2022年行業(yè)報告透過一季度經(jīng)濟：看2022年我國房價趨勢分析

透過一季度經(jīng)濟：看2022年我國房價趨勢分析2022年4月15日，國家統(tǒng)計局公布了2022年第一季度經(jīng)濟數(shù)據(jù)，依據(jù)數(shù)據(jù)顯示，我國的樓市投資、銷售等數(shù)據(jù)表現(xiàn)欠佳，當前我國宏觀經(jīng)濟仍舊處于觸底階段。那么，什么緣由導致一季度樓市投資、銷售等數(shù)據(jù)表現(xiàn)欠佳？當前宏觀經(jīng)濟觸底的基本面背景下，估計2022年二季度以后貨幣政策會有哪些變化特征？2022年二季度以后整個房地產(chǎn)市場進展趨勢如何？

同時，從2022年樓市表現(xiàn)來看，盡管大部分城市樓市限購政策已取消，“央四條”與降息等刺激性政策也出臺、各個地方政府也出臺“救市”措施，“330新政”已明確二套房最低首付四成、營業(yè)稅免征門檻由5年變?yōu)?年，但是，從一季度樓市表現(xiàn)來看，大部分城市樓市仍有“去庫存”壓力，起碼在上半年不行能有明顯好轉。

貨幣政策走向推斷：宏觀經(jīng)濟觸底階段，“寬貨幣，嚴信貸”成為主特征，對樓市投資風險掌握會進一步加強

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年第一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值140667億元，按可比價格計算，同比增長7.0%，宏觀經(jīng)濟處于觸底階段。2022年第一季度，全國居民消費價格同比上漲1.2%。同策詢問討論部討論顯示，當季度GDP增速與CPI增速累加值小于10時，整個經(jīng)濟基本面面臨滯漲的壓力，貨幣政策將有定向寬松的趨勢。當前來看，2022年第一季度GDP增速與CPI增速累加值為8.2，已經(jīng)明顯低于10這個警戒值，單純從指標意義來看，當前國內(nèi)具備貨幣政策“微調(diào)”走向定向寬松的特征，兩次降息一次降準之后仍舊具備連續(xù)降準或降息的空間。

從將來中國預期的經(jīng)濟增速走一直看，由于持續(xù)的經(jīng)濟結構調(diào)整，經(jīng)濟基本面有下行壓力，經(jīng)濟增速已經(jīng)由高速增長轉為中速增長，并且2022-2022年GDP增長目標極有可能從今年的7.5%下降到7%左右。從今年第一季度GDP增速來講，其實已經(jīng)從去年全年的7.4%降至7%，短期內(nèi)經(jīng)濟通縮的壓力加大。從上述的角度來看，中國貨幣政策短期內(nèi)由當前的定向“微刺激”開頭轉向全面刺激的可能性加大，而從當前中國貨幣政策表現(xiàn)來看，中國央行已經(jīng)開頭全面降息降準，估計隨后再次降準降息也是也許率的大事，“寬貨幣”的特征越來越明顯。

此外，國家統(tǒng)計局顯示，截止2022年3月末，我國廣義貨幣余額127.53萬億元，增速降至11.6%。從M2增速來看，目前增速已經(jīng)低于今年12%的掌握目標，央行釋放流淌性的速度在降低，總體略微偏緊，同時，這也為今年二季度以后貨幣政策走向寬松供應了操作空間。估計在宏觀經(jīng)濟觸底階段，定向寬松貨幣政策有望連續(xù)，2022年廣義貨幣同比增長仍舊會保持在12%左右，甚至略高。但是，這并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)信貸環(huán)境會全面寬松，筆者認為，政策層面對樓市投資風險掌握有可能會進一步加強。

業(yè)內(nèi)人士認為，從市場基本面來看，進入2022年，即使2022年下半年以來各類“救市”政策出臺，央行也降準降息了，五部委也發(fā)布“330新政”刺激改善型需求入市，但是，市場庫存偏大的基本面沒有轉變，大多數(shù)房企的盈利狀況仍舊堪憂，企業(yè)也會面臨肯定的資金面問題。因此，從2022年上半年銀行信貸大背景來看，即使央行再降準降息也不會轉變銀行連續(xù)“惜貸”的行為，“嚴信貸”的特征表現(xiàn)還是比較突出。從實際市場表現(xiàn)來看，銀行對于中小房企的貸款仍舊是比較謹慎，并沒有消失實質性松動，銀行等金融機構不會無限制再給房企更多的“救命錢”，甚至當前金融機構為了掌握樓市投資風險已經(jīng)開頭對于中小企業(yè)“停貸”、“鎖房”，這些因素成為2022年年初類似于深圳、杭州、上海等房企被“鎖房”而導致企業(yè)資金面危機的導火索。

從“330新政”二套房貸降首付的執(zhí)行結果來看，截止目前，“330新政”已經(jīng)發(fā)布半月個左右時間，全國大多數(shù)城市的銀行比如廣州、深圳、上海、南京、蘇州、沈陽等等，尚未完全落實二套首付降至四成的政策。筆者認為，當前銀行通過縮水執(zhí)行或暫不執(zhí)行二套房貸降首付是“嚴信貸”的表現(xiàn)，從目的的角度來看，一方面旨在通過暫緩或縮水執(zhí)行，向央行施壓進一步放松貨幣政策，比如進一步降準降息，另外一方面，對于銀行來講，在去庫存仍舊是今年主旋律的市場背景下，通過有條件降低二套首付或暫不執(zhí)行二套首付降至四成的政策規(guī)避市場風險。

綜上所述，宏觀經(jīng)濟觸底階段，“寬貨幣，嚴信貸”成為主特征，盡管貨幣政策在二季度以后會進一步放松，但是，銀行對樓市的“惜貸”行為仍將連續(xù)，政策層面對樓市投資風險掌握有可能會進一步加強。

回顧與反思：2022年一季度樓市欠佳的四大緣由

2022年一季度中國房地產(chǎn)市場，投資增速下滑、施工面積增速下滑、新開工面積大幅下降、銷售面積同比下降，無論怎么看，沒有一個指標是利好的。

據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)查分析報告顯示，2022年1-3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資16651億元，同比名義增長8.5%（扣除價格因素實際增長9.5%），增速比1-2月份回落1.9個百分點。其中，住宅投資11156億元，增長5.9%，增速回落3.2個百分點。

1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積584018萬平方米，同比增長6.8%，增速比1-2月份回落0.8個百分點。其中，住宅施工面積407714萬平方米，增長3.7%。房屋新開工面積23724萬平方米，下降18.4%，降幅擴大0.7個百分點。其中，住宅新開工面積16791萬平方米，下降20.9%。房屋竣工面積16994萬平方米，下降8.2%，降幅收窄4.7個百分點。其中，住宅竣工面積12392萬平方米，下降10.9%。

1-3月份，商品房銷售面積18254萬平方米，同比下降9.2%，降幅比1-2月份收窄7.1個百分點。其中，住宅銷售面積下降9.8%，辦公樓銷售面積下降23.3%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長5.4%。商品房銷售額12023億元，下降9.3%，降幅比1-2月份收窄6.5個百分點。其中，住宅銷售額下降9.1%，辦公樓銷售額下降26.5%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長1.8%。

業(yè)內(nèi)人士認為，2022年一季度中國房地產(chǎn)市場，投資增速下滑、施工面積增速下滑、新開工面積大幅下降、銷售面積同比下降，房地產(chǎn)市場在2022年第一季度表現(xiàn)并沒有明顯起到拉動宏觀經(jīng)濟增長的作用。從中國房地產(chǎn)市場第一季度總體欠佳主要緣由來看，主要有以下四方面：

第一、去年年底房企沖刺年度銷售業(yè)績“用力過猛”，進入2022年年初，房企開頭調(diào)整推盤節(jié)奏和方案，導致年初短期內(nèi)表現(xiàn)“馬力不足”。

2022年第四季度，在樓市限購政策取消，“央四條”與降息等刺激性政策也出臺、各個地方政府“救市”措施等利好政策背景下，房企借勢沖刺年度銷售業(yè)績指標，樓市在年底也消失“翹尾行情”。但是，正是由于樓市年底的“翹尾行情”的背后是房企沖刺年度銷售業(yè)績指標的背景下完成的，因此，這樣的“翹尾行情”很難連續(xù)連續(xù)。由于，對于房企來講，在新的一年里沖刺年度銷售業(yè)績指標的壓力削減，樓市又將重新回歸到?jīng)]有房企沖刺銷售業(yè)績的正常的供需狀態(tài)。這樣，進入2022年年初，房企開頭調(diào)整推盤節(jié)奏和方案，導致其在市場銷售節(jié)奏上表現(xiàn)為短期“馬力不足”。

其次、市場進入春節(jié)傳統(tǒng)銷售淡季時間段，雖然春節(jié)長假的數(shù)據(jù)哪怕再低也不具有任何市場趨勢意義，但是，在春節(jié)前后開發(fā)企業(yè)投資節(jié)奏、推盤節(jié)奏放緩，導致樓市投資數(shù)據(jù)、成交量表現(xiàn)為季節(jié)性的淡季。從上述角度來看，春節(jié)的樓市季節(jié)性的因素也影響了2022年整個第一季度整體樓市投資銷售的表現(xiàn)。

第三、大多數(shù)開發(fā)商調(diào)整了新一年的推盤方案，據(jù)初步統(tǒng)計，大多數(shù)開發(fā)商將更多的推盤方案放到2022年春節(jié)之后，尤其是2022年4月底和5月份。因此，2022年4月底和5月份有可能成為今年第一波成交量的高峰期。而從上述分析來看，今年第一季度由于不是開發(fā)商集中推盤的時間點，因此，也就打算了這個時間段是“平淡”的，市場不會有明顯的起色。

第四、對于大多數(shù)大中城市來講，進入新的一年之后，一方面仍舊受制于銀行“惜貸”等因素的影響，另外一方面，樓市進入下半場，供求基本平衡，房地產(chǎn)市場需求增速沒有此前那么快，此時，2022年以來的市場低迷期仍舊持續(xù)，樓市基本面并沒有實質性轉變，整體市場仍舊有去庫存的壓力，肯定程度上打算了2022年第一季度樓市也不會有明顯好轉。樓市預期還沒有明確好轉，對于房企投資擴大再生產(chǎn)的角度來講，也就沒有太大動力加大投資、開工和施工，那么，2022年一季度房地產(chǎn)投資、開工等數(shù)據(jù)表現(xiàn)下滑也屬于正常。

二季度開發(fā)商策略：二季度樓市仍需平價做“量”文章

既然一季度樓市成交量平淡已經(jīng)成為定局，那么，二季度房地產(chǎn)市場會面臨哪些問題？商品住宅市場成交量會呈現(xiàn)出哪些特征？會不會由于二套房貸降首付、營業(yè)稅降低免征門檻等“330新政”鼓舞改善型需求入市的“救市”政策而有所轉變？

從二季度樓市開局表現(xiàn)來看，無論是樓市去庫存壓力，還是二季度開發(fā)商集中推盤帶來的競爭壓力，二季度樓市仍需做“量”文章。詳細來講：

第一、庫存壓力仍舊較大、市場去化周期在15個月以上、市場基本面表現(xiàn)欠佳的城市仍舊占到大多數(shù)城市。尤其是在2022年一季度，對于大多數(shù)城市而言，由于沖刺年度銷售業(yè)績指標的因素降低，導致市場去化速度降低，去化周期略回升，此時，“去庫存”仍舊是市場主旋律，房價在2022年年內(nèi)仍舊有下行壓力。從這個角度來看，樓市在短期內(nèi)仍舊會承受“去庫存”的壓力。

其次、央行兩次降息一次降準、各地救市政策頻發(fā)、公積金政策松綁、“兩會”及兩部委新政自住型與改善型需求、二套房貸降首付、營業(yè)稅降低免征門檻等“330新政”等政策利好頻發(fā)，為樓市接下來幾個月供應了放量的“窗口期”，但就二季度而言，在第一季度市場成交量還沒有復蘇的背景下，二季度仍舊應以跑量為主，尤其是在“330新政”落地“縮水”并不徹底的市場背景下，對于上市公司來講，在這個階段盡快跑量，沖刺半年報銷售業(yè)績，盡量完成或縮小與半年銷售業(yè)績指標的差距。

第三、依據(jù)實際調(diào)研結果來看，大多數(shù)開發(fā)商將更多的推盤方案放到2022年春節(jié)之后，尤其是2022年4月底和5月份。因此，2022年4月底和5月份有可能成為今年第一波成交量的高峰期。從這個角度來看，雖然二季度這個時間段成為成交集中放量的時間段，二套房貸降首付、營業(yè)稅降低免征門檻等“330新政”救市政策也助力改善型性需求入市，但是，由于開發(fā)商集中推盤，也面臨較為激烈的市場競爭，此時，平價跑量仍舊為最佳的市場策略選擇。

全國一盤棋該怎么下：2022年開發(fā)商推盤策略也應分城施策

總的來看，在大部分城市樓市庫存壓力仍舊較大、政策頻發(fā)帶來放量窗口期、開發(fā)商集中推盤帶來的競爭壓力等諸多因素影響下，在2022年其次季度的時間里，開發(fā)企業(yè)仍舊要堅持“平價跑量”的基本原則，同時，依據(jù)市場層面“階段性”的變化特征，一方面通過“跑量”回籠資金，另一方面，調(diào)整自己的城市布局策略，將資金投入到市場基本面良好的城市土地市場，優(yōu)化城市及項目布局結構。那么，也就是說，在2022年上半年樓市仍需在“量”上做文章，堅持“平價跑量”回籠資金，而不應在價格上做太多考慮。而到了下半年，由于二套房貸降首付、營業(yè)稅降低免征門檻等“330新政”救市政策發(fā)力，以及上半年市場去庫存取得初步成效，開發(fā)商應當因時而變，不同城市實行不同的銷售策略、布局策略，以實現(xiàn)逆勢擴張與增長的機會。

業(yè)內(nèi)人士認為，從市場供求關系或庫存去化周期角度來看，開發(fā)商推盤策略也應分城施策。在一線城市、部分二線城市比如合肥、南京、蘇州、南昌等大中城市市場基本面仍舊為供求合理或供不應求，已經(jīng)沒有去庫存的壓力。當前，二套房貸降首付、營業(yè)稅降低免征門檻等“330新政”救市政策頻發(fā)，整體銷售市場在品牌開發(fā)企業(yè)聯(lián)動推盤之下將快速回暖，下半年這些市場將步入量價齊升的狀態(tài)，或者會消失買漲不買跌的行情。此時，我們也堅信，當一個城市市場供求關系基本面不存在問題時，那么，這些城市的房地產(chǎn)市場交易狀況始終會回歸合理與健康，因此，總體來看，一線城市、部分二線城市由于市場基本面仍舊為供不應求，市場中長期仍舊看好，并不會由于2022年年初短期內(nèi)因素導致的市場低迷而轉變，此時，對于開發(fā)商來講，跑量的同時可以適度調(diào)整價格策略，更加重視利潤指標。

但對于其他二線城市、大部分三四線城市