大王廟廣場營銷策劃方案2

大王廟廣場營銷策劃方案

?

策劃宗旨：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)價值，提升項(xiàng)目品質(zhì)，使本項(xiàng)目成為揚(yáng)州具有劃時代意義的標(biāo)志性全生活廣場。?

我們的行動：“以專業(yè)服務(wù)獲得雙贏”是我們致力于本案全程策劃所秉承的宗旨；?

以前瞻性的營銷理念為指導(dǎo)、專業(yè)服務(wù)為基石、團(tuán)隊(duì)服務(wù)精神為保障體系，憑借豐富的市場經(jīng)驗(yàn)、嚴(yán)謹(jǐn)扎實(shí)的工作態(tài)度，行之有效且富于創(chuàng)造性的操作技巧來解決本案所要解決的問題；?

根據(jù)本案的用地資源和市場環(huán)境，以最有效的方法來為本案設(shè)計、制定和實(shí)施專業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)主題定位、項(xiàng)目市場定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計建議、項(xiàng)目包裝及項(xiàng)目推廣計劃和項(xiàng)目品牌實(shí)施戰(zhàn)略。我們的目標(biāo)?

為揚(yáng)州大王廟廣場項(xiàng)目的開發(fā)建立利潤保障發(fā)展模式；?

為揚(yáng)州大王廟廣場項(xiàng)目的開發(fā)建立能夠達(dá)到利潤最大化的價值提升模式；?

為揚(yáng)州大王廟廣場項(xiàng)目開發(fā)建立整合各方資源的最優(yōu)化解決方案；促進(jìn)和加快大王廟廣場項(xiàng)目的招商和銷售速度戰(zhàn)略目標(biāo)?

“大王廟廣場”的戰(zhàn)略目標(biāo)是：在揚(yáng)州市區(qū)東北角建立一個集旅游、餐飲、娛樂、沐浴、大型平價超市為一體的全生活廣場，又一個主流商業(yè)圈，并以此提升城市的形象、優(yōu)化、美化當(dāng)?shù)丨h(huán)境。?

在項(xiàng)目開發(fā)中獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境利益，通過分析項(xiàng)目用地的資源價值，運(yùn)用市場調(diào)研手段找出市場空白點(diǎn)及市場需求點(diǎn)，力求準(zhǔn)確的市場定位及項(xiàng)目定位，使市場、項(xiàng)目開發(fā)、項(xiàng)目的目標(biāo)人群達(dá)到完美結(jié)合，吃透市場、規(guī)劃好項(xiàng)目建設(shè)，更好地圍繞后期銷售服務(wù)，控制好節(jié)奏，使得開發(fā)出的樓盤能以最快速度回收變現(xiàn)，是最明確也最直接的戰(zhàn)略目標(biāo)。戰(zhàn)略手段渣?

純沫撈“破因地囑制宜辣、以背人為示本”膝，這債是我盾們對嘗大王鐘廟廣齊場項(xiàng)餃目的孫策劃牽觀點(diǎn)幅，賣撒點(diǎn)只碑是為孩提升相產(chǎn)品耍的個勾性化草和品描質(zhì)感全服務(wù)跡的，但產(chǎn)品抹自身尼的素旅質(zhì)仍卡是決亡定項(xiàng)士目成賞功與脆否的率關(guān)鍵鳴。就部本項(xiàng)松目我臺司對捉揚(yáng)州論的商茂業(yè)地標(biāo)產(chǎn)高腎端市酸場做培了詳勢細(xì)的黎分析誼，在勸綜合洲各方疏面的縱優(yōu)劣階勢后陽發(fā)現(xiàn)若目前押在售壺或即鋪將發(fā)衣售的恒高端短項(xiàng)目滑一般管都以富現(xiàn)代外風(fēng)格好為主疤流，降而且哄離旅巾游區(qū)炊較遠(yuǎn)凈，而趨近2請、3員年仿棋古的三建筑漸在揚(yáng)抵州高垮端市搬場上酸卻很蟻少，寸并且搏本案包大王攀廟廣嶼場位向于風(fēng)溫景秀遞麗的粘古運(yùn)餅河畔臥，高搖橋路荷和竹辰西路賢交叉朗口的億東南琴角，傲又是配“大舉王廟舉”旅襲游景泥點(diǎn)，論所以壟我司竿認(rèn)為朱把本芬項(xiàng)目襖定位梅為一嗓個具諸有濃學(xué)郁的血揚(yáng)州訪古運(yùn)維文化運(yùn)背景灶的“吳全生幻活廣誘場”凳，奠處定本劉案在搖揚(yáng)州頓房產(chǎn)畝市場朱的地薄位，雷更能匠吸引廊消費(fèi)株者的痰關(guān)注殺。結(jié)目

誠要錄領(lǐng)?

庫大屑慣市會場末篇：旁得?

杏欠導(dǎo)一些、城秋市基邁本情唉況叛――禽――床――織――刪――柔――桶――豎――艷――圣5侮?

編遙聲二鴉、揚(yáng)筋州商限業(yè)地妻產(chǎn)市壓場現(xiàn)番狀特助征及總發(fā)展泄趨勢悠―吸――允――咳――幕6襪?

量早蔬三瘡、本幼案S零WO牢T分打析畝――搖――雞――賤――耳――夸――擔(dān)――閘――辰―1籍2遲?

帶武兆產(chǎn)示品粥篇：顏吹?

屋泥宰一竭、客轉(zhuǎn)源定宣位及者項(xiàng)目瓣定位鳳―梯――鬼――喚――暮――列――唯――廟――敲13仗?

尋滑碗二另、項(xiàng)去目建瘦議浩――鋸――聲――駕――擁――賴――疊――嚴(yán)――住――剃――莊15正?

危裂歪巖推償廣慮篇：爬?

賤篩屢一鑰、案常名建手議需――死――遭――饒――奏――阿――猛――挖――恩――脆――閣17偶?

兩貪華二仙、V粗I設(shè)笨計像――道――筑――捐――粗――急――陶――豆――籮――母――僅―1倘7增?

機(jī)創(chuàng)田三跳、廣謹(jǐn)告表寇現(xiàn)暈――怎――喇――播――撤――回――詢――抓――恭――種――激17簽?

盾用鉛四匯、推覺廣建撞議次――錄――友――掉――臭――貓――燥――腐――膀――飾――柴18殖?

謝廈批五稼、S振P推留廣部么分籮――予――薄――員――第――彩――泛――聯(lián)――救――猴―2長1御?

吧陸協(xié)六陽、廣使告推毯廣預(yù)劣算修

―橫――緞――趁――類――吉――商――頓――緞――俊―2月7逮?

給隆粒赤營纖銷穴篇：靈?

碗蝴續(xù)一流、銷靠售策克略構(gòu)講想斧――藥――妙――款――現(xiàn)――招――霜――特――殖――也28竟?

汁燃日二們、各維階段曾銷售格任務(wù)旋及重顏點(diǎn)工箭作構(gòu)悟想掛――奏――效――矛――歌――啞29旅?

判赴軟三圍、推奔案時向機(jī)構(gòu)宋想石――寨――筋――榨――律――欣――妄――息――想――乓31丈?

喝云孩四雕、價異格體包系俱――息――偷――不――軟――敗――撥――朵――尚――質(zhì)――疼31欲?

雨兔鋤五拖、銷響售現(xiàn)或場構(gòu)變想喘――懇――橋――修――候――得――租――惱――究――通32鞭?

塔奔拾六抽、銷秧售組驢織及跟人員富構(gòu)想導(dǎo)―證――棍――肯――湖――何――派――藏――受34潤城市廳基本頭情況枝揚(yáng)州水是一子個世純界聞芹名的陰、歷暮史悠灑久的非文化盟古城翁，風(fēng)理景秀廚麗，難著名左的古誤運(yùn)河塑穿城朱而過爐，在做歷史弟上一珠直起雅著極紙為重?zé)熞墓?jié)物資現(xiàn)集散沙地作答用，姨當(dāng)年夾這里糧是世布界上興富甲昂云集啄的大燙都市弦，輝姐煌了痛好幾宇個世欄紀(jì)。定雖然豎過去箏的輝唐煌已饞逝，席但仍鏈保留良下了君珍貴至的淳徑樸民留風(fēng)，誤社會菠治安淹極為陷良好麻。盡自江恨總書望記提赤出了血“打踩造現(xiàn)浩代文鄭明與殿歷史葵文化飄交相揉輝映挑的新明揚(yáng)州侮”指盡示，擴(kuò)揚(yáng)州職駛?cè)胙懒饲安措U有的去城市年建設(shè)豈快車愿道，伏一年籮一個克樣，謊經(jīng)過補(bǔ)十多事年的褲快速母發(fā)展佳，已閑經(jīng)成纖為蘇皂中腹希地的京投資鄭熱土掩，火衰車站司、高首速公迎路四刷通八省達(dá)，各同時緣飛機(jī)球場也待在建臂設(shè)中逮，揚(yáng)抽州已瘡經(jīng)處蝦于騰渠飛蓄土勢待哪發(fā)的絨勢態(tài)典。羊隨著喚經(jīng)濟(jì)董快速淋穩(wěn)定胸的發(fā)派展，斧外來串人口少不斷美的增年加，雙多元丙文化掌沖擊箏著這饞個古跌城，蒼但是袍值得別慶幸朵的是桑揚(yáng)州合文化續(xù)的包崇容性蛛，不揀但沒況有受斤到損鹽傷，懲而且代以其無獨(dú)特幕的內(nèi)坊涵借岔勢傳滑播到冤全國布各地柱及世索界各撥地，坦成為概了“沾世界童最佳龜人居在環(huán)境永城市蜂”，肚從實(shí)慕際意氣義上幼成為先一個沫居住愚、休積閑、治旅游常、度警假、懂養(yǎng)老熱的消賢費(fèi)城脅市，結(jié)縱觀腰揚(yáng)州礦經(jīng)濟(jì)算格局舞我們眼也很世清晰劣地看懸到了和這點(diǎn)拉，因號此我化們認(rèn)側(cè)為隨擴(kuò)著城俊市的紡發(fā)展男，第候三產(chǎn)鍬業(yè)將遠(yuǎn)會不燭斷的摘進(jìn)一觀步加因強(qiáng)。瓶揚(yáng)州臺市總削體規(guī)篩劃焰（2灣00聾1年用-2聰02甩0年啟）剖城市檢布局闊揚(yáng)州盆市目撕前的晃城市辨布局避為“臂一主冬三副有”。做“一傳主”路是指秋原來艷的老壁城區(qū)潛，規(guī)創(chuàng)劃以棵保護(hù)糧為主暑?！皽喨毖a(bǔ)”分熔別為黎城西廈新區(qū)姑、廣故陵新川區(qū)和督城南強(qiáng)瓜洲輝沿江枝副中偉心。分城市他發(fā)展狗方向歉揚(yáng)州片目前華的城遺市發(fā)丸展方而向主食要是謎“主帆導(dǎo)向博南，睬拓展椒東西獸”。尾——車南延虛擴(kuò)大吐經(jīng)濟(jì)殘開發(fā)參區(qū)，弓跳躍江開發(fā)揮港口省分區(qū)女和瓜煮洲分銅區(qū)，平作為亦發(fā)展療第二吸產(chǎn)業(yè)協(xié)的主容要載因體。脹——化西進(jìn)登東拓筑城市縣主要副居住屬人口喊向西尾部分蕉區(qū)集分中，蕉充分熄提高莖基礎(chǔ)野設(shè)施天和公和共服旋務(wù)設(shè)學(xué)施的批利用樂率。靜東部泳分區(qū)笛注重某對現(xiàn)勾有居摘住用繁地進(jìn)失行整枕合和也改造直，提框高居式住環(huán)抽境質(zhì)雞量和繼各類慘服務(wù)主設(shè)施可配套課水平雷。刷揚(yáng)州扔商業(yè)灣地產(chǎn)往市場乖發(fā)展喬情況砍1、棟揚(yáng)州模市商征業(yè)地曠產(chǎn)發(fā)崗展概墓述辨凝２瞧００認(rèn)５年慮揚(yáng)州秘市共訓(xùn)推出巷商業(yè)臺、住艷宅用嚷地1溪6宗駐、8智4.亂3公推頃，徹其中菊商業(yè)靈用地鏟7宗譽(yù)、1濕4.澡3公府頃，混純住脹宅用稿地5墨宗、造47酸.2于公頃圾，商慎住用風(fēng)地4線宗、章21歪.8瓣公頃責(zé)。掛偵牌價辨從每像平方溪54提0-橋16扮50毀元不保等。目前，揚(yáng)州的建設(shè)步伐正在加快，尤其是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展強(qiáng)勁。其中商業(yè)地產(chǎn)在近年中更有了長足的進(jìn)展，大量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的涌現(xiàn)，不僅將使揚(yáng)州更加的繁榮，也將極大地促進(jìn)揚(yáng)州本來就發(fā)達(dá)的第三產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。2、揚(yáng)州市商鋪銷售的總體特征律從目首前收婚集到剃的資掀料來休看，括目前別揚(yáng)州均商業(yè)千地產(chǎn)估的銷槳售狀已況總禽體良尾好，營此次經(jīng)調(diào)查病的正芝在出蝶售產(chǎn)蒜權(quán)的蠶商鋪蔑，銷矮售情陽況都虜比較任好，丟銷售顫情況躺相對肺較差之的鴻揪泰花鄙園商收業(yè)街百也已羅銷售些了近腹60作%的屈鋪位吐。托一些氧商鋪滴銷售椅火爆加，如技宋城脈名都瞧一期獻(xiàn)20臂0多慕個商賢鋪推刪出后虛，在宵十幾老天內(nèi)錦全部逝售完衫。碰3、劑揚(yáng)州事商業(yè)值地產(chǎn)陽的銷誠售方機(jī)式日鵝描識主脆要有幣兩種紙：再妥熱上A旦：出鼻售產(chǎn)耽權(quán)，井不提備供包阻租。才B：技出售宇產(chǎn)權(quán)士，提杜供包熊租。斤烤包疫租的際銷售庸方式飲是目兔前揚(yáng)污州在縮建商楚業(yè)地片產(chǎn)銷暫售的潔主流往方式行。其警包租共期內(nèi)憲的投飯資回瘦報率唉有兩后種：剃固定甩投資?；貓笊诼剩晖ǔｐ^為8賭%）貞；固冷定投眾資回魯報率臥加超隊(duì)出分厘成。臭4、兆揚(yáng)州搏商業(yè)泄地產(chǎn)觀消費(fèi)決者構(gòu)雜成氧A：無投資尿者是徒購買擊商鋪水的主鋤力。賢一個戰(zhàn)商業(yè)肌項(xiàng)目認(rèn)的購判買者汁中，民少則塵60是-7逗0%掩，多逐則9知0%臺以上盼，都刊是投仙資者竹。拾B：歡外地蜓人員螞占了凡相當(dāng)拼大的臂比例像。鄰C：涼在本辰地購諷買商軍鋪者果中，抱政府創(chuàng)機(jī)關(guān)估工作寇人員杏占有暮不小竿的比待例，襪還有屆就是烘一些概私營摸業(yè)主設(shè)。世5、撓揚(yáng)州嗚市商作業(yè)地香產(chǎn)日筋趨火該爆的詠原因邀乘首先抗，揚(yáng)爐州市薄商業(yè)蔥地產(chǎn)鉗吸引散眾多珠投資寺者的茫主要派原因惠是其幫投資怠回報船高。拘住宅桐用房慰的投概資回耗報率葛約為們6-杜8%瑞，商篇鋪的誰投資跪回報衫則為幅8-奉12畜%，微揚(yáng)州尼汶河鉗路、傲三昨元路賀等路促段的牽商鋪物投資勞收益她甚至著達(dá)到樂20匙%以偉上。商攏另外諒，隨幻著揚(yáng)鎖州城欄市主納導(dǎo)發(fā)是展方橋向的姑轉(zhuǎn)變梯及沿稿江大削開發(fā)圍戰(zhàn)略默思想口的確塔立，蓬要求退揚(yáng)州勵的區(qū)譜域功負(fù)能走照上更飾高層腫次，昏商業(yè)艱和旅各游業(yè)內(nèi)作為帖兩大庭支撐魄要素稅，有駝著迫摔切發(fā)攝展的孟要求捕，這旨也是設(shè)商業(yè)亞地產(chǎn)六被看辜好的菜“城碌市意熊識”躲，并糧有可憲能促役使商耕業(yè)地估產(chǎn)成扎為揚(yáng)將州下辱個階浙段房爺?shù)禺a(chǎn)令發(fā)展狼的新凝熱點(diǎn)浩。珍6、美揚(yáng)州購商業(yè)刑地產(chǎn)艷的經(jīng)塞營方咐式此度目角前，苦商業(yè)幼地產(chǎn)捐大多窯采取澆產(chǎn)權(quán)魯與經(jīng)父營權(quán)鈔分離刃，由稈開發(fā)由商或犧開發(fā)驕商委脫托的病專業(yè)香公司笛進(jìn)行掌統(tǒng)一憶化經(jīng)季營的副方式漠。宋越從商錯鋪經(jīng)格營角圓度來商看，味目前稼揚(yáng)州估各類雕商鋪年大都裝采取宏所有數(shù)者與度經(jīng)營杜者分乳離的野經(jīng)營舉模式紫，從潔根本腸上將詢商鋪攏統(tǒng)一永化經(jīng)燕營，塘有效愿地減感少了傾投資扛風(fēng)險懇，實(shí)鳥現(xiàn)高倦額投義資回儀報。藏商鋪模統(tǒng)一剃化經(jīng)校營特療征為既：離追統(tǒng)一魄開業(yè)剝時間戚。將重商鋪性整體真形象潑展現(xiàn)爭于市仆場，遇利于姿吸引妙顧客鵲；碑統(tǒng)一皇經(jīng)營灰方向擁。將槳商鋪狡做成滿專業(yè)嘩性市申場，貸避免燥經(jīng)營兔種類饅的矛篩盾化量，在錫追求晉經(jīng)營配統(tǒng)一鳳化的換同時況，以關(guān)產(chǎn)品造品牌讓區(qū)分交市場姻，形迫成場哀內(nèi)市蚊場競慣爭；致統(tǒng)一敵營銷沫推廣夫。實(shí)蛙現(xiàn)商嶄鋪在潑市場舟中樹雷立主晌題性攻、?？麡I(yè)性奶的整辛體形銷象，陷從而遵提升墨整個魄商鋪惹的市賞場競飼爭力在；唯錯統(tǒng)一袍對外擾形象說。實(shí)拜現(xiàn)商俊鋪對奶外形發(fā)象統(tǒng)位一化設(shè)，從董根本晶上立未足于漠市場摟，形斜成商悄鋪的憑品牌懶化。關(guān)7、沙揚(yáng)州優(yōu)商業(yè)緣地產(chǎn)臘已經(jīng)流漸漸冤與國引際潮缸流接貍軌賴撕揚(yáng)州憑商業(yè)泊地產(chǎn)覽已從裳過去捐的“奏小農(nóng)節(jié)意識宮”社魂區(qū)商棚鋪、追住宅慢商鋪篇等，寧已逐咸步發(fā)礦展到五關(guān)注某城市繞區(qū)域剖的商率業(yè)街超、S覺HO衣PP喘IN連G烤MA傾LL屯、主果題式煤商場倚、內(nèi)買藏式偉商鋪矮等。私目前油商業(yè)鍛地產(chǎn)護(hù)開發(fā)悶逐步尾走向召規(guī)模驚化及鴿特色殃化。黎如宋仙城名削都等刪商業(yè)盛地產(chǎn)怖項(xiàng)目朋的初聽步形扔成，市及運(yùn)估營氛扇圍的跟日趨粥匯集噴，將偶使揚(yáng)委州的流商業(yè)哭服務(wù)狹體系懂更均溪衡、六服務(wù)換范圍痕更廣僅泛，封將有滋利于毯促進(jìn)唯揚(yáng)州富商都支地位馳的提引升?？?、貝商業(yè)知地產(chǎn)辮發(fā)展接前景蹤被看泊好索頭目違前,柿揚(yáng)州翼商鋪草物業(yè)幟占本巴市房乎地產(chǎn)及年總霉量的葬15鮮%，養(yǎng)雖然鈴比例耳較小惰，但低由于脹價值季較大量，發(fā)溉展?jié)撾s力為紛投資做人所浸看好抬。最違近，擺像宋等城名命都、鉛來鶴徑臺、城陽光秋城、脈東方齊銀座憐等商壤業(yè)地艱產(chǎn)項(xiàng)智目，狼幾乎粉無一鍵例外剛地出渠現(xiàn)熱楚銷局腫面，蒜這說腰明商次業(yè)地季產(chǎn)被初開發(fā)槍商看登好的申同時秧，也服正為暖越來螺越多錫的個旬體投蘿資者蓋認(rèn)同痰。寧9、音專業(yè)輝營銷撇策劃牽代理子公司飛擔(dān)任逢了重排要角躍色畜遭不棕少商聾業(yè)項(xiàng)破目由畜來自運(yùn)外地爸的專襖業(yè)營險銷策飯劃代梨理公溜司操極作。沫10贈、目導(dǎo)前揚(yáng)織州市脆商業(yè)奶地產(chǎn)亭的問系題艷調(diào)就目緣前來柜看，逃可以柴坦率連地說春，揚(yáng)減州的拳商鋪個基本殲都賣電得比賤較好栗，但株是不努少商筍業(yè)地警產(chǎn)銷勒售后毅，后阻續(xù)經(jīng)駱營卻瞎未能攤及時靈跟上盆。很野多的茶開發(fā)惕商在床出售菜產(chǎn)權(quán)撐后，領(lǐng)招商炎、經(jīng)憑營工間作開煌展不作力，紅未能左迅速貿(mào)進(jìn)入攤經(jīng)營慌狀態(tài)談。隱濁例截如來掩鶴臺兼廣場闖，一嫌期商黑鋪已砍基本土銷售潛完畢僅，已存基本李具備塔了開蛛業(yè)經(jīng)紡營的增條件配，但咬由于球招商籍工作稱進(jìn)展廢不利肚，未杠能迅缸速進(jìn)閣入經(jīng)景營狀丟態(tài)。額其他角如宋峰城名仗都、儀陽光打家居雞廣場飛等，鬧也有畫類似繩情況委。撕11臥、揚(yáng)喉州市羞在售餅商鋪朋有關(guān)棵情況士A、劫宋城響名都臣位置挺：文嬸昌中騙路與監(jiān)泰州投路交襲匯處月閥建筑冤面積多：總注建筑礦面積插約掘5萬燒平方倍米費(fèi)，一喉期面恢積1練.偶6萬算平方封米嫂，已擾建成傾，二慰期面應(yīng)積近么1萬諷平方融米統(tǒng)。驢斤計良劃經(jīng)率營產(chǎn)圈品類筍型：司古玩盈字畫焰、工隊(duì)藝品掘等傳毯統(tǒng)特賞色商院品，該餐飲筆、休最閑項(xiàng)育目。贊器裂量一負(fù)期售章價：保絕址若一秀樓平罩均售桂價約明70擦00歡元/數(shù)m2軍；阿拴王前二惹樓平擇均售劫價約醬40宰00熄元/泥m2限；增花件頓三屋樓平蹤均售塔價約遠(yuǎn)23更00桌元/問m2麻；光催籌丑整醉體均齒價：液約纖45辨00刮元/遍m2暴。瓣迷膏賀得大房率泡：6莖5%域。初昂扮師銷漫售方濟(jì)式：略按年猛回報淚率6跳-8驕%，蟲返租放三年子。火患愁蘇銷張售狀耀況：倚一期啦近二棉百套行商鋪乖，十處幾天西內(nèi)銷體售一職空。負(fù)叼噴清客真戶來悼源：收揚(yáng)州慮及周喜邊地沈區(qū)如亂蘇州頃、上凱海等撇地。替B：濟(jì)東方撫家藝方廣場共棚倦貓位仗置：級江陽北中路位新世從紀(jì)大怒酒店筋東南截側(cè)?；ㄝ厬羲ò沃尜Y積：句約昌90荒00劣平方慨米蘋。透拐食右計錯劃經(jīng)寇營產(chǎn)畫品類澡型：這家藝?yán)瓡r尚蜻精品青。棵選領(lǐng)腿售鳥價：日解見貌膚缺一繩樓：詳13曠00宰0元穴/平度方米牲往氏包淺二抖樓：傲95句00色元/診平方漫米套渠診游院三胃樓：畫73糖00淡元/稱平方絮米曾論漏章憤四灰樓：恩57吵00亦元/萌平方遮米領(lǐng)挨價畏悲五擴(kuò)樓：眨47眨00劍元/撐平方感米叼贊扇護(hù)得漁房率販：6諒0%屆。尚毛里古銷覺售方美式：腿包租炸十年夢，年沈回報哨率8執(zhí)%。仿銷售專狀況捕：瀉11疫月2惡0日酷開始曲銷售綠，至茅當(dāng)日棉16鵲：4榨5，供共售第出5焰9個役鋪位澆（總孟共1馳69佳個鋪刺位）犁，銷鬼售狀奪況良外好。添客戶京來源漂：揚(yáng)傻州地鍋區(qū)及兵外地凱的經(jīng)概營者辰和投喉資人短，以饅投資謊人居傘多。起什C：替鴻泰扔家園覺商業(yè)徑街會悶酸糞位誠置：泉文昌神東路顏北側(cè)蹈。鬧然質(zhì)臥建迎筑面慣積：缸10江00總0多卷平方拉米。否叼潤準(zhǔn)計窄劃經(jīng)堆營產(chǎn)少品類薯型：危購物典，餐獸飲，舉娛樂罪，休胃閑。例復(fù)矮地售宜價：違臨街桂三層哭商鋪蕉：5醬00封0-省75稱00雁元/師平方淋米；放食鐵該內(nèi)塘街兩覺層商葡鋪：幅58暴00溫-6嶄80權(quán)0元振/平熔方米證。佛登暴刊銷廉售狀村況：核較好貝，已久售出淘約6甩0%般紹項(xiàng)值客亭戶來混源：主本地獸和外社地的內(nèi)投資鋪人和夠經(jīng)營細(xì)者。幫脅臺崖D茶：金拋鼎國抬際廣副場裙逝房臨坡街商蛾鋪禾西洗助位賤置：梢邗江穿大道怖、邗嶼江交沈通大籃廈南殺側(cè)。酸袖汪疑建柳筑面坐積：貿(mào)約倦20尖00熄平方嘆米慮列悠辛計恥劃經(jīng)刷營產(chǎn)韻品類乳型：哨餐飲哨、娛典樂、間沐浴帽等。能結(jié)個銳售涌價：撞三層襪商鋪跡:6止00類0元滑/平蹦方米車。旁塊叮慶E膀：躍麗進(jìn)農(nóng)供貿(mào)市辣場運(yùn)幅復(fù)盾采好用一詠次出答租4鋤0年久的方械式，謀實(shí)際悄相當(dāng)表于出都售。掉輪黃陡位彼置：紗運(yùn)河井西路鍋23漏8號扯。棉敬棍患建講筑面積積：訴約加45譜00刑平方吩米時。典保戒坡計蹄劃經(jīng)惱營產(chǎn)竄品類牽型：月生肉葬、活毯禽、姐蔬菜瘦、豆狂制品雅等農(nóng)芽產(chǎn)品到。環(huán)火樹介租塌金（工40注年）掘：6殖-1壟1萬魂元件/幅鋪位幫，平場均在工8-債9萬倍元罵/葛鋪位豬。躬滅希擦出功租狀逼況：興已租眨出約侮70濃%。F：崇文苑位置：揚(yáng)子江中路新聞大樓對面。臨街三層門面房尚未開始銷售，預(yù)計銷售價格在6000-6500元/平方米。本案項(xiàng)目概述本項(xiàng)目位于揚(yáng)州高橋路和竹西路交叉口的東南角，是市政府2007年4月18日前的城市環(huán)境綜合整治重點(diǎn)工程。該項(xiàng)目規(guī)劃總占地面積約17000㎡，其中：（1）大王廟用地約600㎡；（2）商業(yè)服務(wù)用房及露天停車場用地約16000㎡。規(guī)劃總建筑面積約11000㎡，其中：（1）大王廟約280㎡；（2）二幢（組）商業(yè)服務(wù)用房約10800㎡；（3）地下停車場約1500㎡；（4）地下配套管理用房約1500㎡。除大王廟為一層外，其余均為地上3層建筑，大部分有地下一層建筑。本案SWOT分析Oportunty（機(jī)會）Strenght(優(yōu)勢)Weakness（劣勢）Threat（威脅）※政府在該區(qū)域內(nèi)取締和整頓購物市場，大市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)存在良性空白點(diǎn)；※傳統(tǒng)高端生活區(qū)域的區(qū)域號召力；※當(dāng)前東區(qū)市場整體開發(fā)、營銷運(yùn)作水平相對不高；※國有開發(fā)公司良好的口碑和信任度；※可借助自然景觀于近期推出同類項(xiàng)目相比占優(yōu)勢；※基地周邊生活機(jī)能完備，生活便利度高※項(xiàng)目的體量利于形成規(guī)模性全生活廣場；※大區(qū)域可發(fā)展性良好；※當(dāng)前建設(shè)進(jìn)度已近尾期，占有銷售產(chǎn)品實(shí)際感觀性；※與城市主要機(jī)能設(shè)施可及性良好；※所處區(qū)域?yàn)槌鞘幸?guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，本案亦是市政改良規(guī)劃項(xiàng)目；※競爭區(qū)域范圍廣泛，與潛在項(xiàng)目相比入市較晚；※周邊生活小區(qū)多為政府頻頻推出平抑房，以及原住居民為主，中高消費(fèi)能力極為有限；※揚(yáng)州市民在商業(yè)地產(chǎn)投資能力有限，主要還是以居住房投資為主；※對于本案周邊以及市區(qū)內(nèi)尚有不少商業(yè)用房閑置，對于商業(yè)房投資，客戶觀望心態(tài)明顯，交易趨緩；※和市中心商業(yè)競爭能力存在較大差距；※高端產(chǎn)品價格、后期費(fèi)用等固有抗性帶來的風(fēng)險；客源定位及項(xiàng)目定位?

指導(dǎo)思想：通過ＳＷＯＴ項(xiàng)目分析以及市場定位，結(jié)合本項(xiàng)目前實(shí)際情況，綜合考慮該項(xiàng)目體量、物業(yè)構(gòu)成以及檔次，顯然本項(xiàng)目綜合性價比是令目前揚(yáng)州商業(yè)房產(chǎn)現(xiàn)有項(xiàng)目望塵莫及的，其商業(yè)功能的齊全和配套、旅游等，在建成以后理所當(dāng)然地成為揚(yáng)州東北區(qū)商業(yè)市場的“代言人”的頂尖物業(yè)。然而面對激烈的市場競爭，如何另辟蹊徑才能體現(xiàn)項(xiàng)目的個性和獨(dú)有特征，我司認(rèn)為引進(jìn)中大型平價超市、高檔夜總會、揚(yáng)州復(fù)古高檔酒店、激情酒吧等應(yīng)該是產(chǎn)生銷售的最佳切入點(diǎn)，同時帶動相關(guān)其他配套項(xiàng)目的產(chǎn)生。之所以這樣考慮，主要還是因?yàn)槌浞挚紤]了揚(yáng)州東北區(qū)域的市場項(xiàng)目的空白以及后文進(jìn)行的客源和目標(biāo)客戶心理的分析。?

商業(yè)用途客源：主要分為投資型客源和經(jīng)營型客源兩類，主要為部分投資者和經(jīng)營者。?

需求心理特征分析：○注重項(xiàng)目周邊配套，期待商業(yè)能升值；○把本案周邊住宅區(qū)居民當(dāng)成固定而強(qiáng)大的消費(fèi)群；○部分用以投資，希望能帶來更多回報。?

項(xiàng)目定位：項(xiàng)目是一個商業(yè)和旅游的結(jié)合，而具體到功能部分又是文化古跡景點(diǎn)、大型平價超市、高檔夜總會、揚(yáng)州復(fù)古高檔酒店、激情酒吧結(jié)合的綜合樓盤，其主體定位應(yīng)該立足顯示全盤考慮。前文的市場定位已經(jīng)明確了揚(yáng)州東北區(qū)域市場空白、客源定位已經(jīng)界定了目標(biāo)客戶，結(jié)合指導(dǎo)思想，應(yīng)該在具體的項(xiàng)目定位時體現(xiàn)其至尊高端、作為揚(yáng)州東區(qū)最佳項(xiàng)目的“代言人”的形式面世，既“除了滿足全生活廣場的功能之外，還應(yīng)該明顯區(qū)別于揚(yáng)州普通商業(yè)項(xiàng)目，并且在高端商業(yè)項(xiàng)目中獨(dú)樹一幟”。此外項(xiàng)目主題定位還應(yīng)該從目標(biāo)消費(fèi)者心理需求的角度出發(fā)，結(jié)合先天的地理優(yōu)勢和不同的具體使用需求，對周邊的居住人群的生活方式、極大改變和帶來的投資增值的層次性提升，對目標(biāo)消費(fèi)群體的社會心理價值預(yù)期進(jìn)行市場誘導(dǎo)，圍繞目標(biāo)消費(fèi)群體的需求心理展開項(xiàng)目主題定位。在總體指導(dǎo)思想下，應(yīng)該把商業(yè)項(xiàng)目定位——大王廟全生活廣場，投資引導(dǎo)概念————財富新領(lǐng)地，旺鋪原始股?

定位詮釋：財富：本案商鋪的財富分為贏利財富與升值財富兩部分。1、贏利財富：是指商鋪經(jīng)營或出租所得的收入。2、升值財富：隨著高橋路、竹西路的漸趨繁華成熟，加上周邊小區(qū)的日漸成熟，地段升值在望，升值潛力無限。隨著市政配套的日益完善，該區(qū)塊已日益為投資者所看好。未來巨大的升值是本案吸引客戶購買的巨大誘惑因。旺鋪：本案商業(yè)之所稱之為“旺鋪”，有以下三個理由支撐：1、本案周邊小區(qū)住戶為商鋪提供了固定而強(qiáng)大的消費(fèi)群；2、本案處于位于風(fēng)景秀麗的古運(yùn)河畔，高橋路和竹西路交叉口的東南角，是原來的最為繁榮的自發(fā)商業(yè)圈核心位置，龐大固定消費(fèi)群體，商業(yè)旺盛也應(yīng)該在情理之中。新領(lǐng)地/原始股：已建和在建的住宅小區(qū)為本案的商業(yè)提供了旺盛的人流；本項(xiàng)目商業(yè)也尚未出售，是為原始股。值得一提的是，該項(xiàng)目還可以作為揚(yáng)州商旅結(jié)合的標(biāo)志性典范，形成強(qiáng)大的項(xiàng)目品牌力，實(shí)現(xiàn)“三動”效應(yīng)：即在市場和同行中產(chǎn)生“震動”，與周邊項(xiàng)目及市政條件形成有機(jī)“互動”；對揚(yáng)州整體區(qū)域價值產(chǎn)生極大的“帶動”。項(xiàng)目建議為了規(guī)避商業(yè)風(fēng)險，使開發(fā)商投資盡早收回，我公司根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)眾多開發(fā)商失敗范例，根據(jù)本案實(shí)際情況，提出以下建議：１、

先行聯(lián)手商業(yè)巨頭引進(jìn)大型超市，提高整體經(jīng)營的穩(wěn)定性２、

而后根據(jù)招商商家場地格局分割銷售，統(tǒng)一經(jīng)營1號樓：它由東區(qū)、西區(qū)兩部分組成，二層有2個廊道相連。建筑面積為8500㎡，地上局部3層，地下局部1層，其中：（1）東區(qū)：建筑面積5200㎡。（2）西區(qū)：建筑面積3300㎡。（3）東區(qū)地下一層：建筑面積1500㎡為公用汽車庫，有42個小汽車停車泊位。根據(jù)現(xiàn)場勘查，1號樓迎街有10米左右的開闊場地便于停放車輛，建議開設(shè)大中型平價超市，為周圍幾個社區(qū)住戶提供了便利。由于引進(jìn)了大型超市，從而帶動、促進(jìn)了其他商業(yè)形式形成。特別需要提出的是，由于大型超市的進(jìn)入，彌補(bǔ)了城市東北區(qū)域，沒有大型平價超市的空白，從而刺激了投資者的購房欲望，增強(qiáng)了投資信心。2號樓：它亦由東區(qū)、西區(qū)兩部分組成，二層有1個廊道相連。建筑面積為4800㎡，地上3層，地下局部1層，其中：（1）東區(qū)、西區(qū)的地上1—3層，建筑面積3300㎡（2）地下1層：建筑面積1500㎡，其中：①整個商業(yè)服務(wù)用房的配套設(shè)施用房（電房、消防泵房、通訊機(jī)房等）約400㎡②辦公管理用房約1100㎡。根據(jù)我方現(xiàn)場勘查，2號樓正北面，有較大的草坪停車位，同時根據(jù)揚(yáng)州人文特點(diǎn)，對于娛樂、休閑、飲食、沐浴獨(dú)有情鐘，因此按照建筑結(jié)構(gòu)來看，以及城市東北區(qū)域的娛樂行業(yè)良性商業(yè)空白，建議開辦大型高檔夜總會、民俗高檔酒店、激情酒吧為一體的綜合性項(xiàng)目。這樣從整體環(huán)境來看，對于整個地塊基本形成了一個集購物、休閑娛樂、酒店為一體的全生活廣場格局。特別建議提前期搞好物業(yè)顧問工作：A、于項(xiàng)目施工階段，定期派遣資深工程技術(shù)人員至現(xiàn)場勘查施工進(jìn)度和施工質(zhì)量，并對勘查結(jié)果進(jìn)行分類匯總，以例會形式向開發(fā)企業(yè)及時匯報并針對具體系統(tǒng)可能存在的缺陷提出改善建議，以便項(xiàng)目在竣工后無論在功能方面或?qū)嵱梅矫娼跃哂邢喈?dāng)?shù)暮侠硇圆⑦_(dá)到頂級要求；B、項(xiàng)目接收前準(zhǔn)備工作，本行將在總結(jié)以往經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，協(xié)助安排一系列準(zhǔn)備工作的進(jìn)行，確保項(xiàng)目順利交付使用，這一點(diǎn)對項(xiàng)目的形象及高層次客戶尤為重要。C、為發(fā)展商節(jié)省投資費(fèi)用，創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益，有效地避免資源浪費(fèi)，節(jié)省未來管理開支。D、提前制定詳盡物業(yè)計劃及業(yè)主公約。案名建議?

依據(jù)上述分析，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際規(guī)劃特點(diǎn)，我司建議：?

案名為——大王廟全生活廣場?

主推語：百年古韻至尊享受VI設(shè)計利用原有的古跡資源為背景，統(tǒng)一設(shè)計，使企業(yè)的形象高度統(tǒng)一，使企業(yè)的視覺傳播資源充分利用，達(dá)到最理想的品牌傳播效果。廣告表現(xiàn)?

一）廣告主題：?

○百年古韻

至尊享受?

○再造百年繁華寶地?

○尊貴揚(yáng)州代言人?

○在每次不經(jīng)意間被尊貴感染?

○領(lǐng)銜主流

匯聚名流

品味尊貴?

?

二）賣點(diǎn)薈萃：?

○揚(yáng)州風(fēng)景主軸線上的精彩世界?

○揚(yáng)州至尊享受的永恒領(lǐng)跑者?

○運(yùn)河古韻里的首席高尚生活?

○揚(yáng)州第一至尊寶?

○實(shí)力卓著信譽(yù)良好的開發(fā)公司?

○高尚完善的物業(yè)服務(wù)?

三）廣告樣稿（略）推廣建議1、推廣目標(biāo)：建立并延續(xù)“大王廟”品牌形象和至尊揚(yáng)州古韻風(fēng)情形象，迅速提升項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度。配合銷售計劃，為達(dá)成不同階段的銷售目標(biāo)制定相應(yīng)的推廣計劃。通過較短時間大密度、立體式推廣宣傳取得轟動效應(yīng)，使“大王廟全生活廣場”項(xiàng)目成為揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場的第一熱點(diǎn)。2、推廣手段：通過廣告、促銷、公關(guān)活動有機(jī)組合的整合行銷手段展開全方位、立體式的推廣3、推廣階段：根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場運(yùn)作規(guī)則，在新項(xiàng)目推向市場，項(xiàng)目文化、消費(fèi)人群購買氣氛尚不濃厚的情況下，我司把推廣階段劃分為四個階段:第一階段：引導(dǎo)期；第二階段：持銷期；第三階段：強(qiáng)推期；第四階段：尾盤期4、推進(jìn)策略：5、廣告宣傳策略多年的操盤經(jīng)驗(yàn)讓我司深刻認(rèn)識到：選擇適當(dāng)媒體，運(yùn)用科學(xué)的媒介投放組合策略，制造聲勢，在保證足夠的有效到達(dá)率，避免不必要的浪費(fèi)，保證廣告對消費(fèi)者產(chǎn)生最佳的說服效果，吸引消費(fèi)者前來咨詢，感受現(xiàn)場氛圍，產(chǎn)生購買欲望。本媒體推廣策略根據(jù)揚(yáng)州市場的實(shí)際，對各銷售階段的主要推廣任務(wù)與推廣方式做了總體的規(guī)劃。（1）引導(dǎo)期：■推廣主題：領(lǐng)銜潮流、匯聚名流、財富一流

運(yùn)河古韻里演繹的首席王者風(fēng)范■推廣口號：財富至尊寶地，旺鋪原始股■階段性目標(biāo)：確立“大王廟全生活廣場”項(xiàng)目整體形象，加強(qiáng)項(xiàng)目知名度，并目標(biāo)客戶進(jìn)一步了解項(xiàng)目情況，進(jìn)而加深項(xiàng)目的關(guān)注程度，同時試探市場對項(xiàng)目的接受能力，積累客戶，宣傳投資新理念。推廣方式：1）、售樓部裝修，展板、門頭設(shè)計、沙盤制作。2）、工地圍墻形象廣告、橫幅懸掛。路口設(shè)立大型戶外廣告牌，一為指引客戶參觀現(xiàn)場，二為樹立項(xiàng)目形象，提高知名度。同時在項(xiàng)目周邊及人流量集中地段發(fā)布大型戶外廣告。3）、高橋路和竹西路交叉處至項(xiàng)目現(xiàn)場路段，項(xiàng)目路兩邊插刀旗廣告。4）、制作項(xiàng)目折頁，在售樓部發(fā)放。媒體和廣告類型：不主張使用大量廣告，而是采用煙花三月節(jié)期間的部分啟動告知性報紙、電視廣告等。（2）開盤期：■推廣主題：百年寶地

望族名門■推廣口號：針對商鋪：主題概念提煉：投資至尊寶地一塊尚未開墾的金礦■階段目標(biāo)：全面包裝，樹立并鞏固項(xiàng)目的鮮明形象，主動引導(dǎo)目標(biāo)客戶的置業(yè)心理，在獲得目標(biāo)客戶群的普遍認(rèn)同；并強(qiáng)化項(xiàng)目品牌形象，挖掘潛在客戶，綜合運(yùn)用各種推廣手段，針對目標(biāo)客戶進(jìn)行有效宣傳，從而變潛在需求為有效需求?！鐾茝V方式：以報紙、電視廣告為主，事件行銷為輔，提升形象，強(qiáng)調(diào)服務(wù)，提供更多便利購樓條件，吸收投資者前來咨詢、看盤。針對主要賣點(diǎn)做純銷售式廣告，與現(xiàn)場銷售有力配合，促成更高的成交額，減少銷售工作的壓力，同時發(fā)揮軟性文章與新聞炒作的理性訴求配合宣傳，達(dá)到購樓熱潮之目的。并制作項(xiàng)目折頁、樓書。媒體和類型：主流報紙、電視廣告

整體廣告輔助軟文（3）強(qiáng)銷期：■推廣主題：揚(yáng)州帝王的首席享受■推廣口號：根據(jù)前期推廣效果日后靈活確定■階段目標(biāo)：此階段以提高銷售數(shù)量為目標(biāo)，通過前兩階段的銷售反饋總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，做出各方面的快速調(diào)整，包括價格、付款辦法、促銷手法、宣傳包裝等，務(wù)求可以更切合市場需求，此階段的宣傳速度可以適時放緩，承接第一階段所建立的聲譽(yù)逐步達(dá)到銷售目標(biāo)?！鐾茝V方式：以報紙廣告為主，以形象廣告、證言方式、賣點(diǎn)廣告、催促式廣告形成投放促銷廣告，同時配合短程促銷活動，解決銷售中存在的問題與矛盾。媒體：報紙廣告

電臺

系列賣點(diǎn)推廣（4）尾盤期：■推廣主題：品生活高度輝鎦金歲月/坐收流金財富■推廣口號：至尊寶地百年傳承精明一次富貴三生。■階段目標(biāo)：經(jīng)過前期市場銷售，總結(jié)前期銷售過程中出現(xiàn)的問題，調(diào)整對策，對前期觀望客戶和新客戶，采取各種優(yōu)惠政策，迫使其盡快落定成交。針對特殊客戶的需求，調(diào)整銷售策略，消化潛在客戶。■推廣方式：利用報紙做一些感性訴求，同時利用工程形象進(jìn)度的收尾階段，增強(qiáng)置業(yè)者的購房信心，消化存量。此階段主要利用細(xì)節(jié)賣點(diǎn)做宣傳，銷售手法上應(yīng)該采取靈活的方式，注意收集客戶反映的情況為后期價格制定出準(zhǔn)確的判斷。利用業(yè)主網(wǎng)絡(luò)關(guān)系和少量的市場DM宣傳，吸引周邊的朋友注意，力求將所有單位售清。媒體和類型：媒體的發(fā)布將趨于平穩(wěn)

軟硬廣告結(jié)合SP推廣部分一）SP推廣概念：“享受與帝王同步，至尊寶地，您發(fā)達(dá)的源泉！”享受與帝王同步百年繁華再度浮現(xiàn)揚(yáng)州，滿足目標(biāo)消費(fèi)群突出生活品質(zhì)、突出尊貴身份象征的心理要求?！爸磷饘毜兀l(fā)達(dá)的源泉”從正面理解，標(biāo)志著這里將成為投資者開創(chuàng)事業(yè)的，聚集財富的聚寶盆。從反面理解，選擇這里投資者，一定會成為一個發(fā)達(dá)的商人，一個有成就的人。二）SP推廣廣告表現(xiàn)：廣告總精神：“享受與帝王同步，至尊寶地，您發(fā)達(dá)的源泉！”廣告總精神是對樓盤的所有賣點(diǎn)進(jìn)行提煉揉成精髓，整個樓盤都以此為精神支柱進(jìn)行推廣的統(tǒng)一宣傳用語。廣告總精神的推出進(jìn)一步拉升本案樓盤形象，為后期銷售奠定基礎(chǔ)。引導(dǎo)期中期開始，對電視、交通廣播電臺不間斷一年的形象廣告，以統(tǒng)一的訴求點(diǎn)“享受與帝王同步，至尊寶地，您發(fā)達(dá)的源泉！”進(jìn)行全方位宣傳，以期達(dá)到人人知道“享受與帝王同步，至尊寶地，您發(fā)達(dá)的源泉！”，人人理解享受與帝王同步，至尊寶地，您發(fā)達(dá)的源泉！”內(nèi)涵，讓“至尊寶地”尊貴地段形象在揚(yáng)州脫穎而出。三）SP推廣策略：根據(jù)項(xiàng)目開盤同時進(jìn)行規(guī)劃，所有知名度建立，形象樹立均應(yīng)提前在引導(dǎo)期進(jìn)行。根據(jù)本案項(xiàng)目定位，SP推廣上必須按照循序漸進(jìn)的法則，以“享受與帝王同步，至尊寶地，您發(fā)達(dá)的源泉！”為主題系列廣告，通過各種具有揚(yáng)州風(fēng)格SP推廣活動配合銷售，周期以四個階段進(jìn)行推廣：引導(dǎo)期、開盤期、熱銷期、持續(xù)銷售期（一）引導(dǎo)期推廣思路：本案作為揚(yáng)州特色頂級消費(fèi)、娛樂、飲食、沐浴場所，其品牌的建立尤為重要，這關(guān)系到今后銷售的成敗，在引導(dǎo)期，將以整體形象訴求為主，培養(yǎng)“享受與帝王同步，至尊寶地，您發(fā)達(dá)的源泉！”的概念，樹立投資者對“享受與帝王同步，至尊寶地，您發(fā)達(dá)的源泉！”的良好形象，增加“享受與帝王同步，至尊寶地，您發(fā)達(dá)的源泉！”在揚(yáng)州的知名度，為將來開盤、銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，起到引導(dǎo)、鋪墊的作用。在引導(dǎo)期，宣傳方面應(yīng)采取以平面宣傳及大型公益宣傳為主，這會對本案整體形象和知名度起到良好的推動作用。下面我們將以活動為突破口，由淺入深，將“享受與帝王同步，至尊寶地，您發(fā)達(dá)的源泉！”的概念逐步深入，達(dá)到為開盤、銷售起到引導(dǎo)作用。（二）開盤期營銷思路：在引導(dǎo)期對“大王廟生活廣場”建立了足夠的市場知名度后，開盤期將以強(qiáng)勁的廣告攻勢，塑造“享受與帝王同步，至尊寶地，您發(fā)達(dá)的源泉！”品牌概念形象，傳播“享受與帝王同步，至尊寶地，您發(fā)達(dá)的源泉！”品牌內(nèi)在含義，達(dá)到聚集足夠消費(fèi)者注意力，為熱銷期做好鋪墊的目的。開盤前：1）對售樓部進(jìn)行豪華裝修，展板等銷售道具準(zhǔn)備齊全。2）以廣告表現(xiàn)主題篇、身份象征篇、古韻風(fēng)格篇、產(chǎn)品篇、物業(yè)篇、檔次篇設(shè)立大型系列工地圍墻形象廣告、大型戶外廣告牌。3）制作高檔宣傳冊、宣傳頁，在售樓部發(fā)放。4）以廣告表現(xiàn)主題的全部系列于電視、報紙、廣播、網(wǎng)絡(luò)、DM單廣告、報夾廣告等大眾傳媒等同時全面啟動，以期達(dá)到“至尊寶地”的傳播面，促進(jìn)銷售效果。開盤時：開盤儀式：邀請政府重要領(lǐng)導(dǎo)舉行隆重開盤剪彩儀式，提升本項(xiàng)目在揚(yáng)州房產(chǎn)界尊貴形象，向高端消費(fèi)群體塑造“享受與帝王同步，至尊寶地，您發(fā)達(dá)的源泉！”的品牌概念、傳播“享受與帝王同步，至尊寶地，您發(fā)達(dá)的源泉！”的品牌內(nèi)涵，并由開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行概括，吸引揚(yáng)州主要媒體對本次活動跟蹤報導(dǎo)，并對本案做出事件性的宣傳。開盤后：“澳門五日游”觀光游！活動目的：轟動揚(yáng)州地產(chǎn)市場，塑造“至尊寶地”實(shí)力尊貴形象，增加該項(xiàng)目風(fēng)格的美譽(yù)度?；顒觾?nèi)容：凡開盤當(dāng)天前二十名購房者（只限2層樓購房客戶），除規(guī)定其它優(yōu)惠外，將獲得免費(fèi)“澳門五日游”觀光游活動。（三）熱銷期營銷思路：熱銷期應(yīng)在開盤造勢的基礎(chǔ)上，堅(jiān)持廣告宣傳，進(jìn)行強(qiáng)烈訴求，同時強(qiáng)化內(nèi)涵，突出品牌優(yōu)勢，提升品牌價值?；顒影才牛骸按笸鯊R全生活廣場”《中央電視臺激情廣場》演出活動目的：強(qiáng)化古運(yùn)河、大王廟氛圍，提升項(xiàng)目品質(zhì)，引導(dǎo)媒體宣傳活動方式：有償演出（售票）

活動時間：熱銷期開始階段

活動地點(diǎn)：本案廣場演出目標(biāo)：政府機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)，個體老板，開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)人員；認(rèn)購的業(yè)主，演出單位為每位業(yè)主免費(fèi)提供貴賓票兩張（價值880元/張）；邀請政府高官、企事業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)觀看，并每人贈送免費(fèi)貴賓票兩張（價值880元/張）；門票分類：門票為分為四類，貴賓票，甲等票，乙等票，丙等票；票價分別為：貴賓票：880元/張甲等票：580元/張乙等票：300元/張丙等票：100元/張?

注：原則上，貴賓票不對外出售；贈票根據(jù)具體情況限定數(shù)量；活動內(nèi)容：由政府高官致詞歡迎央視演出團(tuán)來訪；演出內(nèi)容由欄目組決定；廣告策略：熱銷期的廣告表現(xiàn)應(yīng)始終配合開盤期塑造的“享受與帝王同步，至尊寶地，您發(fā)達(dá)的源泉！”品牌形象進(jìn)行強(qiáng)化，同時更強(qiáng)有力傳達(dá)“享受與帝王同步，至尊寶地，您發(fā)達(dá)的源泉！”內(nèi)涵。廣告媒體選擇：中央電視臺及地方電視、新聞媒體與開盤期多樣化、廣覆蓋面的媒體選擇標(biāo)準(zhǔn)不同，熱銷期的媒體選擇應(yīng)趨向集中，以報紙、電視、廣播為承載熱銷期廣告訴求信息的媒體。戶外廣告：市內(nèi)多處顯眼位置以廣告表現(xiàn)主題銷售額篇設(shè)立大型系列戶外廣告牌。（四）持續(xù)銷售期營銷思路：持續(xù)銷售期，廣告投入會逐漸減少，這一時期將對“至尊寶地”品牌內(nèi)涵“享受與帝王同步，至尊寶地，您發(fā)達(dá)的源泉！”進(jìn)行延伸訴求。活動安排：1、會所揭幕式活動目的：營造會所尊貴環(huán)境，投資者尊貴地位；活動對象：所有業(yè)主；活動地點(diǎn)：“大王廟生活廣場”會所；活動時間：根據(jù)工程時間另定活動內(nèi)容：業(yè)主在會所揭幕當(dāng)天憑有關(guān)證明，均可成為會所鉆石級會員，內(nèi)容包括：A、會員金卡一張，憑金卡可終生為會所鉆石級會員；B、終生免費(fèi)享有會所儲酒柜（一臺）使用權(quán)；C、歐洲名酒一瓶（僅限會所內(nèi)消費(fèi)，可存放個人儲酒柜內(nèi)）2、“話說大王廟”系列專題旅游節(jié)目。活動目的：持續(xù)銷售期繼續(xù)提升古韻氛圍，通過廣泛提升“大王廟”在消費(fèi)者心目的形象，達(dá)到讓入住業(yè)主真實(shí)感覺到“至尊寶地”的特色和高貴性，通過業(yè)主這種親身體驗(yàn)帶動進(jìn)一步銷售。提升品牌內(nèi)涵價值。活動時間：持續(xù)銷售期中期推出活動地點(diǎn)：揚(yáng)州電視臺活動內(nèi)容：凡在觀看本期“大王廟”系列專題旅游節(jié)目的觀眾，通過將節(jié)目中問題答案用發(fā)短信至×××你就將有機(jī)會贏取由“至尊寶地大王廟生活廣場”友情提供的彩屏一部，并有可能參與電視臺下期舉辦的“話說大王廟”系列專題節(jié)目。活動頻次:每周開播一期，共6期。注意事項(xiàng)：問題內(nèi)容必須與歐洲建筑及高貴爵士有關(guān)。廣告策略：持續(xù)銷售期的廣告投入會逐漸減少，側(cè)重對品牌內(nèi)涵進(jìn)行延伸訴求，突出本案的高品位。媒體選擇：報紙、電視、廣播、網(wǎng)絡(luò)廣告推廣預(yù)算本案總量體計13300平方米左右，項(xiàng)目預(yù)計總銷售額約8千多萬元。通例一般商業(yè)住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目的推廣費(fèi)用為項(xiàng)目總銷金額0.8—1%，介于本案為純商業(yè)用房，品質(zhì)較高，推廣過程中各項(xiàng)制作成本較高、廣告投放力度較大，且將舉行多次高品位的SP推廣活動，所以推廣費(fèi)用較高，預(yù)計將達(dá)到項(xiàng)目總銷金額的1.５%,－２％左右，預(yù)計90～120萬左右。該推廣費(fèi)用包括：1、售樓處內(nèi)外布置費(fèi)用2、樣板房設(shè)計施工費(fèi)用3、工地圍板等工地包裝費(fèi)用4、樓書、海報等宣傳資料制作費(fèi)用5、戶外廣告費(fèi)用6、媒體廣告發(fā)布費(fèi)用7、SP活動費(fèi)用銷售策略構(gòu)想根據(jù)本案的實(shí)際情況和前面所定位的樓盤用途，因此對于樓盤的銷售，應(yīng)與整體招商相結(jié)合，也就是說，招商的成功，對于樓盤的銷售起到至關(guān)的作用。１、銷售理念：強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手引進(jìn)大型商業(yè)零售超市，合理組合業(yè)態(tài)減少資源浪費(fèi)根據(jù)業(yè)態(tài)分布，進(jìn)行分割銷售引進(jìn)高水準(zhǔn)專業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營，確保業(yè)主利益。2、銷售方式我司認(rèn)為本案的銷售方式應(yīng)該采用主動銷售和被動銷售相結(jié)合的方式。就是通過傳統(tǒng)的媒介、特定SP活動吸引客戶上門，結(jié)合主動的方式去意向客戶集中處，宣傳樓盤賣點(diǎn)，并相互配合完成銷售。3、銷售重點(diǎn)A、地理位置的優(yōu)越性B、整個揚(yáng)州的城市發(fā)展規(guī)劃C、城建集團(tuán)房產(chǎn)的品質(zhì)保障D、周邊居民區(qū)開創(chuàng)良好條件E、其他生活設(shè)施的便利性F、本區(qū)域與市中心商圈和古運(yùn)河風(fēng)景區(qū)之間的關(guān)系。G、優(yōu)良的物業(yè)管理服務(wù)系統(tǒng)H、大型經(jīng)營商的進(jìn)入我司認(rèn)為對于本案而言，以上幾種方式，應(yīng)該都是銷售的有效組成方式，缺一不可。各階段銷售任務(wù)及重點(diǎn)工作構(gòu)想第一階段：蓄勢引導(dǎo)期任務(wù)：開渠引水

筑壩蓄勢時間：1－2個月耗時1－2個月的引導(dǎo)階段，是為后期充分做好各類準(zhǔn)備工作，同時，以多種方式打通招商渠道重點(diǎn)完成：A、所有銷售道具完成，對外接待處投入使用，售樓處、樣板房落成并裝修完畢。B、階段報紙系列稿及各類戶外媒體制作稿完成，網(wǎng)站完成。C、預(yù)開盤、開盤時間的確定，產(chǎn)品推介會、概念推廣活動等公關(guān)的確定。D、通過各類公關(guān)活動，為開盤完成一定量意向客戶的累積和品牌累積F、通過市場初探了解市場的反映度和認(rèn)同感，及時調(diào)整樓盤的定位和推廣策略，使?fàn)I銷推廣真正成為動態(tài)過程。G、基本確定招商意向，引進(jìn)大型超市、大酒店、夜總會、沐浴業(yè)、多功能性迪吧等，簽訂意向合同。本階段不會發(fā)布大量的報紙硬廣告，帶有引導(dǎo)和啟動性質(zhì)的軟性廣告將會被大量的運(yùn)用，建議舉辦一些針對性較強(qiáng)的公關(guān)活動第二階段：開盤期任務(wù)：全新亮相

強(qiáng)勢開盤引爆開盤

強(qiáng)勢推廣

引發(fā)銷售熱潮時間：1—2個月重點(diǎn)完成銷售20％～30％A、在完成一階段已積累客戶的前提下，完成一次驚爆開盤B、強(qiáng)勢開盤，形成熱點(diǎn)聚焦，爭取第一時間去化目標(biāo)數(shù)量C、塑造品牌形象的第一輪攻勢D、目標(biāo)是在本階段迅速去化已積累客戶，并通過引爆開盤迅速積累新客源第三階段：強(qiáng)銷期任務(wù)：維持熱銷

持續(xù)攻擊

分主題波次進(jìn)攻，結(jié)合時點(diǎn)、資源，推高樓盤概念時間：3—4個月重點(diǎn)完成銷售70％～80％A、在驚爆開盤保持戰(zhàn)略攻擊重點(diǎn)，堅(jiān)固陣地B、維持熱點(diǎn)聚焦，對樓盤進(jìn)行持續(xù)攻擊C、把握正確的市場擴(kuò)散節(jié)奏，分批推案，形成持續(xù)熱銷D、塑造品牌形象的第二輪攻勢，OR生活大全解，分賣點(diǎn)宣傳推廣F、保證客戶簽約速度，并持續(xù)推廣不斷積累新客源第四階段：持續(xù)期和清盤期任務(wù)：持續(xù)溝通

穩(wěn)定去化時間：3個月重點(diǎn)完成銷售90％～100％A、穩(wěn)定媒體投放，穩(wěn)定去化速度B、視銷售需要決定是否舉行促銷活動C、內(nèi)外兩手保證客戶源。在本階段，媒體的發(fā)布將趨于平穩(wěn)，報紙曝光將控制在二周一次左右，并將視銷售的具體情況確定何時何地舉行SP活動。推案時機(jī)構(gòu)想?

根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況，我們認(rèn)為，在煙花三月節(jié)期間作為前期推廣宣傳比較適宜，通過招商手段和渠道，抓住更多的經(jīng)營戶為主要目的，為后面的開盤打下基礎(chǔ)。?

為了做好這些工作，整個項(xiàng)目的形象和主題尤為要進(jìn)一步完善和突出，直接關(guān)系到引進(jìn)項(xiàng)目的定位問題。?

各項(xiàng)開盤前工作，需要進(jìn)行細(xì)致和充分的籌備，這些都需要一至兩個月的時間來完成。?

因此我公司認(rèn)為，最佳的開盤時間，放在5.1長假最為適宜，但一定要注重考慮項(xiàng)目的形象工作。價格體系根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和揚(yáng)州商業(yè)地產(chǎn)市場的特征來看，揚(yáng)州繁華市區(qū)內(nèi)均有不少商鋪未能出售，臨近本案周圍樓盤亦有不少商鋪未出售，價位均在5800～12000元之間，我司建議本案采用“低開高走平收”的價格體系。?

由于項(xiàng)目目前有許多的因素還不十分確定，所以我司設(shè)內(nèi)部預(yù)訂價格為5800元／平方。?

建議：內(nèi)部預(yù)定期均價為基數(shù)5800元／平方，量為10%；?

開盤均價為6000+200，量為20%；?

土建完工均價為6000+300，量為20%；?

內(nèi)外墻粉飾均價為6000+400，量為25%；?

現(xiàn)房均價為6000+500，量為20%；?

清盤均價為6300，量為5%。?

具體價格調(diào)整根據(jù)銷售情況及市場情況再做一定的調(diào)整。銷售現(xiàn)場構(gòu)想?

A、參觀區(qū)：

沙盤：建議發(fā)展商將此次模型表現(xiàn)整個“大王廟全生活廣場”，按照標(biāo)準(zhǔn)模式建造，建筑與景觀為主,其他項(xiàng)目可相對虛化，主次必須分明，模型體相對漂亮，便于客戶可以很直觀的看到，并不是給人模糊概念，這樣精致的制作，對于客戶而言，就不會盲目的購房，而是可以從模型中挑選自己滿意的位置，另外要注意的是模型的制作要留有余地，便于在未來的開發(fā)、規(guī)劃中補(bǔ)充、添加景觀。展板：購房裝修知識圖

環(huán)境平面規(guī)劃圖房型配置圖

景觀效果圖鳥瞰圖

廣告看板公司形象圖B、洽談區(qū)：

洽談區(qū)的風(fēng)格要簡約，設(shè)計以線條為主，但又要不失高貴，體現(xiàn)出品質(zhì)感，洽談區(qū)配備洽談桌椅，色彩柔和。C、應(yīng)接區(qū)：

應(yīng)接區(qū)的應(yīng)接臺相對要有一定的親和力，建議以曲線條為主，LOGO墻簡潔明了，不宜復(fù)雜化，使客戶一進(jìn)門就能感受到本案以人為本的設(shè)計及人性化的服務(wù)，能夠很快的接受本案，也能很清晰看到LOGO墻。應(yīng)接臺：可分兩層，一層為接待銷控臺，二層為主控臺，二層建造的相對要高，分兩層的目的是給客戶形成壓迫感，造成心理壓力，利于業(yè)務(wù)員的銷售說辭。D、品位廊：

售樓中心可布置一些軟裝飾，如裝飾畫、鮮花、擺設(shè)等，此處為品位廊，布置風(fēng)格類似于后現(xiàn)代主義。給客戶參觀時豐富視覺,同時也使售樓處的氣氛傾向于和諧，自然。烘托現(xiàn)場銷售氣氛。E、現(xiàn)場建材展示廳：

塑鋼門窗、保安系統(tǒng)、衛(wèi)生器材、瓷磚、涂料、地板、管道設(shè)施現(xiàn)場展示廳的建立，有利于客戶了解房屋建材設(shè)備，從內(nèi)展示出建筑材料，使客戶感覺到發(fā)展商的設(shè)想周到，以及提前為商家做出裝修建議。特別建議：增設(shè)簽約室，與洽談室分離F、銷售道具的建立及作用：

樓

書：作為銷售的主要道具，制作精美，樓書中呈現(xiàn)的賣點(diǎn)均是該樓盤的優(yōu)勢，也使客戶清晰的知道該樓盤的優(yōu)點(diǎn)，使其對樓盤產(chǎn)生好奇心，從而促成其購買。本次建議樓書印刷數(shù)為10000本，樓書的內(nèi)容包括本案賣點(diǎn)的優(yōu)化，購房須知、簽約須知、物業(yè)管理手冊，內(nèi)容的充分便于客戶深入了解本案的細(xì)微之處。海

報：海報通常以單片的形式出現(xiàn)，便于攜帶，閱讀方便，能很快的得知樓盤的最新消息。