陌生區(qū)大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)

世聯(lián)關(guān)于陌生區(qū)大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)分享謹(jǐn)呈：7/3/2023世聯(lián)對(duì)本項(xiàng)目的界定及經(jīng)驗(yàn)分享2根據(jù)世聯(lián)的經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目可界定為根據(jù)貴我前期溝通的信息了解，我司認(rèn)為本項(xiàng)目有條件、有能力成為XX地的明星項(xiàng)目；同時(shí)，XX公司也可以通過(guò)該項(xiàng)目的持續(xù)開發(fā)運(yùn)作，擔(dān)當(dāng)區(qū)域運(yùn)營(yíng)商的角色，整合企業(yè)資源，打造基于未來(lái)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，建立市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)品牌。公司背景：項(xiàng)目情況：客戶的戰(zhàn)略性思考：3客戶經(jīng)常會(huì)問(wèn)：我們的客戶是誰(shuí)？他們的數(shù)量能不能支撐這么大規(guī)模的項(xiàng)目？周邊的項(xiàng)目品質(zhì)一般，價(jià)格便宜，賣得不錯(cuò)，我們能不能也這樣做呢？項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？資源怎么用？只靠資源能否帶動(dòng)整體項(xiàng)目的銷售？如何解決配套不成熟的問(wèn)題？配套的開發(fā)策略如何？啟動(dòng)區(qū)怎么快速回收資金？怎么在后續(xù)開發(fā)中提升價(jià)格？如何通過(guò)本項(xiàng)目建立企業(yè)品牌？。。。。。。我們?yōu)槭裁磿?huì)有這樣的困惑？4根本原因在于我們沒(méi)有把握此類項(xiàng)目開發(fā)的基本規(guī)律這些的問(wèn)題出現(xiàn)的根本原因是，我們把大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)成常規(guī)的房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)操作了。而世聯(lián)的研究發(fā)現(xiàn)，這種陌生區(qū)、或者稱之為待開發(fā)區(qū)的大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)本身是有一些規(guī)律可循的，在幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題的解決上也與常規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)別很大。5陌生區(qū)大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)

成熟區(qū)常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)別到底在哪里？VS6七大關(guān)鍵問(wèn)題比較之“定位”陌生區(qū)大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)成熟區(qū)常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)面對(duì)未來(lái)的，基于區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)的，城市價(jià)值角度的拔高定位直面市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的精確定位VS關(guān)鍵詞：基于未來(lái)、城市價(jià)值成熟區(qū)常規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，是直接面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)的，注重宣傳產(chǎn)品本身或者資源方面的競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值點(diǎn)。案例：水社區(qū)、黃埔雅苑、180度看景陌生區(qū)大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的整體定位一定是要和城市關(guān)聯(lián)的，站在城市層面，面向未來(lái)的拔高定位。案例：深圳四季花城、華僑城、星河灣、固安永定河7七大關(guān)鍵問(wèn)題比較之“價(jià)值定義”陌生區(qū)大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)成熟區(qū)常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)VS定義并詮釋新的生活方式，建立自身的評(píng)價(jià)體系和價(jià)值標(biāo)竿依托城市價(jià)值，展示成熟生活氛圍關(guān)鍵詞：定義生活方式、標(biāo)桿價(jià)值陌生區(qū)的大規(guī)模開發(fā)必須要給消費(fèi)者重新定義一種生活方式，演示并傳遞未來(lái)的生活場(chǎng)景，開發(fā)商要會(huì)當(dāng)導(dǎo)演。同時(shí)作為價(jià)值示范，這里面的物業(yè)類型要有價(jià)值標(biāo)桿，案例：萬(wàn)科城、波托菲諾8七大關(guān)鍵問(wèn)題比較之“開發(fā)節(jié)奏”陌生區(qū)大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)成熟區(qū)常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)VS大規(guī)模開發(fā)的利潤(rùn)來(lái)源于開發(fā)節(jié)奏，20％的土地實(shí)現(xiàn)80％的利潤(rùn)短期開發(fā)，利潤(rùn)來(lái)源于競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)關(guān)鍵詞：前瞻性、資源分配、組團(tuán)價(jià)值（規(guī)劃價(jià)值）自己開發(fā)沒(méi)有賣地賺錢容易么？世聯(lián)的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)及無(wú)數(shù)案例說(shuō)明，大規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，利潤(rùn)來(lái)源與開發(fā)節(jié)奏。前瞻性視野和市場(chǎng)的預(yù)見(jiàn)能力，物業(yè)類型的演變、容積率的提高。案例：華僑城組團(tuán)之間要有差異，有提升，給消費(fèi)者理由案例：陽(yáng)光棕櫚園9七大呼關(guān)鍵里問(wèn)題男比較毫之“路配套朝開發(fā)左策略秒”陌生義區(qū)大驢規(guī)模射房地扔產(chǎn)開拋發(fā)成熟小區(qū)常將規(guī)房著地產(chǎn)勒開發(fā)VS利潤(rùn)萍來(lái)自業(yè)于對(duì)住宅綿的價(jià)垃值提健升，開藏發(fā)次恒序及演開發(fā)灰節(jié)奏飛的控宿制降低美開發(fā)雅商風(fēng)松險(xiǎn)價(jià)值匠最大狂化為軟導(dǎo)向乒，利列潤(rùn)來(lái)帥自于捏商業(yè)壺配套榆本身關(guān)鍵創(chuàng)詞：配套巨價(jià)值艇定位挎、配宋套分躍級(jí)、期開發(fā)飄策略大規(guī)匆模開炕發(fā)的簽配套咳是用單來(lái)展喜示生說(shuō)活方鐮式、進(jìn)用來(lái)嫌示范季品質(zhì)壓的，啦培育系期較論長(zhǎng)；案例指：波托秤菲諾蹤蝶、萬(wàn)猾科城大規(guī)吵模開什發(fā)的熱配套信一般危分為交三個(gè)嚼級(jí)次饅，不阻同級(jí)蜘次配群套與辛不同寫物業(yè)宵類型板之間龜?shù)募胬w容性蓄和價(jià)躺值拉步動(dòng)也笑不同星；案例紡：華僑敏城、煙成都前中海在定配位階櫻段弄渠清楚茅配套齡的分誓級(jí)、胸價(jià)值頂點(diǎn)以商及和莖住宅澇的聯(lián)償動(dòng)關(guān)著系，讀解決譽(yù)配套聲的開綢發(fā)次者序和誼開發(fā)味規(guī)模艘，也信就是芳開發(fā)藝策略等的問(wèn)隙題，材這某疏種程扔度決累定著評(píng)項(xiàng)目有的成性敗10七大彎關(guān)鍵極問(wèn)題董比較盟之“區(qū)規(guī)劃濱指標(biāo)匆分配探”陌生藝區(qū)大爬規(guī)模要房地自產(chǎn)開碰發(fā)成熟裕區(qū)?？恳?guī)房驕地產(chǎn)蕉開發(fā)VS充分弄利用功能燦資源甩和容紋積率面資源駕，解決蠻不同顛物業(yè)呀類型賢間的兼容侍性及互婆動(dòng)關(guān)良系；舉不同犯物業(yè)瘋類型薪與資謀源及深配套喇的匹配關(guān)系最大嶼限度湖利用貍?cè)莘e免率關(guān)鍵惱詞：盈利方模式梨、容終積率恥資源痕、兼見(jiàn)容性大規(guī)管模地?cái)硥K一永般都帖是綜咽合容伸積率饞，每惡期的籌容積撞率如散何確戒定就鋤很關(guān)均鍵，棋這里據(jù)也是升和企氣業(yè)目未標(biāo)以郵及盈翠利模鏟式是赤相關(guān)塑的，窮通盤獻(xiàn)考慮程功能耀指標(biāo)怨的分躬配，羽從而渠最大惑限度揉的利場(chǎng)用容頭積率勢(shì)資源扮，同亂時(shí)注聯(lián)意考辨慮不都同物壯業(yè)類何型之真間的秧兼容慣性11七大新關(guān)鍵狗問(wèn)題胖比較摔之“烈啟動(dòng)穩(wěn)模式脂”陌生兔區(qū)大轉(zhuǎn)規(guī)模伏房地成產(chǎn)開背發(fā)成熟票區(qū)常熟規(guī)房固地產(chǎn)才開發(fā)VS啟動(dòng)牛區(qū)選歌擇的原則：規(guī)贈(zèng)模取齊勢(shì)、樣定位燙示范打、品關(guān)質(zhì)展庫(kù)示、付資源騙利用昭示位性及勸進(jìn)入肢性好大規(guī)甘模項(xiàng)億目重菠在起政勢(shì)，促啟動(dòng)聲區(qū)的駁規(guī)模責(zé)一定誓要夠閃大，證一般8-層10萬(wàn)平逃米，懷通過(guò)另節(jié)點(diǎn)違的布生置詮哪釋生橡活方液式，眨示范藏項(xiàng)目膜定位商。同望時(shí)，棍要關(guān)旱注規(guī)眉模的菠感知錦價(jià)值牢。案例回：萬(wàn)科強(qiáng)城、灘鳳凰級(jí)城啟動(dòng)益區(qū)要蠻有標(biāo)觸桿物看業(yè)，君關(guān)注轉(zhuǎn)細(xì)節(jié)資，展鈴示項(xiàng)吸目品佩質(zhì)，距“超啞值感此”，槽通過(guò)業(yè)強(qiáng)強(qiáng)踐聯(lián)手緞及商衛(wèi)業(yè)聯(lián)討盟給為消費(fèi)覆者信魚心啟動(dòng)棚區(qū)要數(shù)利用何部分托核心斃資源撲集中侮展示案例茅：萬(wàn)科碎城、稠星河碗灣12七大北關(guān)鍵漆問(wèn)題媽比較蜘之“憶企業(yè)用品牌畢”陌生螞區(qū)大熄規(guī)模不房地哪產(chǎn)開鳥發(fā)成熟滿區(qū)常洲規(guī)房川地產(chǎn)候開發(fā)VS企業(yè)摧品牌捎的社昆會(huì)營(yíng)乓銷非幸常有百效：洲傳遞捧開發(fā)鐮理念良，給嘗消費(fèi)擔(dān)者信悠心，猶同時(shí)愿建立摧城市稱里規(guī)怎模開佛發(fā)的話語(yǔ)牌霸權(quán)及保蛛障體磨系消費(fèi)脈者更芹關(guān)注蹈項(xiàng)目派品牌幕，以薪及本責(zé)身的氧價(jià)值晨利益窮點(diǎn)關(guān)鍵爆詞：項(xiàng)目近品牌列與企巷業(yè)品物牌、鑄開發(fā)賓模式外、話控語(yǔ)霸沈權(quán)成熟略區(qū)的賄常規(guī)喊房地述產(chǎn)開掉發(fā)通溉常建繪立的鍬是項(xiàng)型目品斗牌，驢而大木規(guī)模撥開發(fā)樣是非鄭常有腐利于棉企業(yè)浙在城房誠(chéng)市里賀建立讀品牌涂的。企業(yè)寄建立嬌品牌訂兩種膜主要巴途徑最：1、建酬標(biāo)準(zhǔn)惜，樹您立行借業(yè)的智一些臘新標(biāo)傾準(zhǔn)；2、建努立對(duì)約一種坑開發(fā)仇模式誕的話腫語(yǔ)霸割權(quán)案例嚷：振業(yè)籌城、科萬(wàn)科走東海爆岸、紋星河·丹堤鬼、星忽河地透產(chǎn)13世聯(lián)座對(duì)于頸此類膠項(xiàng)目朽將進(jìn)跑行模溫式研芹究，天提出茂體系飾化的遠(yuǎn)、可段操作遣的解伯決方流案根據(jù)礦消費(fèi)木者購(gòu)腎買的傾驅(qū)動(dòng)劫因素潛不同睜，可揀以將曾遠(yuǎn)郊絨中大碼規(guī)模訪項(xiàng)目嫩分為肺四類公發(fā)展素模式一、掏資源討拉動(dòng)傘型二、前經(jīng)濟(jì)諷體拉眨動(dòng)型三、伯主動(dòng)薪郊區(qū)煙化型四、浸主題肚人文杯型之箱產(chǎn)萬(wàn)業(yè)推花動(dòng)型區(qū)域柔規(guī)劃怪拉動(dòng)艦型14世聯(lián)店的服古務(wù)模繪式及奧世聯(lián)篇操作即過(guò)的筋部分破案例15陌生割區(qū)大盤規(guī)模覽房地童產(chǎn)開情發(fā)的杠前期猾策劃婚是世馬聯(lián)非碧常成衡熟的紡服務(wù)霞線之諷一工作峽階段工作探內(nèi)容火要點(diǎn)解決贏的關(guān)天鍵問(wèn)救題客戶炮限制兇條件標(biāo)及目皮標(biāo)梳喝理基礎(chǔ)尼資料沙研究花及案梅例借賽鑒項(xiàng)目孔定位項(xiàng)目敗發(fā)展尊戰(zhàn)略高及分挨期策輕略經(jīng)濟(jì)嶺測(cè)算規(guī)劃古設(shè)計(jì)結(jié)任務(wù)孟書項(xiàng)目獅定位開發(fā)免節(jié)奏價(jià)值眉展示配套標(biāo)開發(fā)販策略規(guī)劃杯指標(biāo)額分配資金聚運(yùn)用從市場(chǎng)闊與競(jìng)漸爭(zhēng)角度攀指導(dǎo)誼規(guī)劃組設(shè)計(jì)脫，使秤規(guī)劃歷本身渾產(chǎn)生摧價(jià)值齊，契苦合項(xiàng)孟目后瓜期運(yùn)盲作和連營(yíng)銷朋發(fā)力笑，并般預(yù)留董面對(duì)胳未來(lái)茅競(jìng)爭(zhēng)晚的彈性項(xiàng)目村整體伐定位掘與發(fā)黨展戰(zhàn)玻略其價(jià)極值在敗于16陌生悉區(qū)大接規(guī)模把房地渣產(chǎn)開含發(fā)的砍前期假策劃罪是世刪聯(lián)非蟻常成約熟的津服務(wù)籮線之在一工作駱階段工作參內(nèi)容商要點(diǎn)解決京的關(guān)撤鍵問(wèn)內(nèi)題指導(dǎo)單體援建筑漠及園導(dǎo)林設(shè)決計(jì)，使皇之符宴合項(xiàng)奮目定暈位及反發(fā)展親戰(zhàn)略啟動(dòng)到區(qū)定重位與密物業(yè)鼓發(fā)展魯建議其價(jià)美值在張于項(xiàng)目申定位滿與發(fā)朱展戰(zhàn)兆略回辱顧啟動(dòng)喝區(qū)位爛置、卸規(guī)模啟動(dòng)絨區(qū)產(chǎn)被品定舊位客戶晝定位價(jià)格漸定位啟動(dòng)坦模式價(jià)值剩展示啟動(dòng)擺區(qū)物煮業(yè)發(fā)摟展建狠議17陌生北區(qū)大暮規(guī)模膨房地戰(zhàn)產(chǎn)開偽發(fā)的著前期慕策劃告是世朱聯(lián)非賭常成拉熟的頑服務(wù)忌線之暈一工作油階段工作拔內(nèi)容絹要點(diǎn)解決簡(jiǎn)的關(guān)氧鍵問(wèn)胃題項(xiàng)目炭營(yíng)銷用戰(zhàn)略騰與策削略其價(jià)些值在驢于消費(fèi)慶者價(jià)示值取浮向研剪究項(xiàng)目希賣點(diǎn)勤整合案例扎借鑒營(yíng)銷相總戰(zhàn)擠略啟動(dòng)艦區(qū)營(yíng)緊銷策父略營(yíng)銷麥價(jià)值麗點(diǎn)整步合營(yíng)銷雅模式賣場(chǎng)嶺規(guī)劃推廣達(dá)策略企業(yè)井品牌范的社深會(huì)營(yíng)鹽銷樹立糖項(xiàng)目多形象建立口項(xiàng)目利知名刃度實(shí)現(xiàn)鄙項(xiàng)目起價(jià)值指導(dǎo)彼銷售銜執(zhí)行指導(dǎo)廣告謙策略18世聯(lián)析城市舍與區(qū)死域發(fā)舅展顧旨問(wèn)的育部分鵲案例北京時(shí)溫榆深河綠每色生到態(tài)走活廊項(xiàng)鞏目（6.宗67平方理公里)廊坊略固安借項(xiàng)目臘發(fā)展僑顧問(wèn)(2走2平方秘公里)深圳每大梅神沙旅稅游度禍假區(qū)板規(guī)劃應(yīng)定位妥研究蛙（2平方價(jià)公里仆）成都松中海毅國(guó)際是社區(qū)量（20李00畝）深圳闊市羅比湖區(qū)章水貝臨地區(qū)抽城市隆更新食規(guī)劃愚研究炎（50萬(wàn)平昌方米向）天津赴地鐵涂1號(hào)遣線沿部線物絡(luò)業(yè)發(fā)綠展研災(zāi)究（比26時(shí).7刊公里可）深圳按市福延田區(qū)愧委舊愁址改那造發(fā)復(fù)展建昂議（30萬(wàn)平裳米）深圳龍華僑繡城·波托前菲諾嶼小鎮(zhèn)踐（10旬8萬(wàn)平茶米）青島銷魯能瘡麥島