用益物權(quán)實(shí)用

第一節(jié)用益物權(quán)概述一、用益物權(quán)的含義用益物權(quán)是對(duì)他人之物在一定范圍內(nèi)占有、使用、收益的定限物權(quán)。我國(guó)《物權(quán)法》第117條規(guī)定:“用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利?！?.用益物權(quán)以不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)為權(quán)利客體。

2.用益物權(quán)以占有、使用、收益為其權(quán)利內(nèi)容。

3.用益物權(quán)是在他人所有之物上設(shè)立的權(quán)利，是一種他物權(quán)。

4.用益物權(quán)的權(quán)能并不完全，是一種定限物權(quán)。5、用益物權(quán)的存在以占有為前提第1頁(yè)/共23頁(yè)第一頁(yè)，共24頁(yè)。

二、用益物權(quán)的體系土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)。地役權(quán)。第2頁(yè)/共23頁(yè)第二頁(yè)，共24頁(yè)。第二節(jié)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)一、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)概述1、主體1、家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)，統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制2、家庭承包經(jīng)營(yíng)權(quán)：以戶為單位家庭承包“四荒”承包經(jīng)營(yíng)權(quán)：通過(guò)拍賣、招標(biāo)、公開(kāi)協(xié)商等方式A本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員B成員以外的人：（1）通過(guò)轉(zhuǎn)讓取得，但需要經(jīng)過(guò)特別程序

（2）通過(guò)承包“四荒”經(jīng)營(yíng)權(quán)取得，經(jīng)

過(guò)特別程序。

二、特征第3頁(yè)/共23頁(yè)第三頁(yè)，共24頁(yè)。2、客體農(nóng)民集體所有或國(guó)家所有由農(nóng)民集體使用的農(nóng)業(yè)土地具體指：農(nóng)用地如耕地、林地、草地、養(yǎng)殖水面等；

四荒土地：荒地、荒山、荒溝、荒丘3、內(nèi)容權(quán)利人擁有對(duì)土地的占有、使用、收益權(quán)能。4、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立5、有期限限制。耕地承包權(quán)30年，草地30-50年，林地30-70年，特殊林地經(jīng)批準(zhǔn)可延長(zhǎng)。到期后可續(xù)期。第4頁(yè)/共23頁(yè)第四頁(yè)，共24頁(yè)。三、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)（一）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人（承包方）的權(quán)利1.占有、使用及收益權(quán)。2.自主經(jīng)營(yíng)權(quán)。3.依法流轉(zhuǎn)權(quán)。家庭承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人可以采取轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)包、互換等方式流轉(zhuǎn)，但轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)發(fā)包方同意，其他方式需要報(bào)發(fā)包方備案。

“四荒”承包經(jīng)營(yíng)權(quán)經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等證書(shū)的，可以采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)4.承包地被依法征收的，有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。第5頁(yè)/共23頁(yè)第五頁(yè)，共24頁(yè)。5.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

（二）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人（承包方）的義務(wù)1.按法定、約定利用土地，維持土地的農(nóng)業(yè)用途。2.依法保護(hù)和合理利用土地，不得給土地造成永久性損害。3、支付承包費(fèi)義務(wù)4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

《物權(quán)法》第42條第2款規(guī)定：“征收集體所有土地的，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。”《土地管理法實(shí)施條例》第26條規(guī)定：“土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸其所有者所有?！恍枰y(tǒng)一安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給被安置人員個(gè)人或征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險(xiǎn)費(fèi)用?！钡?頁(yè)/共23頁(yè)第六頁(yè)，共24頁(yè)。

三、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的消滅1.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的提前收回。2.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的提前交回。3.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的期限屆滿未繼續(xù)承包。4.承包地被征收。5.承包地滅失或嚴(yán)重毀損無(wú)法繼續(xù)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。6.承包方死亡無(wú)繼承人或繼承人放棄繼承。第7頁(yè)/共23頁(yè)第七頁(yè)，共24頁(yè)。第三節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)一、建設(shè)用地使用權(quán)的概念和特征1、主體：廣泛性2、客體：國(guó)家所有的土地3、內(nèi)容4、目的：利用國(guó)家的土地建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施二、建設(shè)用地使用權(quán)取得（一）初始取得1、出讓取得。經(jīng)營(yíng)性用地或同一土地有兩個(gè)以上意向用地的，應(yīng)采取公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同，建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。要繳納土地出讓金第8頁(yè)/共23頁(yè)第八頁(yè)，共24頁(yè)。《城市房地產(chǎn)管理辦法》第23條明確規(guī)定，只有下列建設(shè)用地才可以適用劃撥方式取得土地使用權(quán)：國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。2、劃撥取得。公益目的，無(wú)償取得，無(wú)確定期限。第9頁(yè)/共23頁(yè)第九頁(yè)，共24頁(yè)。建設(shè)用地使用權(quán)可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、互換、出資等方式取得，除簽訂書(shū)面合同外，還要履行登記手續(xù)。上述方式下，建設(shè)用地使用權(quán)主體變更。建設(shè)用地使用權(quán)還可以出租和抵押，這兩種方式下，建設(shè)用地使用權(quán)主體沒(méi)有發(fā)生變更，建設(shè)用地使用權(quán)出租的，承租人取得債權(quán)性使用權(quán)；建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，為他人設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)。三、建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利、義務(wù)。1、占有、使用、收益權(quán)2、處分建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利(二)建設(shè)用地使用權(quán)的讓與取得（三）繼承第10頁(yè)/共23頁(yè)第十頁(yè)，共24頁(yè)。3、享有地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)

建設(shè)用地上建造的建筑物等所有權(quán)歸建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外4、其他權(quán)利5、支付出讓金等費(fèi)用。6、合理利用土地。7、按土地用途使用土地。8、其他義務(wù)第11頁(yè)/共23頁(yè)第十一頁(yè)，共24頁(yè)。1.存續(xù)期間屆滿，不續(xù)期。

2.國(guó)家因公共利益征收土地。3.土地滅失。4.建設(shè)用地使用權(quán)被收回。5.其他消滅事由。四、建設(shè)用地使用權(quán)消滅第12頁(yè)/共23頁(yè)第十二頁(yè)，共24頁(yè)。（一）居住用地七十年；（二）工業(yè)用地五十年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；（四）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；（五）綜合或其他用地五十年?！笨偟膩?lái)說(shuō)，我國(guó)出讓取得的建設(shè)用地使用權(quán)存續(xù)最高期限過(guò)短，為了解決由此引發(fā)的問(wèn)題，《物權(quán)法》第149條區(qū)別住宅和非住宅建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定了不同的續(xù)期辦法，即住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿自動(dòng)續(xù)期；非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依現(xiàn)行法律規(guī)定。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第21條的規(guī)定，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)至遲于屆滿前1年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用出讓金，并重新辦理登記手續(xù)。建設(shè)用地使用權(quán)存續(xù)期間第13頁(yè)/共23頁(yè)第十三頁(yè)，共24頁(yè)。①因土地使用人未按照合同約定支付土地使用權(quán)出讓金，導(dǎo)致土地管理部門(mén)解除合同的；②以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但無(wú)正當(dāng)理由滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的；③為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；④因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地，土地管理部門(mén)有權(quán)收回劃撥建設(shè)用地使用權(quán)；公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。因公共利益以外的原因收回土地第14頁(yè)/共23頁(yè)第十四頁(yè)，共24頁(yè)。第四節(jié)地役權(quán)

一、地役權(quán)概述（一）地役權(quán)的含義地役權(quán)是以他人土地供自己土地的方便和利益之用的權(quán)利兩塊地

需役地供役地兩個(gè)人地役權(quán)人（享受方便的人）供役地人（提供方便的人）

需役地人第15頁(yè)/共23頁(yè)第十五頁(yè)，共24頁(yè)。物權(quán)法第158條規(guī)定，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人A公司購(gòu)買了一塊位于某市鄰近海邊的土地，并建一棟豪華酒店。該地旁邊有一商店B，A與B曾于2008年5月訂立一項(xiàng)書(shū)面合同，約定：B在20年內(nèi)不得拆除該商店并興建高層建筑，以阻礙A的旅客在酒店上眺望大海。為此，A每年向B支付10萬(wàn)，以作為補(bǔ)償。合同生效后1年，B因經(jīng)營(yíng)不善便將其房屋全部轉(zhuǎn)讓給C。在與C訂立合同時(shí)，B未向C提及其與A的協(xié)議，C購(gòu)買到該房屋以后拆掉該房屋，并欲興建一幢五層樓的旅館，該旅館與A酒店相距約200米。A得知這一情況后，立即找B和C交涉，請(qǐng)求C停止興建旅館，遭到拒絕；A便在法院提起訴訟，請(qǐng)求法院責(zé)令C停止興建旅館，請(qǐng)求確認(rèn)B與C之間轉(zhuǎn)讓商店的合同無(wú)效，并要求B賠償損失。第16頁(yè)/共23頁(yè)第十六頁(yè)，共24頁(yè)。甲乙兩工廠相鄰。甲工廠原有一個(gè)東門(mén)，為了讓職工上下班進(jìn)出方便，想開(kāi)個(gè)西門(mén)，但必須借用乙工廠的道路通行。于是，甲乙兩工廠約定，甲向乙支付使用費(fèi)，乙工廠允許甲工廠的員工通行，為此，雙方達(dá)成書(shū)面協(xié)議，在乙工廠的土地上設(shè)立“通行地役權(quán)”，利用期限為10年。乙工廠轉(zhuǎn)讓給了丙工廠，由于地役權(quán)合同已經(jīng)登記，丙工廠不得以“不知情”為由拒絕履行地役權(quán)合同，丙工廠須繼續(xù)履行原地役權(quán)合同。第17頁(yè)/共23頁(yè)第十七頁(yè)，共24頁(yè)。地役權(quán)具有以下特征：1、地役權(quán)是存在于他人土地之上的用益物權(quán)。2、地役權(quán)是以他人的土地供自己土地方便和利益之用的權(quán)利（1）以供役地供地役權(quán)人使用者，如通行、引水、排水地役權(quán)（2）以供役地供地役權(quán)人收益，如在供役地上伐木或取得其他材料（3）禁止或限制供役地為某種使用，如禁止供役地建筑高樓（4）排除相鄰關(guān)系規(guī)定的適用，如設(shè)定需役地屋檐上的雨水可直接注入供役地。第18頁(yè)/共23頁(yè)第十八頁(yè)，共24頁(yè)。甲為了自己通行的方便在乙有使用權(quán)的土地上設(shè)立地役權(quán)。甲與丙達(dá)成協(xié)議，甲把地役權(quán)讓與給丙，甲丙協(xié)議的效力？甲與丙達(dá)成協(xié)議，甲要把自己的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓于丙，但甲保留地役權(quán)。甲丙協(xié)議的效力？甲為了自己通行的方便在乙有使用權(quán)的土地上設(shè)立地役權(quán)。甲把自己的土地使用權(quán)讓與丙，又把自己土地上的地役權(quán)讓與丁。甲為了自己通行的方便在乙有使用權(quán)的土地上設(shè)立地役權(quán)。甲與丙達(dá)成協(xié)議，甲將自己在乙土地上的地役權(quán)抵押給丙，甲丙間抵押合同的效力。第19頁(yè)/共23頁(yè)第十九頁(yè)，共24頁(yè)。3、地役權(quán)具有從屬性（地役權(quán)附著于需役地，是需役地權(quán)利的從權(quán)利）第一、地役權(quán)不得與需役地分離而讓與給他人A需役地所有人或使用人不得自己保留需役地的所有權(quán)或使用權(quán)，單獨(dú)把地役權(quán)讓與他人B需役地所有人或使用人不得自己保留地役權(quán)，而僅把需役地所有權(quán)或使用權(quán)讓與他人C地役權(quán)不能與需役地物權(quán)分別讓與不同的他人第二地役權(quán)不得由需役地分離而成為其他權(quán)利的標(biāo)的第20頁(yè)/共23頁(yè)第二十頁(yè)，共24頁(yè)。供役地經(jīng)分割的，地役權(quán)就其各分割部分仍繼續(xù)存在。甲地在乙地上設(shè)有排放煤煙的地役權(quán)，其后乙地雖分割為丙、丁兩地，但甲地仍可就該丙、丁兩地行使排放煤煙的地役權(quán)。需役地分割的，地役權(quán)為分割后土地的利益，仍應(yīng)存在甲地在乙地有取水地役權(quán)，其后甲地被分割為丙、丁兩地時(shí)，丙、丁兩地都享有地役權(quán)，都可向乙地行使地役權(quán)。4、地役權(quán)具有不可分性，地役權(quán)的存在或消滅，均為全部的存在或消滅，不得因?yàn)樾枰鄣鼗蚬┮鄣氐姆指疃徊看嬖诨蛞徊肯麥?。?1頁(yè)/共23頁(yè)第二十一頁(yè)，共24頁(yè)。二、地役權(quán)消滅1.供役地或需役地的滅失。2.地役權(quán)的目的事實(shí)上已不能實(shí)現(xiàn)。3.地役權(quán)拋棄4.供役地人依法解除合同。第一、濫用地役權(quán)第二、約定有償，但不繳納費(fèi)用。

三、地役權(quán)人的權(quán)利、義務(wù)3、按合同約定的利用目的和方法合理利用供役地4、不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓地役權(quán)1、使用供役地2、修建附屬設(shè)施，如排水地役權(quán)第22頁(yè)/共23頁(yè)第二十二頁(yè)，共24