《項(xiàng)目開發(fā)方案》(參考模板)

《項(xiàng)目開發(fā)方案》（參考模板）版號(hào)：A/0頁(yè)碼：第1頁(yè)共13頁(yè)（二級(jí)開發(fā)項(xiàng)目名稱）項(xiàng)目開發(fā)方案（范本）［原項(xiàng)目執(zhí)行計(jì)劃書］編制：（編制公司名）編制日期：《項(xiàng)目開發(fā)方案》（參考模板）版號(hào)：A/0頁(yè)碼：第1頁(yè)共13頁(yè)目錄\o"CurrentDocument"第一部分項(xiàng)目總論 11、項(xiàng)目基本情況 12、可行性研究經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果 2\o"CurrentDocument"第二部分產(chǎn)品定位及設(shè)計(jì) 21、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群及市場(chǎng)容量分析 22、產(chǎn)品定位分析 23、項(xiàng)目主題概念、構(gòu)成要素與表現(xiàn)形式 34、住宅戶型設(shè)計(jì)原則、戶型格局及面積配比 35、配套設(shè)施項(xiàng)目、面積、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)劃布局等 36、健康、節(jié)能、環(huán)保設(shè)計(jì) 37、智能化/人防/消防系統(tǒng)設(shè)置 38、新技術(shù)、新材料、新工藝采用思路 3\o"CurrentDocument"第三部分成本費(fèi)用分析 4項(xiàng)目目標(biāo)成本 4\o"CurrentDocument"第四部分開發(fā)計(jì)劃 41、項(xiàng)目分期計(jì)劃 42、關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 5\o"CurrentDocument"第五部分財(cái)務(wù)分析 71、控制資源描述： 72、融資策略 73、項(xiàng)目投資進(jìn)度計(jì)劃 74、項(xiàng)目資金計(jì)劃 75、稅務(wù)分析 86、銷售回款、結(jié)轉(zhuǎn)收入及利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)計(jì)劃 8\o"CurrentDocument"第六部分營(yíng)銷計(jì)劃 91、銷售目標(biāo) 92、營(yíng)銷方式選擇 103、營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算 104、價(jià)格策略 10\o"CurrentDocument"第七部分項(xiàng)目建設(shè) 101、施工組織 102、施工管理 103、工程交驗(yàn) 10\o"CurrentDocument"第八部分物業(yè)管理 101、物管介入時(shí)機(jī) 112、物管服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)容 113、物管構(gòu)建 114、物管經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè) 11\o"CurrentDocument"第九部分團(tuán)隊(duì)組織方案 111、公司組織構(gòu)架 112、公司治理結(jié)構(gòu) 113、關(guān)鍵崗位人力資源配置計(jì)劃及動(dòng)態(tài)人員編制 114、公司管理制度建立 11\o"CurrentDocument"第十部分其他 111、項(xiàng)目實(shí)施中的調(diào)整策略 11《項(xiàng)目開發(fā)方案》（參考模板）版號(hào)：A/0頁(yè)碼：第1頁(yè)共13頁(yè)第一部分項(xiàng)目總論1、項(xiàng)目基本情況⑴項(xiàng)目取得項(xiàng)目取得方式：收購(gòu)股權(quán)、收購(gòu)資產(chǎn)、自有土地、公開競(jìng)買；項(xiàng)目取得成本：收購(gòu)成本+相關(guān)稅金及手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)交出讓金、土地成交價(jià)款（含地票）+相關(guān)稅費(fèi)及手續(xù)費(fèi)等；項(xiàng)目合作情況：項(xiàng)目獨(dú)資或合資。如合資，其合資方的基本情況；合作的前置條件為股權(quán)比例、股東代表、決策體系、利潤(rùn)分配方式、資金籌措等。⑵項(xiàng)目基本情況地塊區(qū)域位置及示意圖開發(fā)物業(yè)類型：如住宅（按產(chǎn)品分類）、商業(yè)、辦公、賓館酒店及公建配套的比例、容積率、規(guī)劃面積等；項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)：視項(xiàng)目實(shí)際情況詳細(xì)列明，例表如下。項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目規(guī)劃總用地 m2容積率 居住區(qū)用地 一m2建筑密度總建筑面積 m2綠地率 %住宅總建筑面積 m2住宅總戶數(shù)一戶公共服務(wù)設(shè)施總面積m2汽車位總數(shù) 個(gè)住宅.內(nèi)容類型 一一---一一_建筑面積（m2）可售面積（m2）占住宅總建筑面積比例（％）擬結(jié)構(gòu)形式備注低層住宅（1~3層）多層住宅（4~6層）小高層住宅（7~11.5層）中高層住宅（12~18層）高層住宅（19層~100m）超高層住宅（＞100m）商業(yè) 辦公 賓館酒店 公共服務(wù)設(shè)施^------ 內(nèi)容類型 、一--一一建筑面積（m2）用地面積（m2）會(huì)所 學(xué)校 幼兒園 市政公用 其他 停車位------- 內(nèi)^停車方式 ——一一一車位數(shù)（個(gè)）車位面積（m2）占總停車面積比例（％）地下、半地下 架空層地面車庫(kù) 地面露天 標(biāo)付交—一—標(biāo)準(zhǔn)乂物業(yè)類型f--一一一裝修標(biāo)準(zhǔn)占住宅總建筑面積比例（%）《項(xiàng)目開發(fā)方案》(參考模板)版號(hào)：A/0頁(yè)碼：第2頁(yè)共13頁(yè)住宅毛坯房 廚衛(wèi)裝修全套精裝修 商業(yè)辦公 酒店賓館 2、可行性研究經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果 指標(biāo)名稱 指標(biāo)值 指標(biāo)名稱 指標(biāo)值 指標(biāo)名稱 指標(biāo)值1投資總額 2銷售收入 項(xiàng)目成本凈利潤(rùn)率(6/1.1)1.1開發(fā)成本 2.1住宅 項(xiàng)目投資凈利潤(rùn)率(6/1)1.1.1土地成本 2.2辦公 項(xiàng)目銷售凈利潤(rùn)率(6/2)1.1.2前期費(fèi)用 2.3商業(yè) 1.1.3建安工程費(fèi)2.4酒店賓館 自有資金年均收益率1.1.4市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2.5可售車位 毛利潤(rùn)率(2-1.1)/2 1.1.5公共配套設(shè)施費(fèi)3稅金 全投資內(nèi)部收益率 1.1.6不可預(yù)見費(fèi)3.1營(yíng)業(yè)稅及附加全投資靜態(tài)回收期 1.1.7產(chǎn)權(quán)及公維基金3.2土地增值稅 全投資動(dòng)態(tài)回收期 1.1.8前期物管費(fèi)4利潤(rùn)總額 自有資金內(nèi)部收益率1.2開發(fā)費(fèi)用 5所得稅 自有資金靜態(tài)回收期1.2.1管理費(fèi)用 6凈利潤(rùn) 自有資金動(dòng)態(tài)回收期1.2.2營(yíng)銷費(fèi)用 7歸屬本單位凈利潤(rùn)1.2.3財(cái)務(wù)費(fèi)用 8項(xiàng)目啟動(dòng)資金 第二部分產(chǎn)品定位及設(shè)計(jì)1、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群及市場(chǎng)容量分析⑴項(xiàng)目區(qū)位分析⑵目標(biāo)客戶分析⑶有效市場(chǎng)分析分析有效市場(chǎng)容量，預(yù)測(cè)未來(lái)客戶的變化趨勢(shì)。⑷研究結(jié)論通過上述分析，闡述本項(xiàng)目產(chǎn)品及服務(wù)的核心內(nèi)容，并說(shuō)明應(yīng)在哪些方面最能建立起吸引顧客的差異性特色和產(chǎn)品附加值。2、產(chǎn)品定位分析⑴定位描述：目標(biāo)客戶最關(guān)注的問題(對(duì)客戶最重視的問題進(jìn)行表述，并說(shuō)明應(yīng)如何滿足客戶需求。)所能承受的總價(jià)范圍，首期與月供能力的敏感度目標(biāo)客戶的購(gòu)買動(dòng)機(jī)及影響其購(gòu)買的主要因素(細(xì)分客戶，尋找出符合本項(xiàng)目案特點(diǎn)的消費(fèi)群體，并進(jìn)行分類。)《項(xiàng)目開發(fā)方案》（參考模板）版號(hào)：A/0頁(yè)碼：第3頁(yè)共13頁(yè)⑵產(chǎn)品組合：產(chǎn)品類型占地面積（m2）容積率建筑面積（m2）面積比戶數(shù)之和（戶）戶數(shù)比低層住宅（1?3層）多層住宅（4?6層） 小高層住宅（7?11.5層）中高層住宅（12?18層）高層住宅（19層?100m） .超高層住宅（＞100m） 一配套商業(yè)面積 一——辦公建筑面積 一——酒店賓館建筑面積 ——⑶檔次及功能定位說(shuō)明項(xiàng)目檔次及功能配套（可以價(jià)格為基準(zhǔn)進(jìn)行說(shuō)明）。⑷主題形象及發(fā)展理念本項(xiàng)目在本區(qū)域或更廣區(qū)域的形象定位及形象說(shuō)明；項(xiàng)目秉承的發(fā)展理念（如郊居化、便利、尊貴等）；項(xiàng)目推廣主題或推廣概念（如體育主題、水城主題、休閑小鎮(zhèn)等）；項(xiàng)目表現(xiàn)的符合市場(chǎng)需求和客戶偏好的獨(dú)特性或差異化及與項(xiàng)目地塊、規(guī)模特點(diǎn)的符合情況。⑸文化風(fēng)格定位建筑的風(fēng)格、格調(diào)、色彩的描述。3、項(xiàng)目主題概念、構(gòu)成要素與表現(xiàn)形式為滿足目標(biāo)客戶群的需求，項(xiàng)目規(guī)劃中區(qū)別于其他項(xiàng)目的獨(dú)到要素與概念及其表現(xiàn)形勢(shì)（如主題公園、自然資源、獨(dú)特設(shè)計(jì)、獨(dú)特功能等）。4、住宅戶型設(shè)計(jì)原則、戶型格局及面積配比簡(jiǎn)述住宅戶型設(shè)計(jì)及配比的理由住宅戶型面積所占比例套數(shù)擬布局位置 5、配套設(shè)施項(xiàng)目、面積、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)劃布局等項(xiàng)目?jī)?nèi)配套的幼兒園、中小學(xué)、公廁、街辦、物管用房、集中綠地、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、文化活動(dòng)中心、社區(qū)服務(wù)中心、衛(wèi)生所等的配置標(biāo)準(zhǔn)、面積、布局方式等。6、健康、節(jié)能、環(huán)保設(shè)計(jì)7、智能化/人防/消防系統(tǒng)設(shè)置8、新技術(shù)、新材料、新工藝采用思路《項(xiàng)目開發(fā)方案》（參考模板）版號(hào)：A/0頁(yè)碼：第4頁(yè)共13頁(yè)第三部分成本費(fèi)用分析項(xiàng)目目標(biāo)成本項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)劃，例表如下。項(xiàng) 目金額（萬(wàn)元）按建筑面積攤（元/m2）按可售面積攤（元/m2）備注1投資總額 1.1開發(fā)成本 1.1.1土地成本 含土地價(jià)款、交易稅費(fèi)、地票、土地使用稅等1.1.2前期費(fèi)用規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、顧問費(fèi)、地地勘、測(cè)量、檢測(cè)、白蟻、人防、報(bào)批報(bào)建、招標(biāo)代理、臨時(shí)供水供電等前期費(fèi)用 1.1.3建安工程費(fèi)主體土建、安裝、裝飾費(fèi)用 1.1.4市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)電力、給排水、燃?xì)?、弱電、智能化、環(huán)境景觀、總評(píng)（區(qū)內(nèi)照明、道路、圍墻等）等1.1.5公共配套設(shè)施費(fèi)幼兒園、中小學(xué)、公廁、街辦、物管用房、集中綠地、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、文化活動(dòng)中心、社區(qū)服務(wù)中心、衛(wèi)生所等建設(shè)費(fèi)用 1.1.6不可預(yù)見費(fèi)1.1.7產(chǎn)權(quán)及公維基金產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、公共維修基金1.1.8前期物管費(fèi)1.2開發(fā)費(fèi)用 1.2.1管理費(fèi)用1.2.2營(yíng)銷費(fèi)用1.2.3財(cái)務(wù)費(fèi)用3稅金 3.1營(yíng)業(yè)稅及附加3.2土地增值稅4所得稅 總 計(jì)第四部分開發(fā)計(jì)劃1、項(xiàng)目分期計(jì)劃項(xiàng)目總體開發(fā)周期（從取得土地到項(xiàng)目完成銷售并交付的周期）。各類型物業(yè)請(qǐng)分別注明建筑面積和可售面積，如住宅50000/45000。項(xiàng)目分期情況物業(yè)分類一期（建面/可售）二期（建面/可售）三期（建面/可售）四期（建面/可售）五期（建面/可售） 用地面積（以）住宅（瑯） 50000/45000辦公（以） 商業(yè)（瑯） 酒店賓館（瑯）車位（個(gè)） 《項(xiàng)目開發(fā)方案》（參考模板）版號(hào)：A/0頁(yè)碼：第5頁(yè)共13頁(yè)《項(xiàng)目開發(fā)方案》（參考模板）版號(hào)：A/0頁(yè)碼：第5頁(yè)共13頁(yè)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)展20年（第1年）20年（第2年）20年（第3年）20年（第4年）20年（第5年） 投資額（萬(wàn)元）開工面積（m2）施工面積（m2）竣工面積（m2）交房面積（m2）2、關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃《項(xiàng)目開發(fā)方案》（參考模板）版號(hào)：A/0頁(yè)碼：第6頁(yè)共13頁(yè)中鐵二局地產(chǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)控制表序工作節(jié)點(diǎn)內(nèi)容分期區(qū)計(jì)劃完成日期確認(rèn)依據(jù)主責(zé)部門配合部門1簽訂《土地成交確認(rèn)書》、《土地出讓（轉(zhuǎn)讓）合同》 以合同時(shí)間為準(zhǔn)集團(tuán)投資部取得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、紅撥圖、紅線圖；辦理土地移交（完成拆遷）以移交時(shí)間為準(zhǔn)項(xiàng)目公司集團(tuán)投資部 2組建項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)、注冊(cè)項(xiàng)目公司：辦理企業(yè)開發(fā)資質(zhì) 以證書載明時(shí)間為準(zhǔn)項(xiàng)目公司集團(tuán)人力部、辦公室 3完成《項(xiàng)目定位報(bào)告》 以定稿時(shí)間為準(zhǔn)集團(tuán)營(yíng)銷部/商、項(xiàng)目公司 4繳納土地款及契稅，取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》 以證書載明時(shí)間為準(zhǔn)項(xiàng)目公司集團(tuán)財(cái)務(wù)部 5完成項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)、內(nèi)審 以紀(jì)要時(shí)間為準(zhǔn)集團(tuán)產(chǎn)品中心項(xiàng)目公司、集團(tuán)營(yíng)銷部/商業(yè)部6取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 以證書載明時(shí)間為準(zhǔn)項(xiàng)目公司集團(tuán)產(chǎn)品中心、營(yíng)銷部/商業(yè)部7辦理項(xiàng)目立項(xiàng)備案、招標(biāo)核準(zhǔn)表 以核準(zhǔn)時(shí)間為準(zhǔn)項(xiàng)目公司集團(tuán)投資部、成本部 8完成項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)審批 以審批時(shí)間為準(zhǔn)項(xiàng)目公司集團(tuán)產(chǎn)品中心 9編制項(xiàng)目整體營(yíng)銷總綱 以定稿時(shí)間為準(zhǔn)項(xiàng)目公司集團(tuán)營(yíng)銷部/商業(yè)部 10按需完成一階段土石方工程施工招標(biāo)及相關(guān)備案 項(xiàng)目公司集團(tuán)成本部 11完成環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告 以批復(fù)時(shí)間為準(zhǔn)項(xiàng)目公司按需完成交通、節(jié)能、水保影響評(píng)價(jià)報(bào)告 以批復(fù)時(shí)間為準(zhǔn)項(xiàng)目公司12完成施T圖設(shè)計(jì)、優(yōu)化及會(huì)審 以紀(jì)要時(shí)間為準(zhǔn)項(xiàng)目公司13取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 （按需取得《深基坑施工許可證》）以證書載明時(shí)間為準(zhǔn)項(xiàng)目公司集團(tuán)產(chǎn)品中心 14制定交房標(biāo)準(zhǔn) 以紀(jì)要時(shí)間為準(zhǔn)項(xiàng)目公司集團(tuán)營(yíng)銷部、產(chǎn)品中心、成本部15二階段主體施工招標(biāo) 以開標(biāo)時(shí)間為準(zhǔn)項(xiàng)目公司集團(tuán)成本部 16臨時(shí)賣場(chǎng)設(shè)計(jì)、裝修、布置完成 以實(shí)際時(shí)間為準(zhǔn)項(xiàng)目公司集團(tuán)營(yíng)銷部 17取得施工圖機(jī)構(gòu)審查報(bào)告；申請(qǐng)規(guī)劃、消防等施工圖審查備案，取得審查批準(zhǔn)意見（合格書） 以批準(zhǔn)時(shí)間為準(zhǔn)項(xiàng)目公司集團(tuán)產(chǎn)品中心 18規(guī)劃局、勘測(cè)院放建筑灰線 以批準(zhǔn)時(shí)間為準(zhǔn)項(xiàng)目公司19制定開盤方案 以紀(jì)要時(shí)間為準(zhǔn)項(xiàng)目公司集團(tuán)營(yíng)銷部 20辦理招標(biāo)備案 以批復(fù)時(shí)間為準(zhǔn)項(xiàng)目公司辦理質(zhì)檢、安監(jiān)、監(jiān)理備案 以批復(fù)時(shí)間為準(zhǔn)項(xiàng)目公司21完成降水及護(hù)壁樁、土石方及護(hù)壁等基坑施T 以實(shí)際時(shí)間為準(zhǔn)項(xiàng)目公司22編制《項(xiàng)目執(zhí)行計(jì)劃書》 以提交時(shí)間為準(zhǔn)項(xiàng)目公司集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 23取得《建設(shè)工程施工許可證》 以證書載明時(shí)間為準(zhǔn)項(xiàng)目公司24設(shè)計(jì)單位對(duì)建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施T單位進(jìn)行設(shè)計(jì)交底以紀(jì)要時(shí)間為準(zhǔn)項(xiàng)目公司集團(tuán)產(chǎn)品中心 25簽訂《目標(biāo)責(zé)任書》 以簽定時(shí)間為準(zhǔn)項(xiàng)目公司集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 26完成物業(yè)服務(wù)招標(biāo).確定物業(yè)管理方案 以開招時(shí)間為準(zhǔn)項(xiàng)目公司集團(tuán)物業(yè)部 27現(xiàn)場(chǎng)賣場(chǎng)、示范區(qū)及臨時(shí)樣板房投入使用 以實(shí)際時(shí)間為準(zhǔn)項(xiàng)目公司集團(tuán)營(yíng)銷部 28完成樁基工程及±。00工程 以實(shí)際時(shí)間為準(zhǔn)項(xiàng)目公司29測(cè)繪銷售面積，取得《商品房預(yù)售許可證》 以證書載明時(shí)間為準(zhǔn)項(xiàng)目公司集團(tuán)營(yíng)銷部 30首次開盤 以實(shí)際時(shí)間為準(zhǔn)項(xiàng)目公司集團(tuán)營(yíng)銷部 31實(shí)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)封頂 以實(shí)際時(shí)間為準(zhǔn)項(xiàng)目公司32完成小區(qū)管網(wǎng)、總平綠化、小區(qū)道路 以實(shí)際時(shí)間為準(zhǔn)項(xiàng)目公司33按清水房標(biāo)準(zhǔn)完工，完成五方竣工驗(yàn)收 以紀(jì)要時(shí)間為準(zhǔn)項(xiàng)目公司34申請(qǐng)規(guī)劃、消防等部門綜合竣T驗(yàn)收審批，取得竣T驗(yàn)收認(rèn)可或準(zhǔn)許J??a?J? 以批復(fù)時(shí)間為準(zhǔn)項(xiàng)目公司35使用文件簽定承接杳驗(yàn)協(xié)議，物業(yè)承接杳驗(yàn) 以協(xié)議時(shí)間為準(zhǔn)項(xiàng)目公司集團(tuán)物業(yè)部 36房屋面積竣工測(cè)量，取得《測(cè)量報(bào)告》 以報(bào)告載明時(shí)間為準(zhǔn)項(xiàng)目公司37取得《建設(shè)工程規(guī)劃合格證》 以證書載明時(shí)間為準(zhǔn)項(xiàng)目公司取得城建檔案館“進(jìn)館審核意見書" 以證書載明時(shí)間為準(zhǔn)項(xiàng)目公司辦理竣工驗(yàn)收備案，取得“竣工驗(yàn)收備案表” 以表載時(shí)間為準(zhǔn)項(xiàng)目公司38交付房屋 以實(shí)際時(shí)間為準(zhǔn)項(xiàng)目公司集團(tuán)物業(yè)部、營(yíng)銷部、運(yùn)營(yíng)部39取得《房屋產(chǎn)權(quán)證》； 以證照載明時(shí)間為準(zhǔn)項(xiàng)目公司集團(tuán)物業(yè)部 取得業(yè)主分戶《房屋產(chǎn)權(quán)證》 以證照載明時(shí)間為準(zhǔn)項(xiàng)目公司集團(tuán)物業(yè)部 40完成財(cái)務(wù)決算、項(xiàng)目總結(jié)與后評(píng)估、資產(chǎn)與檔案移交，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目結(jié)案6 以報(bào)告時(shí)間為準(zhǔn)項(xiàng)目公司集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 說(shuō)明：表中黑體字為關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。項(xiàng)目公司可在表內(nèi)按項(xiàng)目期區(qū)增加列，或按項(xiàng)目需要增加節(jié)點(diǎn)，但 表中已有節(jié)點(diǎn)不得刪除。本表由項(xiàng)目公司在取得相關(guān)批準(zhǔn)材料后10個(gè)工作日內(nèi)或與當(dāng)月月報(bào)表一起填報(bào)，填報(bào)時(shí)同時(shí)報(bào)送相關(guān)材料復(fù)印件歸檔備案。每月末隨月報(bào)報(bào)送本月的節(jié)點(diǎn)兌現(xiàn)情況與未兌現(xiàn)的原因以及下月節(jié)點(diǎn)安排?！俄?xiàng)目開發(fā)方案》（參考模板）版號(hào)：A/0頁(yè)碼：第7頁(yè)共13頁(yè)第五部分財(cái)務(wù)分析1、控制資源描述：如土地使用權(quán)、采礦權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)及資產(chǎn)等2、融資策略⑴調(diào)借款：額度、來(lái)源、成本等。⑵對(duì)外融資：融資條件符合度、融資主體、擔(dān)保措施、還款保障措施、融資額度。3、項(xiàng)目投資進(jìn)度計(jì)劃根據(jù)開發(fā)分期、各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排編制開發(fā)投資進(jìn)度計(jì)劃表。（單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目分期內(nèi)容20年（第1年）20年（第2年）20年（第3年）20年（第4年）20年（第5年） 備注一期土地成本 參見第三部分成本分析前期費(fèi)用建安工程費(fèi)市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)產(chǎn)權(quán)及公維基金前期物管費(fèi)管理費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用稅金僅包含營(yíng)業(yè)稅金及附加和土地增值稅 二期土地成本 前期費(fèi)用建安工程費(fèi)市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)產(chǎn)權(quán)及公維基金前期物管費(fèi)管理費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用稅金僅包含營(yíng)業(yè)稅金及附加和土地增值稅 合計(jì) 一4、項(xiàng)目資金計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目投資進(jìn)度，編排項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)各年資金資金需求、籌集及返還計(jì)劃。（單位：萬(wàn)元）《項(xiàng)目開發(fā)方案》（參考模板）版號(hào)：A/0頁(yè)碼：第8頁(yè)共13頁(yè)資金安排20年（第1年）20年（第2年）20年（第3年）20年（第4年）20年（第5年） 備注期初余額資金需求計(jì)劃按項(xiàng)目預(yù)定分期及投資進(jìn)度計(jì)劃編排各年的資金需求計(jì)劃資金籌集計(jì)劃U注冊(cè)資本金指項(xiàng)目公司注冊(cè)資 本金 調(diào)借款指二局內(nèi)部（含股份公司、瑞城公司內(nèi)部）的調(diào)借款對(duì)外融資項(xiàng)目自行對(duì)外融資，如銀行等銷售回款再投入本項(xiàng)目取得的銷售回款再投入金額股東其他投入若有，填寫還款計(jì)劃U返還調(diào)借款項(xiàng)目資金許可的條件下用于返還調(diào)借款本金的金額返還調(diào)借款利息返還調(diào)借款利息的金額償還對(duì)外融資款償還對(duì)外融資款利息期末結(jié)余 5、稅務(wù)分析根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度及銷售、結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)劃，預(yù)估項(xiàng)目稅務(wù)支出計(jì)劃。⑴營(yíng)業(yè)稅金及附加⑵土地增值稅：應(yīng)按照土地增值稅征收政策計(jì)算扣減項(xiàng)，尤其當(dāng)以收購(gòu)股權(quán)方式取得項(xiàng)目時(shí)發(fā)生的成本應(yīng)評(píng)估是否能納入作為扣減項(xiàng)；編排項(xiàng)目現(xiàn)金流時(shí)應(yīng)按土地增值稅預(yù)繳和清算政策，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃據(jù)實(shí)編排。⑶企業(yè)所得稅：國(guó)家有關(guān)所得稅預(yù)繳政策將影響項(xiàng)目現(xiàn)金流，因此，現(xiàn)金流編排時(shí)應(yīng)充分考慮預(yù)繳所得稅的資金流出。6、銷售回款、結(jié)轉(zhuǎn)收入及利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)計(jì)劃根據(jù)第四部分銷售目標(biāo)預(yù)估銷售回款計(jì)劃，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)竣工交付進(jìn)度預(yù)估結(jié)轉(zhuǎn)收入及利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)計(jì)劃。計(jì)劃指標(biāo)20年（第1年）20年（第2年）20年（第3年）20年（第4年）20年（第5年） 備注銷售回款結(jié)轉(zhuǎn)收入已確認(rèn)的銷售收入結(jié)轉(zhuǎn)成本已確認(rèn)收入對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)成本 毛利潤(rùn)三項(xiàng)費(fèi)用稅金指營(yíng)業(yè)稅金及附加和土地增值稅利潤(rùn)總額所得稅凈利潤(rùn)《項(xiàng)目開發(fā)方案》（參考模板）版號(hào)：A/0頁(yè)碼：第9頁(yè)共13頁(yè)第六部分營(yíng)銷計(jì)劃1、銷售目標(biāo)總體銷售周期、各年度銷售面積、各類物業(yè)銷售均價(jià)、銷售額。20年（第1年）20年（第2年）20年（第3年）20年（第4年）20年（第5年） 備注一期銷售面積（以）各類物業(yè)單列一 住宅 商業(yè) 辦公 車位銷售均價(jià)（元/吃一各類物業(yè)單列一 住宅 g^ 辦公 車位銷售額（萬(wàn)元）一各類物業(yè)單列一 住宅 g^ 辦公 車位二期銷售面積后各類物業(yè)單列一住宅 g? 辦公 車位銷售均價(jià)（元/新各類物業(yè)單列一 住宅 g? 辦公 車位銷售額（萬(wàn)元各類物業(yè)單列一 住宅 g^ 辦公 車位 銷售面積（市）一各類物業(yè)單列一銷售均價(jià)（元/以）各類物業(yè)單列銷售額（萬(wàn)元）自持物業(yè)價(jià)值酒店 一辦公 商業(yè) 車位 《項(xiàng)目開發(fā)方案》（參考模板）版號(hào)：A/0頁(yè)碼：第10頁(yè)共13頁(yè)2、營(yíng)銷方式選擇代理公司