再平價轉(zhuǎn)回〕融資金額人民幣6000萬元資金到位時間2023年12月融資期限12--18個月融資年收益率/利率30%3.2交易方案融資進入方式投資人通過借款或股權50%的形式放款給工程公司。所借款項用于支付工程土地出讓金、大配套費用和工程款。退出方式在借款合同約定的時間內(nèi),用銷售回款或其他款項來源歸還本次借款本息。3.3投資建議-投資工程四大優(yōu)勢工程運作團隊優(yōu)勢:行政管理、財務管理、工程管理、營銷管理的主要管理人員均有從事房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)10年以上的工程運營經(jīng)驗,有較強的資源整合能力。工程規(guī)劃優(yōu)勢:工程規(guī)劃起點較高,居住方面著重強調(diào)了人性化關愛的要素,小區(qū)內(nèi)車庫、會所、物業(yè)用房、智能化安防、健康保健室、生活效勞、業(yè)主公共活動區(qū)等配套設施齊備;商業(yè)用房著重強調(diào)可開業(yè)性,滿足大型居住社區(qū)所需商業(yè)業(yè)態(tài)要求,彌補城東居住社區(qū)的商業(yè)配套空白點。3.3投資建議-投資工程四大優(yōu)勢戶型設計優(yōu)化,在滿足市場大局部剛性需求同時,也為中高收入家庭改善性需求量身定制了一定量的中大戶型。使工程的根底客層較為扎實。節(jié)能優(yōu)化:工程的規(guī)劃設計嚴格按照國家規(guī)定的節(jié)能標準進行規(guī)劃設計的同時,將積極的對小區(qū)設備設施進行節(jié)能優(yōu)化〔如路燈、電梯設備、綠化景觀設施、給排水等〕。通過后續(xù)的節(jié)能優(yōu)化,亦可向政府爭取相應的扶持政策,評定示范小區(qū);亦可平抑后續(xù)物業(yè)管理的本錢,降低業(yè)主的生活費用〔公共能消耗〕。解決目前當?shù)貙Ω邔幼≌幼≠M用過高的抗性,打造“低碳生活〞的營銷亮點3.3投資建議-投資工程四大優(yōu)勢工程區(qū)塊優(yōu)勢出行交通便捷:現(xiàn)已有4路公交線路經(jīng)過本工程,設有固定站點,搭乘公交3分鐘時間即可到達縣城中心商業(yè)區(qū),10分鐘即可到達城際交通樞紐“長途客運總站〞,票價僅需1元。區(qū)域大型居住社區(qū)規(guī)模業(yè)已成型,已經(jīng)成為主城區(qū)重點的核心居住區(qū),通過四年的建設開發(fā),公配設施逐步完善,醫(yī)院、社區(qū)醫(yī)療效勞、社區(qū)商業(yè)效勞網(wǎng)點、社區(qū)家政效勞均以齊全3.3投資建議-投資工程四大優(yōu)勢學區(qū)優(yōu)勢:工程與創(chuàng)立
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