上房驗(yàn)收流程

上房查收流程一、上房程序：1、查察證書：驗(yàn)房前應(yīng)要求出示《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書》,討取《住所使用說明書》、《住所質(zhì)量保證書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目完工綜合查收合格證》，《完工查收存案表》(簡(jiǎn)稱“三書一證一表"）,還有各樣有關(guān)查收表格，如《住戶驗(yàn)房交接表》、查收建議表（如《樓宇查收記錄表》）等.只有證件齊備了,才能簽訂入住單。面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)比較購(gòu)房合同上的面積（自己可實(shí)測(cè)套內(nèi)面積）。2、不交費(fèi)、不署名、先驗(yàn)房:發(fā)現(xiàn)問題后更不可以交費(fèi)、署名。應(yīng)先修房,同時(shí)取證、為往后必需時(shí)舉證（即經(jīng)過錄音機(jī)、攝像機(jī)或照相機(jī)調(diào)好日期記錄憑證）確立基礎(chǔ)，特別保存好自己保存、交房代表署名的驗(yàn)房問題存案單。核查房子總面積：高出或減少百分之三以內(nèi)的狀況很廣泛（多退少補(bǔ)，吃虧的是業(yè)主）;套內(nèi)面積不變、公攤面積增添的狀況更多(實(shí)得面積減少,吃虧的仍是業(yè)主）。問題。售樓合同附圖與現(xiàn)實(shí)能否一致，構(gòu)造能否和原設(shè)計(jì)圖同樣，房子面積能否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實(shí)質(zhì)丈量,與合同簽訂面積能否有差別.先查察售房合同,看之間的偏差為多少,一般為3％，3%以內(nèi)不考慮,高出部分進(jìn)行辦理,建議定合同為2％偏差,可是不超出5％比較好）以兩方簽訂合同為準(zhǔn)?？赐昴切┵Y料后,基本就能夠去查收房子了。3、房子完滿.交接鑰匙后簽業(yè)主條約、先期物業(yè)管理合同時(shí),看好條款,不可以放棄自己的權(quán)益.4、交合理花費(fèi)(物業(yè)管理費(fèi)[應(yīng)有市物價(jià)局批文]等).在查察了房子后,準(zhǔn)備簽收《房子查收單》以前，必定要先簽訂《物業(yè)管理?xiàng)l約》，做一個(gè)預(yù)先商定，防止往后起糾葛。弄清楚繳納的物業(yè)管理費(fèi)由哪些方面組成，潔凈費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)等怎么審定。5、暫可不交的花費(fèi)：公共維修基金，契稅:1.5％+80元、待房產(chǎn)大證同意后辦個(gè)人房產(chǎn)證時(shí)繳納。在房子的查收過程中,購(gòu)房者必定要依據(jù)合同上的商定，明確每一項(xiàng)條款能否切合.一旦發(fā)現(xiàn)問題，要在驗(yàn)房單上予以注明，反應(yīng)給開發(fā)商，實(shí)時(shí)要求開發(fā)商做出相應(yīng)的維修或補(bǔ)償。假如的確屬于不可以收房的，要詳盡寫明不予收房的原由并要求開發(fā)商署名、蓋印.二、驗(yàn)房工具5m量尺，萬(wàn)用表,小錘，手電，塑料袋，衛(wèi)生紙，紙筆.三、驗(yàn)房次序:專人進(jìn)行同步紀(jì)錄，最后填寫一式四份驗(yàn)房單，業(yè)主留好交房代表署名的一份。1、先看外面：外立面、外墻瓷磚和涂料（注意腰線部位的內(nèi)墻滲漏)、單元門（外觀和試用）、樓道（寬度、扶手、踏步、紗窗）。2、再查內(nèi)部：入戶門、門、窗、天棚、墻面、地面、墻陰陽(yáng)角、墻磚、地磚、上下水、防水存水、暖氣、煤氣、通風(fēng)、采光、排煙（廚房)、排氣（洗手間)、強(qiáng)弱電配電箱、強(qiáng)電：插座、開關(guān)、照明燈；弱電：可視對(duì)講、呼喊報(bào)警、電話、寬帶、有線電視.3、后測(cè)相鄰：閉存水試驗(yàn)、水表空轉(zhuǎn)等問題一定和樓上樓下街坊配合。四、室內(nèi)驗(yàn)房1、詳盡檢查房子質(zhì)量,包含門窗、露臺(tái)等部位有無開裂現(xiàn)象(露臺(tái)裂痕危險(xiǎn)大）窗戶外窗框上應(yīng)有防堵帽，防備異物擁塞影響排水,致使下雨時(shí)窗進(jìn)水.（提示：因?yàn)樾路孔涌贞P(guān)時(shí)間較長(zhǎng),在門窗軌道里會(huì)有一些塵埃和建筑垃圾，因此切不行很激動(dòng)，用蠻力推拉門窗，一感覺有堵塞感的時(shí)候，認(rèn)真查察一下,用掃帚清楚后就能夠看了。）2、檢查墻體平坦度、能否滲水、能否有裂痕、空鼓：手錘墊上幾層紙（避免留下錘印)敲擊墻壁,檢查墻面空鼓。測(cè)高度：用盒尺檢查房頂，取4－5個(gè)點(diǎn)，進(jìn)行丈量，若數(shù)值一致，比方房高均為2。7m(或許2。65m）說明房頂或地面沒有傾斜。（提示:特別是查察一些墻體能否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，若有的話，務(wù)必趕快查明原由。）3、認(rèn)真檢查地面有無空殼開裂狀況。(提示：若有空鼓，必定要責(zé)成陪伴物業(yè)人員趕快修復(fù)，不然在裝飾中會(huì)很簡(jiǎn)單打穿樓板，阻礙鄰居關(guān)系。以上2—3項(xiàng)可用工具小榔頭和塞尺.）4、水電煤暢達(dá)狀況和可否正常使用.大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn),一來看看水壓,二來試一試排水速度.(一般新房子會(huì)配一個(gè)簡(jiǎn)略龍頭給業(yè)主)。用萬(wàn)用表丈量各個(gè)強(qiáng)弱電能否暢達(dá)。（提示：封閉分閘,檢查各個(gè)分閘能否完整控制各分支線路。)5、查收下水狀況。先用面盆盛水，再向各個(gè)下水處注水,分別是臺(tái)盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及露臺(tái)地漏等，基本是每個(gè)下水口應(yīng)灌入兩盆水左右,應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。（提示：做好這些后,確認(rèn)沒問題,要盡快將這些突出下水（如臺(tái)盆下水、浴缸下水、馬桶下水）拿一塑料袋罩著水口,再加以捆實(shí),而象地漏等下水需要塞實(shí)(記得留一可拉扯掉的位臵））.6、查收地面下水狀況.在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm）.而后約好樓下的業(yè)主在24小時(shí)后查察其家?guī)l(wèi)的天花。（提示：在所有用完水后,應(yīng)再翻開水表，看清楚水表數(shù)字,記錄下來，同時(shí)要記錄電表數(shù)字。）7、查對(duì)買賣合同上注明的設(shè)備、設(shè)備等能否有遺漏、品牌、數(shù)目能否符合。(提示：往常在這方面，應(yīng)當(dāng)沒什么大問題，可是的確要認(rèn)真核實(shí)。)8、丈量一下樓宇的層高。用5米卷尺即可，采樣數(shù)據(jù)根源地址與詳細(xì)數(shù)據(jù)，最好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長(zhǎng)度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個(gè)自己的小簿本上,同時(shí)把一些查收房子的數(shù)據(jù)和問題寫在物業(yè)企業(yè)供給的紙張上。9、洗手間通風(fēng)：應(yīng)在吊頂下留通風(fēng)口.留在吊頂上邊時(shí)要用手燈查察能否具備可安裝性,同時(shí)用上法測(cè)抽力。煙道、通風(fēng)口頂用手電查察能否存有建筑垃圾.10、管道、煤氣：檢查管道安裝、暢達(dá)和密封：用手用力晃動(dòng)暖氣管和上水管，應(yīng)固定堅(jiān)固.假如松動(dòng)，應(yīng)從頭固定。大開水閥看排水能否流利（不然下水管被建筑垃圾擁塞),放水同時(shí)用衛(wèi)生紙擦抹上下管道底部有無滲漏.廚房煙道：用紙卷點(diǎn)火后滅火冒煙,放在煙道口下方十公分左右,看煙能否上漲到煙道口立即拐彎吸走。11、驗(yàn)電：插座能否通電、開關(guān)箱能否堅(jiān)固(搖擺檢查）各分路開關(guān)明確.12、可視對(duì)講、入戶門鈴、貓眼等。13、樓道窗戶能否有紗窗,不要因?yàn)椴粚儆谧约杭揖筒蝗リP(guān)懷，假如沒有,應(yīng)實(shí)時(shí)提出配齊。同時(shí)注意樓梯踏步和扶手能否符合要求（“住所設(shè)計(jì)規(guī)范”明確規(guī)定有）。14、檢查防盜門:有無劃痕,門邊能否變形,門與框的密封能否嚴(yán)實(shí)，門和鎖開關(guān)應(yīng)靈巧。五、常有問題問題一：未能準(zhǔn)時(shí)交房按合同商定，發(fā)展商會(huì)在交房前十幾日用掛號(hào)信的方式將交房通知單郵遞給買家，見告詳細(xì)交房的時(shí)間及須帶齊的資料。發(fā)展商商定的交房時(shí)限一般在收樓通知書寄出30天內(nèi)，如購(gòu)房者在約準(zhǔn)時(shí)間內(nèi)沒有到指定地址辦理有關(guān)手續(xù)，則一般被視為發(fā)展商已實(shí)質(zhì)將該房交托買家使用，買家應(yīng)從通知單的最后限期之日起擔(dān)當(dāng)所有購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及稅費(fèi).對(duì)策:購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)要寫清楚郵寄地址，必定假如簡(jiǎn)單接收、能保障親身簽收的地址。如合同商定的收樓期恰碰上購(gòu)房者出差，可經(jīng)過電話或親朋咨詢?cè)敿?xì)狀況。不可以按期出席時(shí),能夠書面形式拜托親朋進(jìn)行，也可實(shí)時(shí)與發(fā)展商聯(lián)系，另行約準(zhǔn)時(shí)間，并用書面形式確認(rèn)。問題二：開發(fā)商證書不全驗(yàn)房前應(yīng)要求發(fā)展商出示《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書》，討取《住所使用說明書》、《住所質(zhì)量保證書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目完工綜合查收合格證》，《竣工查收存案表》（簡(jiǎn)稱“三書一證一表")，還有各樣有關(guān)查收表格，如《住戶驗(yàn)房交接表》、查收建議表（如《樓宇查收記錄表》)等。只有證件齊備了，才能簽訂入住單。時(shí)下許多樓盤“三書一證一表”不齊備，特別是《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》與《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目完工綜合查收合格證》，這是因?yàn)闃潜P整體建筑未達(dá)成,有關(guān)部門沒法查收.對(duì)策：碰到這類狀況，購(gòu)房人可選擇不收房。假如的確被要求收房,也要在《住戶驗(yàn)房交接表》、《驗(yàn)房記錄表》等有關(guān)文件中寫明“未見××文件"等字樣，并妥當(dāng)保存好有關(guān)文件副本.問題三：先簽文件后驗(yàn)房先驗(yàn)房后繳費(fèi)、簽文件的收房程序是較合理的正常程序，但大部分發(fā)展商采納先繳錢填表、簽文件，再驗(yàn)房的方法，使購(gòu)房者處于被動(dòng)狀態(tài)。對(duì)策：購(gòu)房者應(yīng)將先驗(yàn)房再收房作為附帶條款寫在合同里,不驗(yàn)房就不收房。如當(dāng)初合同未有商定的，則可在收房文件中注明“未驗(yàn)房”等字樣,驗(yàn)房時(shí)如出現(xiàn)狀況,也可與發(fā)展商議說法。問題四：開發(fā)商大事化小對(duì)業(yè)主在驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的缺點(diǎn),如墻面或地磚破碎、漏水,甚至是房子構(gòu)造性問題，一些開發(fā)商總會(huì)表示這不過小問題,到時(shí)讓人修修就能夠了，想方想法不讓業(yè)主將問題列進(jìn)查收文件里。對(duì)策：不論發(fā)展商陪伴人員怎樣山盟海誓,業(yè)主都應(yīng)堅(jiān)持原則,只需發(fā)現(xiàn)問題,不論大小，都要在有關(guān)文件或表格中記錄下來。假如樓盤根本就沒準(zhǔn)備查收登記表，則要自備紙筆，將有關(guān)問題一一記錄。問題五:小區(qū)配套不齊備驗(yàn)房時(shí)，業(yè)主不單要驗(yàn)屋內(nèi)，關(guān)于小區(qū)的整體規(guī)劃也要認(rèn)真查察能否切合合同商定，好像期建設(shè)的車庫(kù)、會(huì)所、景觀園林等。對(duì)策:在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，要將開發(fā)商的許諾寫進(jìn)合同條款中，并保存好所有可作為合同附件的宣傳資料.檢驗(yàn)配套設(shè)備時(shí)即可按合同所載的條則及開發(fā)商在售樓時(shí)的許諾檢驗(yàn)。假如在入住后發(fā)現(xiàn)問題，還能夠經(jīng)過業(yè)主委員會(huì)與發(fā)展商磋商解決.問題六：巧揚(yáng)名目亂收費(fèi)固然物價(jià)局已對(duì)入住的有關(guān)花費(fèi)