商業(yè)地產(chǎn)項目運作可行性報告購物中心

購物廣場項目運作可行性報告綱要編制目的：為項目運作實施提供綱領(lǐng)性文件，指導(dǎo)整個項目運作，保證項目成功運作。綱要編制統(tǒng)籌：主要人員：綱要目錄第一章項目名稱………1第二章項目定位與經(jīng)營管理模式構(gòu)想………………1一、項目定位說明…………11、經(jīng)營業(yè)態(tài)定位…………12、經(jīng)營業(yè)種與經(jīng)營商品定位……………23、競爭策略定位…………2二、經(jīng)營管理模式構(gòu)想……………………3三、經(jīng)營管理理念簡述……………………4四、經(jīng)營信條要素…………4第三章項目經(jīng)營規(guī)劃與經(jīng)營特色構(gòu)想………………5一、總體規(guī)劃思路與經(jīng)營特色體現(xiàn)………5二、一樓經(jīng)營規(guī)劃簡析……………………6三、二樓經(jīng)營規(guī)劃簡析……………………8獲四、三樓經(jīng)營貌規(guī)劃簡速析唉………………戀………真……乘…梨……湊……………此…融8級第四弦章嫩莊著項目前期運營歇程序計班劃仰……………蔥…消………………槐……蛛…益11款一、市場廣告損推廣策折略斯………………扁……攀…………著………………典…晃11隆二、專業(yè)人才鋼招聘、培訓(xùn)計副劃喇……粉…………瞞………………森………鄙…黨13等三、組建運作稍機(jī)券構(gòu)化………………躬………翅…………懂………………鈔…宵…肥13隊第五離章痰帳加項目招商工作首安排與作業(yè)程做序車………………肉…………堡…稼15喜一、招商基本度政裝策齡………………翼………………媽…鍵…………巾………崇…筒15喜二、招商品牌留基礎(chǔ)檔案的建償立斑………………姨…………該……………戲…冰15裕三、招商宣傳拼資料編制（略鞋）秧……法…………膛………………劣………醉…正15橫四、招商工作逝計劃作業(yè)進(jìn)度爽安登排鏈……………客…………洞……………限…未15笑五、招商工作棉作業(yè)程幣序窮………………挽………………雜…留…………服…叨…螞15享第六妨章騙歌職項目經(jīng)營管理蠻構(gòu)咳想嘩………………毯………………瞞…………貴…麻16具一、項目發(fā)展使與管理目芽標(biāo)霜………………刻…………鎖………………吸……謎…竭16匪（一）、規(guī)模葵效益與連鎖經(jīng)貫營金………………神…………殲…………筋……辯…銜16烏（二）、建立傾總店經(jīng)營效出應(yīng)購………………移……茄…………普……………羅…弱16戀（三）、促進(jìn)年商業(yè)現(xiàn)代化發(fā)兄展畜………………彩………森…………延…辨…辦16邪（四）、提修高久xx傭市整體商業(yè)水澤平牌…………驅(qū)…………沖………………知…哪16素（五）、締造騾第二商慶圈到………………纏………………備…………蘭…歉…起17那二、項目行政變組織架舟構(gòu)辣……森…………夢………………棍………………片…晌17狐三、項目各部憐門組織架橡構(gòu)情………………飼…………舌………………肌…告…察17臺四、項目營業(yè)公人員管餐理雷………………睜……………左…………誠………誤…敗17輔五、項目招商烈（出租）業(yè)主險管瘋理輛………誦…………終………………崗…哥…囑17潮六、項目店面縣裝修工程管本理撲…………飛…………遞………………憑……店…陶17嗎七、項目經(jīng)營劑管理制篩度鎮(zhèn)……………重…………政………………果………突…宗17勝第七翠章銹遠(yuǎn)項目推廣焦、宣傳基本步庸驟假………………榜………………槍…煉17耀一、廣告策劃剪、執(zhí)行（綱要吹）竹……………窗…………席………………省…啄17哲二、招商說明留會策劃、執(zhí)行丈（綱要艙）餓…………與…………放…………煤…臂17棕三、開業(yè)籌備利及開業(yè)慶典策專劃、執(zhí)行（綱委要阻）庸……映…………婚……曲…喚17葵第八修章津耕項目運作費用揚投入分壞析政………………怠………………宵……醉17差1惕、項目運作費俘用變動投入預(yù)魯算表（人事費僵用密）軍……………婦…………雀18止2并、項目運作費賓用固定投入預(yù)錢算表（外部形縣象改造投入閃）第…宏…………瞇21湯3柄、項目運作費駐用固定投入預(yù)析算表（內(nèi)部裝雄修投入牽）濫………集……近…行…融22截4貿(mào)、項目運作費與用固定投入預(yù)踢算表（商業(yè)設(shè)炊施投入費用暖）填…膽……生…節(jié)…錫23嫩5眉、項目運作費渡用變動投入預(yù)玩算表（招商投綁入費用豆）科………除……皇…倦…鋪25狐6拿、項目運作費膝用變動投入預(yù)領(lǐng)算表（廣告策遲劃實施費用簽）將……苗……班…剃26帝第九劉章晚買佳項目經(jīng)營利潤吹回報分違析纖………………漿………………旅…統(tǒng)…斤27刑一、招商租金葡收入分姨析融…………轉(zhuǎn)…………規(guī)………………羞…………巖…允27蘭二、廣告位招贏商收入分槍析壯………………聞…………宣………………慢…脊…臭27憂三、項目經(jīng)營釀收入分藍(lán)析丑………………騎…………親…………舅…………仆…勞27捕四、項目投入睛及利潤回報分劈析須………………乞……綠…粥……逢………騾…純…支27乎1眼、項目投資計管劃匯總概算居表免………………緩…………泥……………謀…瞞27蚊2宣、利潤回報分席析死………………胃…………主………采………………聚…瓦…排27洞第十壯章輝翼沖報告可行性結(jié)豎語逆………堆………………線………………柱……根31厭一、項目運作枕的基員礎(chǔ)牛—貍引進(jìn)專業(yè)人胃才嶼…………該…………輕…………弄…女31膝二、項目執(zhí)行版的保途證刮—洪專業(yè)運作團(tuán)繪隊夜……………警…………鈴………猾…先31駱三、項目持續(xù)煉發(fā)展的基頁礎(chǔ)織—甩組織、制度、往效辭率可……差…………永……灶…物32醉第一僻章挖就讀項目名稱妙☆☆☆☆南☆位：宏黨盆諸城市愛民購三物廣場屆☆☆☆欄☆借：滅洽平諸城市愛民購賄物中心途☆☆駁☆閉：割方伐諸城市新愛民陡購物廣場位☆航☆嚷：嫁丟寬情諸城市愛聯(lián)廣淺場刑☆刮：蓮監(jiān)鞋全諸城市三聯(lián)購縮物廣場漏以上建議名稱嬸由甲方董事會斃批準(zhǔn)，在未批幸準(zhǔn)之前，本報海告暫佛用辮“敵愛民購物廣單場磨”鏟一名，后文中嘴用思“阿本項軟目嚼”釀或銷“道愛民廣穴場陷”欺皆指同義。牧第二協(xié)章礦堵查項目定位與經(jīng)昌營管理模式構(gòu)死想習(xí)一、項目定位共說明交根直據(jù)禁200烤5汪年竭5能月國2刻日沿至蛇5敘月虜1廊6舍日對諸城市場貧的調(diào)查資料匯駛總分析，對本火項目的定位特鑼作以下說明。財1撒、經(jīng)營業(yè)態(tài)定授位鞠針對諸城市場強商業(yè)現(xiàn)狀，本墾項目的經(jīng)營業(yè)可態(tài)定位序為頌“龍超級大賣挺場興”遺。這種業(yè)態(tài)是咱目前山東省、切國內(nèi)所有商業(yè)朵業(yè)態(tài)中最具活屆力的，而且在厘較長時期內(nèi)不檔會被其他業(yè)態(tài)咐所取代。湯如現(xiàn)在風(fēng)靡全倒球的家樂福均吃以這種業(yè)態(tài)摔的成功即是一告?zhèn)€最近的有力桿證明。臺灣統(tǒng)也一企業(yè)在進(jìn)軍誤大陸零售業(yè)市悔場時，其旗下斥的要“莊大潤激發(fā)碎”換、揚“侄大福懼源洋”憤兩個品牌鳴皆是此種業(yè)態(tài)握的成功典范。貼當(dāng)然，僅是提以辣“肚超級大賣腫場覽”畏單一業(yè)態(tài)，仍欣不足以牽和肢“庸利掌群功”乎、斥“戲百招盛石”釘相抗衡。必輔干配以其他相關(guān)樣業(yè)種，方能真高正發(fā)揮景以援“算超級大賣立場謙”主為經(jīng)營核心，頌帶動其他關(guān)聯(lián)遍業(yè)種發(fā)展締造壩新商圈的全新齊動力。（其他視關(guān)聯(lián)業(yè)種將在突下一節(jié)《經(jīng)營在業(yè)種與經(jīng)營商所品定位》中作辯詳細(xì)說明）爐2嫩、經(jīng)營業(yè)種與粉經(jīng)營商品定位經(jīng)營業(yè)種定位伴超級大賣場及救輔配業(yè)種以如疾下膏1扁0框個大業(yè)種為主郵力業(yè)種：映⑴氣超市（面泛積葡4000m2悟左右，經(jīng)營單裁品應(yīng)不評800節(jié)0梅個，涵蓋所有翻百姓日常生活畝所需）屑；愉⑵潤家電（面符積憑4000m途2吩左右，依經(jīng)營所有家電糞系列挑）航；蠻⑶緣輕型交通用具辦（摩托車、電察動自行車、童帆車等）尤；佳⑷柄家居（布藝、傷窗簾等家居裝悟飾品）淘；秧⑸透餐飲（各地風(fēng)爭味法、推KF哄C議、德克士、迪玉迪漢堡等）剃；朵⑹挖中高檔品牌服咽裝喬；巡⑺襯中高檔鞋帽、黎化妝品系列表；渴⑻鉛兒童游樂園、激童裝童鞋、玩身具、孕婦、嬰努幼兒用品等評；趟⑼指黃金珠寶、通久訊器材、照相禍器材、鐘表系謠列吵；桐⑽共藥品超市及相吉關(guān)醫(yī)藥產(chǎn)品摔；命3印、競爭策略定汁位際戰(zhàn)場中，最薄桶弱的防守位置恭，決定戰(zhàn)爭的抗成敗。在本項扔目的最強對手概中（百盛、利具群），均有共岡同的弱輔勢談—餡—店餐飲，而且這膀個業(yè)種也是當(dāng)臟前諸城市場的蒸空白點。因此勞，我們認(rèn)為本蜻項目的競爭策魚略應(yīng)采用避實農(nóng)擊虛之策，即搖先用餐飲與其羅競爭，再回頭恨用規(guī)模（即大泡賣場）與之強腹項漸“揭超晨市既”掉爭奪客源，再幣利用招商品牌市與百盛的百貨奸部分一爭高低抗，我們認(rèn)為，匪這應(yīng)該是最有塞成功希望的策假略。錯4末、商品定位比另例關(guān)系象：嬌A余、霞高檔商畢品盛10則%蠶，各B梨、狐中檔商免品隱70侄%濃，終C臨、裝中低檔商疼品卵20禁%則?？径?、經(jīng)營管理雨模式構(gòu)想輛1富、經(jīng)營管理模迅式簡述吃準(zhǔn)確的市場定忌位是一個商場絞生存與立足的京根本，而成功曠的管理模式則夸是商場發(fā)展的尚保證。根據(jù)當(dāng)芳前國內(nèi)零售業(yè)剛態(tài)的發(fā)展方向扶與趨勢獲，竹“軍超級大賣驅(qū)場瘦”貧這種近年來發(fā)害展出來的新型守零售業(yè)態(tài)和模漲式，逐漸成為都新的商業(yè)主流西業(yè)態(tài)，因為這幻種業(yè)態(tài)是零售測業(yè)態(tài)向頂級業(yè)勉態(tài)祝（形Shoppi遣ngMal簡l胃）發(fā)展的必由壟之路。因此，知為了讓諸城的遼商業(yè)發(fā)展駛上和快車道，提升尸諸城商業(yè)文化尿水準(zhǔn)，本項目良將采用這種業(yè)票態(tài)與經(jīng)營管理檢模式來運營。棚本項目雪所推行的管理石模式，更多地奧借買鑒位“追家樂執(zhí)福達(dá)”猴，助而且通渠過燦“遲超級大賣敘場很”聲的吸客能力，揮發(fā)展出其他復(fù)致合型業(yè)態(tài)，如作對品牌招商，付餐飲娛樂等相尤關(guān)業(yè)種，在引滋進(jìn)的這種復(fù)合妹型業(yè)態(tài)業(yè)種上分，其管理上推果行哄“田統(tǒng)一經(jīng)營，集畝中管披理在”色的方式。在購朽物廣場的統(tǒng)一縮架構(gòu)下，全面拜推傷行帥“昆管理八統(tǒng)獅一朽”揭，以提升購物席廣場的市場競醫(yī)爭力和發(fā)揮規(guī)銀模效應(yīng)，并有紋效提高經(jīng)營水差平。典管希理漏“端八統(tǒng)飼一匠”運即：恐⑴膀統(tǒng)一布局規(guī)劃聰；至⑵餡統(tǒng)一店面形象警；爪⑶俘統(tǒng)一營業(yè)時間掘；奉⑷水統(tǒng)一人員管理斃；魯⑸鐮統(tǒng)一規(guī)范服務(wù)詠；乒⑹澆統(tǒng)一人員著裝抄；澆⑺吵統(tǒng)一品牌管理盡；網(wǎng)⑻僻統(tǒng)一價格政策獸。肢推行管喬理翠“聽八統(tǒng)昂一遞”白的目的在于營擺造購物廣場的宮經(jīng)營氛圍，吸凡引市場熱銷商品品品哥牌進(jìn)駐，也有耽利于提高購物你廣場的管理檔鳴次和水平。使逝這座位于核心幼商圈邊沿的商偏場真正實現(xiàn)規(guī)亂范化經(jīng)營、制位度化管理，具項有諸城地方特蠟色又融合先進(jìn)模經(jīng)營理念的現(xiàn)蘇代化休閑購物撞廣場。想三、經(jīng)營理念弊闡述兇經(jīng)營理念是購承物廣場的靈魂顏和思想，針對壽諸城市當(dāng)前的痛市場狀況，我習(xí)們提出愛民購漸物廣場的經(jīng)營葛理念：搭引領(lǐng)時尚生活劫，創(chuàng)新都市文俘化。臥倡導(dǎo)平價消費植，保證真品真允價。量都市生活方式玩是現(xiàn)代生活的濤重要標(biāo)志，而驗時尚是都市人距追求的理想生關(guān)活狀態(tài)，作為絹一個集購物、撒休閑、餐飲、脊娛樂于一體的駱現(xiàn)代都市購物逢廣場，它有理廚由和條件引導(dǎo)盡當(dāng)?shù)氐纳钕碣M方式?？岫际械姆比A是間以商業(yè)發(fā)達(dá)為猾基礎(chǔ)，自古就養(yǎng)有喬“為無商不化富納”駁之說，足見商晴業(yè)對社會經(jīng)散濟(jì)發(fā)展的作用惠，商業(yè)文化是糕都市商業(yè)發(fā)展宣水平的主要特丟征。現(xiàn)代人追訴求時尚、舒適丟和回歸自然，滲所以，愛民購冬物廣場的經(jīng)營衡理念核心是引蝦領(lǐng)時尚，營造券商業(yè)文化，倡疫導(dǎo)平價消費，洲提供真品真價頸之商品，并塑沉造真情服務(wù)品票質(zhì)。繞四、經(jīng)營信條包要素勞要能夠完美的輕達(dá)成和延展經(jīng)壇營理念，企業(yè)到的管理內(nèi)部必臟須推行與之相消輔配的信條，盈我們提出經(jīng)營嶼信條要包含如驢下要素：所誠信務(wù)實，經(jīng)憲營永續(xù)。喪敬業(yè)創(chuàng)新，廉榆潔自律。氣互助互愛，共句榮共利。敲第三刻章副爐咬項目經(jīng)營規(guī)劃徹與經(jīng)營特色構(gòu)蝦想丈一、總體規(guī)劃畫思路與經(jīng)營特簽色體現(xiàn)百1旅、總體規(guī)劃思窯路命人潮（客流量件）是購物廣場炕生存的基礎(chǔ)，饒怎樣吸引人潮喂是購物廣場總結(jié)體規(guī)劃必須優(yōu)今先考慮的問題矛，本項目墨共匙3挖饅層結(jié)構(gòu)，總營別業(yè)面積約誤為擔(dān)1300喜0軍平方米，樓層姜單體面積均超羞過緊400曬0廈平方米，而且襯地處商圈邊沿欣，遠(yuǎn)離主流消炭費群，所以必兩須考慮通過科銅學(xué)規(guī)劃有效吸豆引人潮。貌龍城市場街當(dāng)批前已成為僅次墨于諸城第一商倦圈人氣最旺的鑼街道，但是由城于缺乏主力商綱場，消費人潮蜻集中在生活用罰品和菜市場上慈，消費水平停妖留在低檔消費跡層次，依托市杠場現(xiàn)形成的人舊潮，做好本項啄目的整體規(guī)劃遣，這是本項目烘最高決策層必赤須要認(rèn)真面對佛的課題。綁根據(jù)市場調(diào)查泥結(jié)果評估，我餓們提出本項目貧的總體規(guī)劃設(shè)甲想。井利用經(jīng)營業(yè)態(tài)就優(yōu)勢，仗以鍋1逢帶嚼1旦的規(guī)劃思路，畏即將超市設(shè)在尾二層，利用超裙市的經(jīng)營規(guī)模演優(yōu)勢把消費人后潮引上二層，絹一層則分別開燒設(shè)棋“篇風(fēng)味餐飲止街播”尤、生“菊品牌服罰裝烘”躁、命“茅品牌鞋泄帽兵”贈等中高檔品牌薪商品，以吸引春主流消費群，年三樓則經(jīng)營大宅小家電和家居子用品掠，風(fēng)規(guī)劃展現(xiàn)：齡☆購1化F予：時尚廣場；寫☆福2讀F獨：愛民大賣場籮；兩☆猜3紛F艙：三聯(lián)家電城儉。據(jù)2國、經(jīng)營特色體警現(xiàn)見本項目的經(jīng)營岔特色主要體現(xiàn)桌在以下四個方的面展⑴殊新理念抄：采用大賣場專成功之經(jīng)營理畫念；砌⑵舒新模式：縫引進(jìn)購物廣場撿多主題、多業(yè)常態(tài)，組合式經(jīng)注營，最貼近市亦場需求，延伸儉經(jīng)營面；環(huán)⑶祥一站式：起真正通過多業(yè)漁態(tài)、多業(yè)種經(jīng)矛營，實繭現(xiàn)必“卡一站讀式今”腦購物；假⑷霜平民化?。荷唐芬灾袡n種為主，低檔為艱輔，高中低互趣補的經(jīng)營定位站，既迎合了諸叨城當(dāng)前的市場連消費，又逐步埋引導(dǎo)諸城的中濁高消費階層。滾本項目將突破易傳統(tǒng)百貨商場插的管理模式，究采年用嚇“含統(tǒng)一經(jīng)營，集乘中管菊理撤”賄的方式，徹既加強了購物看廣場的規(guī)范化做管理，又增強舞了招商業(yè)主的沫經(jīng)營自主權(quán)，段同時，依托市鈔場龐大的人潮夕，將消費主流我客群引入購物狀廣場，充分體歲現(xiàn)規(guī)劃之可行女性。身二怪、嚇1蛋F提經(jīng)營規(guī)劃簡析仔（規(guī)劃圖見附但件鳥1予）幣一層是商場的慮黃金樓層，以添我們對諸城現(xiàn)后有競爭主力店聽的調(diào)查結(jié)果分腦析，并結(jié)合目挎前諸城的消費鼓現(xiàn)狀，初步擬蛛定餃1區(qū)F墻的經(jīng)營規(guī)劃如思下：轉(zhuǎn)總經(jīng)營面積價約林5000橫邪漿平方米（建筑忍面積）。醋1菠、經(jīng)營主題：沫時尚廣場貢2聽、主要經(jīng)營業(yè)宴種計劃陸A落、紳士館：烤約象700店宿平方米，經(jīng)營喬男裝系列；仍B閥、女人天地：啦約寶1200稅亦平方米，經(jīng)營磁女裝、化妝品桶系列、黃金珠廚寶、中高檔飾劫品等；儲C霉、時尚鞋館：航約掌80習(xí)0阻平方米，經(jīng)營笑男女皮鞋及皮罷具；掘D戚、兒童世界：株約近50物0墨平方逼米蓄,正經(jīng)營童裝、童鞠鞋、玩具、兒屆童娛樂項目；滴E姿、風(fēng)味餐飲街集：啟約德110瘡0施平方米，經(jīng)營豆風(fēng)味小吃；亞F羅、沿街品牌店陽（西面、北面趣）：從約頃188濤鋸平方米，經(jīng)營部品牌服裝等較深有影響力的商差品品牌，以提裁升商場經(jīng)營檔墳次；晶G聲、其他補充業(yè)撇種：肯德基、趙德克士等。于H制、其他面積使麗用見規(guī)劃圖。飛三、二樓經(jīng)營袋規(guī)劃簡析（規(guī)蒼劃圖見附聚件眉2率）叫1音、經(jīng)營主題：沃愛民大賣場麻四、三樓經(jīng)營掘規(guī)劃簡析（規(guī)角劃圖見附羽件久3消）勵1滔、經(jīng)營主題：今三聯(lián)家電城。抽第四拆章敵奪雕項目前期運營承程序計劃杯一、市場廣告腫推廣策略最㈠項目形象推繪廣策劃殺1評、項目推廣口積號；疤2帶、項目推廣理引念；幕3談、項目促銷專婦項活動策劃；艦4歷、項目標(biāo)志設(shè)初計；京5你、項目標(biāo)志字權(quán)設(shè)計、標(biāo)準(zhǔn)色斃設(shè)計；代6瓣、項目標(biāo)準(zhǔn)組精合規(guī)范設(shè)計；概7患、裝修期間項挎目圍檔設(shè)計；周8等、招商接待中壘心導(dǎo)識、標(biāo)識垃設(shè)計；顧9蘆、招商手冊設(shè)亞計（平面部分感）；炭1悲0碧、招商用手袋種、柳D爸M裕設(shè)計；鑰1密1寄、項目宣傳車霉體廣告設(shè)計；爸1喝2遠(yuǎn)、招商、項目罷管理人員服裝湯設(shè)計（夏裝、玉冬裝）；忽1膚3膊、項目各部門到人員工裝設(shè)計口；燕1悼4兄、招商人員、寺管理人員名牌曠、胸卡設(shè)計；潤1予5呀、項目保安人造員服裝設(shè)計；撇1嘗6抗、蘭1行F兼—胡2徹F城規(guī)劃分區(qū)圖設(shè)厲計、制作?？h（二）項目運避作文件編制益1震、招商手冊編槍制（文案）；丸2軟、項目管理運停作手冊編制（預(yù)超市部分）；敬☆墓?fàn)I運管理手冊巾；帶☆遠(yuǎn)營運培訓(xùn)手冊局；沿☆杰收貨運作手冊死；暗☆番客戶服務(wù)手冊延；處☆菜生鮮管理手冊距；蠅☆徒收銀管理手冊寶；漿☆絞安全防損手冊回；嗓☆逼管理人員手冊應(yīng)；因☆炒人事工作手冊刃。右3持、項目管理運合作手冊編制（靜百貨部分）楊☆傭項目管理基本吩制度；☆業(yè)戶手冊；評☆喊營業(yè)人員手冊火；寸☆戶接待中心管理劃手冊；梅☆羨業(yè)戶裝修施工勉管理規(guī)范；飲☆內(nèi)管理人員手冊濤（與超市共用允）津☆還廠促人員管理院規(guī)范；廚☆起項目規(guī)范合同謀文本（含超市元合同）。夠（三）辦公場欣地規(guī)劃設(shè)計鍋1閑、辦公場地規(guī)溪劃方案（集中左辦公規(guī)劃）；爺2蘆、辦公場地裝際飾設(shè)計；捏3四、辦公設(shè)備配燕置方案；癥4顯、辦公室管理秧規(guī)范。哪（四）廣告?zhèn)骷酵度敕桨覆邚垊澚?吊、電視專題廣碎告投入方案；領(lǐng)2格、報紙廣告投鋤入方案；亞3繳、專項活動廣芳告投入方案；貍4剝、其他廣告投致入方案；堵二、專業(yè)人才押招聘、培訓(xùn)計寶劃悉1拌、專業(yè)人才需攤求計劃表（另星附）吹2勤、培訓(xùn)計劃表享（另附）歸三、組建運作器機(jī)構(gòu)（見下欲表害—這—輛組織架構(gòu)表）躲第五舉章宜漆榴項目招商工作帽安排與作業(yè)程刷序廊一、招商基本刷政策尾1屑、免租金政策轟（具體減免由劣董事會決定）捉；提建議：免租嬌期惱2繞—躍4捧個月。愛2臉、免管理費政恥策（具體減免紙由董事會決倚定夾觸）；拼建議：免第一債年的管理費。拉3繞、免稅政策（歲具體減免由董寇事會決蒸定吊攪）；走建議：一樓招痕租部分免稅兩描年。私4駛、其他相關(guān)促跪進(jìn)招商政策。闖二、招商品牌灶基礎(chǔ)檔案建立獸（另附）。船三、招商宣傳欣資料編制。偏1攀、愛民購物廣捏場宣傳畫冊（怠文案稿）；弟2池、愛民購物廣壽場三維動畫宣爺傳片（分鏡頭扛腳本文案稿）稼四、招商工作衡計劃作業(yè)進(jìn)度猶安排（已包含摔在諸城市愛民萌購物廣場綜合忠統(tǒng)籌策劃工作罷計劃進(jìn)度表內(nèi)州）。間五、招商工作孟作業(yè)程序。就采用農(nóng)村包圍不城市的戰(zhàn)略占具領(lǐng)諸城市場，斷以達(dá)成永續(xù)經(jīng)施營的企業(yè)目標(biāo)致。析㈠規(guī)模效益與捧連鎖經(jīng)營（略抱）。茄㈡建立總店經(jīng)劑營效應(yīng)（略）高。下㈢促進(jìn)諸城商好業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展樸（略）。茫㈣提高諸城市反整體商業(yè)水平節(jié)（略）。不㈤締造諸城第勾二商圈。德二、項目行政祖組織架構(gòu)（見蘿前表）。東三、項目各部邁門組織架構(gòu)（迎略）。延四、項目營業(yè)僻人員管理（另叛附《營業(yè)人員側(cè)手冊》）。森五、項目招商滔（出租）業(yè)主蓄管理（另附《棋業(yè)戶手冊》）這。意六、項目店面糊裝修工程管理抓（另附《店面集裝修工程管理媽規(guī)范》）。睛七、項目經(jīng)營牲管理制度（另喇附）。控第七優(yōu)章趴搏微項目推廣、宣險傳基本步驟美一、廣告策劃芬、執(zhí)行（另附謝）。綁二、招商說明風(fēng)會策劃、執(zhí)行烈（另附《招商凈說明會實施方碧案綱要》）。茫三、開業(yè)籌備飄及開業(yè)慶典策走劃、執(zhí)行（另殘附）。冒第八債章果壯第項目運作費用蛛投入分析童1針、項目運作費賭用變動投入預(yù)視算表（人事費蘆用）通2如、項目運作費杜用固定投入預(yù)休算表（外部形骨象改造投入）壩3晃、項目運作費泛用固定投入預(yù)腫算表（內(nèi)部裝波修投入）暖4屠、項目運作費腐用固定投入預(yù)寺算表（商業(yè)設(shè)割施投入費用）齒5旁、項目運作費毫用變動投入預(yù)忍算表（招商投研入費用）期6耀、項目運作費擋用變動投入預(yù)己算表（廣告策土劃實施費用）剪第九足章爬角收項目經(jīng)營利潤梅回報分析行一慘、毛1鬧F辱招商租金收入稠分析（見表）吃二、廣告位招貨商收入分析（變見表）齒三、項目經(jīng)營魄收入分析（見旦表）柴四、項目投入箱及利潤回報分辰析么1渠、項目投資計眠劃匯總概算（里見表）件2探、利潤回報分蠅析捕根據(jù)本報告投挽資預(yù)算，本項據(jù)目共投入啟動斜資斗金垃798.2制6爛萬元，其中固曬定費繭用齊758.1貝6紀(jì)萬元，變動費扇用東35.狂1段萬元，綜合人昌事費用投入第聚一年初約托250.5袋6洞萬元（本人事灑費用預(yù)算包含踏專業(yè)運作團(tuán)隊映費用）。固定旺費用折舊攤銷碧（皮按扯1糕0孟年攤銷）每年束折舊攤銷約符為省75.8猴1慎萬元。噸目前，本項目如擁有建筑面積獨約鋤13042.悼98m貍2扇，若2個F袋、健3鍵F圈分別擊為與4105.4綠6m嚷2刃，按正常商業(yè)顏項目，折合營竭業(yè)面積府約慰8478m豪2岡。縣根據(jù)諸城市商斥業(yè)網(wǎng)點租金狀坑況逢，統(tǒng)1脹F臣招租租金測算雁為各315.9梳4移萬元廉；預(yù)2源F裂、在3兆F扔樓外店租金收軌入測算萍為拉42半委萬元擊，旺2洽F麻、謎3坑F摟整體大賣場營礦業(yè)額預(yù)算，每懂年胃約命5580擔(dān)雷萬元，平均毛斜利毫率姜8綢%就，實際毛收計入巴446.4悉0責(zé)煙萬元，整個項靜目年收入（第做一年）粗約召804.3巨4挺課萬元。通過商心業(yè)運作妨，絕1稿F撕的租金每年約凱遞四增嶼15蹤%屬左右。以正常村商業(yè)投資測算該，本項目約尤需突3桃笑年可回收投資炸成本。醬第十估章務(wù)聾晉報告可行性結(jié)穩(wěn)語吩一、運作的基社礎(chǔ)側(cè)—藏—霜引進(jìn)專業(yè)人才般購物廣場的經(jīng)駝營管理，是一眠項系統(tǒng)性、?？緲I(yè)化、經(jīng)驗性釘很強的工作，株從前期策劃、野招商、籌備開詳業(yè)到日常經(jīng)營歸管理，均需要礎(chǔ)有相應(yīng)從業(yè)經(jīng)耕驗的專業(yè)人才棟主導(dǎo)運作，以徐確保達(dá)到低成頁本投入，正確湊性執(zhí)行，高效踏率運營的目的具。綠1壤、前期策劃心：搶200棗5耐年監(jiān)5張月慕2鑄0步日截—額200挎5遼年鬧6蒙月畝1屢5銜日，組建運作顛機(jī)構(gòu)，引進(jìn)各壟專業(yè)人才?？?浩、前期招商鉤：關(guān)200天5茂年樂6北月法1哲5炒日?！Q200欄5害年茫9墊月嚼1拋5脾日，全面推動之招商工作和編腦制購物廣場經(jīng)去營管理政策、討制度。拾3棒、內(nèi)、外新改別造及裝修哀，瓣200發(fā)5決年見6伴月扯1浴5碑日桐—胳200依5舍年妨9雄月蹈1炕5食日，全面改造迎商場。顆4津、營運籌備計：館200由5床年同7浸月凡1牌日抹—粗200冷5定年倘9蓮月嘴3脖0老日，為營運和近開業(yè)籌備階段隊，元準(zhǔn)備各項營運濫工作和開業(yè)慶飲典工作。筒二、執(zhí)行的保許證帖高效、正確的投執(zhí)行公司決策甜、方針、政策票是企業(yè)追求的蹄目標(biāo)，而執(zhí)行和的效果則取決或于執(zhí)行主導(dǎo)者頭的綜合素質(zhì)、購個性、指揮能停力、協(xié)調(diào)能力養(yǎng)和溝通能力。端但是，真正阻勵礙執(zhí)行效果的郵是企業(yè)決策者下對執(zhí)行人的授漲權(quán)與信任程度濤。所以，在我體們運作的項目片中，都極力倡猛導(dǎo)合作雙方均僻能很以杠“焰信任、坦誠、起信鄭心融”守相待，給予主纏導(dǎo)運作者足夠帆的信任和充分孔授權(quán)。擊三、經(jīng)營的實恐施玉—茶—零組織、制度、半效率騙要使這個計劃鑄方案變成現(xiàn)實棕，達(dá)成運作目喪標(biāo)則必須推行快規(guī)范化、制度兵化的管理，而推規(guī)范化、制度完比的管理，則鳳必須要求有可平行性的管理文駝本，這是一個鄉(xiāng)高度集中，系它統(tǒng)集成的工作籮，要有良好的倉組織，完善的紡制度，高效率叫的執(zhí)行，只有碧這樣才能保證崖購物廣場的規(guī)弓范有效運行，兼以創(chuàng)造最佳利兔潤。幼購物廣場項目愚商業(yè)策劃運作姑組織架構(gòu)（計哭劃）董事會代表：董事會代表：執(zhí)行統(tǒng)籌：執(zhí)行統(tǒng)籌：副總經(jīng)理：副總經(jīng)理：副總經(jīng)理：副總經(jīng)理：總經(jīng)辦：總經(jīng)辦：營運部招商部銷售部財務(wù)部人事行政部客服中心控管部營運部招商部銷售部財務(wù)部人事行政部客服中心控管部師購物廣場營運夕部組織架構(gòu)總監(jiān)：管理制度（1人）信息匯總（1人）二樓商場（1人）制度編訂：信息中心：檔案管理（1人）品牌控制（1人）營業(yè)督察：三樓商場（1人）一樓商場（1人）助理：營業(yè)流程（1人）促銷控制（1人）總監(jiān)：管理制度（1人）信息匯總（1人）二樓商場（1人）制度編訂：信息中心：檔案管理（1人）品牌控制（1人）營業(yè)督察：三樓商場（1人）一樓商場（1人）助理：營業(yè)流程（1人）促銷控制（1人）槐購物廣場企劃蒙部組織架構(gòu)經(jīng)理：經(jīng)理：助理：助理：文案編制現(xiàn)場執(zhí)行設(shè)計制作文案編制現(xiàn)場執(zhí)行設(shè)計制作盡購物廣場招商辱部組織架構(gòu)行政助理：業(yè)務(wù)助理：總監(jiān)：行政助理：業(yè)務(wù)助理：總監(jiān)：大業(yè)種：工藝飾品：服裝鞋帽：日用百貨：餐飲娛樂：大業(yè)種：工藝飾品：服裝鞋帽：日用百貨：餐飲娛樂：男女服裝小商品風(fēng)味小吃女用飾品國際品牌男女服裝小商品風(fēng)味小吃女用飾品國際品牌男女皮鞋家飾床用餐飲主力工藝品國內(nèi)品牌男女皮鞋家飾床用餐飲主力工藝品國內(nèi)品牌針織童裝廚房用品娛樂項目關(guān)聯(lián)業(yè)