XX地產(chǎn)工程項(xiàng)目總結(jié)及后評(píng)估

工程總結(jié)與后評(píng)估工程部項(xiàng)目竣工總結(jié)模版總結(jié)的目的：分享項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，避免重蹈覆轍，防患于未然，提高后期項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的質(zhì)量和效率，為公司知識(shí)管理提供素材。總結(jié)的框架：1：項(xiàng)目簡(jiǎn)介2：項(xiàng)目評(píng)價(jià)物業(yè)和營(yíng)銷等部門(mén)對(duì)項(xiàng)目交房期間和后期報(bào)事的統(tǒng)計(jì)、評(píng)價(jià)。3：技術(shù)管理4：質(zhì)量管理5：進(jìn)度管理6：成本管理7：安全文明施工管理8：文檔管理9：分供方管理及評(píng)價(jià)10：景觀管理11：成品保護(hù)12：工程報(bào)建及驗(yàn)收13：團(tuán)隊(duì)建設(shè)14：創(chuàng)新15：交房友情提醒：1：項(xiàng)目生命周期的每個(gè)階段都應(yīng)進(jìn)行總結(jié)，及時(shí)分享經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)；

2：總結(jié)不能報(bào)喜不報(bào)憂，堅(jiān)持對(duì)事不對(duì)人原則，強(qiáng)調(diào)對(duì)今后工作的指導(dǎo)意義；3：總結(jié)提交的形式：以具體的事例為核心，形成pp稿；項(xiàng)目簡(jiǎn)介XXXX位于華新分流道以西，共分一、二期，一期為一組團(tuán)（K14、16、27地塊）和二組團(tuán)（K13地塊）以及K15地塊體育公園，二期為K8、K7地塊和K11地塊。總占地面積約500畝，共計(jì)4141戶，容積率僅為1.9，總建筑面積達(dá)654796.52㎡。『鳥(niǎo)瞰圖』項(xiàng)目評(píng)價(jià)『XXXX業(yè)主對(duì)戶內(nèi)部分的總體滿意度』『XXXX業(yè)主對(duì)樓內(nèi)公共部分的總體滿意度』『對(duì)公共景觀的總體滿意度』

技術(shù)管理專業(yè)配合不到位－（王鵬）；四組團(tuán)車(chē)庫(kù)出入口調(diào)整－（王鵬）；空調(diào)機(jī)位－（王鵬）；細(xì)部設(shè)計(jì)體會(huì)－（楊秋生）；soho未進(jìn)行精裝修專業(yè)設(shè)計(jì)－（陳欣）；關(guān)于市政水壓超壓的處理－（陳欣）兄弟們，這是血和金錢(qián)的代價(jià)啊~王鵬先生

案例一：專業(yè)之間的配合不到位原電氣開(kāi)關(guān)位置不好操作要專業(yè)重圖解決專業(yè)間關(guān)系矛盾問(wèn)題，特別是對(duì)各功能小間（廚衛(wèi)、陽(yáng)臺(tái)等）；要求設(shè)計(jì)院各專業(yè)之間對(duì)功能小間、車(chē)庫(kù)、室外管網(wǎng)等應(yīng)作綜合圖紙。先作樣板能解決圖紙審查時(shí)沒(méi)有發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題；原設(shè)計(jì)為5米高的亭子，現(xiàn)改為此狀；車(chē)庫(kù)人行出入口、通風(fēng)排煙口等出地面的構(gòu)筑物應(yīng)作為研發(fā)的重點(diǎn)之一四組團(tuán)車(chē)庫(kù)人行出入口的調(diào)整案例空調(diào)機(jī)位

過(guò)于強(qiáng)調(diào)建筑外立面的效果，而忽視了空調(diào)室內(nèi)室外機(jī)的功能需求；主要問(wèn)題：空調(diào)室外機(jī)安裝不方便；冷凝水管布置在室內(nèi),需要裝修時(shí)隱蔽處理；單向進(jìn)出風(fēng)造成空調(diào)室外機(jī)出現(xiàn)熱保護(hù)而停機(jī)等問(wèn)題。建議

希望研發(fā)階段堅(jiān)持以人為本的原則，多一些滿足功能設(shè)備的安裝和使用的考慮；就空調(diào)室外機(jī)盡量避免設(shè)置成單向進(jìn)出風(fēng)的形式。下面是一位重量級(jí)人物，很重！『細(xì)部設(shè)計(jì)的體會(huì)』XXXX項(xiàng)目護(hù)欄、公共部分的樓層凈高等，在施工圖設(shè)計(jì)時(shí)護(hù)欄選用標(biāo)準(zhǔn)圖集，管道只有走向，很難作為實(shí)施依據(jù)，項(xiàng)目工程師需提出細(xì)部做法、技術(shù)變更后才能實(shí)施。因設(shè)計(jì)質(zhì)量及深度未滿足施工圖要求，給施工預(yù)留預(yù)埋、材料準(zhǔn)備帶來(lái)影響。建議在設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)中明確一些必有的細(xì)部設(shè)計(jì)及要求，樓層凈高，樓層內(nèi)的管道布置應(yīng)有平面尺寸及標(biāo)高標(biāo)注，公共部分的樓層安裝各專業(yè)管道設(shè)計(jì)綜合平面圖等。陳欣『Soho樓未進(jìn)行專業(yè)設(shè)計(jì)』整個(gè)soho公寓樓作為精裝交房，沒(méi)有委托專業(yè)的裝飾設(shè)計(jì)單位進(jìn)行二次專業(yè)裝飾設(shè)計(jì)。缺乏對(duì)室內(nèi)整體裝飾效果的專業(yè)把握和細(xì)部做法的考慮。建議以后的精裝soho邀請(qǐng)專業(yè)的裝飾設(shè)計(jì)單位進(jìn)行二次裝飾設(shè)計(jì)。06年4月份決定更改方案將室內(nèi)木陰角線條全部更改為石膏線條(當(dāng)時(shí)本工程的室內(nèi)涂料工作基本已經(jīng)結(jié)束,20樓以上的木地板均安裝完成)木陰角線條石膏陰角線條1:建議改為石材飾面4:建議用深色的材料2:建議改用石材收口3:墻面建議用墻紙精裝修地漏建議用方型的地漏；樓梯間出屋面的防火門(mén)高度未考慮屋面找坡、防水、隔熱等構(gòu)造高度關(guān)于市政水壓超壓的處理水廠提供的供水壓力均偏保守，設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)時(shí)又保守一點(diǎn)，再加上新建小區(qū)的用水負(fù)荷是逐步增加的，往往造成一次供水直供部分的壓力偏高；為了保證用戶用水使用的舒適性，建議在每個(gè)組團(tuán)的進(jìn)水環(huán)網(wǎng)上增加一組減壓閥門(mén)，并增設(shè)旁通管，便于隨時(shí)調(diào)整水壓。直接原因：樓棟給水與車(chē)庫(kù)水池的給水為一根主管，在水池補(bǔ)水時(shí)將削減壓力而造成壓力驟降的現(xiàn)象。5-2棟生活直供水樓層的給水時(shí)有時(shí)無(wú)？

質(zhì)量管理XXXX項(xiàng)目施工階段，甲方工程師在控制質(zhì)量工作中的收獲－（谷方全）；土石方平基案例－（李懷文）；外墻面磚脫落案例－（李懷文）；抹灰養(yǎng)護(hù)施工方法－（王金川）；根部防滲漏的處理方法－（陳欣）；設(shè)計(jì)施工中的不足－（陳欣）有請(qǐng)谷工！XXXX共27棟單體樓均獲得了“優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)工程獎(jiǎng)”XXXX項(xiàng)目實(shí)施階段，甲方工程師在控制質(zhì)量工作中的收獲產(chǎn)品實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)的制定和宣貫是保證質(zhì)量的必要條件。重點(diǎn)：標(biāo)準(zhǔn)的宣貫要落實(shí)到施工單位班組和個(gè)人。產(chǎn)品的實(shí)物樣板是保證質(zhì)量的可靠依據(jù)。督促監(jiān)理和施工單位對(duì)中間成果進(jìn)行“復(fù)測(cè)”是發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題和進(jìn)行糾偏的有效手段。K27內(nèi)街玻璃幕墻照明，設(shè)置的位置高達(dá)15米，支架設(shè)計(jì)為固定式，從上至下維修難度極大，建議此燈具改成可折疊拉伸的方式,確定方案的時(shí)候一定要考慮后期維護(hù)李懷文沒(méi)看清楚？看清楚了賽？土石方平基

原始地貌K27K15（原售樓處）體育公園K16K14K13周邊水系調(diào)查和處理方案

詳細(xì)調(diào)查工程所在地區(qū)河流的走向，應(yīng)有明確的施工雨水排放方案。四組團(tuán)結(jié)合市政道路的邊坡實(shí)施控制如果市政道路為填方區(qū)段，地下室的位置盡量避開(kāi)布置。施工過(guò)程中，可與政府相關(guān)部門(mén)溝通，只實(shí)施半邊道路。土方回填碾壓措施土方回填采取分層碾壓措施，在擋墻防水保護(hù)磚墻上做標(biāo)識(shí)，作為控制分層回填的依據(jù)。要求監(jiān)理公司旁站監(jiān)理，詳見(jiàn)過(guò)程圖片挖孔樁過(guò)程控制數(shù)據(jù)回填區(qū)域橢圓形樁處理方案

水晶片區(qū)3-2棟和5-3棟外墻磚局部出現(xiàn)起拱和粘結(jié)層與基層脫落原因分析：貼磚前找平抹灰層面有灰塵污染等沒(méi)有完全清潔干凈貼磚前沒(méi)有充分潤(rùn)濕抹灰層。外墻面磚粘貼后養(yǎng)護(hù)措施不到位。外墻變形縫間隔太大（目前是24米留一條變形縫）。持續(xù)高溫天氣誘發(fā)。

施工單位檢查完成后甲方復(fù)查，若發(fā)現(xiàn)新的空鼓現(xiàn)象則復(fù)查費(fèi)用均由施工單位承擔(dān)，甲方有權(quán)據(jù)此對(duì)施工單位進(jìn)行處罰。王金川抹灰養(yǎng)護(hù)采取噴霧器噴水養(yǎng)護(hù),根據(jù)天氣狀況確保墻體保持濕潤(rùn)狀態(tài)(持續(xù)時(shí)間為7天)，形成記錄備查。此措施對(duì)杜絕墻面空鼓裂紋這個(gè)客戶敏感點(diǎn)效果明顯。

特別注意工程裝修工程中防滲漏部位處理：外墻上挑架洞口、砼墻支模（對(duì)拉螺桿）洞眼。穿樓板、屋面管道根部。測(cè)量放線孔洞。廚房排煙道、排風(fēng)道根部。管道根部砼分二次澆筑，并作關(guān)水試驗(yàn)，漏則返工，不漏則二次澆灌。XXXX目前基本上沒(méi)有管道根部漏水的報(bào)事希望不再發(fā)生回填區(qū)域的管道被拉斷；入戶門(mén)的開(kāi)啟方向盡量外開(kāi)；陽(yáng)臺(tái)的地漏位置應(yīng)考慮業(yè)主裝修后豎向標(biāo)高與室內(nèi)地坪的銜接，特別是較長(zhǎng)的陽(yáng)臺(tái)；精裝修房中靠墻面磚安裝的洗衣機(jī)龍頭和淋浴龍頭我們?cè)谇捌诙ㄎ粫r(shí)只考慮了二維定位，沒(méi)有進(jìn)行三維定位，結(jié)果出現(xiàn)的部分龍頭裝飾蓋安裝不能緊靠墻磚面的現(xiàn)象；廚房不銹鋼洗滌盆在作清潔時(shí)用鋼絲球造成釉面被劃傷（更換了40多個(gè)）；石膏板吊頂上安裝探頭時(shí)最好在吊頂內(nèi)裝一塊木板

成品保護(hù)

王金川入戶門(mén)成品保護(hù)整改匯總表1、總的整改費(fèi)用11.9萬(wàn)元，美心門(mén)安裝單位承擔(dān)30％，總包單位承擔(dān)了70％

2、95％以上的整改均是對(duì)門(mén)扇的整改入戶門(mén)成品保護(hù)整改匯總表建議：

1、實(shí)行框扇分離

2、合理安排工序

明確各方責(zé)任

3、取消室內(nèi)衛(wèi)生間

的回填處理入戶門(mén)成品保護(hù)4、安裝工藝上的保護(hù)措施：門(mén)安裝后應(yīng)在鎖孔內(nèi)臨時(shí)插上塑料管或木栓以防止鎖舌伸出創(chuàng)傷門(mén)框或損壞門(mén)鎖4-5棟公共走道地磚出現(xiàn)大面積污損，

成品保護(hù)提醒：

后期在作清潔時(shí)，要特別注意酸性物質(zhì)對(duì)玻化磚的污染

安全文明施工管理

李懷文安全文明施工所有XXXX參建施工單位均獲得了重慶市“市級(jí)文明工地”的稱號(hào)項(xiàng)目部組織監(jiān)理單位每周對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的安全文明施工管理情況進(jìn)行例行檢查，對(duì)施工過(guò)程中出現(xiàn)的安全隱患，在生產(chǎn)會(huì)上以圖片展示的形式進(jìn)行通報(bào)，要求施工單位限期整改。通過(guò)XXXX各參建施工方的共同努力，現(xiàn)場(chǎng)的安全文明管理工作得到了高新區(qū)安監(jiān)站的好評(píng)。高新區(qū)安監(jiān)站多次組織高新區(qū)片區(qū)內(nèi)的參建施工單位到XXXX參觀學(xué)習(xí)。施工現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)道路封閉施工外架封閉施工施工樓層臨邊防護(hù)臨邊洞口防護(hù)施工通道防護(hù)工地食堂生、熟食品分區(qū)健康證上墻一洗二清三消毒宿舍內(nèi)雙層架子床民工衣物晾曬區(qū)

景觀施工管理

何格原始地貌一

施工過(guò)程水晶之美

設(shè)計(jì)回顧

一個(gè)好的景觀設(shè)計(jì)必須是景觀和建筑的完美結(jié)合，在水晶無(wú)疑得到了充分的體現(xiàn)。設(shè)計(jì)的優(yōu)點(diǎn)亮點(diǎn)：景觀和建筑的統(tǒng)一規(guī)劃，整體設(shè)計(jì)，把建筑和景觀完美的結(jié)合在一起。亮點(diǎn)原因分析：水晶的建筑和景觀均由一家設(shè)計(jì)公司完成，最大限度的保留和體現(xiàn)了設(shè)計(jì)師想要的效果；在后期的初步設(shè)計(jì)中很好的處理好了建筑和景觀的細(xì)部銜接和材質(zhì)搭配。設(shè)計(jì)中的不足施工圖設(shè)計(jì)單位未能很好的理解景觀設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)意圖，導(dǎo)致了設(shè)計(jì)信息的丟失和效果上的偏差（如五組團(tuán)水體底部端頭流水槽，如下圖）景觀中水體的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)未考慮到裝飾面層和坡度的影響導(dǎo)致了水體的漏水等（5組團(tuán)水體的邊帶）低于環(huán)境標(biāo)高的擋水檐，未考慮散水收集溝，導(dǎo)致泥沙和污水污染水體，后期運(yùn)行成本高。(2組團(tuán)和5組團(tuán)均存在）水晶的水體底部在設(shè)計(jì)時(shí)考慮的是卵石，實(shí)際在清潔維護(hù)中非常費(fèi)時(shí)。XXXX泳池存在的問(wèn)題：

1、部分裝飾擋墻采用虎皮石，其銳角易傷人；2、裝飾面層的磚應(yīng)倒棱倒角，一組團(tuán)泳池在交付運(yùn)行中出現(xiàn)傷人2次，應(yīng)引起高度的重視。已經(jīng)整改完成1、游泳池形成獨(dú)立區(qū)域的分隔采用植物,閑人、小孩極易進(jìn)入本區(qū)域，不利于后期的物業(yè)開(kāi)館管理.

2、水晶二期亮光石材用于公區(qū)休閑廣場(chǎng),在陽(yáng)光照射極強(qiáng)的夏季十分耀眼.目前已引起部分業(yè)主投訴.

景觀施工管理過(guò)程中存在的問(wèn)題場(chǎng)地移交

總包施工單位沒(méi)有按約定的時(shí)間把場(chǎng)地移交給景觀。移交的場(chǎng)地不能達(dá)到質(zhì)量要求。（XXXX4組團(tuán)游泳池周邊區(qū)域的場(chǎng)地平整）4—5后的場(chǎng)地移交后施工情況4—4移交場(chǎng)地后的情況

施工單位沒(méi)有對(duì)施工班組進(jìn)行有效的交底在施工配合上的問(wèn)題，在交叉施工的地方管理被弱化。成品保護(hù)問(wèn)題（道路污染，管網(wǎng)破壞，前面清洗對(duì)植物的傷害）

道路的污染、無(wú)成品保護(hù)意識(shí)。污染后的效果

施工質(zhì)量1、2組團(tuán)施工質(zhì)量較好四組團(tuán)硬景粗糙3、4、5組團(tuán)的100*100黃木文的鋪貼平整度不夠。

對(duì)建筑死角用軟景處理工藝差。3、5組圖的草坪的土壤不飽滿，平整度不夠。

景觀項(xiàng)目部同工程項(xiàng)目部的設(shè)計(jì)和施工界面避免因管理的主體較多導(dǎo)致設(shè)計(jì)跟蹤和施工管理中的信息流失，使得效果和功能出項(xiàng)偏差和缺失。建議將除游泳池以外的所有水體和構(gòu)筑物的結(jié)構(gòu)，水電，裝飾設(shè)計(jì)和施工納入景觀統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理。（五組團(tuán)水體案例）水晶后期的景觀養(yǎng)護(hù)存在的問(wèn)題：更換死忘苗木不及時(shí)，導(dǎo)致了業(yè)主的不滿，上海聚隆表現(xiàn)尤為突出。改進(jìn)的措施和辦法：在規(guī)定的時(shí)間未更換的，可以由物業(yè)偽托其他的施工單位更換，在其工程款或質(zhì)保金中扣除給物業(yè)，這需要造價(jià)部的大力支持！

文檔管理

洪權(quán)峰就剩這張比較帥了XXXX的文檔管理模型以及分類方法在林洋“XXXX一期文檔管理工作總結(jié)200503”中有具體描述，其實(shí)行效果好，易分類和查詢，在此不再贅述。這里主要講一下對(duì)信息管理的想法和改進(jìn)思路。綜合對(duì)信息管理的工作認(rèn)識(shí)，個(gè)人認(rèn)為信息管理的主要作用是通過(guò)計(jì)算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)勢(shì)，及時(shí)準(zhǔn)確的將信息傳達(dá)給所有項(xiàng)目成員，取得有效的反饋，并在此過(guò)程中將優(yōu)化傳遞信息流程，最終形成一個(gè)全員通曉、流程簡(jiǎn)單的信息傳遞和反饋機(jī)制。XXXX的參建單位多，資料流量大，如何有效的簡(jiǎn)化資料傳遞流程？1、建議在處理收文時(shí)，分時(shí)間段進(jìn)行集中處理（特殊情況除外），即每天的中午和下午。2、建立跟蹤機(jī)制，每天定時(shí)查閱“文件跟蹤處理表”，并直接與相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行聯(lián)系，取得反饋。如何實(shí)現(xiàn)文檔查閱的準(zhǔn)確、及時(shí)性？首先建立完善的編號(hào)規(guī)則，及時(shí)向項(xiàng)目部成員宣講。文檔編號(hào)應(yīng)實(shí)時(shí)更新。項(xiàng)目文檔管理體系的建立主要目的是為了方便項(xiàng)目專業(yè)工程師的資料查詢，不是方便內(nèi)業(yè)工程師的查詢，宣講工作很重要，做不好，對(duì)內(nèi)業(yè)工程師的工作效率影響很?chē)?yán)重。

竣工備案總結(jié)

由此可見(jiàn)，備案證的獲取是一個(gè)單位工程完結(jié)的里程碑標(biāo)志。

以下就綜合竣工驗(yàn)收和備案證辦理的重點(diǎn)控制內(nèi)容進(jìn)行描述。1、建立對(duì)應(yīng)的備案資料電子文檔體系；2、合理安排簽章流程，以確保在竣工驗(yàn)收會(huì)前完成為準(zhǔn)；3、文檔的套數(shù)齊全（備案辦、檔案館、物業(yè)、自存，共四套）；4、面積填寫(xiě)務(wù)必準(zhǔn)確。值得注意的問(wèn)題：建議在備案資料形成以后，交質(zhì)監(jiān)站質(zhì)檢人員與備案辦人員進(jìn)行核對(duì)后再正式交驗(yàn)。保持對(duì)面積高度的敏感－－主要是規(guī)劃面積與施工證、規(guī)劃許可證的核對(duì)，如超出施工許可或規(guī)劃許可面積過(guò)多【指超出100平米以上的】需提前補(bǔ)繳相關(guān)規(guī)費(fèi)、配套費(fèi)等相關(guān)應(yīng)繳納的費(fèi)用。人員的核對(duì)－施工單位項(xiàng)目經(jīng)理、各參建單位的負(fù)責(zé)人等。專人對(duì)會(huì)上的備案資料進(jìn)行熟讀，特別是專項(xiàng)驗(yàn)收的時(shí)間、面積等數(shù)據(jù)一定要明白相互關(guān)系和利害因素，便于驗(yàn)收時(shí)的解釋。值得注意的問(wèn)題：備案資料的可修改性：很多填寫(xiě)內(nèi)容是根據(jù)驗(yàn)收前的情況進(jìn)行預(yù)估并填寫(xiě)。驗(yàn)收后，需對(duì)已形成的資料進(jìn)行修改，建議在報(bào)送過(guò)程中注意修改技巧。日期核對(duì)。由建設(shè)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、地勘、施工單位各自出具的質(zhì)量檢查報(bào)告的日期盡量統(tǒng)一，且必須為綜合驗(yàn)收時(shí)間之前。整改通知書(shū)、整改回執(zhí)單為必需的驗(yàn)收材料。

驗(yàn)收⑴、消防申報(bào)資料露項(xiàng)－（王鵬）；⑵、K27消防驗(yàn)收案例－（陳欣）；一組團(tuán)和五組團(tuán)消防驗(yàn)收時(shí)，申報(bào)的驗(yàn)收范圍出現(xiàn)了漏項(xiàng)：一組團(tuán)漏掉了一個(gè)小商鋪，五組團(tuán)漏掉了LG夾層;《消防工程驗(yàn)收申報(bào)表》上的驗(yàn)收范圍和面積應(yīng)與消防局下發(fā)的《施工圖審查意見(jiàn)書(shū)》的審查范圍、面積保持一致，最終形成閉環(huán)。在今后的建設(shè)項(xiàng)目中，申請(qǐng)消防審查等工作時(shí)，要盡可能的減少申報(bào)批次，且每次申報(bào)要有詳細(xì)的申報(bào)記錄和詳細(xì)的準(zhǔn)確的名稱、范圍、面積等重要元素。在人員調(diào)整后，要盡可能的完善交接工作，避免信息的失真。消防驗(yàn)收的申報(bào)資料k27水晶星座消防驗(yàn)收案例事件簡(jiǎn)述2006年4月19日重慶市消防局對(duì)水晶星座進(jìn)行了消防驗(yàn)收。消防局根據(jù)批準(zhǔn)的k27消防審批意見(jiàn)書(shū)：〔2004〕渝公消（建）字第7號(hào)<見(jiàn)下頁(yè)>的規(guī)定認(rèn)為：標(biāo)準(zhǔn)層廚房區(qū)域調(diào)整后未重新報(bào)驗(yàn)備案且應(yīng)設(shè)置消防噴淋和溫感。通過(guò)公安部四川消防研究所(高規(guī)的編制和解釋部門(mén))對(duì)公寓式寫(xiě)字樓就目前的消防設(shè)施進(jìn)行消防安全性能化評(píng)估合格后,于2006年5月26號(hào)取得重慶市消防局頒發(fā)的消防驗(yàn)收合格證。

過(guò)程回顧2003年11月，XXXXk27商業(yè)綜合樓的第一次全部圖紙出來(lái)后，都履行了相關(guān)的報(bào)建手續(xù)，并隨一組團(tuán)一起開(kāi)始施工。整個(gè)k27工程裙房部分施工完成后根據(jù)公司的統(tǒng)一安排，k27項(xiàng)目暫時(shí)停工。2005年3月根據(jù)公司的安排，設(shè)計(jì)院對(duì)k27公寓樓標(biāo)準(zhǔn)層的平面圖進(jìn)行了修改(相關(guān)專業(yè)的圖紙均作了調(diào)整),并與4月份恢復(fù)了公寓樓的施工。但是平面圖調(diào)整后這次未辦理公寓樓相關(guān)消防報(bào)建備案手續(xù)。水晶星座標(biāo)準(zhǔn)層平面圖(舊)水晶星座標(biāo)準(zhǔn)層平面圖(新)圖紙調(diào)整前后1：此圖經(jīng)過(guò)了消防局審核批準(zhǔn)同意2:此圖中廚房區(qū)域也未設(shè)置噴淋和溫感此圖未報(bào)消防局審批,消防局首先認(rèn)為程序不合法.廚房區(qū)域未設(shè)置噴淋和溫感建議對(duì)于項(xiàng)目的所有批復(fù)、審批意見(jiàn)書(shū)等文件下來(lái)后,應(yīng)在項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或項(xiàng)目經(jīng)理處匯總,并組織相關(guān)人員進(jìn)行交流學(xué)習(xí)。完善部門(mén)內(nèi)部人員調(diào)動(dòng)后的移交制度以及部門(mén)間的移交制度。圖紙調(diào)整后一定要重新進(jìn)行消防報(bào)建備案如果消防驗(yàn)收時(shí)遇到技術(shù)障礙，公安部四川消防研究所是一個(gè)可以利用的資源.

分供方管理總分包單位合同及責(zé)任問(wèn)題－（楊秋生）；總包與分包合同及責(zé)任問(wèn)題：XXXX項(xiàng)目1~5組團(tuán)因入戶門(mén)及鋁門(mén)窗（劃傷、撞痕、污染等）的整改問(wèn)題占整改量的三分之一左右。入戶門(mén)及鋁門(mén)窗的制安施工是三方合同（甲方、總包、分包），在實(shí)施中總包對(duì)進(jìn)度重視，而對(duì)工序配合、安裝插入時(shí)間、雙方交接條件、成品保護(hù)等重視差，涉及返修及費(fèi)用等責(zé)任問(wèn)題總包、分包相互推諉（主要是入戶門(mén)），物管人員及項(xiàng)目工程師花很多的精力協(xié)調(diào)處理。建議在今后項(xiàng)目實(shí)施，對(duì)需甲方指定分包的工作內(nèi)容明確在總包的合同范圍（壟斷行業(yè)的工作除外），由總包與分包簽訂合同（甲方明確廠家、品牌），利于責(zé)任主體明確，提高總包管理意識(shí)和能力。

團(tuán)隊(duì)建設(shè)晨會(huì)時(shí)間：每天早晨上班時(shí)間前10分鐘開(kāi)始，會(huì)議時(shí)間視當(dāng)天的內(nèi)容而定，但不是超過(guò)20分鐘。主持：項(xiàng)目經(jīng)理主持（不在時(shí)由指定的專業(yè)工程師代替）。內(nèi)容：檢查現(xiàn)場(chǎng)工作人員是否進(jìn)入工作狀態(tài)；核對(duì)、匯總前日的現(xiàn)場(chǎng)工程施工情況；宣讀公司下發(fā)的文件、通知;就前一日施工中的問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)、討論、解答；發(fā)表意見(jiàn)、要求、建議；安排當(dāng)天的管理工作。晨會(huì)是一天工作開(kāi)始的標(biāo)志，現(xiàn)場(chǎng)工作人員應(yīng)從此進(jìn)入工作狀態(tài)TEAM小組專題會(huì)Together團(tuán)結(jié)Everyone人人Accomplishes完成More更多1+1>2團(tuán)結(jié)就是力量！

交房1：集中交房期間我們專門(mén)準(zhǔn)備了一間”吵架室”

2：關(guān)于衣柜的案例衣柜的案例分析

附件三：裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)1、外墻：中空鍍膜玻璃和面磚等2、內(nèi)墻：白色涂料3、頂棚：乳膠漆,局部石膏板吊頂4、地面：強(qiáng)化木地板和地磚等5、門(mén)窗：入戶為防盜門(mén)、衛(wèi)生間、廚房配門(mén),廚房衛(wèi)生間無(wú)窗,外窗為中空鍍膜玻璃6、廚房：鋁合金吊頂，防滑地磚，配置櫥柜、抽油煙機(jī)、灶具、洗滌盆（配龍頭）7、衛(wèi)生間：鋁合金吊頂,防滑地磚,配置坐便器、單立柱盆（配龍頭）、燃?xì)鉄崴鳎ㄅ浠ⅲ?、鏡子、擱物架、浴霸，設(shè)地漏8、陽(yáng)臺(tái)：地磚,設(shè)置空調(diào)主機(jī)位，格柵或百頁(yè)封閉，熱水器9、電梯：塔樓采用四部品牌電梯10、其他：層高：住宅標(biāo)準(zhǔn)層層高結(jié)構(gòu)尺寸為3000MM信報(bào)箱：大堂內(nèi)配置信報(bào)箱安防系統(tǒng)：每戶設(shè)置對(duì)講門(mén)機(jī)，紅外線探測(cè)器，緊急報(bào)警按紐大堂及電梯前室：精裝修疏散樓梯：地面為地磚，墻面及頂棚為涂料供水：接市政設(shè)施管網(wǎng)，部分樓層為二次供水（以水廠提供供水標(biāo)高和設(shè)計(jì)圖紙為準(zhǔn)），出戶計(jì)量供電：5（20A）電表，出戶計(jì)量，預(yù)設(shè)室內(nèi)線路、開(kāi)關(guān)、插座、燈具供氣：智能氣表閉路：數(shù)字電視入戶，安裝一個(gè)接口電話：二對(duì)電話線入戶，預(yù)留二個(gè)接口數(shù)據(jù)通訊：一條寬帶數(shù)據(jù)線入戶，預(yù)留一個(gè)接口其他：每戶入戶處設(shè)置厚度0.6米，寬度不小于1.5米的壁柜配置二P冷暖壁掛式空調(diào)熱水管道到廚房和衛(wèi)生間合同配置標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)時(shí)在衣柜訂貨前已經(jīng)發(fā)現(xiàn)每層有5戶在入戶靠墻處不能放置,并告知了營(yíng)銷部,但是銷售合同中已經(jīng)非常明確的將衣柜的長(zhǎng)度定在1.5米,表示衣柜在此戶設(shè)計(jì)位置不能放置在銷售合同中盡量不要把自己栓得太死;希望在銷售前能完善裝修樣板房.銷售合同中的配置標(biāo)準(zhǔn)添加工程部會(huì)簽

創(chuàng)新

收集三組團(tuán)車(chē)庫(kù)周邊地下水作綠化用水。收集動(dòng)步公園的溪流水作綠化用水。感謝XXXX的所有建設(shè)者！

感謝公司領(lǐng)導(dǎo)、各部門(mén)和工程部全體同事對(duì)XXXX項(xiàng)目的關(guān)心和支持！謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH一本萬(wàn)利工程1、背景驅(qū)動(dòng)2、盈利策略3、選菜試菜4、價(jià)值創(chuàng)造5、完美呈現(xiàn)6、成功面試7、持續(xù)改造（一）、一本萬(wàn)利工程的背景驅(qū)動(dòng)

1、什么是一本萬(wàn)利

2、餐飲時(shí)代的變遷菜單經(jīng)驗(yàn)的指導(dǎo)方針運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)定位的體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)水平的體現(xiàn)體現(xiàn)餐廳的特色與水準(zhǔn)溝通的工具餐廳對(duì)顧客的承諾菜單承諾的六大表現(xiàn)1、名字的承諾2、質(zhì)量的承諾3、價(jià)格的承諾4、規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)的承諾5、外文翻譯的準(zhǔn)確6、保證供應(yīng)的承諾

1、顧客滿意度餐廳價(jià)值、價(jià)格、合理感、愉快感、安心感、美味感、便利感、滿足感、有價(jià)值感、喜悅感、特別感2-2、初期投資餐廳面積、保證金、設(shè)備投資、店鋪裝潢、器具用品投資、制服選定、菜單制作2-1、開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備廚具、供應(yīng)商選定、設(shè)計(jì)、用品選定、餐廳配置、員工訓(xùn)練、餐廳氣氛、促銷方式3、經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)營(yíng)業(yè)額、客流量、成本率、人均消費(fèi)、顧客回頭率、出品速度、人事費(fèi)用菜單內(nèi)容決定決定相關(guān)相關(guān)決定決定決定決定以菜單為導(dǎo)向的硬件投資

1、餐廳的裝修風(fēng)格2、硬件設(shè)施服務(wù)操作3、餐廳動(dòng)線4、餐具與家俬5、廚房布局6、廚房設(shè)備菜單設(shè)計(jì)正果1、能誘導(dǎo)顧客購(gòu)買(mǎi)你想讓他買(mǎi)的餐點(diǎn)2、能迅速傳達(dá)餐廳要表達(dá)的東西3、雙贏：顧客喜歡、餐廳好賣(mài)餐廳時(shí)代的變遷食物時(shí)代硬體時(shí)代軟體時(shí)代心體時(shí)代食物食品饑食飽食品質(zhì)挑食品味品食品德懼食體驗(yàn)人們正在追尋更多的感受，更多的意義更多的體驗(yàn)，更多的幸福（二）盈利策略1、組建工程團(tuán)隊(duì)2、確定核心價(jià)值3、確定盈利目標(biāo)4、確定客單價(jià)5、設(shè)計(jì)盈利策略6、確定核心產(chǎn)品誰(shuí)來(lái)設(shè)計(jì)菜單？產(chǎn)品=做得出來(lái)的物品商品=賣(mài)得出去的物品商家=產(chǎn)品具備商品附加值物（什么產(chǎn)品）+事（滿足顧客何種需求）從物到事從食物到餐飲從吃什么到為什么吃產(chǎn)品本身決定一本，產(chǎn)品附加值決定萬(wàn)利從生理到心理從物質(zhì)到精神從概念到五覺(jué)體驗(yàn)創(chuàng)造產(chǎn)品的五覺(jué)附加值體驗(yàn)何來(lái)

一家企業(yè)以服務(wù)為舞臺(tái)以商品為道具，讓消費(fèi)者完全投入的時(shí)候，體驗(yàn)就出現(xiàn)了PART01物=你的企業(yè)賣(mài)什么產(chǎn)品+事=能滿足顧客何種需求？確定核心價(jià)值理念核心價(jià)值理念1、賣(mài)什么樣的菜2、賣(mài)什么樣的氛圍？3、如何接待顧客？賣(mài)給誰(shuí)？賣(mài)什么事？賣(mài)什么價(jià)？企業(yè)目標(biāo)的設(shè)定1、理論導(dǎo)向的目標(biāo)設(shè)定2、預(yù)算3、制定利潤(rùn)目標(biāo)費(fèi)用營(yíng)業(yè)額虧損區(qū)利潤(rùn)區(qū)臨界點(diǎn)變動(dòng)費(fèi)用總費(fèi)用營(yíng)業(yè)額曲線費(fèi)用線X型損益圖利潤(rùn)導(dǎo)向的目標(biāo)設(shè)定確定目標(biāo)設(shè)定營(yíng)業(yè)收入=固定成本+目標(biāo)利潤(rùn)1-變動(dòng)成本率-營(yíng)業(yè)稅率例：A餐廳每月固定成本40萬(wàn)，變動(dòng)成本50%，營(yíng)業(yè)稅率5.5%，目標(biāo)利率每月8萬(wàn)，問(wèn)A餐廳的月?tīng)I(yíng)業(yè)收入：月?tīng)I(yíng)收入=（40+8）÷（1-50%-5.5%）=48÷0.445=108萬(wàn)測(cè)算損益平衡點(diǎn)保本線=固定成本1-變動(dòng)成本率-營(yíng)業(yè)稅率例：A餐廳保本線=40÷（1-50%-5.5%）

=40÷0.445

=90萬(wàn)定價(jià)的三重意義2、向競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手發(fā)出的信息和信號(hào)1、是利潤(rùn)最大化和最重要的決定因素3、價(jià)格本事是價(jià)值的體現(xiàn)定價(jià)由此開(kāi)始1、評(píng)估產(chǎn)品、服務(wù)的質(zhì)量2、尋求顧客價(jià)值與平衡點(diǎn)3、以價(jià)值定義市場(chǎng)確定客單價(jià)盈利占比策略

占比策略內(nèi)部策略銷售占比占比策略內(nèi)部策略10%40%10%20%20%（三）、選菜試菜1、ABC產(chǎn)品分析2、產(chǎn)品的確定（食材、口味、烹調(diào)、餐飲）3、成本的確定ABC分析策略毛利率營(yíng)業(yè)額CBACABBACCCAA營(yíng)業(yè)額C毛利A優(yōu)化、提升增加銷售雙A雙贏ABC顧客商品漲價(jià)保留虧本商品刪營(yíng)業(yè)額A毛利C顧客超額、成本過(guò)高有意義的保留無(wú)意義的刪除雙C雙輸菜單內(nèi)容選擇的標(biāo)準(zhǔn)因素成本設(shè)備廚師技術(shù)操作空間菜系風(fēng)格吻合度品質(zhì)可控度原料供應(yīng)顧客喜好菜單協(xié)議度（銷售目標(biāo)、顏色、口味、造型、營(yíng)養(yǎng)等）產(chǎn)品類別確定的四個(gè)方面1、按食材確定比例2、按口味確定比例3、按烹飪確定比例4、按餐飲確定比例

（無(wú)酒精飲品、含酒精飲品比例）框架依據(jù)操作依據(jù)目標(biāo)依據(jù)成本依據(jù)試口味成本操作第一次試菜的內(nèi)容精確的成本核算—五個(gè)關(guān)鍵詞1、凈料率（一料一控、一料多檔）2、調(diào)味料成本（單件產(chǎn)品、批量產(chǎn)品）3、燃料成本4、統(tǒng)一計(jì)量單位5、標(biāo)準(zhǔn)食譜成本卡試口味餐具造型色彩第二次試菜的內(nèi)容四料構(gòu)成表1、符合思想審定2、符合目標(biāo)審定3、符合定位審定4、符合框架審定四平構(gòu)成表(四)、創(chuàng)造價(jià)值1、定價(jià)策略的確定2、提升雙A核心產(chǎn)品的附加值3、增加更多的顧客選擇性顧客會(huì)記住的價(jià)格最低價(jià)人均消費(fèi)熱門(mén)暢銷品商品較多的價(jià)格帶最高價(jià)產(chǎn)品價(jià)格和觀念價(jià)值永遠(yuǎn)是不一樣的，體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代出售的不是產(chǎn)品價(jià)格，而是觀念定價(jià)與確定價(jià)格的區(qū)別確定價(jià)格產(chǎn)品、服務(wù)主導(dǎo)思路確定一個(gè)易于銷售的價(jià)格由企業(yè)根據(jù)成本以及和其他企業(yè)的比較確定定價(jià)基于顧客的價(jià)值私立評(píng)估價(jià)值、確定等級(jí)在顧客和企業(yè)的來(lái)往過(guò)程中確定企業(yè)定價(jià)三大策略1、薄利多銷策略2、相對(duì)穩(wěn)定價(jià)格策略3、高價(jià)位價(jià)格策略提升產(chǎn)品附加值的“十大絕招”三好七增名字好賣(mài)相故事服務(wù)選擇文案時(shí)間體驗(yàn)健康推廣感覺(jué)“附加值”提升產(chǎn)品附加值的“兩大前提”一好味道二品質(zhì)確定好賣(mài)相美色器形設(shè)攝狀增健康少油湯汁鹽多有機(jī)養(yǎng)生品種增時(shí)間原材料生長(zhǎng)原材料獲得制作耗時(shí)美味時(shí)間要求增文案—文字?jǐn)⑹鼍艈?wèn)1、餐點(diǎn)是什么？2、如何烹調(diào)制作？3、如何呈現(xiàn)？4、有何故事？5、有否獨(dú)特的口味？6、有否體現(xiàn)品質(zhì)等級(jí)？7、食材的來(lái)源？8、有何獨(dú)特的體驗(yàn)？