廣東東莞地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告

謹(jǐn)呈：東莞市**房地產(chǎn)有限公司東莞****項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告2005.03.29打破一切常規(guī)1報(bào)告結(jié)構(gòu)Mission?——目標(biāo)梳理21Mission?項(xiàng)目概況目標(biāo)梳理他的競爭力又在哪里？他的魅力又在哪里？東城區(qū)高質(zhì)量生態(tài)型居住社區(qū)典范莞城區(qū)城市化程度最高商業(yè)高度集中萬江區(qū)起步最晚；活力漸顯住宅/商業(yè)的后起之秀南城區(qū)政府重點(diǎn)發(fā)展新型區(qū)域；大型住宅區(qū)林立新城區(qū)新興城市中心寫字樓集中地/商業(yè)典范5大市場熱點(diǎn)板塊分明；項(xiàng)目不屬于任何一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域。本案本項(xiàng)目位于兩大最高提及率片區(qū)的邊緣3項(xiàng)目所在區(qū)位的成熟度較低“老廠房舊村運(yùn)河單行道……”項(xiàng)目概況目標(biāo)梳理1Mission?45期1期2期3期4期住宅面積（萬M2）公寓面積（M2）商業(yè)面積（M2）合計(jì)（M2）1期————4000-60001.6萬2萬-2.2萬2期5.5萬————————5.5萬3期8.4萬————————8.4萬4期6.8萬20007萬5期————1萬10001.1萬合計(jì)約24萬（建筑方案未定，建筑面積有待微調(diào)）基本指標(biāo)：總占地面積：8.32萬平米總建筑面積：24.1萬平米容積率：﹤﹦2.9建筑密度：﹤﹦24%總體規(guī)劃分為5期，其中1期以商業(yè)為主項(xiàng)目概況目標(biāo)梳理1Mission?5單元面積套數(shù)總面積街鋪一層外街4MX15M＝60M240-45套約2700M2一層內(nèi)街4MX10M＝40M2約60套約3000M2100-200M26套二層平均約600M213套約7800M2集中商業(yè)2000M2停車場100+200＝300個(gè)一層街鋪（外街）一層街鋪（內(nèi)街）一層街鋪+二至四層集中商業(yè)停車場二層街鋪（內(nèi)街）圖例1期商業(yè)規(guī)劃為開放式步行街形式僅為示意圖，部分二層街鋪的位置略有誤差項(xiàng)目概況目標(biāo)梳理1Mission?6工程時(shí)間已盡量前提2005年5月7月一期開工售樓處啟用8月封頂10月開盤原計(jì)劃11月開始銷售，現(xiàn)提前至10月，且可能繼續(xù)前提；為加快工期，現(xiàn)已基本確定1期不建地下室；項(xiàng)目概況目標(biāo)梳理1Mission?7我們的開發(fā)目標(biāo)是什么？為**探索新開發(fā)模式積累經(jīng)驗(yàn)快速回籠資金，建立轟動(dòng)效應(yīng).2005年底實(shí)現(xiàn)回款1.2億整體開發(fā)周期約3年鞏固和提升**在東莞市場的品牌影響力項(xiàng)目概況目標(biāo)梳理1Mission?利潤最大化持續(xù)旺銷實(shí)現(xiàn)區(qū)域高價(jià)8目標(biāo)梳理實(shí)現(xiàn)后的結(jié)果上市公司財(cái)務(wù)指標(biāo)要求實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤目標(biāo)一2005年底回款1.2個(gè)億目標(biāo)二持續(xù)旺銷，利潤最大化目標(biāo)三提升和鞏固企業(yè)品牌目標(biāo)四探索新模式，積累經(jīng)驗(yàn)Important&UrgentImportantResultResult實(shí)現(xiàn)第一個(gè)目標(biāo)是當(dāng)前工作的重點(diǎn)。92005年底回款1.2億意味著什么？區(qū)域：不成熟可售產(chǎn)品：商業(yè)1.6萬M2，公寓0.4-0.6萬M2；項(xiàng)目概況目標(biāo)梳理1Mission?Time：Background：銷售時(shí)間：兩個(gè)月（2005.10－2005.11）

Mission商鋪銷售70％

公寓銷售100％本報(bào)告重點(diǎn)解決商業(yè)的銷售102WhoamI?報(bào)告結(jié)構(gòu)——我們賣什么？1Mission?——目標(biāo)梳理11Q1:我們?yōu)槭裁匆蚱瞥Ｒ?guī)？12不成熟區(qū)域商鋪銷售的常規(guī)模式：模式操作要點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)本項(xiàng)目的適用性住宅主導(dǎo)模式先賣住宅，待住宅銷售一段時(shí)間，人氣聚集后，再賣商鋪。賣現(xiàn)實(shí)價(jià)值，客戶信心強(qiáng)；資金回籠慢；根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)及開發(fā)模式，必須先賣商業(yè)后賣住宅；招商主導(dǎo)模式通過招商引進(jìn)知名大商家，促進(jìn)商鋪銷售。賣未來，通過主力店增強(qiáng)客戶信心；銷售的成敗主要系于主力店的招商，項(xiàng)目銷售的風(fēng)險(xiǎn)過于集中；主力店的招商一般周期較長；回款時(shí)間緊迫按常規(guī)模式銷售，難以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)，必須尋求突破。13Q2:打破常規(guī)從哪里入手？14一切從客戶需求出發(fā)——客戶為什么買商鋪？——客戶如何做出購買決策？——客戶根據(jù)什么判斷商鋪價(jià)值？——本項(xiàng)目的客戶是誰？建立關(guān)于客戶需求的常識：基礎(chǔ)戰(zhàn)略1Mission?2WhoamI?15常識1——商鋪是產(chǎn)生財(cái)富的載體，客戶購買商鋪的最基本目的是為了生財(cái)或升財(cái)，即追求財(cái)富利益客戶需求商鋪功能租金收益出租轉(zhuǎn)售經(jīng)營業(yè)主只需收取租金因“道路剛性”而稀缺，從而產(chǎn)生增值銷售收益降低房租成本，并獲得營業(yè)收入經(jīng)營收益長期收益風(fēng)險(xiǎn)保障資產(chǎn)沉淀客戶利益融資工具融資收益融資可作為不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行抵押或置信憑證，從而獲得貸款16投資能力編號出處購鋪決策視角億萬級1投資機(jī)構(gòu)/大型私營業(yè)主增值性、長期性千萬級2投資機(jī)構(gòu)/臺商/大型私營業(yè)主增值性、長期性百萬級接近千萬3中等私營業(yè)主/中等臺商回報(bào)率、增值性、長期性數(shù)百萬4小型私營業(yè)主/普通臺商/高級公務(wù)員/“本土地主”回報(bào)率、增值性、長期性剛過百萬51.2.3類人的親屬/小型私營業(yè)主/個(gè)體經(jīng)營者/中高級公務(wù)員/企業(yè)高級管理層回報(bào)率、增值性、穩(wěn)定性、安全性十萬級接近百萬6小型私營企業(yè)主/中高級公務(wù)員/企業(yè)高級管理層/個(gè)體經(jīng)營者/1.2.3類人的親屬回報(bào)率、增值性、安全性、投資門檻常識2——投資與回報(bào)是客戶購買商鋪時(shí)最基本的決策動(dòng)機(jī)，其決策角度與其財(cái)富或投資能力相關(guān)一般而言，財(cái)富等級越高，越關(guān)注回報(bào)的長期性；

財(cái)富等級越低，越關(guān)注短期快速回報(bào)及安全性；17常識3——客戶最終是根據(jù)經(jīng)營前景來判斷投資回報(bào)的，其最直觀判斷因素則是租金和售價(jià)購鋪用途投資經(jīng)營投資回報(bào)經(jīng)營前景判斷基礎(chǔ)收益途徑租金或轉(zhuǎn)售價(jià)格營業(yè)額一般投資者的實(shí)際判斷過程內(nèi)在經(jīng)濟(jì)原理18客戶類別首期支付能力（元）相應(yīng)總價(jià)范圍（元）相應(yīng)產(chǎn)品第一類中級公務(wù)員個(gè)體經(jīng)營者小私營業(yè)主企業(yè)高層16萬－20萬40萬－50萬40M2的一層內(nèi)街鋪約60套第二類大型或中等私營業(yè)主中高級公務(wù)員企業(yè)高層中小實(shí)力的臺商中等實(shí)力商家40萬-80萬100萬-200萬60M2的一層外街鋪約45套100M2的一層內(nèi)街鋪約6套第三類大型私營企業(yè)主中高實(shí)力的臺商高實(shí)力商家120萬以上300萬以上平均約600M2的二層大街鋪13套本項(xiàng)目客戶定位——根據(jù)產(chǎn)品的價(jià)值本項(xiàng)目的客戶分為3個(gè)層次測算價(jià)格按外街均價(jià)：25000元/平米；內(nèi)街均價(jià)：12000元/平米；二層大鋪均價(jià)：6500元/平米19本項(xiàng)皮目客南戶需悠求特橫征—匠—以襪投資震為主客戶類別購鋪用途主要需求決策視角第一類中級公務(wù)員投資獲得穩(wěn)定收益回報(bào)率、增值性、投資門檻個(gè)體經(jīng)營者投資/自用獲得資產(chǎn)沉淀，風(fēng)險(xiǎn)保障回報(bào)率、安全性、增值性、投資門檻小私營業(yè)主投資/自用風(fēng)險(xiǎn)保障長期性企業(yè)中高層投資獲得穩(wěn)定收益回報(bào)率、增值性、投資門檻第二類大型或中等私營業(yè)主投資獲得穩(wěn)定收益，風(fēng)險(xiǎn)保障長期性、穩(wěn)定性、增值性中高級公務(wù)員投資獲得穩(wěn)定收益、資產(chǎn)沉淀風(fēng)險(xiǎn)保障長期性、穩(wěn)定性企業(yè)高層投資獲得穩(wěn)定收益，風(fēng)險(xiǎn)保障長期性、穩(wěn)定性、回報(bào)率中小實(shí)力的臺商投資獲得穩(wěn)定收益、資產(chǎn)沉淀風(fēng)險(xiǎn)保障回報(bào)率、長期性中等實(shí)力商家自用獲得資產(chǎn)沉淀經(jīng)營前景第三類大型私營企業(yè)主投資風(fēng)險(xiǎn)保障，傳統(tǒng)觀念或習(xí)長期性、增值性中高實(shí)力臺商投資風(fēng)險(xiǎn)保障長期性、增值性高實(shí)力商家自用獲得資產(chǎn)沉淀，降低使用成本經(jīng)營前景、產(chǎn)品使用功能東莞柔整體注商業(yè)江銷售啊市場誰：以濱投資速為目狐的的濾客戶邁約為揭70謊-8際0％框；20一切撈從客坊戶需跌求出晴發(fā)常識蹈1咳—永—客戶醋動(dòng)機(jī)雖：經(jīng)桑濟(jì)利姿益常識粉2凝—封—客戶跑決策廚視角日：投避資回奧報(bào)常識榆3潮—后—客戶賄判斷顫基礎(chǔ)刑：經(jīng)甜營前帳景曉之綱以景店——致勾勒賀美好醒“錢振景”誘之倘以利關(guān)——融打造邀“錢扯景”唐保障夾系統(tǒng)基屠礎(chǔ)戰(zhàn)黃略1Mission?2Wh嫁o濫am婦I赤?21錢景兩1：規(guī)劃愛中的闊道路開通聯(lián)后本影項(xiàng)目勤的租越金和酸售價(jià)最將以詞莞城件中心糊為參徒照基螞準(zhǔn)莞城墊中心話區(qū)新城信中心常區(qū)1456732莞騾太煙大順道①運(yùn)河睛路(遣單向規(guī)車道據(jù))②規(guī)劃吳路(成雙向奧24洗米車擱道)③莞太侄路(們雙向廟24增米車發(fā)道)⑤⑥規(guī)劃借路(怖雙向蘿24五米車交道)④創(chuàng)業(yè)鞭路(頭雙向某車道例)⑦建設(shè)罪路(賭雙向更車道擊)運(yùn)河狼邊的間景運(yùn)河裝邊的缸路項(xiàng)目輸區(qū)內(nèi)杠、區(qū)脾外互晶動(dòng)性密強(qiáng)，譜直接監(jiān)與城檔市主檢干道爺交通位相通文，交宣通快籮捷、乘方便梨。規(guī)劃路挖掘淘價(jià)值22錢景歡2:沿河晴發(fā)展蓋帶的高瞧尚居碗住區(qū)拐為本功項(xiàng)目至提供茂大量吧高消巡壽費(fèi)能超力的蟲客戶沿河廊發(fā)展格帶本案莞城停區(qū)城艷市規(guī)愛劃—啊—以諷2軸繞、2谷帶為斃主要灶發(fā)展?jié)龢?gòu)架明，著竭力打中造以結(jié)運(yùn)河惡沿線建的高尚朽濱水雙居住擱社區(qū)玻。挖掘湯價(jià)值23新中格心區(qū)屢商圈花園割新村負(fù)商圈市橋兄—運(yùn)指河商堡圈東縱啊大道膠商圈錢景秒3：金莞城相老商睡業(yè)中喊心區(qū)嚴(yán)向南監(jiān)擴(kuò)展甲，新濱中心您區(qū)商懂圈逐尸步擴(kuò)稍大，溫本項(xiàng)殼目可道與之撿共同沿組成東莞縮慧最核盛心的靜商業(yè)滲金三犯角區(qū)域繁華易商業(yè)企街道挖掘顆價(jià)值2470鞭年超長冊獨(dú)立洞產(chǎn)權(quán)鐵。錢景黎4:挖掘彼價(jià)值25超高商業(yè)服附加絲式值二層四頂送舊超大籍露臺一層京層高硬約8擺.1戰(zhàn)米（主含2拉.1印5米爪設(shè)備扔層）錢景差5:挖掘杜價(jià)值26錢景茶6:集中羅商業(yè)藥價(jià)值傲挖掘具有逗整體架性；有高廉度，均昭示專性強(qiáng)宴；外墻惑可作巨為大刊型廣元告位挪；挖掘鴨價(jià)值27最大易化的街鋪設(shè)置錢景板7:訪談?wù)窦笆杏硤稣{(diào)建查結(jié)姨論：弱街鋪富是最濟(jì)受東勵(lì)莞客握戶喜蚊愛的棒商鋪撲類型通過殃各種悅形式貫的街熟區(qū)設(shè)她置，烏實(shí)現(xiàn)象了街殲鋪價(jià)潮值的兆最大鋸化。1.1..1.1..外街內(nèi)街主街次街挖掘找價(jià)值28全城比首創(chuàng)2樓匪街鋪魯化錢景言8:二層訂大鋪所有一樓娛大堂和直通臭電梯，提吉高了窗二層鉤鋪位座的使善用價(jià)悉值和泊形象狂檔次挖掘賺價(jià)值29錢景壓9:體驗(yàn)踢式風(fēng)咸情街態(tài)區(qū)廣場刷的設(shè)惡置、絮老煙甲囪的范改造頃以及羨二層可的聯(lián)份廊設(shè)貍置等廣增加技了街彩區(qū)的且情趣唐和體敘驗(yàn)價(jià)貓值挖掘條價(jià)值30創(chuàng)造含價(jià)值活力伴西班杰牙動(dòng)感敘、活慣力四握射小型與表演尾舞、叼兒童兩活動(dòng)綁中心胖和臨卷時(shí)的拋展示甲空間給街之區(qū)公底民提自供一陜種“榜人居薯人聚啦”的漲雙優(yōu)安空間啦，為他標(biāo)們創(chuàng)丸造一蜓種差險(xiǎn)異化草城市股生活舒體驗(yàn)?zāi)旱膬r(jià)格值31體驗(yàn)叔式風(fēng)兔情街彩區(qū)創(chuàng)造爽價(jià)值潮流幅陣地陽（贏殘取眼私球效舍應(yīng)）最新顯潮流互信息屋的集以散地箏，時(shí)尚蠅而具摸特色徑，眼手珠效烈應(yīng)佳扒，引起紗消費(fèi)答者的德共鳴村。時(shí)尚影紐約32創(chuàng)造鋪價(jià)值休閑取浪漫冠情懷以別營具特置色的因異國設(shè)風(fēng)情招體現(xiàn)隆休閑鴨浪漫弟的生懷活情驗(yàn)致浪漫扛巴黎33戰(zhàn)略一切懂從客幣戶需肉求出設(shè)發(fā)常識軍1槐—水—客戶件動(dòng)機(jī)拌：經(jīng)金濟(jì)利菠益常識尿2懲—銷—客戶本決策撕視角鑼：投珍資回購報(bào)常識拼3同—纖—客戶塔判斷路基礎(chǔ)千：經(jīng)礙營前蒸景基礎(chǔ)曉之叮以景制——使勾勒巧美好速“錢侮景”誘之儀以利捕——膀打造曠“錢覺景”薄保障溫系統(tǒng)2Wh辰o米am燥I喇?1Mission?34可信任穩(wěn)定升值高檔品牌延展風(fēng)險(xiǎn)底保證猶1—挽—*飾*NO棒.1品牌嗎屬性**戶品牌嚴(yán)謹(jǐn)品質(zhì)文化有責(zé)漿任感挖掘末價(jià)值35風(fēng)險(xiǎn)巧保證赤2：鞋引入品牌返經(jīng)營層公司統(tǒng)一念管理筒，保鄰障經(jīng)則營目的乳：通過汪專業(yè)匆經(jīng)營泄公司斥對商未業(yè)街勻的統(tǒng)狹一經(jīng)嗚營運(yùn)撐作，踐吸引慣消費(fèi)嫩者，鉤保證經(jīng)營皂前景亮；操作廉關(guān)鍵沉點(diǎn)：引入切知名白品牌靠的經(jīng)概營公雜司，溝給客冤戶以黑信心梁；明確竿發(fā)展判商、彈經(jīng)營朱公司座、小誤業(yè)主煮之間惠的權(quán)敏責(zé)和滴利益桶關(guān)系樹；時(shí)間憐要求多：20叨05年9月，修商業(yè)喘街解航籌之只前確蘭定；創(chuàng)造握價(jià)值36風(fēng)險(xiǎn)乞保證各3：冷開發(fā)菊商建楊立商割業(yè)推廣母基金，幫盯助商秤家旺魯場目的倒：幫助梨商家倚進(jìn)行恒整體竹宣傳六和營扮銷，庫聚集焰人氣蕩，營倍造商弓業(yè)氛隔圍，促進(jìn)濁一期息商業(yè)宣銷售慎；促進(jìn)呆后期剃住宅替增值桌；操作撫關(guān)鍵生點(diǎn)：早期憂大量零投入庫；輔助村并配漆合一芝期商綠鋪銷義售；實(shí)際云上來齡源本等項(xiàng)目贊的營循銷推反廣費(fèi)膜用創(chuàng)造腦價(jià)值37風(fēng)險(xiǎn)影保證融4：聲引進(jìn)品牌沉主力贈(zèng)店，帶幅旺人仿氣目的晃：通過謀品牌屑商家涂樹立繞項(xiàng)目麗形象歇，并么給客毫戶及贏其它閘商家畜以信掌心，綢產(chǎn)生聚集普效應(yīng)途；發(fā)輪揮營陪銷作嘉用；操作懸關(guān)鍵鑰點(diǎn)：確定摩商業(yè)懂街主垂題；通過焰商業(yè)綿街經(jīng)廳營公壁司或丙專業(yè)涂招商仔機(jī)構(gòu)騎進(jìn)行擾招商頃；時(shí)間單要求蒙：20偉05年10月，頌商業(yè)啞街解界籌之掀前簽銳約1-六2家；宣傳證策略——高調(diào)題、廣述泛：新聞獎(jiǎng)發(fā)布另會(huì)暨勻簽約杜儀式戶外槽廣告/軟文/萬客置會(huì)會(huì)棉刊/樓書/形象駐墻/售樓焰處展兆板/櫥窗緊；創(chuàng)造嬌價(jià)值附件盤1：火招商朽指引382：腦商業(yè)剝金三史角3：瓣開路歐即升箱值4：莫運(yùn)河挺帶，提休閑肚聚集度地1:圓70衣年超幅長獨(dú)班立產(chǎn)撞權(quán)5:派街鋪反最大勾化6:弄全城廚首創(chuàng)期2樓跳街鋪街化7:嘆體驗(yàn)厚式風(fēng)姥情街猜區(qū)8:數(shù)超高步商業(yè)扔附加叫值9:坑**治開發(fā)酒，信孔心保城證10蔬：品巖牌經(jīng)括營公咳司?？空辖?jīng)悼營11休：專慕項(xiàng)商宣業(yè)推蔬廣基叛金旺那場12先：品掘牌主聰力店淡進(jìn)駐飼，帶奧旺人尋氣長期襖回報(bào)升值大前景回報(bào)見率安全免/穩(wěn)沫定項(xiàng)目均價(jià)值客戶毅需求美好錢景保障系統(tǒng)39本項(xiàng)坦目最悄終成江為一置個(gè)安全姻穩(wěn)定坦的升淺值系櫻統(tǒng)：投資泰回報(bào)奧率時(shí)間5%第1俗年第2兵年第3儀年第4弦年第5寧年第1埋5年…………東莞扣平均準(zhǔn)水平住宅私開發(fā)玻，人蔽氣聚勇集經(jīng)營謙保障溪系統(tǒng)6%“金爹三角簡”商嫩業(yè)格慢局形豎成住宅窯開發(fā)客，人并氣聚疑集經(jīng)營遙保障歡系統(tǒng)7%年均忙遞增碰約6嗎%基本治穩(wěn)定14贈(zèng)%7.傘42戴%成熟慨商業(yè)劫區(qū)參抽考：獅深圳營華強(qiáng)芳北10年時(shí)丟間年排均租頭金增落長26％成熟凍社區(qū)各參考以：東極莞東泉泰花春園，5年時(shí)劣間年城均租必金增字長約10％近期滿市場億借鑒玩：華慶南MA求LL預(yù)計(jì)換其投志資回慶報(bào)率妹年均壺增長5％40項(xiàng)目曉屬性東莞前所未見的，體驗(yàn)式的，最有情調(diào)的，具有文化特色的商業(yè)步行街產(chǎn)品屬性未來的商業(yè)金三角之一區(qū)域?qū)傩园踩?、穩(wěn)定、升值、長期投資屬性41——“金三角”首席街鋪****1號推廣產(chǎn)形象42商鋪鞠升值較，租步金升寄值，寇回報(bào)否升值投資脊有風(fēng)嗽險(xiǎn)，擾安全渠最重止要，竄安全追創(chuàng)富大戶績云集梁，笑楊傲東廉莞推廣翠語432Wh境o任am喇I撤?3Ho棗w毯to鏈D留o?報(bào)告苦結(jié)構(gòu)——飽我們獲賣什真么？——棄銷售散執(zhí)行1Mi朝ss嗓io行n?——嫂目標(biāo)品梳理442Wh干o舟am臂I涂?1Mission?3Ho偶w概to訓(xùn)d敲o?銷售折目標(biāo)入市撤策略擱與推貓售營銷斃推廣舒攻略商鋪船銷售匹面積炒：1次60功00純×7默0％候＝1原12去00M2單元面積套數(shù)總面積街鋪一層外街4MX15M＝60M240-45套約2700M2一層內(nèi)街4MX10M＝40M2約60套約3000M2100-200M26套二層平均約600M213套約7800M2集中商業(yè)2000M2銷售寇商鋪敞種類潤確定商鋪嫩銷售劉70擱％、衫公寓絮銷售炮10繞0％蛛即可趣完成申05逗年銷辜售目括標(biāo)13巾50竿0M2集中旺商業(yè)饒面積叔達(dá)2衰00迎0平真米，兇且位景于2居-4價(jià)層，扭銷售形難度燈最大老，因此使本次抖提案換暫不考弄慮銷斧售集友中商四業(yè)銷鄙售45外街翼均價(jià)狗：2羅50怎00凱元/有平米內(nèi)街普均價(jià)矛：1斤20尸00妨元/喬平米二層贈(zèng)均價(jià)徑：6偷50檔0元顏/平尸米公寓著均價(jià)趕：4話00擦0元想/平漲米附件擋3：半住宅描與公顛寓均機(jī)價(jià)附件潤2：煙商鋪來均價(jià)2Wh逗o鎮(zhèn)am已I章?1Mission?3Ho賣w泰to樣d物o?銷售為目標(biāo)入市垃策略聚與推占售營銷貓推廣握攻略商鋪火、公滴寓價(jià)皺格確活定46產(chǎn)品類型總套數(shù)總面積（M2）均價(jià)（元/M2）總價(jià)（元）銷售難度二層大街鋪13套約78000.65萬5070萬難一層內(nèi)街鋪約66套約30001.2萬3600萬中一層外街鋪約45套約27002.5萬6750萬易公寓約100-150套4000-60000.4萬1600-2400萬易100％銷售總金額：17020—17820萬，銷售67％－70％即達(dá)到回款12000萬的目標(biāo)一期填銷售綿目標(biāo)彩分解2Wh籮o爹am旬I個(gè)?1Mission?3Ho覽w鞭to筒d跡o?銷售有目標(biāo)入市宅策略站與推貞售營銷米推廣壓攻略472Wh初o綠am間I慰?1Mission?3Ho睡w站to涌d亂o?銷售玻目標(biāo)入市嚼策略戀與推努售營銷壇推廣弦攻略一期笑入市喘策略1）引商鋪鞏銷售政時(shí)機(jī)濟(jì)：商業(yè)殿街區(qū)臺展示旗區(qū)全呀實(shí)景棉展示窯，已偵簽約鋪1-達(dá)2家思主力菜大商著家。2）觸先預(yù)則熱先口展示律再認(rèn)宋籌：商業(yè)淹和公延寓進(jìn)立行充塑分的摧市場帖預(yù)熱搏和展妻示后卸再認(rèn)切籌。3）沒入市剖產(chǎn)品季：商業(yè)伍街區(qū)晌以一絞層街參鋪入旅市，漿二層贏大鋪招集中助入市臉。4）丘推售狂節(jié)奏學(xué)：多次塘分批紡少量繭推出飽，力澡爭推佛出即挎售磬喂，制完造市鐮場的楚需求緊張牧度。5）場制造防營銷吼熱點(diǎn)匠，持喇續(xù)舉仗行活鄙動(dòng)：不斷絕制造乏營銷媽熱點(diǎn)爐，持捷續(xù)舉逃辦體螺驗(yàn)式傲營銷跌活動(dòng)第，持驅(qū)續(xù)制造區(qū)歡域人滲氣，帝提高紡社會(huì)絨關(guān)注招度。482Wh醫(yī)o諷am需I朵?1Mission?3Ho馳w淚to喉d津o?銷售檢目標(biāo)入市雞策略片與推和售營銷曲推廣宋攻略一期托推售滾節(jié)奏下旬中旬10把月上梁旬11掛月推售糖節(jié)奏銷售燃目標(biāo)12猶月10腫.2政商鋪猴銷售淋,推碎出1孟層街椒鋪共罩41輔套10均.1豬6二飄層大蓋街鋪削集中求推出漢6套11該.5券公寓句銷售10摧.3臣0日拾鋪王糾拍賣閥:1虛個(gè)外槽街鋪遺1個(gè)萄大鋪10洞.8抖推出肝1層胸街鋪之8套10倚.2弱2和楚10葬.2折9分喪別推巨出1貢層街菌鋪8恒套11旋.6薪推出耗1層浸街鋪泰8套剩余打產(chǎn)品氏推出推出篩即售帆馨,飄商鋪蠶70％,公寓欲80％商業(yè)爺80％,公寓跑10露0％47懶82炒萬元10著.1悠5推道出1乳層街宮鋪8牌套31始02意萬元20賺94怖萬元25霞62江萬元20抗00豈萬元12孟54伸0萬持元限量怠發(fā)售秩，鋪位忍分秒淚遞減林中！49一期律推售球明細(xì)盛：精確馳致導(dǎo)季，實(shí)襪現(xiàn)1遵00強(qiáng)％銷呈售：產(chǎn)品類型10.210.810.1510.1610.2210.2910.3011.511.6套數(shù)合計(jì)套數(shù)比％二層大街鋪（390萬/套）61753.8一層內(nèi)街鋪（48萬/套）（120萬/套）20小3大4小1大4小1大4小1大4小4小4669.7一層外街鋪（150萬/套）183333133475.5公寓（16萬/套）12012080回籠資金（萬）402076276223407626426901920642回籠資金合計(jì)12540萬元商鋪政銷售厲制造衰稀缺頸緊張妖氣氛顏，每競次少陪量推睡出鋪蹄位，坊造成將推出娘即售炊磬的業(yè)局面俱.認(rèn)籌拒時(shí)即漁明確衰鋪位猶，每枝個(gè)鋪畫位至辜少有一個(gè)疫紅籌、三個(gè)贊籃籌騙，認(rèn)籌袖量做雀為推出房密號的氧參考爬。50活動(dòng)朱營銷搞——郊搭臺嚇唱大淘戲渠道仿營銷固——點(diǎn)直效賊客戶景資源事件麗營銷慶——資引領(lǐng)堪銷售綢高潮體驗(yàn)緊營銷去——如完全惠展示居攻略2Wh添o鹽am遮I捷?1Mission?3Ho匪w就to規(guī)d革o?銷售題目標(biāo)入市禾策略德與推樣售營銷扶推廣抱攻略51萬客杯會(huì)刊拿傳遞冰項(xiàng)目暗信息朱，儲勤備客待戶載體窄：*臺**麗*會(huì)捷會(huì)刊內(nèi)容米：前期濤以**婚**蔑品牌莊推廣爆為主諒要內(nèi)逢容，昆從企兵業(yè)發(fā)達(dá)展歷盈程、田品牌營內(nèi)涵青等方凍面與埋會(huì)員科溝通令，為煎前期挎**胞在東想莞的之品牌厲傳播焰做鋪嚇墊。之后抵的會(huì)療刊，搭應(yīng)針潮對項(xiàng)腫目推碑廣需宵要，沈以區(qū)租域發(fā)壞展前末景、際項(xiàng)目謹(jǐn)投資嫌前景漸分析巖和產(chǎn)擁品訴倉求為耐主要正內(nèi)容趴，成雞為項(xiàng)勺目信狹息的診主要妹傳播討媒體究。通過鬧**藥會(huì)刊振將*盯*品苦牌、澡項(xiàng)目情信息皆最大船程度墨傳遞印給萬蜂客會(huì)照員，復(fù)為后鉗期的億項(xiàng)目線銷售障儲備屋客戶得。目的蔬：實(shí)直現(xiàn)重厘復(fù)購擋買以憤及推龜薦購絲式買52**呼業(yè)主溫資源誼利用對象肺：*撇*東匆莞、挽珠三圾角業(yè)隨主聯(lián)鍵動(dòng)推萄廣方式戴：短容信、采直郵專、電磁話通因知、辯**路會(huì)會(huì)怖刊內(nèi)容指：針對邪項(xiàng)目句推廣泉需要諒，以霧區(qū)域許發(fā)展脂前景敬、項(xiàng)間目投歇資前葬景分思析和魯產(chǎn)品驗(yàn)訴求終傳遞藝給客鑒戶（識特別裂是東悶莞、鴉珠三濤角的捎業(yè)主欣），勁為后氧期項(xiàng)版目銷洲售儲眨備客梅戶。目的灑：實(shí)欠現(xiàn)重育復(fù)購汽買以弱及推困薦購影買53世聯(lián)熊客戶陵資源東莞列世聯(lián)突已儲趕備上門妙客戶窯約4萬隆人成交敢客戶版約4千招人豪宅瞎成交漫客戶逆：世紀(jì)拍城約映40顆0批；高端利洋房眼成交魯客戶涌：凱旋欣城約等70描0批；商鋪旁成交菠客戶透：新烘天地徹及陽跑光澳失園截盯至目山前共10擦0多虛批；具備狼購鋪構(gòu)實(shí)力飽的客吸戶資毀源—測—約1撒20償0個(gè)54客戶亡資源墊利用方式州：短護(hù)信、旱直郵嘆、電酒話通茂知范圍野：二觸三級種市場愚聯(lián)動(dòng)霧，客愛戶資斧源最管大化娃挖掘鐮利用目的色：拓柜寬客煩戶層斯面、題儲備蟻誠意抬客戶世聯(lián)末客戶看資源下利用55世聯(lián)品行尊路貴會(huì)久利用尊貴嚷會(huì)職晃能為物受業(yè)投敗資客黨戶提殿供市枕場上戀第一兵手樓編盤咨率詢，甜造就副地產(chǎn)膏投資椒增值揪機(jī)會(huì)長三驗(yàn)角、播珠三揀角各罰大城滲市投但資物簡業(yè)咨隊(duì)詢互鑼動(dòng)，以最此快的傻速度暈為會(huì)歷員提摘供國享內(nèi)各刺大城蜘市房產(chǎn)狗投資模訊息會(huì)員亦優(yōu)惠享受24小時(shí)滲免費(fèi)薪物業(yè)從估價(jià)替咨詢蘇服務(wù)享受蔑世聯(lián)摘地產(chǎn)茂與相煮關(guān)大預(yù)型公鞠司聯(lián)啊手推撿出的掙優(yōu)質(zhì)牧服務(wù)自由碗?yún)⒓又潮緯?huì)界舉辦逢的多敵元化許活動(dòng)獲得辯尊貴鈔會(huì)精慮選商愈家購春物優(yōu)喇惠享受降購買癢、租掀賃物母業(yè)及它按揭劣優(yōu)惠技折扣目的弓：為酷本項(xiàng)倘目拓寬嬌客戶慘來源截，儲裁備誠茂意客浮戶56活動(dòng)付營銷鼻——節(jié)搭臺慰唱大茅戲渠道源營銷充——度直效箏客戶舅資源事件昆營銷?！娨I(lǐng)睬銷售下高潮體驗(yàn)閉營銷凱——棟完全翻展示盤攻略2Wh稠o蘿am假I恒?1Mission?3Ho磨w妹to水d員o?銷售狠目標(biāo)入市洪策略抄與推蔑售營銷員推廣浴攻略57搭臺械“唱禾大戲蝕”—鈴?fù)鷪鼋ā⒃鰮P(yáng)加人銹氣/圍配合薪商鋪珠銷售58“搭蜜臺唱毯大戲抄”的輪實(shí)踐搏來源郵——活SO潤HO仔現(xiàn)代霜城：1.薦“我轟記得赴，小黨時(shí)候衰去市育場，回沒有慈誰規(guī)逆定哪恐兒必獻(xiàn)須賣刮蔥哪恨兒必麗須賣鹽蒜，少所有削SO穿HO鐵現(xiàn)代本城不做恰業(yè)態(tài)獅定位瀉?！?.銜“我肆還記慨得，烈每當(dāng)唱大筐戲的時(shí)技候，效周圍匪聚的蜓人特旬別多桑，生播意也元特好報(bào)做，緣瑞所以胳我們腫就不槐停地致搞活組動(dòng)。掠”——抱老潘姓的話喉有時(shí)磚比較爺極端疊，但唱大柿戲這句瓶大白燒話確已實(shí)與糠營銷轉(zhuǎn)的道鄭理暗膠合，夜值得財(cái)本項(xiàng)芒目借無鑒。59“搭伏臺唱絹大戲罷”的殘目的共與作愧用：3.烏在現(xiàn)某階段掏缺乏惜商業(yè)耽氛圍允的時(shí)跪候，聚集派人氣，為策早期朗商家君帶來衛(wèi)消費(fèi)壺者，黃保證贊其經(jīng)今營；4.粗建立旱市場姜影響匪力，禍?zhǔn)贡境仨?xiàng)目論成為受東莞嚇人普噸遍向扯往的棄休閑準(zhǔn)場所抽；促進(jìn)蝦一期虜產(chǎn)品爪銷售1.鋪通過飾活動(dòng)幕為項(xiàng)鏟目帶艷來直碑接客今戶（瓜商鋪甜及公憲寓）棋；2.務(wù)使商知鋪購尿買者街樹立靜對本茄項(xiàng)目擴(kuò)商業(yè)愁前景橋的信駐心；提升睬后續(xù)雕住宅孤價(jià)值60根據(jù)己對本地項(xiàng)目治的作椒用確弊定“紅唱大京戲”半的3中大原砍則：1.主題檢系列卡化原則旋——瘋結(jié)合栗商業(yè)唱街的呈業(yè)態(tài)常，“拒大戲稱”貫龍串某唉一主羊題，難形成肥系列訓(xùn)化；2.配合蹄銷售原則幸——柄重要幼“大訊戲”巴的參封與群抱體，琴盡量差能與燈項(xiàng)目拐的目輩標(biāo)客笑戶群搬相符拔；3.規(guī)格防檔次英搭配原則畢——層合理互分配矩推廣講費(fèi)用朗，以今少量號“大錘戲”敗建立請影響宋力，野以大絮量“析中、弦小戲子”使客墨戶“披習(xí)慣植性”右的來短到本綿項(xiàng)目；61配合誘本項(xiàng)持目商喂業(yè)主中題餐頭飲＋征休閑還娛樂唱大薄戲主到線—紀(jì)—東莞德“食艷文化砌”62配合教元素——明星蛋/時(shí)卸尚/武潮流63**聯(lián)**亂1號20煩05箏年9傘月—軋—2細(xì)00箏6年佛1月身，每驚周末朽就在春**瘋**旁東1規(guī)號，請您地來！時(shí)尚坐美食狂歡節(jié)64白天建——橋激情寒時(shí)尚隆廣場關(guān)鍵壘點(diǎn)：屑時(shí)尚例、明宇星、嫌潮流夜晚筍——礙露天逗電影軟廣場國內(nèi)菠外獲太獎(jiǎng)大貿(mào)片永拾不落艱幕！搭臺額“唱拉大戲雹”6505里.9華—壺—主功題：密王子而廚房株推廣摩月全面獅推介昏王子陜廚房血的概剃念餐篇飲、棉精致墓的裝哀潢風(fēng)呼格以早及科驅(qū)學(xué)的隔經(jīng)營鄉(xiāng)豐方式筍。*尖*、際海港千強(qiáng)強(qiáng)歪聯(lián)合記，向齡客戶艷傳遞奴本項(xiàng)悼目商膏鋪?zhàn)鹑踬F、贈(zèng)高檔剃的形勁象。6605估.1公0接——排主題口：體毒驗(yàn)生適活美宋食月啤酒盞節(jié)千人繁盆菜誦宴時(shí)尚侮素食管節(jié)東莞兵最大舒的披飽薩競槐賽6705社.1桶1犯——勾主題乞：健澤康美路容月關(guān)鍵宇：相室關(guān)活哲動(dòng)邀調(diào)請國肢內(nèi)、泰港臺假明星陷參與籮，以屢明星頃效應(yīng)鳳聚集摘人氣6805皆.1刻2蔬——尤歡樂綁新年鼠月方式秋：聯(lián)編合著史名電材臺、豪媒體框單位嫌舉辦欺各類北圣誕床節(jié)、份迎新您晚會(huì)伶（請掀知名愿明星盼、演艷員參餐與）目的冬：聚依集人旋氣，姓引起選市場沿及客折戶的厲關(guān)注奪，帶茄旺整摸個(gè)項(xiàng)州目的驢現(xiàn)場師氣氛孔，促捏進(jìn)商餃鋪銷困售69活動(dòng)霉?fàn)I銷局——虧塔臺尤唱大憶戲渠道堵營銷勁——遺直效個(gè)客戶御資源事件嘉營銷肉——摸引領(lǐng)久銷售場高潮體驗(yàn)產(chǎn)營銷垮——父完全慨展示炮攻略2Wh方o趴am禿I埋?1Mission?3Ho循w老to俱d躬o?銷售漁目標(biāo)入市須策略兇與推頭售營銷輕推廣鄭攻略701132245售樓處前廣場商業(yè)街全情展示12345形象墻商業(yè)街櫥窗展示售樓處2005年7月初完工2005年7月初完工2005年7月底完工2005年8月底完工2005年6月完工賣場平的標(biāo)航準(zhǔn)化帖展示71商業(yè)貧街展蘋示帶痕動(dòng)住塔宅銷精售消費(fèi)鼠者能候夠感姨知到漿未來纏的生丘活愿旗景，雨繼而估引發(fā)膽買房討的沖淹動(dòng)商業(yè)豎街展肥示餐猛飲、羨零售梢、文腔化、球娛樂干等為貌一體民的歐聚美風(fēng)贊格街犬區(qū)商蜘業(yè)，羅主要買突出輩時(shí)尚墊生活府和體麥驗(yàn)式雀消費(fèi)72櫥窗貞展示祝已確茅定商皮家業(yè)攻態(tài)，予給客段戶信夸心73售樓母處前嘗廣場關(guān)鍵動(dòng)點(diǎn)：1、被增加逮可參小與性湊（休牙憩長還椅、砌遮陽終傘）2、魚體現(xiàn)器生態(tài)螞、自濕然，叨多布脈置植繪物3、處完善獨(dú)導(dǎo)示兇系統(tǒng)廣場妖可作朱為公贈(zèng)眾休疾憩場像所，矩提供家小型告表演輕舞臺通和臨罰時(shí)的季展示楚空間教/給派街區(qū)掘公民熟提供猶一種富“人命居人拉聚”什的雙庭優(yōu)空敬間，恐為他跟們創(chuàng)谷造一極種差黑異化鑒城市扔生活握體驗(yàn)眨的價(jià)狹值74售樓具處—雷—客辰戶體尿驗(yàn)概念土展廳關(guān)鍵且點(diǎn)：1、瘋保證頂有足腔夠的聯(lián)空間辣擺放傭展品2、揉考慮時(shí)沒有畢展示升活動(dòng)拋時(shí)，設(shè)展廳題的布噴置植蘇物造畢景，避免芬過于集空曠3、課開辟約時(shí)光碑展板勿，展榜示御刷用攝段影大睛師隨排時(shí)拍鈔攝的記錄略項(xiàng)目山歷程照的照剩片VI輕P服棋務(wù)區(qū)關(guān)鍵鉆點(diǎn)：1、洗高檔忽家私蠻、增執(zhí)加品機(jī)質(zhì)感2、嘩配置動(dòng)電腦忽，方纏便網(wǎng)脆絡(luò)查喚詢3、巡壽提升新服務(wù)丘品質(zhì)醬，體綿現(xiàn)尊蛙貴感75《投灑資手寇冊》鉤、《撞樓書系》、聲《阿萬客己會(huì)專賴刊》目的炭：使客逐戶充馳分了應(yīng)解項(xiàng)躺目的辦優(yōu)勢萌和亮愉點(diǎn)時(shí)間方：20瞞05詞.7槍月完縮慧成內(nèi)容旺規(guī)劃躍：1、蒼片區(qū)井未來傷規(guī)劃2、糾項(xiàng)目透規(guī)劃3、磚賣點(diǎn)帶提煉4、攀投資只案例賀講解關(guān)鍵僵物料另備植：海區(qū)報(bào)、嬌折頁宣傳滋物料76系列仗影視味宣傳錯(cuò)片：粒見證接項(xiàng)目績成長陰史目的米：給到勢客戶黎最直尿觀的造對未贈(zèng)來生咬活形漸態(tài)感工受，同時(shí)垃可以飾作為桶紀(jì)念艇品贈(zèng)誘送給掠客戶時(shí)間熊：影視膏系列慎一7擾月制蛾作完劍成規(guī)劃張：新的早傳播所模式攏的應(yīng)絲式用，捐根據(jù)暫項(xiàng)目裳進(jìn)展祥的不同階肯段推辭出不厘同主付題的趨宣傳逮片關(guān)鍵皺物料宣傳渠物料肯——塊客戶殿體驗(yàn)77服務(wù)人員類別工作服裝置業(yè)顧問接待客戶，介紹項(xiàng)目，銷售深色西裝1、工牌售樓處大堂經(jīng)理負(fù)責(zé)整個(gè)售樓處服務(wù)人員的管理和安排深色西裝2、工牌售樓處保安人員（停車場、入口接待人員）引導(dǎo)客戶停車、前往售樓處和帶領(lǐng)客戶就座統(tǒng)一制服1、工牌售樓處保潔人員整個(gè)售樓處的清潔工作統(tǒng)一制服2、工牌售樓處吧臺服務(wù)人員專門負(fù)責(zé)洽談區(qū)及VIP區(qū)的酒水餐飲服務(wù)統(tǒng)一制服3、工牌樣板房保潔人員負(fù)責(zé)樣板房的清潔工作統(tǒng)一制服2、工牌樣板房示范大使負(fù)責(zé)樣板房內(nèi)的接待和講解統(tǒng)一制服6、工牌綜合服務(wù)大使為客戶提供按揭、二三級市場聯(lián)動(dòng)服務(wù)職業(yè)套裝、工牌客戶服務(wù)中心接待大使負(fù)責(zé)接待業(yè)內(nèi)、相關(guān)行業(yè)參觀團(tuán)職業(yè)套裝、工牌銷售干服務(wù)吼—專喬業(yè)團(tuán)戶隊(duì)78綜合莫服務(wù)輸大使目的籠：人性財(cái)化服塘務(wù)體經(jīng)系，爆創(chuàng)新閱模式速，建灣立項(xiàng)畏目的案第一形象似，給販與客革戶專會(huì)業(yè)的宴高品穴質(zhì)售耳后服題務(wù)，假形成口館碑傳斜播時(shí)間景：20麥05棒.7別到位服務(wù)杜內(nèi)容幸：1、潮針對畜律師摩、保蝴險(xiǎn)、跪公正姜、備急案、悔抵押登記默、催瀉款等好一系彎列按洲揭手碑續(xù)提戒供一券條龍守服務(wù)2、楊提供公代客垂招租警等專蝦業(yè)服才務(wù)銷售膚服務(wù)79品牌名物管余，公蔬共契笨約模免式目的穗：給到愧客戶災(zāi)最安異全最厚人性度化的習(xí)物管筒信心時(shí)間質(zhì)：20呢05付.翅6月洞確認(rèn)糠完成關(guān)鍵施要求漂：1、危擬定孝物管鋤公共真契約陶條款2、劑法律瘋確認(rèn)罩公共小契約**上品牌犁物管**乓**與1號80活動(dòng)獻(xiàn)營銷爸——頃塔臺她唱大古戲渠道姜營銷逃——嚼直效窄客戶紗資源事件虛營銷劣——惡引領(lǐng)些銷售皂高潮體驗(yàn)氣營銷薦——蜘完全駱展示贏攻略2Wh薯o漲am撞I供?1Mission?3Ho摩w舊to特d享o?銷售益目標(biāo)入市癢策略職與推針售營銷罰推廣離攻略815月6月7月8月12婆月9.沖25萬客搏會(huì)會(huì)訪員、梅VI腿P客屬戶參茄觀示撿范區(qū)8.均20向主力浴店簽裝約新樹聞發(fā)慰布9月10央月11芒月1～擁5月6.礦18辣投資細(xì)論壇5.長7項(xiàng)根目啟安動(dòng)新械聞發(fā)示布會(huì)事件垃營銷海安排不斷懷制造銷售哈高潮燥！9.飼18告發(fā)售心公寓VI汽P卡10般.2街鋪沒解籌周末荒樓盤籮活動(dòng)7.歪16市招商肥會(huì)/邀商鋪VI料P認(rèn)逃籌5.主1房陜博會(huì)10娃.1既6大著鋪解籌10顫.3殃0鋪屈王拍貓賣2.補(bǔ)18耐開街底慶典呢/3價(jià).1勻8主乘力店侄開店傲慶典11晚.5她公寓矩解籌毫暨開鳳盤82事件怠營銷撞1：房博椅會(huì)20葬05庫.5威.1旺房博憤會(huì)項(xiàng)袍目首饑次登傻場目的搜：提載升項(xiàng)冷目市壘場認(rèn)似知度飄、知醬名度過，為融后期攤項(xiàng)目水儲備拾客戶83事件早營銷刺2：**免**蛇1號網(wǎng)項(xiàng)目情啟動(dòng)竹新聞摔發(fā)布悼會(huì)代言察人提風(fēng)前在響公眾息媒體幻玉亮相工發(fā)表標(biāo)言論5月廉初主麻流媒插體開段始炒敲作、忽路牌乳廣告四信息服發(fā)布關(guān)鍵寧工作筒:**鋤酒店地點(diǎn)細(xì):項(xiàng)目狂預(yù)熱徒，項(xiàng)饒目整抗體推沙介目的糠:邀請開嘉賓屯：各暫報(bào)社炸、電大視臺分和網(wǎng)于絡(luò)媒掠體記堆者**嚇公司腐領(lǐng)導(dǎo)政府閑部門窗領(lǐng)導(dǎo)世聯(lián)訴領(lǐng)導(dǎo)業(yè)內(nèi)換人士**摩業(yè)主生、萬瘦客會(huì)析會(huì)員慣邀請主持止：*妹*主題切：項(xiàng)裳目開亦發(fā)理矩念介煌紹，廉項(xiàng)目都推介20歇05懷.5串.7謙開工螞日（翻項(xiàng)目諸啟動(dòng)璃新聞凱發(fā)布猴會(huì)）84事件樂營銷挺3：投資虹論壇形式察：論交壇/繁發(fā)布源會(huì)/每講座主題齒：中訊國舊簽城區(qū)禁商業(yè)廢經(jīng)營爺發(fā)展眠模式畜探討重要娘舉措次：成婆立*橡*商犁業(yè)投詠資機(jī)零構(gòu)/提投資仍會(huì)邀請伙嘉賓蠅：各報(bào)緣瑞社、菌電視銅臺和秧網(wǎng)絡(luò)煎媒體處記**濁公司筒領(lǐng)導(dǎo)世聯(lián)鑄公司罰領(lǐng)導(dǎo)商業(yè)分投資內(nèi)分析扒專家躺、權(quán)捐威人陽士**石業(yè)主殼、萬位客會(huì)研會(huì)員括、世屬聯(lián)客暢戶20起05塑.6浩.1懸8（幕投資槽論壇中）85事件樣營銷秩4：商鋪茫VI告P認(rèn)取籌20屑05笑.7資.1絕6（利招商肥會(huì)/好商鋪奴VI漂P認(rèn)刺籌）目的片：積皂累商傻業(yè)客喘戶時(shí)間撐：2欲00扛5.字6月膽底設(shè)黨計(jì)制倍作完衡成權(quán)益坑內(nèi)容避：1、洗50諸00含0元脾紅籌碌，5蝴00緞0元降藍(lán)籌全（一帥個(gè)鋪似位至添少有一個(gè)餡紅籌制三個(gè)怖籃籌為）2、疼卡號位=選毯鋪順糠序號奧(紅足籌客丹戶選寒完籃紛籌客俯戶再箱選3、褲選鋪放當(dāng)日虛成功聚選房自者額右外優(yōu)撕惠4、確積分最增值繳優(yōu)惠該（萬甩客會(huì)少成員廣購買棗、老拾帶新獎(jiǎng)等積分遞）宣傳物料東莞訓(xùn)**夫1號堤招商趁?？夸?.際您為燥什么夾選擇恭中國納？——羨中國槐經(jīng)濟(jì)敞及零兄售消瓜費(fèi)業(yè)錘發(fā)展迅分析2.揚(yáng)您為脖什么倦選擇擠東莞拖？——統(tǒng)東莞意國民凡經(jīng)濟(jì)蟲發(fā)展扭及零漲售業(yè)句發(fā)展崗分析3.診項(xiàng)目蘋所在剝片區(qū)詞經(jīng)濟(jì)芳發(fā)展土、消背費(fèi)力碼增長循、商思業(yè)現(xiàn)西狀分邊析4.遠(yuǎn)您為舞什么披選擇孤本項(xiàng)霉目？——咳項(xiàng)目奏分析懂、定滲位5.磚本項(xiàng)跌目招鞭商意形向6.百合作勤方式86事件趕營銷腰5：主力列店簽初約儀草式暨壁招商復(fù)推介域會(huì)主力斬店確扇定關(guān)鍵皂工作妨:御景送灣酒木店地點(diǎn)丑:展示輸項(xiàng)目剝商業(yè)厚前景假，提侄升其滲它商翠家及累投資冒者對票項(xiàng)目冬的信旗心，封促進(jìn)俗后續(xù)耗招商氣，促壘進(jìn)商冬鋪銷星售目的疤:邀請撕嘉賓促：各爺報(bào)社脖、電福視臺族和網(wǎng)騙絡(luò)媒掠體記胞者邀鞋請/致**饒公司獄領(lǐng)導(dǎo)友邀請/業(yè)踩內(nèi)人駐士邀違請/健**卵高爾宇夫花海園老蠟業(yè)主駕邀請畫/萬塔客會(huì)鑼會(huì)員主持耕：*止*主題振：簽耽約儀竄式，絨招商太推介20擁05鼠.8唐.2糧0貓主頌力店某簽約濱儀式醒暨招特商推餐介會(huì)視招抬商進(jìn)霉展情省況具緩體確盲定時(shí)間越:后續(xù)矮新聞足及軟肝文報(bào)池道87事件捉營銷過6：公寓含VI川P卡憲認(rèn)籌20蒸05錢.9莖.1述8（撈發(fā)售甲公寓斷VI瘋P增可值卡垃）目的摘：積谷累客哲戶，脾整合室**曾、世疾聯(lián)資尖源，赴突破都地產(chǎn)全預(yù)售迷限制時(shí)間睡：2乒00心5.編8月樓底設(shè)漠計(jì)制沫作完姑成權(quán)益楚內(nèi)容瞧：1、債30規(guī)00扭元購寇卡2、竹卡號謝≈選勾房順勉序號3、鞠選房菠當(dāng)日活成功陡選房躲者額霜外優(yōu)外惠3致％4、貿(mào)積分供增值搬優(yōu)惠次（購兄房、謀參加等活動(dòng)協(xié)和老湖帶新顏等積繼分）5、囑增值勾性，組隨著征**透資源呈的整衫合度彩，權(quán)梨益不緞斷增增加88事件在營銷互7：VI救P客莫戶、傭萬客展會(huì)會(huì)贏員參噴觀示捧范區(qū)20圾05頌.9量.2奇5萬客暑會(huì)會(huì)朋員、嶼VI換P客震戶參價(jià)觀示臘范區(qū)發(fā)送邀請函售樓處專人接待模型講解媒體峰記者年進(jìn)行飾新聞午圖文稍報(bào)道觀看狂影視發(fā)宣傳所片咖啡客廳服弦務(wù)人絕員茶揚(yáng)水招廣待參觀廳首批氏樣板芽房電瓶妙車接糖送返回惱售樓無處休鵲息拍照睛、專假人講諒解電瓶執(zhí)車89事件暫營銷修8：街鋪門解籌20呼05絡(luò).1季0.鉆2房博宿會(huì)商計(jì)鋪解筒籌（脖客戶肌消化命）整個(gè)卷選房立流程舒安排認(rèn)購但書、幟合同宅等相決關(guān)銷濃售資觸料到芬位人員昏到位選房源須知/選房工通知勿函（臣提前補(bǔ)投遞吉）媒體男全面禿覆蓋腎（提度前一深星期解）現(xiàn)場師氛圍辨營造銷控糊版茶點(diǎn)間、樂不隊(duì)等艙準(zhǔn)備南充足幸運(yùn)52大抽勒獎(jiǎng)，鐘凡持VI衫P卡者慮即可獻(xiàn)參加關(guān)鍵痕條件詢：90事件奮營銷貼9：大鋪界解籌訴（難地點(diǎn)轉(zhuǎn)饅亮）20亦05城.1片0.軋16大鋪麻解籌維（客博戶消濫化）整個(gè)晌選房裳流程茂安排認(rèn)購奴書、捧合同委等相下關(guān)銷捉售資謠料到掛位人員峰到位選房絨須知/選房須通知賺函（柏提前乎投遞打）媒體艘全面劫覆蓋福（提記前一根星期駁）現(xiàn)場扒氛圍取營造銷控古版茶點(diǎn)索、樂藏隊(duì)等迅準(zhǔn)備姿充足關(guān)鍵褲條件諷：大戶兄云集蓄，笑由傲東主莞91鋪王飲拍賣菜會(huì)鋪王般選擇洪規(guī)律而——一、燙商鋪話價(jià)值粥全體團(tuán)現(xiàn)。慰（昭失示性鏟強(qiáng)、市人流貌必經(jīng)撈之路嗽）辣二武、唯失一性互。制百造高牌潮的兔利劍棚；吸狼引眼貌球的賭法寶齒。三、攝面積去最大餃，價(jià)藝格極濁為昂泄貴，漆銷售粘價(jià)格繭為整熟體均旗價(jià)的奇3-井5倍事件菊營銷難10：鋪王估拍賣20惱05逢.1莫0.藍(lán)31枝鋪王綠拍賣目的棒：提記升項(xiàng)粱目形搏象，省形成烏價(jià)值癥標(biāo)竿鋪位鞭：選極擇1油個(gè)外發(fā)街鋪輸和1賤個(gè)2沫層大競鋪92事件撇營銷倦11：開盤催慶典檔（公廁寓解蹲籌）20源05道.1日1.綠5開貪盤慶蛛典（聯(lián)公寓授解籌監(jiān)）關(guān)鍵掩條件局：預(yù)售素許可縱證/按揭險(xiǎn)銀行價(jià)目拼表整個(gè)參選房汽流程笛安排認(rèn)購薯書、具合同丟等相程關(guān)銷削售資鍛料到私位人員欠到位選房道須知/選房衛(wèi)通知妻函（鐘提前盡投遞欣）媒體羅全面抵覆蓋旋（提園前一堆星期怖）現(xiàn)場悅氛圍鼓營造銷控立板茶點(diǎn)掛、樂支隊(duì)等跡準(zhǔn)備輪充足幸運(yùn)52大抽箱獎(jiǎng)，族凡持VI惠P卡者熱即可凈參加93事件災(zāi)營銷濾13：主力顯店開矩店慶票典20錦06浴.3半.1搞8主好力店討開店蒜慶典展示糠項(xiàng)目村商業(yè)芝良好拿運(yùn)營慨情況雹，提巷升其愧它商頑家及慎投資否者對粱項(xiàng)目陽的信氣心，泊促進(jìn)怖后續(xù)激項(xiàng)目透的銷甲售目的冠:邀請?jiān)饧钨e珍：各擔(dān)報(bào)社甘、電掩視臺屠和網(wǎng)倡絡(luò)媒吸體記者邀歐請/屢**私公司思領(lǐng)導(dǎo)皂邀請/萬傾客會(huì)淡會(huì)員哄/成樹交客駛戶等事件腹?fàn)I銷耐12：開街瞇慶典20怒06啟.2仔.1境8項(xiàng)現(xiàn)目商弟業(yè)街刑開街急慶典94直效則營銷燭渠道萬客寫會(huì)、輸世聯(lián)瀉客戶浩資源嗽營銷短信縫發(fā)送DM斑單張攜直郵立體碗化營倚銷渠泡道特色陳活動(dòng)大型演戶外謠廣告疾牌（短主體購形象駁）網(wǎng)絡(luò)燒先行批啟動(dòng)妙（印慕象和散口碑谷）報(bào)紙小廣告仍（反帖復(fù)信閥息灌螺輸）建立慚完全目直效吊的低成具本營銷變渠道一期當(dāng)媒體柄策略電視泛廣告煙（形業(yè)象和爭信息育傳遞腦）95營銷孔推廣賺費(fèi)用瞇及預(yù)蓬算1期2-5期推廣費(fèi)用約800萬約2000萬項(xiàng)目當(dāng)期銷售額約1.782億約10.17億當(dāng)期費(fèi)用率4.5％2％項(xiàng)目整體銷售額11.952億整體費(fèi)率2.3％其中馬2.暈5％餃為正坐常營藝銷費(fèi)抵用另外氣2％歉可通倦過提喚高價(jià)部格獲碗得96972WhoamI?3HowtoDo?報(bào)告南結(jié)構(gòu)——引1期君如何融定位——低銷售外執(zhí)行1Mission?——鈴目標(biāo)勿梳理4TheMore…——噴關(guān)于偏后續(xù)鄭住宅蠶的建殘議——甘商鋪庫銷售鑰的備騰選方不案98『客綱戶定闊位』憑/東莞戒洋房距客戶疼分類沉穩(wěn)、有相對穩(wěn)定的社交圈、注重禮儀道德、重視其身份和聲譽(yù)、尊貴奢華的生活方式思想深刻、有極強(qiáng)的洞察力、有遠(yuǎn)見、有較高的聲望、重視自己的社交圈和生活圈在舒適和高品質(zhì)的生活基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的生活方式、較強(qiáng)的創(chuàng)造力和挑戰(zhàn)精神、擁有其身份和個(gè)性的標(biāo)志物懷舊內(nèi)斂、道德感強(qiáng)、有一定的信仰（如宗教信仰）、喜歡清靜和人文氣息濃的地方豐富的閱歷、有敏銳的洞察力、較強(qiáng)的人際網(wǎng)、存在一些顯示身份的炫耀心理同時(shí)也注重生活品質(zhì)和舒適性。重視生活的舒適性和品質(zhì)、關(guān)注細(xì)節(jié)、個(gè)人意識強(qiáng)、社交面廣、勇于嘗試新的東西、追求適合自己的新生活方式思想守舊、頑固、愛面子講派場、對金錢的看法和在其使用上存在一些矛盾、對價(jià)格有一些敏感責(zé)任感強(qiáng)、有不斷提升自身的強(qiáng)烈愿望、務(wù)實(shí)、對金錢在某種程度上保有“節(jié)儉”精神、對價(jià)格有一定的敏感度小資一族、注重生活品質(zhì)、懂得享受生活、關(guān)注時(shí)尚流行元素、對價(jià)格有一定的敏感財(cái)富鳥層面價(jià)值殿層面保守轉(zhuǎn)型新式高中低99『客任戶定芹位』圓/客戶久篩選注:徒此表翼的客劃戶層淡面是筒相對甚綜合公平均還的客億戶中低財(cái)富齒層面價(jià)值姿層面保守轉(zhuǎn)型新式高國際都公館宰（洋芝房）凱旋殼城格林極小城陽光粉澳園新天治地景湖暗春天本項(xiàng)善目10乎0項(xiàng)目中信陽光澳園中信新天地中信凱旋城世紀(jì)城國際公館宏遠(yuǎn)江南世家金地格林小城平均約年銷售量m28萬10萬7萬6.7萬10萬7萬8.5萬銷售套數(shù)730套1300套450套250套1000套500套800套銷售周期6月12月12月12月12月6月12月月銷售套數(shù)12110837218383銷售頓分期亞的市脊場參善考：懶東椒莞單誓個(gè)樓偶盤的輪年銷口量一莖般為崖7-額10巡壽萬M210揚(yáng)11報(bào)告林重點(diǎn)源回顧Mi盤ss標(biāo)io敘n?20糧05售年底訊回款價(jià)1.傳2億晉元20腐05粉年1坦1月婚底商鋪臺銷售芬70撒％（不稈含集務(wù)中商得業(yè)）公寓掘銷售逃10排0％10辱22報(bào)告呆重點(diǎn)鋼回顧Wh抖o鵝am醒I緩?產(chǎn)品烏屬性聾:耀東南莞前幸所未匯見的侵，體歷驗(yàn)式迎的，最有臥情調(diào)芳的，塘具有醫(yī)文化呀特色零的商嚼業(yè)步塔行街**瓜**意1號——膊“金駝三角衫”首巨席街虛鋪投資逝屬性蠢:先安全醒、穩(wěn)嘩定、腎升值輔、長柳期10適33報(bào)告慕重點(diǎn)土回顧Ho際w糟to縱d礙o?渠道顆營銷吼——傍直效頌客戶謊資源活動(dòng)刮營銷匠——筒搭臺亂唱大輔戲體驗(yàn)誤營銷信——最完全阿展示明攻略事件刑營銷濾——狡引領(lǐng)猴銷售糠高潮限量欄發(fā)售究——怒推出搞即售踐磬10鋪4Th黎e趕En倍d.新我們絲式真誠圓為您畜服務(wù)村!預(yù)祝煉項(xiàng)目駱圓滿窯成功深!10品5附件何1：合招商椒指引10泛6業(yè)態(tài)濃選擇苦——孝思路乖1：聰根據(jù)理商業(yè)寇街區(qū)犁的定秋位模奇式成行禿成市（同驗(yàn)質(zhì)同床類）完全稠補(bǔ)缺（同叮系不翠同類就）擴(kuò)大期主題（不驚同系淹不同乏類）補(bǔ)缺模式成行菜成市庸模式愈適用號條件虛：需求營持續(xù)災(zāi)增加點(diǎn)，商區(qū)家具弄有較降高經(jīng)言營水象平；交通起及地保域關(guān)千聯(lián)性絨強(qiáng)，日一般捏在成罪熟商吩圈周含邊延觸展較易貫實(shí)現(xiàn)固；特點(diǎn)沙：借漫勢，派吸引有客戶賤、共神享客赴戶、拉爭奪葛客戶以。補(bǔ)缺檢模式雜適用購條件屢：市場乳同一象類別蟻業(yè)態(tài)設(shè)不完掙善；市場奧商業(yè)濁主題凈有空爛白點(diǎn)雨或較桑為稀天缺；市場稼對所舞缺業(yè)匙態(tài)有崗一定慕的消吐費(fèi)需既求。10合7東莞玻城區(qū)恩商業(yè)脊格局限分析讓：在要逐漸乳形成牌6大很商圈賊中，饞綜合緊零售盟業(yè)競廈爭激托烈，皮且堅(jiān)草趨飽裝和東莞膝城區(qū)甘目前搭商業(yè)認(rèn)總量肯為約30督0萬平脂米，連城區(qū)叛人均稱商業(yè)岸量已獨(dú)經(jīng)超惕過2平方盲米的些警戒關(guān)線。東莞尊有6個(gè)大扛型商持圈，莞城3大商國圈最斥為成蛋熟，潮萬江推商圈秋和新柜中心霉區(qū)商父圈正慘在成腔長過促程中陵。東莞顯大型呢商場/超市吃主要級集中百分布苦在莞驢城、占東城麻大道寄、東雷縱大靠道。莞城緣瑞是目授前東返莞商餅業(yè)最依發(fā)達(dá)債、最孩成熟散、最幼集中顧的板短塊。萬江閑商圈新中低心區(qū)籍商圈**訪**飄項(xiàng)目東城星大道求商圈東縱售大道眨商圈花園吊新村堤商圈繁華小商業(yè)閃街道鋪大型掌商場墳/超敞市市橋咸—運(yùn)答河商報(bào)圈10唱8東莞烈城區(qū)疾商業(yè)欄格局廁分析摩：在蹄部分母商業(yè)衰街形祖成了沙服裝惡或餐可飲的儉主題修商業(yè)羽，但備以中凝低檔溜為主以餐鎮(zhèn)飲為唉主的鋒典型姜商業(yè)滾街有樹：雍侍華庭/南城牢步行憐街/銀豐數(shù)美食絕街等旬。東莞障人對河美食繡情有頁獨(dú)鐘尸，且求各方缸美食樓廣為匆吸納吃，東糧南亞坊菜系/西餐/本地獨(dú)風(fēng)味/全國暫各地喉菜系念等各差領(lǐng)風(fēng)踢騷。以服近裝為段主的涂典型購商業(yè)吩街有饒：東甘城步夫行街/花園有新村速步行假街。東莞柔的服轎裝商魔業(yè)街砌以中低輛檔消促費(fèi)為累主。中佛高檔西消費(fèi)頭群不螞在本口地消閣費(fèi)，粘多往眉香港/廣州