新城項目可行性分析報告

資料范本本資料為word版本，可以直接編輯和打印，感謝您的下載新城項目可行性分析報告地點： 時間： 說明：本資料適用于約定雙方經過談判，協(xié)商而共同承認，共同遵守的責任與義務，僅供參考，文檔可直接下載或修改，不需要的部分可直接刪除，使用時請詳細閱讀內容“雙港新城”項目可行性分析報告委托單位：江陵縣房地產開發(fā)經營公司二0一三年一月十日目錄HYPERLINK\l〃_Toc346103247〃第一章總論3Toc346103248\h3Toc346103249\h4Toc346103250\h12Toc346103251\h13Toc346103252\h13Toc346103253\h13Toc346103254\h14Toc346103255\h14Toc346103256\h141.1建設單位基本情況 PAGEREF1.2項目背景PAGEREF1.3編制依據(jù)PAGEREF1.4可行性研究結論PAGEREF1.5編制日期PAGEREF1.6報告提交銀行 PAGEREF第二章市場分析 PAGEREF2.1江陵縣地理位置現(xiàn)狀 PAGEREF2.2江陵縣經濟發(fā)展現(xiàn)狀 PAGEREFHYPERLINK\l〃_Toc346103257〃2.3江陵縣房地產發(fā)展趨勢 PAGEREF_Toc346103257\h15HYPERLINK\l〃_Toc346103258〃2.4江陵縣消費群群體結構分析16HYPERLINK\l〃_Toc346103259〃2.5項目建設市場分析 PAGEREF_Toc346103259\h18HYPERLINK\l〃_Toc346103261〃第三章項目規(guī)劃及自然條件分析20HYPERLINK\l〃_Toc346103262〃3.1規(guī)劃定位及現(xiàn)狀20HYPERLINK\l〃_Toc346103266〃3.2建筑設計21HYPERLINK\l〃_Toc346103267〃第四章項目建設進度及銷售計劃22HYPERLINK\l〃_Toc346103268〃4.1項目建設進度 PAGEREF_Toc346103268\h22HYPERLINK\l〃_Toc346103269〃4.2項目銷售計劃 PAGEREF_Toc346103269\h22第五章項目SWOT分析23HYPERLINK\l〃_Toc346103271〃5.1項目優(yōu)勢分析 PAGEREF_Toc346103271\h23HYPERLINK\l〃_Toc346103272〃5.2項目劣勢分析 PAGEREF_Toc346103272\h23HYPERLINK\l〃_Toc346103273〃5.3項目機會點分析PAGEREFToc346103273\h23_Toc346103274\h2425_Toc346103276\h25_Toc346103277\h25_Toc346103278\h26_Toc346103279\h26HYPERLINK\l〃_Toc346103280〃27_Toc346103281\h272829_Toc346103284\h29_Toc346103285\h29HYPERLINK\l〃_Toc346103286〃305.4項目威脅點分析PAGEREF第六章市場定位及項目評價6.1項目形象定位 PAGEREF6.2項目客戶定位 PAGEREF6.3價格定位PAGEREF6.4方案評價意見 PAGEREF第七章投資估算與資金籌措7.1項目總投資估算 PAGEREF7.2項目資金籌措及資金平衡分析第八章財務評價及其效益分析8.1收入估算PAGEREF8.2財務盈利能力分析 PAGEREF8.3財務凈現(xiàn)值及財務內部收益率HYPERLINK\l〃_Toc346103287〃8.4財務清償能力分析_Toc346103287\h31HYPERLINK\l〃_Toc346103288〃8.5財務評價結論 PAGEREF_Toc346103288\h32HYPERLINK\l〃_Toc346103289〃第九章綜合性評價結論及建議34HYPERLINK\l〃_Toc346103290〃9.1擬建方案的結論性意見34HYPERLINK\l〃_Toc346103291〃9.2項目風險及防范建議 PAGEREF_Toc346103291\h34第十章附件36第一章總論1.1建設單位基本情況建設單位簡介江陵縣房地產開發(fā)經營公司位于江陵縣工業(yè)園區(qū)，成立于1996年，并在1998年通過市建委認可，現(xiàn)具有國家肆級資質，能承建6層以下、15米跨度以下的建筑。公司現(xiàn)有職工150人，工程師26人，初級專業(yè)技術人員22人，注冊地江陵縣城關解放路103號，注冊資本金壹仟萬元，公司法定代表人付友云，公司主要經營房地產開發(fā)及銷售。具備房地產開發(fā)四級資質。公司自成立以來，積極開拓房地產市場，發(fā)展房地產開發(fā)業(yè)務，已開發(fā)了北大路商貿街一、二期，完成竣工商品房屋開發(fā)面積26930皿；通達商貿城建筑面積9200皿，建材城15000皿；步行街二期6500皿，累計開發(fā)商品房建筑面積57630皿。并取得良好的經濟效益。公司堅持質量第一、信譽第一的思想，在施工過程嚴格按照《施工驗收規(guī)范》操作，在每一道施工程序驗收中，必須設計人員、質監(jiān)人員、施工單位負責人、公司負責人到現(xiàn)場驗收確認，然后進行下道工序，確保工程質量無隱患事故，使工程質量合格率達到100%，優(yōu)良達到85%。對已售商品房實行《住宅使用說明書》制度，確保質量跟蹤服務，得到用戶好評，所開發(fā)的商業(yè)門店促進了江陵縣經濟建設，并創(chuàng)造很多的就業(yè)崗位，對江陵的社會效益、經濟效益做出了貢獻。1.2項目背景1.2.1房地產開發(fā)完成情況2012年1-11月份，全國房地產開發(fā)投資64772億元，同比名義增長16.7%，增速比1-10月份提高1.3個百分點。其中，住宅投資44606億元，增長11.9%，增速提高1.1個百分點，占房地產開發(fā)投資的比重為68.9%。1-11月份，東部地區(qū)房地產開發(fā)投資36719億元，同比增長14.8%，增速比1-10月份提高0.5個百分點；中部地區(qū)房地產開發(fā)投資14035億元，增長19.4%，增速提高3個百分點；西部地區(qū)房地產開發(fā)投資14018億元，增長19.5%，增速提高2個百分點。1-11月份，房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積556658萬平方米，同比增長13.3%，增速與1-10月份持平；其中，住宅施工面積416657萬平方米，增長10.8%。房屋新開工面積162413萬平方米，下降7.2%，降幅比1-10月份縮小1.3個百分點；其中，住宅新開工面積119905萬平方米，下降11.1%。房屋竣工面積67706萬平方米，增長14.1%，增速回落3.2個百分點；其中，住宅竣工面積54310萬平方米，增長13.7%1-11月份，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積31638萬平方米，同比下降14.8%，降幅比1-10月份縮小3.2個百分點；土地成交價款6594億元，下降10.3%，降幅縮小1.5個百分點。1.2.2商品房銷售和待售情況1-11月份，商品房銷售面積91705萬平方米，同比增長2.4%，1-10月份為下降1.1%；其中，住宅銷售面積增長2.3%，辦公樓銷售面積增長11.6%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長1.7%。商品房銷售額53526億元，增長9.1%，增速比1-10月份提高3.5個百分點；其中，住宅銷售額增長10.4%，辦公樓銷售額增長4.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長4.2%。1-11月份，東部地區(qū)商品房銷售面積44752萬平方米，同比增長5.0%，增速比1-10月份提高3.6個百分點；銷售額32240億元，增長10.2%，增速提高3.5個百分點。中部地區(qū)商品房銷售面積23452萬平方米，增長3.8%，1-10月份為下降0.5%；銷售額10346億元，增長11.3%，增速提高3.7個百分點。西部地區(qū)商品房銷售面積23500萬平方米，下降3.5%，降幅縮小2.8個百分點；銷售額10940億元，增長4.2%，增速提高3.3個百分點。11月末，商品房待售面積33567萬平方米，比10月末增加519萬平方米。其中，住宅待售面積增加298萬平方米，辦公樓待售面積減少15萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加119萬平方米。1.2.3房地產開發(fā)企業(yè)到位資金情況1-11月份，房地產開發(fā)企業(yè)本年到位資金85802億元，同比增長14.1%，增速比1-10月份提高2.5個百分點。其中，國內貸款13208億元，增長16.1%；利用外資371億元，下降51.5%；自籌資金35374億元，增長13.8%；其他資金36849億元，增長15.2%。在其他資金中，定金及預收款23119億元，增長20.2%；個人按揭貸款9274億元，增長23.7%。1.2.4房地產開發(fā)景氣指數(shù)11月份，房地產開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為95.71，比上月提高1.15點。附注指標解釋房地產開發(fā)企業(yè)本年完成投資：指報告期內完成的全部用于房屋建設工程、土地開發(fā)工程的投資額以及公益性建筑和土地購置費等的投資。該指標是按照形象進度原則統(tǒng)計累計數(shù)據(jù)。商品房銷售面積：指報告期內出售新建商品房屋的合同總面積（即雙方簽署的正式買賣合同中所確認的建筑面積）。該指標是累計數(shù)據(jù)。商品房銷售額：指報告期內出售新建商品房屋的合同總價款（即雙方簽署的正式買賣合同中所確認的合同總價）。該指標與商品房銷售面積同口徑，也是累計數(shù)據(jù)。房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源：指房地產開發(fā)企業(yè)報告期內實際可用于房地產開發(fā)的各種貨幣資金及來源渠道。具體細分為國內貸款、利用外資、自籌資金和其他資金。該指標是累計數(shù)據(jù)。房屋施工面積：指房地產開發(fā)企業(yè)報告期內施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開工的面積、上期跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積、上期停緩建在本期恢復施工的房屋面積、本期竣工的房屋面積以及本期施工后又停緩建的房屋面積。多層建筑物的施工面積指各層建筑面積之和。房屋新開工面積：指房地產開發(fā)企業(yè)報告期內新開工建設的房屋面積，以單位工程為核算對象。不包括在上期開工跨入報告期繼續(xù)施工的房屋建筑面積和上期停緩建而在本期復工的建筑面積。房屋的開工以房屋正式開始破土刨槽（地基處理或打永久樁）的日期為準。房屋新開工面積指整棟房屋的全部建筑面積，不能分割計算。房屋竣工面積：指報告期內房屋建筑按照設計要求已全部完工，達到住人和使用條件，經驗收鑒定合格或達到竣工驗收標準，可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和。土地購置面積：指房地產開發(fā)企業(yè)在本年內通過各種方式獲得土地使用權的土地面積。土地成交價款：指房地產開發(fā)企業(yè)進行土地使用權交易活動的最終金額。在土地一級市場，是指土地最后的劃撥款、“招拍掛”價格和出讓價；在土地二級市場是指土地轉讓、出租、抵押等最后確定的合同價格。土地成交價款與土地購置面積同口徑，可以計算土地的平均購置價格。統(tǒng)計范圍全部房地產開發(fā)經營法人單位。調查方式按月（1月份除外）進行全面調查。全國房地產開發(fā)景氣指數(shù)簡要說明全國房地產開發(fā)景氣指數(shù)遵循經濟周期波動的理論，以景氣循環(huán)理論與景氣循環(huán)分析方法為依據(jù)，運用時間序列、多元統(tǒng)計、計量經濟分析方法，以房地產開發(fā)投資為基準指標，選取了房地產投資、資金、面積、銷售有關指標，剔除季節(jié)因素和隨機因素的影響，采用增長率循環(huán)方法編制而成。國房景氣指數(shù)選擇2000年為基年，將其增長水平定為100。通常情況下，國房景氣指數(shù)100點是最合適的水平，95至105點之間為適度水平，95以下為較低水平，105以上為偏高水平。東、中、西部地區(qū)劃分東部地區(qū)包括北京、天津、河北、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南11個省（市）；中部地區(qū)包括山西、吉林、黑龍江、安徽、江西、河南、湖北、湖南8個??；西部地區(qū)包括內蒙古、廣西、重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆12個?。ㄊ?、自治區(qū)）。增長速度計算房地產開發(fā)投資增長速度為名義增速，由于固定資產投資價格指數(shù)按季進行計算，除1-3月、1-6月、1-9月、1-12月可計算房地產開發(fā)投資實際增速外，其他月份只計算名義增速。針對目前的房地產趨勢作如下幾個綜述判斷：1、 國家的調控下半年不可能會明顯或公開放松，因為經濟已經企穩(wěn)，房地產拉動經濟作用有所降低，而房地產又影響民生與民意政治影響大，但調控的手段與方法可能有些微調，但政策的方向不會轉變。調控中最有可能出現(xiàn)的變化是銀行會根據(jù)自己的資金信貸情況作出執(zhí)行政策力度的微調，錢多貸不出去的銀行可能會適度放寬調控，錢少資金偏緊的銀行甚至會更從嚴把握政策。2、 調控是長期的，手段是會變化的，嚴厲與松弛與否取決于房價在民意和輿論中的反響，但中國房地產體制的不健康導致市場作用失靈，只能通過調控來找到經濟發(fā)展、地方政府利益、開發(fā)商銀行利益、百姓住房夢四者的相對平衡。3、長期來看，房地產的根本問題是土地制度問題帶來了土地壟斷定價導致房價也具有壟斷定價色彩，因而招拍掛以來地價帶動房價漲幅遠遠大于百姓收入的漲幅，這也是房地產風險即泡沫已經在近期累積的根源。房地產開發(fā)用地打破地方政府的壟斷，農村集體建設用地入場交易，才能改變中國房地產的局面。3編制依據(jù)國務院、建設部、國土資源部、湖北省人民政府及規(guī)劃國土部門頒發(fā)的有關法規(guī)和政策；《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》；《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》；《建設用地批準書》；《國有土地使用權出讓合同》；《立項批復》（江陵縣發(fā)展和改革局文件）；《審定建筑設計方案通知書》；《建設用地規(guī)劃許可證》；《建設工程規(guī)劃許可證》；《建筑工程施工許可證》；營業(yè)執(zhí)照；近三年財務報表；其它相關資料。本次研究掌握的有關資料及研究人員現(xiàn)場實地勘察所獲資料。1.4可行性研究結論“雙港新城”項目總占地面積為49086.88皿，總建筑面積113503.87皿，其中住宅60712.88皿、還建房43510皿，商業(yè)3373.88皿，公共配套629.33皿，車庫5277.78皿。本項目財務內部收益率FIRR52.3%大于最低期望收益率（10%）；財務凈現(xiàn)值FNPV5762萬元大于零;動態(tài)投資回收期2.26年小于行業(yè)基準回收期（5年）；由上述財務評價的結果來看，借款償還能滿足貸款機構要求，項目各年的財務收益指標也是較好。從財務評價上看，此項目是可行的。1.5編制日期二O一三年一月十日至一月十五日1.6報告提交銀行江陵縣農村信用合作聯(lián)社第二章市場分析2.1江陵縣地理位置現(xiàn)狀江陵縣位于湖北省中南部，江漢平原腹地、荊江河段北岸。全縣版圖呈馬鞍形，東西距53.5千米，南北距36.2千米。面積1032平方千米。2004年末總人口373027人。縣人民政府駐郝穴鎮(zhèn)。江陵縣是中國最古老而又最年輕的縣之一，1998年7月，經國務院批準，撤銷江陵區(qū)設立江陵縣，地屬湖北荊州市，縣人民政府駐郝穴鎮(zhèn)。全縣國土面積1032.2平方公里，轄7鎮(zhèn)、2鄉(xiāng)、3個農場。擁有精細化工、醫(yī)藥器械、造紙包裝、輕工紡織、建筑建材、食品飲料、汽車零配件等七大支柱產業(yè)。江陵位于揚子準地臺江漢沉降區(qū)江漢盆地西南部的凹陷構造帶。境內地質構造一是沙市一一資福寺一一赤岸街隆起；二是金家場構造帶，該構造帶位于資福寺亞凹陷的南緣，為北西走向，包括金家場隆起、魏家場隆起和郝穴隆起。江陵地勢平坦，屬長江沖積平源和四湖濱湖平原并列地帶。其地貌有洲灘平地、淤沙平地、中間平地、低濕平地四類。全縣/wiki/%E6%B5%B7%E6%8B%94"/wiki/%E6%B5%B7%E6%8B%94"\o〃海拔〃海拔高程在25.3（沙崗九家湖電排站）?40米（馬家寨鄉(xiāng)文新村王家河）之間，相對高差14.7米。2.2江陵縣經濟發(fā)展現(xiàn)狀江陵縣農業(yè)資源豐富，特色鮮明。全縣屬/wiki/%E9%95%BF%E6%B1%9F"/wiki/%E9%95%BF%E6%B1%9F"\o〃長江〃長江自流灌區(qū)，河渠密布，縱橫交錯；水利設施配套，抗災能力較強；土壤多沖積土，養(yǎng)分含量高；農副產品眾多，是國家優(yōu)質商品糧、商品棉基地和湖北省“雙低”油菜產業(yè)化示范縣，盛產四大家魚、/wiki/%E7%94%B2%E9%B1%BC"/wiki/%E7%94%B2%E9%B1%BC"\o"甲魚"甲魚、/wiki/%E4%B8%83%E6%98%9F%E9%BB%91%E9%B1%BC"/wiki/%E4%B8%83%E6%98%9F%E9%BB%91%E9%B1%BC"\o"七星黑魚"七星黑魚、/wiki/%E5%A4%A7%E5%8F%A3%E9%B2%B6"/wiki/%E5%A4%A7%E5%8F%A3%E9%B2%B6"\o"大口鯰"大口鯰和/wiki/%E4%B8%AD%E5%8D%8E%E9%B2%9F"/wiki/%E4%B8%AD%E5%8D%8E%E9%B2%9F"\o"中華鱘"中華鱘，以及“郢城鳳”醬品、“白鷺春”香蓮、菱角等。全縣擁有精細化工、醫(yī)藥器械、造紙包裝、輕工紡織、建筑建材、食品飲料、汽車零配件等七大支柱產業(yè)為主體的獨立核算工業(yè)企業(yè)172家。其中，湖北文龍實業(yè)有限公司、湖北天利來藥業(yè)股份有限公司、荊安消防設備股份有限公司、湖北白馬造紙股份有限公司、湖北寶馬彈簧有限公司等10多家企業(yè)為省、市重點企業(yè)，生產的/wiki/%E9%B9%BF%E8%8C%B8"/wiki/%E9%B9%BF%E8%8C%B8"\o"鹿茸"鹿茸健酒、高強度瓦楞紙、病毒唑醫(yī)藥、“1211”/wiki/%E7%81%AD%E7%81%AB%E5%99%A8"/wiki/%E7%81%AD%E7%81%AB%E5%99%A8"\o"滅火器"滅火器等30多個品牌產品享譽中外。產業(yè)重點以紡織服裝、輕工食品、機械化工為主。一是因為有豐富的原料。全縣有26萬擔棉花，初步測算，如果紡純棉，可以滿足11萬錠紡紗需要。再比如稻草造紙、糧食加工食品，都是有豐富的原料的。二是因為有一定的基礎。初步統(tǒng)計，在全縣31家規(guī)模企業(yè)中有25家屬于三大類產業(yè)的企業(yè)，占80%。三是因為有荊州的帶動。在地理上是荊州的郊區(qū)縣，在產業(yè)上要建成荊州的衛(wèi)星城。荊州是全國著名的輕紡城，現(xiàn)在汽車零部件、化工、家電在全國很有地位。主攻三大產業(yè)是圍繞荊州的產業(yè)方向，主動配套，承接轉移當好衛(wèi)星城。2.3江陵縣房地產發(fā)展趨勢近年來，江陵縣堅持以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，以打造“荊州市衛(wèi)星城市的重要支撐”為江陵縣未來發(fā)展新思路，切實做到與荊州城區(qū)的全方位互動對接，在謀劃縣域經濟發(fā)展思路中，江陵縣提出了要發(fā)展成為荊州市新城區(qū)的理念，要實現(xiàn)江陵縣跨江發(fā)展，融入荊州城區(qū)，使江陵縣成為荊州城區(qū)的南部組團。隨著武荊高鐵修建引領的一股投資熱潮的不斷升溫，必將帶來對房屋的大量投資需求和消費需求。住房的貨幣化和住房的商品化改革的進一步加快，人們住房消費只有通過購買商品房才能得以滿足，從而導致住房消費觀念的質的轉變，購買環(huán)境優(yōu)美、生活方便、物有所值的商品房將成為購房的首選因素，消費前景看好。江陵縣作為荊州的一個轄區(qū)，在交通、城建、產業(yè)和市場等將實現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃、同步發(fā)展。江陵縣目前有大的樓盤項目，可以滿足大量的置業(yè)投資需求。在荊州市市區(qū)置業(yè)日益困難、投資空間不斷減少的時候，江陵縣有作為一個高起點大空間的區(qū)域優(yōu)勢。江陵縣在建的生活、教育、醫(yī)療設施，保障了居住條件的較高起點，其帶來的舒適程度不言而喻，在江陵縣置業(yè)的另一優(yōu)勢是，價格所帶來的壓力更小，生活成本也相對較低。2.4江陵縣消費群群體結構分析2.4.1以縣域城區(qū)人士為主所有潛在購買者中他們中有10.6%的人士已經在江陵縣生活了6-7年，有5.3%已在江陵縣生活工作了5-10年，還有6.8%為各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的企業(yè)干部和職工，已退休或接近退休，子女已在江陵縣縣城找到工作，這部分人士也是迫切需要在江陵縣置業(yè)的潛在買家之一。2.4.2以40歲左右買家為主根據(jù)調查報告，江陵縣置業(yè)者的主力是年齡在40歲左右的買家。而2012年以來，35-40歲年齡段的人士已逐漸成為買房的新興力量。2.4.3再次置業(yè)者增多消費群能力二人家庭規(guī)模占所有居住結構的12.1%；約四成左右的潛在購房者過去已有購房經驗，中端的消費者占總體的59.1%；有55%左右的高端消費者是再次置業(yè)，說明消費者對樓價的承受能力在穩(wěn)步提高。2.4.4消費偏好分析小三房單位有所增加80-100平方米的三房兩廳戶型需求有所增加，而對60平方米左右的戶型選擇則有所減少。100-120平方米的三房兩廳兩衛(wèi)及80-100平方米的三房兩廳依次為目前消費者最歡迎的戶型，與前期相比，對80-100平方米的兩房一廳需求比例有所增加。三房與兩房仍為主流戶型，選擇三房的占46%，兩房的占31%，其他戶型占24%。大多數(shù)人喜歡寧靜的生活方式消費者喜歡的樓盤特點是寧靜，其次為自然、溫馨、成熟，而樹和水是他們最喜歡的環(huán)境元素，分別占了33.3%和32.9%。對現(xiàn)樓的需求加大消費者對現(xiàn)樓的需求占63%，對準現(xiàn)樓的需求占25%，這對樓盤自身的實力是一個考驗，而且高端消費群不接受房改房和二手房。注重裝修房的變化潛在購房群體對毛坯房和簡單裝修的需求比例下降，而對發(fā)展商提供多種裝修套餐和豪華裝修房的比例從8%上升到15%，對普通開間的需求比例減少，對躍式、錯層、景觀陽臺的比例有所上升。環(huán)境先行江陵縣消費者對樓盤的喜好很大程度上取決于去現(xiàn)場的感覺。光禿禿的園林和搭滿棚架的水泥樓房讓買家們無法接受。2.4.5當前購房者特征買房者的年齡普遍年輕化，購房主體為40歲左右，其中35-40歲的購房者占了1/3。購房者擁有私家車的比例穩(wěn)定增長，約占總數(shù)的8.3%。購房者最關注的因素是周邊環(huán)境、價格、交通便利。2.5項目建設市場分析2.5.1市場發(fā)展概況多年以來，江陵縣房地產開發(fā)處于賣方市場狀態(tài)，目前均以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性住房或自建房，商品化率低，房地產業(yè)處于萌芽狀態(tài)。隨著市場的不斷消耗以及投放市場的房地產開發(fā)量的迅急增加，市場轉為買方市場，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。2.5.2區(qū)域市場情況荊洪路區(qū)域是江陵縣的中心生活區(qū)，已形成較完善的生活配套設施，醫(yī)療、教育、商業(yè)配套、金融、郵政及餐飲娛樂等配套設施基本齊全，具有居住生活的便利性，且居住人群素質較高，盡顯城市繁華，是成熟的居住社區(qū)，區(qū)域特征明顯。2.5.3需求分析A、 城市人口高速增長造成住房需求猛增按照江陵縣統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算，近10年來江陵縣人口年增長率達3%以上，隨著農村城市化的加快，城市人口增多，增加了住房需求，即剛性需求。B、 居住環(huán)境的調整需要增加江陵縣城區(qū)目前的住房因房屋面積狹小、配套條件差等各方面原因，多數(shù)都有購新房以提高居住生活質量要求，按每年5%的換房率計算，江陵縣每年需要換夠住房5000套。另一方面，由于目前江陵縣存量房仍以“三大一小”型住房居多，隨著居民文化素質的提高和社交范圍的增廣，人們迫切需要換購“三小一大”型住房，這也會導致房屋的需求增加。第三章項目規(guī)劃及自然條件分析3.1規(guī)劃定位及現(xiàn)狀3.1.1.項目定位本項目在江陵縣規(guī)模較大，江陵縣現(xiàn)有的樓盤，所打概念為“首個、首席”，本項目就是要摒棄這些概念，與其它項目有所差異。本項目的營銷就是以更高的姿態(tài)入市，一出手便彰顯不凡，這才足以匹配本項目在區(qū)域內的地位。項目在規(guī)劃過程中考慮到了：1、 細節(jié)構建一注意環(huán)境及建筑細節(jié)及配套設施的打造；2、 超前意識一引進先進建設理念，注重住宅的科技含量，豐富智能化配套。3、 服務意識一在營銷過程中，不再一味的推薦樓盤的優(yōu)點，文化先行，導入生活方式的訴求，讓每一個到售樓部的顧客者感受本項目的尊貴生活，跳出房地產做房地產銷售。3.1.2現(xiàn)狀概況地塊選址位于舊城區(qū)，整個用地呈不規(guī)則四邊形?？傆玫孛娣e49086.88平方米。位于主城區(qū)，交通便利，內外聯(lián)系方便。周邊市政設施完善，水電氣均到達用地，利于工程施工。地上基本平整。3.1.3經濟技術指標“雙港新城”項目總占地面積為49086.88皿，總建筑面積113503.87皿，其中住宅60712.88皿、還建房43510皿，商業(yè)3373.88皿，公共配套629.33皿，車庫5277.78皿。建筑密度30.7%；容積率2.31；綠地率35%；建筑高度35米。3.2建筑設計3.2.1建筑功能一一以現(xiàn)代居住行為為核心根據(jù)地塊的特殊設計要求，并結合現(xiàn)代居住行為以及住戶市場需求，建筑設計時按照住宅的類型與標準，采用以多層為主。套型面積以三房二廳、二房二廳為主，建筑面積在70-140皿，同時各戶型力求雙衛(wèi)設計，客廳、餐廳獨立形成良好的穿堂風。住宅設計中滿足中高檔住戶的基本居住功能要求：食寢分離、動靜分開，從而保證居住行為的私密性。戶內以廳為中心，廳和主要臥室全部朝南，采光充足。3.2.2建筑造型一一注重群體形態(tài)的可識別性本方案在建筑空間形態(tài)中，注重塑造小區(qū)建筑群的整體結構，力圖創(chuàng)造優(yōu)美、舒適并豐富有新意的居住空間。從整體到造型，為居住者提供高質量、高品位的生活環(huán)境。3.2.3建筑風格一現(xiàn)代家居住宅建筑設計立意上與規(guī)劃精神相呼應，立面風格以現(xiàn)代建筑為基調，保持簡潔又內涵豐富的造型特色。配以凸窗、出挑陽臺、線腳、價值變化的屋頂形式，使建筑表現(xiàn)處高雅而具內涵的風格。第四章項目建設進度及銷售計劃4.1項目建設進度“雙港新城”項目拆遷、規(guī)劃設計等前期工作已完成，現(xiàn)在正在進行主體工程施工。項目開工時間2012年5月，總工期為24個月（2010年7月至2014年5月），總建筑面積為113503.87平方米。4.2項目銷售計劃根據(jù)項目工程建設進度以及項目所在地房地產的發(fā)展形勢，該項目自工程建設一年后可以開始銷售，計劃銷售期為24個月，2013年5月正式開盤，竣工后一年銷售率住宅可達95%、商鋪可達90%。第五章項目SWOT分析5.1項目優(yōu)勢分析該項目地塊的可塑性很強，地塊平整，分組團進行小區(qū)綠化，小區(qū)的景觀將尤為豐富。項目所處地段地勢用地開闊，使項目能夠更加合理規(guī)劃布局，對項目今后順利營銷有較大的促進作用。本項目環(huán)境、配套等定位較高，以高性價比的優(yōu)勢確定銷售定位為大眾產品。容易得到周邊潛在客戶的認同，使項目的營銷工作能夠更加順利的進行。=4\*GB3④規(guī)模優(yōu)勢。=5\*GB3⑤建筑自身的優(yōu)勢（需規(guī)劃進一步確定之后，進行挖掘與延展）。=6\*GB3⑥戶型經過反復論證，既符合人居要求，亦符合市場需求（基本戶型都是明廚，明衛(wèi)，明臥，明廳）。5.2項目劣勢分析本項目建設規(guī)模較大、周期較長、資金壓力大。本項目定位較高，存在政策性不確定因素。5.3項目機會點分析①近年來江陵縣地方經濟出現(xiàn)加速發(fā)展的局面，工業(yè)園的建成運營、武荊高速鐵路的開通、市縣對接，必將給江陵縣帶來新的發(fā)展機遇。使全縣經濟發(fā)展的微觀基礎逐步改善，居民收入有較大幅度提高，為促進消費打下基礎。=2\*GB3②商品房二級市場日趨活躍，將為中高收入家庭實現(xiàn)“以舊換新、以次換好、以小還大”提供更大空間。=3\*GB3③經濟回暖，市場需求旺盛。=4\*GB3④本地商品房開發(fā)市場升溫價格上揚，有利于本項目銷售。=5\*GB3⑤建筑的價值，可通過營銷渠道盡情發(fā)揮。5.4項目威脅點分析現(xiàn)在新增項目營銷推廣已搶占部分先機；對于基本目標客群的分流。項目規(guī)劃設計上，特別是景觀、配套上都是一個整體，其開發(fā)建設要求一氣呵成，必須是統(tǒng)一開發(fā)、一次建成。第六章市場定位及項目評價6.1項目形象定位本項目規(guī)模較大，為使項目能夠在長時期內保持強勁之市場競爭力及吸引力，同時又能體現(xiàn)超越同類產品生活素質，在競爭樓盤中獨樹一幟、雄踞一方，這就必然要求本項目無論在總體規(guī)劃、各方面的設計包裝、配套設施、裝修標準、物業(yè)管理等方面，充分體現(xiàn)超前的生活模式概念，使樓盤在激烈的競爭中取勝，樹立項目獨特的個性特色?，F(xiàn)時人們購房置業(yè)強調環(huán)境質素，在本項目中，環(huán)境質素、項目規(guī)劃包括住宅的層次感和商業(yè)網點的配套，都是重要之特色賣點，故而形象包裝上要重點體現(xiàn)。希望通過對項目的特色宣傳，強化一個高質素商業(yè)、住宅項目的品牌形象，以順利帶動該項目的開發(fā)及銷售。6.2項目客戶定位購買行為表現(xiàn)：二次及多次置業(yè)，小房換大房的，提升居住品質的，進城購房。目標客戶群分類：政府公務員、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城的客戶、私營企業(yè)主、個體工商戶、企事業(yè)單位的中高層管理者、效益較好的企業(yè)職工、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)在職或退休的行政官員也占有一定的比例，荊州市養(yǎng)老居民以及外省外地區(qū)居民也可列為目標客源。6.3價格定位價格是項目開發(fā)最核心的本質，其通過位置、功能、設計、市場比較價格、宣傳包裝等諸多因素，達到提升項目價值，以實現(xiàn)利潤最大化的目的。由于項目目前尚在建設中，將來面對的具體市場條件無法全部預測。6.4方案評價意見通過對項目市場方面的研究，我們認為該項目具有發(fā)達的路網、便捷的交通、良好的標識性和優(yōu)美的景觀資源等開發(fā)優(yōu)勢，應該充分發(fā)揮走生態(tài)、健康、環(huán)保的升級換代路線，走產品差異化路線。另一方面，還要注重從產品本身的規(guī)劃設計、內在品質、物業(yè)管理、職能化設施、節(jié)能環(huán)保技術和材料等方面塑造差異化產品，注重內部計劃及產品自身特色設計，同時轉換劣勢，規(guī)避風險，抓住機會，利用專業(yè)優(yōu)勢，控制產品，以中高端產品、中檔價位占領市場。綜上所述，本項目市場定位方案可行。第七章投資估算與資金籌措7.1項目總投資估算7.1.1估算依據(jù)①按中高樓盤水平建設、配套;=2\*GB3②各項收費采用江陵縣目前通常取費標準計算；=3\*GB3③項目在二年后竣工，竣工后一年銷售率住宅可達95%、商鋪可達90%。=4\*GB3④項目開發(fā)建設資金能夠如期到位，不影響項目的建設;=5\*GB3⑤在開發(fā)經營期內，市場行情及政府政策會出現(xiàn)利好面，出現(xiàn)不可預見性風險較小。7.1.2項目總投資項目開發(fā)總投資計算表以上分析估算，本項目總投資額為8958萬元。7.2項目資金籌措及資金平衡分析根據(jù)計算得出的“雙港新城”項目資金籌措情況說明，項目擬從以下三個渠道籌措：1、 自有資金4500萬元，占比51%，主要為公司自有資本和股東投入，用于支付購買土地、拆遷安置補償、前期規(guī)劃、設計等前期費用；2、 向銀行借款2000萬元，占比22%，主要用于支付項目工程基本建設、安裝工程、購置附屬設備等費用；3、 用銷售回籠資金再投入2458萬元，占比27%，主要用于支付項目工程裝飾、裝修、基礎設施、公共配套設施等費用。投資計劃與資金籌措表根據(jù)以上分析，該項目的籌措資金基本上滿足投資需要。第八章財務評價及其效益分析項目經濟性評價，一般包括國民經