經(jīng)營(yíng)管理精講模擬試卷

經(jīng)營(yíng)管理精講模擬試卷二一、單項(xiàng)選擇題（共60分，每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）1．以下關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)說(shuō)法不正確的是（）A．區(qū)域購(gòu)物中心的建筑規(guī)模在10萬(wàn)平米以上B．市級(jí)購(gòu)物中心的年?duì)I業(yè)額在1~5億元人民幣之間C．地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)內(nèi)中型百貨公司往往是其主要租戶D．居住區(qū)商場(chǎng)服務(wù)人口1~5萬(wàn)人答案：B分析：P4，市級(jí)購(gòu)物中心的年?duì)I業(yè)額在5億元人民幣以上。2．以下屬于組合投資管理職責(zé)的有（）A.制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃B.客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理C.危機(jī)管理D.物業(yè)更新改造等主要開支決策答案：B分析：P11表1-1。A制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃屬于資產(chǎn)管理的職責(zé)；C危機(jī)管理屬于物業(yè)管理的職責(zé)；D物業(yè)更新改造等主要開支決策屬于資產(chǎn)管理的職責(zé)。3．設(shè)施管理的服務(wù)對(duì)象通常為（）A．高新技術(shù)企業(yè)用房B．科研教學(xué)設(shè)施C．大型公共文體設(shè)施D．擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機(jī)構(gòu)答案：D解析：A高新技術(shù)企業(yè)用房、B科研教學(xué)設(shè)施、C大型公共文體設(shè)施屬于設(shè)施管理的對(duì)象，而不是服務(wù)對(duì)象。4．以下屬于物業(yè)管理戰(zhàn)略性管理工作的是（）A．構(gòu)建信息基礎(chǔ)B．物業(yè)保險(xiǎn)管理C．未來(lái)維修和維護(hù)D．現(xiàn)金流量和成本管理答案：A解析：P13。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作主要包括確定投資戰(zhàn)略、確定投資標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)建信息基礎(chǔ)、決策分析、進(jìn)行資產(chǎn)組合。常規(guī)工作通常包括現(xiàn)金流量和成本管理、日常維修和維護(hù)、未來(lái)維修和維護(hù)、設(shè)施設(shè)備管理以及物業(yè)保險(xiǎn)管理等。5．以下關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資說(shuō)法正確的是（）A．面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)為目的的投資B．房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的是將購(gòu)入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入C．房地產(chǎn)置業(yè)投資的對(duì)象是市場(chǎng)上的存量房地產(chǎn)D．投資者可以將投資的物業(yè)轉(zhuǎn)售給其他置業(yè)投資者，并獲取轉(zhuǎn)售收益答案：D解析：A．面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)為目的的投資不對(duì)。應(yīng)該是面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資；B房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的是將購(gòu)入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入不對(duì)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個(gè)：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要，即自用；二是作為投資將購(gòu)入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入；C．房地產(chǎn)置業(yè)投資的對(duì)象是市場(chǎng)上的存量房地產(chǎn)也不對(duì)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)置業(yè)投資的對(duì)象可以是開發(fā)商新竣工的商品房（市場(chǎng)上的增量房地產(chǎn)），也可以是舊有物業(yè)（市場(chǎng)上的存量房地產(chǎn)）。6．房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來(lái)源于其擁有物業(yè)的（）。A.銷售收入B.轉(zhuǎn)讓收入C.租金收入D.利息收入答案：C7．某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會(huì)增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（）。A．位置固定性B．各異性C．適應(yīng)性D．相互影響性答案：D分析：D相互影響性是指房地產(chǎn)價(jià)值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響；A位置固定性是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性。房地產(chǎn)不僅受地區(qū)經(jīng)濟(jì)的束縛，還受到周圍環(huán)境的影響。B各異性是指房地產(chǎn)市場(chǎng)上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。8．投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購(gòu)買力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)稱為（）A．通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)B．市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)C．變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)D．或然損失風(fēng)險(xiǎn)答案：A分析：B市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；C變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)；D或然損失風(fēng)險(xiǎn)是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。9．工業(yè)物業(yè)對(duì)投資區(qū)位的特殊要求是（）A．公共交通便捷程度B．居民人口與收入C．周圍工業(yè)物業(yè)的影響D．當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄源鸢福篋分析：A公共交通便捷程度屬于居住物業(yè)、寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)對(duì)投資區(qū)位的特殊要求；B居民人口與收入屬于居住物業(yè)對(duì)投資區(qū)位的特殊要求；C周圍工業(yè)物業(yè)的影響，屬于周圍環(huán)境或周圍土地利用情況和環(huán)境，所以屬于居住物業(yè)、寫字樓對(duì)投資區(qū)位的特殊要求。10．房地產(chǎn)投資中狹義的區(qū)位是指（）A．該區(qū)位所處的自然環(huán)境B．投資物業(yè)的地理位置C．該區(qū)位投資成本的高低D．該區(qū)位所面臨的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系答案：B11.以下屬于靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的是（）A．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值B．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率C．借款償還期D．現(xiàn)金回報(bào)率答案：D解析：A財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、B財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率兩者屬于動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)；C借款償還期屬于清償能力指標(biāo)。12．對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流出不包括（）A．土地費(fèi)用、建造費(fèi)用B．還本付息C．稅金D．比較成本答案：D解析：P38中下部。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流出主要包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、稅金等，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等。13．（）是業(yè)主十分關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的重要方面。A．潛在毛租金收入最大化B．稅前現(xiàn)金流最大化C．稅后現(xiàn)金流最大化D．凈運(yùn)營(yíng)收益最大化答案：D解析：P41中下部，凈運(yùn)營(yíng)收益的最大化是業(yè)主最關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。因此，物業(yè)管理企業(yè)要盡可能增加物業(yè)的有效毛租金收入，降低運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，以使交給業(yè)主的凈運(yùn)營(yíng)收益盡可能大。14．下列關(guān)于名義利率與實(shí)際利率的表述中，不正確的是（）。A.當(dāng)計(jì)息周期為1年時(shí)，年名義利率等于年實(shí)際利率B.實(shí)際利率真實(shí)地反映了資金的時(shí)間價(jià)值C.計(jì)算周期相同時(shí)，名義利率越小，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大D.名義利率相同時(shí)，計(jì)息周期越短，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大答案：C解析：C不對(duì)，正確的應(yīng)是計(jì)算周期相同時(shí)，名義利率越大，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大。15．以下關(guān)于設(shè)備更新特點(diǎn)的描述中正確的是（）A．設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的更新費(fèi)用B．設(shè)備更新分析以凈收益法為主C．設(shè)備更新分析只考慮未來(lái)發(fā)生的現(xiàn)金流量D．通常只比較設(shè)備的收益答案：C解析：P53中下部，A不對(duì)，正確定的應(yīng)該是設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命。設(shè)備的壽命包括自然壽命、技術(shù)壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。自然壽命也稱物理壽命，是指設(shè)備從全新狀態(tài)下開始使用，直到不堪再用而予以報(bào)廢的全部時(shí)間過(guò)程，自然壽命主要取決于設(shè)備有形磨損的速度。技術(shù)壽命是指設(shè)備在開始使用后持續(xù)的能夠滿足使用者需要功能的時(shí)間，其時(shí)間長(zhǎng)短主要取決于無(wú)形磨損的速度，技術(shù)進(jìn)步速度越快，設(shè)備的技術(shù)壽命越短。經(jīng)濟(jì)壽命是指從經(jīng)濟(jì)角度判斷的設(shè)備最合理的使用年限，在數(shù)值上等于使投入使用的設(shè)備等額年總成本（包括初始購(gòu)置費(fèi)用和使用過(guò)程中的年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用）最低或等額年凈收益最高的期限，經(jīng)濟(jì)壽命是有形磨損和無(wú)形磨損共同決定的。B不對(duì)，正確的應(yīng)該是設(shè)備更新分析以費(fèi)用年值法為主，由于不同設(shè)備方案的服務(wù)壽命不同，因此通常都采用年值法進(jìn)行比較。新設(shè)備往往具有較高的購(gòu)置費(fèi)用和較低的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，而要更新的舊設(shè)備則往往具有較低的重置費(fèi)用和較高的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。D也不對(duì)，正確的應(yīng)該是通常只比較設(shè)備的費(fèi)用。通常在比較設(shè)備更新方案時(shí)，都是界定設(shè)備產(chǎn)生的收益是相同的，因此只對(duì)它們的費(fèi)用進(jìn)行比較。16．某物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有設(shè)備為舊式空調(diào)機(jī)組，剩余使用壽命5年，年電費(fèi)支出40萬(wàn)元。市場(chǎng)上銷售的新型節(jié)能空調(diào)機(jī)組，使用壽命10年，初始購(gòu)置費(fèi)用支出120萬(wàn)元，年電費(fèi)支出20萬(wàn)元。采用設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命靜態(tài)分析的方法可得出的結(jié)論是：采用新設(shè)備，每年節(jié)約費(fèi)用支出（）萬(wàn)元。A．8B．20C．4D．10答案：A解析：本題屬于不會(huì)提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新問題，這種問題的決策方法是在現(xiàn)有設(shè)備的年運(yùn)行費(fèi)用與更新設(shè)備的年總成本之間（包括初始購(gòu)買成本支出的分?jǐn)偤湍赀\(yùn)行費(fèi)用），選擇數(shù)值較低的方案。本題舊式空調(diào)機(jī)組年電費(fèi)支出40萬(wàn)元，新空調(diào)機(jī)組的等效年總費(fèi)用支出為120/10+20=32萬(wàn)元，因此采用新設(shè)備，每年節(jié)約費(fèi)用支出40－32=8萬(wàn)元。17．某投資者以400萬(wàn)元購(gòu)進(jìn)一寫字樓單元，銀行為其提供了15年期的商業(yè)用房抵押貸款，抵押貸款價(jià)值比率為60%。該貸款的年利率為9%，按月等額還本付息。假設(shè)該寫字樓物業(yè)每年升值2%，投資者在第6年年初將該物業(yè)轉(zhuǎn)售，則其在轉(zhuǎn)售收入中需要償還的貸款本金和剩余的物業(yè)權(quán)益價(jià)值依次是（）萬(wàn)元。A．182.16259.47B．150.53249.47C．182.16217.84D．192.16249.47答案：D解析：在轉(zhuǎn)售收入中需要償還的貸款本金應(yīng)該是第6年年初以后還沒有償還的月還款額A折成第六年初的現(xiàn)值P6。所以需要先計(jì)算出A，其中剩余的物業(yè)權(quán)益價(jià)值應(yīng)該是物業(yè)第6年初的價(jià)值減去需要償還的貸款本金，因此接下來(lái)要計(jì)算物業(yè)第6年初的價(jià)值。物業(yè)第6年初的價(jià)值應(yīng)為：所以剩余的物業(yè)權(quán)益價(jià)值應(yīng)該是441.63－192.16=249.47萬(wàn)元18．某寫字樓的購(gòu)買價(jià)格為50萬(wàn)元，其中投資者投入的權(quán)益資本為20萬(wàn)元，另外30萬(wàn)元為年利率為7.5%、期限為30年、按年等額還款的抵押貸款。建筑物的價(jià)值為40萬(wàn)元，按有關(guān)規(guī)定可在25年內(nèi)直線折舊。預(yù)計(jì)該寫字樓的年毛租金收入為10萬(wàn)元，空置和收租損失為毛租金收入的10%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為毛租金收入的30%，不考慮物業(yè)增值收益時(shí)，該寫字樓投資項(xiàng)目的投資回報(bào)率和償債備付率依次為（）（假設(shè)所得稅稅率為25%）A．13.20%1.36B．16.06%2.36C．18.20%2.56D．22.20%2.56答案：B解析：根據(jù)投資回報(bào)率的定義，在不考慮物業(yè)增值收益時(shí)，需要計(jì)算稅后現(xiàn)金流量，根據(jù)教材置業(yè)投資的現(xiàn)金流，稅后現(xiàn)金流量=稅前現(xiàn)金流量－所得稅－準(zhǔn)備金，本題中，沒有準(zhǔn)備金，所以只需扣除所得稅即可，即稅后現(xiàn)金流量=稅前現(xiàn)金流量－所得稅，因此需要計(jì)算稅前現(xiàn)金流量，而稅前現(xiàn)金流量=凈運(yùn)營(yíng)收益－抵押貸款還本付息，又凈運(yùn)營(yíng)收益=有效毛收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，進(jìn)一步將有效毛收入展開，凈運(yùn)營(yíng)收益=毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，本題中其他收入沒有為零，所以凈運(yùn)營(yíng)收益=毛租金收入－空置和收租損失－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=10－10×10%－10×30%=6萬(wàn)元現(xiàn)在，要想計(jì)算出稅前現(xiàn)金流量，還需計(jì)算抵押貸款還本付息抵押貸款還本付息為將上面求出的凈運(yùn)營(yíng)收益和抵押貸款還本付息帶入稅前現(xiàn)金流的計(jì)算公式，得到稅前現(xiàn)金流量=6－2.54=3.46萬(wàn)元要想求得稅后現(xiàn)金流量，接下來(lái)的任務(wù)是求所得稅所得稅=應(yīng)納稅所得額（第2章講到的）×稅率應(yīng)納稅所得額=有效毛租金收入－運(yùn)營(yíng)成本－貸款利息－建筑物折舊=凈運(yùn)營(yíng)收益－貸款利息－建筑物折舊=6－30×7.5%－40/25=2.15萬(wàn)元（注：這里貸款利息直接用30×7.5%來(lái)求，說(shuō)明后面計(jì)算的稅后現(xiàn)金流應(yīng)為第1年的稅后現(xiàn)金流，如果要計(jì)算第2年的稅后現(xiàn)金流這里的貸款利息就不能這樣計(jì)算了，因?yàn)榈谝荒暌呀?jīng)還掉了一部分本金，第2年的貸款利息應(yīng)該比第一年少。）所以，所得稅=2.15×25%=0.5375萬(wàn)元將上面求出的稅前現(xiàn)金流、所得稅帶入稅后現(xiàn)金流的計(jì)算公式，得到：稅后現(xiàn)金流量=3.46－0.5375=2.9225萬(wàn)元到這里為止，要想求得投資回報(bào)率，接下來(lái)的任務(wù)，就是要求解投資者權(quán)益增加值，因此我們要明白投資者權(quán)益增加值指的是什么，本題中指的是投資者在第1年還給銀行的本金。為了便于大家理解，我們這樣來(lái)解釋，在購(gòu)房款中，投資者自己支付的部分為投資者的權(quán)益，而銀行貸款則為銀行的權(quán)益，現(xiàn)在投資者還了一部分本金，則投資者的權(quán)益就增加了一部分，即還掉的這部分本金，本題中，第1年還掉的本金為年還款額減去第1年的利息，即投資者權(quán)益增加值=還掉的本金=2.54－30×7.5%=0.29萬(wàn)元最終，接下來(lái)再求償債備付率（注：可用于還本付息的資金包括：可用于還款的折舊和攤銷，在成本中列支的利息費(fèi)用，可用于還款的利潤(rùn)等。）19．下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價(jià)的是（）。A.某標(biāo)準(zhǔn)廠房B.某酒廠廠房C.某待出讓土地D.某寫字樓答案：B解析：成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價(jià)，如學(xué)校、圖書館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益的物業(yè)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的物業(yè)。20．在物業(yè)估價(jià)中，物業(yè)開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息計(jì)入（）A．管理費(fèi)用B．投資利息C．開發(fā)成本D．開發(fā)利潤(rùn)答案：B解析：P103，物業(yè)估價(jià)中的投資利息與會(huì)計(jì)上的財(cái)務(wù)費(fèi)用不同，包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息，無(wú)論它們的來(lái)源是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息。因?yàn)榻栀J資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基于資金機(jī)會(huì)成本的考慮。此外，從估價(jià)角度來(lái)看，物業(yè)開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息也要與其應(yīng)獲得的利潤(rùn)分開，不能算作利潤(rùn)。21．物業(yè)估價(jià)是為了特定的目的，對(duì)特定的物業(yè)（或物業(yè)權(quán)益）在特定的時(shí)點(diǎn)的（）價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定。A．市場(chǎng)B．正常C．理論D．客觀合理答案：D解析：P93，物業(yè)估價(jià)是為了特定的目的，對(duì)特定的物業(yè)（或物業(yè)權(quán)益）在特定的時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定。22．一套建筑面積為100m2，單價(jià)為2000元/m2的住宅，首期付款5萬(wàn)元，余款在未來(lái)10年內(nèi)以抵押款方式按月等額支付，貸款年利率為5.31%，則該套住宅的（）。A．實(shí)際單價(jià)為2000元/m2，實(shí)際總價(jià)為30.16萬(wàn)元B．實(shí)際單價(jià)為1950元/m2，實(shí)際總價(jià)為20萬(wàn)元C．實(shí)際單價(jià)為2000元/m2，實(shí)際總價(jià)為20萬(wàn)元D．實(shí)際單價(jià)為2000元/m2，實(shí)際總價(jià)為30.16萬(wàn)元答案：C解析：實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。本題中的這種抵押貸款付款方式，其實(shí)際價(jià)格就是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，只不過(guò)是銀行“幫忙”付的。所以其實(shí)際單價(jià)和實(shí)際總價(jià)就是成交日期時(shí)的價(jià)格。23．成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營(yíng)成本確定的租金，以下哪一項(xiàng)屬于成本租金（）。A．保險(xiǎn)費(fèi)B．地租C．利潤(rùn)D．房產(chǎn)稅答案：D解析：P85，成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營(yíng)成本確定的租金，由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素構(gòu)成；不包括保險(xiǎn)費(fèi)、地租、和利潤(rùn)三部分。24.某建筑物的建筑面積為200m2，有效年齡為12年，重置價(jià)格為800元/m2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2%，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。A．10.2B．11.0C．11.3D．11.5答案：C解析：已知：C=800×200/10000=16萬(wàn)元，N=40年，R=2%，t=12年。25.關(guān)于重置價(jià)格和重建價(jià)格的下列表述中，不正確的是（）A．重置價(jià)格又稱重置成本B．重置價(jià)格通常要比重建價(jià)格高C．一般建筑物適用重置價(jià)格D．有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物適用重建價(jià)格答案：B解析：B不對(duì)。因?yàn)橹刂脙r(jià)格又稱重置成本，是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。重建價(jià)格又稱重建成本，是指采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)?？蓪⑦@種重新建造方式形象地理解為“復(fù)制”。由于技術(shù)進(jìn)步，使原有的許多設(shè)計(jì)、工藝、原材料、結(jié)構(gòu)等都已過(guò)時(shí)落后或成本過(guò)高，而采用新材料、新技術(shù)等，不僅功能更加完善，成本也會(huì)降低，因此，重置價(jià)格通常要比重建價(jià)格低。26.關(guān)于報(bào)酬率和毛租金乘數(shù)的表述，不正確的是（）A．從全社會(huì)來(lái)看，報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)B．兩宗物業(yè)的凈收益相等，獲取凈收益風(fēng)險(xiǎn)小的物業(yè)的價(jià)值低C．報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償－投資帶來(lái)的優(yōu)惠D．求取報(bào)酬率的方法主要有累加法和市場(chǎng)提取法答案：B解析：P116，物業(yè)價(jià)值與報(bào)酬率負(fù)相關(guān)，因此，風(fēng)險(xiǎn)大的物業(yè)的價(jià)值低，風(fēng)險(xiǎn)小的物業(yè)的價(jià)值高。27．關(guān)于毛租金乘數(shù)的表述，不正確的是（）A．毛租金乘數(shù)，又稱為“租售比價(jià)”B．毛租金乘數(shù)法能避免由于多層次測(cè)算可能產(chǎn)生的各種誤差的累積C．毛租金乘數(shù)=物業(yè)價(jià)值/毛租金D．毛租金乘數(shù)法考慮了不同物業(yè)的空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異答案：D解析：P117-118，D不正確。毛租金乘數(shù)法的優(yōu)點(diǎn)是：①方便易行，在市場(chǎng)上較容易獲得物業(yè)的價(jià)格和租金資料；②由于在同一市場(chǎng)上，相似物業(yè)的租金和價(jià)格同時(shí)受相同的市場(chǎng)力量影響，因此毛租金乘數(shù)是一個(gè)比較客觀的數(shù)值；③避免了由于多層次測(cè)算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計(jì)。也就是說(shuō)，毛租金乘數(shù)不像報(bào)酬資本化法或凈收益乘數(shù)法需要測(cè)算凈收益那樣，在測(cè)算凈收益時(shí)需要統(tǒng)計(jì)潛在毛租金收入、空置和收租損失、其他收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等，每一個(gè)變量在統(tǒng)計(jì)的時(shí)候都會(huì)引起誤差。毛租金乘數(shù)法的缺點(diǎn)是：①忽略了物業(yè)租金以外的收入；②忽略了不同物業(yè)的空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異。28.某公司購(gòu)買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年。該宗房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)在正常情況下第一年獲得凈收益6萬(wàn)元，以后每年凈收益增長(zhǎng)2%，從第8年開始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.85.45B.87.16C.88.50D.88.90答案：B29．從宏觀上說(shuō)，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析時(shí)，通常不包括（）。A．價(jià)格結(jié)構(gòu)B．區(qū)域結(jié)構(gòu)C．產(chǎn)品結(jié)構(gòu)D．供求結(jié)構(gòu)答案：A解析：P127，從宏觀上說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)，不含價(jià)格結(jié)構(gòu)。30．房地產(chǎn)市場(chǎng)按市場(chǎng)交易形式細(xì)分時(shí)，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括（）子市場(chǎng)。A．租賃B．銷售C．保險(xiǎn)D．抵押答案：C解析：P128中間，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易，存在著銷售（含預(yù)售）、租賃（含預(yù)租）和抵押等子市場(chǎng)；面向存量房屋的交易，則存在著租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險(xiǎn)等子市場(chǎng)。31．在下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的是（）。A.空置量B.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)C.平均建設(shè)周期D.失業(yè)率答案：B解析：A空置量屬于市場(chǎng)供給指標(biāo)，C平均建設(shè)周期也屬于市場(chǎng)供給指標(biāo)，失業(yè)率屬于需求指標(biāo)。32．介于戰(zhàn)術(shù)層次和策略層次之間的物業(yè)管理計(jì)劃是（）A．年度計(jì)劃B．短期計(jì)劃C．中短期計(jì)劃D．長(zhǎng)期計(jì)劃答案：C解析：P145，物業(yè)管理計(jì)劃包括年度計(jì)劃、中短期計(jì)劃和長(zhǎng)期計(jì)劃。年度計(jì)劃是一種運(yùn)行計(jì)劃，屬于戰(zhàn)術(shù)層次的計(jì)劃；中短期計(jì)劃則介于戰(zhàn)術(shù)層次和策略層次之間，通常以物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽署的委托管理合同約定的合同有效期為周期，通常為3～5年；長(zhǎng)期計(jì)劃則屬于策略層次的計(jì)劃，通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限。33．物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主溝通的模式和頻率主要取決于（）A．業(yè)主的態(tài)度B．物業(yè)管理人員的態(tài)度C．雙方的約定D．物業(yè)服務(wù)水平答案：A解析：P150下面。34．財(cái)務(wù)收支計(jì)劃通常以（）的形式體現(xiàn)，這是業(yè)主非常關(guān)注的內(nèi)容。A．收入計(jì)劃B．支出計(jì)劃C．收益估算D．預(yù)算計(jì)劃答案：D解析：P149頁(yè)下面。財(cái)務(wù)收支計(jì)劃通常以預(yù)算計(jì)劃的形式體現(xiàn)，這是業(yè)主非常關(guān)注的內(nèi)容。預(yù)算是物業(yè)管理中經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的核心，預(yù)算中包括詳細(xì)的預(yù)期收益估算、允許的空置率水平和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，且這些數(shù)字構(gòu)成了物業(yè)管理的量化目標(biāo)。35．租賃關(guān)系會(huì)因雙方中的一方死亡而自動(dòng)終止的是（）A．意愿租賃B．私房租賃C．定期租賃D．自動(dòng)延期租賃答案：A解析：P157頁(yè)下面，與定期租賃不同的是，意愿租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時(shí)自動(dòng)終止。這一頁(yè)中下部，自動(dòng)延期租賃的租賃行為不因租約一方的死亡而中止。36．吸引租戶的主要策略不包括（）A．強(qiáng)調(diào)租金低廉B．宣傳手段C．租約條款優(yōu)惠D．現(xiàn)場(chǎng)看樓答案：A解析：P164，物業(yè)管理的市場(chǎng)宣傳工作一般圍繞著物業(yè)的特性來(lái)進(jìn)行，如宣傳物業(yè)所處的位置、周圍景觀、通達(dá)性和方便性等。一般很少通過(guò)強(qiáng)調(diào)租金低廉來(lái)吸引租戶，因?yàn)閷?duì)于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)來(lái)說(shuō)，租金水平相對(duì)于物業(yè)的其他特性對(duì)租戶可能并不十分重要。37．在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（）A．物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本B．業(yè)主希望的投資回報(bào)率C．同類型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系D．出租策略答案：C解析：P163頁(yè)底部，從理論上來(lái)說(shuō)，租金的確定要以物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本和業(yè)主希望的投資回報(bào)率來(lái)確定，但市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系。租金方案還會(huì)受到出租策略的影響。38．租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，修繕責(zé)任由（）承擔(dān)。A．出租方B．承租方C．轉(zhuǎn)租方D．雙方當(dāng)事人在合同中約定答案：D解析：P171下面，租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定。39．即使無(wú)產(chǎn)量時(shí)，也有一定的支出，而當(dāng)生產(chǎn)開始時(shí)，成本會(huì)按一定比率增加，這種成本稱為（）A．固定成本B．變動(dòng)成本C．混合成本D．差異成本答案：C解析：P185頁(yè)下面，半固定或半變動(dòng)成本又稱混合成本，指的是即使無(wú)產(chǎn)量時(shí)，也有一定的支出，而當(dāng)生產(chǎn)開始時(shí)，成本會(huì)按一定比率增加。40．非比例變動(dòng)成本是指所發(fā)生的費(fèi)用隨業(yè)務(wù)量而呈同向趨勢(shì)變化的項(xiàng)目，它不包括（）。A．輔助材料B．燃料C．動(dòng)力D．原材料購(gòu)買成本答案：D解析：P185，D原材料購(gòu)買成本屬于比例成本，即所發(fā)生的費(fèi)用隨業(yè)務(wù)量而成正比例變化的費(fèi)用。41．（）是最具綜合性的服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)。A．物業(yè)增值率B．業(yè)主滿意率C．維修及時(shí)率D．房屋完好率答案：A解析：P205頁(yè)中下部，考核物業(yè)管理企業(yè)成本（費(fèi)用）控制中心服務(wù)質(zhì)量的定量指標(biāo)，主要有房屋完好率、維修及時(shí)率、重大事故發(fā)生率、綠化率、保潔率、業(yè)主滿意率、物業(yè)增值率等。其中，物業(yè)增值率是最具綜合性的服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)。42．某物業(yè)管理企業(yè)，年人工工資總額為369600元，則福利基金為（）元。A．7392B．73920C．51744D．5544答案：C解析：P188頁(yè)，福利基金為人工工資的14%，所以，福利基金為369600×14%=51744元。43．以下關(guān)于投標(biāo)工作說(shuō)法錯(cuò)誤的是（）A．招標(biāo)文件是投標(biāo)方編制投標(biāo)書的依據(jù)B．投標(biāo)書最重要的內(nèi)容是物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的測(cè)算C．封送標(biāo)書時(shí)一般是正本1份，副本2份D．物業(yè)管理的服務(wù)收費(fèi)從總體上講，有政府定價(jià)，政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià)三種答案：B解析：P225頁(yè)下面，投標(biāo)書最重要的內(nèi)容是詳述物業(yè)管理的實(shí)施計(jì)劃。44．雇主責(zé)任保險(xiǎn)的擴(kuò)展包括附加醫(yī)藥費(fèi)保險(xiǎn)和（）A．附加醫(yī)療費(fèi)保險(xiǎn)B．附加雇員個(gè)人財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)C．附加第三者責(zé)任險(xiǎn)D．附加公眾責(zé)任保險(xiǎn)答案：C解析：P239中下部。45．以下關(guān)于雇主責(zé)任保險(xiǎn)賠償額度的說(shuō)法錯(cuò)誤的是（）A．死亡：最高賠償額度按保單規(guī)定辦理B．永久喪失全部工作能力，按保單規(guī)定的最高賠償額度給付C．暫時(shí)喪失工作能力10天以上者，經(jīng)醫(yī)生證明，按該雇員的工資給付D．保險(xiǎn)人總的賠償金額，最高不超過(guò)保單規(guī)定的賠償限額答案：C解析：P239頁(yè)上面，暫時(shí)喪失工作能力5天以上者，經(jīng)醫(yī)生證明，按該雇員的工資給付。46．風(fēng)險(xiǎn)的（）是保險(xiǎn)人能夠經(jīng)營(yíng)保險(xiǎn)的基礎(chǔ)。A．負(fù)面性B．可測(cè)性C．不確定性D．可控性答案：B解析：P227頁(yè)下面，風(fēng)險(xiǎn)具有三個(gè)特征：負(fù)面性、不確定性和可測(cè)性，其中，可測(cè)性是保險(xiǎn)人能夠經(jīng)營(yíng)保險(xiǎn)的基礎(chǔ)。47．按風(fēng)險(xiǎn)影響的程度和范圍劃分，風(fēng)險(xiǎn)可分為（）A．純粹風(fēng)險(xiǎn)與投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)B．財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)及人身風(fēng)險(xiǎn)C．自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)D．基本風(fēng)險(xiǎn)與特殊風(fēng)險(xiǎn)答案：D解析：P228頁(yè)下面，A純粹風(fēng)險(xiǎn)與投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，是按損失的性質(zhì)來(lái)劃分的；B財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)及人身風(fēng)險(xiǎn)，是按風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)象來(lái)劃分的；C自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，是按風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的原因來(lái)劃分的。48．以下哪一項(xiàng)不屬于企業(yè)的基本財(cái)務(wù)報(bào)表？（）A．現(xiàn)金流量表B．成本報(bào)表C．資產(chǎn)負(fù)債表D．損益表答案：B解析：P252頁(yè)下面，企業(yè)在會(huì)計(jì)期末編制的主要會(huì)計(jì)報(bào)表，包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表和不需對(duì)外報(bào)送的成本報(bào)表。其中，前三張報(bào)表是企業(yè)的基本財(cái)務(wù)報(bào)表。49．以下關(guān)于績(jī)效評(píng)價(jià)和財(cái)務(wù)分析的說(shuō)法中錯(cuò)誤的是（）A．財(cái)務(wù)分析是對(duì)有關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行縱向和橫向的比較B．企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)則是對(duì)企業(yè)績(jī)效的指標(biāo)完成情況進(jìn)行評(píng)價(jià)C．企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)可以代替財(cái)務(wù)分析D．企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)是對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)分析的升華答案：C解析：P263頁(yè)中間，企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)不能代替財(cái)務(wù)分析，因?yàn)閺钠髽I(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)的結(jié)果上，看不出企業(yè)存在的具體問題以及產(chǎn)生這些問題的癥結(jié)，因此在得出企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果后，要對(duì)企業(yè)的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行深入分析，對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果進(jìn)行闡釋，補(bǔ)充說(shuō)明評(píng)價(jià)結(jié)論。50．以下說(shuō)法中正確的是（）A．凈資產(chǎn)收益率是指企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)的稅前利潤(rùn)同平均凈資產(chǎn)的比率B．利息保障倍數(shù)是企業(yè)一定時(shí)期的息前稅后利潤(rùn)總額與利息支出的比值C．資本積累率是指企業(yè)本年所有者權(quán)益增長(zhǎng)額同年初所有者權(quán)益的比率D．不良資產(chǎn)比率是指企業(yè)年末不良資產(chǎn)總額占年初資產(chǎn)總額的比重答案：C解析：A正確的是凈資產(chǎn)收益率是指企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)的稅后利潤(rùn)同平均凈資產(chǎn)的比率；B正確的是利息保障倍數(shù)是企業(yè)一定時(shí)期的息前稅前利潤(rùn)總額與利息支出的比值；D正確的是不良資產(chǎn)比率是指企業(yè)年末不良資產(chǎn)總額占年末資產(chǎn)總額的比重。51．以下能測(cè)算當(dāng)期流動(dòng)負(fù)債償還能力的指標(biāo)是（）A．資產(chǎn)負(fù)債率B．流動(dòng)比率C．速動(dòng)比率D．現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率答案：D解析：P274頁(yè)，現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率是企業(yè)一定時(shí)期的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流入同流動(dòng)負(fù)債的比率?，F(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率是從現(xiàn)金流動(dòng)角度來(lái)反映企業(yè)當(dāng)期償付短期負(fù)債的能力；資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率都能反映企業(yè)償債能力的強(qiáng)弱，資產(chǎn)負(fù)債率是企業(yè)一定時(shí)期負(fù)債合計(jì)同資產(chǎn)合計(jì)的比率，屬于長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)，速動(dòng)比率是企業(yè)一定時(shí)期的速動(dòng)資產(chǎn)同流動(dòng)負(fù)債的比率，衡量企業(yè)的短期償債能力，反映企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)能力的強(qiáng)弱。流動(dòng)比率是企業(yè)一定時(shí)期流動(dòng)資產(chǎn)同流動(dòng)負(fù)債的比率，衡量企業(yè)短期債務(wù)償還能力。52．某企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)年末數(shù)為529150元，存貨年末數(shù)為312600元，流動(dòng)負(fù)債年末數(shù)為168150元，則該企業(yè)速動(dòng)比率為（）。A．3.152B．1.693C．2.288D．1.288答案：D53．綜合評(píng)價(jià)結(jié)果五種類型優(yōu)（A）、良（B）、中（C）、低（D）、差（E）當(dāng)中，低的資格界限是（）A．50~70分（含50分）B．40~50分（含40分）C．50~60分（含50分）D．60~70分（含60分）答案：B解析：P280頁(yè)中間。54．（）是寫字樓良好形象的縮影，是寫字樓項(xiàng)目難以估價(jià)的無(wú)形資產(chǎn)。A．位置B．環(huán)境C．品牌D．服務(wù)答案：C解析：P328頁(yè)，品牌是寫字樓良好形象的縮影，是優(yōu)質(zhì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的證明，是值得市場(chǎng)信任的標(biāo)志，是提高租金價(jià)格和物業(yè)管理費(fèi)價(jià)格的理由，是寫字樓項(xiàng)目難以估價(jià)的無(wú)形資產(chǎn)。55．寫字樓出租過(guò)程中，物業(yè)管理師常要計(jì)算R/U系數(shù)，它是（）A．可出租面積/出租單元內(nèi)建筑面積B．出租單元內(nèi)建筑面積/可出租面積C．可出租面積/出租單元內(nèi)使用面積D．出租單元內(nèi)使用面積/可出租面積答案：A解析：P316頁(yè)下面，在寫字樓出租過(guò)程中，物業(yè)管理人員常要計(jì)算可出租面積和出租單元內(nèi)建筑面積比例系數(shù)（R/U系數(shù)），實(shí)際劃歸租戶獨(dú)立使用的面積是單元內(nèi)建筑面積，但在計(jì)算租金時(shí)使用的是可出租面積，應(yīng)將該單元內(nèi)建筑面積再乘以R/U系數(shù)。56．下列關(guān)于寫字樓租金的表述中，正確的是（）。A．基礎(chǔ)租金是租戶能接受的最低租金B(yǎng)．基礎(chǔ)租金低于市場(chǎng)租金時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮調(diào)整到市場(chǎng)租金水平C．寫字樓市場(chǎng)比較理想的情況下，市場(chǎng)租金一般低于基礎(chǔ)租金D．寫字樓內(nèi)某一具體出租單元的租金水平依其在整棟建筑物內(nèi)的位置有一定差異答案：D答案：P316-317頁(yè)，A不正確，基礎(chǔ)租金根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平（即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和空置損失的租金）確定的一個(gè)租金，不能說(shuō)成是租戶能接受的最低租金；B正確的是基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮調(diào)整到市場(chǎng)租金水平；C正確的是寫字樓市場(chǎng)比較理想的情況下，市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金。57．某租戶承租某商場(chǎng)的部分柜臺(tái)，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬(wàn)元/月，并當(dāng)租戶的月營(yíng)業(yè)額超過(guò)150萬(wàn)元時(shí)收取3%的百分比租金。當(dāng)租戶的月營(yíng)業(yè)額為180萬(wàn)元時(shí)，其應(yīng)繳納的租金是（）萬(wàn)元。A．13.2B．15.9C．19.5D．20.4解：根據(jù)前面的分析，此題應(yīng)繳納的租金應(yīng)是基礎(chǔ)租金加上超出人為平衡點(diǎn)的營(yíng)業(yè)額乘以3%，即15+（180-150）×3%=15.9萬(wàn)元58．（）是選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)租戶時(shí)首先要考慮的因素。A．聲譽(yù)B．租戶組合與位置分配C．財(cái)務(wù)能力D．企業(yè)實(shí)力答案：A解析：P338頁(yè)中間，聲譽(yù)是選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)租戶時(shí)首先要考慮的因素。59．要想降低風(fēng)險(xiǎn)，以下零售商業(yè)物業(yè)管理模式中，最好的方式是（）A．成立子公司B．成立分公司C．組建管理中心D．組建項(xiàng)目部答案：A60．當(dāng)一個(gè)企業(yè)占有或擁有的資產(chǎn)面積達(dá)到約（）平米時(shí)，就應(yīng)該編制物業(yè)資產(chǎn)管理清單。A．50000B．60000C．10000D．100000答案：A答案：P365頁(yè)，通常，當(dāng)一個(gè)企業(yè)占有或擁有的資產(chǎn)面積達(dá)到約50000平米時(shí)，就應(yīng)該編制物業(yè)資產(chǎn)管理清單。二、多向選擇題（共40分，每題2分。每題有2個(gè)或2個(gè)以上選項(xiàng)符合題意。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選每個(gè)選項(xiàng)0.5分）1．物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中以策略管理為主的管理是（）A.物業(yè)管理B.物業(yè)資產(chǎn)管理C.設(shè)施管理D.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理E.房地產(chǎn)組合投資管理答案：DE解析：A物業(yè)管理、C設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，而B物業(yè)資產(chǎn)管理就是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。2．以下關(guān)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的說(shuō)法正確的是（）A．物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供價(jià)值管理服務(wù)B．對(duì)收益性物業(yè)進(jìn)行資本投資決策不屬于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理C．物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)包括保證物業(yè)正常使用的運(yùn)行操作管理D．物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理為業(yè)主提供貫穿于物業(yè)整個(gè)自然壽命周期的綜合性管理服務(wù)E．物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不是一個(gè)特定的專業(yè)領(lǐng)域答案：ACE解析：P2-3。B正確的是對(duì)收益性物業(yè)進(jìn)行資本投資決策屬于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，除了這之外，對(duì)收益性物業(yè)進(jìn)行的市場(chǎng)營(yíng)銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)估等都屬于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理；D正確的是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理為業(yè)主提供貫穿于物業(yè)整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。3．下列風(fēng)險(xiǎn)中，屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的有（）A．市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)B．變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)C．利率風(fēng)險(xiǎn)D．時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)E．資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)答案：ABC4．對(duì)于置業(yè)投資者來(lái)說(shuō)，產(chǎn)生收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的原因主要是（）A.未來(lái)租金水平和房屋空置率的變化B.物業(yè)毀損造成的損失C.資本化率的變化D.物業(yè)維修費(fèi)用和保險(xiǎn)費(fèi)用的變化E.更新改造費(fèi)用的變化答案：AB解析：D物業(yè)維修費(fèi)用和保險(xiǎn)費(fèi)用的變化、E.更新改造費(fèi)用的變化均屬于未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)。5．下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債率的說(shuō)法中，正確的是（）A．資產(chǎn)負(fù)債率高，則企業(yè)的資本金充足，企業(yè)應(yīng)變力強(qiáng)B．反映項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)C．屬短期償債能力指標(biāo)D．資產(chǎn)負(fù)債率=凈資產(chǎn)合計(jì)/負(fù)債合計(jì)×100%E．可以用來(lái)衡量企業(yè)或項(xiàng)目在清算時(shí)保護(hù)債權(quán)人利益的程度答案：BE解析：A不對(duì)，正確的是資產(chǎn)負(fù)債率高，則企業(yè)或項(xiàng)目的資本金不足，對(duì)負(fù)債的依賴性強(qiáng)，在經(jīng)濟(jì)萎縮或信貸政策有所改變時(shí)，應(yīng)變能力較差；C不對(duì)，正確的是資產(chǎn)負(fù)債率屬長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)；D不對(duì)，正確的是資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債合計(jì)/資產(chǎn)合計(jì)。6．關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資過(guò)程中投資回報(bào)率的表述，正確的有（）A．是指每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率B．凈收益一般由稅后現(xiàn)金流量與還本付息所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值構(gòu)成C．該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系D．該指標(biāo)反映了初始權(quán)益投資與投資者實(shí)際獲得的收益之比E．計(jì)算投資回報(bào)率時(shí)，物業(yè)升值所帶來(lái)的收益不得計(jì)入凈收益答案：ABD解析：C錯(cuò)誤，正確的是現(xiàn)金回報(bào)率反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系。E錯(cuò)誤，正確的是計(jì)算投資回報(bào)率時(shí)，物業(yè)升值所帶來(lái)的收益可以計(jì)入凈收益。7．下列關(guān)于稅費(fèi)負(fù)擔(dān)和正常成交價(jià)的表述，正確的有（）A．按照稅法規(guī)定，賣方繳納營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅B．按照稅法規(guī)定，契稅、印花稅都由買方繳納C．買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的稅費(fèi)下的價(jià)格是正常成交價(jià)格D．正常成交價(jià)格中包含應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)E．正常成交價(jià)格中包含應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)答案：ACD解析：B不對(duì)，印花稅不只是買方繳納、賣方也交，E正常成交價(jià)格中不包括應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)。8．收益性房地產(chǎn)的價(jià)值主要取決于（）。A．已經(jīng)獲得凈收益的大小B．未來(lái)獲得凈收益的風(fēng)險(xiǎn)C．未來(lái)獲得凈收益的大小D．目前總收益的大小E．未來(lái)獲得凈收益期限的長(zhǎng)短答案：BCE解析：P74，影響收益性物業(yè)價(jià)值高低的3個(gè)因素①未來(lái)凈收益的大小——未來(lái)凈收益越大，物業(yè)的價(jià)值就越高，反之就越低；②獲得凈收益期限的長(zhǎng)短——獲得凈收益期限越長(zhǎng)，物業(yè)的價(jià)值就越高，反之就越低；③獲得凈收益的可靠性——獲得凈收益越可靠，物業(yè)的價(jià)值就越高，反之就越低。9．鄰里分析的內(nèi)容包括（）A．搜集鄰里范圍內(nèi)的人口狀況及其發(fā)展趨勢(shì)信息B．確定鄰里物業(yè)的平均租金水平C．考察鄰里物業(yè)的實(shí)體狀況D．評(píng)估鄰里的經(jīng)濟(jì)狀況和消費(fèi)水平E．鄰里所在區(qū)域宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析答案：ABCD解析：P146頁(yè)下面，鄰里分析的內(nèi)容有：①搜集鄰里范圍內(nèi)的人口狀況及其發(fā)展趨勢(shì)信息；②評(píng)估鄰里的經(jīng)濟(jì)狀況和消費(fèi)水平，確定鄰里物業(yè)的平均租金水平，并以此作為估算目標(biāo)物業(yè)租金潛力的依據(jù)；③考察鄰里物業(yè)的實(shí)體狀況，包括鄰里物業(yè)的維修水平及物業(yè)用途，有無(wú)新的物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，是否會(huì)出現(xiàn)新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等。10．出租策略包括（）A．租期長(zhǎng)短B．獨(dú)立出租單元大小C．租戶類型的匹配策略D．租金水平的制定E．采用何種租金形式答案：ABCE解析：P149，出租策略則是為了使物業(yè)總體出租收入最大化應(yīng)該采取的策略，包括租期長(zhǎng)短、獨(dú)立出租單元大小、租戶類型的匹配策略，管理服務(wù)水平與租戶優(yōu)惠與補(bǔ)貼方式選擇，以及采用何種租金形式（毛租金還是凈租金、采用建筑面積還是使用面積或可出租面積等）等。11．下列關(guān)于物業(yè)租金支付的說(shuō)法正確的有（）A．有毛租金、凈租金和百分比租金之分B．凈租通常在長(zhǎng)期租賃中采用C．百分比租金常用于零售商業(yè)物業(yè)D．凈租是指出租人收取的租金中，物業(yè)使用過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用都不含E．凈租的租賃時(shí)間可達(dá)10年以上答案：ABCE解析：D不正確，P158中間，凈租是指指出租人收取的租金中，只含稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和承租單元內(nèi)部的能源使用費(fèi)三部分費(fèi)用中的一部分或都不含，不含的費(fèi)用，需要由承租人另行繳納。12．租約執(zhí)行中，租賃管理的主要工作內(nèi)容包括（）A．房屋空間交付B．租金結(jié)算C．收取租金D．租金確定E．租戶關(guān)系管理答案：ACE解析：P162頁(yè)中間，B租金結(jié)算屬于租約期滿時(shí)，租賃管理的主要工作；D租金確定屬于租約簽訂前，租賃管理的主要工作。13．按現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度的規(guī)定，不得列入物業(yè)管理成本支出的有（）A．購(gòu)置和建造固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出B．對(duì)外投資支出C．物業(yè)管理企業(yè)支付的管理用房有償使用費(fèi)D．發(fā)生的壞賬損失E．被沒收的財(cái)產(chǎn)答案：ABE解析：P184頁(yè)，按現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度的規(guī)定，不得列入成本的支出主要有：①購(gòu)置和建造固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出；②對(duì)外投資支出；③被沒收的財(cái)產(chǎn)，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業(yè)的贊助、捐贈(zèng)支出；④國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定之外的各種付費(fèi)；⑤國(guó)家規(guī)定不得列入成本、費(fèi)用的其他支出。題目中C物業(yè)管理企業(yè)支付的管理用房有償使用費(fèi)計(jì)入營(yíng)業(yè)成本或管理費(fèi)用，D發(fā)生的壞賬損失，計(jì)入管理費(fèi)用。14．固定資產(chǎn)折舊費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)擁有的各類固定資產(chǎn)按其總額每月分?jǐn)偺崛〉恼叟f費(fèi)用，各類固定資產(chǎn)包括（）A．交通工具B．通信設(shè)備C．辦公設(shè)備D．勞保用品E．物管企業(yè)用房答案：ABC解析：P192頁(yè)，各類固定資產(chǎn)包括：交通工具（汽車等）、通信設(shè)備（電話機(jī)、手機(jī)、傳真機(jī)等）、辦公設(shè)備（桌椅、沙發(fā)、電腦、復(fù)印機(jī)、空調(diào)機(jī)等）、工程維修設(shè)備（管道疏通機(jī)、電焊機(jī)等）、其他設(shè)備等。15．以下屬于物業(yè)合同必不可少內(nèi)容的是（）A.委托項(xiàng)目B.服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)C.管理和服務(wù)費(fèi)用D.委托服務(wù)期限E.專項(xiàng)維修基金的管理和使用答案：ABC解析：P215-216，一般物業(yè)服務(wù)合同中對(duì)委托的管理服務(wù)應(yīng)包括五個(gè)層次的約定：委托項(xiàng)目，各委托項(xiàng)目的具體內(nèi)容，服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)，管理和服務(wù)費(fèi)用，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的獎(jiǎng)懲約定條款。這五個(gè)層次是物業(yè)服務(wù)合同不可少的必備的內(nèi)容。16．關(guān)于公共責(zé)任保險(xiǎn)的除外責(zé)任，屬于絕對(duì)除外責(zé)任的是（）A．任何與被保險(xiǎn)人一起居住的親屬引起的損害事故B．由于振動(dòng)引起的房屋損壞責(zé)任C．被保險(xiǎn)人的故意行為D．為被保險(xiǎn)人服務(wù)的雇員受到的傷害E．公眾場(chǎng)所以被保險(xiǎn)人名義使用的電梯導(dǎo)致的損害事故答案：ABC解析：P240，D為被保險(xiǎn)人服務(wù)的雇員受到的傷害屬于公眾責(zé)任不能保、但其他保險(xiǎn)可承保的除外責(zé)任；E公眾場(chǎng)所以被保險(xiǎn)人名義使用的電梯導(dǎo)致的損害事故屬于可以附加承保的除外責(zé)任。17．政府評(píng)價(jià)依據(jù)不同的需要具體分為例行評(píng)價(jià)和特定評(píng)價(jià)，特定評(píng)價(jià)主要對(duì)象包括（）。A．國(guó)家控股重要企業(yè)B．列入試點(diǎn)的企業(yè)集團(tuán)C．承包經(jīng)營(yíng)、委托經(jīng)營(yíng)或租賃經(jīng)營(yíng)到期的企業(yè)D．領(lǐng)導(dǎo)班子換屆或主要領(lǐng)導(dǎo)變動(dòng)的企業(yè)E．連續(xù)兩年以上發(fā)生虧損的企業(yè)答案：CD解析：P264頁(yè)，A國(guó)家控股重要企業(yè)、B列入試點(diǎn)的企業(yè)集團(tuán)兩者屬于例行評(píng)價(jià)對(duì)象，而E應(yīng)該是連續(xù)三年以上發(fā)生虧損的企業(yè)屬于特定評(píng)價(jià)對(duì)象。18．在一定的市場(chǎng)條件下，某宗寫字樓物業(yè)的整體租金水平，主要取決于（）A．當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況B．物業(yè)本身的狀況C．物業(yè)所處的位置D．業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)E．業(yè)主可接受的最低租金水平答案：BC解析：P317，在一定的市場(chǎng)條件下，某宗寫字樓物業(yè)的整體租金水平，主要取決于物業(yè)本身的狀況及其所處的位置。在確定租金時(shí)，一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平（即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和空置損失的租金）確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。19．寫字樓物業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)績(jī)效的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括（）A．租金價(jià)格水平B．出租經(jīng)營(yíng)成本C．出租率D．毛租金乘數(shù)E．投資收益率答案：ABE解析：P327頁(yè)下面，寫字樓物業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)方面績(jī)效的主要指標(biāo)包括：租金價(jià)格水平、出租經(jīng)營(yíng)成本、凈租金收入占毛租金收入的比率、寫字樓物業(yè)投資收益率等。寫字樓物業(yè)管理方面績(jī)效的主要指標(biāo)，包括出租率、租金拖欠和壞賬情況，以及租約續(xù)簽、擴(kuò)簽、新簽、退簽等指標(biāo)。20．策略與運(yùn)行管理包括（）A．市場(chǎng)需求分析B．現(xiàn)場(chǎng)管理C．租金的確定D．選址分析E．租戶的選擇答案：ACDE解析：P332頁(yè)，策略與運(yùn)行管理包括：市場(chǎng)需求分析、選址分析、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和租戶的選擇及更替、租金和租約的確定及調(diào)整等。而B現(xiàn)場(chǎng)管理是和策略與運(yùn)行管理對(duì)應(yīng)的另一種管理類型。目錄第一章總論11、項(xiàng)目名稱及承辦單位12、編制依據(jù)43、編制原則54、項(xiàng)目概況65、結(jié)論6第二章項(xiàng)目提出的背景及必要性81、項(xiàng)目提出的背景82、項(xiàng)目建設(shè)的必要性9第三章項(xiàng)目性質(zhì)及建設(shè)規(guī)模131、項(xiàng)目性質(zhì)132、建設(shè)規(guī)模13第四章項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件171、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)172、項(xiàng)目建設(shè)條件17第五章項(xiàng)目建設(shè)方案251、建設(shè)原則252、建設(shè)內(nèi)容253、工程項(xiàng)目實(shí)施33第六章節(jié)水與節(jié)能措施371、節(jié)水措施372、節(jié)能措施38第七章環(huán)境影響評(píng)價(jià)391、項(xiàng)目所在地環(huán)境現(xiàn)狀392、項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)對(duì)環(huán)境的影響分析393、環(huán)境保護(hù)措施……404、環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論……………..……………42第八章勞動(dòng)安全保護(hù)與消防441、危害因素和危害程度442、安全措施方案443、消防設(shè)施…………...45第九章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置461、組織機(jī)構(gòu)462、組織機(jī)構(gòu)圖46第十章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度481、建設(shè)工期482、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排483、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表48第十一章投資估算及資金籌措491、投資估算依據(jù)492、建設(shè)投資估算49目錄TOC\o"1-2"\h\z\u1. 總論 11.1 項(xiàng)目概況 11.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 21.3 可行性研究工作依據(jù) 61.4 可行性研究報(bào)告的編制原則 61.5 可行性研究報(bào)告內(nèi)容概要 71.6 建議引進(jìn)設(shè)備清單 151.7 結(jié)論及建議 151.8 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總 162. 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)與競(jìng)爭(zhēng)能力分析 192.1 概述 192.2 廣西區(qū)內(nèi)市場(chǎng) 192.3 主要目標(biāo)市場(chǎng)分析 222.4 廣東省水泥市場(chǎng)分析 242.5 競(jìng)爭(zhēng)能力分析 272.6 市場(chǎng)分析結(jié)論 283. 建設(shè)條件與廠址選擇 293.1 原、燃材料 293.2 交通運(yùn)輸 313.3 供電電源 313.4 水源 313.5 廠址條件 324. 工程技術(shù)方案 334.1 原燃料與配料設(shè)計(jì) 334.2 石灰石礦山 464.3 生產(chǎn)工藝 584.4 總圖運(yùn)輸 724.5 電氣及生產(chǎn)過(guò)程自動(dòng)化 764.6 給水排水 854.7 通風(fēng)及空氣調(diào)節(jié) 874.8 建筑結(jié)構(gòu) 895. 節(jié)約與合理利用能源 925.1 主要能耗指標(biāo) 925.2 主要節(jié)能措施 926. 環(huán)境污染防治與治理 946.1 建設(shè)場(chǎng)地 946.2 工程概述、主要污染源和主要污染物 946.3 設(shè)計(jì)采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 956.4 控制污染的方案 966.5 環(huán)境管理機(jī)構(gòu)及監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu) 986.6 環(huán)境影響分析 986.7 環(huán)境保護(hù)投資估算 987. 勞動(dòng)安全及工業(yè)衛(wèi)生