某項(xiàng)目綜合評價(jià)分析報(bào)告

XX項(xiàng)目綜合評價(jià)分析報(bào)告

目錄

\l”_Toc１0１58９606＂第一部分XX市簡介?３HYＰEＲＬIＮK"C:\ＤocumｅｎtsaｎｄSeｔtinｇｓ＼hｐ\桌面\文案上傳\＂\l”_Toc１01589６0７＂一XＸ市介紹 4HYPERLIＮＫ”C：\DoｃuｍentｓａndSetｔings＼ｈp\桌面\文案上傳\”\l”_Toｃ１０1589６08"1?？傮w概況?4ＨＹPＥRＬINＫ”C：＼DocｕｍentｓaｎdSettｉngs\hp＼桌面\文案上傳\”\l＂_Toc１015896０9”2．ＸX市中心城區(qū)?７HYPEＲLINＫ”C：\DｏcｕmeｎｔsandSetｔings\ｈp＼桌面\文案上傳\”\ｌ”_Toc101５８96１0”３。地理位置、氣候 ７HYPEＲLINK”C：\DoｃumentｓａndＳetｔｉｎgs\hp＼桌面\文案上傳＼”\l”_Toc101589611”４．城市定位 7HＹＰERLINK＂Ｃ:\DocuｍｅntsａndSettingｓ＼hp\桌面\文案上傳\＂\l”_Toc101589６12"5。城市發(fā)展規(guī)劃?８ＨＹPERLIＮK”C:\DocｕmentｓanｄSeｔtｉngs\hp\桌面\文案上傳＼”\l”_Toc1015８9613＂6.小結(jié) １0HＹPERLINK"C：\ＤocuｍentｓanｄSettiｎgs＼hp\桌面＼文案上傳\"＼l”＿Tｏｃ1０1５896１４”第二部經(jīng)濟(jì)環(huán)境及生活結(jié)構(gòu)研究?11＿Toc10１589615”一XX市宏觀經(jīng)濟(jì)研究： 12HＹPERLＩNK＂C：\DoｃｕmentｓandSettinｇｓ\hp＼桌面\文案上傳\”\ｌ”_Toc101５８96１6”１．XX市宏觀經(jīng)濟(jì)背景?1２HYＰＥRＬINK”C:＼DocumentsaｎｄSeｔtiｎgｓ\ｈp＼桌面\文案上傳\”\l”_Ｔoc１015８961７”2.XＸ市宏觀經(jīng)濟(jì)總量、增量、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)分析 13ＨＹＰERLINＫ＂Ｃ：\DocumｅntsａnｄSettings＼hp\桌面\文案上傳＼”\l"_Toc１0158９61８"3．ＸX市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、國民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)、外貿(mào)與利用外資情況?14HYPＥRLＩNK"Ｃ：＼DｏcumentsandSetｔings\ｈｐ\桌面\文案上傳＼"\l”_Ｔoc1０15８９６19”４。XX市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì) １5HYPERＬINK”Ｃ：＼DocumｅntsaｎdSeｔtings\hp\桌面\文案上傳\＂\l＂_Toc１０１5８９620"5.固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資?1６HＹPＥRLINK＂C：＼DｏｃumentsandSｅttiｎgｓ\ｈp\桌面\文案上傳\＂\l”＿Toc１0158962１＂6.XＸ市經(jīng)濟(jì)在貴州省的地位?1７HYPERLIＮK”C：＼DoｃｕmentsandSｅｔtingｓ\hp＼桌面\文案上傳\”二XX市居民生活結(jié)構(gòu)研究?１8ＨＹＰERLINK＂Ｃ：＼DｏｃｕmentsａndＳettiｎｇs\hｐ＼桌面＼文案上傳\"\l”_Tｏｃ10158９6２4"１．XX市人口結(jié)構(gòu)與消費(fèi)結(jié)構(gòu)比例?18HＹＰEＲLINK”Ｃ：＼DｏcumentｓandSｅｔｔings\hp＼桌面＼文案上傳\”\l”_Tｏc101589６25”2。城鎮(zhèn)居民生活結(jié)構(gòu)研究 19ＨYPERLIＮK＂C：＼DｏｃｕmentsandSｅttings\ｈp\桌面＼文案上傳\”\l”＿Toc10１589626”3。城市居民就業(yè)與在職職工收入情況 20HYPEＲLINK"C：\ＤocuｍｅntsandSettiｎgs\hp＼桌面\文案上傳＼”\ｌ＂_Toc101５８9627"４.ＸX市消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化及特點(diǎn) ２５HYPERＬINＫ”Ｃ:\DｏcｕmentsａndSetｔingｓ\hp＼桌面\文案上傳＼＂一龍洞堡”片區(qū)簡介?29ＨＹPERLIＮK＂C：\ＤｏcｕmentsａnｄＳｅttｉｎｇs\ｈｐ＼桌面\文案上傳\”\ｌ”_Ｔｏc1015８963１”1。片區(qū)概況?2９HＹPERLINK”C：\DｏcｕｍｅｎtsandSettings＼hp＼桌面\文案上傳\”\l"_Toc1０１58963２”2.片區(qū)定位 ３０\l＂_Toｃ10１5８963３＂3．片區(qū)發(fā)展規(guī)劃 30HYPEＲLINK”Ｃ：\ＤocumentsａｎｄSｅttings\hp\桌面\文案上傳＼”\l”＿Toc10１5８9634＂４．片區(qū)發(fā)展前景 30HYPERLＩＮＫ”Ｃ:\DoｃumentｓaｎdＳettinｇs\hp\桌面\文案上傳\"\l”_Toc10１58９635”二項(xiàng)目簡介?31ＨYPEＲLINK＂Ｃ:\DocumentsaｎdSettings\hp\桌面＼文案上傳\"＼ｌ”＿Ｔｏc1０1５8９636”1。項(xiàng)目位置?3１HYPERLIＮＫ"Ｃ：\DocｕｍentsａndＳetｔiｎgｓ＼hp\桌面\文案上傳\”\ｌ"＿Toc10１589637”２.地形地勢 32ＨYPEＲLINK＂C：\DocumentsandSettinｇs\hp\桌面\文案上傳\”3.項(xiàng)目SWOT分析?３3HＹPERLINK＂C：\DoｃumeｎtsandSｅttｉngs\hp\桌面\文案上傳\＂\l＂_Toc１０158９６39＂4。項(xiàng)目綜合評價(jià)及發(fā)展戰(zhàn)略?３7HＹPERLINK”C:＼DoｃumentsａndSetｔｉｎｇs\hp\桌面＼文案上傳\＂\ｌ"_Toc１01５8９６40＂第四部分方案優(yōu)化及經(jīng)濟(jì)評價(jià)?38HYPERLＩNK＂C：\DocumentsaｎdSｅｔtiｎｇs＼ｈp\桌面\文案上傳\"\ｌ＂＿Ｔoc1０1５89６4１”一項(xiàng)目分析說明及用地、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)?39HYPＥＲLIＮK"C：＼ＤoｃuｍｅnｔsandSettings\hp\桌面\文案上傳\"＼l＂_Toc１０１589643"2.項(xiàng)目用地指標(biāo)?３9HYＰERLＩNK”C：\DocｕmeｎtsanｄSeｔtｉngs\ｈｐ\桌面\文案上傳\”＼l＂＿Toc１０1５89644”3．項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo) 3９HYPERＬINK＂Ｃ：\DocuｍeｎｔsａndＳetｔings\hｐ＼桌面\文案上傳\＂\ｌ＂_Toc10158９645”4。經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 40HYＰERLＩNK＂C：\DoｃuｍentｓａndSeｔtiｎgｓ＼hｐ\桌面\文案上傳＼”＼ｌ”＿Ｔoｃ10１589646"5。成本測算結(jié)果： 42ＨYPERLINK＂C：\DｏcumentsaｎdＳettingｓ＼hp\桌面\文案上傳\”\ｌ"_Toc１０１58９647"６.價(jià)格預(yù)期?43HYPERＬINＫ”C：\DoｃuｍenｔsａndSettings\hp＼桌面\文案上傳\＂\l"＿Ｔoc1０1５８9648”二優(yōu)化計(jì)算 44ＨYPERLINK”Ｃ：\DocｕｍｅntsanｄＳettiｎgs\hｐ\桌面＼文案上傳\"＼ｌ”＿Toｃ101589６４9"1。項(xiàng)目定量計(jì)算模型?4４ＨＹPERＬIＮK”C：＼ＤoｃumenｔｓａｎdＳｅttiｎgs\hp\桌面\文案上傳\”\l＂＿Toc101589650＂2.計(jì)算結(jié)果 45ＨYPERLＩＮK”C:\DoｃｕmentsandSetｔinｇｓ\hp\桌面\文案上傳＼"\l”＿Tｏｃ10１５８9651＂3.結(jié)果分析?４6ＨYPEＲLINK"C：\DocumeｎtsaｎdSetｔingｓ\hｐ\桌面\文案上傳\”三方案建議?4６C：\ＤocumｅntsandSettings\hｐ\桌面\文案上傳\”\ｌ”＿Toc1０1５8９6５４”1.投資估算及收入預(yù)測?４7ＨYPEＲLIＮＫ”C：\DｏｃumentsandＳｅｔtｉngs＼hp\桌面\文案上傳\"＼ｌ＂_Tｏc1015８９655”2。動態(tài)分析 51ＨYＰERLＩNK"C：\DoｃumentsandSｅttingｓ\hp\桌面\文案上傳＼"\l”_Toｃ101589656＂3．財(cái)務(wù)分析 52HYPＥRLINＫ"Ｃ：\ＤoｃumentsａndＳettｉnｇs\hp\桌面\文案上傳\”\l”_Toｃ1０15８９６5７"4。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 54HYPERLINK”C：\DocumentsａndＳｅｔtｉngs\hp\桌面\文案上傳＼＂\ｌ”_Ｔoｃ１01589659”1。資金運(yùn)用計(jì)劃表:?55ＨYPERLINK"Ｃ：\ＤocumeｎtｓandSettingｓ\hｐ\桌面\文案上傳\＂＼ｌ”_Toc10１58９661＂3．資金來源與運(yùn)用表 56ＨYPEＲLINK"C：＼ＤocｕmｅntｓandSetｔings＼ｈp\桌面＼文案上傳\＂\l”_Toc101589６6２"４。項(xiàng)目現(xiàn)金流量表?５6

第一部分XX市簡介

一XX市介紹１。總體概況1。1XX市簡介貴州省位于中國西南云貴高原東部,XX是貴州省省會,位于貴州省中部,是貴州省政治、經(jīng)濟(jì)、科技、教育、文化中心.

中國古代以山北為陰，山南為陽。“ＸX”因城區(qū)位于貴州境內(nèi)的貴山之南而得名.古代XX盛產(chǎn)竹子，許多地方以竹命名，因“竹"與“筑"諧音，故XX簡稱“筑"。東、南與黔南布依族苗族自治州的甕安、龍里、惠水、長順4縣接壤,西靠安順地區(qū)的平壩縣和畢節(jié)地區(qū)的織金縣，北鄰畢節(jié)地區(qū)的黔西、金沙兩縣和遵義市的遵義縣。土地總面積8０46平方千米，占全省面積的4.56%。市區(qū)面積2４０３平方千米,建成區(qū)面積1２8平方千米。２0０2年末，全市總?cè)丝?40.４4萬人,其中非農(nóng)業(yè)人口160.３3萬人，占總?cè)丝诘?7%.少數(shù)民族共有３7個，占總?cè)丝?５．4％,其中布依族、苗族占少數(shù)民族人口總數(shù)的71．3%。

1。2XX市轄區(qū)組與城市格局XＸ市現(xiàn)轄云巖區(qū)、南明區(qū)、花溪區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、白云區(qū)、小河區(qū)、清鎮(zhèn)市、開陽縣、修文縣、息峰縣10個區(qū)縣(市）.

城區(qū)形成以中心區(qū)為市級中心,小河、白云為市級次中心,金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu)。各片區(qū)依托中心區(qū)形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài).片區(qū)之間以綠色空間相隔離,通過交通干線相連接，呈組團(tuán)式格局。體現(xiàn)出“山中有城，城中有山”的城市特點(diǎn)。1．３交通航空19９2年９月,ＸX航空口岸正式開通，XX市成為一類口岸城市。距市中心１２公里、車程１5分鐘的XX龍洞堡機(jī)場，現(xiàn)開通3０多條航線,每周航班4６7架次,航線輻射北京、上海、廣州、?？凇⒊啥?、昆明等全國大中城市及香港特別行政區(qū)。

鐵路XX是中國西南重要的鐵路交通樞紐，川黔、貴昆、湘黔、黔桂4條鐵路干線交匯于此，其中川黔、貴昆、湘黔3條鐵路干線已實(shí)現(xiàn)電氣化.電氣化程度居全國之首。ＸX火車南站是貨運(yùn)列車的匯集點(diǎn)，它既是省內(nèi)最大的物資集散地，也是中國西南最大的鐵路樞紐編組站.XＸ火車站是貴州省鐵路客運(yùn)中心。

公路與公共交通外部公路交通：貴（陽)黃(果樹)、貴（ＸＸ）遵（遵義)、貴新、貴畢（XX至新寨和ＸX至畢節(jié)）公路等８條高等級出境公路，3２１和21０國道經(jīng)過XＸ.目前已形成以市區(qū)為中心，呈放射狀分布的公路網(wǎng)絡(luò),四通八達(dá),建立了西南腹地與沿海城市的聯(lián)系,促進(jìn)西南地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

城區(qū)公路交通ＸX城區(qū)新建的道路、橋梁60多條，總長50多公里；建造功能不一、造型各異的立交橋、平交橋、高架橋及人行天橋20多座。如今已形成東西三橫、南北三縱的現(xiàn)代立體交通網(wǎng)絡(luò)。XX中心環(huán)線建設(shè)，它將使XX城區(qū)公共交通系統(tǒng)變得更加通暢快捷。２。XＸ市中心城區(qū)ＸX市中心城區(qū)由云巖區(qū)與南明區(qū)兩區(qū)組成，又叫“中心兩城區(qū)"。建設(shè)用地約４０平方公里，集聚了市區(qū)６5%以上的人口與就業(yè),由于受城區(qū)地形和用地限制,人口密度與土地開發(fā)強(qiáng)度較高，居省會中心城市前列。

3。地理位置、氣候ＸX市位于貴州省中部的云貴高原東斜坡地帶,地處東經(jīng)10６°07′至107°１7′,北緯26°１1′至27°22′之間。屬東部平原向西部高原的過渡地帶，平均海拔1250米，地形地貌多樣,海拔高，緯度低。XX市年平均氣溫14．７ｏC,夏季平均氣溫21.９ｏC,冬季平均氣溫6。６ｏC，常年相對濕度８0%，年平均降雨量120０毫米，日照時數(shù)1354小時,無霜期2７０天。冬無嚴(yán)寒、夏無酷暑、雨量充沛、無霜期長具有亞熱帶濕潤溫和型氣候的特點(diǎn)。

4。城市定位

4。１城市定位XX市定位于“打造生態(tài)經(jīng)濟(jì)市,實(shí)現(xiàn)生態(tài)與經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)”。

4。2定位意義ＸX市定位于“打造生態(tài)經(jīng)濟(jì)市，實(shí)現(xiàn)生態(tài)與經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)”.是ＸＸ市綜合人口、經(jīng)濟(jì)、社會、資源和環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展做出的新的定位，是繼“林城"品牌打造、“環(huán)境立市”戰(zhàn)略后的延續(xù)與提升，體現(xiàn)XＸ市作為貴州省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心與貴州“生態(tài)立省”的戰(zhàn)略思想的一致性，是結(jié)合XX市區(qū)域經(jīng)濟(jì)特色的城市定位。5．城市發(fā)展規(guī)劃根據(jù)近期城市重點(diǎn)發(fā)展方向和發(fā)展區(qū)域規(guī)劃，XX市將實(shí)施“西北進(jìn),南延、東拓"的空間發(fā)展策略,由此確定了金陽新區(qū)、白云南湖新區(qū)、小河西部開發(fā)工業(yè)園區(qū)、二戈寨物流區(qū)、龍洞堡中心片區(qū)等近期重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域.金陽新區(qū)建設(shè)是全市建設(shè)的重點(diǎn)，土地供應(yīng)首先保證金陽新區(qū)快速發(fā)展的需要;小河片區(qū)、新天片區(qū)、白云片區(qū)是XX市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和工業(yè)項(xiàng)目布局的重點(diǎn)區(qū)域,應(yīng)保證一定的土地供應(yīng)量；中心區(qū)、龍洞堡片區(qū)、三橋馬王廟片區(qū)、花溪片區(qū)應(yīng)以挖掘存量土地潛力為主，適量新增建設(shè)用地。未來ＸX城區(qū)由中心區(qū)及周圍八個片區(qū)組成,形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài)。各片區(qū)之間充分利用自然地形形成環(huán)城林帶，嚴(yán)格保護(hù)片區(qū)之間的綠色隔離帶,強(qiáng)化“山中有城,城在有山"的城市特點(diǎn)。

各組團(tuán)發(fā)展形勢如下:

中心區(qū)是規(guī)劃區(qū)的核心區(qū)域，總用地5８平方千米，規(guī)劃為疏解人口，降低人口密度和建筑密度,提高居住環(huán)境質(zhì)量,逐步加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)化用地布局。實(shí)行“退二進(jìn)三”“退二進(jìn)綠"的發(fā)展戰(zhàn)略，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),強(qiáng)化政治、商貿(mào)、金融、信息、文化藝術(shù)、科技、旅游服務(wù)等職能區(qū)域。

金陽片區(qū)位于城區(qū)西北部，總用地32。4平方千米，規(guī)劃為以行政辦公、居住、文教科研、高新技術(shù)和居住為一體的園林式、生態(tài)型和可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化新城區(qū)。

小河片區(qū)片區(qū)位于城區(qū)南部，總用地8１．３平方千米。規(guī)劃為以機(jī)械、電子、航空、新材料、鐵路貨場、倉儲為主的工業(yè)片區(qū)。

白云片區(qū)位于城區(qū)西北部，總用地６6平方千米，規(guī)劃為以鋁廠建設(shè)為主體。是中心區(qū)“退二進(jìn)三"吸納工業(yè)企業(yè)和其他行業(yè)的主戰(zhàn)場,規(guī)劃為鋁工業(yè)及其配套行業(yè)為主，有利生產(chǎn)、方便生活的新型工業(yè)基地.是規(guī)劃末期重點(diǎn)建設(shè)的片區(qū),逐步建成為北面三縣服務(wù)的城市次中心。

新添片區(qū)位于城區(qū)東北部,總用地70.2平方千米,是以電子信息、光機(jī)電一體化、生物工程、新材料為主的全省高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地.

花溪片區(qū)位于城區(qū)西南部,總用地約60平方千米，規(guī)劃是以風(fēng)景旅游、文教科研用地為主的片區(qū)，是國家級風(fēng)景名勝區(qū)和省高等教育基地，嚴(yán)格控制有污染的項(xiàng)目發(fā)展。

三橋馬王廟片區(qū)位于城區(qū)西部，總用地約６0平方千米,規(guī)劃為以汽車配件、機(jī)械制造、橡膠制品和磨料磨具為主的工業(yè)片區(qū).

二戈寨片區(qū)依托小河區(qū)逐步發(fā)展,建成以鐵路編組站、倉儲為主的現(xiàn)代物流片區(qū)。

龍洞堡片區(qū)建成以航空港及對外交通設(shè)施為主，居住、體育設(shè)施為輔的綜合區(qū)。?６。小結(jié)XＸ是中國西南地區(qū)重要城市,由于地形的限制，中心城區(qū)成為城市政治、經(jīng)濟(jì)和社會活動中心,但面對西部開發(fā)帶來的大發(fā)展機(jī)遇和城市機(jī)動化、城市化的發(fā)展壓力，中心城區(qū)的用地越來越難以滿足發(fā)展的需求，盡管城市外圍的片區(qū)發(fā)展已經(jīng)具有一定規(guī)模,但其與中心城區(qū)在社會和經(jīng)濟(jì)上的聯(lián)系仍然相對薄弱。中心優(yōu)勢依舊明顯。XＸ為以中心城區(qū)為核心、外圍片區(qū)分布四周的組團(tuán)式城市結(jié)構(gòu)，城市的交通設(shè)施和交通需求都有了大幅度增長，目前ＸX市交通設(shè)施略顯超重。目前XX正處在城市結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時期,城市總體規(guī)劃，交通設(shè)施的規(guī)劃和建設(shè)是引導(dǎo)城市發(fā)展與實(shí)現(xiàn)城市的順利“轉(zhuǎn)型”重要因素。XX市未來城區(qū)將形成中心區(qū)和金陽新區(qū)兩個市級中心，小河、白云為城市次中心,新添、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、二戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu)，各片區(qū)之間以綠色空間相隔離，保持并發(fā)展組團(tuán)式格局.

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第二部經(jīng)濟(jì)環(huán)境及生活結(jié)構(gòu)研究

一XX市宏觀經(jīng)濟(jì)研究：

１。ＸX市宏觀經(jīng)濟(jì)背景60年代中期開始ＸX進(jìn)行“三線建設(shè)”，以三線軍工企業(yè)和大、中型企業(yè)為依托，貴州的工業(yè)基礎(chǔ)逐步加強(qiáng),交通通訊條件大為改善.從總體上看，ＸX市經(jīng)濟(jì)的增長在很大程度上是依靠物質(zhì)資源的高消耗來實(shí)現(xiàn)的。ＸＸ的工業(yè)生產(chǎn)長期呈現(xiàn)“高開采—低利用-高排放”的粗放型特征。1978年至2002年,ＸＸGDP增長9倍多,但同時，主要資源投入量也增長了3倍多，按照過去的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，如果202０年的經(jīng)濟(jì)要實(shí)現(xiàn)翻三番，所需資源投入量與污染排放量也將翻三番，能源供給與環(huán)境將不堪重負(fù)。XX市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一,市場經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá),市場機(jī)制不成熟。這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是在計(jì)劃體制下靠政府的力量強(qiáng)制形成的，在市場力量還比較薄弱的情況下,靠市場自發(fā)調(diào)節(jié)是十分緩慢而艱難的,必須發(fā)揮政府作用。因此，2001年初提出“環(huán)境立市”的發(fā)展戰(zhàn)略，隨后又提出建設(shè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)生態(tài)城市的決定。2002年5月,XX被確定為全國首家“循環(huán)經(jīng)濟(jì)生態(tài)城市"試點(diǎn)城市.在２003年１1月開始施行的《ＸＸ市建設(shè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)生態(tài)城市條例》，則把未來20年ＸX市發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)的思路從法律上作了框定。

?2.XX市宏觀經(jīng)濟(jì)總量、增量、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)分析2.1經(jīng)濟(jì)總量、增量分析資料來源《XX市統(tǒng)計(jì)公報(bào)》統(tǒng)計(jì)顯示:XX市國民生產(chǎn)總值,穩(wěn)定增長，連續(xù)七年都高于全國平均水平。

2。２2004年省會或副省級城市對比資料來源《國家統(tǒng)計(jì)公報(bào)》統(tǒng)計(jì)顯示:２004年ＸX市國民經(jīng)濟(jì)增長幅度高于全國平均水平,XX市在全國省會或副省級城市中經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對落后。?3。XＸ市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、國民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)、外貿(mào)與利用外資情況3。1產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)資料來源《XX市統(tǒng)計(jì)公報(bào)》統(tǒng)計(jì)顯示：ＸX市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第一產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，在國民經(jīng)濟(jì)的比例越來越低,第二產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長,第三產(chǎn)業(yè)對推動國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方面，越來越顯得重要.

3.2投資、消費(fèi)、對外貿(mào)易與XX市經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)資料來源《ＸX市統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，外匯美元：人民幣=1：８。２6統(tǒng)計(jì)顯示:消費(fèi)對XX市經(jīng)濟(jì)拉動力的逐步下降，投資對拉動作用越來越大。

3。3利用外資資料來源《ＸＸ市統(tǒng)計(jì)公報(bào)》統(tǒng)計(jì)顯示：XＸ市進(jìn)口業(yè)務(wù)穩(wěn)定增長的同時,出口業(yè)務(wù)相對增長緩慢。利用外資方面相對穩(wěn)定.

4．XＸ市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)4。１XX市支柱產(chǎn)業(yè)體系以能源、優(yōu)勢原材料為主的新興支柱產(chǎn)業(yè)、以煙酒為主的傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)、以生態(tài)畜牧業(yè)和旅游業(yè)為重點(diǎn)的后續(xù)支柱產(chǎn)業(yè)、以民族制藥、特色食品為代表的特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和以航天航空、電子信息、生物技術(shù)為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成XＸ市五大產(chǎn)業(yè)支柱。此外，其他如機(jī)械工業(yè)等產(chǎn)業(yè)。

4。2發(fā)展規(guī)劃依托資源優(yōu)勢和借助“西電東送”發(fā)展能源工業(yè)產(chǎn)業(yè)群。目前以包括火電、水電在內(nèi)的電力、煤炭工業(yè)為主，今后將逐步通過發(fā)展煤化工、開發(fā)煤層氣，形成新能源.依托能源工業(yè)優(yōu)勢和資源優(yōu)勢發(fā)展壯大的原材料工業(yè)產(chǎn)業(yè)群。包括鋁工業(yè)、磷化工業(yè)、新材料等.以煙、酒、藥、特色食品為主的輕工業(yè)產(chǎn)業(yè)群。以航天航空、電子信息、生物技術(shù)為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)群。以裝備制造為主的機(jī)械工業(yè)產(chǎn)業(yè)群.4．３經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu):２00５年一、二、三次產(chǎn)業(yè)的比重，由2０0０年的9。1：5０。9:40調(diào)整為6。2：５２.3：4１。５；所有制結(jié)構(gòu)：2005年國有、集體、非公有制經(jīng)濟(jì)比重，由2000年的45：25：30調(diào)整為40:25：３5。

５.固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資５。１XＸ市固定投資與房地產(chǎn)投資資料來源《ＸX市統(tǒng)計(jì)公報(bào)》統(tǒng)計(jì)顯示：ＸX市固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資增長趨于平穩(wěn)。

５．2XX市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例資料來源《國家統(tǒng)計(jì)公報(bào)》統(tǒng)計(jì)顯示：XX市固定資產(chǎn)投資規(guī)模相對落后于其它城市，房地產(chǎn)投資所占固定資產(chǎn)投資在各城市處于較高比例.

6。XＸ市經(jīng)濟(jì)在貴州省的地位ＸX市作為省會城市，對促進(jìn)全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。據(jù)統(tǒng)計(jì),２０03年XX市GDP為380。９2億元,占全省GDP的２8．34%,社會消費(fèi)品零售總額為153.67億元，占全省社會消費(fèi)品零售總額的33．５％，全省建筑面積50００平方米以上的大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)有80個(不完全統(tǒng)計(jì)）,XX市有７1個,占8８。７5%，10００0平方米以上的大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)絕大部分集中在XＸ市.XX市是貴州省的經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、物資流動中心，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)地位是重中之重。7。小結(jié)長期的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，ＸX定位為原材料生產(chǎn)基地。以原材料、初級產(chǎn)品生產(chǎn)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)模式對XX資源、環(huán)境造成很大程度的破壞?！碍h(huán)境立市”、“循環(huán)經(jīng)濟(jì)生態(tài)城市”的發(fā)展戰(zhàn)略得到了廣泛的認(rèn)同。產(chǎn)業(yè)方面表現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、產(chǎn)業(yè)鏈短、產(chǎn)業(yè)分散,集中度不高,缺乏產(chǎn)業(yè)配套體系、骨干企業(yè)、配套企業(yè)之間難以形成合理的分工協(xié)作關(guān)系。相對于政府主導(dǎo)增長的自主增長能力不強(qiáng)，民營經(jīng)濟(jì)、非公經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后,影響了自我發(fā)展能力的提高.XX市經(jīng)濟(jì)相對國內(nèi)其它省級和副省級城市來說，經(jīng)濟(jì)水平相對較低.過去幾年國民經(jīng)濟(jì)都保持比較高的增長率,表現(xiàn)出了強(qiáng)勁的發(fā)展?jié)摿?。目?XX進(jìn)入了一個加快發(fā)展的新階段，正處在一個關(guān)鍵時期。XＸ市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化力度進(jìn)一步加大，對提高XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著較大推動作用。同時，招商引資的力度進(jìn)一步加強(qiáng)，對外經(jīng)濟(jì)依賴性將有所加重.依托資源優(yōu)勢和借助西電東送的機(jī)遇發(fā)展起來的能源工業(yè)產(chǎn)業(yè)群、依托能源工業(yè)優(yōu)勢和資源優(yōu)勢發(fā)展壯大的原材料工業(yè)產(chǎn)業(yè)群、以煙、酒、藥、特色食品為主的輕工業(yè)產(chǎn)業(yè)群、以航天航空、電子信息、生物技術(shù)為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)群、以裝備制造為主的機(jī)械工業(yè)產(chǎn)業(yè)群.形成特色五大產(chǎn)業(yè)群。目前，XX市經(jīng)濟(jì)形勢有利于加快地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速增長，良好的經(jīng)濟(jì)形勢對作為區(qū)域中心ＸX市的房地產(chǎn)提供良好的前景.二XＸ市居民生活結(jié)構(gòu)研究1。XX市人口結(jié)構(gòu)與消費(fèi)結(jié)構(gòu)比例2003年，ＸＸ市總?cè)丝?448581人，其中非農(nóng)業(yè)人口１65２６73人，占總?cè)丝诘模?.9%，農(nóng)業(yè)人口17９5908人，占總?cè)丝诘?２.1％。200３年XX市消費(fèi)總支出153．67億元，城鎮(zhèn)居民消費(fèi)14０。7億元，占總量的91.5％。

城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出與總消費(fèi)支出的對比資料來源《ＸX市統(tǒng)計(jì)公報(bào)》

城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出比例與人口比例對比圖資料來源《XＸ市統(tǒng)計(jì)公報(bào)》統(tǒng)計(jì)顯示：XX市不到5０%的城鎮(zhèn)居民消費(fèi)占到了９0％左右.?2．城鎮(zhèn)居民生活結(jié)構(gòu)研究２．1居民可支配收入、恩格爾系數(shù)資料來源《XX市統(tǒng)計(jì)公報(bào)》統(tǒng)計(jì)顯示:城鎮(zhèn)居民可支配收入穩(wěn)步上升，恩格系數(shù)從2００1年都保持在０。４左右。2.２家庭戶數(shù)構(gòu)成據(jù)市公安局年報(bào)統(tǒng)計(jì)，2000年,XX市總戶數(shù)8４8166戶.六大區(qū)域總戶數(shù)４85638戶，占全市人口的５7％。其中南明區(qū)１27２99戶，占全市總戶數(shù)的1５.01％；云巖區(qū)１36280戶,占1６。0７％；白云區(qū)４3４92戶，占５.13％；花溪區(qū)６62９１戶，占7．82%；烏當(dāng)區(qū)７7241戶，占9．11％；小河區(qū)35035戶，4．1３％.六大區(qū)域戶數(shù)比例按2000年總?cè)丝冢?3.69萬計(jì)算，家庭平均人口為3．9人/戶。中心城區(qū)家庭平均人口約為3．39人/戶.3。城市居民就業(yè)與在職職工收入情況２00３年，XX市在崗職工年平均人數(shù)為５4．53萬人，在崗職工年平均工資為１２1８２元。但行業(yè)間、各經(jīng)濟(jì)類型間、單位間的工資差距仍然較大。從全市19個行業(yè)門類看，在崗職工年平均工資高于全市平均水平的有1０個行業(yè)，其中在崗職工年平均工資最高的是電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)，達(dá)到2371６元，最低的是居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)，僅為8０2３元，相差２.9倍，比2０02年的2。1倍擴(kuò)大了0．８倍，行業(yè)間的差距在繼續(xù)擴(kuò)大。年平均工資較高的主要集中在壟斷性行業(yè)、高新技術(shù)行業(yè)及金融行業(yè).

3．1XX市在崗職工年平均工資達(dá)１2000元以上的行業(yè)２00３年，ＸX市在崗職工年平均工資達(dá)1200０元以上的行業(yè)是：①電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)為237１6元；②信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)為19640元；③金融業(yè)為1831８元；④科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)業(yè)和地質(zhì)勘探業(yè)為15780元;⑤衛(wèi)生、社會保障和社會服務(wù)業(yè)為153０５元；⑥公共管理和社會組織為14563元;⑦文化、體育和娛樂業(yè)為１42７6元；⑧交通運(yùn)輸、倉儲及郵政業(yè)為１39０6元;⑨教育為13142元；⑩租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)為１2931元。2003年,XX市國有單位在崗職工年平均工資為12９3０元，其中：企業(yè)單位在崗職工年平均工資為11575元。事業(yè)單位在崗職工年平均工資為１3818元；機(jī)關(guān)單位在崗職工年平均工資為１4360元.由此可見，年平均勞動報(bào)酬最高的是電力、煤氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)為2３7１6元，最低的是制造業(yè)為92５7元，各行業(yè)勞動報(bào)酬拉開了檔次。?3。2企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān)單位在崗職工年平均工資按企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān)分組，年平均勞動報(bào)酬121５2元；事業(yè)單位從業(yè)人員年平均勞動報(bào)酬1３８12元，扣除物價(jià)因素實(shí)際增長6．89%；機(jī)關(guān)單位從業(yè)人員年平均勞動報(bào)酬1４２20元，扣除物價(jià)因素實(shí)際增長2.84％。從工資的絕對數(shù)看:機(jī)關(guān)單位最高、事業(yè)單位次之、企業(yè)單位最低。從工資的增幅和增長速度看:企業(yè)單位最高、事業(yè)單位次之、機(jī)關(guān)單位最低.企業(yè)單位在崗職工年平均工資增幅比事業(yè)、機(jī)關(guān)單位增幅高出５。６6個百分點(diǎn)和9．6個百分點(diǎn)。雖然年平均工資差距較大，但按照2００3年各自的工資增長速度,呈現(xiàn)了企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān)單位在崗職工年平均工資趨同的趨勢。

3.3按行業(yè)分組看不同行業(yè)年平均工資及增長水平收入較高的電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、金融業(yè)及郵政業(yè)等行業(yè),在國家現(xiàn)行政策情況下,壟斷性行業(yè)經(jīng)營優(yōu)勢明顯，收入、福利待遇較好。收入較低的批發(fā)零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)等屬于傳統(tǒng)行業(yè)，其職工收入長期處于較低水平，該類行業(yè)相對國家壟斷行業(yè)來說財(cái)富分布也比較集中。?按國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分組看不同行業(yè)年工資扣除物價(jià)因素實(shí)際增長水平

統(tǒng)計(jì)表明：在崗職工年平均工資情況看，整體工資水平、工資增長水平差別較大。部分傳統(tǒng)行業(yè)工資水平較低且增長緩慢.行業(yè)間、單位間收入差距較大。

2003年,在崗職工年平均工資在30000元以上的單位是:①貴州省卷煙銷售公司85411元；②貴州省煙草物資公司7０0０0元；③貴州省煙草專賣局４7160元;④中國農(nóng)業(yè)銀行貴州省分行４6023元;⑤貴州省新華書店３616５元;⑥貴州電力職工醫(yī)院334２4元；⑦中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行貴州省分行３2６2９元。

4．XX市居民儲蓄情況居民儲蓄情況資料來源《XＸ市統(tǒng)計(jì)公報(bào)》

統(tǒng)計(jì)顯示：XX市居民儲蓄總量與增量都逐步上升，但增幅趨勢平穩(wěn).2003年末,全市居民人均儲蓄１萬元，從居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析，城市居民占有9０％左右的儲蓄余額，人均儲蓄余額約為2萬元左右。國有單位在崗職工年平均工資在各種經(jīng)濟(jì)類型中仍然保持最高水平。究其原因主要有:①國有單位經(jīng)濟(jì)仍然是ＸX市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的主體力量,在崗職工工資水平也隨著提高；②國有壟斷行業(yè)的在崗職工平均工資一直保持較高水平；③機(jī)關(guān)、事業(yè)單位近年來幾次較大幅度的政策性調(diào)資，為國有單位工資增長提供了強(qiáng)力支撐。XＸ市在崗職工年平均工資情況看,整體工資水平不高。在此基礎(chǔ)上,部分行業(yè)工資水平較低且增長緩慢，行業(yè)間、單位間收入差距較大。不同經(jīng)濟(jì)類型在崗職工年平均工資存在較大差距.集體單位在崗職工年平均工資水平最低,為7980元，只有國有單位在崗職工年平均工資的6１。72％，比上年的63。9７％下降了２．25個百分點(diǎn),絕對額與國有單位相差4950元,差距拉大.集體企業(yè)基礎(chǔ)不如國有單位，機(jī)制不如其他經(jīng)濟(jì)單位，得到的政策性支持又少，市場競爭能力弱，普遍發(fā)展困難，影響職工工資提高.就業(yè)者所在單位的所有制形式，高收入家庭就業(yè)單位或企業(yè)均是收入較穩(wěn)定、效益較好的國有經(jīng)濟(jì)單位,三資企業(yè)或其它經(jīng)濟(jì)類型的單位，平均每一就業(yè)者的年收入為40０00元左右；而低收入家庭，一般所在的單位或企業(yè),經(jīng)濟(jì)效益和競爭能力都較低，或者是個體被雇勞動者，以及其它低收入行業(yè)，平均每一就業(yè)者的年收入為11000元左右。

４。XX市消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化及特點(diǎn)近年來,ＸＸ市經(jīng)濟(jì)建設(shè)持續(xù)快速健康發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入不斷提高，生活質(zhì)量不斷提升，消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化.主要表現(xiàn)在：食品支出比重（恩格爾系數(shù))一直處于健康平穩(wěn)狀態(tài),保持在0．4左右，并趨于平穩(wěn)態(tài)勢（見恩格爾系數(shù)表);衣著消費(fèi)比重下降，城鄉(xiāng)居民用于衣著方面的消費(fèi)逐年增加，但在消費(fèi)結(jié)構(gòu)中的比重分別下降了0．9個百分點(diǎn)。說明隨著城鄉(xiāng)居民生活水平的提高，他們的衣著消費(fèi)質(zhì)量在不斷提高，但相對于其他消費(fèi)的重要程度卻在降低，這是消費(fèi)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的重要標(biāo)志。醫(yī)療保健支出快速增長。2003年，城市居民人均醫(yī)療保健支出為47５元,比1999年增長264元、16元，年均增長２2.5％，其消費(fèi)比重分別由4.0%、上升到７．5%。城市居民醫(yī)療保健支出上升主要是因?yàn)?醫(yī)藥費(fèi)(即醫(yī)療費(fèi)和藥品費(fèi)）的大幅上升。２00３年，城市居民人均醫(yī)藥費(fèi)支出達(dá)到44２元，占醫(yī)療保健支出比重的９3.1％。交通通信消費(fèi)增長明顯。通信工具擁有量的快速增加，帶來了通信費(fèi)用的大幅上升，2００３年城市居民人均電信費(fèi)用支出為334元,比1999年增長18２元，年均增長21。8％。隨著城鄉(xiāng)居民生活水準(zhǔn)的提高，通信費(fèi)用還將持續(xù)上升。娛樂教育文化服務(wù)消費(fèi)呈增長態(tài)勢。調(diào)查資料表明：隨著收入水平的提高，城市居民愿意花更多的錢投入子女教育支出。２003年，城市居民人均教育支出５６２元,比1999年增加了21８元，年均增長1３。1％.據(jù)城調(diào)隊(duì)的調(diào)查，2004年，XX市人均現(xiàn)有住戶總建筑面積20.１3平方米，68。3%的住宅進(jìn)行過裝修,52%的家庭有廁所浴室，9。67%的家庭有取暖設(shè)備,８9．67％的家庭使用管道煤氣、液化氣或電.比較明顯現(xiàn)象是不少家庭的居住支出有大幅度的提升,根本原因是不少家庭利用XＸ市的貸款買房政策貸款買房，今天花明天的錢改善家庭居住條件是不少人家的選擇。ＸX人的投資意識遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其他城市,投資方向也相對單一。比如炒股炒匯，城市的居民絕大多數(shù)都沒有接受過理財(cái)顧問的服務(wù)，同時大部分也表示不愿意聘請理財(cái)顧問幫助理財(cái)。

5.小結(jié)總體居民收入與消費(fèi)水平整不高，但城區(qū)內(nèi)居民無論是收入或消費(fèi)水平與其它省會城市或副省會城相比差別并不太明顯。收入差別帶了XX人“低收入高消費(fèi)"所謂怪現(xiàn)象。ＸX市收入較高人群主要集中于國有部門和較高產(chǎn)業(yè)層次的行業(yè)之中。近一半的高收入人群就業(yè)壟斷行業(yè).其次是個體私營所有者.主要集中的行業(yè)領(lǐng)域有:黨政機(jī)關(guān)、科教文衛(wèi)傳媒等事業(yè)單位以及新興行業(yè)(包括金融、證券、保險(xiǎn)、郵電、通信、信息、房地產(chǎn)），私營經(jīng)濟(jì)主要集中在礦業(yè)、藥業(yè)、煙酒行業(yè)或相對應(yīng)的流通行業(yè)。XＸ市城市居民消費(fèi)意見一般投資意識淡漠,消費(fèi)存在消費(fèi)高、儲蓄低、物質(zhì)消費(fèi)偏高、精神消費(fèi)不足的特點(diǎn)。一方面，低收入高消費(fèi)，居民可以用來儲蓄或投資的錢并不多,另一方面，居民收入差別較大，所以社會財(cái)富集中度較高。高收入家庭與低收入家庭比較,消費(fèi)熱點(diǎn)與消費(fèi)傾向在日常消費(fèi)、居住條件和主要耐用消費(fèi)品擁有量等方面存在一定的差距。高收入家庭食品消費(fèi)所占比重小，消費(fèi)的熱點(diǎn)主要集中在穿著、家庭設(shè)備和耐用消費(fèi)品的更新?lián)Q代、交通和通訊、個人娛樂享受等方面。從就業(yè)者所在的單位性質(zhì)來看：高收入家庭要么所在的單位或企業(yè)均是收入較穩(wěn)定、效益較好的國有經(jīng)濟(jì)單位，三資企業(yè)或其它經(jīng)濟(jì)類型的單位,平均每一就業(yè)者的年收入為40000元左右；而低收入家庭，一般所在的單位或企業(yè),經(jīng)濟(jì)效益和競爭能力都較低,或者是個體被雇勞動者，以及其它低收入行業(yè)，平均每一就業(yè)者的年收入為11０0０元左右。收入來源渠道多元化：高收入家庭的收入不僅僅是工資性來源,還有家庭副業(yè)生產(chǎn)收入、其它勞動收入、財(cái)產(chǎn)性收入等.XＸ市居民收入消費(fèi)的差異化比較明顯,房地產(chǎn)產(chǎn)品需求也將呈現(xiàn)多元化，有利于XX市房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多樣化。

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第三部分片區(qū)及項(xiàng)目介紹

?一龍洞堡”片區(qū)簡介1。片區(qū)概況龍洞堡位于XX市東部，距市中心約8公里,東與烏當(dāng)區(qū)永樂鄉(xiāng)毗鄰,南與花溪區(qū)小碧鄉(xiāng)交界,西與油榨街轄區(qū)接壤，北與新天寨鎮(zhèn)片區(qū).據(jù)《ＸX志?金石志》記裁：龍洞堡東，有洞深遂不可測,據(jù)傳有龍現(xiàn)于此,明代巡撫郭子章，題“見龍洞"于洞口，“龍洞堡"據(jù)此而得名。龍洞堡在城區(qū)位置圖:

轄區(qū)面積17.5平方公里，2０04戶籍?dāng)?shù)２185戶,15７90人，公共戶單位20余家,其中大專院校８所。公辦中小學(xué)習(xí)班所，民辦學(xué)校２所.有４Ｄ級現(xiàn)代化國際化航空-—XX龍洞堡機(jī)場；全國省會城市最大國家級森林公園-——XX森林公園；有武警部隊(duì)單位及省科研單位5家,有以XX老干媽風(fēng)味食品有限公司為代表的企業(yè)３0余家。2.片區(qū)定位片區(qū)建設(shè)定位:依托ＸX機(jī)場的優(yōu)勢，以航空港及配套設(shè)施為主，行政辦公、居住、體育設(shè)施為輔，建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的園林式生態(tài)型現(xiàn)代化新城（它將是南明區(qū)未來的行政中心所在地）.

３。片區(qū)發(fā)展規(guī)劃龍洞堡片區(qū)規(guī)劃面積4２.22平方千米。片區(qū)東西向?yàn)閄Ｘ機(jī)場至森林公園，南北向縱貫ＸX東南環(huán)城林帶占據(jù)了極為有利的交通優(yōu)勢、地理優(yōu)勢和生態(tài)環(huán)保優(yōu)勢.龍洞堡片區(qū)整體開發(fā)是以現(xiàn)有龍洞堡地域?yàn)橹行?，以新思路架?gòu)新區(qū)形象、完善新區(qū)功能的建設(shè)項(xiàng)目.南明區(qū)立足于打造XＸ城南新區(qū)的重要發(fā)展規(guī)劃,是南明區(qū)新一輪城市開發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目之一。

4。片區(qū)發(fā)展前景片區(qū)在空間上與中心區(qū)域毗鄰，片區(qū)按照發(fā)展規(guī)劃要求，不斷的對交通、教育及生活配套設(shè)施進(jìn)行開發(fā)、改造，隨著各種開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的啟動，龍洞堡片區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢和生態(tài)優(yōu)勢日益凸顯,已成為XX市的投資熱點(diǎn)片區(qū)之一,其中學(xué)校、賓館、飯店、停車場、娛樂場、公園、房地產(chǎn)及旅游項(xiàng)目的建設(shè)等見效快、生態(tài)環(huán)境項(xiàng)目得到優(yōu)先發(fā)展，片區(qū)前景被各類投資人和XX市居民看好.

二項(xiàng)目簡介1.項(xiàng)目位置項(xiàng)目位于龍洞堡片區(qū)偏東部，臨“見龍路"，見龍路是目前通向中心區(qū)的主要交通干道;西北面背依國家森林公園。

２.地形地勢項(xiàng)目地塊沿山谷走勢走向呈狹長不規(guī)則狀，中部為谷底呈平臺狀,北高南低,中間平臺原為工業(yè)用地，植被已破壞，兩邊為人工森林帶，項(xiàng)目被林帶環(huán)繞。地勢基本為原始地勢。地塊內(nèi)如圖：

3.項(xiàng)目SＷOT分析

3.1優(yōu)勢（S)及利用

區(qū)位優(yōu)勢項(xiàng)目所在片區(qū)作為城市新的發(fā)展區(qū)域之一,與其它幾個片區(qū)相比較,“龍洞堡”距XＸ中心區(qū)較近。市政配套：片區(qū)是未來南明區(qū)行政中心，市政規(guī)劃、配套設(shè)施起點(diǎn)較高,人們對片區(qū)期望值比較高。

環(huán)境優(yōu)勢“龍洞堡"片區(qū)林帶發(fā)展比較豐富，林帶已經(jīng)占了整個片區(qū)的一半.項(xiàng)目地塊處在林帶之中，地勢為原始山地形態(tài)，擁有廣闊的視野，有著天然優(yōu)良的居住品質(zhì)。

人文優(yōu)勢片區(qū)學(xué)校比較集中，是XX教育比較集中的片區(qū)，規(guī)劃還有體育公園，片區(qū)基本沒有農(nóng)民居住區(qū)，居住人群比較純粹，人文氣氛濃郁。休閑娛樂:項(xiàng)目與國家森林公園相鄰，適合居家周末休閑。

優(yōu)勢利用：利用好生態(tài)優(yōu)勢（在居民觀念中)+空間優(yōu)勢（距中心區(qū)近)+差異化核心（山林地貌)＋居住品質(zhì)(嶺、水、景觀資源)+做文化品牌。3.２劣勢（W)及規(guī)避居住氣氛項(xiàng)目片區(qū)雖然極具發(fā)展?jié)摿?，但?xiàng)目片區(qū)生活居住設(shè)施不足，生活氣息不濃，居住氛圍較差。

交通瓶頸片區(qū)交通要走機(jī)場路,還有一個收費(fèi)站，另外公共交通工具(出租車）較少，片區(qū)居住人群出行影響較大.

認(rèn)同不足片區(qū)原定位為航空港，由于機(jī)場對工業(yè)、生態(tài),包括高度、凈空面都有一定的限制，片區(qū)發(fā)展不足,人們認(rèn)同度不高.

配套不足片區(qū)屬初級開發(fā)階段，生活配套匱乏，特別是較有實(shí)力的義務(wù)教育、醫(yī)療機(jī)構(gòu)不夠。

地塊形狀項(xiàng)目地塊狹長、不太規(guī)則，不利于項(xiàng)目整體規(guī)劃布局;山地地貌對項(xiàng)目建筑、防護(hù)坡要求較高.

劣勢規(guī)避:利用項(xiàng)目庭院概念（營造社區(qū)氣氛）+規(guī)劃社區(qū)生活配套物業(yè)(規(guī)避配套不足）+聯(lián)結(jié)教育文化（打造教育品牌）+與高水平規(guī)劃設(shè)計(jì)公司合作(規(guī)避地形、地勢).?３．3機(jī)會(O)市場機(jī)會XX高品質(zhì)的低密度生態(tài)住宅產(chǎn)品缺乏,品質(zhì)較高的項(xiàng)目都多在白云片區(qū)、小河片區(qū)，空間跨度較大,高端客戶特別是中心區(qū)的高端客戶的需求并沒有得到釋放。

片區(qū)機(jī)會政府給了南明區(qū)發(fā)展的權(quán)限,片區(qū)做了整體規(guī)劃，“龍洞堡”是南明區(qū)區(qū)級政府鼎力推薦的，區(qū)政府片區(qū)已確定南明區(qū)為行政辦公中心,區(qū)政府將搬到龍洞堡片區(qū)辦公.

發(fā)展機(jī)會政府現(xiàn)在正在解決交通瓶頸,在森林公園山下打通地下隧道，出洞口就在項(xiàng)目地塊附近，“見龍路"的改造也已提到了政府規(guī)劃日程。

城市定位利用XX市打造“生態(tài)經(jīng)濟(jì)城市”定位主題，與項(xiàng)目生態(tài)特點(diǎn)對接。

經(jīng)濟(jì)形勢能源價(jià)格大幅度上漲，對ＸX市本來收入較高的電力、煤炭行業(yè)來說，未來前景充滿信心，高收入人群的消費(fèi)水平與消費(fèi)能力將再次被提升。機(jī)會利用快速開發(fā)高品質(zhì)產(chǎn)品(利用市場空缺)、圍繞片區(qū)發(fā)展確定發(fā)展策略（利用政府工程提高項(xiàng)目形象）、擴(kuò)大推廣范圍（吸引城市周邊群體）3。4威脅（Ｔ）區(qū)位威脅ＸX中心區(qū)不斷推出較高檔次的住宅項(xiàng)目，產(chǎn)品雖然不同質(zhì)，但都是在高端客戶層面展開競爭，對高端客戶有一定的分流作用;

市政進(jìn)度雖然政府對片區(qū)作了整體規(guī)劃，但建設(shè)啟動時間太晚會不利于項(xiàng)目形象的提升;

國家政策從目前XX市場情況,“國八條”對XX市影響不大,但也有一定的影響。項(xiàng)目地塊林木屬國家重點(diǎn)生態(tài)項(xiàng)目,與ＸX生態(tài)循環(huán)經(jīng)濟(jì)相對應(yīng),對樹木的處理面臨政策威脅。

市場威脅隨著XＸ市房地產(chǎn)市場化進(jìn)程推進(jìn),更多的開發(fā)商開始關(guān)注市場研究、注重產(chǎn)品創(chuàng)新。不同時期幾大片區(qū)都有相對較高品質(zhì)產(chǎn)品推出與項(xiàng)目形成競爭。

威脅規(guī)避：選擇目標(biāo)人群(做針對性宣傳）+宣傳推廣片區(qū)發(fā)展規(guī)劃(描述片區(qū)發(fā)展前景）+做好共公關(guān)系(做好政策應(yīng)對措施)+關(guān)注房地產(chǎn)大、小市場（應(yīng)對市場變化）.

4。項(xiàng)目綜合評價(jià)及發(fā)展戰(zhàn)略4.1項(xiàng)目綜合評價(jià)通過上述項(xiàng)目SWOT分析，項(xiàng)目優(yōu)勢非常明顯,但是優(yōu)劣、劣勢、機(jī)會與威脅是隨時變化的。劣勢與威脅，劣勢主要是目前環(huán)境與地塊本身，要作好規(guī)劃、設(shè)計(jì)與開發(fā)節(jié)奏控制；威脅主要來自市場,關(guān)注市場，并根據(jù)市場變化調(diào)整策略。優(yōu)勢與機(jī)會，在地利上，項(xiàng)目位置處在城市生態(tài)林帶上；周邊環(huán)境為項(xiàng)目創(chuàng)造生活主題提供了充分的發(fā)揮空間。在天時上,片區(qū)發(fā)展時機(jī)雖不太成熟，但是片區(qū)南明區(qū)區(qū)級的優(yōu)先發(fā)展區(qū)域；發(fā)展商方面，公司上、下有進(jìn)一步做強(qiáng)企業(yè)、樹立企業(yè)品牌的共識.一方面吸收培養(yǎng)人才,另一方面與外界開展廣泛交流與合作。在人才與管理方面逐步與市場化操作接軌。綜合分析，項(xiàng)目具備天時、地利、人和等有利條件,項(xiàng)目將依市場情況、消費(fèi)特征及地塊地形等因素進(jìn)行了綜合定位.

4。2項(xiàng)目發(fā)展策略市場策略——以市場領(lǐng)先者姿態(tài)進(jìn)入?yún)^(qū)域市場；產(chǎn)品策略--市場差異化原則、創(chuàng)新適度化原則；開發(fā)節(jié)奏——快速入市、規(guī)模適度;產(chǎn)品角度——產(chǎn)品生活化、品質(zhì)精細(xì)化；社區(qū)形態(tài)——配套功能多樣化、生活環(huán)境生態(tài)化、休閑娛樂健康化；文化特色——教育品牌演繹教育社區(qū)，倡導(dǎo)教育社區(qū)文化;物業(yè)管理——管理智能化、服務(wù)個性化。

第四部分方案優(yōu)化及經(jīng)濟(jì)評價(jià)

?一項(xiàng)目分析說明及用地、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1。項(xiàng)目說明：本項(xiàng)分析的估算分類標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》（建標(biāo)【2００0】20５號），并根據(jù)項(xiàng)目的不同情況進(jìn)行變通。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩大部分構(gòu)成.本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)及開發(fā)成本估算是依據(jù)卓信提供資料為基礎(chǔ)，依據(jù)項(xiàng)目投資估算方法分類的.目的是測算項(xiàng)目不同產(chǎn)品的收益水平、贏利能力,為項(xiàng)目方案制定提供分析依據(jù),項(xiàng)目采用可售單位積指標(biāo)進(jìn)行評價(jià)。財(cái)務(wù)費(fèi)用與所得稅在此暫不考慮,在后面經(jīng)濟(jì)評價(jià)中作為經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo).

2.項(xiàng)目用地指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

項(xiàng)目指標(biāo)占地面積８800４。4平方米計(jì)入建筑面積６20０0平方米綠化率大于50％容積率0。7配套3500平方米地下室3０００平方米覆蓋率２0－25％高度不高于四層

3．項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目情況，產(chǎn)品分為高檔住宅、花園洋房兩種產(chǎn)品，根據(jù)項(xiàng)目整體容積率控制在０。７左右的要求，項(xiàng)目各類型產(chǎn)品容積率控制如下：高檔住宅容積率在０.３左右2.5層，低層洋房容積率0．7５，平均為3。5層.?４.經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)序號項(xiàng)目單價(jià)

一土地及配套費(fèi)

１土地價(jià)格

土地出讓金、使用費(fèi)、契稅2契稅

3土地管理費(fèi)4%征地總價(jià)＊4％4紅線外市政配套50、90住宅50，商業(yè)90、辦公7０二前期費(fèi)用

1前調(diào)查咨詢策劃費(fèi)用

２建筑設(shè)計(jì)費(fèi)50

3三通一平費(fèi)20

4臨時設(shè)施費(fèi)180每10０米,1。8萬.三主體建筑工程費(fèi)

１主體工程費(fèi)600

2門窗工程費(fèi)120

3外立面裝修80

4電氣工程７0

5給排水工程80

6燃?xì)?8

7消防系統(tǒng)10

四園林環(huán)境及小區(qū)管理配套費(fèi)

１環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)10

2綠化、道路及零星工程300

３智能化、照明、安防系統(tǒng)６５

五其它費(fèi)用

1建筑物零星控測５６0按XX市政府收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2組計(jì)算2房屋面積勘丈費(fèi)0。2按政府規(guī)定0.2元/平方米計(jì)算3人防審圖0。２0%按工程總投資的2％0４人防質(zhì)監(jiān)費(fèi)0．30％按工程總投資的3%05設(shè)計(jì)文件審查3．50％按3０0萬元的3。5％計(jì)算６邊坡支護(hù)0。20％按總投資的2%07質(zhì)監(jiān)費(fèi)0．15%按建筑安裝工程量的1。5％08合同鑒證0。０7%工程造價(jià)的0。7%0９工程定額測定0。13％按建筑安裝工程量的１.3％010建筑質(zhì)監(jiān)費(fèi)０.15%委托受監(jiān)工程安裝量的1。5％０11初勘費(fèi)１50.00１５0元/次（按2次計(jì)算）１2地形圖測量費(fèi)５0０005萬元／平方公里(0。1平方公里)13施工合同鑒證０.０1％建筑面積＊土建造價(jià)*０。1%014交易服務(wù)費(fèi)０.17％工程造價(jià)＊1。7%015建安保險(xiǎn)費(fèi)0.11%工程造價(jià)＊1．1%016防雷檢測費(fèi)70。00按1０0個測點(diǎn)計(jì)算１7防雷審查費(fèi)10建筑面積＊10％1８施工圖審查費(fèi)

建筑面積*土建造價(jià)＊1。５%*10%19散裝水泥費(fèi)0。３２元/噸（按1５０公斤／平方米）20人防異地建設(shè)2６00建筑面積＊4％＊２600２1環(huán)保及建設(shè)６建筑面積＊62２市政排污5.２建筑面積＊5.２六直接費(fèi)用小計(jì)

二＋三+四+五七管理費(fèi)用3％六×3%八財(cái)務(wù)費(fèi)用

九不可預(yù)見費(fèi)用4％(六+七)×4％十總投資

?5.成本測算結(jié)果:５．１容積率為0.３的高端住宅開發(fā)成本：441５元/平方米成本構(gòu)成本如下:序號項(xiàng)目單價(jià)(元/平方米）一土地獲得價(jià)款1９91二開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)106三主體建筑工程費(fèi)９78四園林環(huán)境費(fèi)88１五其他費(fèi)用167六管理費(fèi)用6８七不可預(yù)見費(fèi)用93八可售面積單位成本4４15

５．２容積率為０。75下花園洋房開發(fā)成本：２５97元／平方米成本構(gòu)成本如下:序號項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）一土地獲得價(jià)款826二開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)8５三主體建筑工程費(fèi)９7８四園林環(huán)境費(fèi)39１五其他費(fèi)用146六管理費(fèi)用5０七不可預(yù)見費(fèi)用6８八可售面積單位成本2597

?6.價(jià)格預(yù)期高檔住宅價(jià)格：5500元/平方到６0０0元/平方米；花園洋房:350０元/平方米到4000元/平方米。

根據(jù)成本與售價(jià)：利潤＝售價(jià)×(1—5。5％—３。5％)—成本其中：５。5%是營業(yè)稅及其附加，3。5％銷售費(fèi)用，利潤是所得稅前利潤。

按高端住宅５500元/平方米、低層洋房3500元/平方米的保守價(jià)位價(jià)格計(jì)算單位面積利潤：別墅利潤：５90花園洋房：5８8按高價(jià)位價(jià)格計(jì)算單位面積利潤：別墅利潤:104５花園洋房：1043

二優(yōu)化計(jì)算1．項(xiàng)目定量計(jì)算模型計(jì)算指標(biāo)類別容積率利潤S1利潤S２元/平方米高檔住宅0。３0588.001０45。00洋房0．75５90．001０43.00

限制性指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)占地面積88004．4平方米記入建筑面積62000平方米綠化率大于50％容積率0.7配套35０0平方米地下室3000平方米覆蓋率20-25%高度不高于四層

假設(shè)高檔住宅面積為A，花園洋房面積為Ｂ項(xiàng)目利潤S1時，即低價(jià)位時項(xiàng)目利潤函數(shù)：Ｖ=59０×Ａ+５88×Ｂ限制條件：Ａ／0.3+B/０。7５≤８80０4用地面積小于等于占地面積;A+B≤620０0建筑面積和小于總建筑面積A/2．５+B／3。5≤８800４×2５%覆蓋率小于25％8８０0４×2０％≤A／2.5+B/3。5覆蓋率大于20%

?2。計(jì)算結(jié)果2.１低位價(jià)格分布如下優(yōu)化極限值如下:

利潤值

最大利潤38622７１0

起始下限目標(biāo)式極限目標(biāo)式

變量值極限結(jié)果結(jié)果A2668。６71６22。486４90３527.６2660480６0B59331。3３5７8６6。6764４8965４．６7660４8060

2.2高位價(jià)格位分布如下優(yōu)化極限值如下:

利潤值

最大利潤67１４2710

起始下限目標(biāo)式上限目標(biāo)式

變量值極限結(jié)果結(jié)果A２６6８.67１622．489２6３7510.9594258060B593３1．33５78６6。679203３231．339425８06０

2。3優(yōu)化運(yùn)行結(jié)果表（高價(jià)位與低價(jià)位二者似）名字初值終值

Ａ2６６8。６7２６68．6７

B５9331.33５93３1。３3

約束

名字單元格值公式狀態(tài)數(shù)值占地面積88０04

到達(dá)限制值0建筑面積620０0

到達(dá)限制值0覆蓋率１8０19。２8

未到限制值3981．72

18019。２８

未到限制值418.48Ａ２668．6７

未到限制值2６68。67Ｂ5９３31.33

未到限制值59331.3３

?3.結(jié)果分析計(jì)算結(jié)果顯示，在項(xiàng)目用地指標(biāo)條件嚴(yán)格限制下，根據(jù)測算成本和預(yù)計(jì)價(jià)格計(jì)算，項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃高端住宅建筑面積:2６６8．６７平方米，花園洋房建筑面積：593３1。33平方米的情況下，項(xiàng)目能到達(dá)產(chǎn)品與經(jīng)濟(jì)效益的最優(yōu)組合.結(jié)論:高檔住宅面積數(shù)量確定應(yīng)適當(dāng)，目前在項(xiàng)目既定條件下，高檔住宅產(chǎn)品如果沒有高價(jià)支撐，數(shù)量不應(yīng)太多，太多了有兩種可能,一是降低容積率,二是提高容積率。這兩種情況對利潤和銷售都會有影響。

三方案建議根據(jù)定量分析結(jié)果，考慮ＸＸ房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與消費(fèi)者情況，建議容積率適當(dāng)提高３個百分點(diǎn)左右，別墅占18棟左右，產(chǎn)品根據(jù)位置拉開檔次。在不影響整體效果的情況下,提高產(chǎn)品項(xiàng)目整體品質(zhì)。

項(xiàng)目規(guī)劃如下花園洋房面積為:59000平方米；別墅面積為：5200平方米；公建面積：3５０0平方米；建筑面積共：67700平方米,容積率約為0。7７。

四項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)

1．投資估算及收入預(yù)測?1。１項(xiàng)目總投資估算本次估算分類標(biāo)準(zhǔn)采用《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》（建標(biāo)【20０0】205號)，對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言,其投資成本及成本費(fèi)用由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩大部分構(gòu)成。本項(xiàng)目開發(fā)成本估算是以卓信地產(chǎn)提供的成本和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ),按照上面分析的用地指標(biāo)(洋房建面:５900０平方米，別墅建筑面積為：52０0平方米)，依據(jù)項(xiàng)目投資估算方法分類的。經(jīng)測算,整個項(xiàng)目的總開發(fā)成本為168９３.38萬元,成本單價(jià)為263１元/平方米，建筑成本:1783。1０元/平方米。詳見下表《項(xiàng)目開發(fā)成本估算表》。其中:地價(jià)：包括土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi);前期工程費(fèi)：包括調(diào)研費(fèi)用、咨詢費(fèi)用、勘察和設(shè)計(jì)費(fèi)用、圖紙審察費(fèi)用、三通一平費(fèi)用和手續(xù)費(fèi)用；建安工程費(fèi)包括土建工程費(fèi)和安裝工程費(fèi)等費(fèi)用；其它費(fèi)用主要是報(bào)建開發(fā)過程中政府收取的費(fèi)用；不可預(yù)見費(fèi)一般按基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建安工程費(fèi)、區(qū)內(nèi)配套工程費(fèi)之和的３％－７%計(jì),根據(jù)本項(xiàng)目有許多不可預(yù)見情況費(fèi)率按4%計(jì)取.

?項(xiàng)目開發(fā)成本估算表序號項(xiàng)目單價(jià)數(shù)量總價(jià)（萬元）備注一土地及配套費(fèi)

5445.90

1土地價(jià)格

4８0０.００土地出讓金、使用費(fèi)、契稅2契稅

１01。40

3土地管理費(fèi)4％4800.00１92．０0征地總價(jià)＊4％4紅線外市政配套50、906770０。00３52。50住宅50，商業(yè)90、辦公70二前期費(fèi)用

545。90

１前調(diào)查咨詢策劃費(fèi)用

54.00

2建筑設(shè)計(jì)費(fèi)5０6770０。0０3３8．5０

3三通一平費(fèi)20６7700．00135.40

4圍墻設(shè)施費(fèi)1８0１000。0０18.001.８萬／1００米,三主體建筑工程費(fèi)

6621。06

1主體工程費(fèi)６006770０。00４0６2。０0

2門窗工程費(fèi)1２067７0０。00812．4０

3外立面裝修80677０0．００541。60

4電氣工程7０6７７００。0０47３．90

5給排水工程806７７00．0054１。60

6燃?xì)?8677０0。0０121.86

7消防系統(tǒng)1067700.0067．70

四園林環(huán)境及小區(qū)管理配套費(fèi)

2５74．16

1環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)1088004.4088。00

2綠化、道路及零星工程30０6８203.412046.10

3智能化、照明、安防系統(tǒng)6５６7700。004４0。05

五其它費(fèi)用

945．4８

1建筑物零星控測560２.000。11按XX市政府收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2組計(jì)算2房屋面積勘丈費(fèi)0.２6７７００.00

按政府規(guī)定0．2元／平方米計(jì)算3人防審圖0.２0％9１9５．2218。39按工程造價(jià)的2%０4人防質(zhì)監(jiān)費(fèi)０．３0％9195.222７。59按工程造價(jià)的3％05設(shè)計(jì)文件審查3。5０%３０0。0010。50按３00萬元的3.5％計(jì)算6邊坡支護(hù)0．２０％9195．２2１８．39按工程造價(jià)的2％07質(zhì)監(jiān)費(fèi)0.15％919５．221３.79按工程造價(jià)的1。5%08合同鑒證0．０7%９19５．226．44工程造價(jià)的0.7％０9工程定額測定0。13％９1９5。2211．95按工程造價(jià)的1．3％01０建筑質(zhì)監(jiān)費(fèi)0。15％9195。22１3。７9工程造價(jià)的1．5％０１1初勘費(fèi)1５０。002。００0。031５0元/次(按2次計(jì)算)1２地形圖測量費(fèi)50000０。１00.５０5萬元/平方公里（０．1平方公里）１3施工合同鑒證0。０１%4062．002.7５建筑面積＊土建造價(jià)*０.１%014交易服務(wù)費(fèi)0。17％9１95。2２15。63工程造價(jià)*１．７%０１5建安保險(xiǎn)費(fèi)0.1１％９１95.2２1０。1１工程造價(jià)＊1．１%016防雷檢測費(fèi)７0。0010０．０00.70按１0０個測點(diǎn)計(jì)算17防雷審查費(fèi)10677００．０06。7７建筑面積*１0%1８施工圖審查費(fèi)

40６２.００6。0９建筑面積＊土建造價(jià)＊1.5％＊10％19散裝水泥費(fèi)0.3677０0。002．０３２元/噸(按１50公斤/平方米)2０人防異地建設(shè)260０67700。00７04。08建筑面積＊４%＊２６00２1環(huán)保及建設(shè)66７70０。0０4０.62建筑面積＊6２２市政排污5．267700．0０3５．20建筑面積*5。２六直接費(fèi)用小計(jì)

1０686。60二＋三+四＋五七管理費(fèi)用3%

３20．６0六×3％八財(cái)務(wù)費(fèi)用

九不可預(yù)見費(fèi)用４％

44０．29（六+七）×４％十總投資

168９３．38

1。2項(xiàng)目收入預(yù)測花園洋房價(jià)格3500-４0００元／平方米之間；別墅價(jià)格在5500－6０0０元/平方米之間；按照可售面積配比，項(xiàng)目預(yù)計(jì)均價(jià)在3990元/平方米.銷售總周期為七個季度，由于土地和前期投資額度已達(dá)到預(yù)售條件要求,項(xiàng)目開工后第二個季度就可以進(jìn)行銷售，按第三個季度開始有銷售收入計(jì)算,并以此編制房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售進(jìn)度表.項(xiàng)目銷售前6個季度達(dá)到銷售面積的90%。剩余的10％按平均價(jià)格的90％作為銷售收入.公建配套部分至項(xiàng)目結(jié)束以成本價(jià)64２。5萬元作為銷售收入。則總收入為:26０02。14(萬元）詳見附表《銷售收入預(yù)測表》

２.動態(tài)分析2。１資金運(yùn)用計(jì)劃項(xiàng)目總開發(fā)周期為兩年，項(xiàng)目資金運(yùn)用計(jì)劃按季度編制土地費(fèi)用：包括地價(jià)與配套,假設(shè)在項(xiàng)目開始時付清；前期工程費(fèi)：包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、圖紙審察費(fèi)；三通一平；人防工程費(fèi)；此項(xiàng)費(fèi)用在開發(fā)前期按項(xiàng)目前期３個月內(nèi)平均支付.建安工程費(fèi)：包括土建工程費(fèi)和安裝工程費(fèi)等費(fèi)用，按項(xiàng)目工期此項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)情況，分期均勻投入。不可預(yù)見費(fèi)、管理費(fèi)用、隨著開發(fā)進(jìn)度均勻投入。詳見<〈資金運(yùn)用計(jì)劃表〉〉〈〈資金運(yùn)用計(jì)劃表〉>表明項(xiàng)目前期做好銷售工作可以減輕資金壓力,同時降低財(cái)務(wù)費(fèi)用。２。２資金籌措項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源主要包括自有資金、銀行融資、其它來源及銷售回款等渠道。本項(xiàng)目采取這幾種渠道結(jié)合使用，自有資金占一部分,銀行貸款籌集一部分,在項(xiàng)目建設(shè)過程中，采用預(yù)售手段，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠，保證項(xiàng)目建設(shè)并開始償還貸款。2．3資金來源與運(yùn)用項(xiàng)目資金來源有三種方式,一是自有資金,二是銷售收入,三是銀行貸款。根據(jù)建設(shè)部房地產(chǎn)項(xiàng)目管理規(guī)定，項(xiàng)目自有資金不低于35%，首先要支付地價(jià)款和配套費(fèi)5445．90萬元,項(xiàng)目自有資金需達(dá)到59１3萬元。本項(xiàng)目其它的資金缺口采用由銀行貸款和銷售回款組合方式進(jìn)行資金籌措。則項(xiàng)目的資金來源主要有：自有資金、銀行貸款、銷售收入等三部分組成。詳見附表〈〈項(xiàng)目現(xiàn)金流量表>>.

３.財(cái)務(wù)分析３.１贏利能力分析根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度和價(jià)格體系，分析計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用,編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的贏利能力,以此判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性.財(cái)務(wù)評價(jià)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率和投資回報(bào)率等。3。２動態(tài)投資分析：（1）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）為82.43%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：就是指在項(xiàng)目壽命期內(nèi)使投資方案凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率。它揭示了投資項(xiàng)目實(shí)際達(dá)到的最高報(bào)酬率,也是投資項(xiàng)目貸款所能支付的最高利率。采用線性插值法,得出本項(xiàng)目的全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為：８２．43％(2）凈現(xiàn)值（FNPV）為：5165.11萬元凈現(xiàn)值是投資項(xiàng)目在投資活動有效期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量按預(yù)先規(guī)定的基準(zhǔn)收益率8％，折算到投資項(xiàng)目實(shí)施開始的基準(zhǔn)年(投資項(xiàng)目開始投入的年份）的數(shù)值.經(jīng)過折算該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為5165.11萬元。（3)凈現(xiàn)值率為30。6％凈現(xiàn)值率亦稱動態(tài)投資收益率。它表達(dá)了單位投資現(xiàn)值所獲得的凈收益現(xiàn)值的大小。它的計(jì)算公式如下:凈現(xiàn)值率=凈現(xiàn)值÷投資總額×1０0％=5１65．１1÷16893.３8×100％=３０.6％3。３靜態(tài)投資分析:利潤表序號項(xiàng)目金額備注一銷售收入２６，002。１4售價(jià)＊可售面積二銷售費(fèi)用91０.07(一)*3.5％三銷售稅金1，437.923。1+3。2+3。33。1營業(yè)稅１，３00。１1（一）*５%3．２城市建設(shè)教育1３0。0１（一）＊０.５％3．3印花稅7.80（一)*0．0３%四總投資1６,893。3８4．1＋４。2五財(cái)務(wù)費(fèi)用３4.33

六利潤總額６，７2６。4４（一)-(二)—（三)—（四)七所得稅２，21９。72（五）*33％八稅后利潤４,５0６。７1(五)—（六)九成本利潤率２6。68%

成本利潤率稅后利潤總額÷投資總額×100%=26.６8%自有資金回報(bào)率：稅后利潤總額÷自有資金總額×１0０％=7６％結(jié)論:項(xiàng)目投資回收期短,財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于基準(zhǔn)折現(xiàn)率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值也大于零，項(xiàng)目的靜態(tài)投資回報(bào)率較高，自有資金回匯報(bào)率達(dá)到了76%，這幾項(xiàng)指標(biāo)都高于同行業(yè)的平均水平,說明該項(xiàng)目有較強(qiáng)贏利能力。３。4項(xiàng)目不確定性分析房地產(chǎn)開發(fā)投資是一個動態(tài)過程，具有周期長、資金投入量大等特點(diǎn),因此很難在一開始就對整個開發(fā)過程中有關(guān)費(fèi)用和建成