分化加劇破冰在即-上半年刊

目錄2021年7月18日1目錄1.市場開展—分化加劇破冰在即2.標桿房企—資金趨緊策略降價未雨綢繆

銷售跑贏大勢海外融資頻繁購地支出減少償債壓力較小資金鏈緊而不崩宏觀調(diào)控成外部沖擊行業(yè)整合加劇實質(zhì)性降價即將蔓延3.土地市場—表現(xiàn)冷清方案宏大推地加速

現(xiàn)狀：成交低迷地價下行時機：推地放量選擇增多后市：配建為主相得益彰4.新房市場—限購難松新房市場分化不勻

限購力度空前市場萎靡前行限購松緊不一區(qū)域市場有別政策難言放松復蘇周期拉長5.二手房市場—政策從嚴二手樓市流通受限

限購限貸加壓租賃成交活潑政策左右樓市二手成交低迷租金屢創(chuàng)新高量價交換加速6.寫字樓市場—成交活潑租售價格平穩(wěn)上漲

經(jīng)濟回暖明確租金持續(xù)上漲投資資金流入量價加速攀升推地力度加大商辦用地占比提升未來成交穩(wěn)步增長租售價格漲幅放緩?2021版權(quán)聲明：本報告由中原集團研究中心編寫，所有提供的信息均通過本公司可靠的途徑獲得，其準確性、有關(guān)觀點及預測均以此為根底推斷所得，僅供讀者參考。本報告版權(quán)歸中原集團研究中心所有。未經(jīng)本公司正式書面許可與授權(quán)，任何個人和組織均不得以任何手段與形式對本報告進行發(fā)布或復制。如引用、刊發(fā)，須注明出處為“中原集團研究中心〞，且不得對本報告進行有悖原意的刪節(jié)和修改。本報告中的信息或所表達的意見并不構(gòu)成對房地產(chǎn)市場投資咨詢建議。本公司不就報告中的任何內(nèi)容對任何投資做出任何形式的擔保。任何人因使用本報告或其內(nèi)容而導致的直接損失或間接損失，本公司不承擔任何責任。2021年7月18日2 1.市場開展分化加劇破冰在即延續(xù)了過去兩年以來的嚴厲調(diào)控，2021年伊始，中央各部委及各地方政府又紛紛出臺了更為嚴厲的“限購〞和“限貸〞政策，這一極具行政干預色彩的限制政策籠罩了今年整個上半年的國內(nèi)房地產(chǎn)市場，從而使此輪調(diào)控更加升級。然而，在持續(xù)通脹的背景下，雖然各地房價過快上漲的勢頭受“政策市〞的影響而有所遏制，甚或局部城市房價松動跡象有所顯現(xiàn)，但全國范圍的大幅降價仍未出現(xiàn)。上半年，在限購政策影響下，各地住宅市場低迷，恢復的進程緩慢，而限購的嚴厲程度也成為各地市場表現(xiàn)分化的重要標尺。如果說限購是通過限制準入標準篩選了一批符合資格的購房者，那么這批購房者有無資金實力而轉(zhuǎn)化為有效需求那么成為制約市場成交的關(guān)鍵。目前上浮的首付比例以及連續(xù)的加息無疑大大增加了購房者的本錢，雖然此舉一定程度上抑制了些許投資投機性的需求，但同時也對首套剛需購房者甚或改善性需求者那么產(chǎn)生了較大的溢出效應，從而加劇了市場的低迷，對市場的健康流通帶來了意想不到的副作用。流水不腐，戶樞不蠹，市場亦然。只有流通的市場，才是健康的市場。而市場的流通有賴于兩個方面的帶動，一為價格破冰，二為信貸支持，此二者合力方能促使符合資格的購房者回歸市場。也只有如此，限購的正效應才能真正發(fā)揮，市場才能因此有所起色。下半年，房價調(diào)控目標尚未達成的背景下，政策更難輕言放松。然而，破冰在即，量價交換已是大勢所趨，樓市分化現(xiàn)象或愈演愈烈。圖1-1全國17個城市限購政策分類標識圖資料來源：中原集團研究中心監(jiān)測及調(diào)研2021年7月18日3 1.市場開展〔一〕行業(yè)分化：優(yōu)勝劣汰大型房企市場占有率提升2021年上半年，隨著調(diào)控的升級，全國房地產(chǎn)市場長時間地陷入僵持局面。然而，標桿房企憑借其在全國范圍內(nèi)的網(wǎng)絡布局及靈活的價格策略，整體銷售情況跑贏市場大勢。今年前5個月，全國商品房銷售面積和銷售金額分別為32932萬平方米和18620億元，較2021前5個月分別增加9%和18%，而同期十大標桿房企的銷售面積和銷售金額分別增長48%和64%。但是，市場的持續(xù)低迷以及信貸環(huán)境的收緊使更多的中小型企業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務經(jīng)營遇阻，上半年企業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務的案例和并購交易金額明顯增加。根據(jù)中原統(tǒng)計，今年上半年全國范圍共出現(xiàn)480宗房地產(chǎn)行業(yè)并購交易，涉及并購金額約193億元，相當于去年全年并購金額的1.3倍。其中，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的同業(yè)并購交易多達189宗，占總交易的比例高達57%。通過此輪淘汰，房地產(chǎn)行業(yè)的整合加劇，產(chǎn)業(yè)集中度明顯提升。十大標桿房企2021年前5個月的市場占有率亦已從2021年年底的9%躍升至11%?！捕硡^(qū)域分化：成交重挫一線及二線興旺城市尤甚為深入了解此輪調(diào)控對市場的影響，中原地產(chǎn)近期對國內(nèi)17個重要的城市進行了調(diào)研和監(jiān)測。這17個城市分別為：北京、上海、廣州、深圳等4個一線城市；天津、重慶、杭州、南京、成都、合肥、蘇州、廈門、石家莊、青島、長春、惠州、東莞等13個二線城市。調(diào)研結(jié)果顯示，各地住宅成交量的變化差異與各地限購細那么政策、執(zhí)行尺度緊密相關(guān)。因此，限購的嚴厲程度已成為市場表現(xiàn)分化的重要標尺。圖1-2全國17個城市新房成交面積變化幅度圖 未執(zhí)行限購 局部限購或 限購溫和 全市限購或 限購嚴格注：成交量變化為近三個月月均成交量相對于2021-2021年月均成交量的變化幅度資料來源：中原集團研究中心監(jiān)測及調(diào)研2021年7月18日4 1.市場開展局部一線城市及二線中的興旺城市，由于其投資性和外地購房比例相對較高，加之限購和限貸政策執(zhí)行較為嚴格，有些甚至嚴于國家標準，市場成交萎縮尤為明顯。其中，作為本輪調(diào)控政策最為嚴厲的北京，其市場成交下滑幅度在一線城市中位居榜首。而在前兩年飛速開展的成都、杭州、南京、合肥等城市，在此次嚴格的限購和從緊的信貸政策下，新房成交量下滑幅度亦十清楚顯。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，相比2021及2021兩年的月均水平，近三個月上述城市的下滑幅度均已超過50%。值得指出的是，重慶雖未出臺限購政策，但其成交量下滑亦較為明顯，下滑幅度近40%。主要由于其大規(guī)模的保障性住房建設速度較快、房產(chǎn)稅的試點以及信貸政策從嚴執(zhí)行的影響。然而，相對于上述城市成交量的重挫，那些政策執(zhí)行過程中有較大的彈性空間，或正處于快速擴張階段的二線開展中城市，其市場成交那么相對平穩(wěn)。如天津、廣州、廈門、石家莊、青島、長春、惠州和東莞等市，這些城市限購的執(zhí)行力度、尺度相對較松，對于購房者、開發(fā)商的操作均有一定盤旋的余地。限購力度不等使各地成交產(chǎn)生的分化也再次證明各地剛性需求依然旺盛，一旦下半年開發(fā)商有適度的降價促銷，市場逐步恢復可期?！踩呈袌龇只毫魍ㄍ肿≌袌龈拥兔?021年限購令在全國范圍內(nèi)擴展開來，住宅市場普遍低迷。據(jù)中原監(jiān)測顯示，2021上半年四大城市一二手住宅成交量同比下跌13%。在成交量普遍下滑的同時，一二手比重亦發(fā)生了明顯的變化，今年上半年，北京、廣州和深圳二手住宅所占比重較去年上半年下降4至8個百分點。主要由于今年各地實施限購后，二手房東形成了明顯的惜售心理，因此二手房價格未出現(xiàn)明顯下降，成交量亦連續(xù)低位。相反，開發(fā)商那么逐步加大了降價促銷的力度，新房市場出現(xiàn)了以價補量的現(xiàn)象。上述賣方市場的不同取態(tài)導致一、二手市場的成交量逐步出現(xiàn)分化。因此，在下半年政策依然從緊的背景下，住宅市場流通是否能夠加快，尤其是二手住宅市場的成交是否有所起色，賣方取態(tài)的調(diào)整將成為關(guān)鍵因素。圖1-3全國4個城市二手住宅銷售面積占比〔2021—2021H1〕數(shù)據(jù)來源：中原集團研究中心住宅寫字樓下滑13%，寫字樓同比增加13%。2021年7月18日5 1.市場開展〔四〕類型分化：淡市旺銷非住宅產(chǎn)品獲投資青睞隨著住宅限購令在全國范圍的蔓延，已對投資性需求產(chǎn)生了明顯的擠出效應。局部資金已陸續(xù)抽離住宅市場，流入商業(yè)地產(chǎn)，致使短期內(nèi)非住宅產(chǎn)品銷售量出現(xiàn)明顯增長。2021年上半年與住宅銷售消化相反的是，寫字樓銷售同比增加13%。與此同時，特別在2021年3月限購令嚴格執(zhí)行后，四大城市商品房銷售面積中的寫字樓占比已從15%上升至20%。預計在限購令退出之前，商業(yè)地產(chǎn)的政策利好因素仍將存在。圖1-4全國4個城市一二手寫字樓銷售面積占比〔2021—2021H1〕04002001400120010000%4%2%

8006% 60012%10% 8%100110021003100410051006100710081009101010111012110111021103110411051106注：寫字樓銷售面積占比=一二手寫字樓銷售面積/(一二手寫字樓銷售面積+四大城市一二手住宅銷售面積)；數(shù)據(jù)來源：中原集團研究中心〔五〕結(jié)構(gòu)分化：投資受抑外地購房者比例降低今年限外、限貸政策的實施，對外地人購房需求的擠出效應亦十分顯著，各地外地購房者所占比例普遍下滑。根據(jù)近期中原地產(chǎn)對22個城市的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，在各地實施限購前后，有15個城市外地購房者比重均有下滑。其中北京、廈門、福州、杭州的外地購房者分別由限購前的40%、70%、50%、50%降為25%、40%、10%和30%。但也有局部城市外來購房者比重較小的城市，限購前后那么沒有明顯變化，如濟南、廣州、長春等。假設干不限購城市和區(qū)域甚至還吸引了局部資金的流入。隨著時間的推移，符合購房資格的外地購房者或?qū)⒂兴黾樱傮w而言，本地需求將成為今年市場的絕對主流。圖1-5全國22個城市限購前后外地人購房所占比例〔2021年〕資料來源：根據(jù)中原集團研究中心于2021年7月初對全國22個城市調(diào)研所得2.標桿房企2021年7月18日6標桿房企：資金趨緊策略降價未雨綢繆2021年上半年，由于信貸持續(xù)緊縮和限購政策在更多城市的執(zhí)行，全國房地產(chǎn)市場交易量始終較為低迷，增長速度明顯放緩。標桿房企憑借良好的品牌知名度，以中小戶型為主的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和以二、三線城市為主的工程布局，銷售業(yè)績依然跑贏市場大勢。再加上積極的海外融資和謹慎的拿地，標桿房企年內(nèi)的資金鏈處于緊而不崩的狀況。因此，對于標桿房企來說，由資金鏈斷裂帶來的被動降價壓力有限。但降價促銷、加快資金回籠和規(guī)模擴張仍將是開發(fā)商主動尋求行業(yè)地位改變、提升市場占有率的一種戰(zhàn)略選擇。預計今年下半年，隨著供給頂峰的來臨和在售工程庫存量的增加，更多開發(fā)商將在更多城市展開降價促銷，行業(yè)整合加劇將大勢所趨。〔一〕銷售跑贏大勢海外融資頻繁

產(chǎn)業(yè)集中度提升業(yè)績因布局而分化2021年上半年，十大標桿房企總銷售面積達2389萬平方米，比去年同期增加50%；銷售金額為2735億元，比去年同期增加70%。除富力和綠城外，其余8家房企的銷售業(yè)績同比均有50%以上的增長。從全國范圍來看，今年前5個月，全國商品房銷售面積和銷售金額分別為32932萬平方米和18620億元，較2021前5個月分別增加9%和18%，而同期十大標桿房企的銷售面積和銷售金額分別增長48%和65%，標桿房企整體銷售情況跑贏市場大勢。從標桿房企在全市場中的占有率來看，2021年前5個月，十大標桿房企的市場占有率從2021年年底的9%上升至11%，產(chǎn)業(yè)集中度明顯提升。其中，萬科、中海、恒大三家全國性開發(fā)商的市場占有率分列前三位?；貞洏藯U房企在今年上半年的銷售表現(xiàn)，1月份受結(jié)算周期的影響，十大標桿房企的總成交面積突破500萬平方米，銷售金額突破600億元，僅次于2021年9月的歷史最高位。2月份受第三輪政策調(diào)控的影響，成交量環(huán)比大幅下滑約5成，絕對量回落至近一年半以來的第二低位。4月份成交量又再度出現(xiàn)小幅下滑，5至6月成交量連續(xù)出現(xiàn)2成左右的上升。整體上看，今年上半年十大標桿房企的銷售走勢依然較為平穩(wěn)，月度起伏相對于去年同期水平表現(xiàn)更好。 圖2-1標桿房企月度銷售匯總(2021—2021H1)700650600550500450400350300250200150100 50 02021年1月2021年4月2021年7月2021年10月2021年1月2021年4月2021年7月2021年10月2021年1月2021年4月1600014000120001000080006000400020000單位：萬平方米，億元，元/平方米數(shù)據(jù)來源：中原行業(yè)監(jiān)測系統(tǒng)，中原集團研究中心 從目前標桿房企完成年度銷售方案的情況來看，10家開發(fā)商今年上半年整體完成銷售目標的 49%。根據(jù)各家開發(fā)商銷售方案的完成情況，我們把10家開發(fā)商分成三類：第一類為銷售計 劃完成較好的開發(fā)商，包括保利、恒大、中海、招商，其銷售完成率在50%以上；第二類為銷 售方案完成符合預期的開發(fā)商，包括萬科、華潤、雅居樂，其銷售完成率在35%至50%之間；2021年7月18日7 2.標桿房企第三類為銷售方案完成較差的開發(fā)商，包括富力、綠城、金地，其銷售完成率低于35%。標桿房企上半年銷售業(yè)績出現(xiàn)的分化，最主要的原因是由各家開發(fā)商的工程城市布局和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)之間所存在的差異而致?？傮w上看，今年上半年標桿房企的城市銷售結(jié)構(gòu)相對于去年發(fā)生了明顯的變化。受限購政策影響較大的四大一線城市的銷售奉獻率已由2021年的19%下跌3個百分點至16%，二線興旺城市的銷售奉獻率較去年全年上升了3個百分點。由此可見，在售項目主要布局在二、三線城市的開發(fā)商將具有明顯的優(yōu)勢。 圖2-2標桿房企城市銷售結(jié)構(gòu)〔2021H1〕37%30%19%16%30%32%33%36%30%33%42%43%3%5%6%5%0%20%10%40%30%50%60%80%70%90%100%202120212021年2021H1一線城市二線1二線2三線 數(shù)據(jù)來源：中原行業(yè)監(jiān)測系統(tǒng)，中原集團研究中心 保利、恒大、萬科三家規(guī)模較大的開發(fā)商銷售回款水平較好，其主要原因是采用了比較均衡的 全國性布局，這有利于分散銷售風險。雅居樂、招商、中海那么是由于非限購城市的在售工程銷 售奉獻率明顯提升。2021年，華潤是標桿房企中銷售額較2021年同期唯一下降的開發(fā)商，但 自2021年以來，華潤卻取得了不俗的銷售業(yè)績，今年上半年已完成全年銷售目標的45%，主 要原因可以歸納為兩點：第一，今年以來，公司加快了推盤節(jié)奏，可售工程增多；第二，公司 對一線城市的依賴程度大大減少，今年上半年四大一線城市的銷售奉獻率僅為8%。目前，公 司約有4成的在售工程處于非限購城市，這些工程的銷售較限購城市工程理想，預計下半年非 限購城市的在售工程比例會進一步提高。 今年上半年，富力的銷售業(yè)績與去年同期根本持平，綠城銷售業(yè)績那么較去年同期小幅下滑8%， 表現(xiàn)明顯低于同行。富力對北京、廣州、天津等限購較為嚴格的城市銷售依賴程度較大是造成 其現(xiàn)階段銷售不理想的主要原因。綠城銷售不佳的主要原因有三點：第一，綠城的工程定位為 高端住宅，不少產(chǎn)品為別墅，目前這類產(chǎn)品是政策嚴控對象；第二，綠城工程所布局的杭州、 北京、上海等高房價區(qū)域均是限購城市；第三，自今年以來，綠城的去化率維持在50%的水平， 較去年同期下降約10至20個百分點。在杭州推出的綠城藍庭、藍色錢江、西溪誠園、西溪玫 瑰園等工程銷售情況普遍欠佳。目前，金地的銷售方案完成率僅為28％，但銷售額與去年同 期相比依然增長111%。金地2021年的年報顯示，2021年金地的可售量為406萬平方米，較 2021年增長約４成?，F(xiàn)階段銷售不佳主要是金地的推盤量較少，隨著供給量增加，金地的銷 售回款速度有望恢復。表2-1標桿房企銷售面積城市分布(2021H1)保利富力恒大華潤金地綠城萬科雅居樂招商中海 一線城市 二線興旺二線開展中 三線城市 布局類型11%45%40% 5%平衡49%37% 8% 6%一線

7%36%47%10%平衡

8% 51% 41% 0%二線1

26% 30% 43% 0%二線２

4% 29% 46% 20%二線２19%34%42% 5%平衡

19% 13% 68% 0%二線2

32% 45% 22% 0%二線1

19% 38% 43% 0%二線1數(shù)據(jù)來源：中原行業(yè)監(jiān)測系統(tǒng)，中原集團研究中心2.標桿房企2021年7月18日

海外積極融資融資模式創(chuàng)新由于自去年調(diào)控開始，銀根收緊，國內(nèi)增發(fā)、配股等資本市場融資渠道全面緊閉，開發(fā)商為尋求穩(wěn)定的資金來源紛紛轉(zhuǎn)向海外融資。今年上半年，十大標桿房企已確定完成海外融資324億元，這一數(shù)值已超過其去年全年海外融資金額的總和?，F(xiàn)階段，標桿房企海外融資的主要方式是在新加坡、香港等地的資本市場發(fā)行優(yōu)先票據(jù)和獲得外資銀行貸款。今年上半年，恒大和華潤兩家公司通過海外融資分別籌集到資金93億和85億，這一水平已足夠歸還兩家公司于今年內(nèi)到期的借款額。對于大型開發(fā)商來說，在海外市場的信譽好，評級高，較易獲得資金；但對于中小型開發(fā)商來說，資信能力的差異使其較難獲得一定規(guī)模的融資。即使獲得融資時機，也通常面臨高額的融資本錢。大型開發(fā)商擠壓中小型開發(fā)商海外融資空間，海外融資能力的差異也使大型開發(fā)商在這一輪的行業(yè)整合中處于優(yōu)勢地位。表2-2標桿房企海外融資概覽〔2021H1〕 月份2021年1月2021年1月2021年1月2021年4月2021年4月2021年4月2021年5月2021年5月2021年5月2021年5月2021年6月2021年6月2021年6月開發(fā)商雅居樂 恒大 恒大 富力 富力雅居樂 中海 華潤 華潤 華潤 富力 華潤雅居樂融資金額〔億人民幣〕 13 56 37 26 10 33 53 49 11 13 6 13 7融資類型債權(quán)融資債權(quán)融資債權(quán)融資債權(quán)融資債權(quán)融資債權(quán)融資債權(quán)融資債權(quán)融資債權(quán)融資債權(quán)融資債權(quán)融資債權(quán)融資債權(quán)融資

融資方式 銀行貸款 優(yōu)先票據(jù) 優(yōu)先票據(jù) 優(yōu)先票據(jù) 優(yōu)先票據(jù)可換股債券 銀行貸款 優(yōu)先票據(jù) 銀行貸款 銀行貸款 離岸貸款 銀行貸款 銀行貸款數(shù)據(jù)來源：中原行業(yè)監(jiān)測系統(tǒng)，中原集團研究中心 目前國內(nèi)傳統(tǒng)融資渠道依然全面收縮，中小型開發(fā)商在國內(nèi)的融資主要依賴信托，融資本錢通 常在10%-15%之間。根據(jù)用益信托的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年上半年，房地產(chǎn)信托規(guī)模達1541億元， 同比增長119%。標桿房企那么開始嘗試一些新的融資模式，具體主要有以下幾種：第一，第二，第三，第四，與地方政府和民間資本合作，成立房地產(chǎn)基金。今年1月，華潤方案與北京市政府合作成立一項100億元人民幣規(guī)模的房地產(chǎn)基金用于興建保障性住房及住房改造等項目。綠城亦積極加強與浙江民間資本的合作開發(fā)浙江省內(nèi)三線城市的地產(chǎn)工程。母公司為子公司工程提供擔保獲得銀行和企業(yè)貸款。萬科、富力、招商、保利均嘗試了該種融資模式為其在北京、杭州、寧波、東莞、上海、廈門等地的工程籌集開發(fā)資金。品牌開發(fā)商之間加強合作，共享融資平臺。3月份，萬科宣布與華潤集團及其關(guān)聯(lián)公司展開合作，共享華潤旗下的信托公司、房地產(chǎn)基金和商業(yè)銀行貸款平臺，萬科方案通過華潤旗下的融資平臺籌集資金約44億元。收購海外上市公司股權(quán)，擴展海外融資平臺。6月底，金地收購了香港上市公司華人臵業(yè)旗下至祥臵業(yè)61.96%的股權(quán)，意圖借此次收購獲得香港主板上市平臺進行海外融資支持其商業(yè)地產(chǎn)的開展。雖然除母公司為子公司工程提供擔保獲得銀行和企業(yè)貸款這種方式外，其它融資模式并不能在短期內(nèi)緩解標桿房企的籌資壓力，但該類嘗試會減少開發(fā)商對傳統(tǒng)渠道的依賴性，長期來看有利于整個房地產(chǎn)行業(yè)資金來源多元化和健康開展。 82021年7月18日9 2.標桿房企〔二〕購地支出減少償債壓力較小

購地謹慎合作開發(fā)降低風險今年以來，十大標桿房企明顯放慢了拿地的節(jié)奏。一方面是由于政府土地供給量偏少，優(yōu)質(zhì)地塊不多，地價并未出現(xiàn)明顯下降；另一方面是由于調(diào)控趨嚴，銷售回款增速放緩，開發(fā)商為保證持有較充裕的現(xiàn)金，拿地態(tài)度比較謹慎。今年上半年，10家標桿房企共花費購地款762億元，較去年同期減少17%；購地可建面積3316萬平方米，與去年同期根本持平。今年上半年，10家標桿房企累計拿地金額與累計合約銷售金額的比例為28%，而去年同期這一水平為57%。萬科、保利、綠城、華潤四家公司購地支出較去年同期明顯減少，華潤自今年以來一直沒有增加新的土地儲藏，其余三家公司購地支出同比下降幅度在4至5成之間。十大標桿房企中有5家都采用了與其它開發(fā)商合作的方式在公開市場上拿地來減少購地風險，富力、恒大、綠城還通過股權(quán)收購的方式直接購置現(xiàn)有工程。今年上半年，綠城在合作購地工程中花費約60億元，占其今年上半年購地支出的比例高達95%。在合作工程中，綠城的權(quán)益份額通常小于50%，這有利于它控制土地開發(fā)本錢和開發(fā)風險。今年上半年標桿房企通過購地而新進入了一些內(nèi)陸三線城市，如山西晉中、河南信陽、四川德陽等。預計標桿房企下半年的購地會出現(xiàn)兩種路徑：第一，隨著土地市場整體回暖，一、二線城市政府土地供給加大，優(yōu)質(zhì)地塊頻出，地價出現(xiàn)一定程度的回落，標桿房企將再次大規(guī)模進入前期已有所布局的重點城市，把握市場抄底良機；第二，繼續(xù)向土地儲藏豐富的三線城市進軍，提前布局市區(qū)優(yōu)質(zhì)區(qū)域，搶占市場先機，等待時機獲取豐厚的土地溢價。表3-3標桿房企持有現(xiàn)金與一年內(nèi)到期債務比較〔2021—2021年〕開發(fā)商2021持有現(xiàn)金〔億元〕 20212021 一年內(nèi)到期的借款額〔億元〕202120212021 持有現(xiàn)金/一年內(nèi)到期的借款額202120212021

保利 富力 恒大 華潤 金地 綠城 萬科雅居樂 招商 中海平均值

55 14 7 46 45 15200 30 74 71 56152 66 73163 96 94230 44 95199121192 57124100136124378 65 97264154

43 95 62 34 39 66179 35 54 33 64

40 69 64 15 33107 86 22 27 37 50

73 72 70 72 50120168 53 30 85 791.270.150.111.351.140.231.120.861.362.150.87

3.81 0.96 1.1410.87 2.96 0.88 2.67 2.00 3.55 5.38 2.432.610.791.771.392.701.032.251.233.203.111.94數(shù)據(jù)來源：中原行業(yè)監(jiān)測系統(tǒng)，中原集團研究中心2.標桿房企2021年7月18日10圖2-3

350 300 250 200 150 100 50 0202101202102202103202104202105202106標桿房企每月拿地概覽〔2021H1〕 億元保利富力恒大華潤金地綠城萬科雅居樂招商中海數(shù)據(jù)來源：中原行業(yè)監(jiān)測系統(tǒng)，中原集團研究中心

遜于年初房企現(xiàn)金實力分化從今年年初標桿房企持有現(xiàn)金狀況來看，普遍充足無憂。除華潤和富力外，其余８家開發(fā)商2021年底的持有現(xiàn)金較2021年底均有明顯增長，十大標桿房企2021年底的持有現(xiàn)金較2021年底同期平均增幅為27%，開發(fā)商現(xiàn)金實力普遍處于較優(yōu)水平。從持有現(xiàn)金與年內(nèi)到期債務比率來看，除富力外，其余9家開發(fā)商年內(nèi)還款能力依然有保障。雖然十大標桿房企的現(xiàn)金償債能力普遍弱于2021年的頂峰水平，但依然明顯好于2021的低谷水平。從過去３年來看，富力和綠城兩家開發(fā)商的現(xiàn)金還款能力偏弱，2021年底持有現(xiàn)金與年內(nèi)到期債務比率分別為0.79和1.03，３年的平均值僅為0.63和0.71，明顯低于其它標桿房企。然而在現(xiàn)階段，十大標桿房企的現(xiàn)金狀況已出現(xiàn)分化。截止2021年第一季度末，在國內(nèi)上市的招保萬金４家公司持有現(xiàn)金較年初均有小幅波動，其中保利的貨幣資金較年初下降了2成。4家公司一年內(nèi)到期的借款額較年初均有明顯上升，其中保利上升幅度最大為43%。從持有現(xiàn)金與年內(nèi)到期債務比率來看，截止今年第一季度末，4家公司的現(xiàn)金償債能力依然明顯好于2021年的市場低谷時期，但相對于年初已有所惡化。5月份，綠城和雅居樂公開表示公司手持現(xiàn)金分別為140億元和148億元，分別較年初水平上升13%和138%，現(xiàn)金狀況出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。總體上看，10家標桿房企在今年年內(nèi)的償債壓力不大，但隨著調(diào)控深化，現(xiàn)金流將日益趨緊?！踩迟Y金鏈緊而不崩宏觀調(diào)控成外部沖擊綜合標桿房企資金流入和資金流出兩方面的情況，現(xiàn)階段銷售回款水平較好的開發(fā)商的資金狀況好于銷售較差的開發(fā)商。標桿房企未來一段時間的策略調(diào)整取決于銷售能力和資金壓力的雙重權(quán)衡。據(jù)此，我們用一個簡單的模型對10家標桿房企在今年下半年以及更長時間內(nèi)的資金狀況進行壓力測試，該模型主要考慮開發(fā)商合約銷售回款、實際收到的融資金額、土地支出、營運本錢、年內(nèi)還款等主要的資金流入工程和資金流出工程，而忽略合約銷售金額結(jié)算周期、購地款支付節(jié)奏等因素。模型的根本公式如下： 開發(fā)商當月資金=上月資金+當月資金流入項-當月資金流出項 =當月合約銷售金額+當月實際融資金額-當月購地金額-當月營 運本錢-當月需要歸還的年內(nèi)借款額2021年7月18日11 2.標桿房企該模型的核心假設包括：假設1：2021年由于國內(nèi)傳統(tǒng)融資渠道依然緊縮，開發(fā)商籌資壓力較大，10家標桿房企融資性現(xiàn)金流入較2021年同期減少20%；假設2：10家標桿房企2021年的營運本錢以各自2006年至2021年5年間的復合增長率計算；假設3：2021年年內(nèi)10家標桿房企融資金額、營運本錢、年內(nèi)需要歸還的借款額按月平均分攤。根據(jù)上述資金流模型，截止到2021年6月底，十大標桿房企的現(xiàn)金流依然較為充裕，總體上較年初增加6成，僅有2家開發(fā)商的持有現(xiàn)金相對于年初出現(xiàn)下滑。如果宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)調(diào)控政策維持現(xiàn)有條件不變，我們通過預測標桿房企今年年內(nèi)銷售回款的情況測算開發(fā)商在今年下半年以及更長時間內(nèi)的動態(tài)資金流狀況。通過情景分析，即使標桿房企下半年不融資、不購地，我們可得出如下結(jié)論：1、假設標桿房企順利實現(xiàn)各自2021年年初定下的銷售目標或保持今年上半年的平均銷售回款速度，開發(fā)商在下半年的資金流入和流出將較為穩(wěn)健，僅有2家開發(fā)商會出現(xiàn)小額的資金缺口，但均不會對開發(fā)商構(gòu)成現(xiàn)金流斷裂的危險；2、假設標桿房企今年合約銷售還款與去年持平，開發(fā)商在下半年的資金流入和流出依然較為穩(wěn)健，有2家開發(fā)商會出現(xiàn)一定的資金缺口，到2021年12月底，這2家開發(fā)商的資金鏈將出現(xiàn)斷裂；3、假設標桿房企今年的合約銷售金額較2021年下滑20%，9家開發(fā)商的資金流在今年下半年內(nèi)將會出現(xiàn)“入不敷出〞的情況，其中7家開發(fā)商資金缺口較小，對各自的資金鏈不構(gòu)成實質(zhì)性的威脅，依然只有2家開發(fā)商的資金鏈將出現(xiàn)斷裂，但資金鏈斷裂的時間提前至2021年10月。綜合上述3種情景分析的結(jié)果，以標桿房企目前的資金狀態(tài)，我們認為普遍能撐到2021年年中而保持資金鏈不出現(xiàn)全面斷裂。因此，根據(jù)以上靜態(tài)的財務指標和動態(tài)壓力測試兩方面的分析，我們認為標桿房企普遍資金平安性較好，今年年內(nèi)資金鏈將處于緊而不崩的狀態(tài)。但是，假設宏觀經(jīng)濟和信貸持續(xù)緊縮，房地產(chǎn)調(diào)控再強化或升級，融資環(huán)境惡化，開發(fā)商資金鏈的安全性或?qū)J減。目前，開發(fā)商自身可控因素主要是銷售回款速度、拿地態(tài)度和內(nèi)部本錢控制能力，因此，“量入為出〞是開發(fā)商當前較好的策略；而促銷降價，加快現(xiàn)金回籠將是開發(fā)商主動尋求行業(yè)地位改變、提升市場占有率的一種戰(zhàn)略選擇?！菜摹承袠I(yè)整合加劇實質(zhì)降價即將蔓延自2021年4月份開始并持續(xù)至今的新一輪地產(chǎn)調(diào)控，對中國房地產(chǎn)市場造成了實實在在的打擊，一、二線城市房地產(chǎn)市場開展都不同程度地受阻，中國房地產(chǎn)市場被迫進入一個新的低谷周期。全國各主要城市房地產(chǎn)市場交易量迅速萎縮并長時間陷入低迷，短時間內(nèi)成交量難以恢復，價格依然僵持。對于開發(fā)商來說，每一次周期變化對其都是行業(yè)格局變革的時機，同時亦是挑戰(zhàn)。預計今年下半年開始，對于整個房地產(chǎn)行業(yè)來說，兩種趨勢將日益明顯。

同業(yè)并購增多中小房企剝離房地產(chǎn)業(yè)務2021年上半年，中小型房地產(chǎn)企業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務的案例明顯增多，同業(yè)并購活動頻繁。根據(jù)中原統(tǒng)計，今年上半年共出現(xiàn)487宗房地產(chǎn)行業(yè)并購交易，涉及并購金額約231億元，相當于去年全年并購金額的1.5倍。其中，與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的的同業(yè)并購交易多達192宗，占2021年7月18日12 2.標桿房企總交易宗數(shù)的比例約4成。截至目前，房地產(chǎn)行業(yè)的并購金額已超過2021和2021全年水平，預計今年并購金額將創(chuàng)2021年以來的新高。行業(yè)整合趨勢日益加劇，具有雄厚資金實力，品牌知名度高，銷售能力強的大型房地產(chǎn)企業(yè)將在這一輪的行業(yè)整合中占據(jù)明顯優(yōu)勢。圖2-4房地產(chǎn)行業(yè)并購金額〔2021—2021H1〕250200150100 50 02021202120212021H1億元數(shù)據(jù)來源：wind，中原行業(yè)監(jiān)測系統(tǒng)，中原集團研究中心

價格僵局突破主動降價謀逆市擴張先機今年上半年，中海率先扛起了降價的大旗。自三月份以來，中海先后在深圳、上海、重慶、南京等地啟動實質(zhì)性的降價促銷，平均銷售價格較預期或前期下降幅度在10%至20%之間。這一銷售策略收到了立竿見影的成效。今年5月份，中海銷售業(yè)績首次突破100億元，同時也是單月銷售業(yè)績首次超越行業(yè)龍頭老大萬科。6月份，隨著降價促銷策略在成都、蘇州等地的延續(xù)，中海銷售業(yè)績再次突破100億元。今年上半年中海共實現(xiàn)銷售收入約444億元，較去年同期增長80%，相當于去年全年銷售收入的75%。同時，中海在土地市場上的表現(xiàn)較往年更為積極。中海今年上半年拿地共花費187億元，相當于其去年全年拿地金額的86%；累計新增土地可建面積約800萬平方米，已經(jīng)超額完成今年720萬平方米的拿地目標，顯示出強勁的逆市擴張勢頭。表2-42021上半年中海降價工程概覽 時間2021年4月2021年4月2021年5月2021年5月2021年5月2021年6月2021年6月2021年6月城市深圳深圳上海重慶南京成都成都蘇州區(qū)域龍崗龍崗浦東南岸鼓樓青羊高新園區(qū) 工程名稱中?？党菄H中海塞納時光中海御景熙岸國際社區(qū)觀園中海鳳凰熙岸 中海金沙府中海城南1號中海國際社區(qū)銷售均價〔元/平方米〕 9000-11000 10000 20000-23000 6700 23000-27000 11000 15000 12000降價幅度 20% 20% 20% 10% 10% 20% 15% 10%數(shù)據(jù)來源：中原行業(yè)監(jiān)測系統(tǒng)，中原集團研究中心 讓我們比較一下萬科曾在08年下半年的相似降價促銷行動。自2021年下半年起，萬科在全 國范圍內(nèi)率先降價，平均銷售價格較前期出現(xiàn)較大幅度的下滑。由于萬科降價時間早，范圍廣， 在市場環(huán)境極度低迷的情況下取得了不俗的銷售業(yè)績，全國市場占有率從2007年的0.4%大幅 提升至2021年底的2.4%。同時，萬科的降價對行業(yè)內(nèi)其它房企產(chǎn)生明顯的示范效應，后續(xù)又 有大批的開發(fā)商跟進。 中海本輪降價促銷策略與08年的萬科略有所不同，此次中海主要選擇一、二線城市具有較高 知名度的個別工程進行降價，公司整體銷售價格并未出現(xiàn)明顯下滑，今年二季度以來甚至出現(xiàn)2021年7月18日13 2.標桿房企較大幅度的上漲。由于上半年行業(yè)系統(tǒng)性資金危機感較弱，中海降價后暫時僅有碧桂園等少數(shù)開發(fā)商進行跟進。盡管今年年內(nèi)標桿房企的資金整體上處于緊而不崩的狀況，由資金鏈斷裂帶來的被動降價壓力有限，但是隨著下半年供給頂峰的逼近，以及各自戰(zhàn)略部署的長遠打算，預計價格僵局即將打破。今年3月份以來，標桿房企的供給量逐月增加，最近兩月供給量環(huán)比上月上升幅度均在3至4成之間。根據(jù)經(jīng)驗，2021年下半年標桿房企供給量將占其全年推盤量的7成。目前，標桿房企在售工程的庫存量約1600萬平方米，較年初增加28%。隨著下半年供給頂峰來臨和行業(yè)在售工程庫存量增多，更多開發(fā)商在更多城市選擇降價促銷已是可以預見的大勢所趨。圖2-5中海和萬科銷售業(yè)績比照〔2007年7月—2021年6月〕80604020 01201000707071008010804080708100901090409070910100110041007101011011104億元120001000080006000400020000180001600014000中海銷售金額中海銷售均價中海啟動局部城市降價，整體銷元/平方米售均價不降反升，銷售業(yè)績大幅增加250200150億元6000400020000800016000140001200010000元/平方米萬科銷售金額 萬科銷售均價 萬科啟動全國性降價， 整體銷售均價下降

100 50 0 0707071008010804080708100901090409070910100110041007101011011104單位：億元，元/平方米數(shù)據(jù)來源：中原行業(yè)監(jiān)測系統(tǒng)，中原集團研究中心2021年7月18日14 3.土地市場土地市場：表現(xiàn)冷清方案宏大推地加速2021年上半年，土地市場出現(xiàn)分化。居住用地成交量顯著下跌，地價結(jié)構(gòu)性下降，市場總體表現(xiàn)冷清。同時商業(yè)用地那么表現(xiàn)良好，供求總量穩(wěn)中有升。相對而言，二線開展中城市的市場表現(xiàn)較為穩(wěn)定，優(yōu)于興旺城市。由于土地財政的重要性依然不減，為實現(xiàn)供地方案的完成率，下半年各地有望迎來土地供給的增加。為促進土地成交，近期局部城市政府紛紛提供各種優(yōu)惠條件吸引開發(fā)商，因此，房企入市購地的時機已經(jīng)到來。〔一〕現(xiàn)狀：成交低迷地價下行

成交下滑居住用地占比縮減本輪調(diào)控實質(zhì)上是前兩年調(diào)控的延續(xù)。自2021年4月新政之后，全國土地市場已陷入低迷。為防止流標情況頻頻發(fā)生，多個城市先后實施土地出讓“預申請〞制度。受此影響，4月新政以之后的土地流標率始終處于歷史低位。有鑒于此，在目前階段，我們認為土地市場的實際成交量或能更好地反映市場的真實狀態(tài)。總體而言，今年上半年土地成交量同比大幅下滑。受到調(diào)控政策持續(xù)升級的影響，樓市各類需求均受到限制，開發(fā)商也只得收縮戰(zhàn)線，減少土地購臵。今年上半年，15個重點城市居住用地成交面積同比減少近3成。住宅市場的限購政策導致局部需求被“擠出〞，開發(fā)商也轉(zhuǎn)向受政策限制較少的商業(yè)地產(chǎn)市場，商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)供求兩旺局面。15個重點城市上半年商辦用地成交面積同比增加14%，商辦用地占經(jīng)營性用地〔居住和商辦〕比重顯著上升。

穩(wěn)中有升二線開展中城市逆市上揚限購之下，不同類型城市的土地市場表現(xiàn)出現(xiàn)分化。據(jù)中原監(jiān)測，二線興旺城市的土地成交量降幅最為顯著，成交面積缺乏去年同期的一半，與前兩年同期均值相比的降幅亦超過3成。居住用地占比顯著降低，由2021年80%、2021年83%，下滑至2021年上半年的67%。與一線及二線興旺城市相比，多數(shù)二線開展中城市僅對中心城區(qū)限購，全市受限購影響較小，加之地方政府仍愿意提供優(yōu)惠條件吸引開發(fā)商投資，因此二線開展中城市的土地成交量在1至6月卻出現(xiàn)了逆市上揚，同比增加4成，居住用地比例根本穩(wěn)定。表3-115個重點城市居住用地成交情況〔2021—2021年〕城市2021年上半年居住用地成交面積占經(jīng)營性用地比重〔上半年〕同比與前兩年同期均值相比2021年2021年2021年 一線城市 二線興旺城市二線開展中城市-21%-54%40%

-1%-32%84%76%80%92%72%83%91%68%67%89%統(tǒng)計范圍〔本章節(jié)下同〕：一線城市：北京，上海，廣州，深圳；二線興旺城市：天津，重慶，成都，南京，杭州，蘇州；二線開展中城市：武漢，沈陽，長春，鄭州，長沙數(shù)據(jù)來源：中原土地監(jiān)測系統(tǒng)，中原集團研究中心

地價走低屢次調(diào)控疊加效應自2021年4月起，國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)歷了三輪調(diào)控。在屢次調(diào)控的影響之下，各地土地市場整體地價呈走低之勢。首輪調(diào)控〔2021.4.17~2021.9.28〕中，北京、上海即采取限地價、綜合評標及無償配建保障房等措施控制地價水平。一線城市地價于調(diào)控次月迅速下跌后企穩(wěn)上升，二線城市未受政策影響，期間地價仍呈波動上行趨勢。次輪調(diào)控〔2021.9.29~2021.1.25〕持續(xù)4個月，期間適逢樓市銷售旺季，市場回暖，大量銷售資金回籠使得開發(fā)商積極購臵土地，整體地價未現(xiàn)大幅波2021年7月18日1512000 9000 6000 3000 008010804080708100901090409070910100110041007101011011104 3.土地市場動。第三輪調(diào)控〔2021.1.26起〕中，限地價、綜合評標、配建保障房等措施由北京、上海擴展到廣州、深圳以及局部二線城市。政策執(zhí)行5個月以來，地價下行已呈現(xiàn)明顯趨勢：一線城市土地成交均價顯著回落，二線城市地價也止住了上升勢頭，并有小幅下調(diào)。 圖3-115個重點城市居住用地地價走勢〔2021年1月—2021年6月〕 元/平方米

RMB/sqm15000一線城市二線興旺城市二線開展中城市限購一4.17-9.28限購二限購三9.29-1.251.26-數(shù)據(jù)來源：中原土地監(jiān)測系統(tǒng)，中原集團研究中心

同質(zhì)比較地價未有顯著下跌但是，在上述平均地價的變化中，成交地塊區(qū)域分布的影響不容無視。從土地出讓的區(qū)域分布來看，二線城市的地價堅挺與其中心區(qū)域出讓比例較高不無關(guān)系。第三輪調(diào)控中二線興旺城市的中心區(qū)域出讓比例穩(wěn)步擴大，盡管多個城市開始執(zhí)行無償配建保障房制度，但受一線城市“擠出效應〞及本地市場平穩(wěn)開展影響，外來房企踴躍進駐，地價依然保持穩(wěn)中有升。而二線開展中城市隨著中心區(qū)域出讓比例下降，土地成交均價初現(xiàn)小幅下探，但總體地價水平在三輪調(diào)控中依然保持平穩(wěn)。假設以同區(qū)域、同類型地塊成交情況看，主要城市土地價格依然未有顯著下降。如表3-3所示，今年局部典型地塊成交價與前期市場價格相比，波動幅度仍在10%以內(nèi)。 圖3-215個重點城市居住用地成交面積區(qū)域分布〔2021Q1—-2021Q2〕0%20%40%60%80%100%2021Q22021Q12021Q42021Q32021Q22021Q12021Q42021Q32021Q22021Q12021Q42021Q32021Q22021Q1中心區(qū)域非中心區(qū)域0%20%40%60%80%100%2021Q22021Q12021Q42021Q32021Q22021Q12021Q42021Q32021Q22021Q12021Q42021Q32021Q22021Q1中心區(qū)域非中心區(qū)域0%20%40%60%80%100%2021Q22021Q12021Q42021Q32021Q22021Q12021Q42021Q32021Q22021Q12021Q42021Q32021Q22021Q1中心區(qū)域非中心區(qū)域一線城市二線興旺城市二線開展中城市數(shù)據(jù)來源：中原土地監(jiān)測系統(tǒng)，中原集團研究中心

購地謹慎市場總體表現(xiàn)冷清在逐步收緊的調(diào)控大環(huán)境下，房企或持幣觀望，或資金受困，購地決策更為謹慎。據(jù)中原監(jiān)測，自2021年4月首輪調(diào)控起，一二線城市平均溢價率普遍呈現(xiàn)下行趨勢，僅于2021年10~122021年7月18日16250%200%150%100% 50% 0%0901090409070910100110041007101011011104100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0% 3.土地市場月市場回暖期有所上升。與溢價率走低相對應的是，底價成交率逐步上升。尤其是一線城市更為明顯。二線城市市場波動小，底價成交率小幅波動，近期有小幅提高。 圖3-315個重點城市居住用地底價成交率、平均溢價率〔2021年1月—2021年6月〕 一線城市底價成交率 二線城市底價成交率 一線城市平均溢價率二線城市平均溢價率數(shù)據(jù)來源：中原土地監(jiān)測系統(tǒng)，中原集團研究中心〔二〕時機：推地放量選擇增多

政府力促成交地價小幅回落今年調(diào)控以來，土地市場表現(xiàn)較為冷清，局部地方政府甚至以主動下調(diào)底價，放寬付款條件及推薦會詢問報價等方式望促成交易，這對于大型房企適時抄底帶來了機遇。從近期知名房企成交的明細數(shù)據(jù)來看，多數(shù)成交地塊較同區(qū)域前期地價有所回落，其中以3%~7%的回落幅度居多，地價出現(xiàn)小幅松動。表3-2局部城市為促成交易采取措施

城市深圳天津廣州成都杭州

措施下調(diào)底價、放寬付款條件 下調(diào)底價、預申請 推薦會詢問報價 預申請 預申請數(shù)據(jù)來源：中原土地監(jiān)測系統(tǒng)，中原集團研究中心 表3-3近期知名房企拿地地價比照一覽〔2021年3-6月〕開發(fā)商 上地 集團 碧桂 園 保利 中建 中海 中冶 中建 萬科 中海 中海 保利

城市/區(qū)域上海/普陀廣州/番禺廣州/荔灣成都/高新成都/高新沈陽/和平北京/順義蘇州/吳中蘇州/金閶武漢/江岸武漢/洪山土地面積 7.68 9.33 6.39 6.28 11.9 9.84 9.73 14.45 15.99 9.23 24.71成交總價 17.87 4.37 7.89 9.54 14.52 5.92 11.01 13.01 14.79 10.41 13.90樓面地價 21400〔調(diào)整〕 2603 5900〔調(diào)整〕 3800 3300 1504 4527 4151 4625 3757 1595

前期地價 22411 流拍重推原底價2470 6333 5114 5114 2683 4691 3970 5147 3891 1644

增幅 -5% 5% -7% -7% -7% -7% -3% 5%-10% -3% -3%成交日期 2021-3-22021-3-242021-4-282021-5-202021-5-202021-5-192021-6-212021-6-232021-6-232021-6-302021-6-30數(shù)據(jù)來源：中原土地監(jiān)測系統(tǒng)，中原集團研究中心單位：公頃，億元，元/平方米注明：上地集團上海普陀地塊及保利廣州荔灣地塊為剔除保障房配建面積后計算所得的樓面地價2021年7月18日17 3.土地市場圖3-415個重點城市土地供給面積〔2021年1月—2021年6月〕4000350030002500200015001000 500 008010804080708100901090409070910100110041007101011011104公頃/10000sqm全部用地/TransactedLand居住用地/ResidentialLand商辦用地/CommercialLand數(shù)據(jù)來源：中原土地監(jiān)測系統(tǒng)，中原集團研究中心表3-415個重點城市知名房企購地〔2021H1〕月份房企 數(shù)量溢價率

土地購臵面積居住用地商辦用地

土地購臵金額居住用地商辦用地 城市數(shù)量一線城市二線興旺城市二線開展中城市12345614 810 7 814272 43235 44145280195231 5—10233 38132 71 84190441945 5—3129%13% 2% 4% 6%13%313213322125213122單位：公頃，億元；數(shù)據(jù)來源：中原土地監(jiān)測系統(tǒng)，中原集團研究中心

供給有望加大房企入市漸增2021年上半年共有40家知名房企在15個監(jiān)測城市中購地，購臵居住用地面積達1019公頃，約為15個城市總購臵面積的3成，購臵金額為748億元，占總購臵金額的37%。知名房企在1月調(diào)控后購地數(shù)量大大減少，持幣觀望再度成為主調(diào)，2~5月房企購臵面積持續(xù)低位，購臵金額較1月明顯縮減，土地市場重現(xiàn)低迷。6月購地房企數(shù)量那么大為增加，購臵面積回復至1月水平，溢價率亦較前4個月有所提升，地價呈現(xiàn)小幅上揚趨勢。市場表現(xiàn)來看，降價促銷已成為房企資金回籠的有效手段之一，先行者那么可搶占市場先機，這使得近期僵持中的住宅市場漸顯轉(zhuǎn)機，目前地價已處于兩輪調(diào)控低位，且近期供給顯著放量并保續(xù)旺盛〔圖3-4〕，選擇面更廣，房企低價入市已獲得有利時機。〔三〕后市：配建為主相得益彰

土地收入減少推地壓力漸現(xiàn)隨著近年來城鎮(zhèn)建設加快與經(jīng)濟開展，土地財政已成為地方財政收入的重要來源。中原土地監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上半年全國15個重點城市通過土地招拍掛公開市場成交金額3133億元，同比減少9%，其中一線及二線興旺城市同比下降超過2成，二線開展中城市那么表現(xiàn)出強勁的供地勢頭，上半年成交金額同比增加超過一倍。一線城市上半年土地收入降幅尤為顯著，從各城市2021年土地收入預算增幅來看，北京下半年推地存在較大壓力，廣州由于預算增幅較大，下半年推地或有一定壓力，上海、深圳那么預期壓力并不顯著。2021年7月18日18 3.土地市場表3-515個重點城市土地成交金額〔2021H1〕 城市 一線城市 二線興旺城市二線開展中城市2021年上半年 996 1310 827

同比-26%-23%103%2021年上半年占全年比重 37% 49% 25%單位：億元；數(shù)據(jù)來源：中原土地監(jiān)測系統(tǒng)，中原集團研究中心表3-6一線城市土地收入預算增幅與土地成交金額

城市北京上海廣州深圳2021年土地收入預算增幅 4% 減少 42% 1%2021年上半年土地成交金額 325 493 85 93

同比-49%-23%101%217%2021年上半年占全年比重 39% 42% 12% 19%數(shù)據(jù)來源：北京、上海、廣州、深圳2021年預算執(zhí)行情況和2021年預算草案報告，中原土地監(jiān)測系統(tǒng)表3-7局部城市2021年保障房開工建設進程、土地出讓金收益及同比增幅

城市北京上海廣州深圳天津重慶南京已開工套數(shù)〔萬〕 9.6 7.8 4.25 3.75 7.26 20.4 2.85方案開工套數(shù)〔萬〕 20.0 22.0 8.5 7.3 23.0 50.0 5.7開工率 48% 35% 50% 51% 32% 41% 50%

時間1~5月1~5月1~5月1~5月1~5月1~4月1~6月土地出讓金〔億元〕 325 493 85 93 309 181 199

同比-49%-23%101%217%-44% 95%104%數(shù)據(jù)來源：公開資源收集，中原土地監(jiān)測系統(tǒng)根據(jù)發(fā)改委、財政部等部門出臺政策規(guī)定，土地出讓凈收益中的10%必須用于保障房建設。據(jù)估算2021年目標1000萬套的保障房建設任務需投資1.3萬億元，大筆的投資暫時仍將依賴土地財政收入的支持。據(jù)住建部統(tǒng)計，截至5月底全國城鎮(zhèn)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房開工340萬套，完成計劃的34%，完成率尚缺乏半程。從局部城市開工建設進度及土地出讓收益來看，土地出讓金同比減少的城市，其開工進度略低或持平全國平均水平；而土地出讓金同比增加的城市，其保障房建設進度那么明顯高于全國平均水平。土地市場的表現(xiàn)與各地保障房進度呈現(xiàn)顯著的正相關(guān)性。

配建漸成主流保障房建設加速今年樓市調(diào)控重點之一是大力興建保障房，年內(nèi)目標開工建設1000萬套，較去年實際開工量提升近7成。為按期落實保障房建設任務，多地政府在土地出讓的同時，捆綁一定比例的保障房配建，在此根底上又增加了“限地價、競配建〞等競價方式來配合完成預期既定目標。目前全國已有多個城市擬定或明確出臺政策要求商品房用地捆綁配建保障房，從較具代表性的11個城市土地出讓配建來看，多數(shù)城市要求保障房配建比例達10%，且要求以無償方式配建的城市占多數(shù)。2021年7月18日19 3.土地市場表3-8局部城市商品住宅用地配建保障房一覽

城市 北京 上海 廣州 成都 杭州 福州 青島石家莊 鄭州 濟南 蘭州固定配建比例 3%~40% 5% 首宗17% 2%~4% 10% 10% 10% 10%~15% 10% 5% 5%~8%所有權(quán)移交方式 回購 無償 無償 無償 無償 回購 無償 無償/回購 無償 無償 無償

競價方式 限地價競配建 價高者得 限地價競配建限地價競配建/價高者得 限地價競配建 價高者得 價高者得 限地價競配建 限地價競配建 價高者得 限地價競配建 實施時間 2021.5起 2021.6起 2021.3起2021.11起 2021.3起 2021.5起 2021.1起 2021.3起 2021.3起 2021.7起 2021.3起數(shù)據(jù)來源：中原集團研究中心根據(jù)公開資源收集

供地方案加量推地頂峰將至“十二五〞初始之際各地開展意愿強烈，最終出臺的今年商品住宅用地方案遠高于兩會要求的“不低于前兩年實際供給均值〞，較去年實際供給提高近5成。從供地方案來看，今年全國計劃21.8萬公頃用于住房建設〔包括保障房與商品住宅〕，較去年實際供給高出逾7成。今年商品住宅用地方案比重64.5%，較去年實際供給比重下降近10個百分點，主要由于今年保障房用地規(guī)模的大幅增加。雖然土地供給方案整體增加，但今年上半年主要城市土地供給完成情況均不理想。根據(jù)中原監(jiān)測，在以下已公布全年供地方案的8個城市中，上半年總體完成供給情況缺乏方案的30%。因此，受上半年土地供給完成率較低的影響，加上土地出讓對地方財政的重要作用，以及保障房建設推進的需要，預計下半年各地將發(fā)力推地，有望推動土地成交量上升。表3-9局部城市2021年商品住宅用地供地方案及上半年實際供給城市北京上海廣州成都武漢長春杭州長沙供地方案 1220 500 337 237 1783 1000 230 429上半年實際供給 247 223 101 72 324 593 31 43完成率 20% 45% 30% 30% 18% 59% 13% 10%單位：公頃；數(shù)據(jù)來源：公開資源收集，中原土地監(jiān)測系統(tǒng)2021年7月18日20 4.新房市場限購難松新房市場分化不勻2021年上半年，全國的新房市場在“新國十條〞之后，從1月份的歷史高位急轉(zhuǎn)直下，直到6月末仍處于緩慢復蘇階段，并未走出低迷的行情。成交不振的主要原因在于，限購政策和信貸緊縮的雙重壓力下，大量改善性購房者失去購房資格，而更多剛性需求購房者又無力購房。另一方面，上半年新房供給也較2021年下半年大幅萎縮，供給缺乏制約了成交放量，也帶來了庫存量的顯著上升。局部主流開發(fā)商開始主動降價促銷，獲得了較好的銷售結(jié)果。但是價格松動的現(xiàn)象尚未在大范圍蔓延，全國新房市場總體價格依然堅挺。然而，自2021年起，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額和新開工面積都在高位運行，未來新房供給會持續(xù)增加。預計下半年，開發(fā)商在資金和銷售目標的壓力下，會加大新房供給，降價范圍會有所擴大，市場進入以價還量的階段，成交量回暖速度會逐步加快。但是，由于2021年保障房計劃建設規(guī)模大幅度提升，短期內(nèi)將會占用住宅土地供給和分流局部市場需求，這對新建住房市場的回暖仍將產(chǎn)生一定的影響?！惨弧诚拶徚Χ瓤涨笆袌鑫仪靶?/p>

政策從緊：限購限貸雙重壓制自2021年1月26日“新國八條〞出臺以來，地方細那么陸續(xù)跟進，新政在限貸、限購方面給樓市成交帶來了直接和巨大的影響?！跋拶徚瞑暿沟么蠖鄶?shù)投資性和局部改善性購房者失去購房資格，而依然高位運行的房價及貸款本錢的提高，也使不少剛性需求購房者力不從心。在雙重壓力下，市場需求被大大抑制，樓市迅速跌入低迷。和歷年調(diào)控政策相比，“新國八條〞最突出之處在于，除了通過金融手段，使得二套房貸首付比例到達60%，還通過行政手段要求地方政府出臺限購措施，并制定房價控制目標，還將限購范圍擴大到全國各直轄市、方案單列市、省會城市等。新政不僅涉及面廣，而且調(diào)控力度大，超過以往各次調(diào)控政策。表4-1歷次調(diào)控政策比照 出臺日期 2021年1月7日2021年4月17日2021年9月29日2021年1月26日

政策 國五條新國十條新國五條新國八條

主要內(nèi)容二套首付不低于4成90平米以上首套房首付不低于3成；二套首付不低于5成、利率不低于1.1倍；可暫停三套房貸；580萬保障房目標；暫停第三套房貸；90平米以下首套房首付比例提高至3成；滬深等22個城市出臺限購令；調(diào)整契稅所得稅優(yōu)惠明確新房房價調(diào)控目標并公布；營業(yè)稅免征時限2年變5年；二套首付提至6成以上；大范圍限購 數(shù)據(jù)來源：中原集團研究中心2021年1~6月，央行一共進行了兩次加息。信貸收緊、利率提升影響了購房貸款發(fā)放、進而抑制了需求的釋放。2021年一季度末，購房貸款余額為6.5萬億元，同比增速下滑至22.8%，連續(xù)4個季度下滑，其中一季度凈新增購房貸款為2800億元，同比大幅下滑51%。2021年上半年，隨著利率的逐步提升，局部銀行減少了基準利率首套房貸的發(fā)放，不但取消首套房貸利率折扣，還提高首套利率至基準利率1.1倍，更加影響首套購房者的剛性購房需求。

供過于求：庫存壓力有增無減近兩年以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策并沒有阻礙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設的熱情。自2021年以來，全國在建住宅面積仍然保持快速增長的勢頭。2021年1~5月，全國累計住宅新開工面積5.9億平方米，同比增長20.6%。新開工和施工面積均為自2000年以來同期最高位。2021年7月18日21 4.新房市場通常情況下，住宅從開工到竣工的建設周期在18~24個月。預計2021年三季度起，住宅竣工量將開始提升，整個供給階段將延續(xù)至2021年下半年。新房供給量將顯著上升，而銷售量增速卻開始放緩。今年上半年，全國在建面積增速遠大于銷售面積增速，未來庫存壓力將明顯增大。2021年1至6月，中原監(jiān)測的7大重點城市〔北京、上海、廣州、深圳、成都、重慶、杭州〕新增供給數(shù)據(jù)顯示，新政后樓市供求雙方都持續(xù)低迷，開發(fā)商受資金、庫存、銷售業(yè)績等多方壓力，在觀望一段時間后，逐步增加每月供給量。與歷史水平比較，2021年上半年的新增供給較2021年上半年減少了4%，較2021年下半年大幅減少35%，較2021的高位減少約35%，處于近3年以來的較低水平。供給量的減少也成為今年上半年成交量低迷的原因之一。為了促進銷量，預計下半年的新開盤面積會繼續(xù)加大。圖4-1全國商品住宅半年度成交量走勢圖 數(shù)據(jù)來源：wind,中原住宅監(jiān)測系統(tǒng)，中原集團研究中心圖4-2全國商品住宅新開工面積〔月度〕及同比增速數(shù)據(jù)來源：wind,中原住宅監(jiān)測系統(tǒng)，中原集團研究中心圖4-3重點城市供求關(guān)系走勢數(shù)據(jù)來源：中原住宅監(jiān)測系統(tǒng)，中原集團研究中心注：供給，是指新建住宅每月批準預售面積〔平方米〕；銷售，是指新建住宅每月銷售面積〔平方米〕；供求比，是指每月供給與銷售的比值4.新房市場2021年7月18日22

降價探路：價格堅挺成交萎靡2021年上半年，重點城市一手住宅成交價格仍在歷史高位，受成交結(jié)構(gòu)影響，成交均價波動幅度加大。在限購政策和信貸限制下，購房需求已經(jīng)大大減弱，然而房價依然堅挺導致成交更加萎靡。價格始終是撬動市場的最重要的手段，特別對于價格敏感度較高的剛需購房者。近期，中原在對上海、廣州、重慶、杭州、深圳等城市的草根調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，這些城市都有不同程度的打折促銷和降價銷售的現(xiàn)象。2021年5~6月，新增供給主要集中在外城區(qū)郊縣，新開盤主要通過低價入市的方式刺激成交量的反彈〔如表〕。這些降價促銷的樓盤中不乏主流房企的身影，例如中海、碧桂園。這些企業(yè)之所以理性定價，一方面是因為相比2021年，本輪調(diào)整周期很少出現(xiàn)企業(yè)高價拍地爭當“地王〞，而經(jīng)過2021年至2021年的房價和銷量雙雙上漲，如果適當降價，損失的利潤也較為有限；另一方面，當前土地市場趨冷的情況下，企業(yè)也能以價換量增加土地儲藏。表4-2重點城市典型降價樓盤〔2021H1〕

樓盤 中海御景熙岸 首開常青藤 碧桂園鳳凰城 萊蒙水榭春天三期 碧桂園鳳凰城中海國際社區(qū)〃觀園 中外公寓城市上海北京廣州深圳南京重慶杭州銷售價格〔元/平方米〕 21000 22000 16000 17000 5200 6200 14800

降價形式低于前期價格低于前期價格低于前期價格低于周邊價格低于周邊價格低于周邊價格低于周邊價格 數(shù)據(jù)來源：中原住宅監(jiān)測系統(tǒng)，中原集團研究中心 雖然各地已有不少樓盤降價銷售，但是并沒有出現(xiàn)類似于2021年的大規(guī)模降價。受穩(wěn)定剛性 需求的支撐，上海、北京、杭州等重點城市的一手住宅價格依然堅挺，非限購范圍的“商轉(zhuǎn)住〞 旺銷，反響了流動性較為充裕、通脹形勢嚴峻的環(huán)境下，住房投資性需求依然旺盛。而住宅市 場在嚴厲的限購和限貸環(huán)境下，個別工程的降價，短期內(nèi)還無法到達大規(guī)模推動成交的效果。 預計下半年價格松動的范圍會進一步擴大，有望帶動成交量大幅的增長?！捕诚拶徦删o不一區(qū)域市場有別圖4-4一線、二線城市〔14個重點城市〕成交比較數(shù)據(jù)來源：中原住宅監(jiān)測系統(tǒng)，中原集團研究中心為了比較自2021年4月新政以來，各城市成交量的變化差異，我們將14個重點城市分為三大類〔一線城市、二線興旺城市、二線開展中城市〕，把2021年上半年的成交量月均值與2021年月度均值作比較，發(fā)現(xiàn)2021年上半年，二線興旺城市表現(xiàn)最差，成交量較歷史均值下降27%，一線城市其次，降幅為20%，二線開展中城市表現(xiàn)最好，降幅為10%。究其原因，限購的執(zhí)行尺度以及城市的開展特征是主要影響因素。4.新房市場2021年7月18日23

限購執(zhí)行尺度市場分化標尺“限購政策是影響上半年樓市成交的最大因素。在中原監(jiān)測的14個重點城市中，可以分為地方限購細那么已實施和未實施的兩類。大局部城市已經(jīng)實施了“新國八條〞地方細那么，而重慶和東莞那么未出臺細那么。如將2021年上半年的月成交均值與2021年月均值相比，除了石家莊持平外，大局部出臺地方細那么的城市都出現(xiàn)了下跌，而沒有出臺新政的東莞那么出現(xiàn)了逆市大漲24%。出臺限購令的城市中，所有的一線城市和二線興旺城市都出現(xiàn)了不同程度的下跌。其中，一線城市中的北京，和二線興旺城市中的重慶和杭州是下跌量最大的三個城市，跌幅分別到達27%和34%。可以說，2021年上半年，限購政策是影響樓市成交的最大因素，政策執(zhí)行成為樓市走向的分水嶺。限購政策松緊不同，市場效果亦不同。在2021年1月出臺的新“國八條〞的根底上，全國30多個城市隨后各自出臺的實施細那么，從限購范圍、限購門檻、執(zhí)行力度等各種因素綜合考量其政策力度，可以大致分為“未限購〞、嚴格〞、溫和〞三類城市。一線城市政策最為嚴格，例如北京要求外地人社保及個稅繳納時間由新“國八條〞的1年增加至5年，而上海那么要求近2年內(nèi)提供該證明的才有效。大局部二線興旺城市和開展中城市都是參照最低標準進行限購，例如南京、杭州、青島只對市區(qū)限購，郊縣不限購，石家莊、合肥、長春更是只對主城區(qū)和老城區(qū)限購，新盤大量集中的外郊地區(qū)不限購，而局部城市還能通過延長社保納稅證明時間、降低落戶門檻等方式減少限購的負效應，由此降低了成交量帶來的沖擊。例如，石家莊的2021年上半年的月成交量較2021年均值不跌反升，增幅7%。

城市開展特性市場驅(qū)動內(nèi)因以本地需求為主導的城市，市場波動較為平穩(wěn)，而外來需求比重較高的城市，市場波動較大。