石家莊寫字樓市場分析

石家莊寫字樓市場分析一：背景

在過去的一年，我國樓市起起伏伏，多項重拳調(diào)控政策紛紛砸向樓市，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了無數(shù)個跌宕起伏，調(diào)控、漸冷、回暖、新政、萎縮、又上漲、又新政……如同過山車一般，不時的驟升驟降時刻在考驗著人們對于目前樓市的承受能力，新年伊始，央行繼去年兩輪加息后再度加息，如此連番，通脹壓力可想而知，住宅市場頻頻迎來政策調(diào)控，其投資空間已呈現(xiàn)越來越窄的形式，而前段時間各地樓市應(yīng)聲落地的“限購令”以及石家莊已出臺的“限購令”，近乎切斷投資住宅的念想；反觀商業(yè)地產(chǎn)，無論是從銷量還是市場的反映情況，都表現(xiàn)良好，它儼然在這個非常時期擁有屬于自己的“避風(fēng)港”。而在商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、商鋪、公寓）中，寫字樓發(fā)展?fàn)顩r最能反映一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況及走勢。因此，購買（或租用）寫字樓的客戶群最理性，寫字樓開發(fā)的利潤較高，雖然其風(fēng)險亦較大。二：石家莊寫字樓數(shù)據(jù)一覽表

注：表格中涉及到的文字簡寫代表“自”（產(chǎn)權(quán)自持）、“含”（含物業(yè)費(fèi)）、

“可”（戶型可分割）、“不”（戶型不可分割）。以上表格數(shù)據(jù)的時間為2011年2月份。三：宏觀分析

在各個寫字樓的走訪中，我們按照廣安大街、建設(shè)大街、中華大街、平安大街、體育大街、中山路、裕華路、槐安路等8大線路分類，通過以上表格也可以看出，石家莊寫字樓市場區(qū)域劃分十分明確，為此，我們又可以在個大線路中找個一些共同的特寫，這就是以下分析的區(qū)域商圈。區(qū)域分析：

每個城市的發(fā)展都會形成其自有的商業(yè)格局，隨著石家莊近些年快速的發(fā)展，以發(fā)展非常的商業(yè)區(qū)域有：廣安商業(yè)區(qū)、北國商圈、東購、新百商圈、省藝術(shù)中心商業(yè)區(qū)，這些區(qū)域目前聚集了石家莊80~90%左右的寫字樓，已成為標(biāo)準(zhǔn)意義的商務(wù)區(qū)。

廣安商業(yè)區(qū)：據(jù)了解，廣安大街在上世紀(jì)80年代，便是石家莊市著名的集貿(mào)市場之一，在后期城市規(guī)劃中，廣安街形成了石家莊絕對意義上的CBD商務(wù)區(qū)，其南端不但有省博物館、圖書館、科技館、國際大廈、世貿(mào)皇冠等文化、休閑服務(wù)區(qū)，自身也包含了很多老牌、新建、在建商務(wù)樓，商業(yè)地位日益凸顯。代表寫字樓：開元先天下、九派大廈、銀泰國際、官鯉公寓、時代方舟、美東國際、財富大廈以及在建的石家莊最高建筑開元環(huán)球中心。

東購、新百商圈：石家莊這個由火車站拉來的城市，火車站周邊必將成為炙手可熱的發(fā)展區(qū)域，其中以東購、新百商圈最為突出，該區(qū)域具有配套齊全、人流量大等先天優(yōu)勢，雖然火車站南遷已成定局，但該區(qū)域所應(yīng)該具有的“厚積”已基本完成，加上后期火車站改造而成的百年廣場，其發(fā)展之勢仍不可限量，目前很多大型企業(yè)也已經(jīng)瞄上了這個寸土寸金的富庶膏腴之地，如蘇寧電器旗下的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蘇寧置業(yè)在2010年3月份以2億5500萬元的價格拍的東至公里街，西至南大街，南至中山路、北至民族路的[2010]08號地塊。代表寫字樓：軍創(chuàng)國際、中華商務(wù)、華銀大廈、東方大廈、尚德國際、金圓大廈以及在建的新源NASA,但是該區(qū)也與新華和南三條批發(fā)市場毗鄰，嘈雜的氛圍和混亂的交通，始終影響著其整體環(huán)境質(zhì)量的提升。

北國商圈：如果東購、新百商圈是借火車站之東風(fēng)的話，北國商圈則是由其優(yōu)越的地理位置以及城市發(fā)展中政治傾向而快速發(fā)展起來的商業(yè)巨擎，從1996年解放路百貨商場華麗蝶變北國商城，便為后來依托北國商城發(fā)展成為北國商圈夯實基礎(chǔ)，石家莊市博物館、市政府、燕春飯店、長安公園等商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通配套設(shè)施環(huán)伺其中，這都確保和鞏固了北國商圈在石家莊商業(yè)市場中穩(wěn)固根基。代表寫字樓：富邦大廈、西美大廈、東海國際、中浩第一商務(wù)以及在建的勒泰中心、濱江國際。

省藝術(shù)中心商業(yè)區(qū)：該區(qū)域位于石家莊兩條迎賓大道裕華路、中華大街以及素有石家莊“華爾街”之稱的自強(qiáng)路和酒吧一條的南小街的合圍之地，以裕園廣場、萬象天成為代表，結(jié)合周邊各大銀行（該區(qū)域僅省級以上銀行分支機(jī)構(gòu)就有12家，占到石家莊市省級銀行的六成以上），成為橋西區(qū)重要的商務(wù)集中區(qū)域。代表寫字樓：萬象天成、裕園廣場、萬豪大廈、盈伴大廈、燕趙財富主場以及在建的綜合體項目金世界。部分寫字樓簡析：

中華商務(wù)中心：位居中山路，緊靠新百商圈，總建筑面積約70000平方米、建筑高度100米，5A純商務(wù)寫字樓，挑高16米商務(wù)大堂，地上25層，地下3層，車位400個左右

西美大廈：石家莊中心地帶，處于北國商圈，租金在石家莊屬偏上，定位較高，且戶型面積比較大，適合有一定發(fā)展的中型以上的公司企業(yè)。

眾鑫大廈·ME碼：位于石家莊城市核心主縱軸—建設(shè)大街與范西路交叉口之東南，主要賣點沒單層配有空中花園，不過這種情況也出現(xiàn)了公攤過大的不足。

中鐵商務(wù)廣場：裕華路與平安大街交叉口東南，平安公園對面，為“世界雙500強(qiáng)企業(yè)”中國中鐵股份公司的全資子公司——中鐵置業(yè)開發(fā)，其群體主要為較大企業(yè)辦公所用，沒有外租現(xiàn)象。

天滋官鯉：廣安街上公寓建筑群，租金屬中等，物業(yè)費(fèi)偏高，個人感覺，管理的物業(yè)確實物有所值。四：寫字樓租用市場分析

1、目前石家莊寫字樓經(jīng)過多年的發(fā)展，物業(yè)形態(tài)也在逐漸演變，現(xiàn)在已經(jīng)形成了商務(wù)式寫字樓、商住兩用式寫字樓以及酒店式寫字樓三分天下的格局，定位不同，所針對的客戶群體、層面也不同，可謂各得其所。

2、目前寫字樓市場經(jīng)營方式分為三大類：自主經(jīng)營，對外招租（如東方大廈、華銀大廈、國貿(mào)中心、金圓大廈、富邦大廈），公開出售（如時代方舟、東海大廈、卓達(dá)中苑商務(wù)大廈D座）、租、售結(jié)合（以上出售的寫字樓為了保證大廈的正常運(yùn)行成本，會選擇部分出租）。

3、從租金上可分為0.8~1.0元/平米/天、1.0~1.5元/平米/天、1.5~2.5元/平米/天、2.5~3.5元/平米/天四個主要價格區(qū)間，其中以中茂海悅3.0~3.5的租金為最高，1.5~2.5元/平米/天的價格是目前石家莊寫字樓市場的主要價格區(qū)域，且租住率均在95%以上，不過新近交付使用的寫字樓在入駐率上會略低，且產(chǎn)權(quán)已經(jīng)售出。在計算租金最高的寫字樓中，如果就寫字樓品質(zhì)和區(qū)域來看，中鐵商務(wù)廣場應(yīng)該會高于中茂海悅，但我們并沒有將中鐵商務(wù)廣場計算在內(nèi)，原因在于購買中鐵商務(wù)廣場的客戶多位大型企業(yè)辦公自用，所以沒有租金來參考。另外，在同一寫字樓價格定位時，一般沒有樓層和陰陽面的區(qū)分，只有極個別樓盤，陽面寫字樓的價格會略微高于陰面。

4、從物業(yè)費(fèi)上可分為1.0~2.0元/平米/月，2.0~3.0元/平米/月、3.0~5.4元/平米/月、以及5.4元/平米/月以上共四個主要物業(yè)費(fèi)區(qū)間，其中以中鐵商務(wù)廣場14元/平米/月的高價居于第一，1.0~2.0元/平米/月的物業(yè)費(fèi)是目前石家莊寫字樓市場的主要物業(yè)費(fèi)期間，而在走訪的過程發(fā)現(xiàn)了很多沒有物業(yè)費(fèi)的情況，這種情況下，物業(yè)費(fèi)都在包含在了租金里，出現(xiàn)這種情況時通過發(fā)現(xiàn)有兩點值得注意，一是時間較早的寫字樓容易出現(xiàn)租金包含物業(yè)費(fèi)的情況，二是，該寫字樓租金略高于周邊的寫字樓，這樣就形成了一種價格上的互補(bǔ)。

不過物業(yè)費(fèi)的多少也確實反映了一個寫字樓物業(yè)管理情況，物業(yè)費(fèi)高的寫字樓在樓宇的管理（安全、衛(wèi)生、設(shè)施維護(hù)等）確實具有明顯的優(yōu)勢，電梯的使用情況也在一定程度上反映了一個寫字樓的定位，高端寫字樓所用的電梯均為上海三菱、日本日立、德國蒂森克虜伯、奧蒂斯等品牌電梯，且在電梯的部數(shù)和布局設(shè)置上，也優(yōu)于普通寫字樓。

5、從戶型上，面積范圍多在60~200㎡，這些戶型90%都可以自由分割，可以適用于不同需求的不同客戶，易用度較高，只有極個別（西美大廈、中鐵商務(wù)廣場）以整層出租為主態(tài)的現(xiàn)象。戶型設(shè)計上，配用私用衛(wèi)生間的也比較少，多為共用衛(wèi)生間，私用衛(wèi)生間多出現(xiàn)在商住兩用的業(yè)態(tài)中（如凱嘉大廈、眾鑫ME碼），不過這也造成了后期分割或打通時的不便。

6、從針對客戶群分析。石家莊的寫字樓多分布于地產(chǎn)投資熱點區(qū)域，如前文分析的廣安商業(yè)區(qū)、北國商圈、東購、新百商圈、省藝術(shù)中心商業(yè)區(qū)，周邊的規(guī)劃建設(shè)和物業(yè)管理已經(jīng)形成規(guī)模性效應(yīng)，加之現(xiàn)有的物流領(lǐng)域的品牌意識，必會在投資者消費(fèi)意識中繼續(xù)延伸，所以這里成為了高端人群的聚集地，他們的公司企業(yè)一般為成長時期，且企業(yè)文化較高，所以對于工作環(huán)境十分重視，用辦公環(huán)境來提升自己公司的整體形象力，以確保商業(yè)往來中的前期美譽(yù)度和后期信譽(yù)度。這種情況在石家莊寫字樓客戶群中占據(jù)80%以上。

但在各個區(qū)域中會有部分屬于“夾生層”，在使用年度和后期定位上都面向低端，所以這就成為了初創(chuàng)業(yè)者以及個人工作室的溫床，比較典型的為凱嘉大廈，此例在前文有說明。五：問卷調(diào)查分析

針對目前石家莊寫字樓市場做了一次網(wǎng)上問卷調(diào)查，已對目前石家莊有寫字樓需求的群體有了簡單的了解，現(xiàn)將分析結(jié)果簡單歸結(jié)如下。

1、中小型民營企業(yè)是目前寫字樓租用市場的主流，也是后期購買的主流

從以上調(diào)查數(shù)據(jù)可以看出，寫字樓使用群體中，中小型民營企業(yè)占據(jù)多數(shù)，數(shù)量龐大，雖然他們的投入資金有限，但是基數(shù)比較大，所以這部分群體也必將是寫字樓市場的主要吸納者，且目前的辦公面積為100~300㎡，隨著公司的逐漸發(fā)展，他們對于辦公面積會有更大的需求，這也從另一方面印證了，寫字樓的戶型設(shè)計需要具有很大的靈活性，所以可以自由分割的戶型也是日后發(fā)展的趨勢。

2、目前租賃為主流，強(qiáng)大的購買欲望是石家莊寫字樓市場最大的缺口

目前租用寫字樓辦公仍是占據(jù)寫字樓使用市場的主流，主要原因是眾多的中小型民營企業(yè)受資金等方面的限制，他們需要把有限的資金投入到公司的運(yùn)營和發(fā)展當(dāng)中，所以對于長期投資寫字樓壓力比較大。但是隨著房產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，出現(xiàn)了購買寫字樓所支付的月供等于甚至少有同面積的月租金，所以很多人便有了自己投資寫字樓是意愿，這樣一是可以保證長遠(yuǎn)的利益，多年后擁有寫字樓產(chǎn)權(quán)，二是后期還可以通過出租來供樓。這部分就是以后石家莊寫字樓市場的主要購買力量，所以石家莊寫字樓市場還有很大的發(fā)展空間。

六：石家莊寫字樓市場調(diào)查結(jié)果

通過對石家莊寫字樓市場的整體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，也許是由于時間上理念的不同，新興的寫字樓均有格局設(shè)置合理、戶型分布人性、配套設(shè)施齊全、物業(yè)管理到位等優(yōu)點，這也是以后寫字樓市場發(fā)展的主導(dǎo)，從物業(yè)形態(tài)上看，目前石家莊缺少諸如中鐵商務(wù)廣場這樣的高級寫字樓，他不但是石家莊房產(chǎn)市場尤其是商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)，也是城市經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展程度的標(biāo)志，尤其現(xiàn)在市場上純寫字樓與商住寫字樓并沒有嚴(yán)格意義上的界定，所以出現(xiàn)了發(fā)展混亂，業(yè)態(tài)不明晰的情況，這也是石家莊寫字樓市場明確定位，有目標(biāo)性的發(fā)展的關(guān)鍵所在。

寫字樓在區(qū)位上有這鮮明的特點：首先，都以區(qū)域見的經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展為基本條件，然后結(jié)合各階段的服務(wù)性公司形成一條互相促進(jìn)的產(chǎn)業(yè)鏈條；其次，周邊都有完善的配套設(shè)施、方便快捷的交通條件和沉淀濃厚的商業(yè)氛圍；再者，租客都有較強(qiáng)的區(qū)域性限制，當(dāng)然，這都集中在在石家莊的強(qiáng)熱商業(yè)區(qū)，如我們分析北國、東購、省博等商圈。

另外，在細(xì)節(jié)的處理上，也對寫字樓整體品質(zhì)的提升起到至關(guān)重要的作用，例如在衛(wèi)生間的配備上，有相當(dāng)一部分群體希望每個戶型配有私有衛(wèi)生間，或者在總裁室配套私有衛(wèi)生間，甚至再設(shè)一個公用衛(wèi)生間；此外，地下室設(shè)公共食堂，供員工方便就近就餐；寫字間設(shè)計公共吸煙區(qū)以及客人休息區(qū)；同時樓內(nèi)設(shè)公用會議室；還有現(xiàn)在提及比較多的5A智能系統(tǒng)．．．．．事實告訴我們，人是被細(xì)節(jié)所打動的，沒有細(xì)節(jié)的完美，就沒有全局的完美。

這一些的需求也就形成了所謂的銷售賣點，具體統(tǒng)計大概分為以下幾點：

1.樓宇硬件設(shè)施

如：戶型設(shè)計、電梯品牌及部數(shù)、門窗等建材品牌、景觀設(shè)計等

2.附加空間價值

如：復(fù)式、躍層、空中花園、多角度拐窗

3.城市區(qū)位價值

如：商圈、CBD、繁華地段、交通樞紐、中心區(qū)域

4.軟性附加值如：服務(wù)、文化、物業(yè)、口碑

5.概念性功能如：健康、投資、綠色、環(huán)保、生態(tài)、人性化七：投資性建議

1．對開發(fā)商說你要建設(shè)這樣的寫字樓

項目的功能。根據(jù)目標(biāo)客戶的需要，有針對性地進(jìn)行房產(chǎn)投資，這樣才能達(dá)到預(yù)期收益。項目的配套。健全、完善的周邊配套設(shè)施，是開發(fā)建設(shè)不可忽視的基礎(chǔ)條件。項目的品質(zhì)。寫字樓，尤其是以投資型的商務(wù)寫字樓，品質(zhì)非常重要，既要有高智能化配置，又要有靈活性的功能分布。項目的服務(wù)。服務(wù)主要體現(xiàn)在物業(yè)，專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)，是投資型物業(yè)保值、增值的重要前提（在調(diào)查過程中，比較專業(yè)且服務(wù)較多的物業(yè)公司，以石家莊恒輝物業(yè)表現(xiàn)比較突出）。

２．對投資者說你