房地產(chǎn)市場 調(diào)研報告 預(yù)覽

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介介PPAAGGEE

11地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)顧問有限公司市場報告◆宏觀政策◆昆山市場銷售狀況◆碧景苑微觀環(huán)境分析◆區(qū)域競爭個案分析◆比較分析◆結(jié)論公

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介宏觀政策PAGE

1宏公觀司政簡策介PAGE

1貨幣緊縮政策。07年以來，央行6次上調(diào)利率，一年期存款利率至4.14%，11次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率至15%。反屯地政策1月7日，國務(wù)院的《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》指出對于閑置兩年的土地要堅決無償收回，閑置滿一年不滿兩年的，則按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。住宅保障政策國土資源部執(zhí)法監(jiān)察局副局長郭寶平表示，繼續(xù)從嚴(yán)從緊控制建設(shè)用地規(guī)模的大趨勢短期內(nèi)不會改變。CPI保持高位，人民幣繼續(xù)升值。07年我國CPI平均漲幅達(dá)4.8%，創(chuàng)11年歷史新高。08年，人民幣升值速度有望加快，預(yù)計對美元全年將升值10%。政公策司分簡析介貨代緊縮抑制投資性需求限外政策限制外籍人士購房，空置面積增加反囤地政策，供給增加保障住宅政策落實房價下跌PAGE

1城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入發(fā)展快車道開發(fā)商融資難人民幣升值，通脹延續(xù)，地產(chǎn)保值土地資源的稀缺結(jié)匯難限制外商投資保障性住宅比例有限，循序漸進(jìn)成本不斷提升房價上漲抑制房價增長過快，限制投資性需求，促進(jìn)地產(chǎn)市場理性發(fā)展。地產(chǎn)公市司場簡現(xiàn)介狀市場總需求旺盛，去化速度放緩比·上年上2升0057.年8個，百全分國點商；品銷住售宅面竣積工6面.9積1億4.平78方億米平，方同米比，增同長比2增4.長7

5%，。以京滬為例，1月北京簽約面積81.9萬平方米，同比下滑34.2%；1月份上海住宅新房成交15617套，成交面積156.8萬平方米，分別環(huán)比增長1.7%和4.2%，但成交面積較去年同期相比仍下降了10.1%。房價上漲延續(xù)，增速放緩漲·幅比上20月07降年低120.月6，個全百國分7點0個。大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5%，以住宅為主的房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)快速增長。2007年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25280億元，同比增長30.2%，比上年提高8.4個百分點。宏觀調(diào)控作用延續(xù)，抑制作用顯現(xiàn)。PAGE

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介昆山市場成交狀況PAGE

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介表一、昆山市主要樓盤近期成交狀況PAGE

1分析：1、宏觀調(diào)控作用顯現(xiàn)，各案去化速度放緩。2、結(jié)匯難等限外政策出臺，高端項目受影響程度明顯。3、低端產(chǎn)品諸如新城域等依托低單價低總價優(yōu)勢，銷售業(yè)績依然良好4、08年伊始，宏觀調(diào)控影響延續(xù)、處于市場淡季，地產(chǎn)熱明顯降溫。5、在股市不濟(jì)，經(jīng)濟(jì)走勢不變，沒有新政策出臺的前提下，08年上半年，昆山樓市將持續(xù)放緩。節(jié)后市公場司狀簡況介PAGE

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介碧景苑微觀環(huán)境分析PAGE

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11震川路前進(jìn)路青陽路秧浦路白墅路景王路未來CBD碧景苑碧景苑區(qū)位圖中央商務(wù)區(qū)黑龍江路至前進(jìn)路900m至市政府1700m至黃河路1700m至高爾夫練習(xí)場1300m至黑龍江路1300m公

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介區(qū)域特點：1、交通不便、市場不豐富、PAGE

1生活配套設(shè)施不完善2、與黑龍江路隔河相望，視覺可及距離市政府僅1700m結(jié)論：地理位置的劣勢，是當(dāng)前項目價值缺失的主要因素，因此如何揚長避短，凸顯區(qū)域未來價值成為提升項目價值的關(guān)鍵。公

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介區(qū)域競爭個案分析PAGE

1公競司爭簡個介案綠中海天籟紅頂會館同豐路前進(jìn)路黃浦城市花園震川路青陽路樾河路黃浦江路PAGE

1該案一期16棟多層、1棟小高已基本售罄?；谕暾纳虡I(yè)規(guī)劃及小面積低總價的產(chǎn)品，去化速度較快。二期將于月份開盤，2棟小高、2棟高層。500多套，主力面積80-90㎡兩房，均價4700元/㎡。PAGE

1競爭個案分析——黃浦公城司市簡花介園介該案自07年10月1日開盤以來，因其獨特的產(chǎn)品類型及市中心的絕版地段，銷售業(yè)績不錯，但受宏觀調(diào)控影響明顯。3月底4月初即將推出小高層，兩房（110㎡）、三房，3.1m層高，起價4200元/㎡。競爭個案分析——公綠司中司中海簡PAGE

1競爭個案分析—公—司天簡籟介備注：天籟90㎡兩房去化速度最快，當(dāng)前63-76㎡一房剩余最多。市中心的純-靜區(qū)域是該案的訴求核心。PAGE

1備注：紅頂會館采用高回報率的業(yè)務(wù)策略取得不俗銷售業(yè)績。PAGE

1競爭個案分析——公紅司頂簡會介館公

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介小結(jié)PAGE

1區(qū)域市場不成熟，產(chǎn)品差異化，競爭壓力小。產(chǎn)品自身價值的挖掘把握是關(guān)鍵。公

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介比較分析PAGE

1公比司較簡分介析PAGE

1分析：碧景苑的劣勢體現(xiàn)在交通、生活配套及周邊環(huán)境上?；觿轂閮?yōu)勢，注重產(chǎn)品自身特色成為關(guān)鍵。天成佳園昆城之心地段價值典藏級大宅環(huán)境價值上層建筑產(chǎn)品價值PAGE

1天成佳園價公值司體簡系介公比司較簡分介