信息不對稱與假商品房買賣

信息不對稱與假商品房買賣

“虛假敲詐勒索”是近年來房地產(chǎn)中的一個新問題。它不僅引起了人們的廣泛關(guān)注，也引起了國家管理部門的高度關(guān)注?！凹侔唇摇敝猿霈F(xiàn)和被效法,信息經(jīng)濟學(xué)的一個解釋是:信息不對稱。所謂不對稱信息是指經(jīng)濟活動中某些參與人擁有而另一些參與人不擁有的信息。信息的不對稱現(xiàn)象直接發(fā)源于信息的產(chǎn)生,因為參與人往往只能參與事件的某一部分或某一過程,而不是全部,因此他們只能掌握與他們參與事件相關(guān)的信息。信息不對稱的后果,一是導(dǎo)致某些參與人出現(xiàn)“逆向選擇”(1)和“道德風(fēng)險”(2),二是導(dǎo)致某些參與人決策失誤。在房屋買賣按揭貸款事件中,由于開發(fā)商、銀行、業(yè)主、國土和房屋管理局(以下簡稱房管局)分別處于不同的信息源地位,從而導(dǎo)致了他們之間信息的不對稱。信息的不對稱,對參與人各方行為產(chǎn)生了不同的影響。一、開發(fā)成“假三維”在房屋交易、按揭業(yè)務(wù)中,開發(fā)商處于絕對的信息優(yōu)勢地位。表現(xiàn)為(1)開發(fā)商對購房人的信息優(yōu)勢:購房人只能確定自己購房行為的真實性,但對房屋背后的信息如該房屋是否被開發(fā)商抵押過一無所知;(2)開發(fā)商對銀行的信息優(yōu)勢:銀行只能通過對貸款申請人提供的資料進行審核并發(fā)放貸款,對購房人的購房行為的真實性難以把握;(3)開發(fā)商對房管局的信息優(yōu)勢:房管局依據(jù)購房合同登記備案,很難把握被登記的購房人購房行為的真實性。上述信息的優(yōu)勢地位給開發(fā)商作“假按揭”開啟了方便之門。所謂“假按揭”,就是開發(fā)商以親戚、朋友或者內(nèi)部職工的名義辦理按揭購房,自己充當(dāng)買房人將房屋抵押給銀行后,從銀行獲取購房款,補充開發(fā)資金的行為。開發(fā)商在辦理這些“假按揭”之后每個月都替那些所謂的業(yè)主供樓直到有一天這套房子能夠真正的賣出去。一般來說,開發(fā)商辦理假按揭套取銀行貸款并不是為了攜款出逃,而是為了充當(dāng)開發(fā)資金。他們在辦理這些假按揭之后仍然會通過各種渠道積極賣房。如果一旦有真正的購房人看上那些所謂的“新房子”,開發(fā)商就會通過各種折扣鼓勵購房人一次性付清房款或者分期付款,然后開發(fā)商可以到銀行付清原來所欠貸款把房子“贖”出來。如果購房人堅持辦理按揭的話,開發(fā)商可以通過轉(zhuǎn)按揭的手法來完成。轉(zhuǎn)按揭就是個人住房轉(zhuǎn)按揭貸款,個人住房轉(zhuǎn)按揭貸款是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人,向原貸款銀行要求將抵押給銀行的個人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款期。由于借款人沒有拿到房產(chǎn)證,貸款銀行就無法辦理房產(chǎn)的抵押手續(xù),這時開發(fā)商就作為擔(dān)保人,承擔(dān)貸款發(fā)放到借款人賬戶至辦妥抵押手續(xù)這一階段的擔(dān)保責(zé)任。這樣開發(fā)商就將假業(yè)主過戶為真業(yè)主,“假按揭”就變成了真按揭。因為原來的“假按揭”開發(fā)商就是業(yè)主,自己為自己擔(dān)保,辦理起來很方便。而且轉(zhuǎn)按揭并不影響購房人所購買房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理,只是在取得產(chǎn)權(quán)證后,需要與貸款銀行辦理他項權(quán)證。由于開發(fā)商處于信息的絕對優(yōu)勢地位,業(yè)主、商業(yè)銀行、房管局并不知情,而“轉(zhuǎn)按揭”和“過戶”都屬于合法操作程序,如果不出什么意外,開發(fā)商是能運轉(zhuǎn)下去,最終將產(chǎn)權(quán)辦到真業(yè)主手中的。所以,購房人一般不易察覺?！凹侔唇摇眴栴}不僅給購房人帶來了損失,而且擾亂了地產(chǎn)業(yè)的正常金融次序,也給整個地產(chǎn)業(yè)帶來了不良影響,使人們對地產(chǎn)商的誠信失去信心。然而,“假按揭”在地產(chǎn)業(yè)內(nèi)成為普遍現(xiàn)象卻是一個心照不宣的不爭事實。原因是什么呢?開發(fā)商辦理假按揭的內(nèi)因是利益的驅(qū)動。據(jù)悉,目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目時,普遍存在自有資金不足的問題,一些開發(fā)商連啟動資金也是借來的,開發(fā)主要靠銀行貸款。開發(fā)商的銀行貸款潛規(guī)則(1)大體是:以流動資金貸款繳納土地出讓金,取得“國有土地出讓證”,以“國有土地出讓證”作抵押,申請開發(fā)貸款,建筑施工單位墊支修建提前啟動商業(yè)銀行按揭貸款實現(xiàn)滾動開發(fā)如果開發(fā)商運作成功,將獲得豐厚的回報(2),如果開發(fā)商運作不成功,則房地產(chǎn)商早已將開發(fā)的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了銀行。這就是為什么近年來,商業(yè)銀行拍賣房屋增加了的原因。開發(fā)商辦理“假按揭”的外因是金融政策環(huán)境的改變。據(jù)報道,廣州“廣地花園”200多套“假按揭”房集中在1999-2000年。(3)這一階段正是我國房地產(chǎn)貸款從以發(fā)放開發(fā)性貸款向消費性貸款轉(zhuǎn)變的階段,1998年的《個人信貸住房貸款管理辦法》與1997年的《個人住房擔(dān)保貸款管理辦法》相比,在貸款的準(zhǔn)入條件上有了很大的松動,個人住房按揭貸款變得相對容易、而且辦妥時間也可縮短為三周。1999年又將住房貸款與房價款比從70%提高到80%,期限從20年延長到30年,并將按法定利率減檔執(zhí)行的個人住房貸款利率進一步下調(diào)10%執(zhí)行,利率僅為5.04%,鼓勵購房人以貸款方式購房(4)。在這樣的金融大背景下,自有資金饋缺的開發(fā)商不難想到用“假按揭”的方式套取銀行資金,緩解資金的燃眉之急。二、銀行的風(fēng)險在住房抵押貸款業(yè)務(wù)中,銀行處于絕對的劣勢地位,表現(xiàn)為銀行不知道開發(fā)商房屋出售行為是否真實,銀行也不知道購房人及其購房行為是否真實。銀行在放貸之前,要對這兩方面的情況加以審查。銀行審查開發(fā)商出售房屋真實性的依據(jù)是房管局提供的信息,因為,保證開發(fā)商出售房屋的真實合法是房管局的職責(zé)。對購房人,銀行所能做的是“形式審查”(5),由于銀行處于購房事件之外,通過“形式審查”實際上仍然不能辨別購房人購房行為的真實性。因為開發(fā)商作假按揭時,有很大主動權(quán)操作到購房人資料符合目前各商業(yè)銀行規(guī)定的個人商業(yè)購房貸款條件,只要參與作“假按揭”的購房人不說真話,銀行信貸員即使到“購房人”的單位去核實,也不可能辨認(rèn)出購房人購房行為的真?zhèn)蝸?銀行信貸員判斷失誤在所難免。商業(yè)銀行能否透過假按揭的參與人———假業(yè)主了解房屋買賣行為的真實性呢?回答是否定的。依據(jù)信息經(jīng)濟學(xué)原理,擁有私人信息的人應(yīng)當(dāng)享有一定的“信息租金”?！靶畔⒆饨稹币庵肛暙I其擁有的私人信息的人應(yīng)當(dāng)由此獲得個人的福利或者好處”。如果他不享有“信息租金”,他就會不愿意主動提供私人信息,即讓人說實話的條件是:說實話時的成本小于說假話時的成本。這種情況,信息經(jīng)濟學(xué)家稱之為“激勵相容約束”。在假按揭事件中,假業(yè)主與開發(fā)商是利益相關(guān)人親戚或員工,他們說實話可能損害到自己的利益,而我們的信貸制度安排對這些說假話的人卻沒有約束,他們不說實話才是明智的選擇。那么處于信息劣勢地位的商業(yè)銀行將如何采取行動呢?首先,銀行會積極開展按揭貸款業(yè)務(wù),這是受利益的驅(qū)動的。因為房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)相對于其他信貸業(yè)務(wù)來說,風(fēng)險相對較小,特別是個人住房按揭貸款。據(jù)統(tǒng)計(1),截至2003年5月末,工行個人住房不良貸款率僅為0.21%,工行稱,個人住房貸款業(yè)務(wù)是工行成長性最好、質(zhì)量最好、收益穩(wěn)定的精品之一。為了吸引客戶,工行還率先推出個人住房加按揭貸款,以擴大其市場份額。其次,在激烈的競爭和利益的驅(qū)動下,銀行的貸款行為也可能出現(xiàn)“逆向選擇”,即放松對開發(fā)商和貸款人的盡責(zé)審查,只關(guān)心利息收得多不多。轉(zhuǎn)按揭和加按揭從某種意義上來看,可以理解為銀行為了爭奪客戶而開發(fā)的“按揭新品種”,正是這一新品種為開發(fā)商作假按揭開啟了方便之門。銀行就不怕假按揭嗎?銀行當(dāng)然也擔(dān)心。但按揭業(yè)務(wù)是以房屋為抵押的,如果真出現(xiàn)問題,銀行可以查封抵押物,通過拍賣收回貸款。第三,當(dāng)銀行發(fā)現(xiàn)個人住房按揭貸款潛藏的巨大風(fēng)險時,可能收緊銀根,導(dǎo)致整個市場的效率下降。2002年11月央行的房貸大檢查和121號文提高準(zhǔn)入條件,可以理解為央行對假按揭的一種回應(yīng),但這并不能幫助銀行提高識別貸款人真假購房行為的能力,反而可能把某些真購房人拒之門外,不僅使真購房人的利益受到傷害,銀行的利益也受到傷害。這就是信息經(jīng)濟學(xué)所說的不對稱信息對市場機制的破壞作用,即本來有利于雙方的交易難以達(dá)成,或者即使達(dá)成,效率也不高。三、業(yè)主遭遇假原則時采取的行動就是維權(quán)業(yè)主的信息劣勢表現(xiàn)為,業(yè)主只知道自己購房行為的真實性,但不知道該房屋背后的情況,如:該房屋的質(zhì)量、土地出讓金是否已經(jīng)交齊、是否已經(jīng)賣給了別的客戶抵押給了銀行等由于業(yè)主不知情,就可能決策失誤,購買已經(jīng)被抵押過的房屋,直到銀行上門查封時才恍然大悟。業(yè)主遭遇假按揭后,無奈之中采取的行動就是維權(quán),于是,各媒體關(guān)于“假按揭”的消息不斷,法院官司不斷,告開發(fā)商、告銀行、告房管局、告規(guī)劃局。這一狀況給房地產(chǎn)市場和社會穩(wěn)定帶來了很大的負(fù)面影響。第一,開發(fā)商均無良的印象,準(zhǔn)購房者望而卻步。第二,房管局不負(fù)責(zé)任,對政府監(jiān)督產(chǎn)生信任危機。房管局是房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)督部門,既然假按揭也能通過房管局的正常渠道辦理出來,房管局還有什么信任可言?四、有的機構(gòu)存在信息不對稱殊不知,在“假按揭”事件中,房管局也處于信息劣勢地位,使房管局難于充分實現(xiàn)其監(jiān)督職能。房管局的信息劣勢地位表現(xiàn)在:(1)開發(fā)商以購房者的名義辦理抵押登記,過戶都屬于合法行為,只要資料齊備,房管局工作人員事前很難分辨購房者的真?zhèn)?加上每天工作量之大,工作人員也可能放過某些開發(fā)商可能假按揭的蛛絲馬跡。(2)如果開發(fā)商辦理假按揭備案抵押后,又把房屋賣給真的購房者,但并不到房管局辦理登記“過戶”,則房管局工作人員更是無從了解其中的奧秘,還誤以為第一次辦理登記的就是真購房人,從而導(dǎo)致監(jiān)督失效。在不對稱信息條件下,房管局可能出現(xiàn)的行為,一是不能有效保護真業(yè)主的合法權(quán)益,監(jiān)督市場,二是經(jīng)辦人偷懶、失職、甚至尋租。首先,房管局的信息劣勢地位,可能導(dǎo)致真業(yè)主的合法權(quán)益得不到保護。信息不對稱決定了房管局不能辨別真假購房人的身份,從房管局的職責(zé)角度來說,只要前來登記了的購房人,就一律是房管局保護的對象,當(dāng)然假購房人也在其中。2003年末,在廣地花園“假按揭”事件引起軒然大波時,遭遇假按揭的業(yè)主紛紛到房管局去查詢,但房管局必須恪守為登記人保密的原則,仍然采取為原業(yè)主保密的作法,不給查詢?nèi)舜騿?殊不知查詢?nèi)苏钦鏄I(yè)主,房管局保護的卻是假業(yè)主!可是在信息不對稱的情況下,房管局又怎么能區(qū)分誰真誰假呢?其次,房管局的信息劣勢地位,還可能導(dǎo)致某些公務(wù)員偷懶失職甚至尋租據(jù)世界經(jīng)濟報道》2003年12月9日報道:廣東番禺國土局地籍科負(fù)責(zé)人說“重復(fù)抵押、假按揭、一房多賣等操作之所以成功,是因為我們跟公安局溝通不夠所致,讓廣地花園鉆了空子”。原來,早幾年管理混亂,一方面,地產(chǎn)商會自行編注一個商品房預(yù)售證門牌號碼,而當(dāng)?shù)嘏沙鏊诜课萁ê煤笥志幰粋€法定地址號碼,而這兩個號碼又往往不一致,如商品房預(yù)售證門牌號碼D-202A和法定地址號碼D-2021,本來是同一房屋,卻有兩個號碼,而國土和房管局的電腦系統(tǒng)并不能識別這兩個號碼其實是同一房屋,于是,一套房屋就變成了兩套房屋。這么一件簡單的事情,只要主管人員到現(xiàn)場一核對,或與公安局一溝通,就會真相大白,為什么房管局就是弄不清呢?如果不是經(jīng)辦人偷懶或失職,消費者就只有一種理解,那就是經(jīng)辦人與開發(fā)商串通一氣,得了什么好處了,即經(jīng)辦人“尋租”。針對“假按揭”房管局也不是無所作為,比如,2002年廣州番禺房管局領(lǐng)導(dǎo)換屆,通過清理整頓發(fā)現(xiàn)了“廣地花園”有200多套假按揭房,主要集中在1999-2000年。2003年底,廣州市幾家地產(chǎn)公司假按揭問題暴露以后,廣州市房管局也作出回應(yīng),修改對開發(fā)商的監(jiān)督規(guī)則,如一旦發(fā)現(xiàn)再有類似事件發(fā)生,將對開發(fā)商進行處罰,性質(zhì)嚴(yán)重的,則將開發(fā)商從廣州房地產(chǎn)市場清除出局。但“換屆清理”也好,“清除出局”也好,顯然,這都是事后的監(jiān)督,而事后的監(jiān)督是不能從根本上杜絕“假按揭”的,因為不該發(fā)生的事已經(jīng)發(fā)生了,消費者不能指望通過事后監(jiān)督來營造一個安全規(guī)范的市場,保護自己的權(quán)益。五、對市場的影響綜上所述,由于信息不對稱,在假按揭問題上,銀行和房管局都存在監(jiān)督失效問題,如果說商業(yè)銀行作為企業(yè)行為,在假按揭問題上存在利益驅(qū)動,可能對此睜一只眼閉一只眼的話,房管局則應(yīng)當(dāng)擔(dān)負(fù)起政府的有效監(jiān)督作用。那么房管局如何在不對稱信息條件下發(fā)揮政府的有效監(jiān)督職能呢?我認(rèn)為,最有效的辦法就是信息公開,重塑誠信制度,讓市場和政府共同發(fā)揮監(jiān)督作用。首先,房管局應(yīng)當(dāng)建立強制信息公開制度。如果市場不選擇“假按揭”房屋,則“假按揭”的開發(fā)商就失去了生存的基礎(chǔ),問題是信息不對稱使市場的這一選擇機制失靈了所以房管局作為政府監(jiān)督部門,最應(yīng)該作的事情是把有關(guān)商品房的信息強制公開,通報給購房人,讓購房人了解自己準(zhǔn)備購買的房子是否真實合法,購房人就能作出正確的選擇,這樣,被開發(fā)商作了“假按揭”的房屋不解押是永遠(yuǎn)也賣不出去的,開發(fā)商自然不會冒險作“假按揭”了,萬一已經(jīng)作了“假按揭”,也會積極解押,爭取盡早出售。由此房管局的官方行政監(jiān)督機制就與市場監(jiān)督機制結(jié)合起來了?？上驳氖?經(jīng)過2003年末的大震動以后,廣州市房管局已經(jīng)著手將商品房有關(guān)信息公開化,為小業(yè)主今后購房置業(yè)不再成為惡意欺詐的犧牲品提供保障,這對購房人來說無疑是一個福音。但消息公開化要真正滿足購房人的要求恐怕還需要