某某房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

南京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告第一章南京市的區(qū)域特征和城市概況第一節(jié)自然地理概況南京市位于北緯33゜31′，東經(jīng)118゜47′，屬北亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，夏熱冬冷，春秋短暫，雨量集中，歷年平均氣溫16゜C，主導(dǎo)風(fēng)向夏半年為西南風(fēng)，冬半年為東北風(fēng)。南京地處我國(guó)東西水運(yùn)大動(dòng)脈長(zhǎng)江與南北陸運(yùn)大動(dòng)脈京滬鐵路的交匯點(diǎn)，素有“東南門(mén)戶(hù)，南北咽喉”之稱(chēng)。南京境內(nèi)綿亙著寧鎮(zhèn)山脈西段，城東鐘山若長(zhǎng)龍?bào)蠢@，城西石頭山似猛虎雄據(jù)，故有“鐘山龍?bào)?，石城虎踞”之說(shuō)。萬(wàn)里長(zhǎng)江自西向南滾滾而來(lái)，折向東去；秦淮、金川兩河蜿蜒城中；玄武、莫愁兩湖依偎東西山水之間，氣勢(shì)雄渾而景色秀美。1.1城市性質(zhì)南京是著名古都，江蘇省省會(huì)，長(zhǎng)江下游重要的中心城市。南京為我國(guó)六大古都之一，是國(guó)家級(jí)歷史文化名城。南京的規(guī)劃和建設(shè)要繼承古都?xì)v史精華，創(chuàng)造融古都風(fēng)貌與現(xiàn)代文明于一體的城市特色。南京是江蘇省省會(huì)，也是該省的政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心，要保證省級(jí)管理職能的順利行使，并形成省內(nèi)最發(fā)達(dá)的金融、貿(mào)易、信息中心和科教文化對(duì)外交往中心。南京作為長(zhǎng)江流域四大中心城市和長(zhǎng)江三角洲西部樞紐城市，要充分發(fā)揮沿江、近海的優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)跨省域的輻射功能和吸引力。1.2城市規(guī)模人口規(guī)模全市總?cè)丝?023年為680萬(wàn)左右，遠(yuǎn)景按1000萬(wàn)人口預(yù)留，城鎮(zhèn)人口2023年為520萬(wàn)左右，遠(yuǎn)景按870萬(wàn)左右預(yù)留。都市發(fā)展區(qū)總?cè)丝?023年為530萬(wàn)左右，遠(yuǎn)景按800萬(wàn)左右預(yù)留。都市發(fā)展區(qū)城鎮(zhèn)人口2023年為450萬(wàn)左右，遠(yuǎn)景按740萬(wàn)左右預(yù)留。主城人口2023年控制在300萬(wàn)以?xún)?nèi)，遠(yuǎn)景下降到260萬(wàn)以?xún)?nèi)。用地規(guī)模主城城市建設(shè)用地為243平方公里，人均城市建設(shè)用地2023年為81平方米，遠(yuǎn)景為93平方米。新市區(qū)、新城和重點(diǎn)鎮(zhèn)人均建設(shè)用地按100平方米左右安排。1.3主城功能布局特征主城布局以河流、鐵路、城墻等為自然邊界。分為東、西、南、北、中五個(gè)片區(qū)。以明城墻圍合的主體中片（舊城）以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為主，強(qiáng)調(diào)環(huán)境品質(zhì)的提升和歷史文化特色的體現(xiàn)；東、西、南、北四片區(qū)要在繼續(xù)保持原區(qū)特色的同時(shí)，加強(qiáng)設(shè)施配套和功能完善，形成居住就業(yè)相對(duì)平衡，配套設(shè)施相對(duì)完善的綜合性片區(qū)。西片是主城的重要新區(qū)，具有以商務(wù)、體育、文化等功能為主的新城區(qū)的中心功能；居住與新業(yè)相協(xié)調(diào)的中高檔居住區(qū)的功能；以濱江風(fēng)貌為特色的主城西部休閑游覽功能。1.4社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)依據(jù)南京市“十五”計(jì)劃綱要，將社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整為：經(jīng)過(guò)“十五”和更長(zhǎng)的一點(diǎn)時(shí)間的努力，把南京建設(shè)成為科學(xué)技術(shù)先導(dǎo)，古都與江濱特色鮮明，國(guó)際影響較大的現(xiàn)代化中心城市。到2023年，基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。(一)以“富民強(qiáng)市，率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化”為基本目標(biāo)，以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，以改革開(kāi)放和科技進(jìn)步為動(dòng)力，把南京做強(qiáng)做大做優(yōu)做美。到2005年，城市綜合實(shí)力、基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)文明和生態(tài)環(huán)境等方面都進(jìn)入全國(guó)先進(jìn)行列。人民生活達(dá)到更加寬裕的小康水平，5年內(nèi)，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)郊縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和財(cái)政收入在2000年基礎(chǔ)上翻一翻。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)“二、三、一”型向“三、二、一”型的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。(二)進(jìn)一步加快城市化和城市現(xiàn)代化進(jìn)程，2023年基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。成為我國(guó)重要的教育基地、科技中心和創(chuàng)新基地，重要的外貿(mào)口岸和長(zhǎng)江下游地區(qū)重要的金融、貿(mào)易、信息中心。歷史文化名城的國(guó)際性影響進(jìn)一步擴(kuò)大。(三)以加入世貿(mào)組織為契機(jī)，加快南京經(jīng)濟(jì)國(guó)際化步伐，以建設(shè)國(guó)際化大都市的長(zhǎng)遠(yuǎn)奮斗目標(biāo)，促進(jìn)和加快城市建設(shè)步伐。本世紀(jì)中葉全面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，躋身世界發(fā)達(dá)城市行列。1.5城市發(fā)展目標(biāo)未來(lái)南京城市發(fā)展目標(biāo)是：（一）充滿(mǎn)經(jīng)濟(jì)活力的城市——長(zhǎng)江下游現(xiàn)代化的中心城市（二）富有文化特色的城市——國(guó)際影響較大的歷史文化名城（三）人居環(huán)境優(yōu)良的城市——人與自然和諧共生的城市1.6城市環(huán)境景觀特色南京所處的地理位置和自然環(huán)境，悠久的歷史文化，長(zhǎng)期的城市建設(shè)，形成了南京山水城林交融、古今文化薈萃、園林環(huán)境、宜人空間尺度特色的景觀環(huán)境。（一）山與水南京依山傍水而建，山取“虎踞龍盤(pán)”之勢(shì)，水以江、河、湖成網(wǎng)，在長(zhǎng)江，鐘山的宏偉氣勢(shì)中，引入彎曲繞的秦淮河，以悠靜的玄武湖、莫愁湖形成了南京獨(dú)特的城市空間。（二）城與林都城布局與自然山水結(jié)合，以明城墻保護(hù)為中心的綠化系統(tǒng)、水系、步行系統(tǒng)的建設(shè)必將保持與強(qiáng)化城林的空間特色。（三）路與樹(shù)由于南京冬寒夏熱的特點(diǎn)，樹(shù)種系以落葉樹(shù)為主，夏季成蔭快，因此南京的綠不是以草坪見(jiàn)長(zhǎng)，而是以“綠色隧道”（林蔭道）和“林”為特色。自第二垂章逮南京綱總體由房地遲產(chǎn)市堤場(chǎng)分糠析愛(ài)南京稻房地廊產(chǎn)市攀場(chǎng)豪以地鉛理位建置來(lái)返劃分型可分墓為五理大版虜塊瞧—哲—昂城北偶、城貫?zāi)稀⒌亢游鞒?、江姑北、條江寧唉版塊慎。虛第一蔥節(jié)召南京替城北碑板塊諷發(fā)展泊綜述緞2.退1.內(nèi)1蚊城北擊板塊編簡(jiǎn)介哨城北拜位于續(xù)南京柄城的辦北部侵，區(qū)叮域東粒到紅嫩山路王及周市邊，獸南臨歷中央蠢門(mén)以記南部漏分，莊西面丙、北毫面均懇被長(zhǎng)旁江環(huán)嚴(yán)繞。建整個(gè)咱區(qū)域炒面積雹約桌50覆平方具公里盤(pán)，常抬駐人痕口怖55想萬(wàn)，熱土地?fù)腺Y源腸豐富果，自肺然景尾觀優(yōu)暴越。弟城北批下關(guān)贈(zèng)區(qū)內(nèi)型主要咐包括如中山希橋、右車(chē)站紅、熱猶河南販路、柜建寧虹路、銅寶善齊橋、疑小市互六個(gè)稀街道墊，以帽中山見(jiàn)北路支為主偉干道壤，四恰通立八達(dá)蒼，是返一個(gè)問(wèn)生活劣機(jī)能革較完珍善，甘市政嶼配套國(guó)較齊油全的些小區(qū)餃。而址紅山責(zé)片區(qū)閘內(nèi)以尤一條所紅山嗓路貫垃穿南刪北，餃北接儀和燕褲路，息南通憐新莊黑立交釋橋。稈整個(gè)頭城北涼轄區(qū)倦內(nèi)有坡南京飄長(zhǎng)江損大橋彎、鐵祥路南閃京東株站西剛站、勒南京缺長(zhǎng)途鐮汽車(chē)賭站以夫及最姨大的擠內(nèi)河笑港口妥—危南京此港，祥橫貫葬東西抵的建牲寧路通—淹龍?bào)词萋愤B灶接滬脖寧高晃速和共繞城驗(yàn)公路師，可伐達(dá)滬艱寧沿殿線城黎市和普安徽桐等地捉：而爺沿建倉(cāng)寧路漲向北烘，過(guò)替南京安長(zhǎng)江滑大橋散可以疊順利貞進(jìn)入淺蘇北鞋地區(qū)公，是噸南京蜓乃至鳳華東杏地區(qū)摘重要炎的交鳥(niǎo)通樞步紐，狂通訊狼、電鋒力、杰供水側(cè)、供闖熱、病交通跑等服研務(wù)設(shè)哥施完王善。抓轄區(qū)投內(nèi)有朋南京背市重善點(diǎn)小賀學(xué)姜爐家園旦小學(xué)褲、天各妃宮盈小學(xué)忠、小泡市小面學(xué)、文小市垃中心喊小學(xué)嚴(yán)以及物重點(diǎn)墾中學(xué)瑞第十喂二中敞學(xué)、怠小獎(jiǎng)市中貼學(xué)和級(jí)片區(qū)眾中學(xué)肝渡江絹中學(xué)槽。而面南京皇大學(xué)篩第二怕附屬包醫(yī)院捎、港緊口醫(yī)這院、暈邁皋歪橋醫(yī)我院、滔小市瓦醫(yī)院普、長(zhǎng)吸江醫(yī)證院等突基本客的醫(yī)茫療設(shè)責(zé)施給悼人們管的身丘體健灣康帶貍來(lái)了拐保障墨。各正大銀永行，休例如碑交通林銀行淋、工弄商銀腫行、勝招商常銀行山、建致設(shè)銀葛行、加農(nóng)業(yè)磨銀行初等更癥加為培居民終的生加活提哀供了桂方便斃。區(qū)帖域內(nèi)內(nèi)的超唉市隨詳處可休見(jiàn)，魂金潤(rùn)億發(fā)、亮好又肅多、梳家樂(lè)到福、嶄時(shí)代伸超市塑、易務(wù)初蓮察花、茄新一曲佳等妻國(guó)內(nèi)餡外大遙型超群市，蓮還有尺蔬菜章、水疊果、葡水產(chǎn)外批發(fā)虜交易方中心子，這純些都葛已經(jīng)和成為憶人們熟生活系中不占可缺腎少的麻部分來(lái)。烈區(qū)域摘內(nèi)自壯然人渡文旅緩游資舅源豐龍富，盜山、氣水、貼城、權(quán)林相猾映成詠趣，熟自然襯景色工優(yōu)美錯(cuò)，人順文古獨(dú)跡眾桃多串,尼具有林較大睡的旅燈游開(kāi)繪發(fā)價(jià)同值。薯境內(nèi)渡有著辯著名街獅子飲山風(fēng)雜景區(qū)他、閱搞江樓抵、繡真球公漫園、李渡江視勝利幟紀(jì)念妻碑、厘幕燕股風(fēng)景躲區(qū)，種紅山枕森林哀動(dòng)物廳園，喘景色禿優(yōu)美煎，富脆有生群趣。苗2.革1.兩2蛋城北攪房地史產(chǎn)板妖塊介型紹田城北鬼的房盟地產(chǎn)刃市場(chǎng)擔(dān)開(kāi)發(fā)襲相對(duì)響較晚拾，樓賠盤(pán)多達(dá)集中京在下劃關(guān)區(qū)看，以荷熱河繞南路鹽及大臟橋南墨路附畜近居荒多，泡由于遭鄰近咱南京營(yíng)西站證及下怎關(guān)碼紫頭，述該地趁區(qū)公肺共交滅通設(shè)翁施極壘為方塌便，僚有元18墨W瘡、荒16壁W潮、特奏1W您、旋32唇W蠟、府34擴(kuò)W確、下39當(dāng)W緞、崇53樓W宏、久57姜W渣、津30搜7W堆、繭30罪2W差等多暗條公擦交線書(shū)直通毀鬧市瞇。同輪時(shí)，哲一些握較大鋒型的昆批發(fā)表市場(chǎng)盛，如貌果菜山批發(fā)前商場(chǎng)焰，茶你葉批星發(fā)市暫場(chǎng)等益也在璃下關(guān)蔬區(qū)內(nèi)積，部俯分樓粘盤(pán)其狼售價(jià)供已超洗過(guò)良60伯00枕元弟/m奪2煩，至漁于鐵母路線謊以北悄地區(qū)曬地域耽廣闊浙，但火交通跑目前抱相對(duì)峽不便屯。不剖過(guò)，慈這種知情況道有望互得到夫改善竟，地己鐵危1俯號(hào)線蘭直達(dá)堡邁皋扁橋。陳其附僚近的劫樓盤(pán)童也具鉗有一堵定的喝升值湊潛力起。謹(jǐn)一條廉鐵路案線、評(píng)一個(gè)順城門(mén)前洞之宰隔，田城北起板塊笨的境型遇與燦城中精、城層南等嬸熱點(diǎn)考板塊碗絕然馬不同嘆。目碌前城均北板遞塊的丸樓盤(pán)襯售價(jià)震相對(duì)匆處于討較低玩水平灰，每和平方仁米約蠟45規(guī)00恥元，陽(yáng)但其芒中也醉不乏濫售價(jià)化沖高臘者價(jià)矮格超狗過(guò)了龜60邊00更元保/鬧m2止。目舉前城艘北的邀購(gòu)房售主力斜仍集氏中在嗎本區(qū)閃域居王民中債，板迅塊在惱整體肯上尚祝未走冒出地窗域限普制。陵城北椒板塊板中南茄區(qū)的層樓盤(pán)叨多集屬中在粗熱河剩南路榜及大物橋南寇路附切近，日周邊因便利席的公棟共交蒙通及造大型壞超市輸布列斃左右包，對(duì)慕解決剃第一降居住長(zhǎng)問(wèn)題混的購(gòu)植房者戀有一蜓定的績(jī)吸引元力。同老城岔環(huán)境粉整治見(jiàn)擴(kuò)大矩了城鬧北板撿塊的守發(fā)展夏潛力抽，獅嶼子山示、繡逢球公按園、浪小桃慢園市者民廣擦場(chǎng)的轟重塑求對(duì)樓酬盤(pán)的籃環(huán)境翠影響艱巨大侄。脾2.雪1.窄3日城北蘋(píng)板塊再區(qū)域巧市場(chǎng)織分析貧城北品房地萌產(chǎn)市失場(chǎng)主蹤要包赴括：進(jìn)下關(guān)強(qiáng)片區(qū)業(yè)以及隔紅山恰片區(qū)剃在內(nèi)沈的兩旺個(gè)片亞區(qū)。撐鳳冊(cè)毫敵下關(guān)賺片區(qū)鹽下關(guān)墻區(qū)位擊于南仁京城脊西北墾部，封西臨枕長(zhǎng)江炕黃水迫道，市東倚卸明代握古城盾墻，后具有刪長(zhǎng)江塔南京旁段最黃為開(kāi)莖闊、饅直觀共的一傅段江夫面和煤最主劑要的鉤生活岔岸線烏，是蠅“倡六朝蜘古城酸"氏主城況區(qū)之艘一，懸瀕臨膜12換公里柿長(zhǎng)江鹽黃金摔水道扁，素滴有金敞陵北濤大門(mén)香之稱(chēng)植?？偯兔娣e籍約器31第.3浸8洪平方融公里緩，人照口揪37懂萬(wàn)，找轄區(qū)千6勺個(gè)街帳道辦聰事處現(xiàn)、一新個(gè)社劃區(qū)居坐委會(huì)汪、煎一個(gè)免村民剪委員鳴會(huì)。壟去年酬全年譽(yù)完成默國(guó)內(nèi)菜生產(chǎn)敞值碎6.犧63倆億元應(yīng)，增陳長(zhǎng)睡13旗.5焦%孔；實(shí)表現(xiàn)財(cái)耗政收獻(xiàn)入籃4.剝08歉億元銷(xiāo)，增珍長(zhǎng)集22親.2臟%核；地亮方財(cái)汁政收庫(kù)入久1.忌91隙億元消，增映長(zhǎng)唇16懷.3性%竟；完滲成固效定資帆產(chǎn)投策資擠8.術(shù)8覽億元趟，是品一個(gè)漲南京佳建設(shè)艷融古障都特?fù)p色與栗現(xiàn)代亡文明艇于一標(biāo)體的訪現(xiàn)代周化濱姓江城宣市的逃窗口頸性區(qū)駁域。彩境內(nèi)憑從大雨橋南錘路高靈架橋笛到中探央門(mén)機(jī)立交超橋近陡3伸公里鞋的建爹寧路腿地段及，已撇經(jīng)聚孔集了亞百貨云、服榆裝、栗汽車(chē)章、五絹金、宅化工派、家摟具、努裝飾籃等憲15須個(gè)初層具規(guī)源模的鳥(niǎo)專(zhuān)業(yè)城市場(chǎng)述，一電個(gè)特舍色獨(dú)萬(wàn)具的鉆南京域“求第三先商圈旁”吼在這董里迅說(shuō)速崛較起。繩同時(shí)傘“敲第三腐商圈竄”泄內(nèi)平墓均每驚天約未32棟萬(wàn)人盤(pán)次的催人流辟量幾劑乎與嗽新街忘口、潑湖南幅路相手當(dāng)。順區(qū)別護(hù)于新浴街口妄的大裕商場(chǎng)鐮和中遵高檔線商務(wù)銜區(qū)、或湖南喝路的而小型誓精品隸店，捧“匙第三漠商圈猾”榜則形蘭成了漆大眾柴化的案經(jīng)濟(jì)鐮實(shí)惠伴型市志場(chǎng)特魔色，撿同時(shí)出也為蹤城北秋的房拾地產(chǎn)肺經(jīng)濟(jì)蘿帶來(lái)慰了無(wú)迎限商牽機(jī)。世在經(jīng)屠濟(jì)日緣益發(fā)熊展起廁來(lái)的標(biāo)形式憐之下尺，下售關(guān)的趣房地簡(jiǎn)產(chǎn)市咱場(chǎng)日胞日更置新也散是必?fù)u然之宇勢(shì)。猜目前鴉下關(guān)順區(qū)內(nèi)扛的房嗚地產(chǎn)眠開(kāi)發(fā)裙量是嘉整個(gè)握城北劉區(qū)域謀內(nèi)開(kāi)鵲發(fā)量攜最大藍(lán)的一驅(qū)個(gè)片份區(qū)，壞從董20暈00裁年以宋來(lái)，被很多末樓盤(pán)任象雨奴后春餃筍般釋拔地窗而起鈔，四簽平苑奪、佳吵樂(lè)福忌新寓旱、方屋圓綠況茵、玻北苑絹景虹絮、金昂川苑躬、紫求云苑凡、綠疫城花哲園等傘都是束耳熟堤能詳臉的小潮區(qū)，京百合弓果園藝、桃伏源府參、亞庫(kù)都錦淘園、辣金源景·冬太古蹤城、殘好風(fēng)蟲(chóng)如水棚、星票河翠其庭、歷田園仙美居頌、欣內(nèi)芝園協(xié)、匯賊林綠掌洲等途使饅得下停關(guān)的趣房地鵝產(chǎn)市用場(chǎng)越墻來(lái)越秩熱鬧朝起來(lái)驅(qū)。而留世貿(mào)懇集團(tuán)渴傾巨壺資在蘋(píng)寶善蘋(píng)地塊慶打造玩的世匪茂濱悶江新站城將擦成為姨下關(guān)瞎地區(qū)踏的標(biāo)苦志性談區(qū)域甲！鬼士葬燦采紅山遼片區(qū)臂紅山材片區(qū)抄位于底城北蘋(píng)區(qū)域橫的東魄北向論，包仍括紅騾山路喂、和帥燕路雹以及奪幕府需東路表、邁恥皋橋羞周邊菠的范釣圍，扁轄區(qū)蠢內(nèi)總認(rèn)面積粱約桐20遭平方赴公里皺，常蜓駐人美口蠢15狠萬(wàn)左行右。徐隨著觀城北崇經(jīng)濟(jì)緒日新子月異值的發(fā)木展，舞紅山勸片區(qū)諸也跟滅著創(chuàng)找新的汗步伐魯，力脆求在為城北際的經(jīng)類(lèi)濟(jì)發(fā)散展領(lǐng)遇域中退占有盜一席設(shè)之地凳。這默些舉性動(dòng)都增是人鏡們有搏目共財(cái)睹的距，一習(xí)是成之立招皂商服夢(mèng)務(wù)中替心。蹄二是倘密切寧與省肅、市矩各涉蔑外部序門(mén)的農(nóng)聯(lián)系三。三蜂是構(gòu)躁建完碎善信衫息系骨統(tǒng)。為四是材在市女以上迷涉外線對(duì)口擔(dān)部門(mén)毅高薪培聘徑請(qǐng)有扣能力氣的人將才。竄使得雨本區(qū)塘域的滅經(jīng)濟(jì)白實(shí)力闖向著菜一個(gè)分前所覺(jué)未有暢的前隆景發(fā)暑展下拘去。辨經(jīng)濟(jì)憶上去任了，胸人們國(guó)的衣洽食住螺行也適理所夢(mèng)當(dāng)然斃的也艷上了乎一個(gè)討新的挖臺(tái)階肢。因稅此區(qū)彎域內(nèi)鏡的房槐地產(chǎn)貢市場(chǎng)筒也跟意著紅柜火起賢來(lái)，胳房?jī)r(jià)求跟著澆節(jié)節(jié)擺攀升墻，已充經(jīng)上煙漲到喇了出50留00遣元瞇/蔥m2媽。一國(guó)座座擦高樓我也快若速立盜起，驗(yàn)弘燕扶名居眼、紅拌山韻移致居神住、踩文錦假雅苑口、墨嬌香山殿莊、踏陽(yáng)光蒜嘉園頸、陽(yáng)慢光雅道居、銅燕語(yǔ)疫華庭吳等數(shù)釋不勝線數(shù)，島標(biāo)志揉著區(qū)跌域里織房地華產(chǎn)市豪場(chǎng)的博一個(gè)辰新紀(jì)懶元。視2.托1.揪4寄城北印優(yōu)劣良勢(shì)分咸析協(xié)過(guò)賺蜻優(yōu)勢(shì)胞分析離根據(jù)重現(xiàn)有暈價(jià)格講統(tǒng)計(jì)法，城辱北目搖前的礎(chǔ)房?jī)r(jià)浩已上獻(xiàn)升到贏了棄50換00湖元蒸/無(wú)m2域，這醬跟本帖區(qū)域燒的經(jīng)眠濟(jì)迅壤速增犁長(zhǎng)是具不可哈分割集的。席隨著宰南京屆建設(shè)卵城北童的大巴舉動(dòng)宵措施累下，晶城北恐的房圓地產(chǎn)誼市場(chǎng)腫也將過(guò)跟上踩一個(gè)蒸新的似高度料。而扁現(xiàn)政炒府著院力打勾造城存北這丈個(gè)淺“蝴第三壁商圈桐”抓，區(qū)珍域內(nèi)左的房弄價(jià)有蒸可能輝再上您一個(gè)筑臺(tái)階荒。未傍來(lái)城胞北打活造繁授榮后機(jī)，這愁將能瓣夠把太城北嘆目前魂的總態(tài)體客杏戶(hù)群堡從本終地逐惑漸拉絡(luò)伸到廁各個(gè)犧區(qū)域國(guó)，使趴得越照來(lái)越斥多的板人走逐向城態(tài)北。愧城北域目前埋的物皺價(jià)比屠其他否區(qū)域昨較為字便宜驗(yàn)，而緊且購(gòu)駐物也寫(xiě)極其淡方便伙。有泊家樂(lè)特福、罩易初修蓮花評(píng)、時(shí)挽代、膜好又戶(hù)多、母金潤(rùn)閱發(fā)、富新一傾佳等巨大型導(dǎo)超市才，有再金橋房、玉蜜橋大資市場(chǎng)組，南窮京商災(zāi)廈大圓型購(gòu)嫁物商橋場(chǎng)以團(tuán)及蔬顆菜、份水果愚、水晝產(chǎn)批練發(fā)中卷心，箱可謂資是一孩應(yīng)俱思全。小城北勉的交況通非李常便散利。協(xié)由于蹄是老慶城宣區(qū)的刺緣故念，轄劑區(qū)內(nèi)些交通眉設(shè)施嗎較為概完善胞。有蛇長(zhǎng)途鑄汽車(chē)稻客運(yùn)仗站、毀南京山火車(chē)?yán)φ尽⑹＿€有野中山池碼頭仔。公釋交線金路也鎮(zhèn)四通寶八達(dá)逐，果31排W班、銷(xiāo)34嶼W畢、冊(cè)16財(cái)W梢、晴18原W偷、湊39碗W以、競(jìng)12財(cái)W椅、裳54認(rèn)W吐、溫10基W東、央21受W榜、蒼30芬2W鄙、枝30腐7W漢、權(quán)13拋W秤、悲42幼W宏、胳66蒸W寧等多蠅路公逝交車(chē)史連接涌各個(gè)訪要道躬。寶城北抽境內(nèi)梅有著笛優(yōu)美解的風(fēng)疫景名得勝。都美麗評(píng)的長(zhǎng)明江、蜘獅子撓山、喜閱江囑樓、典繡球倒公園稈、幕通燕風(fēng)迫景區(qū)穩(wěn)、渡怎江紀(jì)畏念碑篇、紅聰山森儉林動(dòng)筒物園熱、小碰桃園沿等都避吸引終了大乞量的魯人們探前來(lái)江。樣而城牲北又瞇屬于鉛南京嘩市的憶老城唯區(qū)域失，各謀項(xiàng)配撲套設(shè)雅施齊挑全，掛可謂顛是應(yīng)英有盡綁有，獎(jiǎng)為居襪民的飛生活縱提供哨了無(wú)障限的江方便建。尤倘裙猶摔劣勢(shì)慈分析宮雖然他城北清現(xiàn)在休各項(xiàng)妨經(jīng)濟(jì)珍不斷外發(fā)展蛾起來(lái)局了，紛但是舉本區(qū)陵域仍殖然是谷南京綢六城椒區(qū)中崇發(fā)展攪最為奴落后活的區(qū)享域，文還有史著很猴多不宴完善嚴(yán)的地恨方。欲近年拾引進(jìn)和了家尿樂(lè)福把、易演初蓮吳花大滴型超鳳市，天才使親該區(qū)堤的購(gòu)搖物環(huán)羞境有洪所改缸善。奮城北熊區(qū)域呢內(nèi)的玻文教廣明顯黃落后顯于其辮它區(qū)劣域，貸學(xué)區(qū)摸不好畢，只品有第當(dāng)十二款中學(xué)繼是較滅知名窮的學(xué)添校。瀉文化雅底蘊(yùn)浪不足咳，不日像其芽他區(qū)這有為蕩數(shù)眾每多的盛大學(xué)榜、知氧名的脹中學(xué)洽和小測(cè)學(xué)。芹致使唇居民畫(huà)的素阿質(zhì)不港是很戰(zhàn)高，鼓也導(dǎo)傷致他影們的略口碑餐不好點(diǎn)。拋城北須目前應(yīng)的經(jīng)坊濟(jì)不掠發(fā)達(dá)耍，還比跟不正上其無(wú)他區(qū)捉域，活因此輛居民粗的收屬入普伏遍偏披低。帆南京鳥(niǎo)火車(chē)紀(jì)站以饞及較缺多的襲沿江燭碼頭介、長(zhǎng)濫途汽緒車(chē)站蛋、農(nóng)斯貿(mào)產(chǎn)畏品市篩場(chǎng)的芳集女中于盜此，顏外來(lái)場(chǎng)人口秤很多格，使騙得該已區(qū)的筋治安批狀況早存在極較大路的隱高患，堅(jiān)給該末區(qū)的唇綜合縣治理苦帶來(lái)器一定米的難領(lǐng)度，唱而且?guī)蛯?dǎo)致奮衛(wèi)生母狀況賴(lài)也較左差。虛城北這距離曠南京撫中心禿區(qū)域革較遠(yuǎn)眾，文嫩化娛鋪樂(lè)等春場(chǎng)所單和設(shè)悟施也地不多悶，實(shí)裹力強(qiáng)洋大的從公司父很少越在此璃駐扎顛。厘2.氣1.鄉(xiāng)5接城北節(jié)區(qū)域繡前景湯展望驗(yàn)隨著援世茂絡(luò)集團(tuán)尸在南助京的器大施尿拳腳淡，城慚北濱字江隧床道的旅建成襖，該找片區(qū)前將打胸造成身為未衛(wèi)來(lái)南父京的楚“摔外灘肥”進(jìn)，成障為南厭京市必一流乏的高工尚住太宅區(qū)蹲。而閘我們洽要抓瓜住的笨是兩遷個(gè)重范點(diǎn)的打方面袍，一娛是加爺快中團(tuán)心地屬區(qū)開(kāi)賺發(fā)建針設(shè)，飄打造源南京刃城北馬第三耐商圈正；二尸是加四快寶峰善地搜區(qū)和粱靜海溫寺、漢天妃爹官開(kāi)掩發(fā)建遭設(shè)，嚇建設(shè)擠最佳破人居陶環(huán)境拴、旅桿游休穿閑景耕區(qū)。村由此蹦看來(lái)檢城北床的房匯地產(chǎn)濤發(fā)展餓前景傲是無(wú)抖可限紐量的活。篩從經(jīng)支濟(jì)角農(nóng)度看某打造倘第三誰(shuí)商圈謙的意搭義。席建設(shè)療建寧肥路市垃場(chǎng)一騎條街撕，著葡力打御造中朝央門(mén)宴--團(tuán)建寧頑路第貼三商銀圈，反使之壞成為摔城北掠的堆CB裹D佳，有淚利于妄快速抖提升參建寧服路市拿場(chǎng)信梯息建膛設(shè)的花規(guī)模帳、檔街次和凡水平第，提禿高知鈴名度挑，形殿成品命牌市箱場(chǎng)群貝；有開(kāi)利于仆為可籍持續(xù)拾發(fā)展清提供蜻重要城保證盤(pán)和更伍加廣通闊的睡經(jīng)濟(jì)鑰發(fā)展攜空間哈，實(shí)觸現(xiàn)經(jīng)催濟(jì)發(fā)湖展與蘇城市劣建設(shè)嫌互動(dòng)篩，營(yíng)裕造城舒北加悅快發(fā)唇展的納新優(yōu)沿勢(shì)，先實(shí)現(xiàn)趨跨越和式發(fā)栗展新柔動(dòng)力朵；有逼利于鼓培育尿新的古經(jīng)濟(jì)憶增長(zhǎng)寬點(diǎn)，灑為實(shí)活現(xiàn)區(qū)獨(dú)域經(jīng)銳濟(jì)翻月番目截標(biāo)提泥供有拐力支場(chǎng)持。泳從自依然環(huán)筒境看復(fù)建設(shè)漏最佳百居住番區(qū)的跳意義刺。靜功海寺侮、小炒桃園胡、寶器善地楊區(qū)、摩幕斜燕地棍區(qū)地滿(mǎn)理位爭(zhēng)置獨(dú)鉛天得際厚，皂依山兼傍水欲又臨田江，片交通準(zhǔn)便捷悠，自仿然環(huán)腳境十仗分優(yōu)銅越，槐加快機(jī)靜海士寺、板小桃紐園、雨寶善節(jié)地區(qū)箱、幕厘燕地哭區(qū)開(kāi)莖發(fā)建雀設(shè)，肺有利秘于快哲速改吃變城迷北中技心地疼區(qū)城俗市面切貌，辮優(yōu)化恰區(qū)域欣環(huán)境豈，改鋒善人冶民群紅眾的棍生活枕居住縮條件券；有媽利于雁提升世城北既建設(shè)命整體種水平旗，塑刷造南盲京濱進(jìn)江新慮形象遍；有競(jìng)利于跌迅速洗改變敗人員呆結(jié)構(gòu)詳，提引高城禮北地樸區(qū)人完員整皇體素豪質(zhì)；驗(yàn)有利受于較普好整吵治和搭改變點(diǎn)城市傘容貌允，美指化優(yōu)鏡化城信市空酸間，凝展現(xiàn)儲(chǔ)城北撈現(xiàn)代桃特色坦，營(yíng)趨造商雅業(yè)氛洗圍；裳有利抓于展騎示古糕城歷認(rèn)史文倉(cāng)化遺弱存，題再現(xiàn)育城廓周山環(huán)欣水繞雀，桃躍紅柳月綠梅乖艷，蔬百姓帥安居我樂(lè)業(yè)軍的美宅景。剪著力瘡?fù)七M(jìn)隊(duì)上述爐地區(qū)蔥開(kāi)發(fā)辱建設(shè)怖的意榜義。佩開(kāi)發(fā)查建設(shè)貸城北逃CB鐮D違，推糕進(jìn)和分精心莖打造疊中央俊門(mén)蹤-悄建寧誓路第蓮三商律圈；所建設(shè)冷靜海脈寺備-盜天妃騾宮、仍小桃傅園卵-椒姜家添園、粱寶善佛小區(qū)印和幕躲燕地結(jié)區(qū)，萬(wàn)創(chuàng)造茂最佳碎旅游辨、休廉閑、隱居住激環(huán)境抓，有撓利于寧吸引廉更多吉外商可來(lái)城耍北投醒資建峽設(shè)，肅提升勢(shì)城北俗經(jīng)濟(jì)調(diào)總量歲，增衫強(qiáng)全困區(qū)域吳經(jīng)濟(jì)毒綜合狐實(shí)力近；有贈(zèng)利于妹帶動(dòng)隸和促則進(jìn)地芬區(qū)開(kāi)尤發(fā)建哲設(shè)，居進(jìn)而貍促進(jìn)劑商貿(mào)虧商務(wù)闊區(qū)建錯(cuò)設(shè)和聰沿江害開(kāi)發(fā)稍改造戴；有江利于雖提高麥城市惱化現(xiàn)婚代化爺水平垃，提定高人抵民群遭眾的頁(yè)生活姓質(zhì)量篇，全皂面推糕進(jìn)全銜區(qū)域疲三個(gè)饅文明路建設(shè)別協(xié)調(diào)付發(fā)展申；有晌利于床擴(kuò)大與社會(huì)減就業(yè)流和維淡護(hù)社粗會(huì)穩(wěn)禽定。樣寶善灶地區(qū)隔的開(kāi)壇發(fā)建食設(shè)，視是塑召造現(xiàn)謹(jǐn)代化障濱江陳風(fēng)貌陪的點(diǎn)旱晴之純筆。臟靜海填寺姐-凱天妃文宮歷梁史景捕區(qū)和匙小桃染園歷騾史景涌區(qū)建盡設(shè)，營(yíng)為推漠動(dòng)全拍區(qū)旅拾游經(jīng)袖濟(jì)發(fā)冒展將霸注入涌新的狼活力誦。螺隨著塘政府招加大規(guī)整治猜城北宏的力礦度，殃這里艇的治碧安逐灶漸好揉起來(lái)俗，人眠們的甚素質(zhì)盲也日過(guò)益高淘起來(lái)廢，一藥股新頁(yè)的風(fēng)猶潮正匙慢慢津刮來(lái)脾，城吃北以淺嶄新男的面侄貌面場(chǎng)對(duì)到株來(lái)的叛人們史，經(jīng)臣濟(jì)上茫來(lái)了跟，區(qū)綢域內(nèi)問(wèn)人們秋的物毅質(zhì)生優(yōu)活水誼平也攻上升詠了，麻這將亮為城兇北的領(lǐng)房地菜產(chǎn)市長(zhǎng)場(chǎng)帶鴨來(lái)無(wú)檔限商闖機(jī)。笨城北繼地區(qū)城的房痕地產(chǎn)代市場(chǎng)儉前景殼無(wú)可體限量鬼，隨達(dá)著目牛前城腸北區(qū)女域的究經(jīng)濟(jì)祝不斷拌發(fā)展此，各封項(xiàng)生獵產(chǎn)也其跟著晉進(jìn)步創(chuàng)，這策里的鏟房地型產(chǎn)將頌向著抵一個(gè)季新的請(qǐng)高度慚進(jìn)軍獅。雖仿然目擺前本竊區(qū)域佩在南桑京各葡項(xiàng)排習(xí)名中戲略顯誓劣勢(shì)禽，但誦是跟取著發(fā)咳展膜“跌第三呢商圈竄”宜的勢(shì)魚(yú)頭，政一切晝都是綢嶄新掛的開(kāi)腳始，們城北昆地區(qū)拋終將宿成為牢房地潑產(chǎn)市從場(chǎng)中鍋發(fā)展焰潛力俯最大顏的區(qū)古域，爬終將有發(fā)展僵成為笛最有桂勢(shì)力辮的區(qū)種域，趁在南雞京房傭地產(chǎn)企市場(chǎng)豪中領(lǐng)講導(dǎo)一愿?jìng)€(gè)不庸可獲宗缺的削地位晉！傭第二幼節(jié)襲城南形板塊眨發(fā)展德綜述泳2.浴2.頂1腰城南矮區(qū)域磁概述百城南減板塊畜位于掙南京矩市主璃城區(qū)傘的南則部，喬南至殘寧南隆新區(qū)鼠，北編抵健滔康路那沿線廉，東添至大江明路姻，西懸接長(zhǎng)微虹路務(wù)及周餡邊地第區(qū)，變本區(qū)躍域行愁政區(qū)盞劃主哭要由哄秦淮跑區(qū)和豈雨花疊區(qū)兩黨個(gè)區(qū)面屬組很成。地經(jīng)濟(jì)握方面稍，該佳區(qū)域報(bào)主要屯在近褲五年轎來(lái)，靠在秦嘴淮區(qū)諒和雨慈花臺(tái)母區(qū)區(qū)亡委、亞區(qū)政吉府帶化領(lǐng)下輩，廣庭大人緊民群辰眾充堤分發(fā)投揮區(qū)改域優(yōu)辛勢(shì)，夜適時(shí)闖調(diào)整蠢區(qū)域予經(jīng)濟(jì)袋發(fā)展獻(xiàn)戰(zhàn)略瘡，使景經(jīng)濟(jì)紋和各嫌項(xiàng)社輸會(huì)事雞業(yè)保致持了貸持續(xù)油、快票速、潛健康貼發(fā)展稱(chēng)的良個(gè)好勢(shì)行頭。僵早在惠兩年是前，蓬兩區(qū)霧就已博實(shí)現(xiàn)幼國(guó)內(nèi)住生產(chǎn)牌總值比57畜.6絲3糊億元得，完項(xiàng)成財(cái)室政收統(tǒng)入掙10逗.1球9刊億元甲。遺資源眠方面糕，該撇區(qū)域繪土地準(zhǔn)肥沃蒙，物為產(chǎn)豐蜓富，概環(huán)境詢(xún)優(yōu)美員，風(fēng)幼景秀射麗，舉歷史徐悠久自，自薦古以階來(lái)便獻(xiàn)是人飾文薈晚萃、覽商賈沈云集盆之地引，素反有絨“無(wú)江南沃佳麗蝦地參”寶之美叮譽(yù)。沿交通么方面炭，該止區(qū)域均交通現(xiàn)暢通擴(kuò)，水違、陸望、空皮交通淚發(fā)達(dá)星，多朝條公咳交線饑路穿核境而毫過(guò)，撲新修議建多思條雙華向八進(jìn)車(chē)道敵高等耍級(jí)公騾路通落向市醋區(qū)各鞠個(gè)區(qū)伴域，惱本區(qū)雕域距就離祿盒口機(jī)滿(mǎn)場(chǎng)較討近，唐秦淮撫河古塑河道哀亦環(huán)忍繞本事地區(qū)姻而過(guò)慕。猶叮值一密提的草是新惰開(kāi)通躁的地語(yǔ)鐵一沙號(hào)線饞穿境棟而過(guò)每，大邁大方辯便了餅該區(qū)浩域內(nèi)梅居民疑的日盜常出躬行。耐政策琴方面海，該導(dǎo)區(qū)域價(jià)基礎(chǔ)算設(shè)施倒健全品，投羞資環(huán)睬境十絨分優(yōu)差越。釣改革倘開(kāi)放塵以來(lái)盤(pán)，特近別任是在歇近年獎(jiǎng)來(lái)，撿該區(qū)巷域在犬經(jīng)濟(jì)諷、文名化尤辮其是濤房地亭產(chǎn)領(lǐng)根域獲汪得了史巨大柄的發(fā)片展。陵輝煌靠的發(fā)救展前病景，壟吸引慕了眾拌多的具國(guó)內(nèi)埋外客顫商前環(huán)來(lái)投叉資創(chuàng)貍業(yè)。呀收入暫方面貸，城立南市滴民收葡入及脹人均散可支識(shí)配收孟入在歪南京宏城區(qū)憲屬中卡等偏崗上檔融次，六根據(jù)離有關(guān)池部門(mén)耽最近遷年調(diào)秤查顯瀉示，效區(qū)域猾家庭紅年收漏入低1-災(zāi)3睛萬(wàn)占跨被調(diào)缸查家炭庭的符48未%灘，看3-效5穩(wěn)萬(wàn)占肚37岡.9異%燦，二稈者約松占厘85晝%鼓，高速收入兼購(gòu)房拾家庭齡年收賠入在待10斬-2縱0菠萬(wàn)者螺占斷2.賴(lài)9%勿，隸20融萬(wàn)以晉上者最占跌1.謀7%斥。高鮮收入富者管俯理人貸員占獨(dú)相當(dāng)臂比例田，年盾齡偏蠟?zāi)贻p半，且爹高學(xué)素歷，去收入辮上升授空間返比較蕩大。懇2.沒(méi)2.還2毯城南瓣房地淋產(chǎn)市尼場(chǎng)概達(dá)況及珍分析彼霞押舉圓趴嘗城南他房地網(wǎng)產(chǎn)的斬發(fā)展棟狀況盛據(jù)不痰完全幫統(tǒng)計(jì)盯，截屋止植20夫05激年初壺，共邪有夕13舉0梅家房厘地產(chǎn)箱公司厭在這付塊熱貢土上暖開(kāi)發(fā)妥了近持63魄0稠萬(wàn)平跳方米面近獎(jiǎng)23內(nèi)0吊個(gè)樓折盤(pán)。秩近年聚來(lái)，似城南坐以住付宅為記重點(diǎn)較，著扒力加獲強(qiáng)基括礎(chǔ)設(shè)應(yīng)施建護(hù)設(shè)；踏以舊抄城改砍造和禿新區(qū)草開(kāi)發(fā)游為著挽力點(diǎn)宿，全營(yíng)面推叼進(jìn)住口宅建拔設(shè)；筍隨著祖生活鵝配套卸的不盾斷完番善，警交通書(shū)線路園逐漸演增多輝，省喚市重谷點(diǎn)學(xué)鞭區(qū)的洪進(jìn)入升。大笨大提然高了名城市護(hù)建設(shè)許和管稠理的鞠層次望與水版平，徑全區(qū)沃城市勉面貌處明顯狗改觀傳，令河城南度這塊駐古老但名城俯煥發(fā)嗎出勃駁勃生醬機(jī)。禍從城袖南規(guī)嘗劃部寫(xiě)門(mén)了譜解到震，政慌府準(zhǔn)席備全旋力打歐造南娛京城嚇南新騙天地選具有養(yǎng)獨(dú)特驚的環(huán)照境及舟高檔墨名盤(pán)跑。從底20壺02害年下洗半年齒至今錫，城液南新政區(qū)板譽(yù)塊在獵南京路的統(tǒng)梨一規(guī)蓄劃下難開(kāi)始袖靜悄深悄地翠凸顯嬸出來(lái)則。她救獨(dú)特雜的氣散質(zhì)和概魅力眾，吸狼引著淋越來(lái)牛越多網(wǎng)的年墨輕白槍領(lǐng)及贏事業(yè)修成功想人士傘的關(guān)振注。肅從我性們調(diào)憐查分礙析，乎城南浙板塊勺的生怖活配哭套設(shè)彎施日忍益完像善，傻重點(diǎn)閱學(xué)區(qū)咳逐漸禾進(jìn)入概，給諸新城番南居額住環(huán)摩境注蠢入了右新的撤血液抓，居器住人劑文素草質(zhì)漸抹漸提范高，飾吸引王了眾惜多企耗業(yè)、縱醫(yī)療蘇、電屯子界徐人士傲、教瘋授及師風(fēng)雨添穿梭榆的商吳界精荷英人稿士的么追寵屋。料留竭牲芬泄瞞城南度地產(chǎn)汽板塊莫分析佩目前蠟按區(qū)國(guó)域位浪置劃倚分，鞏城南停房地磁產(chǎn)業(yè)激已形芬成三燥大主挎要板志塊：熟即大針明路地板塊更、安水德門(mén)揉板塊先及寧脖南板變塊。扔砍完絨大明貍路板姥塊：呀大明糞路板爸塊是爆城南生起步鄭較早樓的區(qū)蘿域。靈交通箱便利庸，生債活配愁套齊蓬全，干大型憂(yōu)生活唱居住注區(qū)秦屈虹小省區(qū)點(diǎn)勒綴其閃中，趴目前按該地介區(qū)是取發(fā)展戴較為護(hù)成熟跳的生扮活社菜區(qū)。少該地貌區(qū)目杜前新額項(xiàng)目菜主要雅有：夫御水準(zhǔn)灣花照?qǐng)@、怪上河問(wèn)明苑鏈、良銜城美靈景、釀同創(chuàng)各.豬九龍滴盛世顯園。旅大明路路亦認(rèn)成為插城南漁升值壩最快施的區(qū)旨域之飛一。斜不可言回避庫(kù)的一暖點(diǎn)是頭現(xiàn)有教居民日素質(zhì)濟(jì)在某孔些方翅面限漏制了綢該地賢區(qū)的汽進(jìn)一咽步突旱破。貫從項(xiàng)拔目本魔身分倍析、玉供應(yīng)火體量伯以中皇低檔悼項(xiàng)目拆為主依。差從前康段時(shí)渣間市穴場(chǎng)調(diào)換研走塑訪分抹析大澇明路碑板塊幣開(kāi)發(fā)品房地逆產(chǎn)較吹早，楊怡馨偵花園攻、九勁龍新芒寓、斥秦虹哭小區(qū)柏等現(xiàn)投已入總住，需大大孟增加妄了人赴氣，綱省重稻點(diǎn)中蒙學(xué)、貞市重毫點(diǎn)小右學(xué)及浴幼兒勤院的漠進(jìn)入罷,鑼市政滲配套臺(tái)，交犯通線歌路都持慢慢醋的日穩(wěn)益完這善，葛秦虹提小區(qū)預(yù)——冬大明億路又偷是南食京汽羊車(chē)行釣的一命條街餓，綜掛合以瞧上表勢(shì)格、門(mén)樓盤(pán)怪均價(jià)振基本妖掌握顫在河48銳00歷元土/丹平米責(zé)、銷(xiāo)規(guī)售火隔爆面曉積大惑都在魯三房暈兩廳華兩衛(wèi)典、兼澤有大劍明路標(biāo)的便盒捷交爛通與舟秦紅灰路的邪成熟鑼配套掉，是蓄城東鞋南的愿又一階新興頓居住笛中心辭。隨清著政片府建發(fā)設(shè)力判度的菊加大判，特塊別是鬧中和脆橋拓壯寬、搞光華粉路西擊延、勿寧蕪時(shí)鐵路檔遷出昂城外燈等工酸程的豬開(kāi)工君，這紋里的妻城市記面貌蘿突飛皇猛進(jìn)驢，區(qū)花域環(huán)繭境大騾大改秒善，常人文呀歷史魂景觀盟突現(xiàn)謠，豐漁富多符彩的桌現(xiàn)代孤化都燈市生無(wú)活由窗此展饒開(kāi)。夾吸恥握安德尼門(mén)板圈塊丟安德思門(mén)板帝塊緊班鄰安驅(qū)德門(mén)濫和中運(yùn)華門(mén)指兩個(gè)灑地鐵題出口暖，交番通便論捷，益被稱(chēng)傾為城星南地弱鐵板浴塊。嫁該地巾區(qū)目帥前聚優(yōu)集項(xiàng)墾目有擔(dān)：錦選虹麗液都、檢楓情賞國(guó)度四尚圓押、四賊季語(yǔ)陽(yáng)光鐮、格紗林美攀地等冬。從別地理語(yǔ)位置炕講該徒地區(qū)美緊鄰肥河西損，距倍離奧元體中重心約欄四公均里路屈程，萬(wàn)區(qū)域搬優(yōu)勢(shì)斃比較幸明顯制。濟(jì)糠棒偵寧南善板塊河寧南恥地區(qū)砌總面稱(chēng)積班8.類(lèi)9卵平方爐公里刃，是由離市織中心僻最遠(yuǎn)遙的地堅(jiān)區(qū)。缺區(qū)內(nèi)奏環(huán)境就優(yōu)美除，擁慢有壟5.隱6撿萬(wàn)平故方米差的花技神湖敲，得搞天獨(dú)謙厚的府自然對(duì)生態(tài)喬環(huán)境揭及非北常優(yōu)振越的鈴基礎(chǔ)肆設(shè)施石條件桐。寧須南新姜區(qū)將蝴建設(shè)冒成為逐高新鋒技術(shù)龍產(chǎn)業(yè)啄研發(fā)嗓區(qū)為伶主，獸高檔買(mǎi)住宅廟區(qū)、寨高級(jí)冷商貿(mào)脅區(qū)為攔輔的弓現(xiàn)代艱化城渾市新階區(qū)。術(shù)近年烏來(lái)，材在嗓“敵加大腹力度食發(fā)展展寧南博”鬼措施齒的引疾導(dǎo)下志，該香區(qū)域投交通庸生活兄配套唇等設(shè)稠施逐允步完瀉善。才整個(gè)疊園區(qū)占的建飯?jiān)O(shè)是脫在統(tǒng)分一規(guī)言劃下梁實(shí)施述的，尼與安買(mǎi)德門(mén)圈、大鍋明路魔兩個(gè)混區(qū)域營(yíng)相比綁，該并板塊菊最大匠優(yōu)勢(shì)矛是周錦邊環(huán)企境優(yōu)奧美，蝦5.圾6螺萬(wàn)平賀方米達(dá)的諸“場(chǎng)花神皺湖串”與被人世們稱(chēng)喇為算“掛南京噴第二桐個(gè)月站牙湖硬畔澇”懇。主創(chuàng)要集糾中項(xiàng)妻目有咽，仁散恒翠睡竹園惜、康笛盛花亮園、綱翠島怪花城厲、花瞇神美才境等銀，閱閣城國(guó)臟際等酷。戰(zhàn)在南翠京人游眼里嶄，寧頌?zāi)暇驼T是休趨閑、駕度假少的好工去處企，環(huán)跨境優(yōu)以美，慮5.釣6苦萬(wàn)平趕方米鞭的冊(cè)“右花神松湖奶”球及大牧面積吳的草病坪綠敢地。醋老人桃在湖敵邊垂笨釣，女小孩旺在草晝地上竿玩耍播，讓沫你的煤生活鍋靜悄應(yīng)悄融棉入到獅大自驢然中敢。利寧南濕目前舞匯集再了眾舉多樓求盤(pán)。蓋現(xiàn)在宿交通肥線路疊有：忌19樂(lè)、廁84南、旁60章、灑86洪、勺10遠(yuǎn)1燈、遷10挨2鏟、嫂80虹2看、煤80晉4滅路等坡。周筋邊配問(wèn)套有崇：蘇負(fù)果超婦市、占農(nóng)業(yè)毛銀行杯、省猴重點(diǎn)勤雨花積中學(xué)蜜，市窄重點(diǎn)著雨花干實(shí)驗(yàn)夠小學(xué)錘等。食隨著賠人們筋的生煩活不姐斷提惠高，央經(jīng)濟(jì)鏡收入網(wǎng)漸漸嗚增加狗，寧起南板岸塊現(xiàn)續(xù)已被乳南京等人民販所認(rèn)計(jì)可。利2.伍2.痛3接話(huà)城南怨房地叨產(chǎn)市垂場(chǎng)板悠塊系盈統(tǒng)分畫(huà)析廈1.做技術(shù)漆分析吃(陽(yáng)1)謠、機(jī)價(jià)格源分析渠：鴉從房歡地產(chǎn)叢以后戲的走滋勢(shì)看功，城追南板只塊市頓政建江設(shè)不尖斷在島更新流，生哪活配膝套不盜斷在浸完善傾，重鑄點(diǎn)學(xué)靈區(qū)及毀交通或線路興日益貫的增紐加，灰以及治地鐵洗的開(kāi)滅通，德城南層板塊床的升掘值空濃間較凍大，桃吸引徒了高盜等人話(huà)士親們睞，垃給新哨城南脾明天拌又勾熊勒出瓜一篇玉輝煌厲的發(fā)憑展藍(lán)插圖。檢(羊2)煤、獨(dú)珠特賣(mài)城點(diǎn)分巖析藏城南事新區(qū)民是全層市重奇點(diǎn)開(kāi)巨發(fā)建臂設(shè)的刮五大奴城市奪新區(qū)怕之一錘，區(qū)敞內(nèi)環(huán)俱境優(yōu)催美，目得天喝獨(dú)厚汪的自支然生籠態(tài)環(huán)咳境及成非常胞優(yōu)越朝的基管礎(chǔ)設(shè)寬施條窩件。理市政帖基礎(chǔ)寇設(shè)施私建設(shè)電取得盈重大停突破鼻。政寫(xiě)府部幸門(mén)充懸分認(rèn)失識(shí)到典市政餅基礎(chǔ)題設(shè)施庸建設(shè)紗對(duì)推沖動(dòng)經(jīng)俗濟(jì)發(fā)煎展、殃拉動(dòng)魯城市市建設(shè)胞的重奉要作杯用，悔自始旗至終毯把市曾政配反套，階基礎(chǔ)單的生頁(yè)活設(shè)糟施放佛在重絞要位娃置。射住宅每建設(shè)示大規(guī)泉模推愿進(jìn)。先以改潮善居竿民居隙住條賄件為甲重點(diǎn)兇，切會(huì)實(shí)加許大舊乘城環(huán)肉境改會(huì)造和冤新區(qū)爹開(kāi)發(fā)責(zé)力度剩。從瞇聚集篩人氣棉。引參進(jìn)重廳點(diǎn)學(xué)雖區(qū)，娛由：檔二十巡七中考分校岡、夫棒子廟胃小學(xué)牧分校出完成氏對(duì)路戀改造秋工程象任務(wù)脾，建擴(kuò)設(shè)城仁南汽哄車(chē)銷(xiāo)售售一來(lái)?xiàng)l街鵲發(fā)展養(yǎng)策略睬。狠(撞3)吐、麗城南析地產(chǎn)同SW怖OT悼綜合切分析痛呆擠彈全岡甩優(yōu)勢(shì)勾分析樹(shù)(S妄)睛城南申是嚴(yán)涼格意突義上含遵循釣“煤先規(guī)鞠劃、陪后開(kāi)不發(fā)拌”靈原則除進(jìn)行頓地產(chǎn)粗運(yùn)作孝的板機(jī)塊。洞政府牢15予億巨稻資打?qū)m造辜,索毗鄰假大型置成熟光社區(qū)岸、秦鴨虹小后區(qū)與嶄南京慶汽車(chē)漏一條培街曾—反大明值路、際兼有宴大明辮路便銀捷的拴交通噸與秦泊虹路鮮的成障熟配俗套、其隨著免政府宜建設(shè)誼力度豐的加晌大，蔬特別奉是中匙和橋揚(yáng)拓寬何，光屢華路鮮向西果延伸乘。寧駕蕪鐵弊路遷奏出等禿工程紀(jì)的開(kāi)文工這鍬里的么城市高面貌遺突飛娃猛進(jìn)解，區(qū)及域環(huán)卵境大圍改善殿，人粥文歷盞史景毯觀實(shí)?，F(xiàn)，融豐富友多彩四的現(xiàn)同代都駝市生吐活由率此開(kāi)敢始。認(rèn)城南財(cái)板塊閃的優(yōu)走勢(shì)更鑼加突鴿出，做其也適將會(huì)環(huán)吸引聯(lián)更多冒的購(gòu)綱房者俯汗璃傅律納劣勢(shì)刷分析凡(W愛(ài))芬城南失房地矩產(chǎn)區(qū)事域除匙了大裙明路牢板塊短起步阻比較足早外懲，其豆他區(qū)窩域起部步都齒比較旗晚。嘗配套校設(shè)施必相對(duì)顆比較干落后念，公媽交線秤路少監(jiān)和重識(shí)點(diǎn)學(xué)捧校都慨比較日少、蜻酒店堂、銀鵝行、覽菜場(chǎng)禮、超搶市比加較遠(yuǎn)帝，生判活雷不太迷方便戲，難裝以滿(mǎn)眨足購(gòu)壤房者墾日益謹(jǐn)增長(zhǎng)童的物哨質(zhì)文回化需日求。鼻另外劑由于萬(wàn)近期勺城南沿建設(shè)擠力度媽比較廣大，般給當(dāng)捏地的和生活秋帶來(lái)高了諸葬多不吳便，刮比如至：光談華路圍到大鬼明路額一帶刻堵車(chē)壁嚴(yán)重皮，噪敲音灰瀉塵大尊。另單外，艦當(dāng)?shù)刂镜娜死孜沫h(huán)風(fēng)境也直不夠談好。襲從本撒次市齊場(chǎng)調(diào)犧研可惹以看砌到，透周邊選居住掀人員魂比較唐復(fù)雜存，外兩地人阿口比凈較多負(fù)，給朽當(dāng)?shù)靥莸闹紊姘矌б?lái)比睜較大愛(ài)的安礦全隱米患。忍灑嗽紛三萬(wàn)夢(mèng)機(jī)會(huì)導(dǎo)分析舉(O局)傳1加、扣將軍秀路沿逐線居溉住條誤件已報(bào)成熟倚，居標(biāo)住的糠南移李必然役帶動(dòng)逝商業(yè)騎圈的樣跟進(jìn)筐，城閑南可衫能會(huì)冷成為猴南京失的第暑四商熄圈；妨2貝、消京滬拌高速塞南站煉落城詳南，承資金夕流、壁信息攻流、荒物流矮將在膜此匯納集，停使這什里具端備了殘“腥城境”金的含聾義；附3踢、塌消息偏顯浙示，壟大校狗機(jī)場(chǎng)敘動(dòng)遷漠指揮耳部已裹經(jīng)成掩立，筋困擾風(fēng)城南滴的飛叫機(jī)噪綠音問(wèn)揉題將朋得以還緩解馳；委4高、言一個(gè)任頂級(jí)歸的大酒型購(gòu)?fù)砦镏袦缧膶⒗事鋺?hù)盾這里逼，高折級(jí)菜脫場(chǎng)納雜入規(guī)潑劃，濟(jì)而公呈交總鄭站輪寸廓已討現(xiàn)。路5銜、圈有關(guān)槳專(zhuān)家惹預(yù)測(cè)躬，今充年城鑄南板吃塊至雹少有土兩個(gè)予熱點(diǎn)逝值得秋關(guān)注荷，一伐個(gè)是綿大明慕路地沈區(qū)，寺?lián)ど蜻@里店將要蒜建成跳一個(gè)覽居住架面積啊達(dá)稼10倉(cāng)00翁萬(wàn)平他方米宜的大鉆型社布區(qū)。橋另一瞇個(gè)是閉地鐵躺效應(yīng)襖帶來(lái)光的拉適動(dòng)，屆中山念南路臺(tái)沿線村至雨毛花路降一帶校今年搶又將指有眾看多樓坐盤(pán)推蓋出。跌很多脾人士歪預(yù)測(cè)姑，新20緊05拆年由塔于眾陷多新蒼盤(pán)的濁紛紛霞亮相束，城鳥(niǎo)南板虧塊將旦比以跑往更罷加熱財(cái)鬧，問(wèn)也將歷再次酸給這奴里帶攤來(lái)一燦個(gè)新插的發(fā)扔展契蜂機(jī)。耽蛛作層遙躲威脅赴分析致(T削)圾1論、麻目前白困擾干城南畏地區(qū)先房地金產(chǎn)發(fā)飄展提靜升的閱一個(gè)吼原因惑應(yīng)歸緊結(jié)于著相關(guān)紹部門(mén)同政策提不明毯確，誼這給伍城南乘板塊粉的進(jìn)秒一步瞇發(fā)展狠帶來(lái)勢(shì)了阻維力。溪業(yè)內(nèi)粘人士膛表示膊在目恒前土跡地存匠量日自益稀灣缺的葡趨勢(shì)糖下，朝城南助的各品大開(kāi)護(hù)發(fā)企怕業(yè)更祝應(yīng)當(dāng)保充分們發(fā)揮掃團(tuán)隊(duì)無(wú)精神好，由臟相關(guān)擺部門(mén)侍牽頭頁(yè)組織贏，開(kāi)體發(fā)商國(guó)之間撈整體輸協(xié)調(diào)燃起來(lái)秀，形底成城禁南板多塊自抵己的軍特色懼。奉2啟、產(chǎn)經(jīng)過(guò)功近幾醋年的澇發(fā)展落建設(shè)閃，城港南已乒不僅綱僅局著限于根人們第印象英中的欄老式確名宅須舊屋獲，現(xiàn)孔在所事指的此城南唇板塊柏已被麥賦予景新的始含義頁(yè)，高私闊緯置七路垂、夫龍子廟控、門(mén)鐘東等故城南嬸地區(qū)秧的改狡造逐絮步讓鉛這里瘋舊貌廈換新認(rèn)顏。燦尷尬沙的是館，城洲南的映拓寬鬧和改狼變似擾乎并燕沒(méi)有捉為這拆里贏乘得更趨多的火掌聲掌。路一個(gè)停很明舌顯畜的例草子，影提到朵南京獅的房敘地產(chǎn)蹤開(kāi)發(fā)歸，恐爺怕連繡普通間老百孤姓對(duì)羨河西示、江疑寧、道城東暴等板單塊都先耳熟樓能詳創(chuàng)，可勉是，轉(zhuǎn)相對(duì)盜開(kāi)發(fā)警起步吧較早駕，目吹前發(fā)最展比更較成先熟的中城南侮地區(qū)再卻鮮滲有人閑問(wèn)津湊，在鳳各板巧塊中呢竟無(wú)世一席返之地挎！據(jù)撒有關(guān)水部門(mén)勞的統(tǒng)生計(jì)資廢料表費(fèi)明，貪在包醬括城含南在截內(nèi)的墳?zāi)暇┑芰髠浒鍓K廊調(diào)查據(jù)中，志消費(fèi)挽者選碰擇城不南的奮比例特僅名息列倒押數(shù)第流二，榜略高研于江罵北地抄區(qū)，登早在懇二年巧前，央就有枯人提濱出這號(hào)樣的屈擔(dān)憂(yōu)折，坐痛擁南識(shí)京一狀隅的邁城南屢為什惹么始具終處舌于一乏種市撫場(chǎng)狀斑態(tài)，播我們?yōu)E認(rèn)為竟：城妹南板先塊目銜前處雨于溫犬吞水樹(shù)狀況拼，一暮方面夢(mèng)是消童費(fèi)者養(yǎng)意識(shí)望的缺今乏，返最主僑要的范還有恩深層促次的衰原因圾。監(jiān)2.尾2.豆4游潮城南尿房地配產(chǎn)市悄場(chǎng)展孕望讓城南瀉的環(huán)恨境優(yōu)外勢(shì)是快不言句而喻脫的。葡隨著盞人民榨生活伐水平譽(yù)的日最益提襪高，媽天人詳合一殃，返邪樸歸趨真的里居住昌理念琴將不襖斷深委入人質(zhì)心，夜為廣島大人削民群物眾特黃別是灘成功名人士往所接研受。聯(lián)可以煌說(shuō)，勿對(duì)自息然環(huán)刮境的匙要求烤將會(huì)則空前復(fù)絕后華地排群在舉遇足輕欲重的梁第一痰位。艦城南覺(jué)的這癢一環(huán)猴境優(yōu)夜勢(shì)剛堤好可矮以滿(mǎn)雞足這栗種需偏求。悅只要蛛揚(yáng)長(zhǎng)貨避短鮮，城書(shū)南房目地產(chǎn)未一定輔能夠疤在南性京樓甩市里從爭(zhēng)取巾一個(gè)鄙更大烈的市疲場(chǎng)份揚(yáng)額?？径也?，只靠要政鳥(niǎo)府合斗理規(guī)平劃，隔開(kāi)發(fā)君商通寄力合懶作，來(lái)一定葉能夠懶樹(shù)立字城南翻品牌用效應(yīng)臟，打呈造城訴南地泛產(chǎn)新凍形象尖。在已今后感5-煎10落年乃番至更粒長(zhǎng)的蠅時(shí)間災(zāi)里獨(dú)符領(lǐng)風(fēng)擊騷，昨城南慘將保石持一局個(gè)比掀較旺虎盛的溪?jiǎng)蓊^匆，成案為購(gòu)麥房者約的居印住樂(lè)疑園。秀第三騙節(jié)糞河西浙板塊子發(fā)展努綜述葡河西自，顧債名思紗義即臺(tái)秦淮芹河以欠西地漲區(qū)。奪習(xí)慣尊上將療該地穴區(qū)分慶為北添、中配、南執(zhí)三個(gè)霜部分弓。北映部為祥龍江司板塊梯，中翁部為傳以?shī)W勞體為精中心炎的奧量體板猛塊，債南部洽為緯誕九路取以南哄部分居。嘉以下蜜為以以?shī)W體任為中勢(shì)心地避區(qū)即滋河西尾新城徐區(qū)的炭?jī)?nèi)容耍綜述諷。臉2.謙3.席1室疲自然躁?duì)顩r銀概述雙倘愉幫挪行政妙區(qū)劃更河西而新城醒區(qū)位晉于南爹京市盼的西歉南面群，城通市主狂導(dǎo)風(fēng)牧向的養(yǎng)下風(fēng)礙向。豎總占拳地約黎56豐平方傍公里顏，其浙中：柄下關(guān)枕區(qū)怎1.林5怕平方丑公里棍，鼓喉樓區(qū)齊約況6作平方予公里城，建優(yōu)鄴區(qū)圍48陡.5玻平方且公里量。西挖臨長(zhǎng)券江，劃東部刺北段吊至外否秦淮維河，奧南段需至鳳奔臺(tái)南旱路，慈南到鳥(niǎo)秦淮貸新河微，基砍本上品為江掠河所泥圍。寬地勢(shì)居南低磁北高構(gòu)，地介面標(biāo)衛(wèi)高話(huà)5.賊5-汽7.掠5兔米燥，水羽塘較歌多，歌屬長(zhǎng)砍江漫舉灘地弊貌單奧元。沖河西漁新城龍區(qū)分咽為北晨部、邁中部塊、南補(bǔ)部三理個(gè)部被分：條（哭1繁）、萍北部榴為緯窮七路斯以北群、外趴秦淮巴河以贊西，雖長(zhǎng)江懼以東掉地區(qū)工，占浸地面慎積斬20續(xù)平方奪公里憲；陶（笑2砍）色、漢中部茅為緯匯七路漠以南鄭、馬凝東廣潔場(chǎng)以觀北地豈區(qū)，頭占地昌面積詠約湖21練平方紡公里感；突（彎3若）、脾南部難為馬確東廣子場(chǎng)以緣南、添新秦灑淮河廣以北欄地區(qū)嚴(yán)，占貸地面施積約濤15覆平方汗公里護(hù)；廈（懇4夾）閱、長(zhǎng)亞江南榆京段駁第二朝大島抽一一捧江心勻洲總膊面積例約芳15粒．忙3撓平方喘公里壺，為燙河西嚼新城鞋區(qū)規(guī)誘劃發(fā)灑展儲(chǔ)煌備用層地。家2.握3.狹2妹司自然貧生態(tài)機(jī)環(huán)境仍（病1蘿）斯、土現(xiàn)質(zhì)環(huán)裳境盼土層康分布嬸（自屆上而花下）題大致迫分為膏四層建：弄1.唯雜填泥土、失素填六土。荒2.逐淤泥棉、淤鑼泥質(zhì)騎亞粘詞土、帝粘土劣等。時(shí)呈軟標(biāo)塑塊-小流塑練狀態(tài)版，屬譯高壓濤縮圖刪，承罩載力玩低。航該土盛層分騾布較指厚，芒且不凍均勻化，由呼北向丟南逐認(rèn)漸加忍厚。葉3.怕粉（疑細(xì)）側(cè)砂等輕，呈猶稍密雷-價(jià)中密跪，中飽密財(cái)-危密實(shí)球狀態(tài)約，承晝載力待尚可耀。商4.四巖石虹，從蝕北向雅南埋魯深逐習(xí)漸加妹深，磁承載酬力很浩好。抓（傻2壤）且、水愛(ài)環(huán)境武河西尾地區(qū)膽西側(cè)塵的長(zhǎng)另江江抗段屬偽于夾記江飲典用水倒水源盞地范翻圍，堪內(nèi)有搶城南廉水廠懇、北膽河口檢水廠蜓等水敬廠的趴取水爆口和販油脂勞化工巧廠、眾二鋼慎等企津業(yè)水兼廠取牲水口攝，水棗質(zhì)可夜以達(dá)冷到飲書(shū)用水逢源地摔II未類(lèi)要艦求。字主要賺湖泊熊為莫叢愁湖嘴。猾（助3嫁）叮、大曾氣環(huán)娛境河西地區(qū)SO2、TSP、NOX濃度基本上可以達(dá)到居住區(qū)二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)要求。（4）、噪聲河西地區(qū)聲環(huán)境現(xiàn)狀質(zhì)量較好，基本可以滿(mǎn)足相應(yīng)功能區(qū)劃要求。2.3.3土地利用現(xiàn)狀誠(chéng)南部語(yǔ)地區(qū)役土地滿(mǎn)權(quán)屬清為國(guó)香有土籠地、沃集體司土地陪和部努分撤參村建件居土省地。絕目前徹用地校仍以乒農(nóng)業(yè)曾用地習(xí)為主剖，雨伸花經(jīng)個(gè)濟(jì)技蓮術(shù)開(kāi)肌發(fā)區(qū)演位于幣其中黑。該粥地區(qū)皂以工硬業(yè)、偶三產(chǎn)播為主喂，種描植蔬末菜、假養(yǎng)魚(yú)蠅為副只。掉北部偵地區(qū)津經(jīng)過(guò)有近極20揉年開(kāi)卷發(fā)建蝕設(shè)已謠初具旋規(guī)模時(shí)，城盈市職貌能以周居住吐為主輕。河處西北缺部目穗前居舒住人饞口近色30代萬(wàn)。新城區(qū)建設(shè)規(guī)劃：河西新城區(qū)旨在通過(guò)5-10年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，將該地區(qū)建成可容納56萬(wàn)人口的現(xiàn)代化新南京的標(biāo)志區(qū)。三大功能的定位：一是以文化、體育、商務(wù)等功能為主的新城市中心；二是以濱江風(fēng)貌為特色的主城西部休閑游覽地；三是居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)。新城區(qū)規(guī)劃居住人口56萬(wàn)人左右。根據(jù)河西地理和現(xiàn)狀的特點(diǎn)，規(guī)劃形成三大類(lèi)型的居住區(qū)域。一是北部中檔住宅區(qū)；二是中部中高檔住宅區(qū)；三是南部高檔住宅區(qū)。規(guī)劃新城區(qū)與外秦淮河（南河）以東老城區(qū)的道路聯(lián)系通道共有23個(gè)：快速路通道3個(gè)，主干道通道6個(gè)，次干道通道6個(gè)，支路通道9個(gè)。地鐵線3條：1號(hào)線、2號(hào)線和4號(hào)線。規(guī)劃安排了兩處工業(yè)用地：北部為鼓樓科技園區(qū)，東南部為都市工業(yè)園區(qū)。規(guī)劃利用該區(qū)濱臨長(zhǎng)江和秦淮河的地理優(yōu)勢(shì)，建成濱江大道、新秦淮河大道及道路兩側(cè)的綠化帶，形成濱江景觀帶和濱江旅游基地，展現(xiàn)城市濱江特色。新城區(qū)當(dāng)前建設(shè)目標(biāo)是：在2005年全國(guó)十運(yùn)會(huì)召開(kāi)之前，河西南部建成區(qū)達(dá)到3-5平方公里，同時(shí)還將建成緯八路西延、青石埂路、緯九路、江東路、上新河路、濱江大道等六條景觀大道。體育中心周邊將以便捷的城市交通，完善的配套設(shè)施和怡人的環(huán)境迎接十運(yùn)會(huì)。目前以上目標(biāo)都已基本實(shí)現(xiàn)。規(guī)劃引導(dǎo)：老城范圍內(nèi)嚴(yán)格控制見(jiàn)縫插針項(xiàng)目，全市住宅建設(shè)實(shí)行總量控制，中高檔住宅盡可能布置在河西新城區(qū)。土地運(yùn)作：新城區(qū)范圍內(nèi)的土地，由河西指揮部實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理；土地出讓采取公開(kāi)拍賣(mài)、掛牌交易、協(xié)議出讓等形式。規(guī)費(fèi)政策：新城區(qū)范圍內(nèi)的土地出讓價(jià)格按樓面地價(jià)計(jì)算，包含土地征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等所有市屬權(quán)限內(nèi)的規(guī)費(fèi)。招商引資：土地的推出將采用出讓的方式。居住地塊面積：每幅出讓土地20-50公頃，可開(kāi)發(fā)建設(shè)中高檔、高檔住宅；商業(yè)、辦公地塊面積：150公頃，可分塊出讓。出讓地塊位于新城區(qū)的中心地帶，交通便捷，地鐵可直達(dá)市中心。2005年舉辦全國(guó)十運(yùn)會(huì)，該地區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施將十分完善，人氣興旺；400米寬濱江景觀帶的建設(shè)，將使該地區(qū)環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，具有怡人性和可適居性。2.3.4河西地區(qū)房地產(chǎn)概述河西房地產(chǎn)宏觀概況河西新城規(guī)劃的55.7平方公里范圍內(nèi)，主要分為北、中、南三段。北段主要職能仍然以居住為主，通過(guò)整合已建區(qū)域，完善服務(wù)配套，形成2個(gè)地區(qū)中心及3個(gè)鄰里中心；中段結(jié)合近期即將啟動(dòng)的體育中心，建設(shè)城市副中心，并帶動(dòng)片區(qū)的整體建設(shè)，南段主要安排高檔住宅用地，是河西地區(qū)未來(lái)發(fā)展的主要方向。河西新城區(qū)的建設(shè)，將按照“一體兩翼”的工作思路，以中部地區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)為重點(diǎn)，以北部地區(qū)環(huán)境綜合整治和南部地區(qū)分區(qū)規(guī)劃為基礎(chǔ)，全面實(shí)施新城區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。理想的話(huà)，未來(lái)的新城區(qū)中心商務(wù)區(qū)將建成花園式商務(wù)社區(qū)。寬45米、長(zhǎng)1.6公里的中心綠軸，大面積的公共綠地，四季繁茂的花草和成陰的綠樹(shù)將營(yíng)造出舒適的生態(tài)環(huán)境；16幢高層建筑氣勢(shì)雄偉、各具特色、錯(cuò)落有致。中心商務(wù)區(qū)的開(kāi)工，將迅速帶動(dòng)河西新城區(qū)5平方公里核心區(qū)的建設(shè)。在南京市委市政府“一疏散、三集中”和“一城三區(qū)”的戰(zhàn)略指導(dǎo)下。以第十屆運(yùn)動(dòng)會(huì)為契機(jī)，河西新區(qū)已成為未來(lái)5－10年主城建設(shè)的重點(diǎn)地區(qū)。河西新城區(qū)位于南京主城的西部，面臨長(zhǎng)江，與江心洲隔江相望，北依秦淮河，定位為以商務(wù)、體育、文化等為主的新城區(qū)中心；居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)；以濱江風(fēng)貌為特色的主城西部休閑游覽地。河西新城區(qū)作為南京老城的延伸，未來(lái)將成為南京政治、教育、文化的中心。所以帶給樓盤(pán)的契機(jī)也是不可多得的。據(jù)最新市場(chǎng)調(diào)查顯示，目前購(gòu)房者對(duì)奧體板塊能承受的心理價(jià)位已突破5000元。中部地區(qū)“五大板塊”建設(shè)目標(biāo)奧體中心板塊。配合省奧體場(chǎng)館的建設(shè)，完善周邊環(huán)境和設(shè)施，保證總建筑面積40萬(wàn)平方米的十運(yùn)會(huì)主場(chǎng)館如期建成運(yùn)行。商務(wù)中心板塊。十運(yùn)會(huì)之前十大標(biāo)志性建筑基本建成，超高層建筑豎起塔樓，100米左右的建筑力爭(zhēng)完成外立面裝修，少數(shù)商業(yè)設(shè)施實(shí)現(xiàn)營(yíng)運(yùn)。居住區(qū)板塊。重點(diǎn)建設(shè)緯七路以南包括奧體新城、金馬酈城、世紀(jì)星園等現(xiàn)代化中高檔居住區(qū)，一方面為十運(yùn)會(huì)提供服務(wù)，另也可實(shí)現(xiàn)部分老城人口向新區(qū)轉(zhuǎn)移。公共配套板塊。中部地區(qū)建成約100公里的道路；完成6個(gè)泵站的改擴(kuò)建及12條河道的整治；重點(diǎn)建設(shè)金陵中學(xué)河西分校、奧體新城中小學(xué)等學(xué)校；建設(shè)2所區(qū)級(jí)醫(yī)院和1所大型老年公寓、4個(gè)社區(qū)鄰里中心；建成奧體新城郵政中心支局；基本建成藝蘭齋美術(shù)館等場(chǎng)館。濱江風(fēng)貌區(qū)板塊。高標(biāo)準(zhǔn)建成緯七路至馬東廣場(chǎng)約5公里濱江大道示范段及1平方公里濱江公園建設(shè)，完成商務(wù)中心綠軸及道路兩側(cè)綠化建設(shè)，集中展現(xiàn)濱江景觀特色。河西大發(fā)展的有利因素一是有高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃藍(lán)圖，根據(jù)南京市城市總體規(guī)劃，未來(lái)的南京市是由主城——仙西、江北、江寧三個(gè)新市區(qū)——若干個(gè)外圍新城組成的都市發(fā)展地區(qū)。主城由明城墻圍合的老城和城北、城南、城東及河西五個(gè)規(guī)劃單元組成。在此框架下，南京市委常委會(huì)已經(jīng)正式通過(guò)了河西新城區(qū)建設(shè)計(jì)劃，將用5到10年時(shí)間，把新秦淮河以北、外秦淮河和鳳臺(tái)南路以西、長(zhǎng)江以東的55.7平方公里范圍，建成一個(gè)現(xiàn)代文明和濱江特色交相輝映的現(xiàn)代化新城區(qū)。河西新城區(qū)不僅是以文化、體育、商務(wù)功能為主的城市副中心，還是居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)，以濱江風(fēng)貌為特色的城市休閑游覽區(qū)。二是有十運(yùn)會(huì)的強(qiáng)力促進(jìn)：2005年召開(kāi)的第十屆全國(guó)運(yùn)動(dòng)會(huì)在南京舉行，河西作為十運(yùn)會(huì)的主要場(chǎng)館，江蘇省及南京市投巨資在河西建設(shè)現(xiàn)代化的體育場(chǎng)館。體育盛會(huì)的舉辦與運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館建設(shè)對(duì)河西房地產(chǎn)有著不可估量的影響。單就政府大量的基礎(chǔ)設(shè)施及場(chǎng)館建設(shè)就使河西房地產(chǎn)升值有了充足的理由?？梢哉f(shuō)十運(yùn)會(huì)使河西的規(guī)劃遠(yuǎn)景有了階段保障，促進(jìn)河西規(guī)劃藍(lán)圖提前實(shí)現(xiàn)。三是有優(yōu)越的位置交通優(yōu)勢(shì)：與亞?wèn)|、江寧相比，河西距離以新街口為中心的老城區(qū)距離近了不少，并且有多條公路交通干線連接，從今年5月開(kāi)始還將陸續(xù)有三條地鐵線進(jìn)入。離中心城區(qū)較近的位置優(yōu)勢(shì)和將來(lái)便捷的交通優(yōu)勢(shì)使得河西新區(qū)完全能夠發(fā)揮城市副中心的功能，成為現(xiàn)代化新南京的標(biāo)志區(qū)域。第四節(jié)江北板塊發(fā)展綜述江北房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況江北板塊從距離城市中心的直線距離上看，與江寧相差無(wú)幾，但大江南北房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的繁榮景象卻差別很大，江南下關(guān)地區(qū)的商品房銷(xiāo)售均價(jià)在5000元/平方米左右，河西地區(qū)的商品房的銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到5500元/平方米以上，江寧地區(qū)的商品房的銷(xiāo)售均價(jià)也超過(guò)3000元/平方米。而江北片區(qū)的平均房?jī)r(jià)卻依然沒(méi)有突破3000元，由此可見(jiàn)，江北房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿σ廊痪薮?。隨著江浦撤縣建區(qū)成立新的浦口區(qū)，南京市政府確定浦口區(qū)為南京新市區(qū)，江北房產(chǎn)開(kāi)始悄然啟動(dòng)。目前江北片區(qū)已經(jīng)銷(xiāo)售完畢或正在銷(xiāo)售的樓盤(pán)眾多，新理想佳園、萬(wàn)江共和新城、華僑城二期、紅太陽(yáng)旭日華庭、浦東花園、金泉·泰來(lái)苑，以及蘇寧地產(chǎn)在江北的幾個(gè)大盤(pán)等都紛紛熱銷(xiāo)，且項(xiàng)目規(guī)模都在10萬(wàn)平方米以上，所以江北地區(qū)目前的供應(yīng)量還是比較大。板塊分布及重點(diǎn)板塊介紹目前，江北房地產(chǎn)可以大致分為橋北泰山板塊、珠江鎮(zhèn)板塊、浦口區(qū)老城板塊以及六合板塊。江北房產(chǎn)商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分布較零散?？腿阂员緟^(qū)域內(nèi)居民為主，一部分是區(qū)域內(nèi)拆遷戶(hù)，一部分是有改善住房條件要求的居民，市區(qū)特別是城北居民在江北置業(yè)比例也在不斷增加，江北商品房的價(jià)格對(duì)主城區(qū)中低收入有購(gòu)房需要的人群特別是老城北（下關(guān)）地區(qū)的居民有很強(qiáng)的吸引力。橋北泰山板塊：本區(qū)域離市區(qū)交通最為方便，也是江北潛在供應(yīng)量最大、競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的板塊。威尼斯水城、明發(fā)濱江新城、旭日華庭、華僑城(二期)等數(shù)個(gè)重量級(jí)項(xiàng)目日前正在運(yùn)作。橋北泰山板塊分析：●橋北由于受南京市區(qū)輻射較強(qiáng)，距離南京市區(qū)最近，價(jià)格比區(qū)域內(nèi)其他板塊高，華僑城一期2200元/㎡的均價(jià)創(chuàng)下了江北房?jī)r(jià)當(dāng)時(shí)的最高點(diǎn)，但項(xiàng)目品質(zhì)一般。今年年初開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)都已經(jīng)突破2500元/平米?！駨氖袌?chǎng)存在項(xiàng)目來(lái)看，江北項(xiàng)目品質(zhì)普遍不高，居民對(duì)樓盤(pán)的品質(zhì)和景觀沒(méi)有太高要求，他們更看重的是房子的價(jià)格、面積和功能。主力房型為三房?jī)蓮d，面積在110㎡—130㎡之間?！窠煌ū憷?，公交線路有149路、鹽浦線、159路、鼓揚(yáng)線、614路、鹽葛線等?！窨腿阂越钡貐^(qū)拆遷戶(hù)、老城北（下關(guān)）地區(qū)拆遷戶(hù)、大廠企業(yè)職工為主。珠江鎮(zhèn)板塊：浦口區(qū)擁有江北最為優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境—老山風(fēng)景區(qū)，長(zhǎng)江三橋、過(guò)江隧道都將在本區(qū)通過(guò)，正在建設(shè)的老山大道，則把大學(xué)城、高新區(qū)及化學(xué)工業(yè)園連在了一起。目前的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)以當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)為主，隨著交通、房產(chǎn)環(huán)境的改善，該板塊迎來(lái)大開(kāi)發(fā)的時(shí)機(jī)已經(jīng)為時(shí)不遠(yuǎn)。珠江鎮(zhèn)樓盤(pán)主要分布在象山路和珠泉路。去年10月底11月初開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)有新理想佳園，碧云山莊（二期）、江城人家、萬(wàn)江共和新城。珠江鎮(zhèn)板塊分析：●從珠江鎮(zhèn)整體市場(chǎng)看，目前樓盤(pán)均價(jià)在2100元/㎡，到年底市場(chǎng)均價(jià)可能達(dá)到3000元/㎡，二房總價(jià)在25萬(wàn)左右，三房總價(jià)在30萬(wàn)左右。●樓盤(pán)以中低端物業(yè)為主，房型以標(biāo)準(zhǔn)戶(hù)型為主，面積集中在80-100㎡的兩房，95-120㎡的三房?！窨腿阂援?dāng)?shù)睾痛髲S居民為主，收入水平較底?！窬用褚愿纳凭幼…h(huán)境為主要購(gòu)買(mǎi)目的?！裰榻?zhèn)樓盤(pán)供應(yīng)量不大，各樓盤(pán)銷(xiāo)售、預(yù)訂火爆。2.4.3市場(chǎng)分析江北購(gòu)房片區(qū)分析：●浦口、高新開(kāi)發(fā)區(qū)、江浦是消費(fèi)者比較青睞的片區(qū)。其中，浦口片區(qū)最受購(gòu)房者的歡迎，江北住房需求者將會(huì)選擇在這一片區(qū)購(gòu)買(mǎi)住房，市場(chǎng)前景最好?！裣M(fèi)者對(duì)高新區(qū)的偏好情況則緊隨浦口片區(qū)之后，另外，江浦也吸引了部分消費(fèi)者的目光，而大廠、六合吸引的消費(fèi)者數(shù)量較少。●政府總體規(guī)劃，“以長(zhǎng)江為主軸”將是未來(lái)城市格局調(diào)整的大趨勢(shì)總價(jià)承受能力分析：●購(gòu)房總價(jià)，消費(fèi)者能夠承受的一般在20－28萬(wàn)元/套，而總價(jià)在16－20萬(wàn)元/套的住房最受歡迎?！窨們r(jià)在26－35萬(wàn)元/套、46－60萬(wàn)元/套的住房也有少量的消費(fèi)者有意向購(gòu)買(mǎi)但銷(xiāo)售難度較大?！窬垲?lèi)分析說(shuō)明，絕大多數(shù)消費(fèi)者總價(jià)承受能力在25萬(wàn)元/套以下，因此，總價(jià)控制在25萬(wàn)元/套以下對(duì)江北住房的銷(xiāo)售較為有利。單價(jià)承受能力分析：●目前，橋北—泰山板塊由于受南京市區(qū)輻射較強(qiáng)，距離南京市區(qū)最近，價(jià)格也較珠江鎮(zhèn)高?！裣M(fèi)者能夠承受的單價(jià)水平多在2500元／㎡以下，其中2000－2500元／㎡的單價(jià)接受者最多，也有一定數(shù)量的消費(fèi)者能夠承受2500－3000元／㎡的單價(jià)，單價(jià)超過(guò)3000元／㎡，只有極少的消費(fèi)者能夠承受?！褚虼?，江北住房的單價(jià)最好控制在2500元／㎡以?xún)?nèi)，低收入水平與承受能力，使得消費(fèi)者對(duì)單價(jià)特別敏感。產(chǎn)品特征：●江北樓盤(pán)檔次不高，江北項(xiàng)目戶(hù)型面積普遍偏小，市場(chǎng)中以二房、三房為主，面積在80-120㎡的標(biāo)準(zhǔn)戶(hù)型?！窠笔袌?chǎng)項(xiàng)目以多層公寓為主，缺乏特色?！窬用褓?gòu)房目的以經(jīng)濟(jì)實(shí)用為主，屬低層次需求?！翊髴?hù)型在江北市場(chǎng)中去化速度慢，江北普通住宅市場(chǎng)還不具備開(kāi)發(fā)高端物業(yè)的條件?！駝e墅類(lèi)高端物業(yè)已在江北地區(qū)出現(xiàn)。珍珠泉、老山風(fēng)景區(qū)因環(huán)境優(yōu)美、空氣清新是開(kāi)發(fā)建造別墅的主要區(qū)域。林語(yǔ)別墅北靠老山余脈，西至珍珠泉景區(qū)，地理?xiàng)l件得天獨(dú)厚，但由于發(fā)展商原因，目前該項(xiàng)目暫時(shí)擱淺。昭富高爾夫球場(chǎng)，東接小丘陵，環(huán)境優(yōu)美。碧云山莊、金泉·泰來(lái)苑等樓盤(pán)的規(guī)劃都有別墅類(lèi)物業(yè)?？腿禾卣鳎骸駱虮睒潜P(pán)吸引客群主要是以南京城區(qū)居民，城北拆遷戶(hù)為主，購(gòu)房居民以養(yǎng)老為主，部分市區(qū)居民以投資為目的?！裰榻?zhèn)、泰山鎮(zhèn)市場(chǎng)以當(dāng)?shù)睾痛髲S居民為主?！衲壳?，由于交通、環(huán)境、生活配套問(wèn)題的存在，江北市場(chǎng)還未吸引大量的市區(qū)居民。江北地區(qū)總體銷(xiāo)售狀況：●江北地區(qū)有現(xiàn)房的樓盤(pán)基本上都已銷(xiāo)售完?！裆形凑介_(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的樓盤(pán)，接受預(yù)定的情況也較好，很多樓盤(pán)積累了大量的意向客戶(hù)。●江北地區(qū)和主城區(qū)大規(guī)模的拆遷，大量的拆遷戶(hù)是江北樓盤(pán)的主要客群?！窠衲昴瓿醮罅啃聵潜P(pán)的面世，很多樓盤(pán)二、三期的推出，使得江北房產(chǎn)供量放大，江北房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售將面臨供量放量的考驗(yàn)。第五節(jié)江寧板塊發(fā)展綜述江寧房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境分析江寧概述：江寧處于南京市的東南部，距南京城約７公里，是南京都市圈南部吸納中心。江寧總?cè)丝诩s為76萬(wàn)人，總面積約為1500平方公里。江寧經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，區(qū)內(nèi)有國(guó)家級(jí)、省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)７個(gè)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)１０個(gè)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)形成建材、汽車(chē)、電子、民用輕工等四大支柱產(chǎn)業(yè)。江寧交通發(fā)達(dá)，有著相對(duì)完善的水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)。新建的華東地區(qū)最大機(jī)場(chǎng)——祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)坐落境內(nèi)；滬寧高速公路穿境而過(guò)，滬寧、寧蕪鐵路，寧杭國(guó)道、１０４國(guó)道、寧蕪公路、寧馬公路等縱橫交錯(cuò)，公路密度居全國(guó)之首。從南京市區(qū)到江寧有新東線、新東區(qū)間車(chē)、南金線、武白線，101-106等車(chē)次，車(chē)程約為30-40分鐘。江寧自然資源豐富，擁有５９萬(wàn)畝山林、１２萬(wàn)畝水面。2001年經(jīng)國(guó)務(wù)院和省政府正式批復(fù)同意，江寧縣撤縣設(shè)區(qū)。具體方案為：撤銷(xiāo)江寧縣，以原江寧縣的行政區(qū)域?yàn)樾略O(shè)立的江寧區(qū)行政區(qū)域，新設(shè)定的江寧區(qū)繼續(xù)享受原有的縣級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限。江寧成為南京的新區(qū)，南從而使南京市區(qū)的總面積達(dá)到2500多平方公里。江寧撤縣設(shè)區(qū)后，提升了江寧的整體形象，正逐漸擺脫南京人心目中的農(nóng)村形象。以上所述江寧的種種優(yōu)越條件，對(duì)近年以及今后江寧房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也極為有利。南京市對(duì)江寧的規(guī)劃：南京市對(duì)江寧新區(qū)的期望很高。根據(jù)南京2023年城市遠(yuǎn)景規(guī)劃，住宅建設(shè)以新區(qū)開(kāi)發(fā)為重點(diǎn)，鼓勵(lì)投資以提高新區(qū)居住環(huán)境質(zhì)量和設(shè)施配套水平。南京市將江寧作為未來(lái)發(fā)展的大型居住區(qū)以及南京的衛(wèi)星市。南京市也將江寧作為南京高科技開(kāi)發(fā)區(qū)，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，在政策和各項(xiàng)投入上都有所傾斜。在交通配套上，秦淮河大橋的建成，從中山南路經(jīng)雨花臺(tái)到江寧的時(shí)間可以大大縮短；從光華門(mén)到岔路口的道路也已發(fā)揮其有效功能，這就緩解了中華門(mén)的交通壓力。最重要的是，地鐵一號(hào)線延伸段將在三年內(nèi)建成，從小行車(chē)站開(kāi)始建輕軌環(huán)繞江寧，未來(lái)江寧的交通將會(huì)非常便利，同時(shí)也縮短了南京市區(qū)居民的心理距離。江寧區(qū)政府的規(guī)劃：這幾年，江寧圍繞小城鎮(zhèn)、大戰(zhàn)略的要求，堅(jiān)持新區(qū)建設(shè)與舊城改造同步，形成多元化、多格局城建運(yùn)作體系。近年來(lái)，江寧區(qū)將按照"南京新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)、都市農(nóng)業(yè)集中區(qū)"這三大定位，快速實(shí)施"西進(jìn)南拓"戰(zhàn)略，建成有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)支撐，有與主城配套完善的功能，有更加適宜人類(lèi)生活居住的生態(tài)環(huán)境新城區(qū)。在城市化建設(shè)中，將突出加快東山地區(qū)的建設(shè)。以高科技產(chǎn)業(yè)為依托，形成吸引高層次人才居住、人文薈萃的社區(qū)環(huán)境；以樞紐型基礎(chǔ)設(shè)施體系為依托，形成以軌道交通網(wǎng)、水上交通網(wǎng)、航空樞紐網(wǎng)、高速公路網(wǎng)為重點(diǎn)，區(qū)內(nèi)交通與對(duì)外交通順暢銜接，進(jìn)而成為南京都市圈大交通主干線的節(jié)點(diǎn)；以高校和科研單位為依托，形成江蘇科研、教育的重要基地。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)規(guī)劃面積70平方公里，以江寧開(kāi)發(fā)區(qū)為龍頭，東起方山腳下，西至牛首山麓，南至南京二環(huán)路，計(jì)劃用10年時(shí)間投入50億元，建成以信息、生物工程、醫(yī)藥環(huán)保、新材料為重點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)帶。同時(shí)，以東大科技園、開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)中心、留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園和一批大學(xué)、公司的發(fā)展中心為依托，以牛首山為城市的后花園，加快堆山、造林、挖河、建橋等環(huán)境建設(shè)，讓高科技企業(yè)掩映在青山綠水之中。都市農(nóng)業(yè)集中區(qū)將突出經(jīng)濟(jì)、城市服務(wù)和生態(tài)調(diào)節(jié)功能的有機(jī)結(jié)合。東山地區(qū)將重點(diǎn)發(fā)展工廠化農(nóng)業(yè)，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)和現(xiàn)代化高科技農(nóng)業(yè)園。江寧區(qū)建設(shè)局曾組織上海同濟(jì)大學(xué)、南京大學(xué)、市規(guī)劃設(shè)計(jì)院等單位的專(zhuān)家進(jìn)行新一輪?wèn)|山城市總體規(guī)劃編修。將城市規(guī)劃區(qū)域面積由41。2平方公里擴(kuò)張到110平方公里，城市結(jié)構(gòu)將形成“一軸兩片”。一軸即以秦淮河為軸，“兩片”即以秦淮河為界劃成東區(qū)（老城區(qū)）、西區(qū)（新城區(qū)），組成若干組團(tuán)；將城市交通網(wǎng)絡(luò)進(jìn)一步完善，道路等級(jí)和路網(wǎng)密度、通行條件明顯改善，對(duì)外呈“兩橫三縱”、對(duì)內(nèi)為“經(jīng)六緯七”。同時(shí)江寧區(qū)政府也在大力實(shí)施舊城改造，建設(shè)市場(chǎng)特色街。江寧整體優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：A、南京市政府大力建設(shè)新區(qū)，對(duì)江寧實(shí)行政策傾斜；B、江寧區(qū)政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)極其關(guān)注，在各方面對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行扶持，提出多項(xiàng)優(yōu)惠措施；C、有山有水的自然風(fēng)光是江寧的優(yōu)勢(shì)之一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以山水為本，宣揚(yáng)人與自然的完美結(jié)合；D、江寧屬于新區(qū)，可塑性強(qiáng)，如果搞好規(guī)劃，那么其實(shí)現(xiàn)區(qū)域發(fā)展會(huì)非?？?；E、江寧的樓盤(pán)都是近幾年開(kāi)發(fā)的。特別是近期開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)有著較好的規(guī)劃和相互之間的協(xié)調(diào)，使得住在江寧的人們不會(huì)感到城市里的擁擠和不暢，也不會(huì)感到鄉(xiāng)村里的空曠；F、江寧離南京城區(qū)不是太遠(yuǎn)，已經(jīng)有相當(dāng)多的南京人認(rèn)同江寧；G、隨著交通條件的改善，江寧樓盤(pán)的增值潛力很大。劣勢(shì)：A、江寧目前交通仍然不太方便，主要是距離較遠(yuǎn)；B、江寧屬于新區(qū)，除東山外，配套設(shè)施尤其是娛樂(lè)、商業(yè)、公共設(shè)施尚不完善；C、江寧在南京市區(qū)居民的心目中仍存在著鄉(xiāng)下的印象，尤其中等收入階層，寧愿在市區(qū)多花錢(qián)買(mǎi)房；D、隨著江寧大規(guī)模開(kāi)發(fā)的展開(kāi)，入住人口的增多，近幾年的交通壓力將會(huì)很大，中華門(mén)、雨花臺(tái)、光華門(mén)將會(huì)成為通往江寧的交通瓶頸；E、隨著江寧人口密度的上升，醫(yī)療、教育等資源將嚴(yán)重缺乏。2.5.3江寧各區(qū)域比較江寧按地理位置和開(kāi)發(fā)程度可以劃分為四個(gè)區(qū)：岔路口、東山鎮(zhèn)、百家湖、將軍路、科學(xué)園板塊等。2.5.3.1岔路口：岔路口離南京城區(qū)較近，現(xiàn)在是江寧和南京城區(qū)的必經(jīng)之地。岔路口地區(qū)的樓盤(pán)主要有：紫薇花園、經(jīng)緯城市花園、南方花園、碧水灣、天地新城、瀛洲灣、鑫泰.國(guó)際廣場(chǎng)、南方楓彩園、水月秦淮、盈家春天、名佳嘉園、武夷商城、天地新城、明月港灣等項(xiàng)目。區(qū)域優(yōu)劣勢(shì)分析：（1）優(yōu)勢(shì)：A、一個(gè)四通八達(dá)的交通要道。相對(duì)江寧其他幾片區(qū)域交通便利，隨著繞城公路的建設(shè)完善，寧溧公路的現(xiàn)代化改造成功，從中華門(mén)乘車(chē)到岔路口只需10多分鐘，新東線及新東區(qū)間車(chē)、南金線、武白線及各類(lèi)中巴等車(chē)輛很多，2005年地鐵雙龍站建成，這里交通將不成為問(wèn)題；B、地勢(shì)平坦，視野開(kāi)闊，利于大規(guī)模的開(kāi)發(fā)建設(shè)；C、商業(yè)日趨繁榮；D、已開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)量很大，各種生活配套設(shè)施會(huì)隨即跟上。（2）劣勢(shì)：A、整體規(guī)劃不是太好，稍顯雜亂；B、處于交通要道口，道路太寬，不利于居民日常行動(dòng)，同時(shí)沿街噪音較大；C、風(fēng)景一般，沒(méi)有山水可以憑借；D、周邊環(huán)境還不成熟，施工場(chǎng)所太多，目前還有一種大工地的感覺(jué)；E、購(gòu)房者以城南、門(mén)東地區(qū)居民為主，素質(zhì)一般。2.5.3.2東山鎮(zhèn)：東山鎮(zhèn)是江寧的舊城區(qū)，同時(shí)也是江寧區(qū)政府所在地。東山鎮(zhèn)的樓盤(pán)主要有：21世紀(jì)假日花園、明月花園、東山美食休閑步行街、武夷花園、萬(wàn)欣花園、天印花園、玉靖花園、文靖花園、康馨花園、東城風(fēng)景、秦淮綠洲、金王府、東山陽(yáng)光新城、溫州商業(yè)街、匯景新苑、如月.康城、中國(guó)女人街、西苑新寓、東城家園、靖雅局、廣都苑、芙蓉園、同曦鳴城、名月花園。區(qū)域優(yōu)劣勢(shì)分析（1）優(yōu)勢(shì)：A、由于東山是江寧的舊城區(qū)，因此該地段相對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施較好，醫(yī)療、教育、商業(yè)設(shè)施完善，為居住者提供比較方便的生活條件。B、江寧區(qū)政府所在地，是改造的重點(diǎn)。江寧區(qū)政府投入了巨大的人力物力進(jìn)行改造；C、該地區(qū)背靠東山，有一定的風(fēng)景資源優(yōu)勢(shì)；D、區(qū)內(nèi)交通便利，中巴線眾多；E、區(qū)內(nèi)樓盤(pán)檔次不一，可選擇性強(qiáng)。F、根據(jù)消費(fèi)者調(diào)研，東山鎮(zhèn)最被購(gòu)房者所認(rèn)同，高達(dá)47%的被訪者愿意在東山購(gòu)房。（2）劣勢(shì)：A、開(kāi)發(fā)商水平不一，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)質(zhì)量不一。尤其是前兩年開(kāi)發(fā)的，水平較低。區(qū)內(nèi)整體規(guī)劃一般。B、居住人群以江寧本地人居多，素質(zhì)不高。2.5.3.3百家湖：百家湖地區(qū)是江寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最早的區(qū)域，江寧的房地產(chǎn)熱點(diǎn)就是由百家湖地區(qū)帶起來(lái)的。百家湖地區(qū)的樓盤(pán)主要有：百家湖花園、湖濱世紀(jì)花園、湖濱公寓、金輪第一城、勝泰新寓、百家湖花園.印象威尼斯、文化名苑、高爾夫國(guó)際花園、鳳凰港、湖畔水竹苑、天琪雅居、21世紀(jì)現(xiàn)代城、歐陸經(jīng)典花園、佳湖綠島、中國(guó)人家、同曦鳴城.勝太華府、藝術(shù)家園、楓情國(guó)度.佳園、百家湖花園.西花園、仲景公寓等。（1）百家湖地區(qū)的優(yōu)勢(shì)：A、開(kāi)發(fā)較早，開(kāi)發(fā)規(guī)模大；B、擁有江寧最大的水面——百家湖，親水性好，景觀優(yōu)勢(shì)非常明顯；C、百家湖是南京最后一個(gè)零污染的天然湖，有一千余畝，是江寧開(kāi)發(fā)區(qū)的一塊天然“綠肺”，空氣質(zhì)量高于市區(qū)5倍。D、開(kāi)發(fā)區(qū)政府在環(huán)境、配套設(shè)施上進(jìn)行了大量投資。（2）劣勢(shì)：A、目前可開(kāi)發(fā)地塊不多，發(fā)展?jié)摿σ话?；B、江寧開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)將轉(zhuǎn)移至將軍路沿線，相對(duì)來(lái)說(shuō)，政府對(duì)此處的投資會(huì)減少；C、由于開(kāi)發(fā)早，景觀優(yōu)勢(shì)大，所以房?jī)r(jià)也居高不下；D、配套設(shè)施不全，缺乏教育、醫(yī)療、生活方面設(shè)施，入住率較低，人氣不旺。2.5.3.4將軍路：將軍路與百家湖都屬于江寧開(kāi)發(fā)區(qū)。但將軍路的位置稍偏，因此開(kāi)發(fā)較晚。目前將軍路沿線已成為開(kāi)發(fā)熱土。首先，江寧高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)規(guī)劃面積70平方公里，占今后五年南京新區(qū)110平方公里區(qū)域的64%，是重點(diǎn)中的重點(diǎn)。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)的重點(diǎn)南京江寧IT園區(qū)位于將軍路的最南端，北接河海分校，為地區(qū)建設(shè)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)留下了巨大的想像空間，一方面，市政府和區(qū)政府將投入巨資，加快推山、造林、挖河、建橋等的環(huán)境建設(shè)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)造優(yōu)良的小區(qū)外環(huán)境，外部效應(yīng)明顯；另一方面，IT園區(qū)工作人員也將成為將軍路沿線樓盤(pán)的一個(gè)重要的顧客群。以生物工程、醫(yī)藥環(huán)保、新材料為重點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)帶，不僅使高新技術(shù)區(qū)成為科研基地，也成為生產(chǎn)基地，提供了非常多的工作崗位。這些崗位的工作人員都有在工作地附近購(gòu)房的愿望。由于此類(lèi)工作和IT工作均屬于朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，高薪、穩(wěn)定是其一大特征，因此，未來(lái)創(chuàng)造的購(gòu)買(mǎi)力會(huì)非常巨大。其次，東大、南航、河海、正德學(xué)院、英華學(xué)校等入駐將軍路沿線，為將軍路創(chuàng)造了極好的人文環(huán)境，極大地提升了將軍路地塊的價(jià)值。第三，江南文樞苑、中國(guó)人家等項(xiàng)目的強(qiáng)勢(shì)推出，已經(jīng)吸引了相當(dāng)多的南京市民的關(guān)注，不僅帶動(dòng)了自身樓盤(pán)的銷(xiāo)售，而且也炒熱了將軍路，為今后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)做了很好的鋪墊。第四，雨花臺(tái)至將軍路道路的開(kāi)通，大大縮短了與南京城區(qū)的距離。按某項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的觀點(diǎn)，將軍路的定位應(yīng)是中山南路的延伸。交通始終是購(gòu)房者關(guān)注的中心問(wèn)題之一，解決了這個(gè)問(wèn)題也就消除了購(gòu)房的最大障礙之一，越來(lái)越多的南京人將把將軍路房產(chǎn)作為第一居所來(lái)購(gòu)買(mǎi)。第五，將軍路沿線有山有水，景觀資源極為豐富。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以充分發(fā)揮自己的想像力、創(chuàng)造力對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行雕琢。目前該區(qū)域樓盤(pán)有：翠屏灣花園城、愛(ài)濤漪水園、翰海翠庭、山水華門(mén)、白鷺洲山莊、瑪斯蘭德（二期）、托樂(lè)嘉街區(qū)、江南青年城、翠屏清華、水韻別墅、復(fù)地朗香別墅、立信.瑞景文華、運(yùn)盛美之國(guó)、翠屏國(guó)際城、左岸名苑等。第三章．南京寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析第一節(jié)、南京市寫(xiě)字宏觀市場(chǎng)分析3.1.1南京市寫(xiě)字市場(chǎng)的歷史背景80年代至今，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)周期。南京的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步相對(duì)較晚，真正意義上市場(chǎng)化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)始于92年，受中國(guó)第一輪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮的影響，南京這一輪房地產(chǎn)熱主要集中在商務(wù)樓開(kāi)發(fā)上，從92年開(kāi)始，商務(wù)樓投資在房地產(chǎn)投資中所占的比例逐漸上升，93年為44%，97年已經(jīng)上升到58%。這與房地產(chǎn)市場(chǎng)的不規(guī)范、舊的住房制度等因素的存在有關(guān)。因?yàn)橥顿Y主要進(jìn)入商務(wù)樓市場(chǎng)，所以商務(wù)樓市場(chǎng)在短短幾年時(shí)間內(nèi)就已出現(xiàn)供給相對(duì)過(guò)剩的趨勢(shì)。隨著政府加快住房制度改革，98年以后，住宅投資的比重逐步上升。99年底舊的住房制度正式結(jié)束，住宅市場(chǎng)開(kāi)始全面啟動(dòng)。2000年，南京商務(wù)樓投資已經(jīng)下降到24%。98年到2000年底，南京的商務(wù)樓開(kāi)發(fā)處于相對(duì)沉寂狀態(tài)。3.1.2宏觀政策對(duì)南京市寫(xiě)字市場(chǎng)的影響近期，隨著國(guó)家一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，及最新八大政策的公布，二手房市場(chǎng)成交量萎縮，部分區(qū)域開(kāi)始出現(xiàn)住宅商品房?jī)r(jià)格下調(diào)的局面。大量住宅房拋向租賃市場(chǎng)，使原本租賃水平就低的住宅租賃市場(chǎng)一再走低?？v觀此番調(diào)控，國(guó)家打擊的目標(biāo)就是住宅商品房的投機(jī)行為，尤其是針對(duì)高檔住宅房，不僅取消了以往的優(yōu)惠政策，而且增設(shè)了二手房短期交易的營(yíng)業(yè)稅，一下子大大拉近了主城區(qū)住宅和寫(xiě)字樓之間的差距，寫(xiě)字樓投資的空間一下子豁然開(kāi)朗了許多。但從總體上說(shuō)寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍表現(xiàn)出冷熱不均的態(tài)勢(shì)，一方面，包括東宇大廈、陽(yáng)光大廈等占據(jù)核心位置的寫(xiě)字樓，仍舊冷風(fēng)颼颼。而以長(zhǎng)發(fā)中心、德基大廈為代表的新生代寫(xiě)字樓，銷(xiāo)售和租賃業(yè)績(jī)讓人刮目相看。此前，南京寫(xiě)字樓價(jià)格大多賣(mài)不過(guò)住宅，業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)此為“價(jià)格倒掛”，而業(yè)界幾乎把所有的原因都?xì)w咎為城市的經(jīng)濟(jì)地位欠缺。迫于銷(xiāo)售壓力，包括“東方名苑”、“天安國(guó)際”等在內(nèi)的樓盤(pán)甚至把寫(xiě)字樓改成住宅來(lái)賣(mài)。而近期位于長(zhǎng)江路上的“德基大廈”、新街口的“商茂世紀(jì)廣場(chǎng)”和鼓樓的“匯杰廣場(chǎng)”等新生代純寫(xiě)字樓，始終保持著90%以上的入住率，企業(yè)提前打招呼要求入住的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生。然而，南京寫(xiě)字樓的復(fù)蘇并不能惠及到一些陳舊的所謂商住兩用樓，新街口石鼓路上的陽(yáng)光大廈占據(jù)著第一核心位置，二手市場(chǎng)賣(mài)家出價(jià)只在5500元/平方米左右，且還有常年空關(guān)房。在東宇大廈、森葆大廈等樓盤(pán)，二手交易及租賃市場(chǎng)萎靡的現(xiàn)象依舊。第二節(jié)、南京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析南京的寫(xiě)字樓基本形成了以新街口--洪武路、鼓樓--山西路、珠江路、大行宮--長(zhǎng)江路地區(qū)為中心向其周邊輻射的四大商務(wù)圈以及未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大的第五大商務(wù)圈—河西區(qū)域，各個(gè)商務(wù)圈的分布也呈現(xiàn)出了較為明顯的行業(yè)劃分，如珠江路及洪武路商圈便出現(xiàn)了以其區(qū)域特色行業(yè)（IT行業(yè)和金融行業(yè)）為主流的商務(wù)氛圍。3.2.1新街口--洪武路商務(wù)圈3.2.1.1地理分布狀況及特點(diǎn)南京的CBD商圈集中在新街口中心地帶及其與中山南路、洪武路相圍合的區(qū)域，該區(qū)域是南京市商務(wù)最為集中的地區(qū)，也是南京交通及人流壓力最大的區(qū)域，其周邊，大型賣(mài)場(chǎng)、餐飲、休閑及商業(yè)銀行等配套設(shè)施齊全。該區(qū)域?qū)懽謽蔷哂信渲煤廊A、功能完備等特點(diǎn)，因此它成為大型企業(yè)的首選。同時(shí)，該區(qū)域建筑密集、交通擁擠，這些問(wèn)題又與快速高效的現(xiàn)代企業(yè)文化相違背。此外，停車(chē)位的緊張及城市中心地帶綠化的缺乏嚴(yán)重的影響了這里的辦公環(huán)境。但地鐵的竣工，地下停車(chē)場(chǎng)的建成，交通線路的調(diào)整等有效共給都將從根本上改變新街口面貌，新街口的辦公條件將會(huì)有較大的改善。新街口-洪武路商務(wù)圈寫(xiě)字樓商住樓具體分布中山南路商貿(mào)廣場(chǎng)、建江、金鑾、諾亞、杰源、新澳、蘇豪大廈、投資大廈。洪武路華泰、隆盛、新地陽(yáng)光、天豐、東宇、太平洋、金寶、匯鴻、長(zhǎng)安國(guó)際中心、洪武大廈、福鑫國(guó)際大廈漢中路金鷹、世貿(mào)、青華、華新、國(guó)藥中山東路天時(shí)、南京國(guó)貿(mào)、新浦大廈、云峰大廈、長(zhǎng)發(fā)CFC中山北路華榮大廈、華廈大廈、中南國(guó)際。石鼓路華威大廈、陽(yáng)光大廈、體仁大廈、東方名苑新街口-洪武路商務(wù)圈樓盤(pán)基本數(shù)據(jù)表案名完工時(shí)間均價(jià)元/㎡規(guī)劃性質(zhì)層高建筑面積地點(diǎn)開(kāi)發(fā)商金輪大廈2002年底5800商住2527000M2漢中路金輪地產(chǎn)天安國(guó)際2003年底7500商住44120000M2石鼓路天都實(shí)業(yè)福鑫國(guó)際大廈2003.6月7000綜合408.8萬(wàn)M2洪武路南京市房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)總公司隆盛大廈2002年初7150辦公315.6萬(wàn)M