臺(tái)灣土地管理制度

市地重劃：概念：市地重劃是指依據(jù)都市發(fā)展趨勢(shì)將都市規(guī)劃范圍內(nèi)某一地區(qū)中雜亂不規(guī)則的地形地界及畸零細(xì)碎不合經(jīng)濟(jì)運(yùn)用的土地依照市地重劃的有關(guān)法令予以重新整理交換分合，并興建道路、溝渠、街心公園、市場(chǎng)等使每宗土地成為大小相宜形式方整具備肯定規(guī)格的地界然后按每宗土地地價(jià)數(shù)額比例安排給原土地全部者的綜合性土地改良措施。特點(diǎn)：臺(tái)灣地區(qū)近30年經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，城市化水平快速提高，伴隨而來(lái)的是人口膨脹、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格高漲、居民生活環(huán)境惡化等社會(huì)問(wèn)題．解決問(wèn)題的根本出路是落實(shí)城市規(guī)劃和城市土地開發(fā)、土地開發(fā)中的土地問(wèn)題．時(shí)間：臺(tái)灣實(shí)施市地重劃最早在1937年當(dāng)時(shí)的日本政府在臺(tái)北實(shí)施《市地重劃》的都市支配令。臺(tái)灣光復(fù)后1958年都市平均地權(quán)條例修訂實(shí)施由高雄市先行試辦市地重劃取得了良好的效果。此后市地重劃接連在臺(tái)灣各地推廣1979年6月臺(tái)灣頒布了《都市土地重劃實(shí)施條例》同年9月頒布了《嘉獎(jiǎng)都市土地全部權(quán)人辦理重劃方法》。這樣就大致形成了市地重劃的主要法律依據(jù)背景：臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)自50年頭后期發(fā)展比較快。依據(jù)人均GDP、農(nóng)業(yè)增加值比重城市人口比例等指標(biāo)臺(tái)灣在2001年已經(jīng)完成第一次現(xiàn)代化并進(jìn)入其次次現(xiàn)代化的起步期。臺(tái)灣地區(qū)城鎮(zhèn)人口總數(shù)占總?cè)丝跀?shù)即城市化率1988年為67.1%1990年為79%2000年為83%。大陸地區(qū)城市化率2000年是36%，人口不斷向城市集聚，城市人口顯著增加使得城市土地問(wèn)題日益突顯出來(lái)，其核心是如何解決占全地區(qū)80%以上的人口居住在狹小的城市空間內(nèi)所引發(fā)的城市土地利用問(wèn)題。在這樣一個(gè)背景下，為了促進(jìn)城市土地更有利于運(yùn)用、拆除城市內(nèi)的違章建筑、使城市面貌更井然有序、居民有環(huán)境美麗的住房、引導(dǎo)城市健康發(fā)展，市地重劃在城市建設(shè)中就顯得特別的必要。因此經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，臺(tái)灣的市地重劃無(wú)論在理論探討法規(guī)建設(shè)還是在實(shí)踐上都取得了較大的成果。目的：臺(tái)灣早期的土地、重劃目的主要是通過(guò)土地的重新劃定以利于土地的運(yùn)用。在土地法中指出了土地重劃的幾種狀況：包括1實(shí)施都市支配2土地面積畸零狹小不適合于建筑運(yùn)用3耕地安排不適合農(nóng)事工作或不利排水澆灌4將散碎土地交換合并成立標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)場(chǎng)應(yīng)用5機(jī)械耕作興辦集體農(nóng)場(chǎng)等隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展城市人口增加對(duì)城市土地需求的不斷擴(kuò)大而土地的經(jīng)濟(jì)供應(yīng)又有限市地重劃的目的也發(fā)生了一些變更。宏觀方面市地重劃的目的或意義在于促進(jìn)城市土地的有效利用提高土地價(jià)值為城市用地者供應(yīng)更多的城市土地，引導(dǎo)城市健康發(fā)展增加社會(huì)財(cái)寶為城市居民供應(yīng)良好的居住生活環(huán)境等。微觀方面每一宗市地重劃項(xiàng)目的具體目的也不相同臺(tái)灣地區(qū)主要實(shí)行區(qū)段征收和市地重劃兩種方式，區(qū)段征收是依據(jù)城市發(fā)展須要．將某地區(qū)私有土地全部征收為公有，連同原公有土地統(tǒng)一重新規(guī)劃、整理后，再統(tǒng)籌安排與運(yùn)用，采納區(qū)段征收進(jìn)行城市土地開發(fā)．首先必需籌措巨額征地資金，再通過(guò)立法程序才能進(jìn)行。市地重劃是改造舊市區(qū)和開發(fā)新市區(qū)的有效措施，它無(wú)須籌措巨款征收土地，而是依據(jù)城市開發(fā)須要，發(fā)動(dòng)某一地區(qū)的土地全部權(quán)人，先交出土地．讓市地重劃?rùn)C(jī)構(gòu)，運(yùn)用科學(xué)的規(guī)劃方法，把該地區(qū)雜亂的地形、地界和零散不能經(jīng)濟(jì)利用的上地．依法加以重新整理．并協(xié)作基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使每宗土地大小相宜、形態(tài)方整，然后在保留公共設(shè)施用地的前提下，將重劃土地合理地安排給原土地全部私人．由他們依照城市規(guī)劃自行建筑房屋或作其他運(yùn)用。由于土地經(jīng)過(guò)重劃整理．公共設(shè)施依城市規(guī)劃支配建設(shè)，整土地區(qū)土地運(yùn)用合理，從而構(gòu)成一個(gè)公共與私人建筑秩序井然、道路縱橫、環(huán)境美麗，生活便利的新市區(qū)。借鑒我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)市地重劃和區(qū)段征收的閱歷，提出我國(guó)城市土地整理中土地權(quán)屬調(diào)整模式可以分為重劃型和收購(gòu)型。重劃型城市土地整理中的土地產(chǎn)權(quán)調(diào)整重劃型城市土地整理模式是指為了提高城市土地利用效率和土地分區(qū)合理性，依據(jù)城市規(guī)劃，將肯定區(qū)域內(nèi)零碎不整、基礎(chǔ)設(shè)施缺乏、運(yùn)用效率低下、建筑物殘缺的土地，加以重新整理，整體上改善區(qū)域內(nèi)的土地利用結(jié)構(gòu)和環(huán)境，興建公共設(shè)施，使之成為大小相宜、形態(tài)規(guī)整，便于運(yùn)用的土地。土地整理范圍內(nèi)的公共設(shè)施用地?zé)o償轉(zhuǎn)為國(guó)有由政府相關(guān)部門管理。其余可供建筑土地按原有土地權(quán)屬安排給原土地權(quán)利人，而土地整理所需費(fèi)用由參與重劃土地權(quán)利人按其土地受益比例共同負(fù)擔(dān)。重劃型可以進(jìn)一步分為政府主導(dǎo)型和非政府主導(dǎo)型。政府主導(dǎo)型也可以稱為“自上而下型”。是指政府土地部門出面組織特定區(qū)域的土地整理，成立整理項(xiàng)目委員會(huì)。負(fù)責(zé)整理項(xiàng)目的運(yùn)作和資金籌措，項(xiàng)目完成，項(xiàng)目委員會(huì)解散。非政府主導(dǎo)型也可以稱為“自下而上型”，是指肯定區(qū)域內(nèi)的土地權(quán)利人向政府土地部門申請(qǐng)核準(zhǔn)后自發(fā)組織進(jìn)行特定區(qū)域的土地整理，自發(fā)成立整理項(xiàng)目委員會(huì)。接受政府土地部門的管理，其土地權(quán)屬調(diào)整方案需得到政府土地部門的批準(zhǔn)，同時(shí)須要得到整理區(qū)域內(nèi)土地權(quán)利人數(shù)和面積肯定比例以上同意的條件下，進(jìn)行整理項(xiàng)目運(yùn)作，項(xiàng)目完成后，項(xiàng)目委員會(huì)解散。政府主導(dǎo)型和非政府主導(dǎo)型的區(qū)分可以進(jìn)一步分析如下：政府主導(dǎo)型須要充分征求土地權(quán)利人看法的同時(shí)，具有肯定的強(qiáng)制性。政府出于區(qū)域經(jīng)濟(jì)和環(huán)境等公共利益動(dòng)身?？梢詮?qiáng)制推行土地權(quán)屬調(diào)整方案，同時(shí)對(duì)原有土地權(quán)利人進(jìn)行合理補(bǔ)償。非政府主導(dǎo)型則必需得到法定比例的土地權(quán)利人及相應(yīng)土地面積以上的權(quán)利人同意，才可以進(jìn)行，不具有強(qiáng)制性。其次，政府主導(dǎo)型相宜于土地權(quán)利人眾多，產(chǎn)權(quán)困難，面積較大的土地權(quán)屬調(diào)整項(xiàng)目，而非政府主導(dǎo)型相宜于土地權(quán)利人較少，產(chǎn)權(quán)簡(jiǎn)潔，面積不大的土地權(quán)屬調(diào)整項(xiàng)目。由于政府的人力、財(cái)力有限，另外，非政府主導(dǎo)型由于是自發(fā)開發(fā)的土地整理項(xiàng)目，引起的社會(huì)沖突較少，項(xiàng)目的推動(dòng)較便利，因此非政府主導(dǎo)型的土地權(quán)屬調(diào)整項(xiàng)目是政府主導(dǎo)的有益補(bǔ)充。收購(gòu)型城市土地整理中的土地產(chǎn)權(quán)調(diào)整收購(gòu)型城市土地整理模式一般是指政府基于城市開發(fā)、舊城改造、社區(qū)更新等須要。對(duì)于肯定區(qū)域內(nèi)的土地全部予以收回，依據(jù)城市規(guī)劃進(jìn)行重新整理開發(fā)；開發(fā)完成后，由政府干脆支配公共設(shè)施用地，其余可供建筑土地，部分劃撥給政府機(jī)關(guān)無(wú)償運(yùn)用，部分轉(zhuǎn)移給原有土地權(quán)利人作為政府收購(gòu)?fù)恋貞?yīng)給補(bǔ)償?shù)牡謨r(jià)地，剩下土地公開出讓，并以處分土地的收益來(lái)償付收購(gòu)及開發(fā)整理的總費(fèi)用。收購(gòu)型就其涉及的土地權(quán)利的不同，可以分為國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)收購(gòu)型和農(nóng)夫集體土地全部權(quán)征收型，前者只涉及運(yùn)用權(quán)的調(diào)整變更，后者涉及到征地，當(dāng)然有的城市土地整理項(xiàng)目同時(shí)涉及國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)的收購(gòu)和農(nóng)夫集體土地全部權(quán)征收。國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)收購(gòu)型土地整理在肯定程度上與當(dāng)前城市土地收購(gòu)儲(chǔ)備有相同的地方。對(duì)于農(nóng)夫集體全部土地整理項(xiàng)目的土地權(quán)屬調(diào)整中，收購(gòu)型就其主導(dǎo)方面的不同，可以分為政府主導(dǎo)型和農(nóng)夫集體主導(dǎo)型。政府主導(dǎo)型是指由政府出面進(jìn)行整理項(xiàng)目的運(yùn)作和資金籌措。土地征收處置后，土地收益如有剩余，由政府獲得，進(jìn)入土地整理基金；假如資金不足，政府則從土地整理基金或財(cái)政支付。農(nóng)夫集體主導(dǎo)型是指農(nóng)夫集體為主體進(jìn)行整理項(xiàng)目的運(yùn)作和資金籌措，土地征收處置后，土地收益如有剩余，由農(nóng)夫集體組織獲得；政府在稅收及產(chǎn)業(yè)政策上賜予實(shí)惠。促進(jìn)項(xiàng)目的順當(dāng)實(shí)施。農(nóng)夫集體主導(dǎo)型城市土地整理雖然不存在政府出資進(jìn)行土地征收，但是土地全部權(quán)同樣由農(nóng)夫集體全部變?yōu)閲?guó)家全部，是一種實(shí)質(zhì)意義上的征地行為，因此，我們將這種類型作為收購(gòu)型城市土地整理模式的一種特殊狀況。政府主導(dǎo)型和農(nóng)夫集體主導(dǎo)型都存在土地全部權(quán)的轉(zhuǎn)移，不同的是“誰(shuí)來(lái)組織”及剩余土地收益的歸屬。進(jìn)一步可以比較如下：農(nóng)夫集體主導(dǎo)型較政府主導(dǎo)型易于實(shí)施。因?yàn)榍罢卟淮嬖趪?guó)家或土地運(yùn)用者與農(nóng)夫集體協(xié)商確定征地補(bǔ)償?shù)倪^(guò)程，整理后土地處置收益由農(nóng)夫集體組織全部，其支付整理費(fèi)用后全部可以作為征地的補(bǔ)償，而征地補(bǔ)償?shù)膮f(xié)議過(guò)程正是征地中最費(fèi)時(shí)費(fèi)勁的階段。其次，農(nóng)夫集體主導(dǎo)型雖然使政府失去了一部分土地收益，但是政府獲得了城市特定區(qū)域更新后的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效應(yīng)。因此。應(yīng)當(dāng)推廣農(nóng)夫集體主導(dǎo)型這種模式，而不應(yīng)局限于具體土地收益的歸屬上。我國(guó)城市土地權(quán)屬調(diào)整模式的選擇重劃型與收購(gòu)型的最大區(qū)分在于是否以整理后的土地歸還原土地權(quán)利人為基本思路。雖然收購(gòu)型也存在以整理后土地抵扣應(yīng)支付補(bǔ)償?shù)臓顩r，但是其基本思路是以土地整理后公開處置的收益來(lái)對(duì)原有土地權(quán)利人進(jìn)行補(bǔ)償。另外，重劃型土地權(quán)屬調(diào)整中土地整理的費(fèi)用由原有土地權(quán)利人共同擔(dān)當(dāng)，而收購(gòu)型由土地整理后的處置收益擔(dān)當(dāng)。我國(guó)國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)利人特別分散。難以形成統(tǒng)一的對(duì)土地權(quán)屬調(diào)整的意愿；重劃型土地權(quán)屬調(diào)整模式適合于土地權(quán)屬較簡(jiǎn)潔，權(quán)利人人數(shù)較少，整理面積較小的城市土地整理項(xiàng)目，而且一般僅指國(guó)有土地范圍內(nèi)的土地整理項(xiàng)目，不涉及城市范圍內(nèi)的農(nóng)夫集體土地整理項(xiàng)目，適用面較窄；收購(gòu)型土地權(quán)屬調(diào)整模式應(yīng)當(dāng)居于主導(dǎo)地位。具體來(lái)說(shuō)，對(duì)于舊城改造城市土地整理中土地權(quán)屬調(diào)整應(yīng)當(dāng)基本上實(shí)行收購(gòu)型；對(duì)于國(guó)有企業(yè)城市土地整理中土地權(quán)屬調(diào)整應(yīng)以收購(gòu)型為主，重劃型為輔；對(duì)于城中村改造城市土地整理中土地權(quán)屬調(diào)整應(yīng)以收購(gòu)型為主，而且提倡以農(nóng)夫集體主導(dǎo)的收購(gòu)型土地權(quán)屬調(diào)整。對(duì)于城市閑置、廢棄土地整理中土地權(quán)屬調(diào)整可以視具體狀況采納重劃型或收購(gòu)型。探討綜述：對(duì)市地重劃的時(shí)機(jī)探討臺(tái)灣學(xué)者陳俊和林英彥和王月娥等人對(duì)實(shí)施市地重劃的時(shí)機(jī)問(wèn)題進(jìn)行了探討。陳俊和在文章《市地重劃應(yīng)用與城市空間結(jié)構(gòu)重塑之探討》中指出由于地理區(qū)位歷史底蘊(yùn)地方政策偏好以及比較優(yōu)勢(shì)等初始條件的不同使得同一個(gè)國(guó)家中的城市必定呈現(xiàn)出多元化不平衡的發(fā)展格局。假如市地重劃選擇地區(qū)不對(duì)實(shí)施時(shí)機(jī)不佳或規(guī)劃不志向則會(huì)造成社會(huì)資源的奢侈和降低社會(huì)總體的生產(chǎn)力。林英彥在論著《市地重劃》中指出了市地重劃區(qū)評(píng)估作業(yè)計(jì)點(diǎn)表的形式來(lái)確定市地重劃開發(fā)的時(shí)機(jī)即確定重劃項(xiàng)目的因素分成三個(gè)方面1.土地全部權(quán)人的意愿100點(diǎn)每百分之一的人同意就給一個(gè)點(diǎn)2.財(cái)務(wù)支配100點(diǎn)其中籌措資金50點(diǎn)償還資金50點(diǎn)3.開發(fā)條件100點(diǎn)其中分別考慮都市支配城市規(guī)劃地區(qū)發(fā)展?jié)摿θ丝谠鲩L(zhǎng)等子項(xiàng)個(gè)別賜予不同的點(diǎn)數(shù)重劃項(xiàng)目中評(píng)點(diǎn)中有一項(xiàng)未達(dá)到50點(diǎn)者，則暫緩辦理重劃事項(xiàng)項(xiàng)目。評(píng)點(diǎn)每項(xiàng)均在50點(diǎn)以上的項(xiàng)目，將評(píng)價(jià)的點(diǎn)數(shù)相累加得到各個(gè)重劃區(qū)的開發(fā)時(shí)機(jī)點(diǎn)數(shù)對(duì)它們進(jìn)行排序。王月娥在碩士論文《市地重劃開發(fā)時(shí)機(jī)指針之探討》中指出對(duì)肯定區(qū)域內(nèi)實(shí)施市地重劃項(xiàng)目的選擇可以采納分析階層程序法、專家問(wèn)卷調(diào)查法、運(yùn)用計(jì)算機(jī)對(duì)市地開發(fā)時(shí)機(jī)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算機(jī)協(xié)助統(tǒng)計(jì)分析。市地重劃時(shí)機(jī)探討的假設(shè)指標(biāo)包括都市人口成長(zhǎng)率、土地運(yùn)用率、都市土地供需存量、地價(jià)上漲、及抵地費(fèi)最適合價(jià)格等。探討結(jié)論是在信息物流、集散地或交通轉(zhuǎn)運(yùn)中心、新開發(fā)區(qū)可以作為市地重劃區(qū)選擇的區(qū)位條件。市地重劃的土地價(jià)值探討：臺(tái)灣進(jìn)行市地重劃地區(qū)的公共設(shè)施用地和建設(shè)費(fèi)用，由重劃區(qū)內(nèi)參與重劃的土地全部權(quán)人按其土地收益比例共同負(fù)擔(dān)，而政府無(wú)償獲得公共設(shè)施用地面積，節(jié)約了政府建設(shè)經(jīng)費(fèi)。謝靜琪和簡(jiǎn)士豪在《市地重劃之學(xué)理基礎(chǔ)初探》文章中指出臺(tái)灣市地重劃創(chuàng)建價(jià)值的來(lái)源主要在于公共設(shè)施投資興建產(chǎn)生的效益和改良土地本身價(jià)值所產(chǎn)生的。林鋒文在碩士論文《市地重劃負(fù)擔(dān)公允性之探討》中探討了市地重劃的效益與地價(jià)的關(guān)系、市地重劃效益與土地全部權(quán)人重劃費(fèi)用負(fù)擔(dān)和安排問(wèn)題，指出要健全市地重劃的土地估價(jià)制度,改善估價(jià)技術(shù)。臺(tái)灣市地重劃對(duì)大陸進(jìn)行城市土地整理的借鑒臺(tái)灣市地重劃經(jīng)過(guò)幾十年的探究與發(fā)展逐步形成了比較完整的理論基礎(chǔ)和運(yùn)行規(guī)則有自己的特色，值得大陸在城市土地整理的理論探討和實(shí)踐工作中借鑒。政府土地管理部門應(yīng)擔(dān)當(dāng)城市土地整理的任務(wù)臺(tái)灣市地重劃遵循平均地權(quán)思想。依據(jù)臺(tái)灣土地經(jīng)濟(jì)學(xué)家蕭錚先生的探討：平均地權(quán)是一種土地制度，包括兩層含義即政府具有土地的高級(jí)全部權(quán)政府具有土地的下級(jí)全部權(quán)政府具有土地大部分的管理支配權(quán)和小部分的收益權(quán)個(gè)人具有土地大部分的運(yùn)用收益權(quán)小部分的管理權(quán)。在這一理論指導(dǎo)下，臺(tái)灣地區(qū)市地重劃的組織者和實(shí)施者是政府部門--地政機(jī)關(guān)。政府作為土地的高級(jí)全部權(quán)人應(yīng)當(dāng)實(shí)施市地重劃使城市土地價(jià)值增加。增加的收益大部分由個(gè)人獲得小部分由政府取得并用于城市公共設(shè)施建設(shè)由于個(gè)人具有小部分的管理權(quán)因此實(shí)施市地重劃過(guò)程中包括前期的市地重劃支配的制定與公告須要征詢土地個(gè)人全部權(quán)人的看法在后期的財(cái)務(wù)決算和公告等都要敬重個(gè)人的看法和土地私有產(chǎn)權(quán)。大陸目前進(jìn)行的土地整理主要是在農(nóng)村進(jìn)行的耕地整理和塌陷工礦區(qū)的土地復(fù)墾。城市土地整理處于試點(diǎn)之中。有些城市開展的土地儲(chǔ)備過(guò)程中也有土地整理活動(dòng)，但這是狹義的城市土地整理，其主要內(nèi)容是進(jìn)行房屋拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。新區(qū)開發(fā)、舊城改造、城市用地布局調(diào)整大部分由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擔(dān)當(dāng)政府沒(méi)有將其納入到城市土地整理范疇內(nèi)。城市政府作為城市土地管理者的作用沒(méi)有完全體現(xiàn)開發(fā)企業(yè)是以盈利為目的的在開發(fā)過(guò)程中為了經(jīng)濟(jì)效益最大化簡(jiǎn)潔忽視社會(huì)效益和生態(tài)效益甚至是以拆遷有文物價(jià)值的城市歷史遺跡來(lái)?yè)Q取經(jīng)濟(jì)效益失去社會(huì)公允。從土地行政管理的角度看：由于我國(guó)土地的全部制是公有制城市土地屬于全民全部，城市政府是代表全民對(duì)城市土地實(shí)施管理。那么城市土地整理的實(shí)施主體只能是城市政府，這就意味著城市土地整理的組織者資金的主要投資者管理者實(shí)施者和受益者是城市政府，土地運(yùn)用者是部分資金的投資者參與者和部分權(quán)益的受益者。假如實(shí)施土地整理的主體是政府以外的經(jīng)濟(jì)實(shí)體就不能認(rèn)為這種土地整理活動(dòng)是城市土地整理，它事實(shí)上是以贏利為目的的土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。因?yàn)檫@時(shí)進(jìn)行土地整理的經(jīng)濟(jì)實(shí)體首先要以經(jīng)濟(jì)實(shí)體的名義征收整理區(qū)域的土地產(chǎn)權(quán)，將多宗土地運(yùn)用權(quán)變更為一宗土地運(yùn)用權(quán)然后才能進(jìn)行其它土地整理活動(dòng)，這時(shí)土地開發(fā)活動(dòng)的組織者投資者管理者和收益者都是經(jīng)濟(jì)實(shí)體。因此，為了改善城市居住和工作環(huán)境、建設(shè)公共設(shè)施、實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃，城市政府應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)起城市土地整理的責(zé)任，加強(qiáng)城市土地整理的立法工作。臺(tái)灣實(shí)施市地重劃工作以立法為基礎(chǔ)，《平均地權(quán)條例》《都市土地重劃實(shí)施方法》和《嘉獎(jiǎng)都市土地全部權(quán)人辦理重劃方法》對(duì)市地重劃的各項(xiàng)程序規(guī)定得特別具體而具體便于市地重劃的政府公眾和其它當(dāng)事人執(zhí)行和操作。臺(tái)灣在市地重劃中特別重視地價(jià)評(píng)估和土地價(jià)值增值后收益安排在市地重劃過(guò)程中由于興建了市政設(shè)施、公園、兒童游樂(lè)場(chǎng)所、學(xué)校、停車場(chǎng)等改善了區(qū)域生活環(huán)境。交通便利了土地價(jià)值的升值成為必定。而重劃前后的地價(jià)差價(jià)的歸屬和運(yùn)用成為推動(dòng)市地重劃土地私人全部權(quán)人能否主動(dòng)參與市地重劃的關(guān)鍵。土地測(cè)量地價(jià)查估和地價(jià)收益的安排和運(yùn)用是市地重劃的關(guān)鍵技術(shù)環(huán)節(jié)，在臺(tái)灣關(guān)于市地重劃的立法中對(duì)這些都有比較具體的規(guī)定。我國(guó)目前還沒(méi)有一部完整的關(guān)于土地整理的法規(guī)。應(yīng)將《土地管理法》和《土地復(fù)墾管理方法》中關(guān)于土地整理的內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化制定一部獨(dú)立的土地整理法，這樣可以規(guī)范土地整理中各方當(dāng)事人的利益，特殊是城市土地在整理前后的價(jià)值量變更特別大，公允地安排土地整理后形成的土地收益關(guān)系到社會(huì)公允、城市發(fā)展和人民的生活。進(jìn)一步加強(qiáng)城市土地整理的理論探討工作我國(guó)城市化和工業(yè)化進(jìn)程不斷加速城市越來(lái)越成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的中心城市用地的重要性是不言而喻的。同時(shí)城市土地利用問(wèn)題也日益突現(xiàn)出來(lái)成為廣受關(guān)注的一大熱點(diǎn)。這其中一個(gè)重要方面便是城市的土地利用問(wèn)題城市土地整理作為一種改善土地利用的有效手段起完善設(shè)計(jì)及實(shí)施有利于相關(guān)城市土地問(wèn)題的解決。

城市土地利用具有高度的集約性投資巨大。土地用途變更相對(duì)農(nóng)用地而言困難程度更大城市在發(fā)展過(guò)程中由于人的活動(dòng)使城市土地不僅承載了經(jīng)濟(jì)價(jià)值還融合了人的文化因素因此進(jìn)行城市土地整理比農(nóng)用地整理要困難一旦由于規(guī)劃失誤預(yù)見性偏差等錯(cuò)誤造成整理失敗則損失特別巨大復(fù)原用地原狀特別困難因此加強(qiáng)城市土地整理的理論探討特別必要，但目前我國(guó)從事城市土地整理探討的學(xué)者不多，發(fā)表的文章和論著僅限于概念必要性分析方面，而對(duì)于其技術(shù)手段效益評(píng)價(jià)理論基礎(chǔ)理論框架探討不過(guò)幾十篇。而臺(tái)灣學(xué)者在理論探討方面卻是很有建樹，可以借鑒臺(tái)灣地區(qū)學(xué)者的探討成果推動(dòng)城市土地整理的理論探討工作。征地補(bǔ)償留用地模式探究(一)現(xiàn)行征地補(bǔ)償方式依據(jù)《土地管理法》相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)行征地補(bǔ)償主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及青苗補(bǔ)償費(fèi)三部分。其中，土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為該耕地征用前3年平均年產(chǎn)值的6一lO倍，而土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。依據(jù)我國(guó)東部地區(qū)一般耕地年產(chǎn)值1000元左右計(jì)算，每畝土地補(bǔ)償費(fèi)至多3萬(wàn)元左右，而被征用土地經(jīng)過(guò)招拍掛上市后的成交價(jià)格一般卻能達(dá)到數(shù)十萬(wàn)，甚至數(shù)百萬(wàn)元的價(jià)格。農(nóng)夫集體作為土地全部者，在土地增值收益中，得到的補(bǔ)償僅僅占增值收益的5％左右。對(duì)此，大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為，土地補(bǔ)償費(fèi)以農(nóng)地收益來(lái)計(jì)算并不能反映土地的真實(shí)價(jià)值，被征用人的利益在土地征用中沒(méi)有得到應(yīng)有的體現(xiàn)。(二)實(shí)踐中留用地安置補(bǔ)償方式目前實(shí)踐中在貨幣補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上再補(bǔ)充以留用地進(jìn)行安置的地區(qū)許多，不僅有東南沿海地區(qū)的上海、浙江、廣東等省市，還有其他地區(qū)的河北、河南、安徽、陜西等省市。通常是在肯定的貨幣補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上，預(yù)留一塊建設(shè)用地(征地面積的5％一15％左右)供集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理和收益，比如建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房或者門面房出租，開發(fā)建設(shè)物業(yè)小區(qū)，所得的收益再安排給集體經(jīng)濟(jì)組織成員，補(bǔ)貼他們的生產(chǎn)生活。(三)臺(tái)灣征地補(bǔ)償方式為了公共利益的須要而進(jìn)行“征地”時(shí)，臺(tái)灣采納的做法有兩種：市地重劃和區(qū)段征收。這兩種征地補(bǔ)償方式的特點(diǎn)在于，補(bǔ)償思路是將農(nóng)地看作農(nóng)夫個(gè)人財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，補(bǔ)償目標(biāo)是使征地前后農(nóng)夫全部的土地資產(chǎn)價(jià)值不削減。顯著不同于大陸地區(qū)僅僅將農(nóng)地看作是農(nóng)夫的生產(chǎn)生活資料、補(bǔ)償?shù)哪繕?biāo)是以肯定的貨幣補(bǔ)償代替農(nóng)地的影子價(jià)格的補(bǔ)償方式。市地重劃是依照都市支配(大陸地區(qū)稱城市規(guī)劃)內(nèi)容，將肯定區(qū)域內(nèi)畸零細(xì)碎不整之土地，加以重新整理、交換分合，并興建道路、溝渠、公園等公共設(shè)施，使成為大小相宜、形態(tài)方整，各宗土地均干脆臨路并且馬上可供建筑運(yùn)用，然后按原有位次安排與原土地全部權(quán)人，其經(jīng)費(fèi)由土地全部權(quán)人負(fù)擔(dān)的一種市地改良利用方式。區(qū)段征收是政府基于新都市開發(fā)建設(shè)、舊都市更新、農(nóng)村小區(qū)更新或其他開發(fā)目的須要，依法將肯定區(qū)域內(nèi)的土地全部予以征收，并重新加以整理規(guī)劃開發(fā)后，除公共設(shè)施用地由政府干脆支配運(yùn)用外，其余建設(shè)用地，部分由原土地全部權(quán)人領(lǐng)回作為抵價(jià)地，部分供作開發(fā)目的或撥供需地機(jī)關(guān)運(yùn)用，剩余土地則辦理公開標(biāo)售、標(biāo)租或設(shè)定地上權(quán)，并以處分土地之收入優(yōu)先抵付開發(fā)總費(fèi)用。（一)市地重劃，區(qū)段征收的基本原理市地重劃之原理在于，政府建設(shè)公共設(shè)施所須要之基地，不以收買、征收或捐獻(xiàn)等方式取得，而是由重劃地區(qū)之土地全部權(quán)人按受益程度比例分?jǐn)?。另外，?shí)施重劃所需費(fèi)用，包括工程費(fèi)用、重劃費(fèi)用、貸款利息等，也由重劃后保留一部分土地作為標(biāo)價(jià)出售，以其所得金額來(lái)予以抵充，這一部分的土地稱為抵費(fèi)地。其余剩余土地仍歸還原土地全部權(quán)人。實(shí)施市地重劃時(shí)，原全部權(quán)人由于須要負(fù)擔(dān)公共設(shè)施用地及抵費(fèi)地，因此必定導(dǎo)致重劃后安排之面積比重劃前面積要少。但是重劃后，由于道路、公園等公共設(shè)施配套齊全，宗地地形方整，并且常常伴隨著土地用途的轉(zhuǎn)變，地價(jià)常常能夠大幅度增長(zhǎng)。謝靜琪指出，臺(tái)灣地區(qū)現(xiàn)行市地重劃創(chuàng)建價(jià)值的來(lái)源，主要是公共設(shè)施興建所產(chǎn)生的效益，至于土地運(yùn)用類別與強(qiáng)度所產(chǎn)生的效益，主要是依據(jù)都市支配之細(xì)部支配(大陸稱具體規(guī)劃)的土地運(yùn)用分區(qū)管制而定。因此，既有負(fù)擔(dān)，同時(shí)又有效益的增長(zhǎng)。就價(jià)值而言，重劃后土地總價(jià)值并不低于重劃前價(jià)值，往往是高