《房地產(chǎn)會(huì)計(jì)》第三章　房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收款項(xiàng)的核算

第三章房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收款項(xiàng)的核算第一節(jié)應(yīng)收票據(jù)的核算第二節(jié)應(yīng)收賬款的核算第三節(jié)應(yīng)收債權(quán)的核算返回第一節(jié)應(yīng)收票據(jù)的核算一、應(yīng)收票據(jù)概述應(yīng)收票據(jù)是指企業(yè)因銷售商品、產(chǎn)品或提供勞務(wù)而收到的票據(jù).它是由債權(quán)人持有的、在一定日期可向出票人或承兌人收回票款的書面證明.在會(huì)計(jì)上主要指企業(yè)持有尚未到期的商業(yè)匯票.商業(yè)匯票按承兌人的不同可分為由付款人承兌的商業(yè)承兌匯票和由銀行承兌的銀行承兌匯票;按是否帶息分為帶息商業(yè)匯票和不帶息商業(yè)匯票.帶息商業(yè)匯票在票面上載明利率及付息日期,到期時(shí)持票人可獲得票面價(jià)值及應(yīng)計(jì)利息;不帶息商業(yè)匯票到期時(shí),持票人只能獲得票面價(jià)值.下一頁返回第一節(jié)應(yīng)收票據(jù)的核算我國商業(yè)匯票的期限一般為６個(gè)月,利息金額相對(duì)來說不大,用現(xiàn)值記賬不但計(jì)算復(fù)雜而且其折價(jià)還要逐期攤銷,核算比較煩瑣.對(duì)于帶息的應(yīng)收票據(jù),按照現(xiàn)行制度規(guī)定,應(yīng)于期末(即在中期期末和年度終了)按應(yīng)收票據(jù)的票面價(jià)值和確定的利率計(jì)提利息,計(jì)提的利息應(yīng)增加應(yīng)收票據(jù)的賬面價(jià)值.在我國會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中,不對(duì)應(yīng)收票據(jù)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備,其原因是應(yīng)收票據(jù)發(fā)生壞賬的風(fēng)險(xiǎn)較應(yīng)收賬款小.但對(duì)可能收不回的應(yīng)收票據(jù)應(yīng)轉(zhuǎn)作應(yīng)收賬款,對(duì)應(yīng)收賬款計(jì)提壞賬準(zhǔn)備.二、應(yīng)收票據(jù)到期日與到期值的計(jì)算１.到期日上一頁下一頁返回第一節(jié)應(yīng)收票據(jù)的核算由于應(yīng)收票據(jù)的票據(jù)期限是指商業(yè)匯票簽發(fā)日至到期日為止的時(shí)間間隔,應(yīng)收票據(jù)的“到期日”的確定有兩種表示方法,即按月表示和按日表示.按月表示的應(yīng)收票據(jù)的“到期日”,是指以到期月份中與簽發(fā)日相同的日期.對(duì)于月末簽發(fā)的商業(yè)匯票到期日,不論月份大小,均以到期月份的月末那一天為“到期日”.按日表示的應(yīng)收票據(jù)的“到期日”,應(yīng)從簽發(fā)日起按實(shí)際經(jīng)歷天數(shù)計(jì)算,遵循“算頭不算尾,算尾不算頭”的原則,即簽發(fā)日和到期日只能算一天.對(duì)于帶息應(yīng)收票據(jù)計(jì)算利息所采用的利率一般是年利率.上一頁下一頁返回第一節(jié)應(yīng)收票據(jù)的核算在確定票據(jù)“到期日”的方法時(shí),采用的利率在時(shí)間上要與之適應(yīng).２.到期值不帶息應(yīng)收票據(jù)的到期值就是票據(jù)的面值,即到期值＝票面面值.帶息應(yīng)收票據(jù)的到期值應(yīng)該是面值加上利息,其計(jì)算公式如下:帶息票據(jù)到期價(jià)值＝面值＋利息帶息票據(jù)利息＝面值×利率×票據(jù)期限三、應(yīng)收票據(jù)的核算方法為了反映和監(jiān)督應(yīng)收票據(jù)的增減變化情況,企業(yè)應(yīng)設(shè)置“應(yīng)收票據(jù)”賬戶.上一頁下一頁返回第一節(jié)應(yīng)收票據(jù)的核算該賬戶借方登記應(yīng)收票據(jù)的面值及按期計(jì)提的利息,貸方登記背書轉(zhuǎn)讓或到期收回,或因未能收取的票款而轉(zhuǎn)作應(yīng)收賬款的應(yīng)收票據(jù)的賬面價(jià)值,期末借方余額反映未到期應(yīng)收票據(jù)的賬面價(jià)值.企業(yè)除了應(yīng)設(shè)置“應(yīng)收票據(jù)”總賬以外,為了便于加強(qiáng)對(duì)各種應(yīng)收票據(jù)的管理與控制,還應(yīng)設(shè)置“應(yīng)收票據(jù)登記簿”,按不同票據(jù)種類進(jìn)行明細(xì)分類核算,逐筆記錄每一應(yīng)收票據(jù)的種類、編號(hào)及出票日、到期日、面值、利率、付款人、承兌人、背書人、交易合同號(hào)數(shù)及貼現(xiàn)情況、收款情況等具體內(nèi)容.待應(yīng)收票據(jù)到期收取票款后,再將應(yīng)收票據(jù)在登記簿中逐筆注銷.上一頁下一頁返回第一節(jié)應(yīng)收票據(jù)的核算１.不帶息票據(jù)的核算不帶息票據(jù)的到期值等于票面面值.不帶息應(yīng)收票據(jù)在票據(jù)到期收回票款時(shí),借記“銀行存款”等科目,貸記“應(yīng)收票據(jù)”科目.２.帶息票據(jù)的核算企業(yè)應(yīng)于中期期末和年度終了時(shí)按規(guī)定計(jì)算票據(jù)利息并增加應(yīng)收票據(jù)的賬面價(jià)值,同時(shí)沖減財(cái)務(wù)費(fèi)用.對(duì)于帶息應(yīng)收票據(jù)的核算,應(yīng)計(jì)算票據(jù)利息.在到期收回款項(xiàng)時(shí),按應(yīng)收到的本息借記“銀行存款”科目;按應(yīng)收票據(jù)的賬面價(jià)值貸記“應(yīng)收票據(jù)”科目;按其差額貸記“財(cái)務(wù)費(fèi)用”科目.若匯票到期,承兌人違約拒付或無力償還票款,收款企業(yè)應(yīng)將到期票據(jù)的賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入“應(yīng)收賬款”科目.上一頁下一頁返回第一節(jié)應(yīng)收票據(jù)的核算３.應(yīng)收票據(jù)貼現(xiàn)的核算應(yīng)收票據(jù)貼現(xiàn)是指票據(jù)持有人因急需資金,將未到期的票據(jù)背書后轉(zhuǎn)讓給銀行,銀行受理后,從票面金額中扣除按銀行的貼現(xiàn)率計(jì)算確定的貼現(xiàn)息后,將余額付給貼現(xiàn)企業(yè)的一種企業(yè)的融資活動(dòng).貼現(xiàn)所得指企業(yè)從銀行獲得的票據(jù)到期值扣除貼現(xiàn)利息后的余額,計(jì)算公式是:貼現(xiàn)所得＝票據(jù)到期值－貼現(xiàn)利息在貼現(xiàn)活動(dòng)中,企業(yè)付給銀行的利息稱為貼現(xiàn)利息(或貼現(xiàn)息),其計(jì)算公式為:貼現(xiàn)利息＝票據(jù)到期值×貼現(xiàn)利率×貼現(xiàn)期上一頁下一頁返回第一節(jié)應(yīng)收票據(jù)的核算將票據(jù)轉(zhuǎn)讓既轉(zhuǎn)讓了票據(jù)擁有利益的權(quán)利,同時(shí)也轉(zhuǎn)讓了票據(jù)存在的風(fēng)險(xiǎn),即到期是否能夠收到款項(xiàng)的不確定性風(fēng)險(xiǎn).由應(yīng)收票據(jù)的貼現(xiàn)而可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)處理方式有“無追索權(quán)”和“有追索權(quán)”兩種.(１)“無追索權(quán)”是指貼現(xiàn)企業(yè)在向銀行辦理了貼現(xiàn)手續(xù),取得貼現(xiàn)所得后,如果付款方到期不能支付票款,與貼現(xiàn)企業(yè)無關(guān),貼現(xiàn)企業(yè)不負(fù)擔(dān)償付票款的連帶責(zé)任的一種方式.因此,應(yīng)收票據(jù)一經(jīng)貼現(xiàn)就可以在賬簿記錄中消除,不需要揭示與此有關(guān)的或有負(fù)債的金額.(２)“有追索權(quán)”是指當(dāng)付款人到期無力償付票款時(shí),貼現(xiàn)企業(yè)在法律上要承擔(dān)連帶清償責(zé)任,即貼現(xiàn)企業(yè)必須向貼現(xiàn)銀行償還這一債務(wù).上一頁下一頁返回第一節(jié)應(yīng)收票據(jù)的核算一方面在票據(jù)貼現(xiàn)時(shí)沖銷已入賬的應(yīng)收票據(jù),另一方面在當(dāng)期的資產(chǎn)負(fù)債表附注中注明因貼現(xiàn)應(yīng)收票據(jù)而產(chǎn)生的或有負(fù)債的金額.企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定:企業(yè)將應(yīng)收票據(jù)貼現(xiàn)后,應(yīng)按實(shí)際收到的貼現(xiàn)所得款借記“銀行存款”科目,按應(yīng)收票據(jù)賬面余額(注意:應(yīng)收票據(jù)賬面余額＝面值＋已計(jì)提利息)貸記“應(yīng)收票據(jù)”科目,按其差額借記或貸記“財(cái)務(wù)費(fèi)用”科目.４.應(yīng)收票據(jù)轉(zhuǎn)讓的核算如果企業(yè)需要向外購買材料或償還應(yīng)付賬款,也可以將持有的應(yīng)收票據(jù)轉(zhuǎn)讓給對(duì)方,作為支付的工具.上一頁下一頁返回第一節(jié)應(yīng)收票據(jù)的核算凡是票據(jù)的轉(zhuǎn)讓都需要經(jīng)過背書手續(xù),如果付款人到期不能兌付,背書人要承擔(dān)連帶的付款責(zé)任.企業(yè)將持有的應(yīng)收票據(jù)轉(zhuǎn)讓時(shí),應(yīng)按購入材料的價(jià)值或原應(yīng)付賬款金額借記“材料采購”“應(yīng)付賬款”等科目,按應(yīng)收票據(jù)的賬面價(jià)值貸記“應(yīng)收票據(jù)”科目,如有差額,借記或貸記“銀行存款”等科目.上一頁返回第二節(jié)應(yīng)收賬款的核算應(yīng)收賬款是在企業(yè)已經(jīng)向?qū)Ψ教峁┝水a(chǎn)品、勞務(wù)和服務(wù)的前提條件下,向?qū)Ψ绞杖〉目铐?xiàng),是企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中形成的債權(quán),構(gòu)成企業(yè)的資產(chǎn)內(nèi)容.同時(shí),應(yīng)收賬款是由賒銷而形成的一種商業(yè)信用方式,是企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)的重要組成部分.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)收賬款是指因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品,提供出租房屋和提供勞務(wù)等業(yè)務(wù),應(yīng)向購買、接受和租用單位或個(gè)人收取的款項(xiàng).一、應(yīng)收賬款的核算方法企業(yè)為了核算企業(yè)因承包工程、銷售產(chǎn)品、提供勞務(wù)和出租資產(chǎn)等,應(yīng)將建設(shè)單位(工程發(fā)包方)、購貨單位、接受勞務(wù)和租用資產(chǎn)的單位收取的款項(xiàng)設(shè)置“應(yīng)收賬款”賬戶進(jìn)行總分類核算.下一頁返回第二節(jié)應(yīng)收賬款的核算該賬戶的借方記錄應(yīng)收賬款的增加,貸方記錄應(yīng)收賬款的收回和轉(zhuǎn)出,期末借方余額表示尚未收回的應(yīng)收賬款.“應(yīng)收賬款”賬戶應(yīng)按照不同的客戶(單位或個(gè)人)設(shè)置明細(xì)賬,進(jìn)行明細(xì)分類核算.(１)建筑施工企業(yè)辦理工程完工、出售產(chǎn)品、提供勞務(wù)等結(jié)算業(yè)務(wù).(２)收回應(yīng)收賬款的業(yè)務(wù).二、銷售折扣的核算方法企業(yè)為了擴(kuò)大銷售量和盡快收回資金,在銷售產(chǎn)品時(shí)往往給客戶附有一定的優(yōu)惠條件,即折扣.折扣分為商業(yè)折扣和現(xiàn)金折扣.上一頁下一頁返回第二節(jié)應(yīng)收賬款的核算商業(yè)折扣是企業(yè)出于推銷商品、增加銷售量的目的,采用從商品價(jià)目表上規(guī)定的價(jià)格中扣減一定數(shù)額的方式作為出讓給客戶的利益條件.商業(yè)折扣往往是根據(jù)客戶購貨量的增加而逐漸提高的.不過,企業(yè)在確定商業(yè)折扣率時(shí),不僅要考慮產(chǎn)品的銷售,還要考慮資金成本與資金收益之間的關(guān)系,應(yīng)確定既能夠吸引客戶又符合企業(yè)自身承受能力的商業(yè)折扣率.商業(yè)折扣是在交易之前確定的,按此確定的交易價(jià)格進(jìn)行產(chǎn)品交易,企業(yè)應(yīng)收取的價(jià)款是扣除了商業(yè)折扣后的實(shí)際銷售價(jià)格.這樣,商業(yè)折扣不反映在買賣雙方的賬上,由此對(duì)應(yīng)收賬款入賬價(jià)值的確定也沒有實(shí)質(zhì)性的影響.上一頁下一頁返回第二節(jié)應(yīng)收賬款的核算現(xiàn)金折扣是指企業(yè)為了鼓勵(lì)客戶在一定期限內(nèi)盡快償還貨款,而對(duì)其付款額給予一定的扣減.現(xiàn)金折扣的一般表示內(nèi)容為“折扣/付款期限”。現(xiàn)金折扣有一定的付款期限,應(yīng)收賬款必須及時(shí)入賬,其入賬金額的確定要依據(jù)客戶是享受現(xiàn)金折扣還是不享受現(xiàn)金折扣的不同情況而定.三、銷售折讓及銷售退回的核算方法銷售折讓是指企業(yè)銷售商品后,由于商品的品種、質(zhì)量與合同不符或由于其他原因,對(duì)購貨方在價(jià)格上給予的減讓.在實(shí)際發(fā)生銷售折讓時(shí),應(yīng)根據(jù)折讓金額調(diào)整應(yīng)收賬款的入賬價(jià)值.上一頁下一頁返回第二節(jié)應(yīng)收賬款的核算銷售退回是指企業(yè)售出的商品,由于質(zhì)量、品種不符合要求等原因而發(fā)生的退貨.如果銷售退回發(fā)生在企業(yè)已經(jīng)確認(rèn)收入的情況下,一般情況下直接沖減退回當(dāng)月的銷售收入、銷售成本,調(diào)整尚未收取的應(yīng)收賬款金額.四、其他應(yīng)收款的核算方法其他應(yīng)收款是指企業(yè)因非購銷活動(dòng)產(chǎn)生的應(yīng)收債權(quán),是除了應(yīng)發(fā)票據(jù)、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款等以外的其他各種應(yīng)收、暫付款項(xiàng),包括應(yīng)收的各種罰款、存出保證金、備用金以及應(yīng)向職工收取的各種墊付款項(xiàng)等.將其他應(yīng)收款與應(yīng)收賬款和預(yù)付賬款分開,單獨(dú)歸類反映,這樣便于會(huì)計(jì)信息使用者分析和利用.上一頁下一頁返回第二節(jié)應(yīng)收賬款的核算企業(yè)發(fā)生應(yīng)收未收其他款項(xiàng)時(shí),借記“其他應(yīng)收款”科目,貸記有關(guān)科目;收回各種其他應(yīng)收款項(xiàng)時(shí),借記“庫存現(xiàn)金”或“銀行存款”科目,貸記“其他應(yīng)收款”科目.企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期或者至少于每年年度終了對(duì)其他應(yīng)收款進(jìn)行檢查,預(yù)計(jì)其可能發(fā)生的壞賬損失,并計(jì)提壞賬準(zhǔn)備,借記“管理費(fèi)用”科目,貸記“壞賬準(zhǔn)備”科目.對(duì)于不能收回的其他應(yīng)收款應(yīng)查明原因,追究責(zé)任.上一頁返回第三節(jié)應(yīng)收債權(quán)的核算一、應(yīng)收債權(quán)的核算原則房地產(chǎn)企業(yè)將其按照銷售房屋、提供服務(wù)的銷售合同所產(chǎn)生的應(yīng)收債權(quán)出售給銀行等金融機(jī)構(gòu),按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則,充分考慮交易的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì).對(duì)于有明確的證據(jù)表明有關(guān)交易事項(xiàng)滿足銷售確認(rèn)條件,如與應(yīng)收債權(quán)有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)質(zhì)上已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移等,應(yīng)按照出售應(yīng)收債權(quán)處理,并確認(rèn)相關(guān)損益,否則,應(yīng)作為以應(yīng)收債權(quán)為質(zhì)押取得借款進(jìn)行會(huì)計(jì)處理.二、應(yīng)收債權(quán)的核算方法１.以應(yīng)收債權(quán)為質(zhì)押取得借款的核算下一頁返回第三節(jié)應(yīng)收債權(quán)的核算房地產(chǎn)企業(yè)將其按照銷售合同所產(chǎn)生的應(yīng)收債權(quán)提供給銀行作為其向銀行貸款的質(zhì)押的,應(yīng)將從銀行等金融機(jī)構(gòu)獲得的款項(xiàng)確認(rèn)為對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)的一項(xiàng)負(fù)債,作為短期借款等核算.房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的借款利息及向銀行等金融機(jī)構(gòu)償付借入款項(xiàng)的本息時(shí)的會(huì)計(jì)處理,應(yīng)按有關(guān)借款核算的規(guī)定進(jìn)行處理.企業(yè)應(yīng)根據(jù)債務(wù)單位的情況,按企業(yè)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定合理計(jì)提用于質(zhì)押的應(yīng)收債權(quán)的壞賬準(zhǔn)備.對(duì)于發(fā)生的與用于質(zhì)押的應(yīng)收債權(quán)相關(guān)的銷售退回、銷售折讓及壞賬等,應(yīng)按照企業(yè)會(huì)計(jì)制度的相關(guān)規(guī)定處理.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)置備查簿,詳細(xì)記錄質(zhì)押的應(yīng)收債權(quán)的賬面余額、質(zhì)押期限及回款情況等.上一頁下一頁返回第三節(jié)應(yīng)收債權(quán)的核算２.應(yīng)收債權(quán)出售的核算房地產(chǎn)企業(yè)將其按照銷售合同所產(chǎn)生的應(yīng)收債權(quán)出售給銀行等金融機(jī)構(gòu),根據(jù)企業(yè)、債務(wù)人及銀行等金融機(jī)構(gòu)之間的協(xié)議,在所售應(yīng)收債權(quán)到期無法收回時(shí),銀行等金融機(jī)構(gòu)不能向出售應(yīng)收債權(quán)的企業(yè)進(jìn)行追償?shù)?企業(yè)應(yīng)將所售應(yīng)收債權(quán)予以轉(zhuǎn)銷,結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)提相關(guān)壞賬準(zhǔn)備,確認(rèn)按協(xié)議約定預(yù)計(jì)將發(fā)生的銷售退回、銷售折讓、現(xiàn)金折扣等,確認(rèn)出售損益.上一頁下一頁返回第三節(jié)應(yīng)收債權(quán)的核算房地產(chǎn)企業(yè)在出售應(yīng)收債權(quán)的過程中如附有追索權(quán),即在有關(guān)應(yīng)收債權(quán)到期無法從債務(wù)人處收回時(shí),銀行等金融機(jī)構(gòu)有權(quán)向出售應(yīng)收債權(quán)的企業(yè)追償,或按照協(xié)議約定,企業(yè)有義務(wù)按照約定金額自銀行等金融機(jī)構(gòu)回購部分應(yīng)收債權(quán),應(yīng)收債權(quán)的壞賬風(fēng)險(xiǎn)由售出應(yīng)收債權(quán)的企業(yè)負(fù)擔(dān),則企業(yè)應(yīng)按照以應(yīng)收債權(quán)為質(zhì)押取得借款的核算原則進(jìn)行會(huì)計(jì)處理.３.應(yīng)收債權(quán)貼現(xiàn)的核算房地產(chǎn)企業(yè)將應(yīng)收賬款等應(yīng)收債權(quán)向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貼現(xiàn),如企業(yè)與銀行等金融機(jī)構(gòu)簽訂的協(xié)議中規(guī)定,在貼現(xiàn)的應(yīng)收債權(quán)到期,債務(wù)人未按期償還時(shí),申請(qǐng)貼現(xiàn)的企業(yè)負(fù)有向銀行等金融機(jī)構(gòu)還款的責(zé)任,應(yīng)按照以應(yīng)收債權(quán)為質(zhì)押取得借款的核算原則進(jìn)行會(huì)計(jì)處理