2015商丘市商業(yè)市場調研報告

一、宏觀政策分析二、商丘市宏觀市場分析三、商丘市房地產市場概況市場分析2、商業(yè)市場分析12021/5/92468910商丘典型商業(yè)布局集中，主要分布在民主路、八一路、神火大道、凱旋路圍合區(qū)域；12375商丘商業(yè)布局——商丘典型商業(yè)布局呈現(xiàn)明顯的集聚特性，主要分布在中心廣場附近的各主要交通路口周邊三、商丘市房地產市場概況—商業(yè)市場分析22021/5/9向陽路步行街——商丘大眾購物主要場所，以多元化品牌、高性價比持續(xù)保持高人氣，租金水平125-300元/㎡·月向陽路步行街民主路神火大道凱旋路三、商丘市房地產市場概況—商業(yè)市場分析32021/5/9向陽路步行街業(yè)態(tài)組合——整體業(yè)態(tài)組合以普通服裝及運動休閑裝備為主，分別達48%、20%，餐飲類占比較少，僅12%整體業(yè)態(tài)組合以普通服裝銷售為主，占比48%，其次是面向年輕客戶的運動休閑品牌，占比20，餐飲類占比較少，僅8%，且以低端的小吃為主；服裝銷售方面男裝占比最高，達38%，女裝占比29%緊隨其后，同時還有7%的童裝及14%的內衣品牌；業(yè)態(tài)組合服裝分類三、商丘市房地產市場概況—商業(yè)市場分析42021/5/9向陽路步行街品牌——品牌方面以中端品牌為主，主要面向大眾消費客群品牌以面向大眾消費者的中端品牌為主：服裝品牌以利郎、海瀾之家、勁霸、卡瑪、美邦、李寧等中端品牌為主；同時有少量的精品品牌及低端的外貿服飾。三、商丘市房地產市場概況—商業(yè)市場分析52021/5/9向陽路步行街商業(yè)環(huán)境——建筑形象差、缺少停留空間、低端小吃匯聚等嚴重影響商業(yè)購物環(huán)境整體購物環(huán)境較差：建筑形象差，店鋪設在傳統(tǒng)住宅樓底商位置，建筑形象較差；步行街內自行車、電動車穿行，亂擺亂放現(xiàn)象嚴重，影響購物場所整潔度；街道內休閑座椅較少，整潔度較差，影響客戶停留時間；低檔小吃匯聚，不僅從外部形象上對步行街產生影響，更容易造成垃圾污染；三、商丘市房地產市場概況—商業(yè)市場分析62021/5/9丹尼斯八一路店——商丘高端購物中心，高檔品牌與大型購物超市結合，商鋪租金實現(xiàn)水平達300-400元/㎡丹尼斯凱旋路八一路三、商丘市房地產市場概況—商業(yè)市場分析72021/5/9丹尼斯八一路店品牌——品牌高端，為商丘高端購物消費集合地品牌相對高端：品牌以DHC、歐時力、周大生、耐克、古緹、阿迪達斯等知名品牌為主，相對商丘其他購物場所品牌高端化；三、商丘市房地產市場概況—商業(yè)市場分析82021/5/9丹尼斯八一路店經營現(xiàn)狀——人流量大，商家營業(yè)收入與丹尼斯租金收入實現(xiàn)較高水平三、商丘市房地產市場概況—商業(yè)市場分析92021/5/9代表性項目-----華聯(lián)國貿中心商丘大型一體化購物中心，成功引進沃爾瑪凱旋路民主路102021/5/9華聯(lián)國貿中心-----業(yè)態(tài)分布一層為商業(yè)價值最高的精品商業(yè)內街，二三層為沃爾瑪、肯德基主力店，四層為餐飲一層：精品商業(yè)內街，經營品牌服裝、化妝品、珠寶首飾、鞋、箱包二層：沃爾瑪、洗化用品三層：沃爾瑪、童裝、兒童樂園四層：餐飲112021/5/9代表性項目-----白云嘉悅廣場商丘首個純地下商業(yè)，采用返租形式加強客戶投資信心歸德路團結路122021/5/9白云嘉悅廣場-----業(yè)態(tài)定位于吃喝玩樂，城市中心的超級家庭式娛樂生活廣場132021/5/9代表性項目-----億豐國際商貿博覽城142021/5/9代表性項目-----白云世貿商城152021/5/9代表性項目-----豫東國際食品物流園162021/5/9代表性項目-----中原佳海國際商貿城172021/5/9代表性項目-----中濠硅谷國際廣場182021/5/91）從整個城市商業(yè)發(fā)展的趨勢來看，已經突破單核局限，多核發(fā)展態(tài)勢明顯（如商字商圈、北海路商圈）2）從典型失敗項目分析來看，先建設、后招商的運營方式是商業(yè)失敗的主要原因。3）商業(yè)在建筑、購物環(huán)境等硬件上較為欠缺，檔次仍顯低端。4）商業(yè)業(yè)態(tài)單一，缺少集購物、餐飲、休閑、娛樂于為一體的一站式購物中心。5）傳統(tǒng)商業(yè)租金收益水平較低，但新型購物中心價值已得到市場認可。商業(yè)市場總結三、商丘市房地產市場概況—商業(yè)市場分析小結——

商丘商業(yè)格局由核心商圈、商場、步行街、專業(yè)市場和大量的街鋪構成商丘缺乏成規(guī)模的商業(yè)中心，具有一定輻射能力和地標性商業(yè)急需出現(xiàn)！192021/5/9一、宏觀政策分析二、商丘市宏觀市場分析三、商丘市房地產市場概況市場分析2、酒店市場分析202021/5/971234568酒店市場調研——商丘市酒店市場發(fā)展勢態(tài)良好，本次典型酒店項目調研共10個，涵蓋高端酒店及經濟商務型酒店高端酒店1、信華建國酒店2、維景國際酒店3、華池粵海酒店4、王朝酒店經濟商務型酒店5、凱旋商務酒店6、華菲國際大酒店7、莫泰168連鎖酒店8、裕美達商務酒店9、鴻潤國際酒店10、商丘世紀酒店9神火大道民主路平原路凱旋路文化路睢陽大道三、商丘市房地產市場概況—酒店市場分析212021/5/9信華建國酒店——位處城市未來核心地段，五星級標準建設，現(xiàn)在施工裝修中。該酒店按照標準五星級酒店的規(guī)劃設計建造，共設各類客房320個，配備大型宴會廳、萬國餐廳、中西餐飲、咖啡廳、室內恒溫游泳池、休閑娛樂中心、酒店高檔品牌商店及多功能廳和現(xiàn)代化會議中心等配套設施。商丘信華建國酒店是商丘信華城項目的一部分。酒店整體框架已完工，正在進行玻璃幕墻安裝。三、商丘市房地產市場概況—酒店市場分析222021/5/9維景國際大酒店——港中旅酒店管理的商丘市首家五星級大酒店，于2012年11月26日正式開業(yè)該酒店坐落在商丘市睢陽區(qū)，位于神火大道與宋城路交匯處西北角，酒店一期面積2.6萬平方米，擁有各類客房及套房206間套，面積從35㎡至188㎡不等，酒店二期面積約為1萬平方米，主要為會議、康體、娛樂等功能配套。三、商丘市房地產市場概況—酒店市場分析232021/5/9華池粵海——位處城市核心地段的商丘頂級酒店，是政要、社會名流、海外人士在商丘下榻的首選酒店位置：神火大道與南京路交匯處，屬于市政核心聚集區(qū)和未來的城市主干道，城市通達性和酒店昭示性好；指標：建筑面積3萬平米，高22層，共251間客房，屬于商丘城市地標，商丘頂級豪華酒店（四星級）；2007年開業(yè)以來接待眾多政要和演藝界名流以及海內外商務和旅游者；功能分布：1-4層為配套區(qū)、5層以上為客房區(qū)；大堂三層挑空，空間感好，內部裝修氣派，電梯內部導視牌清晰，顯示人性化細節(jié)室外噴泉和建筑造型在區(qū)域具有一定的地標性。舉行重大儀式政府領導會議三、商丘市房地產市場概況—酒店市場分析242021/5/9客房年平均入住率80-90%；戶型結構3-18層每層共21間，單間面積20-150平方米不等?？头抗卜?0種類型，251間，具體如下表：華池粵?！块g種類豐富，收費標準處于商丘最高水平，酒店入住率可達90%三、商丘市房地產市場概況—酒店市場分析252021/5/9華池粵?！频昱涮R全，涵蓋商務會議、餐飲、娛樂等多種功能。配置：投影儀、音響、網線、桌椅等；價格：大會議室—整天6000元，半天3000元，小會議室（60平方米）—半天1800，整天3000元（提供50瓶水，紙筆，水果可自備酒店提供清洗和切盤服務，付費拼盤為38、68、98三個標準）；會議預定情況較好，目前4月份已經預定滿，主要是政府部門和大型企業(yè)的會議和婚宴需求。會議室共8間，從60-530平方米接待人數16-450人不等，具體分布如下：會議室餐飲分為兩部分——酒店自營部分為自助餐，共可容納288人，其中988/12人起訂；外包部分——伊錦苑，約8個包房，容納10-20人左右/桌，標準為100元/人。娛樂配套夜總會（3樓整層）和健身房（4樓約50平方米，提供跑步機等室內運動設施）。三、商丘市房地產市場概況—酒店市場分析262021/5/9王朝國際——城市核心地段高端綜合性酒店，在商丘享有一定知名度和口碑基本情況項目位于神火大道666號，共11層；屬于高端綜合性酒店；功能分布1-3層為餐飲、4-10層為客房、11層為會議室；酒店特色裝修內部偏歐式風格，尤其是餐廳裝修，貴族氣息和品質感較好，值得一提的是香格里拉廳的圓桌中心采用小噴泉而非傳統(tǒng)的花卉，具有一定的新意；電梯間裝修采用歐式風格，比較提升檔次；會議室相對規(guī)模為中小型高端路線，與華馳粵海和天宇形成較好的差異化。體現(xiàn)貴族氣息與品質感十足的酒店歐式裝飾風格三、商丘市房地產市場概況—酒店市場分析272021/5/9王朝國際——酒店房間設置類型傳統(tǒng)，入住率可達80%，商務、餐飲娛樂配套齊全每層18間，共126間，面積區(qū)間約為20-80㎡，其中20-40㎡居多入住率約80%，客戶主要是商務型、政務型，少量散客配套情況會議室：共3個，分別為容納60-100人，約250平方米，30-50人會議室約80平方米，10-20人的會議室約40平方米；會議室配置：投影、音響、話筒、網線等，提供純凈水、水果10元/位，38、48、58元/份的拼盤；價格：中大型的半天均為1800元，全天為3600元，協(xié)議價為3000元/天，協(xié)議價條件是每天定向消費約10萬；會議室需求旺盛，目前已經預定到5月中旬，主要是商務和政務需求，企業(yè)年會和招待以及婚慶等；餐飲：1樓為自助餐，容納100-120人，消費標準為80-120元/人，80人起訂，其中一樓最豪華的為香格里拉廳，約200-300平方米，容納25人，2000元/桌起；2-3樓為中餐包房，有10人、20人、40人桌包房，標準為100元/人。三、商丘市房地產市場概況—酒店市場分析282021/5/9凱旋商務酒店——中等規(guī)模本土連鎖經濟商務型酒店，平均入住率達65%，以滿足商務、本地居民需求為主三、商丘市房地產市場概況—酒店市場分析292021/5/9高端星級酒店1、華池粵海酒店2、王朝國際酒店3、天宇大酒店經濟商務型酒店4、凱旋商務酒店5、華菲國際大酒店6、莫泰168連鎖酒店7、裕美達商務酒店8、鴻潤國際酒店9、商丘世紀酒店商丘市典型酒店項目調研共9個，高端酒店依神火大道沿線分布，經濟型商務酒店呈點狀分布于城市道路沿線712345689神火大道民主路平原路凱旋路文化路睢陽大道高端酒店三、商丘市房地產市場概況—酒店市場分析302021/5/9入住率——調研酒店平均入住率可達70-80%，主要以政務、商務、差旅、本土居民需求為主高端酒店：入住率80%以上，以政務、商務客戶為主經濟商務型酒店：平均入住率在70%以上，以本地居民、企業(yè)