第1章資產(chǎn)評(píng)估總論

27五月2023第1章資產(chǎn)評(píng)估總論章名稱(chēng)章名稱(chēng)1總論2資產(chǎn)評(píng)估的基本理論8無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估3資產(chǎn)評(píng)估的基本方法9長(zhǎng)期投資性資產(chǎn)評(píng)估4我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和法律規(guī)范體系、準(zhǔn)則體系

10流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估11企業(yè)價(jià)值評(píng)估12資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告5資產(chǎn)評(píng)估程序13以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估

6機(jī)器設(shè)備評(píng)估14國(guó)外評(píng)估準(zhǔn)則7房地產(chǎn)評(píng)估方法1基本內(nèi)容及結(jié)構(gòu)實(shí)務(wù)理論資產(chǎn)評(píng)估方法市場(chǎng)法收益法成本法翡翠手鐲評(píng)估的零售市場(chǎng)價(jià)值：1,800,000元

瘋狂的石頭專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)課：系統(tǒng)了解資產(chǎn)評(píng)估學(xué)的基本知識(shí)，初步掌握資產(chǎn)評(píng)估學(xué)的基本方法和基本評(píng)估技能，為進(jìn)一步學(xué)習(xí)相關(guān)課程和將來(lái)從事資產(chǎn)評(píng)估工作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。本課程的具體目標(biāo)是：1、學(xué)習(xí)資產(chǎn)評(píng)估學(xué)的基本原理，了解資產(chǎn)評(píng)估的概念、目的、價(jià)值類(lèi)型、假設(shè)和原則，掌握資產(chǎn)評(píng)估的基本方法，熟悉資產(chǎn)評(píng)估的工作程序。2、掌握機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物、土地使用權(quán)、無(wú)形資產(chǎn)、等專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)和企業(yè)整體價(jià)值的評(píng)估技能。為后期的課程學(xué)習(xí)奠定基礎(chǔ)。3、熟悉資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本概念及基本制度，掌握資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)的制作技能，并能熟練應(yīng)用。4、熟練掌握相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估案例。

2教學(xué)目標(biāo)和預(yù)期效果3課程銜接問(wèn)題

本門(mén)課程的先修課程是經(jīng)濟(jì)學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)、財(cái)務(wù)管理、管理會(huì)計(jì)、成本會(huì)計(jì)、審計(jì)等課。

《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》，杭州：浙江人民出版社，2012年版。或者：《資產(chǎn)評(píng)估》，北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2012年版。

4使用教材1.中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)網(wǎng)站。2.《中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估》期刊，中評(píng)協(xié)3.中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)。4.國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)網(wǎng)站。

5.中華人民共和國(guó)財(cái)政部：6.《中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——闡釋與應(yīng)用》，立信會(huì)計(jì)出版社，2009年。7.《中外資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則比較研究》，立信會(huì)計(jì)出版社，2012年。8.浙江財(cái)經(jīng)學(xué)院網(wǎng)絡(luò)課堂9.圖書(shū)館相關(guān)資源5參考資源6教學(xué)方法

本課程主要采用講授、討論交流相結(jié)合的教學(xué)方式。具體包括：①講授；②案例分析；③分組討論及辯論；④課外閱讀；

⑤6-9位同學(xué)創(chuàng)辦一家資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所（情景教學(xué)平臺(tái)、運(yùn)營(yíng)、競(jìng)爭(zhēng)、PK）；⑥其他（專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估、作業(yè)等）。7考核方法課堂紀(jì)律和出勤情況20%課堂問(wèn)答與討論20%課外練習(xí)20%期中考查40%平時(shí)40%期末考查60%合計(jì)100%第1章總論§1.1資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn)§1.2價(jià)值類(lèi)型和評(píng)估目的§1.3資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的關(guān)系一、委托方及資產(chǎn)占有方簡(jiǎn)介二、評(píng)估目的三、評(píng)估范圍和對(duì)象四、評(píng)估基準(zhǔn)日五、價(jià)值類(lèi)型六、評(píng)估原則七、評(píng)估依據(jù)：法律依據(jù)、準(zhǔn)則依據(jù)及取價(jià)依據(jù)等。八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況：現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、資料收集與分析、評(píng)定估算等主要內(nèi)容。（評(píng)估線(xiàn)路、技術(shù)方法）九、評(píng)估假設(shè)十、評(píng)估結(jié)論。以文字和數(shù)字形式清晰說(shuō)明評(píng)估結(jié)論。通常評(píng)估結(jié)論應(yīng)當(dāng)是確定的數(shù)值。經(jīng)與委托方溝通，評(píng)估結(jié)論可以使用區(qū)間值表達(dá)。十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明：如產(chǎn)權(quán)瑕疵、重大期后事項(xiàng)等。十二、評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明：如不得被披露于公開(kāi)媒體，使用有效期等。十三、評(píng)估報(bào)告日：形成最終專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的日期。十四、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽字蓋章、評(píng)估機(jī)構(gòu)蓋章和法定代表人或者合伙人簽字。盲人摸象與管窺一豹：一份簡(jiǎn)略的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告（一）資產(chǎn)評(píng)估

1.定義（P2）

資產(chǎn)評(píng)估是專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，按照國(guó)家的法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評(píng)估原則，依照相關(guān)的程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類(lèi)型，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的行為和過(guò)程。一、資產(chǎn)評(píng)估的定義§1.1資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn)資產(chǎn)評(píng)估在不同國(guó)家或地區(qū)英文表述？資產(chǎn)評(píng)估：valuation和appraisal表示。歐洲——valuation，重在量的評(píng)估，著眼于價(jià)值被計(jì)量、估計(jì)或預(yù)測(cè)的技術(shù)或方法，即估價(jià)。北美以及國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則——appraisal，重在質(zhì)的評(píng)估，《美國(guó)專(zhuān)業(yè)評(píng)估統(tǒng)一準(zhǔn)則》對(duì)appraisal解釋是形成價(jià)值的行為或過(guò)程。

我國(guó)：valuation、assetappraisal或assetvaluation。國(guó)外的評(píng)估對(duì)象通常表述為property（也能評(píng)估負(fù)債、損失和服務(wù)），范圍要大于asset。2.剖析（P1-2）（基本資產(chǎn)評(píng)估要素）

2242282341（1）評(píng)估主體（2）：法人和自然人——機(jī)構(gòu)和人員。誰(shuí)來(lái)評(píng)估：國(guó)外：綜合評(píng)估機(jī)構(gòu)；專(zhuān)業(yè)性評(píng)估機(jī)構(gòu)；兼營(yíng)機(jī)構(gòu)我國(guó)：資產(chǎn)評(píng)估公司；會(huì)計(jì)師事務(wù)所（不相容業(yè)務(wù)）（2）評(píng)估客體（評(píng)估對(duì)象）（2）：客體和內(nèi)容——被評(píng)估單位（經(jīng)濟(jì)主體）的經(jīng)濟(jì)資源或者被評(píng)估的資產(chǎn)。（3）評(píng)估依據(jù)（4）：經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)（合同、董事會(huì)決議等）、準(zhǔn)則依據(jù)、產(chǎn)權(quán)依據(jù)、取價(jià)依據(jù)。評(píng)估誰(shuí)：企業(yè)資產(chǎn)有形資產(chǎn)：固定資產(chǎn)；機(jī)器設(shè)備；房地產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)；長(zhǎng)期資產(chǎn)。無(wú)形資產(chǎn)：可確指無(wú)形資產(chǎn)（專(zhuān)利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、版權(quán)、土地使用權(quán)、租賃權(quán)、許可證、專(zhuān)營(yíng)權(quán)）；不可確指無(wú)形資產(chǎn)（商譽(yù)）。評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)是什么：法律、法規(guī)、經(jīng)濟(jì)行為文件、合同、協(xié)議、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、歷史成本、公允價(jià)值等。浪莎針織有限公司部分資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目八評(píng)估依據(jù)本次評(píng)估的依據(jù)主要包括經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)、準(zhǔn)則依據(jù)、產(chǎn)權(quán)依據(jù)、取價(jià)依據(jù)及其他依據(jù)，具體如下：（一）經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)2008年10月23日浪莎針織有限公司董事會(huì)決議。（二）準(zhǔn)則依據(jù)1、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》；2、《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》3、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》；4、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告》；5、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估程序》；6、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——業(yè)務(wù)約定書(shū)》；7、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》；案例8、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——工作底稿》。（三）產(chǎn)權(quán)依據(jù)1、浪莎針織有限公司《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》；2、《土地使用權(quán)證》及其他產(chǎn)權(quán)證明文件。（四）取價(jià)依據(jù)1、義烏市人民政府義政發(fā)〔2005〕50號(hào)《關(guān)于公布義烏市基準(zhǔn)地價(jià)的通知》；2、義烏市人民政府義政〔2003〕76號(hào)《義烏市征用土地區(qū)片綜合價(jià)暫行規(guī)定》；3、浙江省人民政府浙政發(fā)〔2008〕38號(hào)《關(guān)于做好耕地占用稅征管工作的通知》；4、浙江省人民政府浙政發(fā)〔2008〕39號(hào)《關(guān)于調(diào)整耕地開(kāi)墾費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問(wèn)題的通知》；5、浙江省物價(jià)局浙價(jià)房[1995]384號(hào)文件《浙江省征地管理費(fèi)暫行辦法》；6、評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員對(duì)資產(chǎn)核實(shí)、勘測(cè)、檢測(cè)、分析等搜集的佐證資料及市場(chǎng)調(diào)查資料。（五）其它參考資料1、資產(chǎn)占有單位提供的資產(chǎn)清查申報(bào)明細(xì)表；2、評(píng)估人員取得的現(xiàn)場(chǎng)勘察及其他有關(guān)資料；3、國(guó)家有關(guān)部門(mén)頒布的統(tǒng)計(jì)資料和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)資料，以及評(píng)估機(jī)構(gòu)收集的其他有關(guān)資料。（4）評(píng)估目的（2）：一般目的和特定目的。（5）評(píng)估原則（行為規(guī)范）（2）：工作原則、經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則。（6）評(píng)估程序（8）：開(kāi)始準(zhǔn)備至結(jié)束的工作順序。包括8個(gè)基本環(huán)節(jié)。（7）評(píng)估價(jià)值類(lèi)型（2）：市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值（如清算價(jià)值等）。干什么？資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的具體用途：納稅、兼并、企業(yè)出售、企業(yè)清算、抵押貸款、擔(dān)保等。（8）評(píng)估方法（3）：市場(chǎng)法、收益法、成本法。（9）資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)（4）：交易假設(shè)、公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)、持續(xù)使用假設(shè)、清算假設(shè)。如何評(píng)前提條件（10）資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日（1）：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)點(diǎn)。即資產(chǎn)評(píng)估的時(shí)間基準(zhǔn)。資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)資產(chǎn)某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格進(jìn)行估算。這一時(shí)點(diǎn)通常以“日（天）”來(lái)表示，被稱(chēng)作評(píng)估基準(zhǔn)日，又稱(chēng)估價(jià)期日。它是確定資產(chǎn)狀況和資產(chǎn)價(jià)值的基準(zhǔn)時(shí)間，也是評(píng)估結(jié)論開(kāi)始成立的一個(gè)特定時(shí)日。資產(chǎn)的價(jià)格隨時(shí)間的變化而變化，不同的評(píng)估基準(zhǔn)日將產(chǎn)生不同的評(píng)估結(jié)果。何時(shí)價(jià)值？確定評(píng)估基準(zhǔn)日，一般應(yīng)考慮下列因素：（1）法律法規(guī)、政府相關(guān)主管部門(mén)、相關(guān)單位的有關(guān)規(guī)定。（2）評(píng)估基準(zhǔn)日盡可能接近經(jīng)濟(jì)行為的實(shí)現(xiàn)日（或交易結(jié)算日）；盡可能減少評(píng)估基準(zhǔn)日后的調(diào)整事項(xiàng)。（3）評(píng)估所需資料的可取得性、使用的方便性以及財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的結(jié)算制度；同時(shí)有利于合理選擇評(píng)估參數(shù)。（4）評(píng)估目的及對(duì)應(yīng)經(jīng)濟(jì)行為其他專(zhuān)業(yè)評(píng)估的基準(zhǔn)日。評(píng)估基準(zhǔn)日的表述方式為××××年××月××日。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)摘要

浙東評(píng)估[2008]151號(hào)三、評(píng)估基準(zhǔn)日：2008年10月31日本著有利于保證評(píng)估結(jié)果有效地服務(wù)于評(píng)估目的，減少和避免評(píng)估基準(zhǔn)日后的調(diào)整事項(xiàng)，準(zhǔn)確劃定評(píng)估范圍，準(zhǔn)確高效地清查核實(shí)資產(chǎn)，合理選取評(píng)估作價(jià)依據(jù)的原則，選擇距評(píng)估目的計(jì)劃實(shí)現(xiàn)日較接近的基準(zhǔn)時(shí)間，由委托方確定本次評(píng)估基準(zhǔn)日為2008年10月31日。

四、評(píng)估目的：部分資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓浪莎針織有限公司擬轉(zhuǎn)讓部分土地資產(chǎn)，需聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)對(duì)擬轉(zhuǎn)讓的土地資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，以提供該部分資產(chǎn)截止評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值，從而為上述行為提供價(jià)值參考依據(jù)。案例五、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍：為浪莎針織有限公司擬轉(zhuǎn)讓的單項(xiàng)資產(chǎn)，具體對(duì)象為位于義烏經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)三期楊村路208號(hào)宗地中西南角的部分土地，面積36,451.90平方米。資產(chǎn)帳面原值3,874,260.90元，凈值3,518,803.64元。

六、價(jià)值類(lèi)型及其定義：本評(píng)估項(xiàng)目采用的資產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型為市場(chǎng)價(jià)值，市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方，在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫壓制的情況下，對(duì)在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易中，某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。

七、評(píng)估方法本公司評(píng)估人員對(duì)委托評(píng)估的資產(chǎn)實(shí)施了實(shí)地察看與核對(duì)，并進(jìn)行了必要的市場(chǎng)調(diào)查，履行了必要的評(píng)估程序，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和成本逼近法對(duì)委托評(píng)估的土地資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估。

八、評(píng)估結(jié)論浪莎針織有限公司委托評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值為21,980,500元（人民幣貳仟壹佰玖拾捌萬(wàn)零伍佰元整），與調(diào)整后賬面值3,518,803.64元相比，評(píng)估增值18,461,696.36元，增值率為524.66%。本評(píng)估結(jié)果不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象未來(lái)可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。

（二）資產(chǎn)

2008年，廈門(mén)大學(xué)資產(chǎn)評(píng)估研究中心博士生導(dǎo)師紀(jì)益成教授在內(nèi)蒙古錫林浩特第三屆全國(guó)資產(chǎn)評(píng)估理論與實(shí)踐研討會(huì)上專(zhuān)門(mén)做了“資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)概念”專(zhuān)題論述。

1.資產(chǎn)定義——橫看成嶺側(cè)成峰，遠(yuǎn)近高低各不同經(jīng)濟(jì)學(xué):資產(chǎn)是泛指特定經(jīng)濟(jì)主體擁有或控制的,能夠給特定經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。會(huì)計(jì)學(xué):資產(chǎn)是指過(guò)去的交易或事項(xiàng)形成并由企業(yè)擁有或控制的資源,該資源預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益。評(píng)估學(xué):資產(chǎn)是指特定的權(quán)利主體擁有或控制的并能給特定的權(quán)利主體帶來(lái)未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。2.資產(chǎn)的基本特征在資產(chǎn)評(píng)估中要把握資產(chǎn)的三個(gè)基本特征（同時(shí)滿(mǎn)足）:

（1）必須是經(jīng)濟(jì)主體擁有或者控制的。如融資租入固定資產(chǎn)、土地使用權(quán)等。（2）能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源。（3）必須能夠以貨幣計(jì)量。如何區(qū)分資產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)、財(cái)富、資源？資產(chǎn)（Asset）是特定權(quán)利主體擁有或控制的能以貨幣計(jì)量的，并能給特定權(quán)利主體帶來(lái)未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。廣義的資產(chǎn)包括自然人、法人所占有或控制的一切資源，但不涉及資源的歸屬。財(cái)產(chǎn)（Property）指屬于國(guó)家、企業(yè)或個(gè)人的物質(zhì)財(cái)富及民事權(quán)利、義務(wù)的總和，它不僅涉及被擁有的某物而且還涉及其所有權(quán)的具體歸屬。財(cái)富（wealth）指具有價(jià)值的東西，如自然資源、物質(zhì)資源，它既可以是物質(zhì)的也可以是精神的，既可以是有形的也可以是無(wú)形的。資源（Resource）指生產(chǎn)資料或生活資料的天然來(lái)源，資源有廣義與狹義之分，狹義的資源僅指自然資源。

二、資產(chǎn)評(píng)估的種類(lèi)和特點(diǎn)（一）資產(chǎn)評(píng)估的種類(lèi)

1.按評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成和獲利能力劃分單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估整體資產(chǎn)評(píng)估建筑物評(píng)估/機(jī)器設(shè)備評(píng)估,等若干單項(xiàng)資產(chǎn)組成的資產(chǎn)綜合體/企業(yè)價(jià)值評(píng)估

2.按引起資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)行為劃分

資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估企業(yè)兼并評(píng)估企業(yè)出售評(píng)估企業(yè)改制評(píng)估股權(quán)重組評(píng)估中外合資/合作資產(chǎn)評(píng)估企業(yè)清算評(píng)估稅基評(píng)估抵押評(píng)估資產(chǎn)擔(dān)保評(píng)估債務(wù)重組評(píng)估3.按資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)的對(duì)象、評(píng)估的內(nèi)容和評(píng)估者承擔(dān)的責(zé)任等方面劃分4.按資產(chǎn)評(píng)估面臨的條件、執(zhí)業(yè)過(guò)程中遵循資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的程度及其對(duì)評(píng)估報(bào)告披露的要求劃分評(píng)估評(píng)估復(fù)核評(píng)估咨詢(xún)完全資產(chǎn)評(píng)估限制性資產(chǎn)評(píng)估作業(yè)實(shí)務(wù)（二）資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)（4）（1）市場(chǎng)性：模擬市場(chǎng)條件→評(píng)定估算并報(bào)告。（2）公正性：

①程序正義。按公允、法定的準(zhǔn)則和規(guī)程進(jìn)行，公允的行為規(guī)范和業(yè)務(wù)規(guī)范是公正性的技術(shù)基礎(chǔ)；

②等腰直角三角形。評(píng)估人員是與資產(chǎn)業(yè)務(wù)沒(méi)有利害關(guān)系的第三者，超然獨(dú)立、不偏不倚、中庸之道。（3）專(zhuān)業(yè)性：專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)、專(zhuān)業(yè)人員（勝任能力）。（4）咨詢(xún)性：資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論是一種專(zhuān)業(yè)化的評(píng)估意見(jiàn)（權(quán)威人士、權(quán)威性），無(wú)強(qiáng)制效力；是一種決策參考。專(zhuān)業(yè)中介服務(wù)活動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估關(guān)系人

正常：等腰直角三角型

討論：在合理假設(shè)的條件下，辯論資產(chǎn)評(píng)估關(guān)系人之間的關(guān)系。三、資產(chǎn)評(píng)估的功能和作用（一）資產(chǎn)評(píng)估的功能評(píng)價(jià)評(píng)值管理（二）基本作用咨詢(xún)作用管理作用鑒證作用固有功能輔助性和過(guò)渡性功能專(zhuān)業(yè)化估價(jià)意見(jiàn)，無(wú)強(qiáng)制執(zhí)行的效力國(guó)有資產(chǎn)管理；弱化趨勢(shì)價(jià)值的鑒別和舉證

CPA：財(cái)務(wù)報(bào)告的事實(shí)判斷。CPV：標(biāo)的資產(chǎn)的價(jià)值判斷。

§1.2

價(jià)值類(lèi)型和評(píng)估目的

（一）價(jià)值類(lèi)型的分類(lèi)

不同的價(jià)值類(lèi)型從不同的角度反映資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的屬性和特征。不僅在性質(zhì)上是不同的，在數(shù)量上往往也存在著較大差異。1.

以資產(chǎn)評(píng)估的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)形式表述的價(jià)值類(lèi)型重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價(jià)和清算價(jià)值此種劃分標(biāo)準(zhǔn)基本上是沿襲了現(xiàn)代會(huì)計(jì)理論中關(guān)于資產(chǎn)計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的劃分方法和標(biāo)準(zhǔn)，將資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的資產(chǎn)計(jì)價(jià)緊密地聯(lián)系在一起。一、價(jià)值類(lèi)型2.從資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的角度:繼續(xù)使用價(jià)值、公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值和清算價(jià)值。此種劃分方法有利于人們了解資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的假設(shè)前提條件，同時(shí)也強(qiáng)化了評(píng)估人員對(duì)評(píng)估假設(shè)前提條件的運(yùn)用。

3.從資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)劃分:抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值、投資價(jià)值、清算價(jià)值、轉(zhuǎn)讓價(jià)值、交易價(jià)值、拍賣(mài)價(jià)值、租賃價(jià)值等。此種劃分方法強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要性，認(rèn)為有什么樣的資產(chǎn)業(yè)務(wù)就應(yīng)有什么樣的資產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型。

4.以所依據(jù)的市場(chǎng)條件,以及被評(píng)估資產(chǎn)的使用狀態(tài)劃分:

市場(chǎng)價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值

價(jià)值類(lèi)型說(shuō)明評(píng)估價(jià)值的含義，是評(píng)估價(jià)值質(zhì)的規(guī)定。

價(jià)值類(lèi)型是必須的，資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程開(kāi)始就應(yīng)確定價(jià)值類(lèi)型，價(jià)值類(lèi)型指導(dǎo)資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程始終。（二）資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值

《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型指導(dǎo)意見(jiàn)》：包括市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值1．市場(chǎng)價(jià)值

市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。

《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》市場(chǎng)價(jià)值定義如下：自愿買(mǎi)方與自愿賣(mài)方在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)之后，所達(dá)成的公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值的估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。

市場(chǎng)價(jià)值所依據(jù)的公開(kāi)市場(chǎng)可能存在著區(qū)域、級(jí)次等的區(qū)分，也就是說(shuō)資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值可能存在著不同區(qū)域范圍的市場(chǎng)價(jià)值和不同級(jí)次的市場(chǎng)價(jià)值等。

教材：市場(chǎng)價(jià)值是指資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日公開(kāi)市場(chǎng)上最佳使用狀態(tài)下最有可能實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值的估計(jì)值。

具有的要件：①自愿的買(mǎi)方；②自愿的賣(mài)方；③評(píng)估基準(zhǔn)日；④以貨幣為單位表示；⑤公平交易；⑥資產(chǎn)在市場(chǎng)上有足夠的展示時(shí)間；⑦當(dāng)事雙方各自精明，謹(jǐn)慎行事?！絷P(guān)于公允價(jià)值的定義：買(mǎi)入價(jià)還是賣(mài)出價(jià)？熟悉情況的交易雙方是誰(shuí)？市場(chǎng)定價(jià)還是企業(yè)特定價(jià)值？◆公允價(jià)值信息披露不夠透明：市場(chǎng)參與者：相互獨(dú)立？數(shù)據(jù)通暢性及基礎(chǔ)設(shè)施支持程度2．市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類(lèi)型

也稱(chēng)非市場(chǎng)價(jià)值、其他價(jià)值，《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》并沒(méi)有直接定義市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值，而是指出凡不符合市場(chǎng)價(jià)值定義條件的資產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型都屬于市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值。

市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值是一系列不符合資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值定義條件的價(jià)值形式的總稱(chēng)或組合。如在用價(jià)值、投資價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值、拆遷補(bǔ)償價(jià)值、清算價(jià)值、殘余價(jià)值等。2．市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類(lèi)型劃分標(biāo)準(zhǔn)有以下幾個(gè)方面：資產(chǎn)評(píng)估時(shí)所依據(jù)的市場(chǎng)條件，是公開(kāi)市場(chǎng)條件還是非公開(kāi)市場(chǎng)條件；資產(chǎn)評(píng)估時(shí)所依據(jù)的被評(píng)估資產(chǎn)的使用狀態(tài)，是正常使用（最佳使用）還是非正常使用；評(píng)估時(shí)所使用的信息資料及其相關(guān)參數(shù)的來(lái)源，使用的是公開(kāi)市場(chǎng)的信息數(shù)據(jù)還是非公開(kāi)市場(chǎng)的信息數(shù)據(jù)。2．市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類(lèi)型資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)中使用頻率較高的市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類(lèi)型主要有：

（1）投資價(jià)值。指評(píng)估對(duì)象對(duì)于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或者某一類(lèi)投資者所具有的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，亦稱(chēng)特定投資者價(jià)值。（2）在用價(jià)值。指將評(píng)估對(duì)象作為企業(yè)組成部分或者要素資產(chǎn)按其正在使用方式和程度及其對(duì)所屬企業(yè)的貢獻(xiàn)的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。（3）清算價(jià)值。指在評(píng)估對(duì)象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場(chǎng)條件下的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。（4）殘余價(jià)值。指機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或者其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價(jià)值估計(jì)數(shù)額。

3．特定評(píng)估業(yè)務(wù)評(píng)估結(jié)論的價(jià)值類(lèi)型（5）以稅收為目的的資產(chǎn)評(píng)估：稅法等→課稅價(jià)值。以保險(xiǎn)為目的的資產(chǎn)評(píng)估：保險(xiǎn)法等→保險(xiǎn)價(jià)值。以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估：會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等→公允價(jià)值、現(xiàn)值、可變現(xiàn)凈值、重置成本等。

以抵（質(zhì)）押為目的的資產(chǎn)評(píng)估：擔(dān)保法等→抵押價(jià)值。以拆遷補(bǔ)償為目的的資產(chǎn)評(píng)估：相關(guān)法律法規(guī)→拆遷補(bǔ)償價(jià)值。4．價(jià)值類(lèi)型選擇的要求■某些特定評(píng)估業(yè)務(wù)評(píng)估結(jié)論的價(jià)值類(lèi)型可能會(huì)受到相關(guān)法律、法規(guī)或者契約的約束，這些評(píng)估業(yè)務(wù)的評(píng)估結(jié)論應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律、法規(guī)或者契約等的規(guī)定選擇評(píng)估結(jié)論的價(jià)值類(lèi)型?！鱿嚓P(guān)法律、法規(guī)或者契約沒(méi)有規(guī)定的，可以根據(jù)實(shí)際情況選擇市場(chǎng)價(jià)值或者市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類(lèi)型，并予以定義。（三）價(jià)值類(lèi)型的選擇和使用

（1）市場(chǎng)價(jià)值。當(dāng)CPV所執(zhí)行的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)對(duì)市場(chǎng)條件和評(píng)估對(duì)象的使用等并無(wú)特別限制和要求時(shí)，CPV通常應(yīng)當(dāng)選擇市場(chǎng)價(jià)值作為評(píng)估結(jié)論的價(jià)值類(lèi)型。CPV在確定市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)知曉同一資產(chǎn)在不同市場(chǎng)的價(jià)值可能存在差異。（2）投資價(jià)值。CPV執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，當(dāng)評(píng)估業(yè)務(wù)針對(duì)的是特定投資者或者某一類(lèi)投資者，并在評(píng)估業(yè)務(wù)執(zhí)行過(guò)程中充分考慮并使用了僅適用于特定投資者或者某一類(lèi)投資者的特定評(píng)估資料和經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)時(shí)，CPV通常應(yīng)當(dāng)選擇投資價(jià)值作為評(píng)估結(jié)論的價(jià)值類(lèi)型。（3）在用價(jià)值。CPV執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，評(píng)估對(duì)象是企業(yè)或者整體資產(chǎn)中的要素資產(chǎn)，并在評(píng)估業(yè)務(wù)執(zhí)行過(guò)程中只考慮了該要素資產(chǎn)正在使用的方式和貢獻(xiàn)程度，沒(méi)有考慮該資產(chǎn)作為獨(dú)立資產(chǎn)所具有的效用及在公開(kāi)市場(chǎng)上交易等對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響，CPV通常應(yīng)當(dāng)選擇在用價(jià)值作為評(píng)估結(jié)論的價(jià)值類(lèi)型。（4）清算價(jià)值。CPV執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，當(dāng)評(píng)估對(duì)象面臨被迫出售、快速變現(xiàn)或者評(píng)估對(duì)象具有潛在被迫出售、快速變現(xiàn)等情況時(shí)，CPV通常應(yīng)當(dāng)選擇清算價(jià)值作為評(píng)估結(jié)論的價(jià)值類(lèi)型。（5）殘余價(jià)值。CPV執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，當(dāng)評(píng)估對(duì)象無(wú)法或者不宜整體使用時(shí)，CPV通常應(yīng)當(dāng)考慮評(píng)估對(duì)象的拆零變現(xiàn)，并選擇殘余價(jià)值作為評(píng)估結(jié)論的價(jià)值類(lèi)型。二、評(píng)估目的1、資產(chǎn)評(píng)估的一般目的資產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值公允市價(jià)、公允價(jià)格。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（IASB）“公允價(jià)值為交易雙方在公平交易中可接受的資產(chǎn)或債權(quán)價(jià)值”。公允價(jià)值的計(jì)量有四個(gè)層次：第一層是直接使用可獲得的市場(chǎng)價(jià)格；第二層，如不能獲得市場(chǎng)價(jià)格，則應(yīng)使用公認(rèn)的模型估算市場(chǎng)價(jià)格；第三層是實(shí)際支付價(jià)格（無(wú)依據(jù)證明其不具有代表性）；第四層允許使用企業(yè)特定數(shù)據(jù)，該數(shù)據(jù)應(yīng)能被合理估算，并且與市場(chǎng)預(yù)期不沖突。

公允價(jià)值等級(jí)按照參照信息的優(yōu)先秩序?qū)⒂脕?lái)估計(jì)公允價(jià)值的估價(jià)方法分為三個(gè)等級(jí)。1.等級(jí)一的參照信息：是市場(chǎng)信息，反映的是在計(jì)量日，相同資產(chǎn)或負(fù)債在活躍市場(chǎng)上的報(bào)價(jià)。活躍市場(chǎng)是指在該市場(chǎng)上資產(chǎn)和負(fù)債交易頻率和規(guī)模都足以提供持續(xù)經(jīng)營(yíng)下的價(jià)格信息。活躍市場(chǎng)上的報(bào)價(jià)提供了最可靠的公允價(jià)值估計(jì)參考。2.等級(jí)二的參照信息：指不包括在等級(jí)一中的，對(duì)于資產(chǎn)或負(fù)債可觀察的，直接或間接的市場(chǎng)信息。包括：活躍市場(chǎng)中有類(lèi)似資產(chǎn)或負(fù)債的報(bào)價(jià)；在非活躍市場(chǎng)中有相同資產(chǎn)或負(fù)債的報(bào)價(jià)；等等。3.等級(jí)三的參照信息：是不可觀察的資產(chǎn)或負(fù)債的信息。不可觀察信息在可觀察信息不能得到，在計(jì)量日資產(chǎn)或負(fù)債的市場(chǎng)活動(dòng)很少的情形下使用。中國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》：公允價(jià)值計(jì)量規(guī)定了一些條件：（1）資產(chǎn)存在活躍市場(chǎng)的，應(yīng)當(dāng)以市場(chǎng)中的交易價(jià)格作為公允價(jià)值；（2）資產(chǎn)本身不存在活躍市場(chǎng)，但類(lèi)似資產(chǎn)存在活躍市場(chǎng)的。應(yīng)當(dāng)以類(lèi)似資產(chǎn)的交易價(jià)格為基礎(chǔ)確定公允價(jià)值；（3）對(duì)于不存在同類(lèi)或類(lèi)似資產(chǎn)可比市場(chǎng)交易的資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)采用估值技術(shù)確定其公允價(jià)值。2、資產(chǎn)評(píng)估的特定目的資產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)評(píng)估結(jié)果用途的具體要求1．資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指資產(chǎn)擁有單位有償轉(zhuǎn)讓其擁有的資產(chǎn)，通常是指轉(zhuǎn)讓非整體性資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為。2．企業(yè)兼并。企業(yè)兼并是指一個(gè)企業(yè)以承擔(dān)債務(wù)、購(gòu)買(mǎi)、股份化和控股等形式有償接收其他企業(yè)的產(chǎn)權(quán)，使被兼并方喪失法人資格或改變法人實(shí)體的經(jīng)濟(jì)行為。3．企業(yè)出售。企業(yè)出售是指獨(dú)立核算的企業(yè)或企業(yè)內(nèi)部的分廠、車(chē)間及其他整體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)出售的行為。4．企業(yè)聯(lián)營(yíng)。企業(yè)聯(lián)營(yíng)是指國(guó)內(nèi)企業(yè)、單位之間以固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)投入組成各種形式的聯(lián)合經(jīng)營(yíng)實(shí)體的行為。5．股份經(jīng)營(yíng)。股份經(jīng)營(yíng)是指資產(chǎn)占有單位實(shí)行股份制經(jīng)營(yíng)方式的行為，包括法人持股、內(nèi)部職工持股、向社會(huì)發(fā)行不上市股票和上市股票。6．中外合資、合作。中外合資、合作是指我國(guó)的企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織與外國(guó)企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人在我國(guó)境內(nèi)舉辦合資或合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)的行為。7．企業(yè)清算。包括破產(chǎn)清算、終止清算和結(jié)業(yè)清算。8．擔(dān)保。擔(dān)保是指資產(chǎn)占有單位，以本企業(yè)的資產(chǎn)為其他單位的經(jīng)濟(jì)行為擔(dān)保，并承擔(dān)連帶責(zé)任的行為。擔(dān)保通常包括抵押、質(zhì)押、保證等。9．企業(yè)租賃。企業(yè)租賃是指資產(chǎn)占有單位在一定期限內(nèi)，以收取租金的形式，將企業(yè)全部或部分資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)營(yíng)使用者的行為。10．債務(wù)重組。債務(wù)重組是指?jìng)鶛?quán)人按照其與債務(wù)人達(dá)成的協(xié)議或法院的裁決同意債務(wù)人修改債務(wù)條件的事項(xiàng)。11．引起資產(chǎn)評(píng)估的其他合法經(jīng)濟(jì)行為。§1.3資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的關(guān)系

（一）資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的聯(lián)系資產(chǎn)的會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)和財(cái)務(wù)報(bào)告利用資產(chǎn)評(píng)估的結(jié)論；資產(chǎn)評(píng)估需要參考會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)資料。

（二）資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)的聯(lián)系資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)清查階段，會(huì)借鑒或采納審計(jì)的方法；流動(dòng)資產(chǎn)和負(fù)債的評(píng)估有相當(dāng)部分是借鑒審計(jì)的方法；企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，會(huì)用到經(jīng)審計(jì)后的財(cái)務(wù)報(bào)告及相關(guān)數(shù)據(jù)。一、資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的聯(lián)系（一）資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的區(qū)別（4）1.職能不同。會(huì)計(jì)：反映（核算）和監(jiān)督；資產(chǎn)評(píng)估：評(píng)價(jià)、評(píng)值、管理2.計(jì)價(jià)基礎(chǔ)不同。會(huì)計(jì)：歷史成本；資產(chǎn)評(píng)估：效用和市場(chǎng)價(jià)值。3.計(jì)量方法不同。會(huì)計(jì)：核算；資產(chǎn)評(píng)估：核算、預(yù)期收益折現(xiàn)、市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比等4.總體目標(biāo)不同。會(huì)計(jì)：企業(yè)管理、會(huì)計(jì)核算和會(huì)計(jì)信息披露服務(wù)資產(chǎn)評(píng)估：資產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)變動(dòng)

二、資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的區(qū)別（二）資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)的區(qū)別1.目的（目標(biāo)）不同。

審計(jì)：財(cái)務(wù)報(bào)告事實(shí)判斷，真實(shí)性、公允性；資產(chǎn)評(píng)估：資產(chǎn)價(jià)值判斷，參考性、咨詢(xún)性。2.原則不同。審計(jì)：公正、防護(hù)和建設(shè)三大專(zhuān)業(yè)原則資產(chǎn)評(píng)估：供求、替代、貢獻(xiàn)、預(yù)期等基本經(jīng)濟(jì)原則3.專(zhuān)業(yè)知識(shí)基礎(chǔ)不同。審計(jì)：會(huì)計(jì)學(xué)、稅法及其他經(jīng)濟(jì)法規(guī)等；資產(chǎn)評(píng)估：除經(jīng)濟(jì)學(xué)、法律、會(huì)計(jì)學(xué)外，建筑工程、機(jī)械4.業(yè)務(wù)處理標(biāo)準(zhǔn)不同。審計(jì)：以彼之道，還施彼身。資產(chǎn)評(píng)估：六脈神劍、凌波微步。市場(chǎng)價(jià)值與歷史成本二、資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的區(qū)別＋評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估資產(chǎn)＝有價(jià)值的經(jīng)濟(jì)資源評(píng)議估價(jià)評(píng)議估計(jì)經(jīng)濟(jì)資源價(jià)值的一系列活動(dòng)過(guò)程?；仡櫯c新解練習(xí)題

“不看節(jié)目看廣告，不看內(nèi)容看廣告”是資產(chǎn)評(píng)估界的口頭禪。一般而言，評(píng)估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)來(lái)源主要包括：中介機(jī)構(gòu)推薦；慕名而來(lái)；直接接觸潛在客戶(hù)；老客戶(hù)；全球網(wǎng)絡(luò)互薦。而“直接接觸潛在客戶(hù)”主要是依據(jù)廣告、報(bào)刊和道聽(tīng)途說(shuō)，等等，如那家公司目前經(jīng)營(yíng)績(jī)效不錯(cuò)、準(zhǔn)備上市，那家公司準(zhǔn)備合并、重組，等等。你是否贊成這種說(shuō)法？為什么？尋找一份有大量廣告的報(bào)紙，嘗試尋找資產(chǎn)評(píng)估的“商機(jī)”。

TheEndManyThanks！閱讀課后所給定的文獻(xiàn)資料，闡釋以下問(wèn)題：1、價(jià)值與價(jià)格的區(qū)別與聯(lián)系。2、如何理解資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)。3、資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)、審計(jì)的關(guān)系。4、評(píng)估師應(yīng)具備的職業(yè)能力框架。案例導(dǎo)入：

合理評(píng)估二手房自降10萬(wàn)元

[提要]房源：蘋(píng)果社區(qū)地理位置：朝陽(yáng)區(qū)百子灣路32號(hào)(國(guó)貿(mào)沿三環(huán)向南300米至百子灣路口向東300米)建筑面積：112平方米套內(nèi)面積：89.3平方米戶(hù)型：2室1廳1衛(wèi)樓層：6/30性質(zhì)：商品房房源：蘋(píng)果社區(qū)[提要]地理位置：朝陽(yáng)區(qū)百子灣路32號(hào)(國(guó)貿(mào)沿三環(huán)向南300米至百子灣路口向東300米)朝向：正南向結(jié)構(gòu)：鋼混建成年代：2005年裝修情況：精裝修物業(yè)費(fèi)：2.68元/平方米/月總價(jià)：112萬(wàn)元業(yè)主吳先生因家庭原因，決定把入住不久的一套商品房轉(zhuǎn)讓。在吳先生看來(lái)，自己這套位于蘋(píng)果社區(qū)的房產(chǎn)，各項(xiàng)條件都不錯(cuò)，而且建成年代在2005年，還是精裝修，售價(jià)122萬(wàn)元應(yīng)該算是厚道了。但