各國房產企業(yè)發(fā)展模式及中國可采納的要點

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2012.2.26我國房地產企業(yè)發(fā)展模式研究

——與香港、美國、日本、新加坡模式的比較分析2目錄發(fā)展模式及其影響因素幾大主流房地產企業(yè)發(fā)展模式分析中國房地產企業(yè)的發(fā)展模式第三種模式-------“大陸模式”2023/7/62一、發(fā)展模式及其影響因素什么是發(fā)展模式？發(fā)展模式選擇的影響因素？發(fā)展模式選擇的目標？2023/7/63房地產企業(yè)的經濟發(fā)展模式就是要適合不同的發(fā)展階段，解決好每一階段企業(yè)存在的各類問題，從而促進房地產企業(yè)的經濟發(fā)展。它包括開發(fā)模式、融資模式、運營模式、盈利模式、管理模式等多個方面。2023/7/64發(fā)展模式選擇的影響因素發(fā)展模式選擇的影響因素產業(yè)基礎外部經驗市場環(huán)境政治制度經濟環(huán)境文化2023/7/65發(fā)展模式選擇的目標：實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。2023/7/66二、幾大主流的房企發(fā)展模式分析香港模式美國模式新加坡模式日本模式2023/7/67“香港模式”“香港模式”，是以開發(fā)商為中心的一條縱向價值鏈，從買地、建造、賣房、管理都由一家開發(fā)商獨立完成，房子建好后，地產公司不持有物業(yè)，直接出售，以相對廉價取得土地為經營導向。2023/7/68“美國模式”“美國模式”，是指在“資本運作、設計策劃、拆遷征地、建設施工、銷售租賃、物業(yè)管理”六個環(huán)節(jié)，全部獨立運作，均由不同的公司協(xié)調合作，責任、權利、義務分工明晰，充分回避了房地產開發(fā)的環(huán)節(jié)風險，經驗證實，可以有效的避免囤積、空置，解決房屋質量、資金安全等問題，實現(xiàn)行業(yè)充分合作與競爭，能更好的控制成本、穩(wěn)定價格、降低風險。2023/7/69“香港模式”“美國模式”主要特點以土地為基本，實行全過程的經營，“售樓花”和“地王”是其兩大經營特色。市場高度細分+金融工具多樣化產生背景土地產權制度公共土地批租制度，土地產權歸政府，買賣的只是土地的有期限的使用權土地產權私有，土地供給市場高度自由且無限融資模式預售款+銀行貸款ABS、MBA、REIT’s等金融發(fā)達，融資方式多樣化，只有15%左右是銀行資金，70%是社會大眾的資金主要優(yōu)點實現(xiàn)了利潤的最大化；一體化的參與有利于資源的優(yōu)化配置專業(yè)化，形成核心競爭力；資金來源的多樣化使得房地產的收益和風險全社會共擔主要局限不夠科學，比較粗放的，風險很大，容易導致囤積和爛尾。組織成本較高，利潤被瓜分適用范圍人多地少，寸土寸金地廣物博、金融業(yè)發(fā)達核心土地資金房企地位全能者，所有環(huán)節(jié)參與組織者、統(tǒng)籌者2023/7/610新加坡模式

新加坡模式，其核心就是建立住房公積金，以政府供應的保障性住房為主體，以商品房為補充，來滿足社會大多數(shù)人群對住房的需求。在新加坡，超過70%的人都居住在政府住房。在房地產領域，以所投資的資產總額計算，新加坡政府投資公司排名全球前十大房地產投資公司之列。同時，公司所投資的房地產業(yè)務是為數(shù)不多真正具有全球代表性的房地產組合。2023/7/611新加坡的房地產企業(yè)發(fā)展模式盛邦新業(yè)集團源自新加坡建屋發(fā)展局(HDB)，擁有48年豐富的住宅房地產開發(fā)經驗，它為新加坡提供了約90%的住宅，開發(fā)足跡更是遍及中國、印度、菲律賓等23個國家、90座城市，成功規(guī)劃建設了45座新興城鎮(zhèn)，2000多個項目，為350余萬人口提供了超過100萬套精品住宅，被世人譽為——“新加坡花園城市的締造者”。特點：一體化經營；行業(yè)集中化程度高；跨國經營與投資明顯；2023/7/612日本跨的房蚊地產美企業(yè)筋發(fā)展榆模式日本渾的房煮地產慣開發(fā)舅不需錯要資畝質，蝦只要適符合柴城市揚規(guī)劃慨要求舒，無峽論企瀉業(yè)和糠個人碰都可樸以申疫請進難行房鴿地產蒙開發(fā)撒，所稿以，恢在日谷本的沸城市使和農辮村，告規(guī)模帳不同邊、門剝類各仇異的決房動駁產公嘆司隨場處可甜見。競專門恨從事股房地丹產開叼發(fā)的善房地埋產公堵司卻炸很少輛，房潮地產替開發(fā)阻被放突在了翅“副懂業(yè)”嫁的位唇置。按控唱股方少主要金業(yè)務胸的所港屬行者業(yè)劃瞇分，待日本城的房露地產地開發(fā)玩企業(yè)耗可歸探納為燙：政府諷類、殼建設珍類、宅交通起類、稻金融增類、諷工業(yè)外類、罷民間牧類6種類嗚型。20股23克/6膨/3圈013日本裙政府問類地延產開番發(fā)機經構最春具代隔表性背的是擁原日顫本住山宅公緣瑞團，栗也就董是現(xiàn)夫在的朝都市土再生黑機構那。主既要業(yè)昨務是愚為中句低收華入的董勞動丘階層店提供蓮住宅有、宅義地以刑及與伶其配次套的記公共滑設施去。模式押特點堵：有蓮專業(yè)并化分帝工，珍但專詢業(yè)細淘分程賴度遠糕遠不需如美疤國，巷房地待產市頓場有謙自身暈的特斤色，藝房企蟻的發(fā)欺展模而式基騾本上萌還是飼香港根模式色。日本墓的房可地產責企業(yè)漢發(fā)展腐模式20霜23倍/6站/3董014三、篩我國航房地制產企央業(yè)的咐發(fā)展鼠模式企業(yè)滋發(fā)展星階段曾經害的香鬧港模窄式自發(fā)箏的轉娃變及干原因20區(qū)23初/6菊/3己015企業(yè)驚發(fā)展屢階段中國朱房地頓產企鴿業(yè)（錄主要奶指房凈地產梨開發(fā)購企業(yè)萬）最呀早都鳥是國弄有企洋業(yè)，海來源正于國咽有企耳業(yè)的判投資礙和地瓶方政爹府的練直接組建買。他地們早先徑進入浩的都自是單免一的狗土地漸和房抄產開借發(fā)項洲目，且屬于項目插開發(fā)死企業(yè)。在發(fā)塊展過踏程中茅，一段批房峰地產盛企業(yè)謹選擇秤了多元蠢化的綠發(fā)展獵道路，即則以開飛發(fā)為辣主，顯還組圓建了凍建筑澆設計平、物省業(yè)管恥理、鹽建材父供應渾等子芳公司永；以恭住宅超開發(fā)壯為主渠，還變投資播于商喘業(yè)地慈產和把工業(yè)尋地產哭；以萌房地玩產業(yè)均為主麥，還別投資工于其忠他非悼房地叛產業(yè)。進入言新世撲紀后堅，大可批主憲流房慶地產糕企業(yè)絮開始澡進行專業(yè)羅化的融發(fā)展，專們注于憲某種穗類型住的住蘋宅商筍品，圍或專類注于歷商業(yè)肌地產類，或鴿專注資于某柏一區(qū)左域細聞分市黃場或端，?？孀⒂谔澐康夭疆a流瞞通服參務領肆域。專業(yè)殊化的李發(fā)展灰正在邊成為列中國豪房地榮產企瘋業(yè)的茂主流袍現(xiàn)象水。20械23櫻/6鍋/3洋01619裝90年，國訴務院熄頒布《中華圾人民下共和運國城梳鎮(zhèn)土兩地使泡用權漠出讓確和轉窯讓暫灘行條肚例》的55號令米，對甘土地枝交易貫的法殿律承電認開冶始，標志冠著我偶國房糕地產梢商品斥化的脹開始死。中國廳房地誕產師琴于香鍵港，菊起源未于深積圳，丈傳播瞇于中掃國大季陸。香港深圳中國大陸20咽23臨/6辰/3暴017在過俊去的20多年妥里，倒影響糾中國垂內陸躲房地眼產企孩業(yè)的吵是鏈接：中國踢房地鼓產10強企填業(yè)模檔式研禁究(2戶01悲1-足03庸-1使1來源品：中斃房網)香港掩模式20鈴23勿/6圣/3麥018近幾姨年，煎中國針房地違產企藍業(yè)逐扔步看避重美銅國模廢式，大并以叮美國山房企似為標情桿，郊借鑒貞與學覺習。脫例如盞：萬科、萬擦通（漫馮侖柔）、杠綠城掃（代片建模角式）披等。美國瘋模式興起20固23洽/6登/3摩019香港模式美國模式xx模式VSxx實業(yè)Pu避lt要e啄Ho哈me劈燕s美國嶄模式兼容萬科成立薦于19閥84年，19樓88年進懼入房乒地產搖行業(yè)斑，19稼91年成饞為深恒圳證魔券交磨易所擴第二絮家上恭市公俊司，佛也是單股市另里的輕代表連性地縫產藍糕籌股糕。19板93年將糖大眾旗住宅菠開發(fā)憐確定閥為公泉司核葉心業(yè)搏務，群是目煎前中闖國最暖大的貪專業(yè)暖住宅怒開發(fā)歐企業(yè)衡。萬科傭雖然梅在學趨習“廟美國市模式蔥”，榆但是奏與Pu外lt宏e住Ho葡me網s公司跑這樣棟的優(yōu)斜秀美脾國房滿地產棉企業(yè)拒相比逼，萬診科在廈精細狡化、塑專業(yè)頂化方后面還交遠遠鋼不夠物。20臂23唐/6益/3景020轉變骨的原垃因--濟-香港艦模式納的深栗刻教撒訓對房檔地產鬧商：易得受市倚場變飾動和魚宏觀執(zhí)調控鞏的影棉響，惕經營赤不穩(wěn)輕定，虧且受遠資金浮和土掙地制么約很脖大。對房土地產份業(yè)：土戀地囤見積廣半、項群目爛擔尾多成、設伯計不毫合理救、建鞠筑能曠耗高示、房第屋質捉量差片、物崖業(yè)管孩理難娛、資朽金鏈擔緊張兔等問北題逐認漸顯傘現(xiàn)，今房地販產行降業(yè)發(fā)兼展大眠起大楚落，運波動嗽大。對社縮慧會民錘生：政贊府、崗銀行核和房題地產句開發(fā)睜商的禁利益草客觀潑上捆禿綁在傻一起略，導嘗致了番地價是與房蓋價一友輪又砌一輪超的上奧漲，支使買元房目臘標離趴普通盯百姓錘越來糊越遙圓遠。對金量融行溫業(yè)：資拋金來嘉源單棵一，怒對銀統(tǒng)行信旗貸依沿賴極嫁大，究導致靈了房勝地產艙市場乎風險透向銀刊行業(yè)域蔓延柄，增畢大了禮整個門金融扒系統(tǒng)歐的不停穩(wěn)定賀性。對宏克觀經攀濟：對滴宏觀丑經濟都的穩(wěn)伙定有貿一定株的破破壞性抬。20慢23路/6立/3紡0我國蹲推行晝美國頸模式裁的局也限：從一淚個寬故泛的捎意義野上來牲說，衛(wèi)美國疑模式掙的地凝產商絕更接襲近于柜制造堪類企業(yè)匯，這讀對于斜國內旱已有歌一定承基礎褲、實腸力的屠房企另，是搶否愿將意放士棄全吸能化問模式含下的笑最大拒化利層潤，鮮甘愿霉做一項個制岡造類薦企業(yè)麻？土地秤產權撒制度儉不可屬能轉濕為私噸有，醬土地稼供給京市場屋也無貿法實芽現(xiàn)無釘限量休供給虎。金融孕市場幟尚不陽發(fā)達慘，房廢地產課資產哲證券劫化等斜金融顯工具繩缺乏裹。美國食模式驕是否羨適合所中國泳內地匠？20傷23蠻/6糊/3良022何去忘何從渡？？旬？市場環(huán)境宏觀調控房企23四、拾中旺國內陸地房腐地產飽企業(yè)報的未灘來是否黑存在棗一種咐大陸憂模式巖？大陸模式喜的初柏步設軌想如何俊實現(xiàn)丙大陸面模式云？20嚼23徹/6庭/3慎024作為猶內陸鈴房地捧產市阿場主并體的誕房地叮產企劣業(yè)在則這個此宏觀個調控耳帶來頸的一占輪新某的十廟字路致口下提應該衫何去病何從恐？做饅何選幻玉擇？除了餐香港胃模式判和美篇國模畫式，祝是否販還有忽第三茄條道北路，塔是否燈存在肺“大祥陸模醉式”?所謂引“大鴨陸模恩式”轎，就渠是根印據中剖國的主自身籃特色調，結因合香沃港模延式和豎美國肌模式廟的優(yōu)漁點，淘博采響眾長棒，兼袍容并可蓄，碎建立祥一種企混合僑模式籃。綜上晃所述宿，房屋地產輪開發(fā)酬企業(yè)圈商業(yè)邀模式斗的確覺立，睡是建祥立在暖對自典身資肯源和坑能力外的分瞞析基醉礎之餃上的費，是陜對價藍值鏈啊、產握品和劈燕區(qū)域辣做出揭合理歪選擇河、明葡確定待位的梯系統(tǒng)棍決策塵過程考。建痰立一夫個合賴適的怒商業(yè)懼模式鞭，是胡企業(yè)籃成功垮的必偉由之叢路。20森23油/6忙/3維025“大悶陸模路式”跳的初集步設編想1、土拿地政音策方嬸面：瓜改革糟現(xiàn)有脂土地干政策殿，改斜一次綠性征惠收70年土艦地出驗讓金諷的制茂度為街按年章征收敵土地曲出讓霉金；2、財來稅政捐策方捷面：某推行擱現(xiàn)行芬的財棉稅體階制改爺革，包精簡膀稅種宿，減偽輕稅牢負水恭平；3、住型房政彎策方鵲面：手要加證強大植中城牲市住朽房消川費政挪策改仆革，攤優(yōu)化州土地陜、住氣房供喚給結劫