【策略專(zhuān)題】百縣返鄉(xiāng)見(jiàn)聞系列之房地產(chǎn)篇：期望與現(xiàn)實(shí)

證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢(xún)業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)未經(jīng)許可，禁止轉(zhuǎn)載【【策略專(zhuān)題】聞系列之房地產(chǎn)篇房?jī)r(jià)普降，亮點(diǎn)僅存于局部地區(qū)。2022年是各地受訪居民對(duì)房?jī)r(jià)認(rèn)知發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)的一年，房?jī)r(jià)上漲的大趨勢(shì)隨著多家地產(chǎn)巨頭的倒下而被打破。東部城市本輪房?jī)r(jià)下行周期基本始于2021H2或2022年；而中西部以及北方地區(qū)房?jī)r(jià)基本自2018年棚改結(jié)束后已在持續(xù)下行。跌幅而言，各地均值5-10%左右，但部分低線城市非核心地段房?jī)r(jià)幾乎骨折，上漲僅限于局部地區(qū)。一二線和低線城市的分化、市中心和郊縣的分化難以避免，未來(lái)甚至可能更加極端。一二線城市均價(jià)普遍2-3萬(wàn)以上，而低線城市房?jī)r(jià)不到5000元依然成交寥寥?？h城和鄉(xiāng)村的失落可能難以避免，人口流出的傷痛難以逆轉(zhuǎn)。二線以下城市剛需基本見(jiàn)頂，預(yù)期偏悲觀。各地受訪家庭戶(hù)均至少擁有1套住房，剛需基本得到滿(mǎn)足，四川綿陽(yáng)、河南南陽(yáng)、內(nèi)蒙古集寧、安徽銅陵、以及江蘇南京、南通等地的調(diào)研樣本來(lái)看，擁有多套住房的家庭比較普遍。多套住房疊加低線城市人口外流，隨之而來(lái)的是空置率上升，各地空置率直觀感受普遍20-30%。各地房?jī)r(jià)基本下行的背景下，居民未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期基本鮮有樂(lè)觀，但以平穩(wěn)和小幅下行居多。并無(wú)受訪對(duì)象表達(dá)對(duì)房?jī)r(jià)崩盤(pán)的擔(dān)憂(yōu)；而近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)較好、房?jī)r(jià)仍有上漲的地區(qū)，部分居民認(rèn)為房?jī)r(jià)還將有小幅微漲，主要集中一二線。投資性需求基本消失，主流需求：婚房、學(xué)區(qū)、改善。房?jī)r(jià)難再漲的預(yù)期之下，投資性需求的湮滅是顯而易見(jiàn)的。需要關(guān)注的是，江浙部分二三線城市前期投資客撤出，可能對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)帶來(lái)進(jìn)一步拋售壓力，在我們的調(diào)研樣本中主要包括江蘇鎮(zhèn)江、常州、浙江寧波。自住為導(dǎo)向的主要住房需求包括婚房、學(xué)區(qū)和改善。其中部分婚房需求逐步向高線城市轉(zhuǎn)移；學(xué)區(qū)需求偏剛性，但隨著出生人口下行，需求也終將趨弱；可見(jiàn)的增量需求主要來(lái)新建小區(qū)更具競(jìng)爭(zhēng)力，尤其K型復(fù)蘇之下東南經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省的豪宅受到追捧?！鞍毯邸庇仍?，低線城市居民難加杠桿。三年疫情對(duì)就業(yè)和收入的沖擊，對(duì)購(gòu)房決策的影響不言而喻。房地產(chǎn)的另一層“疤痕”還有停工項(xiàng)目的沖擊。停工地區(qū)占比不高，且部分已被接盤(pán)，并未形成燎原之勢(shì)；此外停工也并非都由本輪地產(chǎn)信用危機(jī)導(dǎo)致，部分來(lái)自疫情原因，部分爛尾樓則歷史久遠(yuǎn)。一二線城市居民通過(guò)按揭貸款加杠桿買(mǎi)房的情況較為普遍，部分三四線以下城市收入穩(wěn)定群體也基本可負(fù)擔(dān)幾千元不等的房貸，但疫情后貸款意愿整體下行，主要由于疫情帶來(lái)的收入不確定性增加。地產(chǎn)的未來(lái)增量：物業(yè)和增值服務(wù)對(duì)于低線城市，面積較小、汽車(chē)普及使得地理區(qū)位差異對(duì)業(yè)主生活影響不大，但物業(yè)往往成為改善型需求的重要考量。廣東佛山的調(diào)查對(duì)象提出一個(gè)有意思的問(wèn)題：未來(lái)地產(chǎn)商的軟實(shí)力應(yīng)該體現(xiàn)在哪里，還可以從哪些方面滿(mǎn)足高凈值人群需求？經(jīng)歷三年疫情、頻繁封控，以后的社區(qū)可能不再是僅提供居住需求的內(nèi)循環(huán)系統(tǒng)，而要囊括生活的方方面面，從出行到購(gòu)物，或聯(lián)名或合作，為業(yè)主提供各類(lèi)服務(wù)和便利，例如買(mǎi)菜團(tuán)購(gòu)更加新鮮、裝修服務(wù)有保障、加油有優(yōu)惠等等。這些可能成為地產(chǎn)和物業(yè)公司需要進(jìn)一步思考的問(wèn)題。風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情反復(fù)，宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期；地緣政治風(fēng)險(xiǎn)，影響出口和居民收入預(yù)期；草根調(diào)研有較強(qiáng)主觀性，僅代表訪談人員個(gè)人感受，對(duì)地區(qū)及行業(yè)認(rèn)知可能存在偏差；調(diào)研樣本有限，可能存在代表性偏差；微觀調(diào)研結(jié)果僅供參考，不構(gòu)成投資建議。究所證券分析師：姚佩業(yè)編號(hào)：S0360522120004業(yè)編號(hào)：S0360518090001證券分析師：周冠南業(yè)編號(hào)：S0360517090002證券分析師：王薇娜業(yè)編號(hào)：S0360517040002券分析師：吳一凡業(yè)編號(hào)：S0360516090002業(yè)編號(hào)：S0360522060001相關(guān)研究報(bào)告3-02-02百縣返鄉(xiāng)見(jiàn)聞系列之汽車(chē)篇》3-02-02縣返鄉(xiāng)見(jiàn)聞系列之消費(fèi)篇》3-02-01創(chuàng)策略】海外放開(kāi)后遭遇疫情沖擊的行業(yè)表現(xiàn)》3-01-3123-01-29證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢(xún)業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)2 證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢(xún)業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)3 證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢(xún)業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)4人口？一二線和縣鄉(xiāng)居民的購(gòu)房需求有何不同、如何變化？按揭貸款還有可能成為居民加杠桿如地受訪居民對(duì)房?jī)r(jià)認(rèn)知發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)的一年，房?jī)r(jià)上漲的大趨勢(shì)隨著多家自棚改貢獻(xiàn)。個(gè)詞。一二線和低線城市的分化、市中心和郊縣的分化難以避免，未來(lái)甚至可能更加極全國(guó)各地慕名而來(lái)的創(chuàng)業(yè)者也多數(shù)選擇離開(kāi)，孱弱的實(shí)體經(jīng)濟(jì)難以提供有效就業(yè)?？h城和鄉(xiāng)村的失落可能難以避免，人口流出的傷痛難以逆轉(zhuǎn)。無(wú)論是南方的福建泉州、還是北方的河北唐山，農(nóng)村人口進(jìn)城打工，似乎都直接越過(guò)縣城，從而成為人口流動(dòng)的真空買(mǎi)房會(huì)優(yōu)先考慮周邊城市，郊區(qū)房產(chǎn)沒(méi)有購(gòu)置必要。證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢(xún)業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)5市三四線城市房產(chǎn)需求驅(qū)動(dòng)力明顯不足。需求端來(lái)看，年輕人往往會(huì)到一二線城市打工，而唐山又是重工業(yè)城市很難吸引青年人留下來(lái)，民間流傳一句比較諷刺的話“優(yōu)秀的河北人都不在河北”；另一方面因工業(yè)城市空氣污染嚴(yán)重，多數(shù)人回鄉(xiāng)養(yǎng)老意愿并不強(qiáng)烈。房?jī)r(jià)因小區(qū)地段和物業(yè)管理水平不同，每平米均價(jià)在4k-8k，5w每平的小區(qū)。市區(qū)的新房均價(jià)7000-7500元/平米，二手房均價(jià)6500-7200元/平米。過(guò)去一年時(shí)間里，市區(qū)的新房均價(jià)基本高于城區(qū)，原因是2019年衡水市確立“一湖兩城多組團(tuán)”的空間結(jié)構(gòu)，冀州撤市設(shè)區(qū)，成為城區(qū)的副中心。極少，已建成的小區(qū)仍有大量待售房屋，房?jī)r(jià)近兩年一直處于下滑的狀態(tài)。下滑預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)并不樂(lè)觀。高學(xué)歷人群留溫不多，政府對(duì)人才購(gòu)房的優(yōu)惠力度(7折買(mǎi)房)效果不大。未來(lái)杭溫高鐵建成將加劇省會(huì)城19地求發(fā)展但總尾較少，但有一定空置率(部分為農(nóng)村居民為改善住房在城鎮(zhèn)購(gòu)置，平時(shí)外出務(wù)工)。21年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)接連遭受打擊，但深圳的房?jī)r(jià)、尤其是市區(qū)的地段依舊堅(jiān)挺。各區(qū)的房?jī)r(jià)水平差距明顯：坪山區(qū)房?jī)r(jià)約在2-4萬(wàn)/平米，疫情影響下房?jī)r(jià)降幅約有0.5萬(wàn)；但市中心福田香蜜湖的房子卻依舊是在10證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢(xún)業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)6有購(gòu)置的必要。泉州萬(wàn)不等。商業(yè)地產(chǎn)受疫情影響，大多暫緩開(kāi)發(fā)，斷供情況較往年更多。目前新盤(pán)大多扎堆在城東、東海區(qū)域，均價(jià)分別2.2萬(wàn)、1.8萬(wàn)左右，好地段雖有政府限價(jià)，可惜“一號(hào)難搖”。二手房市場(chǎng)則比較凋零，成交量一直跌，普遍有價(jià)無(wú)市。期房均無(wú)銅陵、以及江蘇南京、南通等地的調(diào)研樣本來(lái)看，擁有多套住房的家庭比較普遍。多套住房疊加低線城市人口外流，隨之而來(lái)的是空置率上升，各地空置率直觀感受普遍前期投資性購(gòu)房等，部分中西部、北方低線城市，如內(nèi)蒙古集寧、赤峰、江西宜春的新當(dāng)下趨勢(shì)的線性外推，但一方面，人口正式進(jìn)入負(fù)增時(shí)代、低線城市人口外流是普遍共但由于缺乏投資意識(shí)和政策敏感度，依然停留于“買(mǎi)房不會(huì)虧”的舊投資理念。而近兩需求的湮滅是顯而易見(jiàn)的，西安等地曾經(jīng)手里好幾套房的受訪對(duì)象開(kāi)始尋找其他領(lǐng)域的需要關(guān)注的是，江浙部分二三線城市前期投資客撤出，可能對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)帶來(lái)進(jìn)一步拋售房需求包括婚房、學(xué)區(qū)和改善。其中部分婚房需求逐步向高線城市轉(zhuǎn)移，例如綿陽(yáng)受訪對(duì)象考慮成都購(gòu)買(mǎi)婚房，內(nèi)蒙古赤峰鄉(xiāng)鎮(zhèn)新婚夫妻則考慮將婚房買(mǎi)在市區(qū)；學(xué)區(qū)需求偏部分地區(qū)較非學(xué)區(qū)溢價(jià)近1倍(如江蘇鎮(zhèn)江)，但隨著出生人口下行，需求也終將證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢(xún)業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)7萬(wàn)，置率偏高，預(yù)期偏悲觀，投資性需求基本消失市遍擁有一套商品房，小區(qū)空置率低，近期買(mǎi)房需求不高。盡管周邊農(nóng)村居民到集寧打工購(gòu)房，住宅目前空置率依然很高。新房因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)疲軟，人們都不愿意買(mǎi)，但剛性需求還是會(huì)買(mǎi)，如婚房。盤(pán)好久都無(wú)人問(wèn)津。多。對(duì)買(mǎi)房的興趣一直非常大，多數(shù)南京本地家庭并非只有一套房，部分家庭偏好配置城差，房?jī)r(jià)上不去。均價(jià)7-8千元/平米的存量房很難銷(xiāo)售，空置率可達(dá)30%-40%。購(gòu)房需求多為學(xué)區(qū)房，改善和投資需求不多?；释?，購(gòu)房動(dòng)機(jī)多為學(xué)區(qū)房、婚房和改善型住房等剛需。租賃市場(chǎng)并不活躍。住房剛需主要為儲(chǔ)備婚房，大多無(wú)投資購(gòu)房需求。福州儲(chǔ)蓄。套房)，基本沒(méi)有投證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢(xún)業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)8房地產(chǎn)的“疤痕”效應(yīng)：不止疫情，還有停工爛尾項(xiàng)目沖擊。三年疫情對(duì)就業(yè)和收入的，本地人對(duì)購(gòu)房趨于謹(jǐn)慎。房地產(chǎn)的另一層“疤痕”還有停工、爛尾項(xiàng)目的沖擊。這類(lèi)現(xiàn)象不僅出現(xiàn)在中西部經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的低線城市，重慶、山西太原、河南鄭州等中西部直轄市和省會(huì)也多有發(fā)生。整體而言，停工地區(qū)占比不高，且部分已被接盤(pán)，并未形成燎原之勢(shì)；此外停工也并非都由本輪房地產(chǎn)信用危機(jī)導(dǎo)致，部分來(lái)自疫情原因，如連云港的世貿(mào)、萬(wàn)盛等樓盤(pán)，隨著疫情結(jié)束逐漸復(fù)工，部分爛尾樓則已經(jīng)歷史久遠(yuǎn)，如武漢江夏區(qū)項(xiàng)目，2013年后就無(wú)人管理。鮮少激進(jìn)加杠桿，深圳受訪對(duì)象認(rèn)為房貸應(yīng)量入為出，北京大興受訪對(duì)象對(duì)于房貸可承存款，買(mǎi)方資金更為傾向于向親朋好友籌集而非銀行；二是低線城市收入來(lái)源不穩(wěn)定人市。公務(wù)員和企業(yè)員工的收入差異較大，公務(wù)員等高收入群體對(duì)于房貸可承受度較高，但是企業(yè)員工普遍房意愿不強(qiáng)，同時(shí)部分縣城房?jī)r(jià)偏低，購(gòu)房多為全款，按揭貸款需求不大。45歲以上的中老年人對(duì)房貸的接受度相比于疫情之前有所下降，疫情帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)收入的不確定性，導(dǎo)人有穩(wěn)定的收入能力，對(duì)于房縣城居民房貸可承受度高，農(nóng)村居民可承受度較低，但小產(chǎn)權(quán)房(全款或分期付款)一般不經(jīng)過(guò)銀行。尚未出現(xiàn)長(zhǎng)期停工的住宅項(xiàng)目。證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢(xún)業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)9。歷疫情武漢房?jī)r(jià)仍位于歷史高位，住房貸款占比大，給本地的購(gòu)房家庭帶來(lái)了不小的負(fù)債壓力。武漢爛尾樓不少，尤其是江夏區(qū)紅旗村那一帶的長(zhǎng)江錦苑項(xiàng)目(武漢天道置業(yè)有限公司)，從2013年就沒(méi)人管理了，大片的爛尾樓。另外武勝路的金馬大廈(金石房地產(chǎn)公司)、東西湖的銀湖玖悅(武漢福州如中庚。威置是更加重要的考量因素；但對(duì)于低線城市，面積較小、汽車(chē)普及使得地理區(qū)位差異對(duì)業(yè)主生活影響不大，但物業(yè)往往成為改善型需求的重要考量。山西運(yùn)城、河南商城等地受訪對(duì)象都表達(dá)了對(duì)物業(yè)的看重，以及當(dāng)?shù)匚飿I(yè)不能提供高質(zhì)量服務(wù)的抱怨，物業(yè)官司在河南商城法院的司法統(tǒng)計(jì)中占據(jù)絕大多數(shù)。陜西西安的受訪對(duì)象改善住房需求，往往選擇物業(yè)管理完善、環(huán)境優(yōu)美的新建小區(qū)。未來(lái)地產(chǎn)商的軟實(shí)力應(yīng)該體現(xiàn)在哪里，還可以從哪些方面滿(mǎn)足高凈值人群需求？經(jīng)歷三年疫情、頻繁封控，以后的社區(qū)可能不再是僅提供居住需求的內(nèi)循環(huán)系統(tǒng)，而要囊括生活的方方面面，從出行到購(gòu)物，或聯(lián)名或合作，為業(yè)主提供各類(lèi)服務(wù)和便利，例如買(mǎi)菜團(tuán)購(gòu)更加新鮮、裝修服務(wù)有保障、加油有優(yōu)惠等等。這些可能成為地產(chǎn)和物業(yè)公司需要考的問(wèn)題。的追求上升市今年大家對(duì)房產(chǎn)興趣不高，但是去年回家過(guò)年大家對(duì)新樓盤(pán)以及樓盤(pán)位置、風(fēng)景、配套設(shè)施興趣濃厚。認(rèn)為是高端住宅，受到縣城體制內(nèi)人群的熱捧。證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢(xún)業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)10民表示自己已經(jīng)擁有一套住房，如果考慮換一套，他們會(huì)更加注重居住質(zhì)量。福州陽(yáng)券投資咨詢(xún)業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)11紹心。在傳統(tǒng)策略大勢(shì)研判、行業(yè)比較、主題研究以外，對(duì)大類(lèi)資產(chǎn)、政策取向、市場(chǎng)風(fēng)格、產(chǎn)業(yè)周期、個(gè)股特征均有究與發(fā)現(xiàn)。證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢(xún)業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)12售通訊錄名箱3214682ngyujiehcyjscom公募機(jī)構(gòu)副總監(jiān)3214682hangfeifeihcyjscom鈺32146823214682yihcyjscom3214682yunlonghcyjscom銷(xiāo)售經(jīng)理3214682銷(xiāo)售經(jīng)理izhehcyjscom林銷(xiāo)售經(jīng)理6500808linhcyjscom銷(xiāo)售經(jīng)理65008