財富廣場招商方案

財富廣場招商方案（草案）香港賽特摩爾商業(yè)經營管理鄧州財富世家項目組目錄第一章簡介部分...................................................................................................................................................................................................................................3一、鄧州基本概況...........................................................................................................................................................................................................................3二、項目簡介...................................................................................................................................................................................................................................3第二章經營戰(zhàn)略部分...........................................................................................................................................................................................................................5一、文化理念...................................................................................................................................................................................................................................5二、經營定位...................................................................................................................................................................................................................................5三、經營規(guī)劃...................................................................................................................................................................................................................................6四、經營管理模式（物業(yè)管理公司、商管部統一制訂）............................................................................................................................................................7第三章招商方案部分...........................................................................................................................................................................................................................9一、招商理念...................................................................................................................................................................................................................................9二、招商原則...................................................................................................................................................................................................................................9三、招商范圍.................................................................................................................................................................................................................................12四、招商對象.................................................................................................................................................................................................................................13異地設點招商及本地勢力商家.............................................................................................................................................................................................13五、招商策略.................................................................................................................................................................................................................................13六、招商須知.................................................................................................................................................................................................................................21七、招商周期（根據項目工程進度實行計劃招商）.................................................................................................................................................................21八、工作流程.................................................................................................................................................................................................................................22九、組織構成.................................................................................................................................................................................................................................22十、招商計劃（根據項目工程進度實施招商）.........................................................................................................................................................................23十一、注意事項.............................................................................................................................................................................................................................27第一章簡介部分一、鄧州基本概況心地帶，市場輻射面廣?？偯娣e2294平方公里。是國家南水北調中線工程渠首所在地，是西部大開發(fā)的橋頭堡，具有承東啟西作用，本上是以古城路及團結路為商業(yè)發(fā)展分布，輻射范圍在2公里以內，無法全方位滿足城市居民的商業(yè)需求。目前鄧州市整體商業(yè)格局還沒形成一站式規(guī)模性的購物中心。二、項目簡介1、項目位置該項目位于鄧州市穰城路與公園路交匯處。東緊靠新老城區(qū)連接紐帶穰城路公園路交匯段；南緊臨鄧州一初中，背靠商業(yè)繁華值潛力巨大。（項目位置示意圖）2、項目經濟技術指標總用地面積：49523.8平方米總建筑面積：150000平方米平方米居住建筑部分：120000平方米停車位：513個建筑密度：31.4%容積率：2.8綠地率：40%以上第二章經營戰(zhàn)略部分一、文化理念企業(yè)價值觀：誠為商之本信為商之魂企業(yè)精神：誠信為本追求卓越經營理念：從市場中尋求發(fā)展經營中挖掘效益從服務中鑄就品牌服務理念：細節(jié)決定成敗管理理念：高素質高效率高質量滿負荷競爭理念：每位員工都是經營者向經營和創(chuàng)利極限挑戰(zhàn)服務準則：微笑真誠迅速工作理念：工作第一勇于挑戰(zhàn)人才理念：德若于光之源才若于火之焰二、經營定位1、功能定位財富廣場功能定位：集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光、運動等主要功能，體現“一站式”購物廣場的復合業(yè)態(tài)。2、經營理念定位一核心商圈；環(huán)境升級、建筑升級、業(yè)態(tài)升級、服務升級、消費升級、檔次升級、品質升級、管理升級、觀念升級、功能升級。3、商品定位走中高檔消費路線，以中高檔商品為主，約占35%，中低檔商品兼?zhèn)?，約占30%，低檔商品約占20%，其他經營品類或主題招商項目約占15%。4、經營方針商品以質取勝，經營以特取勝，服務以細取勝，購物以便取勝，品種以全取勝，價格以實取勝。5、品牌定位·打造鄧州市老城區(qū)首家“一站式”購物廣場。。三、經營規(guī)劃1、財富廣場八大業(yè)態(tài)的配比面積（暫定）現代超市:4000---6000㎡家電廣場:3000---4500㎡餐飲美食廣場:1500㎡休閑娛樂:9000㎡高檔精品店:4000---6000㎡百貨商場:9000㎡商業(yè)配套:9000㎡數碼通訊:1500㎡2、業(yè)態(tài)綜合類：服裝服飾類；皮鞋皮具類；珠寶飾品類；精品百貨類；兒童用品類；餐飲美食類；綜合服務類；休閑娛樂類。精品、高檔辦公用品、家居用品、精美禮品、大小家電、數碼通訊、家私布藝、廚房用品、圖書音像等；3、配套項目A、酒店、酒吧、咖啡茶座、特色小吃、量販KTV等；B、健身中心、美容中心、寫真工作室、數碼工作中心、藥店、醫(yī)療診所等；C、銀行、郵局、電信服務、福利彩票等。四、經營管理模式（物業(yè)管理公司、商管部統一制訂）成立業(yè)主委員會、商戶委員會，參與項目經營管理決策。統一經營管理原則：統一招商管理統一營銷推廣統一服務監(jiān)督統一物業(yè)管理管理公司架構：南陽財富商業(yè)管理公司網絡信息部財務部商保工保綜管安程潔合部部部部部策招銷采行劃商售購政財富廣場的統一運營管理運營管理是商業(yè)廣場持久經營，獲致長期運營價值的核心工作，也是商業(yè)街開發(fā)商獲得收益和物業(yè)價值提升的不二法門。

現代廣場管理運營的精髓就是要把松散的經營單位和多樣的消費形態(tài)，統一到一個經營主題和信息平臺上。

統一運營一般包含四個方面的內容：統一招商管理、統一營銷推廣、統一服務監(jiān)督和統一物管。其中“統一招商管理”后面三個統一工作的基礎和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期商業(yè)房地產

項目商業(yè)運營的管理能否成功。在成功完成招商及招商推廣合作后，我司將繼續(xù)為貴司在運營過程中的行銷推廣和運營管理服務方案提供策略性的建議。

建議由開發(fā)商、我司、重要商戶代表共同發(fā)起成立商業(yè)街運營協商機構，以便廣泛整合多方意見，不斷提高商業(yè)街運營

理水準。或可由第三方商業(yè)運營管理公司全權負責運營執(zhí)行，我司提供策略性企劃和媒體支持；第三章招商方案部分一、招商理念合作雙贏共同發(fā)展一個要長遠發(fā)展的企業(yè)，應該與經銷商利益相通、命運相連、風險共擔、合作雙贏固的戰(zhàn)略伙伴。1.根據上述的經營模式，實施多主體經營即經營風險與負擔不是由開發(fā)商一肩挑，而是分散到各經營主體，共同承擔。定商品，重在突出集中化、差異化、特色化。3.培育市場，營造財富廣場的良好商譽，樹立財富廣場形象。在保證經濟利益的同時以最快的速度、最大的能量、最小的投入，提升財富廣場知名度、美譽度、信譽度，提升企業(yè)的無形資產價值，拓寬融資渠道，創(chuàng)名牌企業(yè)。二、招商原則財富廣場統一招商管理10原則財富廣場經過經營定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、服務功能設計、經營規(guī)劃布局設計、建筑規(guī)劃設計、運營管理設計、招商設計這些階段后，的十項基本原則"，希望能對財富廣場的招商、管理工作有所幫助。第一基本原則：要維護財富廣場的產業(yè)經營黃金比例。財富廣場經營黃金分割比例：零售占60%、餐飲占15%、娛樂占25%，招商要注意維護和管理好這個經營比例。第二基本原則：要維護財富廣場的統一主題形象和統一品牌形象。企業(yè)。招商要始終注意維護和管理好已確定的經營主題和品牌形象。第三基本原則：財富廣場的招商要在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補。本上都是經營食品和日用品的大型超市；核心主力店同質化無差異更是不能想象的?？梢曰パa；讓顧客逛得疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店可以互補等等。第四基本原則：財富廣場經營方式的選擇原則。度。第五基本原則：招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購物項目優(yōu)先，輔助項目配套的原則。第六基本原則：核心主力店招商布局原則。織人流的效果。第七基本原則：特殊商戶招商優(yōu)惠原則?！耙渣c代面，特色經營"是購物中心特別是超大型綜合性購物中心的經營特點。特殊商戶是指具有較高文化、藝術、科技含量的經營單位，對它們給予優(yōu)惠政策，邀請其入場，能夠起到增強文化氛圍，活躍財富廣場氣氛之作用。第八基本原則：租賃經營采用放水養(yǎng)魚的原則。商與商戶才能一同成長。放水養(yǎng)魚的原則可以理解為“先做人氣，再做生意"的原則。第九基本原則：統一招商的“管理"要充分體現和強調對商戶的統一服務?！胺?出財富廣場的品牌與特色。第十基本原則：財富廣場為經營者、廣大簽約商戶和顧客都提供便利。當然，便利各有不同，有管理便利、財務核算便利、營銷便利、經營決策便利、結算便利，最終為顧客與商戶都能夠提供便利。際上商業(yè)廣場的招商是一個無限循環(huán)的工作，這都需要品牌的分析支持。三、招商范圍1、主營項目主營項目有：現代超市；家電廣場；餐飲美食廣場；休閑娛樂；高檔精品店；百貨商場；商業(yè)配套；數碼通訊等。具體有：高檔辦公用品、家居用品、精美禮品、大小家電、數碼通訊、家私布藝、廚房用品、圖書音像等；2、配套項目A、酒店、酒吧、咖啡茶座、特色小吃、量販KTV等；B、健身中心、美容中心、寫真工作室、數碼工作中心、藥店、醫(yī)療診所等；C、銀行、郵局、電信服務、福利彩票等。四、招商對象異地設點招商及本地勢力商家具備一定經營能力和經濟實力的廠家、公司或個人；有強烈的經營意識和成功欲望；認同財富廣場的經營模式；組織觀念強，服從領導，能自覺接受財富廣場提供的統一培訓和輔導；愿配合財富廣場統一規(guī)劃、統一管理和各項營銷活動；講求信譽，可長期合作；能夠按規(guī)定及時交納各種費用；嚴格按照管理公司的各項要求及流程操作；辦理合法的經營證件及相關手續(xù)。五、招商策略公司秉承以客戶為中心，誠信為本、信譽至上、互惠合作、永續(xù)經營、先做人氣、后做生意的原則。努力尋求廠、商和消費者之間的利益平衡點，讓公司和客戶共同分享市場的巨額利潤。招商策略：采取放水養(yǎng)魚、買水養(yǎng)魚原則。引進一家大型主力店和3－5家次主力店，加上自營部分項目帶動招商。主力店＋聯營項目為前陣，品牌做基礎，先招品牌后招散戶，先大戶后小戶的招商模式運作，擬定本項目合理的招商政策，選商的戰(zhàn)略目的。以招促銷、以銷代招、招/銷聯動的整合招商銷售模式。樹信心虛實結合（外地）七分實（本地與聯營）1、鄧州市主要商業(yè)街商鋪租金預測參考1）鄧州市部分店鋪租金名稱面積租金月租金（平方米）（元）（元/平方米）安踏體育60301800七匹狼50251250依純120202400阿依蓮60301800老人頭80151200珠寶金行100202000才子60201200德克士140253500花花公子60201200柒牌男裝60301800李寧50201000與狼共舞503015002）萬德隆商場萬德隆購物（一樓）5002512500萬德隆購物（二樓）5002010000萬德隆購物（三樓）5001050003）項目附近部分租金店名面積租金月租金（平方米）（元）（元/平方米）汽車音響2530750理發(fā)4025800汽車維修2530750家私家居50201000裝飾材料5015950美的電器90201800洪達家居布藝3520700汽車維修2525625上海豪華燈具3020600鐵西酒家56201200鳳凰飛達電動車旗艦8010800協和門診部808640大眾電動車車50201000奧康皮鞋專賣3025750神州衛(wèi)廚3025750茶葉3020600電腦維修3030900士多店2020400煙酒店3025750同仁大藥房6515975花店508400牙科40208004）部分商場鋪租金商場租金方式備注名店街負一樓：8-25元/平米.月一樓:10-60元/平方米佳美超市一樓:元12/平方米大商家整體包租2、經營者對鄧州市商租金意向訪談經營地點經營類型經營面積期望租金沿街商鋪文化路40-60平10-50元/平米.月一層通訊等米專賣店、床60-100平

新華路15-30元/平米.月一層

上用品等米壤城路門診、小等20-50平米10-25元/平米.月一層餐飲娛樂、50-70平

交通路15-35元/平米.月一層

服飾等米通訊、小百30-50平

北環(huán)路15-25元/平方米一層

貨、五金等米汽車修理、30-70平

三賢路15-35元平方米一層

小百貨等米以旺場為先，而且還要通過對項目進行合理規(guī)劃和包裝，提升價值。3、項目租金的初步預測1）各區(qū)域平均租金區(qū)域租金備注（元/平米.月）古城路區(qū)域10－50古城商業(yè)街商鋪租金最高區(qū)域古城商業(yè)街15－25（一樓）字路口鋪租很高，但在沿街商鋪的租金水平來看，還是相對高的。豪門超市8－10日化、食品、日雜、生鮮文化路10-70業(yè)態(tài)較雜，租金較高2）項目綜合評分表通過前面的綜合分析和租金參考，確定并選取鄧州市主要商業(yè)街和市場進行對比，預測財富廣場的綜合租金。古城商業(yè)街路平均租金：(25+15+50)/3＝30元/平方米/月。萬德隆商場平均租金：(25+10++20)/3＝18元/平方米/月(一二三層平均租金)美佳超市平均租金：(5+10+15+20)/4＝12元/平方米/月(一層平均租金)壤城路平均租金:(5+10+20+25+20)/5＝18元/平方米/月交通路平均租金:(5+10+30)/3＝15元/平方米.月分析：在以上四個實例進行對比基礎上，得出相對財富廣場以上四個商業(yè)代表的租金水平。對上述四個項目而言與財富廣場最有競爭力的是古城街的文化路沿街商鋪。因此我們，給與他們合理的權系數為古城街0.4、文化路商鋪0.2、萬德隆購物商場0.2、項目附近租金水平0.2。因此財富廣場首層租金水平：70X0.5+20X0.1+15X0.2+10X0.2=約40元/平方米二層：租金水平約為首層的60％，及24元/平方米。注:這個租金值是在整個鄧州市所有租金的基礎上預算出來,并不能做招商租金,只能做參考,在這里我本人建議在招商實施過程中再結合銷售部的價格結合項目的實際情況定出合理的租金。鄧州市商圈平均租金:(8+20+15+70+10)/5＝24元/平方米.月結合項目的市場定位，項目商鋪及樓層租金水平初步預測如下：樓層租金水平（元/平方米.月）F140F2241.以租賃為主益。2.堅持品牌經營有過的新型換代商品及在鄧州有良好的消費基礎的傳統品牌等。3.堅持多品種、不交叉、不重復4.堅持質優(yōu)價廉的引進廠家、總代理商、總經銷商等源頭貨、一手貨較好。5.堅持以“固本吸遠、遠交近攻”的招商本項目的招商要以商業(yè)地產全程整合理論為指導思想，先期招商的目的是為銷售商鋪，后期招商的目的是為保證經營，根據項的虛招，達成意向協議30－50家左右，再進行本地實招。從而帶動本地商家進場的欲望，對本地資源進行全面整合。6．招商模式商鋪自購自營、自購自租、代招、租賃、開發(fā)商自營、聯營，不同的情況招商的工作有所側重。1）2）3）7.招商政策(視商鋪的位置情況進行招商政策制訂)1）純租賃戶采取多種方式進行合作，2）為聯營合作者免費提供場地；3）免除經營者一年物業(yè)管理費；4）免除經營者一年地稅；5）實行十公里購物車接送服務；6）主力店的租金優(yōu)惠及一年以上免租期優(yōu)惠合作六、招商須知法引進。要不惜代價拿進這些品牌。促進本項目商鋪銷售是一方面，更重要的是要考慮后期的經營管理。七、招商周期（根據項目工程進度實行計劃招商）年3月）年3月—2009年11月）第一階段：主力商家與外地客戶洽談簽約。第二階段：本地區(qū)周邊客戶簽約。第三階段：本市老區(qū)客戶簽約。第四階段：客戶簽約入駐進場裝修。年1月1日）八、工作流程市場調查→市場分析→開發(fā)商家資源→制定政策→與商戶接洽→商戶提交企業(yè)簡介資料→品牌商戶選擇→商鋪資料及價目表→合作條件洽談→確定合作商戶并簽訂合作協議→完成內部審批手續(xù)→交納定金→設計裝修方案→審核裝修方案→進場裝修→商戶進場驗收陳列→試營業(yè)。招商總監(jiān)九、組織構成1、組織架構圖同

管員2、規(guī)模確定及人員編制規(guī)模確定根據企業(yè)經營的規(guī)模、業(yè)態(tài)、功能和不同的工作階段確定人員編制規(guī)模。招商總監(jiān)、招商經理及招商助理可根據業(yè)種的分類、經營規(guī)模大小來設定各業(yè)種的人員編制。招商人員編制可根據企業(yè)的籌備期、運營期、調整期適時調整人員編制及規(guī)模。人員編制招商部總監(jiān)1名、招商總監(jiān)助理1名（主力店）超市、百貨、家電、服飾（招商經理、助理3名）商務酒店、休閑娛樂、家居建材、社區(qū)配套（招商經理、助理3名）十、招商計劃（根據項目工程進度實施招商）1、招商工作準備階段：年3月）主要工作事項1)業(yè)態(tài)規(guī)劃；2)招商優(yōu)惠政治；3)各類招商合同文本的擬定、印刷；4)各種表格設計、印刷及業(yè)務流程的制定；5)招商人員的招聘與培訓；6)目標品牌的規(guī)劃；7)作好品牌推介的準備工作；8)對“待定”業(yè)主，進行經營（自營、自租、代租、返租）確認；9)《招商手冊》等宣傳資料的編寫及印制；10)招商中心的布置，辦公用品的購置；11)模擬簽約演練；12)推出招商預熱廣告；13)招商計劃時間啟動需簽訂意向品牌代理客戶，為項目開盤推介做準備。配合人：招商部人員及其它相關部門2、招商啟動階段年3月至4月）主要工作事項1)招商廣告全力推出2)到鄧州市各臨街商鋪及各專賣店發(fā)放相關招商資料；3)到南陽、鄭州、襄樊及全國進行目標性宣傳招