房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)并購(gòu)法律風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)工程公司股權(quán)并購(gòu)法律風(fēng)險(xiǎn)分析近年來，由于土地資源的有限性和特殊性，國(guó)家對(duì)土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)作出了諸多有別于其他可流通物的立法限制，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨難以獲取土地資源的困境。而同時(shí)，許多手中有地，但自身資金、運(yùn)作能力不強(qiáng)的房地產(chǎn)工程公司，為吸納資金、引入先進(jìn)的開發(fā)理念，盡快將手中的國(guó)有土地使用權(quán)投入市場(chǎng)開發(fā)建立，往往希望通過股權(quán)并購(gòu)的形式其手中的房地產(chǎn)工程。因此，以房地產(chǎn)工程公司并購(gòu)來實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)及工程轉(zhuǎn)讓之風(fēng)盛行。

盡管以房地產(chǎn)工程公司股權(quán)并購(gòu)的方式收購(gòu)房地產(chǎn)工程具有手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)捷、節(jié)省費(fèi)用和開發(fā)本錢、開發(fā)快捷等顯而易見的優(yōu)點(diǎn)；但也存在很多需要并購(gòu)方特別注意的法律風(fēng)險(xiǎn)。

案例

1、A公司得悉B房地產(chǎn)工程公司擁有“××花園〞房地產(chǎn)工程，且已經(jīng)開發(fā)建立至一期樓宇主體構(gòu)造封頂，遂以收購(gòu)B房地產(chǎn)工程公司全部股權(quán)的方式獲取了該工程的開發(fā)建立權(quán)。正當(dāng)A公司按其與B公司股東簽署的?股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議?支付了全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款，準(zhǔn)備繼續(xù)投入開發(fā)時(shí)，承建該工程施工總包的建筑施工方突然主因原B公司拖欠其工程施工款，要求行使其建筑工程施工款優(yōu)先受償權(quán)，并申請(qǐng)法院查封了工程在建工程；同時(shí)，工程設(shè)計(jì)方以原B公司拖欠巨額設(shè)計(jì)費(fèi)用為由申請(qǐng)查封了工程公司的流動(dòng)資金。A公司由此陷入了困境。

2、A公司收購(gòu)了某C房地產(chǎn)工程公司70％的股權(quán)，欲以大股東身份控制和主導(dǎo)B公司承建的某寫字樓工程，并完成了變更股東的工商變更登記手續(xù)。但在經(jīng)營(yíng)決策過程中，持有C公司30％股權(quán)的股東主：雖然A公司擁有70％的股權(quán)，但是根據(jù)B公司章程規(guī)定，僅享有60％的表決權(quán)和分紅權(quán)。此時(shí)A公司才發(fā)現(xiàn)其原受讓股權(quán)時(shí)審閱的公司章程為一份無效章程，且與C公司在工商行政管理部門備案登記的章程容不符，并沒有約定表決權(quán)和分紅權(quán)限制。由此A公司與C公司原股東發(fā)生糾紛，工程開發(fā)建立無法順利進(jìn)展。

3、A公司收購(gòu)了D房地產(chǎn)工程公司全部股權(quán)，并在?股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議?中約定D公司原股東承當(dāng)D公司或有債務(wù)。在A公司按約支付了全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)并開場(chǎng)以D公司名義開發(fā)建立某房地產(chǎn)工程時(shí)，某銀行以D公司向第三人提供了連帶責(zé)任擔(dān)保為由要求D公司歸還巨額債務(wù)的擔(dān)保責(zé)任。此時(shí)A公司欲向D公司原股東追償時(shí)發(fā)現(xiàn)D公司原股東已經(jīng)沒有清償債務(wù)的能力，A公司因此遭受了重大損失。

分析

通過以上案例可以看出，房地產(chǎn)工程公司股權(quán)并購(gòu)過程中存在諸多潛在法律風(fēng)險(xiǎn)，可能給工程開發(fā)和工程受讓方帶來相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)。概括來說，房地產(chǎn)工程公司股權(quán)并購(gòu)存在的風(fēng)險(xiǎn)主要集中在以下方面：

1、工程公司或有債務(wù)控制風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于工程公司的或有債務(wù)、是否對(duì)外提供過保證擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)以及是否對(duì)外簽有已構(gòu)成違約合同的風(fēng)險(xiǎn)等等，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方向股權(quán)受讓方提供的述或企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，其可信度值得商榷，存在虛假或隱瞞的風(fēng)險(xiǎn)；需要股權(quán)受讓方特別注意和控制。

2、轉(zhuǎn)讓股權(quán)本身屬性確定風(fēng)險(xiǎn)

擬對(duì)外轉(zhuǎn)讓的工程公司股權(quán)本身，是否存在質(zhì)押擔(dān)保等第三人權(quán)利，是否存在對(duì)其在工程公司享有的表決權(quán)、分紅權(quán)、委派董事和管理人員的權(quán)利、清算剩余財(cái)產(chǎn)分配權(quán)等各項(xiàng)權(quán)能的限制，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方是否繳足出資，是否具有完整的股東權(quán)利等等，往往難以確認(rèn)，需要股權(quán)受讓方事先調(diào)查和評(píng)估該等風(fēng)險(xiǎn)。

3、工程原有權(quán)屬、性質(zhì)及其權(quán)利瑕疵評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)

工程原有土地使用權(quán)的取得是否存在法律瑕疵，工程公司是否已經(jīng)足額繳納土地出讓金，工程是否存在抵押權(quán)、租賃權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利瑕疵，工程規(guī)劃是否存在風(fēng)險(xiǎn)，是否存在建筑施工款拖欠、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等瑕疵，后續(xù)開發(fā)和盈利模式是否存在政府限制等潛在風(fēng)險(xiǎn)，受讓方須做出合理評(píng)估。

4、股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易過程控制風(fēng)險(xiǎn)

股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂過程中，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方對(duì)外轉(zhuǎn)讓股權(quán)的權(quán)利是否受到其他限制，股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為有沒有經(jīng)過工程公司其他股東的同意，有否違背相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定等因素，都將有可能影響轉(zhuǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的效力〔如工程公司系外商投資企業(yè)的，轉(zhuǎn)讓手續(xù)未經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)的不生效〕。而在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同履行過程中，出讓方和受讓方如何履行相關(guān)協(xié)議義務(wù)、監(jiān)控資金平安、保證履行順暢等，均需要嚴(yán)格控制。

評(píng)述和總結(jié)

結(jié)合律師執(zhí)業(yè)經(jīng)歷，筆者認(rèn)為，無論采取并購(gòu)房地產(chǎn)工程公司全部股權(quán)或者收購(gòu)房地產(chǎn)工程公司控股權(quán)，均應(yīng)當(dāng)在具體操作過程中注意以上各個(gè)方面的法律風(fēng)險(xiǎn)控制，大致可以采用以下操作方式:

1、股權(quán)收購(gòu)方應(yīng)當(dāng)對(duì)工程公司在股權(quán)收購(gòu)之前的債權(quán)債務(wù)調(diào)查清晰，可以委托審計(jì)中介機(jī)構(gòu)清查工程公司資產(chǎn)和負(fù)債情況。如以土地使用權(quán)或工程在建工程的價(jià)值作為工程公司收購(gòu)價(jià)格的計(jì)算根底，那么務(wù)必約定工程公司在收購(gòu)前的一切債權(quán)債務(wù)均由原股東負(fù)責(zé)清理、承當(dāng)，并應(yīng)提供相應(yīng)的有效擔(dān)?；蛄粝乱欢ū壤墓蓹?quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款作為保證金等。

2、對(duì)工程公司股權(quán)自身及工程公司所擁有的房地產(chǎn)工程的權(quán)屬瑕疵風(fēng)險(xiǎn)，工程公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的合法性和合規(guī)性等相關(guān)問題，股權(quán)收購(gòu)方應(yīng)當(dāng)在股權(quán)收購(gòu)之前委托律師等中介機(jī)構(gòu)進(jìn)展調(diào)查，確認(rèn)問題及處理方案，辦理工程轉(zhuǎn)讓手續(xù)的方式和期限等。并應(yīng)當(dāng)在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中予以明確約定。

3、對(duì)工程公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓后面臨工程公司潛在債權(quán)人的權(quán)利主等對(duì)受讓方的巨大風(fēng)險(xiǎn)，可考慮在公眾媒體上公告通知不特定債權(quán)人，要求其在一定期限申報(bào)債權(quán)的方式以期清查確認(rèn)。同時(shí)要求工程公司原股東提供有效擔(dān)?；蛄舸嬉欢ū壤霓D(zhuǎn)讓價(jià)款作為保證金等。

4、工程公司股權(quán)并購(gòu)合同必須轉(zhuǎn)讓方、受讓方協(xié)商一致，并以書面形式做出；股權(quán)轉(zhuǎn)讓必須按照?公司法?〔外商投資的房地產(chǎn)企業(yè)，還應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)外商投資企業(yè)法律法規(guī)〕等有關(guān)規(guī)定辦理工商變更登記手續(xù)，并同時(shí)辦理必要的房地產(chǎn)工程的變更登記手續(xù)。

5、股權(quán)并購(gòu)合同應(yīng)當(dāng)包括：工程公司概括、房地產(chǎn)工程概括、房地產(chǎn)工程立項(xiàng)規(guī)劃文件、股權(quán)轉(zhuǎn)讓比例、股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款、支付方式和期限、現(xiàn)有資產(chǎn)的認(rèn)定、轉(zhuǎn)讓方保證和聲明、工程公司原股東同意轉(zhuǎn)讓并放棄優(yōu)先購(gòu)置權(quán)的決議等。

6、同時(shí)股權(quán)并購(gòu)協(xié)議中還應(yīng)當(dāng)約定適當(dāng)?shù)?、轉(zhuǎn)讓方和受讓方均可以承受的違約責(zé)任，特別是一定條件下的合同解除權(quán)，作為一方違約后另一方的救濟(jì)手段和及時(shí)退出機(jī)制。

7、根據(jù)合同履行的具體情況設(shè)置合理的履約擔(dān)保形式，消除轉(zhuǎn)讓方和受讓方的顧慮。如轉(zhuǎn)讓方通過各種方式取得銀行信用，然后應(yīng)轉(zhuǎn)讓方要求出具銀行保函，在受讓方不能如期履行合同時(shí)，轉(zhuǎn)讓方可以向銀行追償；同時(shí)，轉(zhuǎn)讓方也可以申請(qǐng)銀行出具保函，當(dāng)轉(zhuǎn)讓方未能履行其提供開發(fā)工程、辦理工程轉(zhuǎn)讓手續(xù)等合同義務(wù)時(shí)，受讓方可以向銀行追償。

8、房地產(chǎn)工程公司所擁有的工程如未辦理土地出讓手續(xù)或者已經(jīng)辦理土地出讓手續(xù)但轉(zhuǎn)讓時(shí)還未繳清土地出讓金的，應(yīng)當(dāng)明確約定辦理相關(guān)手續(xù)的責(zé)任方及其費(fèi)用承當(dāng)方式。

9、需要調(diào)整房地產(chǎn)工程開發(fā)條件的，股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)約定補(bǔ)辦政府主管部門許可的手續(xù)及負(fù)責(zé)方。

10、對(duì)合同履行過程中的資金支付控制，為消除雙方顧慮和平衡雙方利益，可以考慮由轉(zhuǎn)讓方和受讓方共同選定第三方作為資金托管、合同履行監(jiān)視方并托管股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款，以促進(jìn)雙方履行各自合同義務(wù)。對(duì)于付款安排，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)拉長(zhǎng)付款期限，以期與對(duì)潛在債務(wù)的擔(dān)保相互銜接。對(duì)于轉(zhuǎn)讓股權(quán)的交接手續(xù)，應(yīng)當(dāng)限期盡快辦理，必要時(shí)可以考慮在股權(quán)變更登記手續(xù)完成前交由受讓方控制，以便順利進(jìn)展前期開發(fā)，防止土地使用權(quán)長(zhǎng)期閑置或房地產(chǎn)工程長(zhǎng)期停工。房地產(chǎn)并購(gòu)律師調(diào)查清單

一、收購(gòu)標(biāo)的的主體資格

主要審查事項(xiàng)如下：

(一)出資協(xié)議/合同

通過審查出資協(xié)議或合同，了解收購(gòu)標(biāo)的各方股東間約定的權(quán)利義務(wù)，尤其是交易對(duì)象所享有的權(quán)利和義務(wù)。在此根底上進(jìn)一步了解交易對(duì)象是否已經(jīng)按照協(xié)議或合同約定享受權(quán)利、履行義務(wù)。這些權(quán)利和義務(wù)及其享有或履行情況將直接影響收購(gòu)方對(duì)本次交易的交易目的的能否實(shí)現(xiàn)、交易本錢、風(fēng)險(xiǎn)等問題的判斷。

(二)企業(yè)章程

通過審查企業(yè)章程，了解收購(gòu)標(biāo)的公司章程有關(guān)對(duì)外轉(zhuǎn)讓股權(quán)的規(guī)定、經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)組成，以及有關(guān)經(jīng)營(yíng)管理、人力資源、財(cái)務(wù)等事項(xiàng)的原那么、方法和制度等。同時(shí)審查章程規(guī)定的容是否違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，并將章程中的有關(guān)容與收購(gòu)標(biāo)的的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、批準(zhǔn)證書、出資協(xié)議等進(jìn)展核對(duì)，確認(rèn)是否一致。

如果收購(gòu)標(biāo)的公司章程記載事項(xiàng)發(fā)生變更，那么應(yīng)當(dāng)修改章程，并經(jīng)原審批機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)或者登記機(jī)關(guān)的登記或備案。因此，應(yīng)要求收購(gòu)標(biāo)的公司提供其成立以來的各份章程，審查全部章程是否一經(jīng)原審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)或者登記機(jī)關(guān)登記/備案。

(三)驗(yàn)資報(bào)告

審查的具體容

1、是否按照法定或約定的出資期限履行了出資義務(wù)；

2、非貨幣資產(chǎn)出資是否已經(jīng)完成所有權(quán)的轉(zhuǎn)移；

3、出資方式。

在審查驗(yàn)資報(bào)告以及記載收購(gòu)標(biāo)的股東出資方式的其他文件時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意審查收購(gòu)標(biāo)的的股東用于出資的財(cái)產(chǎn)是否符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。對(duì)于非貨幣出資的，還應(yīng)當(dāng)審查其出資金額占注冊(cè)資本的比例是否符合有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的條件，并經(jīng)審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。

(四)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照

1、?企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照?

營(yíng)業(yè)執(zhí)照上記載的主要容：名稱、住所、法定代表人、注冊(cè)資本、企業(yè)類型、經(jīng)營(yíng)圍、營(yíng)業(yè)期限和成立日期等。

2、營(yíng)業(yè)執(zhí)照的審查事項(xiàng)

⑴營(yíng)業(yè)執(zhí)照的根本容

應(yīng)當(dāng)將營(yíng)業(yè)執(zhí)照與收購(gòu)標(biāo)的的其他主體資格文件〔包括但不限于?企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)?、公司章程、合資合同等〕進(jìn)展核對(duì)，以確認(rèn)該營(yíng)業(yè)執(zhí)照上記載的情況〔即在工商登記主管機(jī)關(guān)登記的收購(gòu)標(biāo)的的情況〕與其實(shí)際的現(xiàn)狀是否相符。

⑵正本和副本

律師應(yīng)對(duì)營(yíng)業(yè)執(zhí)照正本和副本都進(jìn)展審查，并對(duì)正本和副本進(jìn)展核對(duì)。

需要特別注意的是副本上除記載與正本一樣的登記事項(xiàng)外，還記載年檢情況等其他事項(xiàng)。

⑶企業(yè)年檢記錄

我國(guó)對(duì)企業(yè)和公司的登記管理實(shí)行年度檢驗(yàn)制度。企業(yè)和公司每年應(yīng)當(dāng)按法律法規(guī)規(guī)定的時(shí)間承受年度檢驗(yàn)，并提交年度檢驗(yàn)報(bào)告書、年度資產(chǎn)負(fù)債表和損益表，以及營(yíng)業(yè)執(zhí)照的副本。登記機(jī)關(guān)在完成年檢后，將在營(yíng)業(yè)執(zhí)照的副本上記載年檢情況或者核發(fā)新的營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本。如果公司未能按時(shí)進(jìn)展年檢或年檢不合格，將受到相應(yīng)的處分，甚至可能被撤消營(yíng)業(yè)執(zhí)照，喪失經(jīng)營(yíng)資格。

應(yīng)當(dāng)將收購(gòu)標(biāo)的的年檢情況作為審查重點(diǎn)之一，以確認(rèn)收購(gòu)標(biāo)的是否具有合法的主體資格。

如果收購(gòu)標(biāo)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照所記載的登記事項(xiàng)曾進(jìn)展變更，應(yīng)當(dāng)要求審查其自成立至今各份營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

(五)收購(gòu)標(biāo)的從事的經(jīng)營(yíng)圍的政府批準(zhǔn)文件

根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，從事房地產(chǎn)工程開發(fā)的公司在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中還應(yīng)當(dāng)取得相關(guān)政府主管部門的批準(zhǔn)和許可。有必要根據(jù)收購(gòu)標(biāo)的所從事的經(jīng)營(yíng)圍，審查法律規(guī)定的應(yīng)當(dāng)取得的其他政府批準(zhǔn)和許可文件。

1、建立用地規(guī)劃許可證

2、工程立項(xiàng)批復(fù)及相關(guān)批復(fù)文件

3、規(guī)劃意見書和審定設(shè)計(jì)方案通知書

4、?企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)?

5、用地批準(zhǔn)書

6、土地補(bǔ)償協(xié)議

7、土地出讓合同

8、土地出讓金繳納憑證

9、國(guó)有土地使用權(quán)證書

10、建立用地釘樁通知

11、建立工程規(guī)劃許可證

12、交通影響評(píng)審意見和環(huán)境影響報(bào)告表批復(fù)

13、綠化補(bǔ)償、交通規(guī)劃設(shè)計(jì)、人防工程、消防工程等批復(fù)

14、房屋拆遷許可證

15、施工許可證、工程施工協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議、市政施工協(xié)議

16、商品房預(yù)售許可證

17、與工程開發(fā)建立相關(guān)的其他資料

(六)收購(gòu)標(biāo)的組織構(gòu)造

主要審查的具體容有：

1、公司的管理架構(gòu)圖

2、公司高管任命或聘任文件

3、公司各管理人員及職責(zé)、權(quán)限

4、公司高管在其他企業(yè)任職情況

(七)其他主體資格相關(guān)的文件和資料

收購(gòu)標(biāo)的在設(shè)立后，曾存在經(jīng)營(yíng)圍、股權(quán)構(gòu)造、法定代表人等變更情況，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況和調(diào)查需要對(duì)上述經(jīng)營(yíng)圍、股權(quán)構(gòu)造、法定代表人等變更等的合法性以及相關(guān)文件進(jìn)展審查。

二、分支機(jī)構(gòu)

在對(duì)收購(gòu)標(biāo)的的分支機(jī)構(gòu)進(jìn)展盡職調(diào)查時(shí)，應(yīng)當(dāng)審查該分公司的?營(yíng)業(yè)執(zhí)照?以及其他能夠明確反映該分公司有關(guān)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)情況的合同、帳簿、憑證等文件和資料。

如果分公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照記載的登記事項(xiàng)曾發(fā)生變更，應(yīng)當(dāng)要求對(duì)方提供自分公司設(shè)立至今各份營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

三、資產(chǎn)

在調(diào)查收購(gòu)標(biāo)的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先要求收購(gòu)標(biāo)的提供收購(gòu)標(biāo)的最近一至兩年的資產(chǎn)負(fù)債表和損益表。根據(jù)收購(gòu)標(biāo)的的財(cái)務(wù)報(bào)表對(duì)其資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益情況進(jìn)展審查。

資產(chǎn)調(diào)查的主要容有：

(一)房屋

房屋屬于價(jià)值相對(duì)較大的資產(chǎn)，其權(quán)屬及價(jià)值情況一般會(huì)對(duì)收購(gòu)標(biāo)的的資產(chǎn)價(jià)值的認(rèn)定有比擬大的影響。因此，對(duì)于擁有房屋的企業(yè)，在進(jìn)展資產(chǎn)盡職調(diào)查時(shí)應(yīng)當(dāng)首先對(duì)其房屋的權(quán)屬情況進(jìn)展審查。具體調(diào)查容和方式如下：〔本處僅對(duì)在國(guó)有土地圍取得的房屋進(jìn)展審查〕

1、要求提供收購(gòu)標(biāo)的所有房屋的清單，清單中應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋面積、坐落、所有權(quán)人、原值、已使用年限、累計(jì)折舊、凈值、抵押狀況等進(jìn)展詳細(xì)說明。

2、要求提供房屋的權(quán)屬證書，包括所有權(quán)證書和他項(xiàng)權(quán)利證書。

⑴房屋所有權(quán)證；

⑵房屋共有權(quán)證；

⑶房屋他項(xiàng)權(quán)證。

房屋他項(xiàng)權(quán)證是對(duì)房屋享有抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的權(quán)利人持有的權(quán)利證明文件。

3、在審查房屋權(quán)屬證書的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)要求收購(gòu)標(biāo)的說明取得該房屋的方式，是自建取得，還是通過所有權(quán)的轉(zhuǎn)移取得；并且應(yīng)當(dāng)針對(duì)不同的取得方式要求提供相關(guān)文件。

⑴自建取得

應(yīng)根據(jù)盡職調(diào)查的需要審查其建立該房屋的相關(guān)政府批準(zhǔn)手續(xù)和竣工驗(yàn)收手續(xù)。

⑵轉(zhuǎn)讓取得

應(yīng)要求收購(gòu)標(biāo)的提供該房屋的轉(zhuǎn)讓文件，如：轉(zhuǎn)讓協(xié)議、拍賣文件等，并審查已經(jīng)支付了受讓該房屋的對(duì)價(jià)。

4、核查房屋所在土地的土地使用權(quán)情況。

在審查房屋所有權(quán)的有關(guān)情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意核查收購(gòu)標(biāo)的是否同時(shí)擁有房屋占用圍的土地使用權(quán)；如果收購(gòu)標(biāo)的不擁有房屋占用圍的土地使用權(quán)，審查方法書素占注冊(cè)資本的比例是否符合有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的條件。應(yīng)當(dāng)要求收購(gòu)標(biāo)的詳細(xì)說明原因以及是否合法。

5、如果有在建工程，說明建立的情況，提供已經(jīng)取得的批準(zhǔn)文件。

對(duì)于在建工程，應(yīng)當(dāng)要求收購(gòu)標(biāo)的提供進(jìn)展該在建工程建立已經(jīng)取得的政府批準(zhǔn)文件和其他相關(guān)文件，以確認(rèn)該工程是否擁有合法的建立手續(xù)，在完工后能否取得合法的所有權(quán)。

6、要求收購(gòu)標(biāo)的說明其房屋上是否設(shè)定了抵押權(quán)〔或其他第三人權(quán)利〕。如果存在，應(yīng)當(dāng)要求對(duì)方提供設(shè)定與該抵押相關(guān)的主債務(wù)合同、抵押合同、抵押登記文件，并要求其說明主債務(wù)的履行情況。

房屋是否設(shè)定了抵押權(quán)等第三人權(quán)利以及是否辦理了抵押登記也是對(duì)房屋權(quán)屬情況審查的重點(diǎn)。

對(duì)于收購(gòu)方而言，收購(gòu)標(biāo)的的房屋是否設(shè)定了抵押將直接影響收購(gòu)方對(duì)該房屋收購(gòu)價(jià)值的認(rèn)定。而且，在抵押期間的房屋，未經(jīng)債權(quán)人同意或者提前歸還主債務(wù)，是無法通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式完成房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移的。因此，房屋是否設(shè)定了抵押還會(huì)影響本次收購(gòu)交易方案確實(shí)定。

由于房屋的抵押情況會(huì)在權(quán)屬證書、登記機(jī)關(guān)的登記記錄、抵押合同等不同的文件和資料中有所表達(dá)，在審查房屋的抵押情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過審查權(quán)屬證書、要求收購(gòu)標(biāo)的如實(shí)說明情況、提供文件資料和向有關(guān)機(jī)關(guān)核實(shí)等多種方式進(jìn)展核查，盡量獲取全面、真實(shí)的信息。

7、審查收購(gòu)標(biāo)的的房屋是否存在被采取查封、凍結(jié)、扣押等強(qiáng)制措施的情況。

如果收購(gòu)標(biāo)的房屋存在上述情況，應(yīng)當(dāng)要求收購(gòu)標(biāo)的提供該房屋被采取強(qiáng)制措施的相應(yīng)文件。

8、在對(duì)房屋的調(diào)查中，還應(yīng)當(dāng)要求對(duì)方說明收購(gòu)標(biāo)的是否存在租賃、無償使用等占有、使用他人房屋的情況。

如果收購(gòu)標(biāo)的存在上述情況，應(yīng)當(dāng)審查租賃合同、無償使用協(xié)議等文件，確認(rèn)收購(gòu)標(biāo)的是否通過合法方式租賃或無償使用他人房屋以及收購(gòu)標(biāo)的對(duì)該房屋實(shí)際享有權(quán)利的圍和期限。在對(duì)收購(gòu)標(biāo)的使用他人房屋情況的調(diào)查中，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)了解收購(gòu)標(biāo)的實(shí)際使用該房屋的用途以及對(duì)收購(gòu)標(biāo)的主營(yíng)業(yè)務(wù)的影響。如果收購(gòu)標(biāo)的的主要生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是在該第三人房屋中進(jìn)展，由于該房屋的所有權(quán)人不是收購(gòu)標(biāo)的，將會(huì)存在收購(gòu)標(biāo)的由于其自身不可控制的原因無法繼續(xù)使用該房屋的風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)當(dāng)就此向客戶予以明確和充分的提示。

(二)土地使用權(quán)〔國(guó)有土地使用權(quán)調(diào)查〕

具體調(diào)查容和方式如下：

1、要求提供收購(gòu)標(biāo)的擁有土地使用權(quán)清單，清單中應(yīng)當(dāng)對(duì)土地面積、坐落、使用權(quán)人、性質(zhì)〔劃撥或出讓〕、使用年限、抵押狀況等進(jìn)展詳細(xì)的說明。

2、要求提供收購(gòu)標(biāo)的擁有土地使用權(quán)的國(guó)有土地使用證。

需要注意的是，有些地區(qū)的房屋所有權(quán)證書和土地使用證是合一的，對(duì)于這些地區(qū)的土地，應(yīng)當(dāng)查閱收購(gòu)標(biāo)的的房屋所有權(quán)證了解其土地使用權(quán)情況。

3、企業(yè)主要通過劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓或出租的方式取得國(guó)有土地使用權(quán)。應(yīng)當(dāng)注意審查收購(gòu)標(biāo)的擁有土地使用權(quán)的取得方式。

⑴如果是劃撥取得，那么其轉(zhuǎn)讓可能受到限制，并且可能對(duì)交易本錢造成一定的影響；因此，對(duì)于劃撥取得土地，應(yīng)當(dāng)要求提供有關(guān)批準(zhǔn)文件，并且應(yīng)當(dāng)確認(rèn)是否能夠進(jìn)展轉(zhuǎn)讓。

⑵如果是出讓土地，需要確認(rèn)是否繳納了土地出讓金，是否完成了土地使用權(quán)出讓的全部手續(xù)。

對(duì)于出讓土地，應(yīng)當(dāng)要求提供收購(gòu)標(biāo)的與土地管理部門簽訂的土地出讓合同以及土地金繳納憑證。

⑶收購(gòu)標(biāo)的的土地使用權(quán)也可能是通過土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式取得。對(duì)此，應(yīng)當(dāng)審查收購(gòu)標(biāo)的受讓土地使用權(quán)的相關(guān)手續(xù)是否已經(jīng)辦理完畢，是否可能存在影響其行使權(quán)利的瑕疵。

⑷還應(yīng)當(dāng)審查收購(gòu)標(biāo)的是否存在通過租賃方式取得土地使用權(quán)的情況。

如果存在，應(yīng)當(dāng)審查其租賃使用的土地是否符合法律規(guī)定對(duì)外租賃的條件，是否辦理了登記手續(xù)；并要求其提供土地租賃合同。

4、要求收購(gòu)標(biāo)的說明其土地上是否設(shè)定了抵押權(quán)。

如果存在，律師要求對(duì)方提供設(shè)定與該抵押相關(guān)的主債務(wù)合同、抵押合同、抵押登記文件，并要求其說明主債務(wù)的履行情況。

(三)機(jī)器設(shè)備

對(duì)于收購(gòu)標(biāo)的機(jī)器設(shè)備的調(diào)查，一方面是核實(shí)其重大資產(chǎn)的權(quán)屬、價(jià)值等情況，另一方面有助于了解收購(gòu)標(biāo)的的經(jīng)營(yíng)的狀況和盈利能力。對(duì)機(jī)器設(shè)備的主要調(diào)查容如下：

1、要求收購(gòu)標(biāo)的提供公司設(shè)備〔包括車輛〕的清單，說明設(shè)備名稱、所有權(quán)人、取得方式、使用地點(diǎn)、設(shè)備原值、已使用年限、累計(jì)折舊、設(shè)備凈值等。

2、要求收購(gòu)標(biāo)的提供能證明收購(gòu)標(biāo)的的機(jī)器設(shè)備權(quán)屬證明文件。

機(jī)器設(shè)備不需要進(jìn)展權(quán)屬登記，因此，在對(duì)機(jī)器設(shè)備的權(quán)屬情況進(jìn)展調(diào)查時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況要求收購(gòu)標(biāo)的提供不同的權(quán)屬證明文件。對(duì)于車輛等應(yīng)當(dāng)辦理權(quán)屬登記的資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)核對(duì)其權(quán)屬登記文件。對(duì)于無需辦理權(quán)屬登記的機(jī)器設(shè)備，應(yīng)當(dāng)核對(duì)其購(gòu)置合同和價(jià)款支付憑證。

3、要求收購(gòu)標(biāo)的說明收購(gòu)標(biāo)的的機(jī)器設(shè)備上是否設(shè)定了抵押權(quán)。

如果存在，應(yīng)當(dāng)要求對(duì)方提供設(shè)定與該抵押相關(guān)的主債務(wù)合同、抵押合同、抵押登記文件，并要求其說明主債務(wù)的履行情況。

4、審查收購(gòu)標(biāo)的的機(jī)器設(shè)備是否存在被采取查封、凍結(jié)、扣押等強(qiáng)制措施的情況。

如果存在，應(yīng)當(dāng)要求收購(gòu)標(biāo)的提供該機(jī)器設(shè)備被采取強(qiáng)制措施的相應(yīng)文件。

(四)存貨

1、應(yīng)當(dāng)要求收購(gòu)標(biāo)的提供存貨清單，該清單應(yīng)當(dāng)說明存貨的名稱、所有權(quán)人、存放地點(diǎn)、價(jià)值以及在存貨上是否設(shè)定抵押權(quán)或作為質(zhì)押物轉(zhuǎn)移給其他人。

2、應(yīng)采取實(shí)地考察方式同時(shí)，對(duì)于存貨的抵押、質(zhì)押等情況，如果應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門辦理登記的，還應(yīng)當(dāng)向該部門對(duì)存貨的對(duì)外擔(dān)保情況進(jìn)展核實(shí)。

四、無形資產(chǎn)〔知識(shí)產(chǎn)權(quán)〕——不作為盡職調(diào)查重點(diǎn)

(一)商標(biāo)

商標(biāo)主要是指商品商標(biāo)或者效勞商標(biāo)。具體審查容如下：

1、要求收購(gòu)標(biāo)的提供商標(biāo)清單，說明其使用商標(biāo)的注冊(cè)國(guó)家、所有權(quán)人、注冊(cè)日期、有效期到期日、是否展期、商標(biāo)上是否設(shè)立質(zhì)押權(quán)等。

2、要求審查注冊(cè)商標(biāo)的?商標(biāo)注冊(cè)證?等權(quán)屬證明文件。

應(yīng)當(dāng)要求收購(gòu)標(biāo)的提供其商標(biāo)的?商標(biāo)注冊(cè)證?和/或?核準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓注冊(cè)商標(biāo)證明?，并審查如下容：

⑴收購(gòu)標(biāo)的是否是?商標(biāo)注冊(cè)證?或?核準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓注冊(cè)商標(biāo)證明?上記載的使用權(quán)人，該商標(biāo)是否還有其他共有人；

⑵?商標(biāo)注冊(cè)證?上記載的商品類型與收購(gòu)標(biāo)的實(shí)際生產(chǎn)、銷售的商品是否一致；

⑶該注冊(cè)商標(biāo)的有效期是否已經(jīng)屆滿，是否辦理了有效期的續(xù)展。

3、審查商標(biāo)的交易情況

如果收購(gòu)標(biāo)的的商標(biāo)是受讓取得的，應(yīng)當(dāng)要求提供商標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。如果收購(gòu)標(biāo)的使用的商標(biāo)是其他人所有，收購(gòu)標(biāo)的是經(jīng)商標(biāo)所有權(quán)人授權(quán)取得的商標(biāo)的使用權(quán)；或者收購(gòu)標(biāo)的將其商標(biāo)授權(quán)給第三人使用，律師應(yīng)當(dāng)要求收購(gòu)標(biāo)的提供商標(biāo)許可使用合同，審查收購(gòu)標(biāo)的和/或第三人對(duì)商標(biāo)享有權(quán)利的圍；同時(shí)，還應(yīng)審查該商標(biāo)許可使用合同是否在商標(biāo)局辦理了備案手續(xù)。

4、要求收購(gòu)標(biāo)的說明收購(gòu)標(biāo)的的商標(biāo)上是否設(shè)定了抵押權(quán)。

如果存在，應(yīng)當(dāng)要求對(duì)方提供設(shè)定與該抵押相關(guān)的主債務(wù)合同、抵押合同、?商標(biāo)專有權(quán)質(zhì)押登記證?等質(zhì)押登記文件，并要求其說明主債務(wù)的履行情況。

5、審查收購(gòu)標(biāo)的的商標(biāo)是否存在被采取查封、凍結(jié)、扣押等強(qiáng)制措施的情況。

如果存在，應(yīng)當(dāng)要求收購(gòu)標(biāo)的提供該商標(biāo)被采取強(qiáng)制措施的相應(yīng)文件。

(二)專利

具體審查容如下：

1、要求收購(gòu)標(biāo)的提供專利清單，說明專利的登記國(guó)家、專利權(quán)授予的日期、有效期到期日、專利上是否存在質(zhì)押權(quán)；

2、由于專利申請(qǐng)和審查的時(shí)間較長(zhǎng)，因此，對(duì)于已經(jīng)提出專利申請(qǐng)但尚未被授予專利權(quán)的，應(yīng)當(dāng)要求收購(gòu)標(biāo)的提供專利申請(qǐng)文件和專利局受理該申請(qǐng)的文件。對(duì)于已經(jīng)被授予專利權(quán)的創(chuàng)造、實(shí)用新型或外觀設(shè)計(jì)，應(yīng)當(dāng)要求提供專利權(quán)證書；并審查如下容：

⑴收購(gòu)標(biāo)的是否是專利權(quán)人；

⑵是否還有其他專利權(quán)人；

⑶專利權(quán)的期限是否已經(jīng)屆滿。

3、要求提供收購(gòu)標(biāo)的進(jìn)展專利權(quán)交易的文件。

4、審查收購(gòu)標(biāo)的是否按時(shí)繳納了年費(fèi)。

5、要求收購(gòu)標(biāo)的說明收購(gòu)標(biāo)的的專利上是否設(shè)定了質(zhì)押權(quán)。

如果存在，應(yīng)當(dāng)要求對(duì)方提供設(shè)定與該質(zhì)押相關(guān)的主債務(wù)合同、抵押合同、?專利權(quán)質(zhì)押合同登記通知書?等質(zhì)押登記文件，并要求其說明主債務(wù)的履行情況。

對(duì)于收購(gòu)標(biāo)的專利權(quán)的質(zhì)押情況，可以到專利局查閱?專利權(quán)質(zhì)押合同登記簿?進(jìn)展核實(shí)。

6、審查收購(gòu)標(biāo)的的專利是否存在被采取查封、凍結(jié)、扣押等強(qiáng)制措施的情況。

如果存在，應(yīng)當(dāng)要求收購(gòu)標(biāo)的提供該專利被采取強(qiáng)制措施的相應(yīng)文件。

(三)著作權(quán)

主要調(diào)查容如下：

1、要求收購(gòu)標(biāo)的提供其享有的著作權(quán)的作品的名稱、容；

2、對(duì)于進(jìn)展了著作權(quán)登記的作品，要求其提供著作權(quán)的登記證書或其他證明文件。

3、要求收購(gòu)標(biāo)的說明收購(gòu)標(biāo)的的著作權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利上是否設(shè)定了質(zhì)押權(quán)。

如果存在，應(yīng)當(dāng)要求對(duì)方提供設(shè)定與該質(zhì)押相關(guān)的主債務(wù)合同、抵押合同、?著作權(quán)質(zhì)押合同登記證?等質(zhì)押登記文件，并要求其說明主債務(wù)的履行情況。

4、審查收購(gòu)標(biāo)的的著作是否存在被采取查封、凍結(jié)、扣押等強(qiáng)制措施的情況。

如果存在，應(yīng)當(dāng)要求收購(gòu)標(biāo)的提供該著作被采取強(qiáng)制措施的相應(yīng)文件。

(四)其他無形資產(chǎn)

除上述無形資產(chǎn)外，收購(gòu)標(biāo)的可能擁有的非專利技術(shù)等其他無形資產(chǎn)，律師也應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)展相應(yīng)的調(diào)查，并審查相關(guān)文件。

五、債權(quán)

收購(gòu)標(biāo)的的債權(quán)主要包括收購(gòu)標(biāo)的對(duì)外的應(yīng)收帳款和其他應(yīng)收款。應(yīng)當(dāng)要求收購(gòu)標(biāo)的提供債權(quán)清單，包括債權(quán)數(shù)額、債務(wù)人名稱、帳齡、是否有擔(dān)保以及發(fā)生債權(quán)和曾經(jīng)向債務(wù)人行使債權(quán)的文件依據(jù)。在對(duì)收購(gòu)標(biāo)的債權(quán)進(jìn)展調(diào)查時(shí)，并不需要對(duì)收購(gòu)標(biāo)的每一項(xiàng)債權(quán)進(jìn)展核查，而是根據(jù)收購(gòu)標(biāo)的的實(shí)際情況審查一些具有代表意義的或者金額較大的債權(quán)文件。

在對(duì)收購(gòu)標(biāo)的的債權(quán)情況及有關(guān)文件進(jìn)展審查時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下容：

1、債權(quán)的形成原因是否合法有效；

2、是否有保證、抵押、質(zhì)押等擔(dān)保；

3、收購(gòu)標(biāo)的主該債權(quán)的訴訟時(shí)效期間是否屆滿；

4、債務(wù)人是否具有實(shí)際歸還能力。

六、債務(wù)

本處審查的債務(wù)主要指收購(gòu)標(biāo)的長(zhǎng)、短期借款、應(yīng)付帳款和其他應(yīng)付款。

對(duì)于債務(wù)情況的調(diào)查，應(yīng)當(dāng)要求收購(gòu)標(biāo)的提供債務(wù)清單，包括債務(wù)數(shù)額、債權(quán)人名稱、帳齡、是否展期〔主要為銀行借款合同〕、是否有擔(dān)保以及發(fā)生該債務(wù)和債權(quán)人曾經(jīng)行使債權(quán)的文件依據(jù)。

主要審查容有：

1、債務(wù)的形成原因是否合法有效；

2、收購(gòu)標(biāo)的和/或其他人是否向債權(quán)人提供了保證、抵押、質(zhì)押等擔(dān)保；

3、債權(quán)人就該債務(wù)向被收購(gòu)人主權(quán)利的訴訟時(shí)效期間是否屆滿。

七、實(shí)收資本

實(shí)收資本是收購(gòu)標(biāo)的實(shí)際收到的股東〔或出資人〕投入的資本。應(yīng)當(dāng)核對(duì)收購(gòu)標(biāo)的資產(chǎn)負(fù)債表中記錄的實(shí)收資本數(shù)額與其營(yíng)業(yè)執(zhí)照、章程中記載的注冊(cè)資本數(shù)額是否一致。

還同時(shí)應(yīng)當(dāng)核查確認(rèn)收購(gòu)標(biāo)的的股東是否存在抽逃資本的情況。

八、資本公積與盈余公積

應(yīng)當(dāng)核查收購(gòu)標(biāo)的對(duì)上述公積金的計(jì)提和帳目是否正確，以確認(rèn)其帳面表達(dá)的凈資產(chǎn)價(jià)值與實(shí)際情況是否相符。

九、對(duì)外擔(dān)保

對(duì)收購(gòu)標(biāo)的對(duì)外擔(dān)保情況的審查，首先應(yīng)將收購(gòu)標(biāo)的對(duì)外擔(dān)保情況依據(jù)?公司法?、章程、公司做出對(duì)外擔(dān)保的決議文件以及會(huì)議記錄進(jìn)展認(rèn)真核查，看是否有違反法律強(qiáng)制性規(guī)定或公司章程規(guī)定的情形。

對(duì)于收購(gòu)標(biāo)的為他人提供的擔(dān)保，應(yīng)當(dāng)了解債務(wù)人是否向收購(gòu)標(biāo)的提供了反擔(dān)保。

(一)保證

對(duì)于保證的審查，應(yīng)當(dāng)給予充分的重視，詳細(xì)了解收購(gòu)標(biāo)的同意為第三人債務(wù)提供保證的原因，分析其合理性以及可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)。具體調(diào)查容如下：

1、要求收購(gòu)標(biāo)的提供收購(gòu)標(biāo)的為其他人對(duì)外提供保證的情況說明，包括保證的金額、債務(wù)人〔被保證人〕名稱、債權(quán)人名稱、債務(wù)人〔被保證人〕履行債務(wù)情況。

2、要求提供主債務(wù)合同、保證合同、協(xié)議或者其他保證文件，并審查其保證行為和保證合同是否存在可能被認(rèn)定無效的情況。

3、應(yīng)當(dāng)審查確認(rèn)收購(gòu)標(biāo)的承當(dāng)保證責(zé)任的方式和責(zé)任圍。

4、審查確認(rèn)收購(gòu)標(biāo)的提供的保證期限是否已經(jīng)屆滿，收購(gòu)標(biāo)的的保證責(zé)任是否已經(jīng)解除或終止。

5、是否有其他保證人。

(二)抵押

調(diào)查容主要如下：

1、要求收購(gòu)標(biāo)的提供以財(cái)產(chǎn)抵押為自身債務(wù)或其他人債務(wù)提供抵押的情況說明，包括抵押的財(cái)產(chǎn)、抵押權(quán)人名稱、債務(wù)人名稱、債務(wù)金額、抵押權(quán)行使的條件和期限。

2、要求提供主債務(wù)合同、抵押合同、協(xié)議或者其他抵押文件；審查其是否已經(jīng)在抵押登記機(jī)關(guān)辦理了抵押登記。對(duì)于法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記的抵押合同，在登記后才生效。

3、應(yīng)當(dāng)通過有關(guān)文件對(duì)有關(guān)文件的審查，確認(rèn)抵押權(quán)的期限是否已經(jīng)屆滿，抵押權(quán)是否已經(jīng)消滅。

(三)質(zhì)押

具體調(diào)查容如下：

1、要求收購(gòu)標(biāo)的提供質(zhì)押的情況說明，包括質(zhì)押的動(dòng)產(chǎn)和權(quán)利、質(zhì)權(quán)人名稱、債務(wù)人名稱、債務(wù)金額、質(zhì)押權(quán)行使的條件和期限。

2、要求提供主債務(wù)合同、質(zhì)押合同、協(xié)議或者其他質(zhì)押文件；審查其是否已經(jīng)在質(zhì)押登記機(jī)關(guān)辦理了質(zhì)押登記。對(duì)于法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理質(zhì)押登記的質(zhì)押合同，在登記后才生效。

3、應(yīng)當(dāng)通過有關(guān)文件對(duì)有關(guān)文件的審查，確認(rèn)質(zhì)押權(quán)的期限是否已經(jīng)屆滿，質(zhì)押權(quán)是否已經(jīng)消滅。

十、重大合同

對(duì)合同的審查并不是作為一個(gè)孤立的環(huán)節(jié)進(jìn)展的，而應(yīng)貫穿對(duì)收購(gòu)標(biāo)的各方面情況的調(diào)查過程中。律師在調(diào)查過程中，對(duì)于不同性質(zhì)、反映收購(gòu)標(biāo)的不同情況的合同，應(yīng)有不同的審查重點(diǎn)，具體審查容和方式如下：

1、應(yīng)當(dāng)首先要求收購(gòu)標(biāo)的提供尚未履行完畢的合同情況說明，該說明應(yīng)當(dāng)包括合同金額、合同對(duì)方、合同性質(zhì)、合同履行情況等。

2、在此根底上，對(duì)于重大合同，應(yīng)當(dāng)要求對(duì)方提供合同文本。一般而言，主要審查如下方面的重大合同：

⑴借貸、委托經(jīng)營(yíng)、委托理財(cái)、贈(zèng)與、承包、資產(chǎn)的收購(gòu)、出售、租賃、知識(shí)產(chǎn)權(quán)的授權(quán)使用等重要合同；

⑵抵押、質(zhì)押、保證等擔(dān)保合同；

⑶公司與關(guān)聯(lián)人之間的任何合同；

⑷可能對(duì)公司的資產(chǎn)、負(fù)債、權(quán)益和經(jīng)營(yíng)成果產(chǎn)生重大影響的合同；

⑸其他重大合同。

十一、稅務(wù)

在對(duì)收購(gòu)標(biāo)的的納稅情況進(jìn)展調(diào)查時(shí)，應(yīng)主要審查收購(gòu)標(biāo)的是否辦理了稅務(wù)登記、是否享有稅收優(yōu)惠政策以及是否存在拖欠稅款的情況，主要包括：

1、企業(yè)及其設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)均應(yīng)當(dāng)在成立后按照有關(guān)規(guī)定分別向國(guó)稅和地稅部門辦理稅務(wù)登記并領(lǐng)取?稅務(wù)登記證?。在對(duì)收購(gòu)標(biāo)的的納稅情況進(jìn)展調(diào)查時(shí)應(yīng)當(dāng)首先審查其?稅務(wù)登記證?。

2、應(yīng)當(dāng)了解收購(gòu)標(biāo)的是否享有稅收優(yōu)惠政策。如果享有，應(yīng)當(dāng)要求收購(gòu)標(biāo)的提供收購(gòu)標(biāo)的享受稅收優(yōu)惠政策的證明文件和依據(jù)。

3、調(diào)查收購(gòu)標(biāo)的納稅情況的另一個(gè)重點(diǎn)是審查收購(gòu)標(biāo)的是否存在拖欠稅款或受到稅務(wù)機(jī)關(guān)處分的情況。

十二、爭(zhēng)議和行政處分情況

爭(zhēng)議和行政處分方面的調(diào)查主要包括對(duì)收購(gòu)標(biāo)的已經(jīng)發(fā)生的訴訟、仲裁、行政處分等情況的調(diào)查。調(diào)查的主要容如下：

1、收購(gòu)標(biāo)的存在的訴訟〔或仲裁〕的情況說明，包括所有正在進(jìn)展的訴訟和判決〔或裁決〕后未執(zhí)行完畢的訴訟的當(dāng)事人、爭(zhēng)議金額、爭(zhēng)議事由、裁判結(jié)果、執(zhí)行情況；并應(yīng)當(dāng)要求其提供與此相關(guān)的文件和資料，如：裁判書、執(zhí)行裁定等；

2、有關(guān)行政處分的情況說明，包括行使行政處分權(quán)的機(jī)關(guān)、處分理由、處分結(jié)果、對(duì)處分結(jié)果的執(zhí)行情況等，并應(yīng)要求其提供與此相關(guān)的文件和資料，如：行政處分決定書、行政復(fù)議決定書等；

3、收購(gòu)標(biāo)的是否存在上述訴訟、仲裁或者行政處分導(dǎo)致其財(cái)產(chǎn)被有關(guān)機(jī)關(guān)采取查封、凍結(jié)、扣押等強(qiáng)制措施的情況；如果存在，應(yīng)當(dāng)要求收購(gòu)標(biāo)的提供該著作被采取強(qiáng)制措施的相應(yīng)法律文書。

十三、員工

應(yīng)當(dāng)首先要求收購(gòu)標(biāo)的對(duì)收購(gòu)標(biāo)的員工的情況作出書面說明，說明應(yīng)當(dāng)主要包括員工總數(shù)、勞動(dòng)合同的簽訂情況、待遇情況、是否與員工存在勞動(dòng)糾紛等，并對(duì)如下容進(jìn)展調(diào)查：

1、首先應(yīng)當(dāng)審查勞動(dòng)合同的簽訂情況。如果員工人數(shù)較少，可以對(duì)全部的勞動(dòng)合同進(jìn)展審查；如果員工人數(shù)較多，可以要求提供收購(gòu)標(biāo)的使用的勞動(dòng)合同格式，并要求其對(duì)勞動(dòng)合同的簽訂情況作出述與保證。

2、應(yīng)當(dāng)要求收購(gòu)標(biāo)的說明是否按照有關(guān)規(guī)定為員工繳納了養(yǎng)老、大病、失業(yè)等社會(huì)保險(xiǎn)。

3、要求收購(gòu)標(biāo)的說明是否存在勞動(dòng)糾紛；如果存在，應(yīng)當(dāng)要求提供與此相關(guān)的全部文件，以判斷上述勞動(dòng)糾紛可能對(duì)收購(gòu)標(biāo)的及其價(jià)值造成的不利影響和產(chǎn)生的責(zé)任。對(duì)于勞動(dòng)糾紛情況的調(diào)查，也可以和收購(gòu)標(biāo)的其他訴訟、仲裁、糾紛的情況一并進(jìn)展。

在對(duì)收購(gòu)標(biāo)的的員工和勞動(dòng)關(guān)系情況進(jìn)展調(diào)查時(shí)，應(yīng)當(dāng)了解和考慮省以及市的地方性規(guī)定。

十四、管理人員――－不作為收購(gòu)盡職調(diào)查重點(diǎn)

一方面，在收購(gòu)方完成對(duì)收購(gòu)標(biāo)的的收購(gòu)后，往往會(huì)更換收購(gòu)標(biāo)的的管理層，解除與現(xiàn)有管理人員的勞動(dòng)合同，委派自己的人員作為收購(gòu)標(biāo)的的管理人員。因此，應(yīng)當(dāng)審閱收購(gòu)標(biāo)的與其管理人員簽訂的勞動(dòng)合同，以審查、確認(rèn)在該勞動(dòng)合同的相關(guān)規(guī)定是否存在可能導(dǎo)致收購(gòu)方難以解除該管理人員的職務(wù)或者需要因此支付高額違約金的情況。

另一方面，應(yīng)當(dāng)向收購(gòu)標(biāo)的了解收購(gòu)標(biāo)的對(duì)其管理層是否有期權(quán)安排，收購(gòu)標(biāo)的的管理人員是否有權(quán)在一定條件下認(rèn)購(gòu)收購(gòu)標(biāo)的的股權(quán)。

十五、保險(xiǎn)

對(duì)于收購(gòu)標(biāo)的的保險(xiǎn)情況，應(yīng)當(dāng)根據(jù)收購(gòu)標(biāo)的經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)、資產(chǎn)的特點(diǎn)決定是否作為盡職調(diào)查的重點(diǎn)之一。對(duì)于從事某些行業(yè)的企業(yè)，其是否為資產(chǎn)辦理了保險(xiǎn)將對(duì)其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生較大影響，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)調(diào)查其是否為其享有所有權(quán)的資產(chǎn)辦理了保險(xiǎn)。實(shí)踐中，收購(gòu)方經(jīng)常會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)工程手續(xù)辦理、債權(quán)債務(wù)處理難度、稅收政策的影響等具體情況綜合考慮并對(duì)并購(gòu)模式進(jìn)展選擇。三種方式各有利弊：

〔一〕資產(chǎn)并購(gòu)的利弊

一般情況下，在目標(biāo)公司具有多個(gè)開發(fā)工程，債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜且難以厘清和處理的情況下，可以采取資產(chǎn)并購(gòu)的模式。

資產(chǎn)并購(gòu)的優(yōu)點(diǎn)在于收購(gòu)房地產(chǎn)工程的過程和結(jié)果較為“干凈〞，除承繼與房地產(chǎn)工程本身附隨的權(quán)利義務(wù)，如土地出讓合同中與土地出讓方約定的相關(guān)權(quán)利義務(wù)、建立工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)、房地產(chǎn)抵押權(quán)、已售房屋買賣合同付、房屋質(zhì)量、辦證等權(quán)利義務(wù)關(guān)系外，不承受目標(biāo)公司在收購(gòu)之前的其他“普通〞債務(wù)及公司或有負(fù)債。

但該方式的缺點(diǎn)在于：1.轉(zhuǎn)讓手續(xù)繁瑣。并購(gòu)方首先要向方案、規(guī)劃、建立、國(guó)土等有關(guān)部門提出辦理工程轉(zhuǎn)讓的申請(qǐng)，然后要按照根本建立程序重新辦理選址、建立用地許可、建立工程規(guī)劃許可、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、建立工程施工許可、商品房預(yù)售許可等，這些手續(xù)并不比新建工程少。

2.土地轉(zhuǎn)讓要受到?城市房地產(chǎn)管理法?第38條的約束，即“按照出讓合同約定進(jìn)展投資開發(fā)，屬于房屋建立工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建立用地條件。〞但是，該規(guī)定在最高人民法院的規(guī)性文件及司法案件中對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)此種限制有了新的突破和松動(dòng)，*雖沒有上升到具有普遍適用性的法律的層面，但卻說明司法對(duì)適用?城市房地產(chǎn)管理法?第38條的一種審理態(tài)度：

最高人民法院2003年6月9日?關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓方未按規(guī)定完成土地的開發(fā)投資即簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力問題的答復(fù)?〔法函[2004]24號(hào)〕規(guī)定：一是對(duì)于未同時(shí)具備支付全部土地使用權(quán)出讓金、完成開發(fā)投資總額限制兩個(gè)條件，而進(jìn)展轉(zhuǎn)讓的，其轉(zhuǎn)讓合同無效。二是以出讓方式取得土地使用權(quán)后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并且轉(zhuǎn)讓方和受讓方前后投資到達(dá)完成開發(fā)投資總額的