【S房地產(chǎn)公司納稅籌劃問題及完善對策研究10000字（論文）】

一、緒論（一）研究背景及意義1.研究背景稅務籌劃是企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的重要問題。它貫穿于公司運營的所有環(huán)節(jié)，包括企業(yè)范圍的實施。在19世紀中期，意大利已經(jīng)有了稅收專家來處理和處理公司稅成本。在歐洲和美國，稅收計劃相對成熟，有專門的知識體系和規(guī)劃框架。然而，中國稅收計劃的研究和開發(fā)仍然相對薄弱和緩慢。近幾年，我國許多宏觀調(diào)控政策的出臺，企業(yè)也逐漸加強了對納稅籌劃的重視，有更多的學者開始重視對企業(yè)納稅籌劃進行以局部或全面的經(jīng)濟活動、單個稅種或多個稅種為依托進行研究分析。對此，本文主要以房地產(chǎn)行業(yè)為研究對象，進行納稅籌劃的研究分析根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，2021年1月日本房地產(chǎn)開發(fā)投資額為1414兆4430億元，比上年增長7%，增長率從一月到十一月增長了0.2個百分點，房地產(chǎn)業(yè)對GDP增長的貢獻率約為5.8%。這樣，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟有著重大影響，在國民經(jīng)濟中發(fā)揮著不可忽視的作用。房地產(chǎn)企業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的重要支柱，作為本次研究對象主要是考慮到房地產(chǎn)行業(yè)沉重的稅負壓力使得房價居高不下，國家對其的宏觀調(diào)控導致行業(yè)競爭激烈，加之新的稅收制度環(huán)境對企業(yè)納稅籌劃有了更高的要求。倘若對新的稅務制度政策認知不夠清晰，反而會增加企業(yè)實際納稅成本。使得企業(yè)不得不對納稅籌劃更加看重，相比于之前只注重會計方面的納稅籌劃，現(xiàn)在的納稅籌劃更要求稅務和財務水平。2.研究意義房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)的重要性與日俱增，與普通百姓的生活息息相關(guān)。另一方面，國家通過出臺政策進行了大量宏觀調(diào)控，由于房地產(chǎn)企業(yè)的外部借貸環(huán)境不斷惡化，市場宏觀調(diào)控形勢緊張。房地產(chǎn)企業(yè)可節(jié)省成本緊缺，驅(qū)使行業(yè)內(nèi)利潤平均化，市場競爭激烈。同時，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長，資金鏈脆弱，開發(fā)建設(shè)周期長，環(huán)節(jié)繁多，涉及納稅事項復雜，不利于納稅人利潤最大化與國家稅收政策實施。所以，首先就房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃作為研究對象，并提出完善房地產(chǎn)納稅籌劃的對策。房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的意義主要是為了獲得“節(jié)稅”的稅收收益，提升企業(yè)競爭力，保證企業(yè)運用科學合理有效的納稅籌劃計劃，將納稅籌劃落實到企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營的每一環(huán)節(jié)和企業(yè)員工工作中，將更好的發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理的有效性，有效實現(xiàn)企業(yè)納稅籌劃，確保企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。一般情況下，一個企業(yè)的管理人員都應該具備大局意識和一定的納稅籌劃意識。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)日?；顒拥暮侠矶愂沼媱?，可以在中國法律規(guī)定的范圍內(nèi)降低企業(yè)稅收成本。一個有效的投資計劃可以獲得外部資金的充分支持，并通過投資策略實現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化。為我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的研究提供了有益的啟示，并對國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃進行了研究。（二）國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.國內(nèi)研究現(xiàn)狀吳曉娟（2017）可以利用土地增值稅優(yōu)惠政策、各級稅率差異與銷售價格之間的關(guān)系，為銷售價格制定稅收計劃，為房地產(chǎn)開發(fā)公司獲取最高利潤。請注意，盡管價格上漲，仍有可能增加一定數(shù)量的收入，但由于價格上漲不利于銷售，在市場競爭中沒有價格優(yōu)勢，買方不購買訂單。因此，我們必須注意到房地產(chǎn)開發(fā)公司的價格應該通過稅收計劃來支付，我們必須考慮到市場的接受。張俊岳（2017）表示，房地產(chǎn)開發(fā)公司從風險意識、人員培養(yǎng)、會計核算、稅務企業(yè)關(guān)系四個方面對參與者進行了培訓。別忘了加強與稅務機構(gòu)的溝通與合作，降低差異風險。提高財務管理水平，加強三項稅收計劃的內(nèi)部控制。楊宇舟（2019）有三種選擇，可以通過房地產(chǎn)公司避免前期盈利和后期虧損的不利方面。第二，如果我們不立即銷售開發(fā)產(chǎn)品，并保留完成部分開發(fā)產(chǎn)品的產(chǎn)品，以便在改變年份后銷售，我們可以保留后期收入和成本的比例。第三，通過獨立于某些房地產(chǎn)產(chǎn)品，可以在下半年產(chǎn)生穩(wěn)定的收入和成本比率。稅收計劃不僅要結(jié)合利潤，還要結(jié)合戰(zhàn)略定位和社會責任。2.國外研究現(xiàn)狀Francois(2012)認為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營周期和它的納稅義務之間存在一定的關(guān)系，通過有關(guān)研究得出：房屋銷售價格越高，所要承擔的稅負越重，反之亦是如此，所以房價的高低也變相的增加了稅負的負擔，因此，房價的高低也是影響納稅的一個重大因素。Jackson(2018)提出在合法的前提下，全方位的規(guī)劃考慮，通過降低應稅收入或降低稅率而使未來應納稅額降低。并以現(xiàn)金收入和支出兩條線為基礎(chǔ)，闡明了稅收與財務報告的關(guān)系，提出了納稅籌劃對企業(yè)的生產(chǎn)和管理都有重大的影響，還主張納稅籌劃應該基于財務的角度進行制定。

KangYoung

Lee(2020)探討了企業(yè)永續(xù)經(jīng)營情況下的納稅籌劃方式，著重論述了管理能力在企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中的重要關(guān)系。通過數(shù)據(jù)分析和tobit回歸模型首次分析了稅收成本與非稅收成本之間的權(quán)衡關(guān)系，得出了稅收成本的權(quán)衡存在負相關(guān)關(guān)系的結(jié)論。3.文獻綜述綜上所述，納稅籌劃已經(jīng)滲透到房地產(chǎn)行業(yè)各個項目上，并融入到企業(yè)的內(nèi)部運行當中，但仍需要加大力度對納稅籌劃工作的監(jiān)督。在當前現(xiàn)代化背景下，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視對納稅籌劃問題的研究，在提高自身經(jīng)濟利益的同時，也要通過合理合法的方法進行規(guī)避稅收，減輕稅收負擔。（三）研究內(nèi)容與研究方法1.研究內(nèi)容本文主要是通過搜集國內(nèi)外文獻、資料對納稅籌劃等方面的研究成果，對S房地產(chǎn)公司的涉稅及納稅情況進行研究，找出公司納稅過程中存在的風險，分析納稅過程中存在的問題并結(jié)合實際情況設(shè)計納稅籌劃方案，提出納稅籌劃的對策。本文主要分為六個部分，具體情況如下：第一部分：緒論。主要包括了本文的研究背景、目的與意義，對國內(nèi)外相關(guān)文獻進行綜述，提出本文的研究思路與研究方法。第二部分：相關(guān)概念及理論基礎(chǔ)。分別闡述房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃理論的概念、特點、原則和方法，以及納稅籌劃的相關(guān)理論依據(jù)。第三部分：S房地產(chǎn)公司基本狀況和納稅籌劃的現(xiàn)狀。簡要介紹公司的基本狀況，S房地產(chǎn)公司涉稅現(xiàn)狀。第四部分：S房地產(chǎn)公司納稅籌劃方案的設(shè)計。分別從增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅籌劃方面進行方案設(shè)計和分析，納稅籌劃預期效果。第五部分：房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃中存在的問題。第六部分：完善房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的對策建議。2.研究方法（1）文獻分析法通過充分利用學校圖書館和互聯(lián)網(wǎng)提供的資源，從中國知網(wǎng)、中國注冊稅務師協(xié)會官網(wǎng)、萬方數(shù)據(jù)庫等多種途徑獲取與房地產(chǎn)納稅籌劃為核心的相關(guān)文獻資料。（2）理論研究法首先，對房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的相關(guān)理論進行研究分析，總結(jié)出目前市場情況下房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃中存在的一系列風險問題，并提出一些具體的保障措施。（3）案例分析法選擇一個較為典型的案例，搜集與該案相關(guān)的資料和數(shù)據(jù)進行研究，在文中進行描述時插入一些圖表，方便更為直觀的對數(shù)據(jù)進行分析，明確表達的觀點。二、納稅籌劃概述及理論基礎(chǔ)（一）納稅籌劃的相關(guān)概述1.納稅籌劃的含義納稅籌劃（TaxPlanning)是指在相關(guān)法律法規(guī)的允許下，企業(yè)借助合理規(guī)劃經(jīng)濟活動以及企業(yè)稅收的籌劃，使企業(yè)稅收減少的財務管理目標順利實現(xiàn)。在實際操作中，納稅籌劃和避稅會在嚴格意義上區(qū)分比較困難，納稅主體不能只注重眼前利益采用避稅這種狹隘的方式，而應站在經(jīng)濟社會整體效益的出發(fā)點，尋求企業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展的節(jié)稅之路。2.納稅籌劃原則納稅籌劃在西方國家已經(jīng)是一個非常成熟的產(chǎn)物，而在我國，是一個新生事物，還有很長的路要走。納稅籌劃是一個要求很高，技術(shù)性很強的工作，稍有不當，不僅不能給企業(yè)減輕負擔，反而會給企業(yè)帶來巨大壓力。因此，納稅籌劃的原則可以說是納稅籌劃的基礎(chǔ)理論中的核心。（1）合法性原則合法性原則必須是稅收計劃最基本的原則之一，因為有必要使稅收計劃在法律范圍內(nèi)極其重要。為了實施稅收計劃，納稅人必須熟悉現(xiàn)行稅法和相關(guān)法律法規(guī)的稅收規(guī)定。作為納稅人，無論其主觀意識是否有意識地去觸犯法律，都會受到懲戒，所以納稅籌劃的最基本原則或最基本特征就是是否遵守了稅法，這也是納稅籌劃區(qū)分于偷、逃、欠、抗、騙稅的關(guān)鍵點。納稅人為了降低企業(yè)的稅收風險，需要學習更新稅法知識和稅收信息，充分理解稅法含義。（2）時效性原則時效性原則是作為納稅籌劃的一個最基本原則存在，同時也是最本質(zhì)內(nèi)容。一般來說，納稅人在履行納稅義務方面滯后，稅務計劃的實施可以在納稅人納稅問題之前進行規(guī)劃和安排。例如，營業(yè)稅只有在公司銷售產(chǎn)品后才會征收。但根據(jù)稅收計劃，企業(yè)可以借用合理的計劃，有效地減輕稅收負擔。（3）財務性原則納稅籌劃有狹隘與廣義之分，而廣義含義中尤為重要的就是涉稅零風險，需要納稅人嚴格遵守稅法法律法規(guī)。稅法對財務制度的規(guī)定要求納稅人在整個涉稅活動中有完整規(guī)范的財務制度，如果企業(yè)沒有一個完整規(guī)范的財務制度，將無法進行正常的財務工作，納稅籌劃的工作也會受到影響。（4）整體綜合性原則整體綜合性原則上升到管理層面，隨著稅收成本問題成為目前越來越突出的問題之一，企業(yè)需要進行整體籌劃，綜合衡量，以求整體稅負最輕，防止顧此失彼。為此，為了能夠?qū)⒄w綜合性原則得到實現(xiàn)，企業(yè)需要做到的：在進行納稅籌劃時，制定短期目標的同時兼顧長期目標，做到兩者相結(jié)合；在制定納稅籌劃方案時，要結(jié)合多個稅種進行籌劃，不能僅僅局限于某一單個稅種的籌劃。（二）相關(guān)理論基礎(chǔ)1.契約理論通過分析主要交易環(huán)境中不同承包商之間的經(jīng)濟行為和結(jié)果，研究了合同理論。奧利弗·哈特和本特·霍爾姆斯特倫的理論工具對于理解現(xiàn)實生活中的合同和系統(tǒng)識別以及合同設(shè)計中的潛在缺陷很有價值。社會上存在著各種各樣的契約關(guān)系，契約理論可以用來解決諸如學校、醫(yī)院和監(jiān)獄等公共服務提供者的問題。合同的制定是合理的，必須確保每個方向做出互惠雙贏的決定。2.稅收效應理論

稅收效應理論，稅收優(yōu)惠政策效應分析稅收效應可分為收入效應和替代效應兩種不同的類型。稅收效應理論在市場經(jīng)濟條件下，納稅人的經(jīng)濟選擇或經(jīng)濟行為是多方面的，主要包括商品購買、勞動投入、儲蓄和投資等。而且需要注意的是，在社會化大生產(chǎn)和市場經(jīng)濟體制下，納稅人的行為不是孤立的，生產(chǎn)者之間、生產(chǎn)和消費之間、生產(chǎn)和投資之間都存在十分密切的聯(lián)系。稅收效應理論一個納稅人經(jīng)濟選擇或經(jīng)濟行為的改變必然會影響到其他納稅人的行為，從而產(chǎn)生更為廣泛的效應。因此，對單個納稅人稅收效應的分析只是基本的方面。也就是說，在利益的推動下，人們會盡量地回避征稅，會選擇課征低稅的經(jīng)濟行為來替代課征高稅的經(jīng)濟行為，以不征稅的經(jīng)濟行為來替代征稅的經(jīng)濟行為。三、案例分析——以S房地產(chǎn)公司為例（一）S房地產(chǎn)公司基本情況S房地產(chǎn)公司股份有限公司經(jīng)過長期發(fā)展，已成為領(lǐng)先的城鄉(xiāng)建設(shè)和生活服務提供商，公司業(yè)務集中在全國三大經(jīng)濟體和重點城市。2017，公司在“財富”和“世界500強”中排名第一，（二）S房地產(chǎn)公司涉稅現(xiàn)狀1.S房地產(chǎn)公司納稅特征S房地產(chǎn)公司的主營業(yè)務是房地產(chǎn)業(yè)務和房地產(chǎn)管理業(yè)務，主要的稅收特點是業(yè)務的多元化和資金的高度集中。另一方面，企業(yè)管理的業(yè)務范圍較大，與管理過程的生產(chǎn)階段和分配階段有關(guān)，與流動和上升有關(guān)的公司數(shù)量較大，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收特點是業(yè)務多元化。另一方面，坂村房地產(chǎn)公司開發(fā)項目多，管理范圍廣，項目開發(fā)成本低。S房地產(chǎn)公司的業(yè)務成本包括開發(fā)項目期間發(fā)生的銷售成本、財務成本和管理成本，例如銷售產(chǎn)品的相關(guān)稅費。房地產(chǎn)開發(fā)項目周期長，需要大量資金支持，項目建成后可以獲得收入，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收交付時間相對集中，集中在開發(fā)過程的后半段，此時的稅負壓力較大。2.S房地產(chǎn)公司稅負分析表3-1統(tǒng)計了2016至2020年S房地產(chǎn)公司各稅種納稅金額，從表3.1中我們可以看出，S房地產(chǎn)公司的納稅總額呈逐年上升趨勢，這表明“營改增”后，企業(yè)應納稅額并沒有減少。同時，增值稅納稅額自“營改增”后開始大幅上漲，2019年的增值稅納稅額比2018年增加了63595.81萬元，同比上漲39.58%。雖然增值稅的增長幅度在逐年下降，但仍然保持了快速增長趨勢，這在一定程度上增加了S房地產(chǎn)公司的稅收負擔。表3-1S房地產(chǎn)公司納稅統(tǒng)計表（單位：萬元）項目2016年2017年2018年2019年2020年企業(yè)所得稅473126.15599307.62722461.37943537.741301636.85土地增值稅增值稅營業(yè)稅城建稅教育費附加其他合計160034.423451.5958389.395659.294346.6632390.55737398.05234731.4679748.75-8522.906582.5826415.1955308.41128783.55160685.76-17277.3114210.2634072.371077490.63587098.36224281.57-34572.0830815.1152781.221873086.08697813.16327996.63-73062.4758852.2751611.732510973.11表3-1描述了S房地產(chǎn)公司2016到2020年各稅種納稅額占總納稅額的比重情況，通過比較各數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，S房地產(chǎn)公司2016繳納的主要稅種為企業(yè)所得稅、土地增值稅和營業(yè)稅，而2017年由于“營改增”稅制改革，增值稅占比飛速上升，取代了營業(yè)稅，與企業(yè)所得稅、土地增值稅成為了S房地產(chǎn)公司的三大主要稅種，這也表明增值稅、土地增值稅與企業(yè)所得稅的籌劃空間較大。表3-2S房地產(chǎn)公司稅負結(jié)構(gòu)表項目2016年2017年2018年2019年2020年企業(yè)所得稅64.16%62.73%67.05%50.37%51.84%土地增值稅增值稅營業(yè)稅城建稅教育費附加其他合計21.70%0.47%7.92%0.77%0.59%4.39%100%24.57%8.35%-0.89%0.69%2.77%100%11.95%14.91%-1.60%1.32%3.16%100%31.34%11.97%-1.85%1.65%2.82%100%27.79%13.06%-2.91%2.34%2.06%100%3.房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的必要性房地產(chǎn)業(yè)在中國國民經(jīng)濟中發(fā)揮著重要作用。房地產(chǎn)公司的稅收計劃不僅關(guān)系到公司自身的利益，也關(guān)系到國家的利益。因此，有必要對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性和可行性進行分析和研究。從國家和企業(yè)的角度分析了稅收籌劃的必要性。從國家的角度來看，房地產(chǎn)公司的稅收計劃首先引導了房地產(chǎn)業(yè)的投資方向，有利于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，有利于整個國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。履行國家稅收監(jiān)管職能。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收制度是為了避免逃稅和逃稅，降低企業(yè)稅收風險，規(guī)范企業(yè)稅收行為，穩(wěn)定國家收入。第三，房地產(chǎn)公司的稅收計劃有助于中國一些稅收制度的持續(xù)改善。換句話說，房地產(chǎn)公司的稅收計劃是對中國稅收制度的反饋和檢驗。在稅收籌劃過程中，企業(yè)發(fā)現(xiàn)我國稅制存在一些問題，國家將根據(jù)這些問題繼續(xù)改革和完善我國稅制。也就是說，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收計劃通常對國家有利。也就是說，從國家的角度來看，房地產(chǎn)稅收計劃是非常必要的。從企業(yè)的角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)的稅額高，稅負大。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃可以降低企業(yè)稅收成本，增加企業(yè)現(xiàn)金流。降低成本以提高企業(yè)的整體競爭力。第二，企業(yè)稅務籌劃貫穿于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的全過程，因此稅務籌劃過程使公司的管理、管理和效率更容易顯現(xiàn)。第三，企業(yè)稅收籌劃有助于提高企業(yè)會計水平。稅收籌劃方案的成功實施，要求企業(yè)會計必須充分了解稅收與會計準則的具體差異，提高業(yè)務水平，不斷將企業(yè)會計水平提升到一個恒定的區(qū)間。最后，企業(yè)要規(guī)劃合理的稅收制度，必須加強稅法研究，提高納稅意識，降低稅收風險。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的目標，有助于提高企業(yè)的競爭力，對于房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的競爭中尤為必要。四、S房地產(chǎn)公司納稅籌劃方案改革開放以來，我國稅收籌劃經(jīng)歷了幾十年的發(fā)展，在理論研究方面取得了很高的成果。房地產(chǎn)公司涉及各種稅收，涉及范圍廣泛。本文從增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅三個方面對S房地產(chǎn)公司的稅收籌劃方案進行了分析和設(shè)計。（一）增值稅籌劃方案1.選擇適當?shù)募{稅人類型S房地產(chǎn)公司通常有子公司，并且經(jīng)常在新項目中設(shè)立子公司。S房地產(chǎn)公司的子公司對納稅申報保持獨立性，并獨立于母公司的母公司稅收。由于每家子公司涉及不同的開發(fā)項目，且財務和管理條件不同，因此可以根據(jù)其實際情況選擇適當?shù)募{稅人身份。一般納稅人可根據(jù)適用稅率選擇一般征稅方法。小納稅人可以根據(jù)稅率選擇簡單的征稅方式。正確的納稅人身份更有利于稅務籌劃工作的開展。S房地產(chǎn)公司的子公司可以根據(jù)以下兩個方面來選擇納稅狀況：另一方面，負值越高，增加值的百分比越高還是越低：小納稅人的稅率當征收率高時，如果征收率低，則作為一般納稅人支付。另一方面，考慮到納稅人在貿(mào)易伙伴中的地位，如果能夠提供及時有效的扣除證明和及時有效的扣除證明，則可以作為普通納稅人支付應納稅額。2.擴大銷項稅稅率與進項稅稅率的差異房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅率為9%，因而在采購建筑材料過程中，如果房地產(chǎn)企業(yè)向增值稅稅率為13%的一般納稅人企業(yè)采購原材料，會產(chǎn)生4%的稅率差，如果向增值稅稅率為3%的小規(guī)模納稅人企業(yè)采購原材料，會減少6%的稅率差，因此房地產(chǎn)企業(yè)在采購環(huán)節(jié)應該深入研究稅率差，在采購購進價格高和數(shù)量多的材料時，如果是鋼筋，采購金額大，可以扣除采購稅，可以選擇一般納稅人的供應商，可以獲得更有效的扣除證明。然而，如果購買價格較小且價格較低，則房地產(chǎn)公司處于買方市場，如果難以獲得輔助材料等附加值，則可以優(yōu)先選擇價格價值較低的供應商并與其合作。3.延長納稅義務時間延長納稅時間是為了利用貨幣的時間價值減少減稅收入，這是Sakae房地產(chǎn)公司納稅計劃的目標之一。房地產(chǎn)公司的納稅期限為收到銷售或銷售證明之日。如果金額尚未清算，則開具收據(jù)的日期為房地產(chǎn)公司納稅的時間。S房地產(chǎn)公司在收到商品房銷售合同時，不得盡快作為收據(jù)。同時，S房地產(chǎn)公司必須控制增值稅的價值，考慮到開具發(fā)票的時間提前到增值稅，并且計劃空間有限，因為該計劃的執(zhí)行必須與實際銷售情況相聯(lián)系。4.及時應對稅收政策的變化房產(chǎn)稅于1919年5月頒布，房地產(chǎn)公司從5月1日開始征收增值稅，最初決定適用11%的稅率，并調(diào)整為10%。這表明，如果x房地產(chǎn)公司在2019年5月1日之后開具增值稅收據(jù)，將適用10%的稅率。S房地產(chǎn)公司的一些項目已于2019年5月1日完工，但根據(jù)新的稅收制度，將有可能支付10%的稅率。（二）土地增值稅籌劃方案1.普通住宅與高檔住宅核算的籌劃根據(jù)《土地增值稅暫行規(guī)定》，納稅人出售普通房屋時，增值稅可免征扣除項目總額的20%。在同一開發(fā)計劃中，如果有普通和非公共住房，國家稅務局應計算附加價值。如果增值金額未單獨計算，上述土地稅豁免的優(yōu)先權(quán)不適用于普通標準住房。因此，房地產(chǎn)公司應考慮單獨的住房和非標準的住房價值組合，并應綜合考慮單獨的會計核算，以減輕公司的稅負，比較增值稅的總價值，并選擇適當?shù)脑鲋禃嫹椒ā?.精裝修的籌劃S房地產(chǎn)公司以兩種形式銷售房地產(chǎn)。雖然毛坯房的售價較低，但不需要支付裝修費用，但毛坯房需要支付大量的裝修費用，這些費用包含在開發(fā)成本中，在計算土地增值稅時可以作為可接受的扣除項目扣除。此外，硬房子的銷售價格比空白房子高。因此，世茂重工房地產(chǎn)公司比較了業(yè)主和強者住房所需的土地增值稅，并決定了房地產(chǎn)銷售的形式，減輕了企業(yè)的稅收負擔。（三）企業(yè)所得稅籌劃方案1.業(yè)務招待費的籌劃根據(jù)《企業(yè)所得稅條例》，您可以按照稅率的60%至營業(yè)收入的0.5%之間的小數(shù)點稅率原則，在稅前扣除營業(yè)費用。融盛房地產(chǎn)公司2019年業(yè)務招待費1065.17萬元，營業(yè)收入303241.67萬元。扣除費用的計算方法如下。業(yè)務招待費發(fā)生額的60%=1065.17×60%=639.1萬元營業(yè)收入的0.5%=303241.67×0.5%=1516.21萬元營業(yè)招待費扣除限額639.1萬元，增加應納稅所得額426.7萬元。S房地產(chǎn)公司支付更多的商務招待費。經(jīng)調(diào)查，商務招待費偏高的原因是財務人員無法確定餐飲費用是否應歸類為商務招待費。然而，商業(yè)娛樂費用的扣除是有限的，所有餐飲費用不能歸類為商業(yè)娛樂費用。本文對稅收籌劃提出以下建議。出差費用可歸類為差旅費。年終派對的費用可以歸為會議費，也可以歸為會議費用。房地產(chǎn)公司財務負責人充分掌握企業(yè)娛樂成本的范圍，做好企業(yè)娛樂成本的規(guī)劃，減少企業(yè)支出，減少企業(yè)所得稅支出，減輕企業(yè)稅負。2.利用財政性補貼與國債利息的籌劃可從企業(yè)所得稅中扣除的項目包括財政補貼收入和國債利息收入。融盛房地產(chǎn)公司可以用自愿性資金購買債券，并通過總投資增加投資基金在政府債券中的比例。所得利息不需要繳納所得稅，屬于資金凈流入。S房地產(chǎn)公司可以深入分析國家財政補貼，并遵循財政補助發(fā)放的要求。這些資金用作非應稅收入，在計算應稅收入時可從總收入中扣除。這些資金增加了企業(yè)使用資金，緩解了資本流動的壓力，減輕了企業(yè)的負擔。3.合理籌劃利息支出根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，因生產(chǎn)經(jīng)營需要向金融機構(gòu)借款的利息，可以從非金融機構(gòu)中扣除，按實際利息金額扣除，不高于金融機構(gòu)同期同類貸款利率計算的金額。根據(jù)該公司的年報，S房地產(chǎn)公司已向銀行申請貸款，并依賴私人貸款公司貸款。這兩種貸款方式對企業(yè)所得稅的影響不同。五、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃中存在的問題分析本章反映了主要反映在S房地產(chǎn)公司的稅務籌劃問題，以及房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題。這基本上是房地產(chǎn)公司的一個常見問題。大多數(shù)房地產(chǎn)公司或多或少都有類似的問題。（一）國家稅收政策利用不充分企業(yè)對稅收政策的理解不當，進而導致稅收政策利用不充分。對納稅籌劃有著錯誤的理解，企業(yè)為了降低納稅額而隱匿真實賬目、偷逃稅款，企圖與稅務征管部門投機取巧來達到減免稅的錯誤做法。對納稅籌劃理解不到位，未做到為企業(yè)長遠利益著想，僅僅為短暫當下可減少稅負而導致的違法行為。嚴重擾亂了我國稅務核算管理的正常秩序，存在極大的法律制裁風險，不利于企業(yè)的健康發(fā)展。（二）納稅籌劃執(zhí)行不到位房地產(chǎn)企業(yè)應對納稅籌劃的工作上，存在以下三點矛盾。第一，調(diào)節(jié)稅前應納稅額最少與稅后收益最多的矛盾。稅前納稅額不是越低越好，相對于的合理避稅是從企業(yè)長遠經(jīng)營目標來講的，講究稅收制度優(yōu)惠最大化的利用。第二，調(diào)節(jié)企業(yè)單一稅賦最小與整體稅賦最小的矛盾。房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅目種類繁多，即使同一項業(yè)務，涉及的稅目計稅依據(jù)也隨外部環(huán)境變化。房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應從整體出發(fā)，相互協(xié)調(diào)。第三，有些房地產(chǎn)企業(yè)在進行納稅籌劃工作時，方法未與時俱進，應將多種節(jié)稅途徑結(jié)合企業(yè)特點進行調(diào)節(jié)，選擇最適合企業(yè)發(fā)展的方案進行納稅籌劃。（三）企業(yè)涉稅風險的管理不當在納稅過程中，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏事前的管理、監(jiān)督和保密，在稅務管理出現(xiàn)錯誤和問題后，只有在問題和麻煩發(fā)生后才進行復蘇，而稅收方面的風險則被忽略了，因為它只關(guān)注前面的利潤。此外，如果房地產(chǎn)公司開發(fā)新項目，缺乏現(xiàn)金流和資金將推遲納稅，增加稅收風險。（四）納稅籌劃人員專業(yè)水平不足目前，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃工作基本上還是由財務部門來執(zhí)行的。對于財務工作與納稅籌劃工作，兩者之間，缺乏獨立性。兩者雖然互有關(guān)聯(lián)，但納稅籌劃更應該當做獨立的個體來看待。因為納稅籌劃工作要求工作人員全面并且專業(yè)的掌握業(yè)務知識，僅僅只有財務部門的工作人員而沒有專業(yè)的團隊來執(zhí)行這項工作，按所產(chǎn)生的效果應該遠遠不如預期。六、完善房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的對策建議（一）完善房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策房地產(chǎn)企業(yè)在進行納稅籌劃之前，企業(yè)的財務人員必須先了解國家現(xiàn)行稅務征收的內(nèi)容、形式以及方法等。然后才能在合法的范圍內(nèi)進行合理的納稅籌劃，達到為企業(yè)降低經(jīng)營成本的目的。首先應提高房地產(chǎn)企業(yè)所有者、管理者乃至全體員工的納稅管理意識，將納稅管理提高到戰(zhàn)略層面上來，這樣才能全力應對信息時代和全球化給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應該重視納稅籌劃工作，端正思想，擺正態(tài)度。企業(yè)應當積極配合稅務征管部門的工作，依法按時繳納稅金。并以稅收法律與會計法規(guī)作為基礎(chǔ)，在合法的范圍內(nèi)進行納稅籌劃工作，徹底擺脫靠與稅務征管部門搞好關(guān)系達到節(jié)稅目的地這種愚昧思想。（二）以整體納稅籌劃為主，協(xié)調(diào)稅務關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)只有將各種不同利益之間的關(guān)系處理得當才有可能實現(xiàn)這一目標。首先是要在最小納稅額與企業(yè)最多收益之間進行協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃需要縱觀全局，考慮稅種之間的關(guān)聯(lián)影響，進行多種搭配，制定出最優(yōu)化的方案。最后是協(xié)調(diào)好同一稅目下不同納稅籌劃方法之間的關(guān)系，節(jié)稅不同于避稅，其操作起來的方法也不盡相同，可以將兩者相結(jié)合起來，使利潤最大化。（三）健全稅務籌劃涉稅風險的管理與調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主題之一就是降低涉稅風險。房地產(chǎn)企業(yè)主要通過以下三個方面來降低風險：一是企業(yè)應經(jīng)常分析風險狀況，結(jié)合自身特點準備風險應對方案；二是把握外部大環(huán)境，及時調(diào)整籌劃方案，大大降低各種潛在的風險的發(fā)生；三是提高處理涉稅風險的能力，一方面，應對涉稅風險的發(fā)生，要做好緊急處理，運用預先制定的風險處理方案來控制風險，以防風險帶進一步擴散；另一方面，方案的靈活性要高，要可以隨時調(diào)整以應對不同狀況發(fā)生，盡量縮小風險帶來的損失。（四）提高納稅籌劃人員隊伍的業(yè)務質(zhì)量從事納稅籌劃的工作十分復雜，工作人員需要透徹的了解相關(guān)法律法規(guī)，國家政策。這就要求工作人員全面并且專業(yè)的掌握業(yè)務知識。因為納稅籌劃工作復雜