關(guān)于地產(chǎn)X的整理與思考

關(guān)于地產(chǎn)+X的整理與思考一、地產(chǎn)+的九大模式二、地產(chǎn)+工業(yè)的思考三、地產(chǎn)+養(yǎng)老的思考四、地產(chǎn)+健康的思考（一）、地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)：微笑曲線的價值延伸代表企業(yè)：華夏幸福、張江高科商業(yè)模式：園區(qū)+地產(chǎn)利潤回報：☆☆☆☆☆開發(fā)難度：☆☆☆☆☆前景展望：☆☆☆☆☆基本要義：園區(qū)，也即產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，是工業(yè)地產(chǎn)的升級與換代，是圍繞微笑曲線構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)價值鏈一體化的平臺，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，實現(xiàn)土地整體開發(fā)與運營。業(yè)界樣本：華夏幸福基業(yè)的固安樣本，這個縣財政收入從2003年不足億元位居全市后兩名，發(fā)展到2011年財政收入突破10億元，2013年突破25億元。操作要點：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的選擇與地方政府規(guī)劃的一致性和穩(wěn)定性操作難點：招商能、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)判斷（二）、地產(chǎn)+旅游：稀缺資源價值最大化代表企業(yè)：華僑城、新華聯(lián)、雅居樂商業(yè)模式：旅游資源+地產(chǎn)利潤回報：☆☆☆☆☆開發(fā)難度：☆☆☆☆前景展望：☆☆☆☆☆基本要義：依托周邊豐富的旅游資源而建，有別于傳統(tǒng)住宅項目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項目。較一般的住宅，旅游地產(chǎn)的特點和優(yōu)勢在于他是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時擁有完善的配套功能和較高的投資價值。業(yè)界樣本：華僑城的四大主題公園，錦繡中華、中國民俗文化村、世界之窗和歡樂谷操作要點：自然的獨占性，自然景觀+人文景觀以及配套完善操作難點：前期投入大，回收期慢（三）、地產(chǎn)+物流：電商時代的線下商機代表企業(yè)：中糧集團、沃爾瑪、阿里巴巴商業(yè)模式：倉租+租金利潤回報：☆☆☆☆開發(fā)難度：☆☆☆☆☆前景展望：☆☆☆☆☆基本要義：自電子商務(wù)盛行后，一直備受關(guān)注。所謂物流地產(chǎn)，指的是由企業(yè)選地建成相關(guān)物流設(shè)施后，再轉(zhuǎn)租給制造商、零售商、物流公司等客戶，并組織資產(chǎn)管理隊伍進行物業(yè)管理，提供物業(yè)相關(guān)服務(wù)。樣本企業(yè)：阿里巴巴的菜鳥網(wǎng)絡(luò)在天津、上海、廣州、武漢等布局物流地產(chǎn)，全國已有2000余個網(wǎng)點，總投資規(guī)模超過3000億。操作要點：處于區(qū)域交通骨干網(wǎng)絡(luò)連接點操作難點：招租能力、投資大，回報期長（四）、地產(chǎn)+文化：為不動產(chǎn)插上想象的翅膀代表開發(fā)商：萬科、保利、綠地、華潤商業(yè)模式：住宅+文化配套利潤回報：☆☆☆☆開發(fā)難度：☆☆☆☆☆前景展望：☆☆☆☆基本要義：文化地產(chǎn)是以文化軟實力為核心競爭力的房地產(chǎn)開發(fā)模式，是用文化引領(lǐng)規(guī)劃、建筑設(shè)計、園林景觀、營銷體系、物業(yè)服務(wù)的系統(tǒng)工程。文化地產(chǎn)是把“死建筑”變成“活建筑”。比如博物館模式：北京798，比如商旅文聯(lián)合開發(fā)：上海城隍廟。樣本企業(yè)：萬科的良渚文化村操作要點：能夠和政府站在統(tǒng)一的戰(zhàn)線，幫助政府完成它的社區(qū)工作，或者它的一些政績。拿地就是一種支持，或是得到政府很大的補貼也是支持，或者得到領(lǐng)導(dǎo)的光顧也是一種支持。操作難點：運營是核心，也是難點。（五）、地產(chǎn)+養(yǎng)老：老齡社會的鉑金商機代表企業(yè)：萬科、復(fù)星、濱海商業(yè)模式：地產(chǎn)+養(yǎng)老收費利潤回報：☆☆☆☆開發(fā)難度：☆☆☆☆☆前景展望：☆☆☆☆☆基本要義：據(jù)中國社科院老年研究所測算，目前我國養(yǎng)老市場的商機大約為4萬億，這個數(shù)字在2030年后達到13萬億。如在總量巨大的老年人口中，只要有10%入住養(yǎng)老社區(qū)，就有可能在未來三年產(chǎn)生至少4500個養(yǎng)老地產(chǎn)項目需求?？煽紤]的“養(yǎng)老文化”概念營銷模式；產(chǎn)業(yè)鏈延伸模式：老年服務(wù)業(yè)、老年房地產(chǎn)業(yè)、老年醫(yī)療保健業(yè)、老年用品業(yè)、老年旅游業(yè)、老年娛樂文化產(chǎn)業(yè)、老年咨詢服務(wù)業(yè)、老年金融投資業(yè)。養(yǎng)老地產(chǎn)是整合投資、開發(fā)、建設(shè)、運營、醫(yī)療、保險、服務(wù)等各個層面資源的系統(tǒng)工程。收費模式有會員制、抵押制、租金制、月費制等。樣本企業(yè)：北京萬科的幸福匯、上海復(fù)星的星堡中匯、天津濱海的云杉鎮(zhèn)操作要點：養(yǎng)老系統(tǒng)資源的集成，醫(yī)、食、行、住、樂的集成。操作難點：運營（六）、地產(chǎn)+醫(yī)療：潛力巨大的醫(yī)療市場代表企業(yè)：萬通、綠城、珠江商業(yè)模式：多元模式利潤回報：☆☆☆☆開發(fā)難度：☆☆☆☆☆前景展望：☆☆☆☆☆基本要義：醫(yī)療地產(chǎn)起源于美國，在美國以醫(yī)療辦公產(chǎn)業(yè)為主，并且多為租賃的方式。在中國則是打造成醫(yī)藥城的方式，或者以獨特先進的醫(yī)療服務(wù)與設(shè)施提升房產(chǎn)品質(zhì)。醫(yī)療服務(wù)在中國GDP比重只3%，而在美國等發(fā)達國際則達到15-20%。馮侖講，醫(yī)療行業(yè)就業(yè)系數(shù)大、需求彈性大，且是高增長行業(yè)，如果地產(chǎn)和醫(yī)療結(jié)合，發(fā)展中高檔醫(yī)院，則是個能賺錢的出路。樣本企業(yè)：珠江地產(chǎn)與從化市簽約打造一個集醫(yī)療、養(yǎng)生、教育、休閑、養(yǎng)老、總部經(jīng)濟于一體的項目。操作要點：醫(yī)療資源的集成操作難點：后期運營管理（七）、地產(chǎn)+教育：學(xué)區(qū)房神話的號召力代表企業(yè)：碧桂園、凱德置地、盤古商業(yè)模式：教育收費+產(chǎn)品溢價利潤回報：☆☆☆☆開發(fā)難度：☆☆☆☆前景展望：☆☆☆☆基本要義：地產(chǎn)通過投資、合作等方式引進一所或多所高質(zhì)量的學(xué)校，可以更好地為自己所開發(fā)項目的居民提供高水平的教育，提升開發(fā)商的品牌，提高產(chǎn)品的號召力和溢價能力樣本企業(yè)：重慶的魯能星城、深圳世紀花城引入深圳實驗學(xué)校、廣東碧桂園建立碧桂園學(xué)校（廣東省唯一實施國際文憑的大學(xué)預(yù)科項目和中學(xué)預(yù)科項目）操作要點：高質(zhì)量的、獨特的學(xué)校資源引入操作難點：學(xué)校性質(zhì)、學(xué)校產(chǎn)權(quán)、辦學(xué)政策（八）、地產(chǎn)+城市配套：人與城市的服務(wù)機會代表開發(fā)商：萬科商業(yè)模式：產(chǎn)品溢價利潤回報：☆☆☆☆開發(fā)難度：☆☆☆☆前景展望：☆☆☆☆基本要義：城市運營商解釋為：圍繞城市的總體發(fā)展目標和發(fā)展規(guī)劃，充分運用市場化的機制和手段，通過發(fā)揮企業(yè)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，結(jié)合城市發(fā)展的特殊機遇，在滿足城市居民需求的同時，使自己的開發(fā)項目能夠成為城市建設(shè)的有機組成部分。樣本企業(yè)：萬科（九）、地產(chǎn)+農(nóng)業(yè)：打造未來住宅體驗樂樂園、發(fā)展全新的的產(chǎn)業(yè)代表開發(fā)商：深圳觀瀾山水田園園農(nóng)莊/上海馬陸葡萄旅游游休閑區(qū)商業(yè)模式：多種模式（地產(chǎn)開開發(fā)、餐飲、旅游游、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)）利潤回報：☆☆☆☆☆☆開發(fā)難度：☆☆☆☆☆☆前景展望：☆☆☆☆☆☆基本要義：專項種植（草莓、琵琶或者者其他）：以產(chǎn)業(yè)化運營模式打打造高科技、高附附加值農(nóng)業(yè)發(fā)展種種植基地。農(nóng)業(yè)莊園地產(chǎn)：以休閑、度假、養(yǎng)養(yǎng)生地產(chǎn)開發(fā)，完完善基礎(chǔ)配套建設(shè)設(shè)，輔助農(nóng)業(yè)經(jīng)濟濟發(fā)展，實現(xiàn)高附附加值的短線投資資收益，中長線投投資收益。農(nóng)業(yè)觀光：農(nóng)業(yè)資源的高效利利用和管理，實現(xiàn)現(xiàn)農(nóng)業(yè)綜合體的集集成與發(fā)展。中長長線投資收益。樣本企業(yè)：無關(guān)于工業(yè)地產(chǎn)模式式的簡介商業(yè)地產(chǎn)：商業(yè)地產(chǎn)是指用于于各種零售、餐飲飲、娛樂、健身服服務(wù)、休閑等經(jīng)營營用途的房地產(chǎn)形形式，包括住宅或或?qū)懽謽堑鹊咨獭?、購物中心、綜合合市場等。工業(yè)地產(chǎn)：工業(yè)地產(chǎn)是指以用用于工業(yè)生產(chǎn)、倉倉儲、運輸、配套套等各種用途的房房地產(chǎn)形式，包括括廠房、倉儲、工工業(yè)配套等。商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地地產(chǎn)內(nèi)涵截然有別別：二者都不單純是地地產(chǎn)，區(qū)別于單純純的工業(yè)或者商業(yè)業(yè)，而兼有地產(chǎn)、、工業(yè)或商業(yè)、投投資等多重特性；；房地產(chǎn)和龐大產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈條上的不同類類型有機結(jié)合產(chǎn)生生工業(yè)或者商業(yè)地地產(chǎn)；二者都是產(chǎn)業(yè)發(fā)展展對于產(chǎn)業(yè)鏈條上上各個環(huán)節(jié)要求越越來越專業(yè)、越來來越精細的必然產(chǎn)產(chǎn)物；商業(yè)經(jīng)營的專業(yè)化化、大型化、集中中化催生商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)；工業(yè)生產(chǎn)的集中化化、工業(yè)廠房要求求的高標準化、生生產(chǎn)與資產(chǎn)經(jīng)營的的專業(yè)化等催生工工業(yè)地產(chǎn)。工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地地產(chǎn)比較商業(yè)地產(chǎn)盈利模式式對于開發(fā)商而言，，可售可租．盈利利在于銷售收入或或者租金；對于運營商來說．．盈利主要在于以以高素質(zhì)、高標準準的經(jīng)營，以獲取取穩(wěn)定租金和管理理費為利潤主要來來源；對于小業(yè)主主來說。開發(fā)商一是通過與與制造商合作開發(fā)發(fā)賺取適當開發(fā)利利潤，是自建再通通過銷售或者出租租獲取利潤；運營商則以其專業(yè)業(yè)的素質(zhì)和優(yōu)質(zhì)服服務(wù)賺取租金收人人和管理費；小業(yè)業(yè)主則是自己生產(chǎn)產(chǎn)賺取利潤，是是出租獲取租金回回報。工業(yè)地產(chǎn)盈利模式式商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地地產(chǎn)盈利模式比較較商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地地產(chǎn)盈利模式比較較項目盈利主體投入收入成本費用利潤盈利模式商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商很大很高高很高售、租、信托運營商小較高低較高管理、租金小業(yè)主小較高很低較高租、自營工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商較大高較高高售、租、信托運營商小較高低高管理、租小業(yè)主小一般很低較高租、自用工業(yè)地產(chǎn)商運營模模式1．

主要以土地溢溢價增值而獲取利利潤投資開發(fā)商在完成成項目基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)后，進行項目目主題包裝與概念念推廣，實現(xiàn)項目目中部分土地或整整體土地的轉(zhuǎn)讓、、出讓給房地產(chǎn)投投資基金或其他專專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資資開發(fā)商。如美國國普洛斯工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)集團在蘇州工業(yè)業(yè)園區(qū)投資開發(fā)蘇蘇州普洛斯物流園園。2．

通過與工業(yè)企企業(yè)聯(lián)合，按需訂訂制地產(chǎn)開發(fā)模式式而獲利工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商取取得工業(yè)用地后，，進行項目主題包包裝與概念推廣后后，與已確定主題題的產(chǎn)業(yè)企業(yè)強強強聯(lián)合，按產(chǎn)業(yè)企企業(yè)需求量身訂制制工業(yè)廠房等產(chǎn)品品項目，同時給予予一些生產(chǎn)生活配配套的建設(shè)與提供供，從而實現(xiàn)最低低風(fēng)險下的項目收收益。工業(yè)地產(chǎn)商運營模模式3．進行項目開發(fā)，，通過長期持有經(jīng)經(jīng)營收益或出售產(chǎn)產(chǎn)品獲利項目投資開發(fā)商進進行項目的整體開開發(fā)，通過已建成成房地產(chǎn)項目的出出租、出售或租售售結(jié)合等方式，實實現(xiàn)項目的收益。。通常表現(xiàn)為在項項目地塊上建造標標準的廠房、研發(fā)發(fā)中心、商住服配配套等設(shè)施后，進進行已定的產(chǎn)業(yè)主主題類企業(yè)招商引引進，從而獲取項目銷售售后所帶來的利潤潤或長期持有項目目而取得經(jīng)營管理理收益或從地產(chǎn)財財政稅收返還。如“物流地產(chǎn)商商”普洛斯公司在在取得土地之后，，進行一級開發(fā)包包括基礎(chǔ)設(shè)施的建建設(shè)，打造設(shè)施平平臺，吸引物流企企業(yè)入駐。普洛斯斯只作房地產(chǎn)投資資開發(fā)和物業(yè)管理理，日常物流業(yè)務(wù)務(wù)仍由客戶操作，，其本質(zhì)是開發(fā)商商而非物流商。星星月集團開發(fā)的上上海松江的“大業(yè)業(yè)領(lǐng)地”等項目亦亦如此。工業(yè)地產(chǎn)模式總結(jié)結(jié)通過與工業(yè)企業(yè)聯(lián)聯(lián)合，按需訂制地地產(chǎn)開發(fā)模式而獲獲利取得土地后，進行行項目主題包裝與與概念推廣，與已已確定主題的企業(yè)業(yè)聯(lián)合，按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求訂訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)產(chǎn)品項目，實現(xiàn)最最低風(fēng)險下的項目目收益提供針對園區(qū)企業(yè)業(yè)的服務(wù)而獲利為入園企業(yè)提供員員工培訓(xùn)、商務(wù)活活動以及政府稅收收返回的組織等各各個方面的服務(wù)以土地溢價增值而而獲取利潤完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)后，進行項目主主題包裝與概念推推廣，實現(xiàn)部分或或整體土地轉(zhuǎn)讓、出讓給給房地產(chǎn)投資基金金或其他專業(yè)工業(yè)業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商商進行項目開發(fā)，通通過長期持有經(jīng)營營收益或出售產(chǎn)品品獲利通過已建成房地產(chǎn)產(chǎn)項目的出租、出出售或租售結(jié)合，，實現(xiàn)項目收益盈利模式關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)模式式的簡介品質(zhì)保障：軟硬件件綜合開發(fā)水平養(yǎng)老服務(wù)+房地產(chǎn)開發(fā)主體：民營非企業(yè)業(yè)機構(gòu)民營養(yǎng)老服務(wù)公司司主體：房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司其他投資企業(yè)盈利來源：1）會員費2）服務(wù)費盈利來源：1）產(chǎn)權(quán)銷售2）房屋出租養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)1.社區(qū)居家型一：無無障礙居住區(qū)（適適老化住宅）2.社區(qū)居家型二：持持續(xù)照料全齡社區(qū)區(qū)3.社區(qū)居家型三：持持續(xù)照料退休社區(qū)區(qū)4.城市型老年公寓5.旅游度假型老年酒酒店6.機構(gòu)護理型（養(yǎng)護護院、社區(qū)日間照照料中心）養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模模式（1）盈利模式：銷售售產(chǎn)權(quán)（無障礙溢溢價）（2）用地性質(zhì)：住宅宅（3）養(yǎng)老配套：無（（或很少），主要要解決室內(nèi)外的活動交往空間（4）目標客群：喜歡歡居家養(yǎng)老的健康康活躍老人，或半自理老人；通通過社區(qū)外的服務(wù)務(wù)機構(gòu)提供一定的的上門服務(wù)即可；；社區(qū)內(nèi)經(jīng)常組織織老年活動（5）典型案例：北京京怡?；▓@社區(qū)居家型之一：：無障礙居住區(qū)（（適老化住宅）（1）盈利模式：銷售售產(chǎn)權(quán)+會員卡（租金）+月費（2）用地性質(zhì)：住宅宅+商服+公建（3）養(yǎng)老配套：以提提供介助服務(wù)為主主（日間照料中心、托老所、微微型養(yǎng)老院）（4）目標客群：第二二代、第三代就在在一個城市，希望與他們生活在在一個社區(qū)、每天天都能見面的居家家養(yǎng)老的老人；社社區(qū)內(nèi)能提供一定定的上門服務(wù)，并并配置半自理、不不能自理老人的日日托或短期寄養(yǎng)服服務(wù)；適合老年人人的，以及適合年年輕人的公共活動動設(shè)施和公共活動動空間，相互融合合（5）典型案例：美國國太陽城·牧場系列社區(qū)居家型之二：：持續(xù)照料全齡社區(qū)區(qū)社區(qū)居家型之三：：持續(xù)照料退休社區(qū)區(qū)（1）盈利模式：銷售售產(chǎn)權(quán)+會員卡（租金）+月費（2）用地性質(zhì)：住宅宅+商服+公建（3）養(yǎng)老配套：老人人專用活動設(shè)施+提供介助和介護養(yǎng)養(yǎng)老服務(wù)（4）目標客群：擺脫脫了工作和家庭的的束縛、喜歡與其他老人群居活活動的健康老人；；需要上門服務(wù)，，或日托、短期寄寄養(yǎng)服務(wù)，需要在在社區(qū)內(nèi)得到專業(yè)業(yè)護理的半自理、、全自理老人；希希望一站式養(yǎng)老、、不希望再搬家；；第二代、第三代代周末來看望或一一起居住兩天（5）典型案例：上海海親和源社區(qū)居家型之四：：城市型老年公寓（1）盈利模式：出租租（或出售返租））+統(tǒng)一經(jīng)營管理（2）用地性質(zhì)：商服服（3）養(yǎng)老配套：提供供介助和介護養(yǎng)老老服務(wù)（4）目標客群：可以以離開家但不想離離開城市環(huán)境的老人，需要專門門的照護（5）典型案例：香港港彩頤居社區(qū)居家型之五：：旅游度假型老年酒酒店（1）盈利模式：產(chǎn)權(quán)權(quán)酒店+分時度假+異地連鎖互換（2）用地性質(zhì)：商服服/旅游（3）養(yǎng)老配套：溫泉泉+康復(fù)+理療+營養(yǎng)膳食+文體活動（4）目標客群：健康康活躍老人和部分分需要介助的老人，愛好旅游（5）典型案例：今典典·紅樹林（一卡在手手、全國度假）社區(qū)居家型之六：：機構(gòu)護理型（養(yǎng)護護院、社區(qū)日間照照料中心）（1）盈利模式：一次次性入住金（會員員卡/押金/租金/消費卡）+月費（2）用地性質(zhì)：公建建/商服/住宅/工業(yè)/農(nóng)村集體建設(shè)用地（3）養(yǎng)老配套：自身身（4）目標客群：需要要護理的失能、半半失能老人（5）典型案例：臺灣灣雙連贍養(yǎng)中心、、北京太申祥和山莊關(guān)于健康地產(chǎn)模式式的簡介（地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)的一種）健康產(chǎn)業(yè)的三種模模式模式一：單一生生產(chǎn)功能的產(chǎn)業(yè)業(yè)園模式一般位于工業(yè)園園區(qū)；規(guī)模相對較小需要較強的城市市產(chǎn)業(yè)支撐模式二：以生產(chǎn)產(chǎn)功能為主的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園模式隨著產(chǎn)業(yè)人口的的不斷聚集，出出現(xiàn)滿足產(chǎn)業(yè)人人群日常生活需需要的配套設(shè)施施規(guī)模較大于單一一產(chǎn)業(yè)園模式三：產(chǎn)業(yè)新新城模式滿足整個產(chǎn)業(yè)新新城生產(chǎn)、生活活、休閑娛樂等等多種需求的復(fù)復(fù)合化發(fā)展模式式規(guī)模大、配套全全模式一：單一生生產(chǎn)功能的產(chǎn)業(yè)業(yè)園模式南京國際健康產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園項目規(guī)模：園區(qū)占地面積300余畝，建筑面積積30萬㎡，總投資5億元以上。建建成后的南京國國際健康產(chǎn)業(yè)園園將成為南京主主城區(qū)內(nèi)規(guī)模最最大、功能最全全、環(huán)境最美、、服務(wù)最優(yōu)的都都市產(chǎn)業(yè)園區(qū)。。整體布局：一個中心，辦公公服務(wù)區(qū)；四個個組團，研發(fā)一一區(qū)，醫(yī)學(xué)研究究區(qū)，研發(fā)二區(qū)區(qū)，物流園區(qū)。。功能定位：以商務(wù)辦公、高高端醫(yī)療保健、、產(chǎn)品研發(fā)和孵孵化作為園區(qū)的的主要功能定位位。園區(qū)服務(wù)：為入園企業(yè)創(chuàng)造造一流的行政、、商務(wù)服務(wù)體系系。園區(qū)規(guī)劃：健康產(chǎn)業(yè)園以健健康養(yǎng)生服務(wù)為為主題，以商務(wù)務(wù)辦公、高端醫(yī)醫(yī)療保健、產(chǎn)品品研發(fā)和孵化作作為園區(qū)的主要要功能定位。其其中高端醫(yī)療療保健主要包括括：服務(wù)高端人人群的第三方體體檢；以數(shù)字家家庭健康網(wǎng)絡(luò)為為支撐的老中醫(yī)醫(yī)專家門診；以以藥膳、針灸、、推拿、刮痧為為主模式二：以生產(chǎn)產(chǎn)功能為主的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園模式中谷生命科學(xué)醫(yī)醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)園園：項目位置：安徽徽省寧國市，距距離寧國市市區(qū)區(qū)2公里。項目規(guī)模：占地地近6000畝，其中生產(chǎn)基基地占4658畝，用于建設(shè)醫(yī)醫(yī)械生產(chǎn)大區(qū)。。項目定位：是一一座集生產(chǎn)、商商務(wù)辦公、技術(shù)術(shù)化、經(jīng)銷、展展會、學(xué)校、醫(yī)醫(yī)院、金融、生生活、生態(tài)于一一體的現(xiàn)代城市市化工業(yè)園區(qū)，，為醫(yī)療科技企企業(yè)提供生產(chǎn)、、研發(fā)、銷售一一體的特色創(chuàng)業(yè)業(yè)平臺，具有級級別高、定位高高、規(guī)模大、品品種齊、品味高高、服務(wù)好的綜綜合優(yōu)勢。項目概況：園區(qū)區(qū)內(nèi)設(shè)有企業(yè)總總部，占地200畝，有一個CBD商務(wù)中心；倉儲儲物流、醫(yī)械市市場占地502畝，有一個醫(yī)療療器械銷售物流流中心和醫(yī)械大大市場；占地114畝的會展、酒店店休閑中心為國國際一流的醫(yī)療療器械展示中心心和信息發(fā)布中中心；生活配套套中心占地503畝，有一個秀美美家園。模式三：產(chǎn)業(yè)新新城模式天津健康產(chǎn)業(yè)園園區(qū)：項目位置：天津津市靜?？h團泊泊新城西區(qū)項目規(guī)模：占地地22.55平方公里，規(guī)劃劃用地10.65平方公里，生態(tài)配套區(qū)規(guī)劃劃面積為11.9平方公里，總建筑面積約500萬平方米，總投投資為168億元項目定位：已列列入天津十二五五規(guī)劃，將以承承辦2013年東亞運動會為為契機，以建設(shè)設(shè)天津中醫(yī)藥大大學(xué)、天津醫(yī)科科大學(xué)國際醫(yī)學(xué)學(xué)城、天津體育育學(xué)院、天津體體育中心、團泊泊奧特萊斯等為為核心，依托區(qū)區(qū)域優(yōu)美的濱水水生態(tài)環(huán)境，打打造集體育休閑閑、科研教育、、醫(yī)療康復(fù)、生生態(tài)居住以及旅旅游度假等配套套服務(wù)于一體的的可持續(xù)發(fā)展的的互動式產(chǎn)業(yè)鏈鏈條，建設(shè)具有有國際水準的健健康產(chǎn)業(yè)示范園園區(qū)。三種模式的比較較模式一普通產(chǎn)業(yè)園模式二復(fù)合產(chǎn)業(yè)園模式三產(chǎn)業(yè)新城 硬性條件規(guī)模500畝左右1500畝左右3000畝以上區(qū)位位于城市近郊或大工業(yè)園區(qū)內(nèi)位于城市遠郊或衛(wèi)星城 城市新區(qū) 軟性條件產(chǎn)業(yè)環(huán)境與周邊科研、教育等其他產(chǎn)業(yè)聯(lián)動性、依存度高 與周邊其他產(chǎn)業(yè)聯(lián)動性、依存度一般與周邊其他產(chǎn)業(yè)聯(lián)動性、依存度弱，即項目內(nèi)產(chǎn)業(yè)形成互補，具備獨立城市功能操作平臺 具有較強的健康產(chǎn)業(yè)運作能力 需要有強勢的醫(yī)療器械、醫(yī)藥生產(chǎn)運作及資源整合能力以城鎮(zhèn)化為先導(dǎo)理念，具備較強的地產(chǎn)、居住、商務(wù)等綜合資源的整合能力 從產(chǎn)業(yè)園發(fā)展到到產(chǎn)業(yè)新城的的的過程，其實是是1、由單一健康產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集聚功能向向復(fù)合的活力新新城的過程產(chǎn)業(yè)功能居住...休閑商業(yè)居住功能...產(chǎn)業(yè)功能商業(yè)功能產(chǎn)業(yè)功能產(chǎn)業(yè)園模式普通產(chǎn)業(yè)園復(fù)合產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)新城模式第一代模式第二代模式第三代模式2、由功能主義向向城鎮(zhèn)主義發(fā)展展的過程普通產(chǎn)業(yè)園復(fù)合產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)新城不單是產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)功能，更為重重要的城鎮(zhèn)化過過程，為城市來來更多的就業(yè)、、便利的配套越來越多的產(chǎn)業(yè)業(yè)人口聚集，逐逐漸出現(xiàn)商業(yè)、、休閑等城市配配套，但產(chǎn)業(yè)功功能仍然是主流流功能至上，主要要發(fā)展的是以機械的的產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)功能為主關(guān)于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)綜綜合體的簡介休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展階階段模式發(fā)展階段旅游主題主導(dǎo)者市場自發(fā)式萌芽階段不明確，僅作為觀光調(diào)劑自發(fā)的個人或群體1供求關(guān)系模糊2個人需求導(dǎo)向自主式休閑觀光階段有一定的主題和活動安排中小旅行社主動參與經(jīng)營1以短期贏利為目的2產(chǎn)品導(dǎo)向開發(fā)式度假階段有明確主題和系列活動策劃大型（旅游）企業(yè)集團開發(fā)經(jīng)營管理1以長期收益為目的2項目投資導(dǎo)向人均產(chǎn)值達到3000美元時：以市民到農(nóng)村觀光旅游為特點的農(nóng)業(yè)會會迅速發(fā)展起來來人均產(chǎn)值達到7000美元時：上升到名副其實實的休閑階段，市民不僅到農(nóng)農(nóng)村旅游，而且且最主要是在農(nóng)農(nóng)場食宿（重慶主城區(qū)人人均產(chǎn)值按近7000美元，人們的經(jīng)經(jīng)濟基礎(chǔ)與生活活方式均已達到到農(nóng)業(yè)休閑階段段的要求）人均產(chǎn)值達達到到13000美元：開始進入了度假農(nóng)業(yè)階段。一些家庭農(nóng)場場逐漸從一般農(nóng)農(nóng)場演變?yōu)樾蓍e閑度假農(nóng)場各地休閑農(nóng)業(yè)實踐和和經(jīng)驗日本觀光農(nóng)業(yè)：：觀光農(nóng)業(yè)概念的的起源地代表案例：富田農(nóng)場臺灣觀光農(nóng)業(yè)：：生產(chǎn)、生活、生生態(tài)等“三生””功能綜合于一體的都市型的的休閑農(nóng)業(yè)。。代表案例：九斗村休閑農(nóng)場場國內(nèi)觀光農(nóng)業(yè)：：吸收國外成功經(jīng)經(jīng)驗，休閑農(nóng)業(yè)業(yè)進入快速發(fā)展階段。代表案例：上海馬陸葡萄旅旅游休閑區(qū)深圳觀瀾山水田田園農(nóng)莊成都三圣花鄉(xiāng)鄉(xiāng)鄉(xiāng)村旅游區(qū)近年來，伴隨全全球農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)業(yè)化發(fā)展，人們們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)代農(nóng)農(nóng)業(yè)不僅具有生生產(chǎn)性功能，還還具有改善生態(tài)態(tài)環(huán)境質(zhì)量，為為人們提供觀光光、休閑、度假的生活性性功能。隨著收收人的增加，閑閑暇時間的增多多，生活節(jié)奏的加快以及及競爭的日益激激烈，人們渴望望多樣化的旅游游，尤其希望能能在生態(tài)、自然然的農(nóng)村環(huán)境中中放松自己，于于是觀光農(nóng)業(yè)應(yīng)應(yīng)運而生并快速速發(fā)展。中國休閑農(nóng)業(yè)的的發(fā)展意義與發(fā)發(fā)展趨勢解決三農(nóng)問題和和建設(shè)社會主義義新農(nóng)村的政策策背景拉動農(nóng)業(yè)區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟增長推動社會文化發(fā)發(fā)展環(huán)境保護與改善善政府支持、戰(zhàn)略略高度、快速發(fā)發(fā)展休閑生活需求項目地塊優(yōu)越的自然環(huán)境境特色高效的種植植基地政策環(huán)境統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的政策導(dǎo)向向社會環(huán)境城市發(fā)展、人口口老齡化等因素素，進入郊區(qū)化化的啟動階段自然生生態(tài)的的田園園生活活、休休閑觀觀光農(nóng)農(nóng)業(yè)被被人們們?nèi)諠u漸關(guān)注注休閑農(nóng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的快速速興起起產(chǎn)業(yè)開開發(fā)政策扶扶持、、融資資渠道道復(fù)合合多樣化化的開開發(fā)組組合，，可靈靈活實實現(xiàn)短短線與與長線線投資資相互互補項目區(qū)區(qū)位城市總總體規(guī)規(guī)劃中中的特特色景景區(qū)范范疇之之內(nèi)完善的的交通通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)1-2個小小時經(jīng)經(jīng)濟圈圈內(nèi)農(nóng)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)綜綜合體體農(nóng)業(yè)莊莊園地地產(chǎn)蔬果專專項種種植休閑觀觀光農(nóng)農(nóng)業(yè)農(nóng)業(yè)綜綜合體體的條條件關(guān)于互互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)思維維對房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的啟啟發(fā)（眾籌籌模式式）互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)思維維對房房地產(chǎn)產(chǎn)商的的借鑒鑒價值值九大互互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)思維維（趙趙大偉偉）：：用戶戶思維維、簡簡約思思維、、極致致思維維、迭迭代思思維、、流量量思維維、社社會化化思維維、大大數(shù)據(jù)據(jù)思維維、平平臺思思維、、跨界界思維維。最最核核心的的是用用戶思思維和和社會會化思思維：：互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)思維維可以以更好好的聯(lián)聯(lián)系對對接開開發(fā)商商的產(chǎn)產(chǎn)品服服務(wù)與與客戶戶的需需求；；對于開開發(fā)商商，可可以按按客戶戶需求求生產(chǎn)產(chǎn)、產(chǎn)產(chǎn)品去去化無無風(fēng)險險，通通過預(yù)預(yù)收定定金及及房款款，降降低資資金占占用，，減少少財務(wù)務(wù)費用用，因因此也也可以以接受受更低低的利利潤水水平。。對于購購房者者，可可以通通過更更多的的產(chǎn)品品選擇擇來更更好的的滿足足自身身需求求，同同時通通過預(yù)預(yù)付定定金及及房款款，以以更低低的價價格獲獲得房房源。。普通開開發(fā)模模式和和互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)思思維下下的新新開發(fā)發(fā)模式式之間間的成成本差差異成本費用科目普通開發(fā)模式新開發(fā)模式政策支持的新開發(fā)模式土地成本固定固定固定建設(shè)成本固定固定固定營銷費用銷售額的2%0銷售額的2%管理費用銷售額的2%銷售額的2%銷售額的2%財務(wù)費用銷售額的8%00營業(yè)稅費及附加銷售額的5.6%銷售額的5.6%銷售額的5.6%土地增值稅預(yù)征按銷售額的3%預(yù)征按銷售額的3%0所得稅預(yù)征按銷售額的3%預(yù)征按銷售額的3%預(yù)征按銷售額的1.7%開發(fā)商銷售凈利潤率15%10%10%計算說說明：：新開發(fā)發(fā)模式式通過過互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)思思維的的營銷銷費用用基本本為零零，該該項費費用包包括營營銷團團隊費費用、、營銷銷推廣廣費用用、示示范區(qū)區(qū)等展展示道道具費費用等等；新開發(fā)發(fā)模式式通過過預(yù)收收定金金和房房款，，且在在取得得預(yù)售售證后后就可可以實實現(xiàn)100%售罄罄回款款，雖雖然前前期占占用土土地成成本，，但后后期工工程款款的支支出滯滯后，，實際際IRR水水平高高，可可視同同財務(wù)務(wù)費用用為零零；新開發(fā)發(fā)模式式下開開發(fā)商商銷售售凈利利潤率率雖然然僅為為10%，但但是由由于高高的周周轉(zhuǎn)率率，IRR水水平應(yīng)應(yīng)可高高于20%以以上；；政策支支持的的新開開發(fā)模模式，，由于于土地地增值值稅和和所得得稅政政府采采用預(yù)預(yù)征模模式，，各地地預(yù)征征稅率率不同同，但但按新新開發(fā)發(fā)模式式，土土地增增值稅稅的增增值率率基本本為零零，無無須繳繳納土土增稅稅，所所得稅稅按實實繳納納為利利潤的的1/3約為為售價價的1.7%，所所以該該項的的實現(xiàn)現(xiàn)需要要政府府政策策支持持對預(yù)預(yù)征稅稅款按按實結(jié)結(jié)算后后返還還。舉例說明：互聯(lián)網(wǎng)思維對房地地產(chǎn)的售價水平降降低多少，舉例說說明，按樓面地價價1800元元/平，建本2000元/平的的項目為例：普通模式假設(shè)銷售售價格為X，計計算公式：X-1800-2000-(2%+2%+8%)X-(5.6%+3%+3%)X=15%X，計算算得出X=5974（元元/平）新模式假設(shè)銷售價價格為Y，計算算公式：Y-1800-2000-2%Y-（5.6%+3%+3%)Y=10%Y，計算得出出Y=4973（元元/平）政策支持新模式，，假設(shè)銷售價格為為Z，計算公式式：Z-1800-2000-2%Z-(5.6%+1.7%)Z=10%Z，計算得出Z=4708（元元/平）新模式下銷售價格格為4973元/平，普通模式下下銷售價格為5974元/平，則則售價降低1001元/平，降幅幅為16.7%。。如政策支持下新新模式售價降低1266元/平，，降幅為21.2%。比較可見，通過降降低營銷費用、財財務(wù)費用、與風(fēng)險險對應(yīng)的利潤水平平及潛在的稅收費費用，可以大幅降降低房屋銷售價格格，使購房者獲得得實惠，而開發(fā)商商通過預(yù)定降低了了銷售風(fēng)險，提高高了周轉(zhuǎn)，IRR水平較高，互互聯(lián)網(wǎng)思維對房地地產(chǎn)開發(fā)模式是具具有借鑒作用的。。關(guān)于快周轉(zhuǎn)的思考考快周轉(zhuǎn)的意義在利潤率一定的情情況下，選擇快周周轉(zhuǎn)，則意味著以更快的的速度獲取更多的的利潤?；诳熘苻D(zhuǎn)的企業(yè)業(yè)盈利模式，可以以更容易實現(xiàn)企業(yè)業(yè)規(guī)模的快速擴張張；有了規(guī)模，則則意味著對市場的的影響力，意味著著在拿地與融資方方面的優(yōu)勢。對房房企而言，在當前前競爭進入肉搏戰(zhàn)戰(zhàn)的大勢下，拿地地與融資優(yōu)勢意味味著什么，顯然不不言而喻。因此，，快周轉(zhuǎn)已成為當當前我們必須的選選擇?？熘苻D(zhuǎn)的難點項目選擇出現(xiàn)大的的瑕疵：所在區(qū)域域市場容量小，項項目周邊不利因素素明顯；在開發(fā)流程前期，，決策周期長、環(huán)環(huán)節(jié)多，決策效率率低下；在生產(chǎn)施工階段，，時間節(jié)點難以把把握、風(fēng)險預(yù)警遲遲緩，工程進度難難以準點到達；在營銷去化階段，，營銷定位不準確確、蓄客能力弱，，定價不合理、銷銷售成交能力不足足，去化慢?？熘苻D(zhuǎn)的邏輯基因好開得快建得快賣得快怎樣做到基因好？？市場容量足夠大。。項目選址要考慮區(qū)區(qū)域市場人口量、、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展情情況、區(qū)域市場房房產(chǎn)年成交量、區(qū)區(qū)域市場房產(chǎn)成交交增加率，在市場場人口量不足、經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展水平低、、房產(chǎn)年成交量低低和增長率低的市市場，即便是開得得快、修得快但賣賣不快的結(jié)果。項目定位必須準。。項目的主流客群是是誰？項目產(chǎn)品風(fēng)風(fēng)格怎樣？項目的的戶型面積及戶型型配比如何？項目目的獨特文化氣質(zhì)質(zhì)是什么？區(qū)別于于競品樓盤的特堵堵優(yōu)勢是什么？如如果沒有對微觀和和中觀市場進行充充分深入的研究，，則會造成開得快快、修得快但賣不不出的結(jié)果。項目無明顯瑕疵。。明顯瑕疵會造成客客戶接受難度大，，項目周邊有垃圾圾站、化工廠、加加氣站、變電站、、大型停車場、物物流園、貧民窟、、安置房等。怎樣做到開得快？？將規(guī)劃設(shè)計工作合合理前置。業(yè)內(nèi)標桿一般在土土地決策階段就進進行規(guī)劃研究和初初步設(shè)計；一般項項目概念設(shè)計3天即可完成，多數(shù)數(shù)項目可以在獲得得土地后10天內(nèi)開工。獲得土土地權(quán)證后，立刻刻進行開發(fā)，從拿拿地到預(yù)售平均只只要6-9個月。設(shè)計管理全面優(yōu)化化提升協(xié)同效率。。通過專項計劃將項項目的全過程進行行工作任務(wù)分解，，賦予各工作任務(wù)務(wù)明確的時間、責(zé)責(zé)任主體，明確工工作任務(wù)的搭接與與穿插關(guān)系，讓項項目參與各方互相相承諾，協(xié)調(diào)一致致地快速推進項目目邁向成功。產(chǎn)品建造標準化提提高設(shè)計過程效率率。通過制定建筑戶型型標準、建筑風(fēng)格格選擇、產(chǎn)品建造造標準、成本標準準，以壓縮技術(shù)決決策工期，提高設(shè)設(shè)計過程工作效率率。決策點優(yōu)化，提高高縱向?qū)徟省?。通過階段性成果管管理，提升上下游游協(xié)同效率。如召召開設(shè)計成果評審審會，把相關(guān)業(yè)務(wù)務(wù)部門以及領(lǐng)導(dǎo)召召集在一起，對設(shè)設(shè)計成果進行把關(guān)關(guān)，核對設(shè)計要求求或建議，以壓縮縮不同部門、不同同領(lǐng)導(dǎo)對設(shè)計成果果的評審時間。如何做到建得快？？分級計劃明晰進度度管理責(zé)任。項目計劃分為集團團關(guān)鍵節(jié)點計劃、、項目主計劃、項項目專項計劃和樓樓棟施工計劃四級級。根據(jù)集團、項項目公司的權(quán)責(zé)范范圍，將項目計劃劃進行相應(yīng)的分解解，各層級分別負負責(zé)其對應(yīng)的計劃劃，實現(xiàn)層層聚焦焦，降低了項目進進度管理的難度。。關(guān)鍵節(jié)點提前預(yù)警警鎖定進度時點。。在項目進度的不同同階段對工作進行行風(fēng)險預(yù)估，對進進度可能落后的關(guān)關(guān)鍵節(jié)點進行提前前預(yù)警，分別設(shè)置置中期預(yù)警、到期期前置預(yù)警。重大大里程碑事件提前前30天預(yù)警，重要項目目階段提前15天預(yù)警。運營會議體系有效效排除進度風(fēng)險。。對于已經(jīng)提出預(yù)警警的關(guān)鍵節(jié)點以及及階段性成果，可可以通過“管理周例會+雙周運營會+月度運營會議”體系進行協(xié)調(diào)。相相關(guān)責(zé)任人匯報預(yù)預(yù)警內(nèi)容，各職能能線群策群力發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題分析解決問問題，并通過集團團總裁辦協(xié)調(diào)公司司資源，多條業(yè)務(wù)務(wù)線配合對相關(guān)工工作進行調(diào)整修正正，保證進度關(guān)鍵鍵節(jié)點準點到達。。如何做到賣得快？？項目總貨值管理確確?？焖偃セ睦麧櫟拙€。在“項目總貨值”指導(dǎo)下進行定、調(diào)調(diào)價。在實現(xiàn)快速速去化的同時，依依據(jù)總貨值算出每每批推盤定價的空空間和底線，保證證整個項目銷售的的總利潤不低于目目標總值，從而避避免為一味追求去去化率進行大幅降降價導(dǎo)致項目總體體虧損的情況或一一味追求利潤最大大化