物業(yè)公司經(jīng)營管理績效評估辦法模板

52/52物業(yè)公司經(jīng)營管理績效評估方法1．目的建立XX物業(yè)統(tǒng)一、規(guī)范的經(jīng)營管理績效評估方法，以公正、系統(tǒng)、全面的衡量物業(yè)公司經(jīng)營、管理的績效。2．適用范圍適應(yīng)于集團(tuán)各地管理面積在10萬平方米以上的物業(yè)公司的經(jīng)營管理績效的評估。3．職責(zé)3．1集團(tuán)物業(yè)管理部負(fù)責(zé)本評估方法的編制、修改及發(fā)布。3．2集團(tuán)物業(yè)管理部和集團(tuán)財務(wù)管理部負(fù)責(zé)每年對各地物業(yè)公司進(jìn)行綜合評估。3．3物業(yè)公司可依據(jù)實際狀況提出修改的建議或意見與建議。3．4地產(chǎn)公司可參照本評估方法對物業(yè)公司的經(jīng)營管理績效進(jìn)行考核。4．方法和過程監(jiān)控4．1本評估方法系統(tǒng)性地概括了物業(yè)公司經(jīng)營管理的活動范圍，主要分為以下四大模塊：序號內(nèi)容概括性量度權(quán)重1效益經(jīng)濟(jì)效益含獲利能力、經(jīng)營能力、管理能力社會效益含政府及行業(yè)評價、媒體傳播。（由11個三級指標(biāo)組建）20%2客戶滿意度、投訴、社區(qū)文明。（由7個三級指標(biāo)組建）20%3內(nèi)部流程人力資源管理、品質(zhì)管理、資料文件管理、信息管理、協(xié)議管理、CI管理、管理創(chuàng)新、財務(wù)管理、采購管理、車輛管理、倉庫管理、客戶服務(wù)、環(huán)境管理、平安管理、設(shè)備管理等。（由210個三級指標(biāo)組建）55%4職工或員工滿意度、目標(biāo)和責(zé)任、工作條件、工作回報、個人進(jìn)展等。（由9個三級指標(biāo)組建）5%4．2本評估方法將評估指標(biāo)分解成四級，將上表內(nèi)容欄中的四大模塊定義為一級指標(biāo)，再依據(jù)業(yè)務(wù)性質(zhì)依此分解，層層細(xì)分，第四層指標(biāo)為具體要求達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)。各指標(biāo)數(shù)量為：指標(biāo)等級一級指標(biāo)二級指標(biāo)三級指標(biāo)四級指標(biāo)數(shù)量4個60個237個600左右這些指標(biāo)是由定量指標(biāo)和定性指標(biāo)組建，定性指標(biāo)是指對物業(yè)公司管理和服務(wù)依照過程屬性分類的評估性指標(biāo)，指標(biāo)的衡量需要有閱歷的人員現(xiàn)場評估；定量指標(biāo)是明確可以量化的評估指標(biāo)。4．3評估方法4．3．1集團(tuán)物業(yè)管理部每年組織一次專業(yè)小組對各地物業(yè)公司進(jìn)行現(xiàn)場評估。對定性指標(biāo)進(jìn)行優(yōu)良中差劣的評價，并予以記分；對未能在現(xiàn)場評定的量化指標(biāo)，將在年終依據(jù)各公司的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計核實，再進(jìn)行評價。兩者之和為該公司的總得分，即總分=現(xiàn)場評分+年終評分。4．3．2指標(biāo)設(shè)定時基本考慮各公司共性業(yè)務(wù)部分，若仍有差異部分，多項不計分，少項計各公司平均分。4．3．3本評估方法總權(quán)重設(shè)定為100，依據(jù)各指標(biāo)權(quán)重不同加權(quán)，以此設(shè)定所有指標(biāo)的加權(quán)滿分值，詳見指標(biāo)權(quán)重部分。（權(quán)重可依據(jù)當(dāng)年的實際狀況進(jìn)行調(diào)整，由集團(tuán)物業(yè)管理部于年初時公布）4．3．4評估采納五級評價法，對每項內(nèi)容的評估結(jié)果作推斷，即依據(jù)評估所獲證據(jù)對實際水平作從“完全滿意要求”到“沒有做”之間五個程度等級的推斷，計算分值時將所選等級數(shù)所對應(yīng)的計算系數(shù)與所有加權(quán)分值之間進(jìn)行乘積換算。（級別系數(shù)換算表）級別完全滿意要求滿意要求基本滿意要求未滿意要求沒有做程度54321系數(shù)10．80．60．40換算公式:該項換算得分＝所選級別數(shù)對應(yīng)的系數(shù)×該項加權(quán)分值總分=∑每項換算得分4．3．5在執(zhí)行現(xiàn)場評估時，由評估小組建員現(xiàn)場打分，并將評估狀況向受檢公司公布。4．3．6年終評估時，由集團(tuán)物業(yè)管理部和財務(wù)管理部共同對物業(yè)公司上報的各類數(shù)據(jù)信息進(jìn)行核實，并作出評價。4．3．7評估最終得分由集團(tuán)物業(yè)管理部和財務(wù)管理部負(fù)責(zé)統(tǒng)計，同時為保證考核結(jié)果的公平、公正，關(guān)于結(jié)果將在集團(tuán)內(nèi)部網(wǎng)上公布一周，接受質(zhì)詢和核查，依據(jù)各公司最后合計總分排列出公司名次。4．3．8效益指標(biāo)的定義利潤增長額=報告期利潤總額-上年同期利潤總額（年評估指標(biāo)為利潤總額）主營業(yè)務(wù)利潤率=報告期主營業(yè)務(wù)利潤/報告期主營業(yè)務(wù)收入*100%（注：本資料文件指標(biāo)計算是依據(jù)項目管理酬勞計提前的數(shù)據(jù)，各分公司內(nèi)部考核時可實行項目管理酬勞計提后的數(shù)據(jù)。此外依照集團(tuán)財務(wù)管理規(guī)定，汽車美容、咨詢顧問咨詢應(yīng)列入其他業(yè)務(wù)或副營業(yè)務(wù)之列。）凈資產(chǎn)收益率=報告期稅后凈利潤/報告期末所有者權(quán)益*100%（所有者權(quán)益為負(fù)數(shù)時以實收資本為準(zhǔn)）營業(yè)收入費用率=報告期本部費用總額/報告期營業(yè)收入總額*100%（注：以上營業(yè)收入指主營和副營收入，不含營業(yè)外收入）管理項目盈利面=報告期盈利的項目個數(shù)/報告期管理的項目總個數(shù)*100%管理費收繳率=報告期實收款-往年拖欠款-預(yù)收款/報告期應(yīng)收金額*100%管理費清欠率=報告期收繳期初數(shù)/期初欠交數(shù)*100%或（期初欠交數(shù)-期末欠交數(shù)）/期初欠交數(shù)*100%單位面積本部費用=報告期本部管理費用+報告期本部財務(wù)費用/∑報告期管理處收費面積（注：報告期管理處收費面積為應(yīng)收費面積，含應(yīng)收費的空置房面積(包括開發(fā)商應(yīng)交費的空置房面積)只有一個管理項目的物業(yè)公司，其本部費用應(yīng)全部計入項目管理成本，因此“單位面積本部費用”指標(biāo)只適應(yīng)于有2個(含)以上管理項目的公司。）利潤方案履行率=報告期實際履行凈利潤（稅后）/方案凈利潤（稅后）*100%4．4物業(yè)公司經(jīng)營管理績效評估方法指標(biāo)分解圖一級指標(biāo)二級指標(biāo)三級指標(biāo)四級指標(biāo)及評估標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重1、效益1.01經(jīng)濟(jì)效益（18分）1．01.01獲利能力1.01.01.01利潤額（利潤≥50萬評為5級，≥0評為4級，≥-50萬評為3級，每50萬降一級）51.01.01.02主營業(yè)務(wù)利潤率（依據(jù)各公司履行指標(biāo)大小排序）11.01.01.03凈資產(chǎn)收益率（依據(jù)各公司履行指標(biāo)大小排序）11．01.02經(jīng)營能力1.01.02.01營業(yè)收入費用率（依據(jù)各公司履行指標(biāo)大小排序）0．51.01.02.02管理項目盈利面（≥80%滿分，每降低20%降一級）21．01.03管理能力1.01.03.01管理費收繳率（≥80%滿分，每降低20%降一級）31.01.03.02管理費清欠率（≥80%滿分，每降低20%降一級）21.01.03.03單位面積本部費用（依據(jù)各公司履行指標(biāo)大小排序）0．51.01.03.04利潤方案履行率（依據(jù)各公司履行指標(biāo)大小排序）31.02社會效益（2分）1．02．01、管理項目國優(yōu)、省優(yōu)達(dá)標(biāo)率符合參評條件的管理項目必需在規(guī)定時限內(nèi)達(dá)標(biāo).（100%滿分，≥60%，≥50%，≥30%依此降級）11.02.02媒體正面報道數(shù)市級及以上媒體（電視、報紙、雜志）正面報道每年不少于4次（≥4次滿分，3次，2次，1次以此降級）12、客戶2.01滿意程度(10分)2．01．01業(yè)戶滿意度≥4.1（評為5級，每降低0.1，降一級）82.01.02進(jìn)展商服務(wù)滿意度≥4.1（評為5級，每降低0.1，降一級）22.02投訴(6分)2.02.01有效投訴處理率100%（每降低兩個百分點降一級。）62.03社區(qū)文明(4分)2.03.01精神文明樂觀協(xié)作、支持并參加社區(qū)文化。尊老愛幼、禮貌待人、鄰里和睦、相互關(guān)愛。12.03.02平安防范業(yè)戶對自我防盜搶、防火、防墜落等意識較強(qiáng)。12.03.03違章建筑社區(qū)內(nèi)業(yè)戶無違章建筑?，F(xiàn)場查看，有一例降一級12.03.04違章行為社區(qū)內(nèi)無隨地吐痰、亂扔煙頭、垃圾、踐踏草地、車輛亂停放等行為。現(xiàn)場查看，有兩例降一級13、內(nèi)部流程管理職能3.01組織規(guī)范(2分)3.01.01企業(yè)戰(zhàn)略公司制訂年度及中長期進(jìn)展規(guī)劃，并能有效落實。0.23.01.02組織機(jī)構(gòu)組織機(jī)構(gòu)精簡高效率，部門內(nèi)分工合理，部門間職責(zé)接口清晰、工作流程通暢。0.53.01.03制度建立、健全內(nèi)部管理、服務(wù)提供、人力資源、質(zhì)量管理、信息管理、財務(wù)管理、行政后勤管理等所有企業(yè)管理制度，制訂各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)及其具體的落實和考核方法。0.33.01.04公共關(guān)系公司具有與政府、媒體、同行、協(xié)會等關(guān)系名錄。0.13.01.05管理評價公司至少每年按方案進(jìn)行一次管理評價或管理總結(jié)活動，并確保評價活動輸入完整，輸出有效，記錄完整，評價措施取得落實。0.43.01.06工作溝通公司在不同的層次和職能之間進(jìn)行有效、充分的溝通，并有明確的溝通形式，如自上而下的例會；自下而上的報告、信息溝通協(xié)調(diào)部門等等；橫向部門、崗位間溝通流程順暢。0.33.01.07風(fēng)險管理公司具有經(jīng)營、成本、平安等風(fēng)險評估機(jī)制及防范措施。0.23.02協(xié)議管理（0.5分）3.02.01評價及審批對顧客要求按程序進(jìn)行評估，并對協(xié)議進(jìn)行有效評價。協(xié)議內(nèi)容符合公司權(quán)益和法律要求，并按權(quán)限審批。0.33.02.02保存具有協(xié)議清單。協(xié)議及資料文件資料保存完整，并注明協(xié)議有效期限。0.23.03人力資源（2.5分）3.03.01聘請公司通過正規(guī)渠道聘請人員。新聘人員按公司規(guī)定擇優(yōu)錄用。0.23.03.02保險和協(xié)議依照國家勞動法的規(guī)定簽訂職工或員工勞動協(xié)議，并依照國家和地方政府的關(guān)于規(guī)定為其購買相應(yīng)的社會保險。0.23.03.03培訓(xùn)每年針對不同的崗位人員，制訂相應(yīng)的培訓(xùn)方案，并落實和實施，對培訓(xùn)效果進(jìn)行評估。1基層人員每季度接受培訓(xùn)的時間不少于8小時，經(jīng)理級以上人員每年參加專業(yè)培訓(xùn)研修不少于2次。0．5對各級管理人員進(jìn)行相關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)培訓(xùn)，管理人員熟悉物業(yè)管理的基本法律知識。0．23.03.04考核公司建立定時考核制度，并有效落實。0.23.03.05從業(yè)人員資質(zhì)及管理公司對特種作業(yè)人員資格/資質(zhì)證進(jìn)行有效管理，并確保其資格/資質(zhì)的有效性。專業(yè)技術(shù)人員持證上崗率達(dá)到100%，公司及物業(yè)管理項目主管級別以上的物業(yè)管理人員物業(yè)管理上崗證持有率達(dá)到80%以上，其中公司職能部門和項目負(fù)責(zé)人必需持有物業(yè)管理上崗證。（包括救生員等特種作業(yè)人員的證件）0.23.04品質(zhì)管理（2分）3.04.01ISO9000體系建立公司建立ISO9000質(zhì)量管理和運作體系，并確保其符合性和有效性。13.04.02內(nèi)審內(nèi)審符合ISO9000標(biāo)準(zhǔn)要求。每年不少于一次對內(nèi)審員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)及溝通。0.53.04.03職工或員工參加開展鼓舞職工或員工參加的品質(zhì)改善活動且活動成效良好，并有有效證明。0.43．04．04統(tǒng)計技術(shù)對管理中常用的統(tǒng)計技術(shù)有明確資料文件規(guī)定。相關(guān)職責(zé)人員把握常用統(tǒng)計技術(shù)工具運用方法，并能有效運用。0．13.05資料文件及資料文件資料、記錄管理（1分）3.05.01職責(zé)公司及各部門資料文件管理崗位職責(zé)明確，并有效執(zhí)行。資料文件管理人員變更有重要資料文件交接記錄。0.13.05.02收集對與本企業(yè)經(jīng)營運作關(guān)于的法律、法規(guī)、行業(yè)規(guī)定進(jìn)行收集，并確保完整、有效?？蛻魴n案、工程檔案、物業(yè)檔案資料文件資料齊全。0.23.05.03標(biāo)識所有資料文件、資料文件資料、記錄標(biāo)識清晰，所有資料文件夾設(shè)有明確標(biāo)識。0.13.05.04保存設(shè)置資料文件清單，資料文件資料文件資料記錄保存完整、清晰、無缺失、無破損。資料文件柜內(nèi)資料文件存放整齊有序，分類合理。柜內(nèi)無塵、無潮、無蟲，室內(nèi)環(huán)境相宜儲存。0.23.05.05檢索與借閱設(shè)置借閱權(quán)限，借閱手續(xù)完備。資料文件歸檔方便檢索，能保證在三分鐘內(nèi)取閱。0.13.05.06發(fā)放、更改、作廢資料文件發(fā)放有權(quán)限規(guī)定并有追溯記錄，更改應(yīng)符合資料文件更改權(quán)限要求。保證資料文件的有效性，作廢資料文件有適當(dāng)標(biāo)識。0.23.05.07平安涉及到公司隱秘的資料文件做好平安和保密工作。存儲于電腦中的公司內(nèi)部及公司與外部單位間的來往審批資料文件、與業(yè)主相關(guān)的資料文件資料、行政管理制度等重要電腦資料文件有備份。0.13.06CI管理（1分）3.06.01企業(yè)口號辦公區(qū)域有“全心全意全為您”標(biāo)志0.13.06.02著裝儀表工作人員著裝符合XX物業(yè)CI手冊規(guī)定要求，工作人員服裝潔凈，無褶皺，破損。禁止服裝混穿。工牌佩帶在左胸處，工作吊牌懸掛于胸前。儀表端莊，男士禁止留大鬢角、長發(fā)和奇異發(fā)型，女士長發(fā)須束成發(fā)髻。0.33.06.03CI管理公司建立CI管理制度，對CI標(biāo)識的制作、更改、作廢等進(jìn)行有效管理。0.63.07信息管理（1.5分）3.07.01信息崗位和傳遞建立信息管理制度，公司及各物業(yè)管理小區(qū)設(shè)立專門崗位負(fù)責(zé)信息的收集和傳遞。0.23.07.02信息報送的及時性按要求及時編制并傳遞半月報、入住快訊。質(zhì)量事故、突發(fā)事件、重大熱點顧客投訴報送及時（按集團(tuán)要求時間）。重要的會議紀(jì)要、管理評價報告、年度方案總結(jié)等即時報送集團(tuán)物業(yè)管理部。13．07．03辦公自動化和內(nèi)部信息溝通網(wǎng)絡(luò)公司內(nèi)部運用電子郵件系統(tǒng)進(jìn)行日常信息的傳遞。有四個以上項目的公司需建立內(nèi)部工作平臺，用以對內(nèi)管理和信息傳遞。有專門崗位負(fù)責(zé)信息的及時登載、更新與維護(hù)。0.23.07.04同行溝通公司每年至少組織兩次外部溝通活動，并對活動效果進(jìn)行總結(jié)。0．13．08管理創(chuàng)新（1.5分）3.08.01創(chuàng)新建立創(chuàng)新機(jī)制，鼓舞職工或員工在物業(yè)管理模式、經(jīng)營和服務(wù)方式等方面進(jìn)行改革、創(chuàng)新并得以有效應(yīng)用。1．53.09服務(wù)策劃（1分）3.09.01物業(yè)管理方案策劃新項目接管前進(jìn)行物業(yè)管理方案策劃。0.53.09.02服務(wù)項目策劃對新開展的物業(yè)服務(wù)項目和工程改造項目進(jìn)行策劃，并保留策劃評估記錄。0．53.10財務(wù)管理（2分）3.10.01信息反饋財會信息收集、整理、編報及時(按集團(tuán)要求時間)；財會信息測算、帳表、分析與經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)、管理要求同步；財會信息內(nèi)容完整、充分，無遺漏、重復(fù)；財會信息內(nèi)容真實、口徑銜接全都、具有前瞻性。0.53.10.02財會監(jiān)督內(nèi)部財會管理制度健全，具牽制性和可操作性，符合集團(tuán)財會管理制度要求；沒有違反財會管理制度現(xiàn)象；定時、不定時檢查制度執(zhí)行狀況并有跟蹤記錄；財務(wù)關(guān)系清晰，財務(wù)收支審核流程明確，監(jiān)控機(jī)制完善；財務(wù)運行、資金管理平安可靠。13.10.03風(fēng)險監(jiān)控財務(wù)方案樂觀穩(wěn)健，并能有效監(jiān)控；對財稅風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險能及時預(yù)警并有效監(jiān)控、避開。0.53.11采購管理（1分）3.11.01供方評估有合格供方一覽表，供方選擇的相關(guān)評估手續(xù)完整，每年對供方進(jìn)行評估。0.253.11.02審批、驗收物資采購按相關(guān)申請及審批手續(xù)辦理，物品有驗收手續(xù)。00．253.11.03回訪實行采購行為回訪制度，有明確的對各類物資抽樣回訪方法、頻次的規(guī)定，并有效執(zhí)行。00．253.11.04不合格物資處理對采購的不合格物資應(yīng)具有明確的處理方法并得以落實。00．25客戶服務(wù)3.12入住辦理（0.8分）3.12.01策劃方案在新項目業(yè)主入伙時，進(jìn)行入伙前策劃。按程序辦理入住手續(xù)。0．43.12.02各類協(xié)議及記錄保存各種已簽有效協(xié)議，含業(yè)主公約等。保留完整的房屋交付驗收等有效記錄。0．43．13業(yè)戶關(guān)系(2分)3．13．01業(yè)戶檔案對業(yè)戶姓名、出生日、性別、照片、電話（基本資料文件資料）進(jìn)行按戶歸檔，并能隨時查閱。0.23．13．02與業(yè)戶溝通社區(qū)文化活動按方案開展，住宅類物業(yè)管理項目每季度至少組織一次社區(qū)文化活動，非住宅類物業(yè)管理項目每半年至少組織一次社區(qū)文化活動，活動終止后進(jìn)行評估。0.2物業(yè)管理項目至少每半年召開一次業(yè)主懇談會，聽取業(yè)主的建議與建議或意見，并采納合理建議。0.1物業(yè)管理項目至少每年進(jìn)行一次顧客建議或意見調(diào)查，并對調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析，對調(diào)查中所反映的問題實行相應(yīng)措施進(jìn)行改進(jìn)。0.4管理項目有業(yè)戶訪談方案和記錄；公司業(yè)務(wù)分管領(lǐng)導(dǎo)參加業(yè)主懇談會，聽取業(yè)戶建議或意見，并對業(yè)戶合理建議或意見予以落實。0.3物業(yè)管理項目向業(yè)主公布緊急聯(lián)系電話、日常服務(wù)電話及公司投訴電話。建立24小時接聽電話制度，接聽業(yè)主報修、求助、投訴等，并做好相關(guān)記錄。物業(yè)管理項目內(nèi)設(shè)立業(yè)主建議或意見箱。0.23．13．03業(yè)主委員會等組織物業(yè)管理項目按當(dāng)?shù)匾?guī)定設(shè)立業(yè)主委員會。管理項目樂觀幫助業(yè)主委員會建立和運作。業(yè)委會條件不成熟時，設(shè)立業(yè)主監(jiān)督的過渡組織。管理項目和業(yè)主委員會建立規(guī)范、友好的關(guān)系，溝通順暢。0.13．13．04關(guān)系管理規(guī)范所有住宅類（非福利房）物業(yè)管理項目與業(yè)主簽訂業(yè)主公約，接管原有物業(yè)的管理項目未簽訂的，應(yīng)補簽業(yè)主公約。新項目需要簽訂《前期物業(yè)管理協(xié)議書》，設(shè)立業(yè)委會后需要依法簽訂委托管理協(xié)議。0.1管理報告、管理費等收支公開兩個業(yè)主以上的物業(yè)管理項目編制季度管理服務(wù)報告，每季度將管理、服務(wù)及財務(wù)收支信息（管理服務(wù)費收支狀況和修理修繕基金使用狀況）向業(yè)主公布；單個業(yè)主的物業(yè)管理項目，編制物業(yè)管理周報，定時與業(yè)主溝通管理、服務(wù)信息。要求提供的季度管理報告和物業(yè)管理周報全面、真實、客觀。0.23．13．05業(yè)戶宣揚開展對業(yè)戶消防平安和物業(yè)管理法規(guī)等宣揚活動，設(shè)立宣揚設(shè)備。0.23．14投訴管理（2．8分）3．14．01有效投訴率住宅類物業(yè)8‰（件/戶/年）（依據(jù)各公司指標(biāo)執(zhí)行狀況排序）0．5其他物業(yè)0.1‰（件/平方米/年）（依據(jù)各公司指標(biāo)執(zhí)行狀況排序）3．14．02重大/群體投訴0（因物業(yè)管理原因造成的投訴，發(fā)生一起計0分）0．83．14．03投訴制度和執(zhí)行建立完善的投訴處理程序，并有效落實。所有投訴有完整的記錄，有跟進(jìn)結(jié)果。對有效投訴予以回訪。0.53．14．04投訴中樞物業(yè)管理項目設(shè)置專門崗位負(fù)責(zé)傳遞客戶信息,跟進(jìn)客戶投訴處理狀況。0.23．14．05回復(fù)時效及處理反饋有崗位負(fù)責(zé)關(guān)注集團(tuán)論壇上出現(xiàn)的物業(yè)管理方面的投訴，保證在投訴造成或產(chǎn)生的四個小時內(nèi)，或相關(guān)部門轉(zhuǎn)交信息后的一個小時內(nèi)回帖，該回帖可以是禮節(jié)性的，但必需向投訴者表明其投訴已被受理。0.2及時反饋和處理顧客投訴，所有投訴自收到信息之日起將初步處理方案于2個工作日內(nèi)反饋給業(yè)主，直至反饋最終處理結(jié)果。0.33．14．06投訴公布物業(yè)管理項目至少每月一次，將涉及到較多業(yè)主公共權(quán)益的共性投訴處理結(jié)果，以適當(dāng)方式向業(yè)主公布。0.13．14．07投訴分析、糾正、預(yù)防具有投訴統(tǒng)計分析制度，至少每季度進(jìn)行統(tǒng)計分析，并有糾正和預(yù)防措施。0.23．15修理修繕基金管理（0．5分）3．15．01接受委托、分帳管理物業(yè)管理項目與委托管理單位簽訂修理修繕基金管理方法，或在相關(guān)協(xié)議中明確相關(guān)管理責(zé)任。按當(dāng)?shù)卣?guī)定建立修理修繕基金專門帳戶，實行分帳管理。0．23．15．02?？顚Ｓ?、合理分?jǐn)傂蘩硇蘅樆鹪谥С銮?，?yīng)按規(guī)定取得批準(zhǔn)，沒有業(yè)主委員會或非物業(yè)公司代管的修理修繕基金在支出前，依照相關(guān)規(guī)定，應(yīng)取得相關(guān)行政主管部門的批準(zhǔn)。嚴(yán)格依照相關(guān)法規(guī)規(guī)定合理分?jǐn)傂蘩硇蘅樆稹?0．23．15．03定時公告、接受監(jiān)督修理修繕基金使用做到帳目清晰，當(dāng)?shù)赜幸?guī)定的按當(dāng)?shù)匾?guī)定公布，沒有商定或規(guī)定的每三個月公告一次。00．13.16住戶巴士（0．4分）3.16.01管理制度及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)建立車輛管理制度。建立住戶巴士服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并有效落實。00．23.16.02平安管理定時進(jìn)行車輛平安檢查，組織車輛行駛平安培訓(xùn)。無平安行駛引起的客戶投訴。00．23.17服務(wù)禮儀（0．5分）3.17.01服務(wù)禮儀居家/商務(wù)服務(wù)人員不濃妝艷抹，不佩帶金銀首飾，儀態(tài)符合禮儀規(guī)范要求，面帶微笑。0．53.18服務(wù)質(zhì)量（2分）3．18．01及時性服務(wù)人員服務(wù)及時、不拖沓，赴約提前到達(dá)時間不超過5分鐘，遲到不超過2分鐘；零修、急修及時率100%。0．53.18.02過程質(zhì)量返修率為0（隨機(jī)抽取2個月樣本，每發(fā)覺一單降一級）；服務(wù)質(zhì)量滿意率不低于95%（隨機(jī)抽取2個月樣本，每降低一個百分點降一級）。所有居家、商務(wù)服務(wù)提供依照公司規(guī)定的程序進(jìn)行；會所等其他服務(wù)提供符合公司相關(guān)要求13．18．03價格公布公布服務(wù)項目及價格表，并在服務(wù)前向服務(wù)對象說明服務(wù)內(nèi)容及相應(yīng)的價格。0．5平安管理3．19人員素養(yǎng)（0．6分）3．19．01崗位要求平安員熟悉社區(qū)環(huán)境，熟悉社區(qū)的消防設(shè)備、設(shè)備的位置，熟悉本崗位工作方法和流程。各崗位依照工作要求統(tǒng)一配備值勤用具，并且符合應(yīng)急要求（通訊、防護(hù)等工具）；私用物品的配戴不影響統(tǒng)一形象。0．23．19．02禮儀符合公司禮儀規(guī)范要求。無違紀(jì)行為。0．23．19．03業(yè)務(wù)素養(yǎng)平安員具有熟練使用消防器材、撲滅初始火災(zāi)、人工呼吸、外傷包扎、火災(zāi)救援、處理自然災(zāi)難等技能。平安員言行規(guī)范、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)、值勤文明、訓(xùn)練有素、認(rèn)真負(fù)責(zé)。站立時保持立正或跨立姿勢。0．23．20內(nèi)務(wù)管理（0．3分）3．20．01工具管理平安崗位所用器具保持完好，擺放整齊，標(biāo)識清晰，警用工具電力充足，不影響正常使用。0．13．20．02宿舍集中住宿房間保持潔凈、整齊、無異味、無亂掛亂放亂貼等現(xiàn)象，被子棱角分明，床面平整，無鄒褶，不積壓換洗衣物，并具有完善的監(jiān)督制度。物業(yè)管理項目保證足夠處理突發(fā)事件的力量，原則上平安員外出人數(shù)不超過不當(dāng)班平安員總?cè)藬?shù)的50%（不含50%）[未支配集體住宿和社會警力及時可除外]平安員宿舍應(yīng)配備有效的緊急召集設(shè)備，如電話、警鈴等。0．13．20．03班組溝通每周至少支配一次內(nèi)部溝通，并保存記錄。0．13．21治安（2．1分）3．21．01外來人員有效監(jiān)控外來人員。確保形跡可疑人員或無明確目的的探訪人員不逗留社區(qū)。0．23．21．02外來施工人員或供方人員對外來施工人員或供方人員進(jìn)行登記、配戴明顯標(biāo)志，對其行為舉止進(jìn)行有效管理。0．13．21．03物品搬運對大型物資搬運做到責(zé)任可追溯到用戶本人。0．13．21．04危急品社區(qū)公共區(qū)域無易燃、易爆、劇毒、強(qiáng)腐蝕、放射性物品和嚴(yán)峻危害生命財產(chǎn)平安的危急品存放。對危急物品有明確的管理方法，并落實。0．13．21．05突發(fā)事件對突發(fā)事件如偷盜搶、搶劫、意外損害、非法集會、在逃通緝犯等有行之有效的處理方法和處理技能。(符合附件二要求)。0．53．21．06平安巡查平安崗位實行24小時值班及巡邏制度，并有交接班記錄。巡邏簽到周期與規(guī)定周期誤差不超過整個周期時間的20%，特殊原因有注明的除外。0．53．21．07平安布控崗位分布合理。依據(jù)社區(qū)狀況實行至少二級監(jiān)控（大門、圍墻防范為一級監(jiān)控，苑內(nèi)巡邏為二級監(jiān)控，單元門崗和樓內(nèi)巡邏為三級監(jiān)控，依此類推），整個社區(qū)平安防范有一個較封閉或有效的管理體系。巡邏路線合理、科學(xué)；具有兩套以上的巡邏路線圖，并不定時變換巡邏路線。0．53．21．08保姆、鐘點工等對保姆、鐘點工等做到有記錄的管理。對租戶、公司戶、商鋪做到戶戶有登記的管理。0．13．22(1．9分)3．22．01惡性事故發(fā)生數(shù)0。（因物業(yè)管理直接或間接原因造成，有發(fā)生得0分）0．43．22．02標(biāo)識停車場有清晰、有效、規(guī)范的平安、標(biāo)識。禁止通車的道路有禁行標(biāo)志或措施。小區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁機(jī)動車鳴笛，有明顯的限速標(biāo)志。0．13．22．03經(jīng)營與收費經(jīng)營性停車場具有當(dāng)?shù)卣C發(fā)的合法證照和手續(xù)。現(xiàn)金和票據(jù)相吻合，交接清晰，妥善保管0．13．22．04停車場管理機(jī)動車停車場地有標(biāo)識明顯的車位線，車位、線路、出入口規(guī)劃合理。0．1機(jī)動車停放整齊有序，指揮車輛動作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。0．13．22．05車輛出入機(jī)動車出入口設(shè)有減速裝置和防強(qiáng)闖設(shè)備，并能有效發(fā)揮功能。0．2所有機(jī)動車（不含摩托車）實行一車一單據(jù)[紙制憑據(jù)（牌）或電子憑據(jù)]、進(jìn)出有憑據(jù)或車輛進(jìn)出要登記的封閉管理，對紙制憑據(jù)和電子憑據(jù)至少保持1個月的追溯依據(jù)。0．3對車輛進(jìn)出敬禮且動作標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范（智能化管理和不實行票據(jù)管理的崗位除外）0．13．22．06配套設(shè)備道閘性能良好，監(jiān)控防盜系統(tǒng)工作正常。0．13．22．07立體車庫平安操作，定時檢修，專人管理。0．13．22．08非機(jī)動車管理非機(jī)動車管理有序，停放整齊，存取方便。0．13．22．09平安提示有防盜提示。夜晚在機(jī)動車場值勤的平安員著反光衣。0．13.22.10責(zé)任關(guān)系與機(jī)動車（摩托車可依據(jù)需要確定）車主有明確的車輛及車內(nèi)物品管理責(zé)任關(guān)系。0．13．23消防1．8分3．23．01火災(zāi)發(fā)生數(shù)0（因物業(yè)管理直接或間接原因造成，有發(fā)生得0分）0．53．23．02臺帳設(shè)立消防設(shè)備、設(shè)備臺帳。0．053．23．03消防通道消防通道無堆放雜物，暢通、無阻礙物和無不符合消防規(guī)定的門等設(shè)備。0．43．21．04預(yù)案及預(yù)演有消防預(yù)案制度,并針對性的對各種火情進(jìn)行演習(xí)。火警發(fā)生通報后緊急救援隊成員攜帶相應(yīng)消防器具在2分鐘內(nèi)（參照附件2標(biāo)準(zhǔn)要求）趕到現(xiàn)場，各崗位能熟練地依照規(guī)定的滅火流程投入滅火工作。0．33．23．05器材、工具消防設(shè)備設(shè)備完好無損，可隨時啟用，嚴(yán)禁挪作他用；管理項目備有消防斧頭、消防扳手、鐵撬、鐵錘等消防工具，以及警戒帶、醫(yī)療箱及常用醫(yī)藥、防煙防毒工具等；定時進(jìn)行檢查，并保存相關(guān)記錄。0．25對燃油（氣）罐儲備時，進(jìn)行隔離管理，區(qū)域內(nèi)嚴(yán)禁煙火，四周配置足夠滅火器材。滅火器選擇和配置數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到附件三的要求。0．23．23．06義務(wù)隊設(shè)立義務(wù)消防隊，確保足夠隊員留守。0．13．24技能防范0．4分3．24．01監(jiān)視攝像監(jiān)視攝像機(jī)設(shè)置位置、攝影范圍合理、畫面清晰。重要場所停車場和出入口設(shè)有錄像，錄像帶至少保存半個月。因?qū)嵭型＼噲鲋悄芄芾矶鵁o人執(zhí)守的出入口，監(jiān)視攝像能清晰錄制駕車人體貌特征。0．23．24．02紅外線及消防消防中心和監(jiān)控中心實行24小時不間斷值勤，對信號隨時作出反應(yīng)，并做必要記錄。紅外報警系統(tǒng)等平安防范系統(tǒng)確保能全天侯布防的需要，信號接受和反應(yīng)靈敏，并定時檢驗。0．23．25鑰匙0．2分3．25．01標(biāo)識明確標(biāo)識，分類保管。0．053．25．02借用領(lǐng)借用履行登記手續(xù)。0．13．25．03保管制訂清單，妥善保管0．053．26職業(yè)平安0．5分3．26．01平安機(jī)構(gòu)和制度公司建立平安管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)緊急平安事務(wù)的處理，相關(guān)人員責(zé)任明確，緊急聯(lián)系電話予以公布。平安管理制度健全符合國家和當(dāng)?shù)仄桨采a(chǎn)相關(guān)規(guī)定。0．153．26．02培訓(xùn)所有職工或員工都接受職業(yè)平安培訓(xùn)，非特殊工種每兩年強(qiáng)化一次，特殊工種按國家要求集訓(xùn)。0．153．26．03措施危急作業(yè)和特種作業(yè)管理得當(dāng)，措施完善。（常見的作業(yè)有登高、電工、焊接、駕駛機(jī)動車等）0．23．27綜合平安0．4分3．27．01平安管理監(jiān)控公司制訂平安管理工作檢查制度，并予以落實。管理項目建立對平安各崗位工作檢查制度，并有效落實。0．23．27．02平安提示對危及人身平安處設(shè)有明顯標(biāo)識和具體的防范措施。0．23．28事故、突發(fā)事件的管理1．5分3．28．01可控事故發(fā)生數(shù)0（因物業(yè)管理直接或間接原因造成，有發(fā)生得0分，若與其他指標(biāo)中有相同之處，這里不扣分）0.53．28．02預(yù)案與執(zhí)行制訂質(zhì)量事故處理程序，并留存記錄。預(yù)演符合處理程序要求。0.53．28．03糾正和預(yù)防質(zhì)量事故處理包含原因調(diào)查、責(zé)任分析、應(yīng)急措施和預(yù)防措施。公司對質(zhì)量事故進(jìn)行統(tǒng)計分析，并落實預(yù)防措施。0.53．29商鋪管理0．3分3．29．01資料文件資料商鋪手續(xù)齊全，并有登記管理。商鋪資料文件資料包括業(yè)主資料文件資料、從業(yè)人員基本資料文件資料、經(jīng)營許可證復(fù)印件、相關(guān)管理協(xié)議等。0．13．29．02消防商鋪消防符合規(guī)定，管理項目建立和落實定時消防設(shè)備檢查制度。0．13．29．03監(jiān)督無違法違章裝修、亂搭建。鋪面整齊，無違章擺賣。排放油煙、噪音等符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，無存放有毒有害物質(zhì)。商鋪經(jīng)營行為不影響業(yè)主正常居住和生活。廣告、霓虹燈、招牌潔凈、美觀、無平安隱患或破損等。0．1設(shè)備管理3．30人員素養(yǎng)0．3分3．30．01崗位要求身體健康，經(jīng)醫(yī)生鑒定無阻礙工作的疾病和缺陷。具備必要的專業(yè)知識且具備其職位和工作性質(zhì)要求的技能。0．13．30．02禮儀符合公司禮儀規(guī)范要求。無違紀(jì)行為。0．13．30．03業(yè)務(wù)素養(yǎng)熟悉行業(yè)操作規(guī)范，并經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴懿块T考試合格，把握崗位操作規(guī)程。0．13．31內(nèi)務(wù)管理0.2分3．31．01工具管理制訂修理修繕工具的管理維護(hù)方法，并確實落實，電動工具定時檢修。對修理修繕工具有保管清單，保管現(xiàn)狀良好。專用工具、平安用品放置在指派位置。（含設(shè)備房內(nèi)）0．13．31．02宿舍集體住宿房間保持潔凈、整齊、無異味、無亂掛亂放亂貼等現(xiàn)象。0．053．31．03班組溝通定時召開內(nèi)部工作溝通會議。0．053．32遺留工程0．3分3．32．01方案方案管理項目有遺留工程統(tǒng)計清單和跟進(jìn)記錄。入伙半年內(nèi)，對重大遺留工程有幫助解決的方案。0．33．33接管驗收0．8分3．33．01協(xié)議接管新建物業(yè)，在物業(yè)正式接管前（房屋銷售前），與進(jìn)展商（或物業(yè)所有人）簽訂（前期）物業(yè)管理委托協(xié)議。接管原有物業(yè)，在物業(yè)正式接管前，與業(yè)主委員會（物業(yè)所有人）簽訂物業(yè)管理委托協(xié)議。0．13．33．02接管驗收交接手續(xù)按程序要求，在接管新項目時進(jìn)行房屋接管前驗收，并留有記錄。有交接清單，相關(guān)交接手續(xù)齊全。0．23．33．03返修工作具有返修幫助制度，并能有效跟進(jìn)返修工作，保留記錄。0．53．34倉庫管理0．5分3．34．01擺放、標(biāo)識倉庫內(nèi)物資擺放整齊，分類標(biāo)識，方便領(lǐng)取，質(zhì)量不確定的物資應(yīng)隔離存放。0．13．34．02保存、平安倉庫依據(jù)庫存物資特性，配備相應(yīng)的溫度計、濕度計等監(jiān)測工具及設(shè)定上下限值，具有相應(yīng)的防火、防潮、防腐、防盜、防揮發(fā)等保管和平安措施。0．1易燃易爆物資隔離存放，存放倉庫具有相應(yīng)的消防、滅火器材和防爆燈具。大型氧氣設(shè)備等具有爆炸危急的加工修理修繕設(shè)備的存放地點離住宅窗戶至少30米，離人群聚集場所至少50米。乙炔瓶和氧氣瓶必需隔離5米存放。0．13．34．03進(jìn)出倉手續(xù)庫存物資進(jìn)出倉、領(lǐng)借用手續(xù)完整。所有庫存物資建立庫存物資臺帳，定時盤點，保證帳物相符。報廢物資、待處理物資具備相關(guān)手續(xù)。00．23．35固定資產(chǎn)管理0．5分3．35．01臺帳建立資產(chǎn)管理臺帳，定時對所有資產(chǎn)進(jìn)行全部實物盤點，保證帳帳相符和帳物相符。0．23．35．02標(biāo)識固定資產(chǎn)機(jī)身上有唯一的固定資產(chǎn)標(biāo)識。00．13．35．03手續(xù)固定資產(chǎn)的購置、調(diào)撥、轉(zhuǎn)讓、報廢手續(xù)完備。00．23．36裝修1分3．36．01裝修審批裝修審批手續(xù)齊全。0．23．36．02平安培訓(xùn)在裝修高峰期對裝修施工人員進(jìn)行平安知識培訓(xùn)。0．053．36．03現(xiàn)場巡查裝修監(jiān)管制度和流程完善，有明確的責(zé)任分工和責(zé)任人。裝修現(xiàn)場關(guān)閉通向公共通道內(nèi)的門窗，禁止灰塵影響其他業(yè)主。陽臺禁止堆放裝修物品和其他易燃易爆物品。裝修現(xiàn)場禁用明火，禁止亂拉電線，禁止使用大功率電器，特種作業(yè)需取得相關(guān)資質(zhì)證明。預(yù)防在裝修過程中破壞樓宇平安0．53．36．04防火平安施工現(xiàn)場配備滅火器裝修現(xiàn)場配備一定的消防器材，原則上每50平方米至少配備1臺2公斤滅火器，不足50平方米的，按50平方米計算。0．153．36．05裝修垃圾裝修期對重要的公共部位有愛護(hù)措施，規(guī)定裝修垃圾在指派時間搬運到指派地點，現(xiàn)場無垃圾滯留現(xiàn)象。0．13．37設(shè)備房0．5分3．37．01衛(wèi)生要求室內(nèi)地面潔凈，物品擺放整齊，無雜物。設(shè)備表面無積塵、無油污，設(shè)備房內(nèi)設(shè)備外觀清潔，油漆無脫落0．053．37．02平安要求嚴(yán)格按消防要求配置配備足夠的滅火器和應(yīng)急燈，通風(fēng)良好。應(yīng)急照明燈能在停電事故下至少工作半小時。設(shè)備房排水通暢。具有防鼠措施。安裝防鼠板，防止老鼠進(jìn)入禁止閑雜人員進(jìn)入，防火門要關(guān)好參觀來訪人員需進(jìn)設(shè)備房，須由部門經(jīng)理指派專人伴隨方可進(jìn)入。易被人體接觸到的轉(zhuǎn)動部位要有防護(hù)罩，原設(shè)備具有的防護(hù)裝置應(yīng)維護(hù)齊全。無人值守的設(shè)備房必需加明鎖，鑰匙由修理修繕員及監(jiān)控中心把握。房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁堆放易燃、易爆及與管理無關(guān)的物品，滅火器選擇和配置數(shù)量應(yīng)滿意附件四標(biāo)準(zhǔn)的要求。0．153．37．03標(biāo)識要求設(shè)備房門上有相應(yīng)設(shè)備房標(biāo)識、應(yīng)有“機(jī)房重地，非請勿進(jìn)”或類似的標(biāo)識，并符合集團(tuán)之CI手冊的要求。設(shè)備房內(nèi)的開關(guān)、閥門、單體設(shè)備等要有明顯的狀態(tài)標(biāo)志。流體要有流向標(biāo)識；重要和操作有危急的設(shè)備、部件要有警告標(biāo)識。所有標(biāo)識安裝位置適當(dāng)、醒目，清晰、完整。供配電設(shè)備房應(yīng)在顯眼位置設(shè)立“嚴(yán)禁合閘”等移動標(biāo)識的統(tǒng)一掛放點。0．13．37．04操作要求現(xiàn)場的作業(yè)指導(dǎo)書齊備有效，各類設(shè)備修理修繕檢修記錄完整。設(shè)備完好。各類儀表使用正常無損毀，且合格狀態(tài)標(biāo)示正常，無“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象，責(zé)任人明確。設(shè)備房中重要設(shè)備上端如有排污管等設(shè)備時，應(yīng)在該設(shè)備上端加設(shè)喇叭口、擋板等設(shè)備，做好防護(hù)措施，以保證重要設(shè)備的使用。重要設(shè)備房內(nèi)（如監(jiān)控中心，電話機(jī)房、配電房、發(fā)電機(jī)房、消防監(jiān)控室、電梯機(jī)房、電腦機(jī)房、水泵房）應(yīng)配置干濕球溫度計，對環(huán)境的溫、濕度進(jìn)行檢測，設(shè)備房內(nèi)環(huán)境溫度應(yīng)保持在40攝氏度以下，相對濕度應(yīng)保持在80%以下。（熱力站、鍋爐房參照相應(yīng)設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求）0．23．38設(shè)備資料文件資料0．2分3．38．01設(shè)備臺帳建立設(shè)備臺帳，做到一臺設(shè)備一檔案。0．053．38．02各類資料文件資料詳見附件四第1點0．153．39設(shè)備管理5．5分3．39．01供配電詳見附件四第2點0．83．39．02消防詳見附件四第3點0．73．39．03電梯詳見附件四第4點0．83．39．04采暖、空調(diào)詳見附件四第5點0．73．39．05給排水詳見附件四第6點0．83．39．06儀器、儀表詳見附件四第7點0．33．39．07弱電詳見附件四第8點0．73．39．08配套設(shè)備詳見附件四第9點0．73．40設(shè)備檢查0。23．40．01設(shè)備檢查管理項目建立設(shè)備檢查制度并有效落實，記錄完整。0．23．41人員素養(yǎng)0．33．41．01崗位要求熟悉社區(qū)的環(huán)境和業(yè)主狀況，熟悉本崗位職責(zé)范圍、工作方法和流程，把握本崗位的工作技能，具有較強(qiáng)的平安防范意識。0．13．41．02禮儀符合公司禮儀規(guī)范要求。無違紀(jì)行為。0．13．41．03業(yè)務(wù)素養(yǎng)作業(yè)規(guī)范、認(rèn)真負(fù)責(zé)、精益求精。0．13．42內(nèi)務(wù)管理0．23．42．01工具管理清潔、除雪、綠化工具、設(shè)備管理責(zé)任落實到人，統(tǒng)一存放于指派的干燥場地，擺放整齊、保持清潔，標(biāo)識清晰，存放未能有礙觀瞻。機(jī)械性工具應(yīng)做到定時維護(hù)保養(yǎng)，或與廠家簽訂維保協(xié)議，實施監(jiān)控并記錄。確保連接部位無異常、機(jī)油不發(fā)黑且無明顯渾濁現(xiàn)象、動作無異音、操作靈敏，機(jī)身清潔；對長時間不使用的機(jī)械性工具要定時試動作，以保持其工作靈敏性。0．13．42．02宿舍集體住宿房間應(yīng)保持潔凈、整齊、無異味、無亂掛亂放亂貼等現(xiàn)象。0．053．42．03班組溝通每周至少支配一次內(nèi)部溝通活動。0．053．43綠化1.4分3．43．01規(guī)劃、設(shè)計小區(qū)公共綠地、庭院綠地及道路兩側(cè)綠地合理分布，花壇、樹木、建筑小品配置得當(dāng)、層次分明。0．13．43．02養(yǎng)護(hù)方案物業(yè)管理項目應(yīng)依據(jù)植物生長習(xí)性編制植物年度養(yǎng)護(hù)方案，對植物進(jìn)行定時養(yǎng)護(hù)，外包的綠化項目應(yīng)要求承包方提供植物年度養(yǎng)護(hù)方案，并監(jiān)督檢查。0．23．43．03標(biāo)識對綠化名稱、生長習(xí)性和科別以及產(chǎn)地進(jìn)行標(biāo)識主要部位設(shè)置有與植物相符的綠化標(biāo)識牌，并安裝位置妥當(dāng)、醒目，標(biāo)識清晰、完整、潔凈。0．053．43．04病蟲害預(yù)防針對不同的品種和季節(jié)進(jìn)行病蟲害預(yù)防及消殺。0．353．43．05花草樹木長勢花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無明顯病蟲害，無折損現(xiàn)象，無斑禿，無灼傷。枝干無機(jī)械損傷，葉片大小、薄厚正常，不卷、不黃、無異常落葉現(xiàn)象。小區(qū)植物干體和葉片上無明顯積塵、無泥土，綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物,無積水。小區(qū)無枯死喬木，枯死灌木、枯萎地被植物每1000平方米范圍內(nèi)累計面積不超過2平方米，且枯死灌木、枯萎地被植物每塊不超過0.5平方米?？菟劳炀葐棠究芍槐Ａ魳涓傻毮芤娗嗥?，新移植喬木需保留部分樹葉，要達(dá)到景觀效果。0．3喬、灌木應(yīng)保持美觀的外形、造型植物必需形態(tài)明顯、枝條無雜亂現(xiàn)象。0．2草坪長勢良好，目視平整，生長季節(jié)濃綠，地區(qū)莖葉高度在4cm左右，立春前可修剪為2cm左右。其它地區(qū)草坪莖葉高度可在6-8厘米左右。綠地和花壇無雜草（人不常經(jīng)過區(qū)無明顯雜草）、無破壞、無積水、無雜物、無枯枝、無踐踏、無鼠洞及隨便占用、無直面對天裸露黃土現(xiàn)象。0．23．44衛(wèi)生2．25分3．44．01公共部位公共樓梯、走道、天臺、地下室等公共部位保持清潔，無紙屑煙頭、無蜘蛛網(wǎng)、無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象。0．1房屋雨棚、消防樓梯等公共設(shè)備保持清潔、暢通，地面無積水、無紙屑煙頭等，無蜘蛛網(wǎng)、無異味、無積塵，不得堆放雜物和占用。0．1停車場、立體車庫、架空層、車行道、走道無污跡、無雜物、無積水、無明顯油跡、無明顯灰塵、無異味、無蜘蛛網(wǎng)。0．23．44．02設(shè)備人體不常接觸到的設(shè)備位置處目視無明顯灰塵、無油跡、無污跡、無雜物、無蜘蛛網(wǎng)；能常接觸到的設(shè)備位置處手摸無污跡感；所有設(shè)備表面基本呈本色。這里的設(shè)備包括滅火器、消防栓、開關(guān)、燈罩、管道、扶梯欄、室外休閑娛樂設(shè)備、座椅、雕塑、裝飾物、倒車架、電話亭、宣揚欄、標(biāo)識牌等。0．1排水溝、明溝部分無異味、無蚊蠅、無雜物、無污水橫流、蓋板完好、蓋板間縫不大于3cm；排污井、暗溝部分無明顯蚊蠅蟑螂活動、無堵積、沉淀物不超過管徑1/5、井蓋完整，覆蓋緊貼。0．13．44．03大堂地面光亮、顯本色；無腳印、污跡，環(huán)境美觀。0．13．44．04玻璃潔凈、光亮、無積塵（1）距地面2米范圍內(nèi)，潔凈光亮無積塵，用白色紙巾擦拭50cm無明顯污跡。（2）距地面2米以外玻璃目視無積塵。（3）通風(fēng)窗側(cè)視無明顯灰塵、呈本色。0．13．44．05門目視表面無塵、無油跡、無污物、無明顯手印、無水跡、無蜘蛛網(wǎng)、呈本色。手接觸處要求用白色紙巾擦拭50cm無明顯污跡。0．13．44．06地面道路地面無積水、無紙屑煙頭、枯枝敗葉、顆粒沙石（1）需打蠟的地面光亮、顯本色。（2）大理石地面目視無明顯腳印、污跡、一米之內(nèi)有明顯輪廓。（3）瓷磚地面目視無明顯污跡、灰塵、腳印。（4）膠質(zhì)地面無明顯灰塵、污跡；辦公場所蠟地光亮且無明顯蠟印。（5）水磨石地面目視無灰塵、污漬、膠跡。（6）水泥地面目視無雜物、明顯油跡、污跡。（7）廣場磚地面目視無雜物、無明顯油跡、污跡、大面積烏龜紋及青苔。（8）車道線、斑馬線清晰、無明顯油跡、污跡。0．13．44．07地毯目視無變色、霉變，不潮濕、無明顯污跡，無沙、無泥、無蟲。0．053．44．08綠地樹葉不卷、不黃；無紙屑煙頭0．053．44．09天花無蜘蛛網(wǎng)、污跡、變形、損缺、明顯灰塵0．053．44．10墻壁無污跡、腳??；無積塵、呈本色（1）涂料墻面無明顯污跡、腳印。（2）大理石貼瓷內(nèi)墻面無污漬、膠跡白色紙巾擦拭50cm無灰跡；外墻面無明顯積塵。（3）水泥墻面目視無蛛網(wǎng)、呈本色。（4）不銹鋼內(nèi)墻面目視無指印、無油跡、光亮，用白色紙巾擦拭50cm無污跡。不銹鋼外墻面無積塵，呈本色。（5）不銹鋼外墻面、玻璃幕墻無積塵，呈本色。0．153．44．11水景噴泉水景水質(zhì)不渾濁、無青苔、明顯沉淀物和漂浮物；溝渠河等無異味、無雜物、無污水橫流、無大量泡沫、無漂浮異物、孑孓（蚊的幼蟲）不超過1只/100ml。0．13．44．12公廁空氣清爽；無異味、積水、污跡、堵塞；設(shè)備完好洗手間，地面、臺面、鏡面無積水、無水跡、無污跡、無紙屑煙頭等雜物；便池?zé)o污垢、無異味，紙簍不過滿，洗手液、紙巾用品充足，所有設(shè)備完好。（有協(xié)議明確商定的除外）。0．13．44．13煙灰盅煙灰盅標(biāo)志圖案清晰，內(nèi)置物（水、石米、沙）保持清潔。0．053．44．14外圍無大顆粒沙石、無垃圾袋0．053．44．15空置房空置房無蜘蛛網(wǎng)、無異味、無雜物、無明顯積塵。0．13．44．16電梯門無明顯污跡、手印、灰塵，轎廂無砂粒、雜物、污跡；用白色紙巾擦拭50cm無污跡。無異味,通風(fēng)性能良好。0．13．44．17家俱家俱保持本色，無明顯灰塵、污跡，常接觸面用白色紙巾擦拭50cm無污跡，棉麻布材料的家俱目視無污跡，拍打無飛塵。0．053．44．18辦公場所除滿意其它設(shè)備清潔要求外，還應(yīng)滿意：（1）地面無污跡、無水跡并符合相應(yīng)材質(zhì)地面清潔要求；（2）墻面、天花無污跡、灰塵、蜘蛛網(wǎng)。（3）門窗、開關(guān)、電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、燈具、風(fēng)扇、空調(diào)、百葉窗等目視無塵無污。（4）桌椅、資料文件柜、電話無塵無污，用白色紙巾擦拭50cm無污跡，棉麻布材料目視無污跡，拍打無飛塵。（5）垃圾簍不過滿、無異味。（6）飲水設(shè)備無污跡、無積水。（7）會議室、培訓(xùn)室、電腦教室等及時清掃、歸位。（8）洗手間洗手液、紙巾、花瓣香料等補充及時。0．053．44．19冬季下雪后的清潔衛(wèi)生（其他清潔衛(wèi)生）有明確的除雪要求和除雪工具。確保下雪及雪后業(yè)主的出行方便，清理積雪要及時，并在相應(yīng)場所懸掛路滑提示標(biāo)識，并依據(jù)需要在單元入口設(shè)置防滑墊，及時清除出入口和路徑上方的斜面屋頂積雪或有其它防止雪塊滑落傷人措施。0．05除雪時間：大門出入口及停車場坡道等重要部位的雪要求隨時清理，使車道不存有積雪，隨下隨清，保證出入車輛的平安。其余部位要求雪停后馬上清掃。業(yè)主出行的必經(jīng)道路應(yīng)在四小時內(nèi)清理潔凈；園區(qū)阻礙生活的積雪保證在36小時內(nèi)清理潔凈。屋面積雪的清理，以保證屋面不滲漏為原則，要求雪停后馬上清掃，如雨夾雪，邊下邊化，則應(yīng)隨下隨掃，確保屋面不積水，排氣排水管處無積雪。除雪履行標(biāo)準(zhǔn)：（1）雪后四小時，業(yè)主出行必經(jīng)通道清除1米寬，單元門前無雪覆蓋。（2）大門、停車場通道及停車場坡道無雪覆蓋。（3）全面清掃后標(biāo)準(zhǔn)：人行通道露出邊石；草坪燈露出；露天廣場無雪覆蓋；娛樂及休息設(shè)備無積雪；各處積雪成型見方堆放；能運出小區(qū)的積雪不在園區(qū)停留，最長不超過72小時。0．053．44．20垃圾清運無滴漏、專人清運、日產(chǎn)日清垃圾車停放于指派點，車輛潔凈，擺放整齊，場地潔凈無強(qiáng)異味。垃圾中轉(zhuǎn)站、垃圾桶（箱），垃圾不得散裝，無超載、無強(qiáng)異味、無蚊蠅滋生、無污水橫流、無有礙觀瞻，外部無污跡、油跡。清潔衛(wèi)生實行責(zé)任制，有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍，實行標(biāo)準(zhǔn)化清掃清潔，垃圾日產(chǎn)日清，收倒過程不干擾用戶正常工作、生活。排放油煙、噪音等符合國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)、外墻無污染。0．23．44．21標(biāo)識牌標(biāo)識牌、指示牌無污跡、無積塵。0．053．45環(huán)境消殺1．1分3．45．01平安提示符合警示要求，實行有效措施防范。投放消殺藥品的場所必需設(shè)置醒目、符合消殺工作要求的警示牌，必要時實行有效措施防范。0．23．45．02四害防治房屋共用部位、共用設(shè)備設(shè)備部分無白蟻害。無明顯的鼠洞、鼠糞、鼠路。暗溝陰渠無明顯蟑、鼠、蚊、蠅等0．83．45．03消殺評估定時進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺，并有評估記錄。0．13．46游泳池1．1分3．46．01衛(wèi)生游泳池及過水溝無青苔、砂粒等異物。無青苔、無紙屑煙頭枝葉；欄桿無水跡、灰塵0．13．46．02平安泳池四周無銳利有棱角硬物；泳池照明燈具完好，使用平安電壓。無外露管線。配有足夠救生員，在開放時間內(nèi)不間斷值勤。0．23．46．03溫馨提示水深標(biāo)識；平安告示0．053．46．04水質(zhì)水質(zhì)清亮透亮?????、無異味，PH值6.8-8.2，池水混濁度不大于5度或站在游泳池兩岸能看清水深1．5m的池底四、五泳道線。泳池尿素濃度不大于3.5毫克/升。泳池細(xì)菌總數(shù)不超過1000個/毫升。大腸桿菌含量不超過18個/升。游離余氯應(yīng)保持在0.3毫克/升--0.5毫克/升，化合余氯應(yīng)保持在1.0毫克/升以上。冬季室內(nèi)泳池池水溫度監(jiān)控在22—26℃攝氏度之間，室內(nèi)兒童池應(yīng)在24—28℃之間，冬季室溫應(yīng)高于水溫1—2℃。0．653．47會所0．7分3．47．01室內(nèi)環(huán)境健身房、乒乓球室、桌球室、壁球室、兒童娛樂室、棋牌室、音像室、閱覽室等娛樂場所要求空氣清爽、溫度舒適，物品擺放整齊有序，標(biāo)識清晰。0．13．47．02器具維護(hù)設(shè)備、設(shè)備完好無破損，無利角（針）；組合類器材各活動連接部位結(jié)實、平安、堅固、無松脫，轉(zhuǎn)動部位有防護(hù)罩。0．13．47．03會所標(biāo)識有使用說明或提示性標(biāo)識，標(biāo)識安裝位置適當(dāng)、醒目，清晰、完整。0．053．47．04酒（水）吧酒吧臺內(nèi)開檔所需材料充足，酒吧器具擺放整齊，潔凈衛(wèi)生，配備消毒柜，符合國家衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。0．153．47．05酒水食品潔凈衛(wèi)生，保質(zhì)期內(nèi)，配備消毒柜，符合國家衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。0．153．47．06衛(wèi)生無污跡、腳印；無灰塵、無紙屑煙各類器材、設(shè)備等呈本色、無明顯灰塵、污跡。0．13．47．07物品物品分類擺放、整齊潔凈物品分類擺放、整齊潔凈。0．053．48綜合項目0．45分3．48．01環(huán)衛(wèi)設(shè)備潔凈美觀、設(shè)備完好小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站等清潔設(shè)備，且設(shè)置合理。0．13．48．02標(biāo)識公共設(shè)備或場所標(biāo)識應(yīng)依照XX物業(yè)企業(yè)形象策劃手冊設(shè)置，標(biāo)識無損毀、無明顯灰塵、無銹跡、字跡清晰、位置妥當(dāng)。對清潔過程中有平安隱患或造成使用不便活動，設(shè)有明顯標(biāo)識或?qū)嵭杏行Х婪洞胧?．053．48．03家畜及寵物小區(qū)內(nèi)不得違反當(dāng)?shù)匾?guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物。對寵物的管理有相應(yīng)的制度及約束條款。0．053．48．04商業(yè)網(wǎng)點居民日常生活所需商業(yè)網(wǎng)點管理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，潔凈潔凈；無亂設(shè)攤點、廣告牌、亂貼、亂畫現(xiàn)象。0．053．48．05檢查管理項目建立檢查制度并予以落實，記錄完整。0．23．49樣板房和銷售廳0．4分3．49．01衛(wèi)生地面、地毯保持“四無”（即無沙粒、無灰塵、無腳印、玻璃上無水印、手紋）；金屬質(zhì)地物品無銹跡。無腳印、灰塵、紙屑煙頭、擦拭30cm無污跡0．13．49．02設(shè)備、物品按要求擺放整齊，保持清潔、完好。電器運作正常，物品、設(shè)備、標(biāo)識按要求擺放整齊，保持清潔、完好。物品、設(shè)備與《物資清單》帳物相符。0．13．49．03空氣、室溫空氣清爽；溫度、濕度、通風(fēng)保持良好舒適狀態(tài)。0．053．49．04飲水間無水跡、腳?。坏孛鏉崈?；備用水和水杯擺放飲用水、水杯備用充分0．053．49．05人員禮儀要求樣板房工作人員服務(wù)熱情、周到，耐心回答參觀人員所提出的問題，并作細(xì)致的講解，禮貌謝絕吸煙、拍照行為。0．13．50二次供水1．5分3．50．01平安措施水箱、池加蓋上鎖，在通氣口和溢流口裝防蟲網(wǎng)0．53．50．02水池清洗按規(guī)定時間清洗每半年或按當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定時間清洗一次。清洗人員具有健康證并接受專業(yè)培訓(xùn)。0．53．50．03水質(zhì)檢測保證達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)，有水質(zhì)檢測合格報告保證二次供水達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)，并附有當(dāng)?shù)厮|(zhì)檢測部門的合格報告。0．53．51辦公環(huán)境0．3分3．51．01物品環(huán)境清潔，物品擺放整齊，無雜物堆放辦公場所環(huán)境清潔，物品擺放整齊，分類明確，私人物品按規(guī)定放置，無雜物堆放。辦公桌椅擺放整齊，辦公人員離開辦公位時，應(yīng)將椅子歸位。辦公桌面外側(cè)上角擺放辦公名牌，電話、電腦等用品清潔、整齊。0．23．51．02設(shè)備打印機(jī)、復(fù)印機(jī)潔凈，無散亂紙屑打印機(jī)、復(fù)印機(jī)潔凈，無散亂紙屑。電器類辦公用品有相應(yīng)的靜電防范措施。0．053．51．03吸煙辦公區(qū)域禁止進(jìn)食，公共辦公區(qū)域禁止吸煙，對指派吸煙區(qū)應(yīng)有明確標(biāo)識。辦公區(qū)域禁止吸煙且有警示牌0．053．52食堂管理0．4分3．52．01衛(wèi)生環(huán)境符合國家飲食衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境潔凈、潔凈，做到餐具凈、臺凈、椅凈、墻凈、地凈、燈具凈、玻璃窗凈。食堂的設(shè)備、設(shè)備做到無積塵、無油漬、無臟水、無雜物。廚房、餐廳地面無積水、不打滑。餐具消毒后方可使用，餐、廚具擺放整齊，消毒后的餐具未能有污跡職工或員工在體檢合格后，方可使用食堂統(tǒng)一的餐具就餐。00.13．52．02定時消殺定時消殺，無蒼蠅、老鼠、蟑螂，措施得力效果佳。0.13．52．03食品保鮮食品擺放整齊，生熟食品分開擺放。有食品保鮮設(shè)備，確保食品保鮮、保質(zhì)存儲食品保持新穎，具有相應(yīng)的防損、防腐、防潮、防變質(zhì)等措施。0.13．52．04工作人員食堂工作人員統(tǒng)一著裝，服裝潔凈，無破損。工作服、工作鞋等統(tǒng)一擺放。食堂工作人員具有健康證，每年至少進(jìn)行一次體檢。0.053．52．05消防平安與其它按規(guī)定配有防火消防設(shè)備。食堂外包應(yīng)進(jìn)行供方評價，及相關(guān)證件、工作人員健康證的備案。00.054、職工或員工職工或員工管理4.01.滿意度2分4.01.01職工或員工滿意度每年至少進(jìn)行一次職工或員工滿意度調(diào)查，并對調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析，對職工或員工反映的問題進(jìn)行整改落實。（1分）≥3.9（1分）(只有≥3.9得滿分,每降低0.1降一級)24.02目標(biāo)及責(zé)任0．8分4.02.01工作目標(biāo)和職責(zé)本職工作目標(biāo)、工作范圍和職責(zé)有利于職工或員工理解和執(zhí)行，并能得到及時指導(dǎo)。公司的（質(zhì)量）方針、目標(biāo)有效的得到宣揚，使全員熟知。0.44.02.02職工或員工建議或意見及建議職工或員工建議或意見和提議，能夠得到落實和回復(fù)。0.44.03工作條件1分4.03.01勞動愛護(hù)職工或員工在日常工作中都能得到符合勞動法及相關(guān)技術(shù)要求的勞動愛護(hù)。0.44.03．02溝通渠道設(shè)有職工或員工關(guān)系專員。所有職工或員工知道公司三條以上溝通渠道。設(shè)有總經(jīng)理接待制度。0.34.03.03團(tuán)隊活力團(tuán)隊具有活力、凝聚力和協(xié)作性強(qiáng)公司有方案地組織以職工或員工為主體，有利于強(qiáng)化團(tuán)隊文化的健康活動。0.34.04回報方面0.4分4.04.01工資及福利工資及福利能與職工或員工績效公平掛鉤。沒有因工資及福利政策執(zhí)行不到位或工資及福利政策不合理引發(fā)的申訴或潛在申訴問題。0.44.05個人進(jìn)展0.8分4．05．01培訓(xùn)機(jī)會職工或員工有參加公司組織的培訓(xùn)，并收效良好。0.44.05.02職業(yè)進(jìn)展班組長以上人員在公司有繼續(xù)進(jìn)展的渠道和機(jī)會。0．45、指標(biāo)附件部分平安管理部分附件一：平安員每周必需進(jìn)行體能素養(yǎng)訓(xùn)練和業(yè)務(wù)素養(yǎng)的培訓(xùn)，訓(xùn)練應(yīng)達(dá)到以下標(biāo)準(zhǔn)：年齡項目內(nèi)容18-25歲26-30歲31歲以上一百米沖刺不超過15秒不超過16秒不超過20秒三千米長跑不超過15分鐘不超過16分鐘不超過20分鐘標(biāo)準(zhǔn)俯臥撐不低于35個/分鐘不低于30個/分鐘不低于20個/分鐘隊列基礎(chǔ)操作精通步法操作操作精通緊急、突發(fā)事件處理能幫助準(zhǔn)確處理能獨立準(zhǔn)確處理溝通協(xié)調(diào)能獨立準(zhǔn)確處理溝通協(xié)調(diào)法律知識了解并把握治安、消防、、物業(yè)管理法律常識，能夠以法律手段規(guī)避責(zé)任事故，愛護(hù)業(yè)主人身和財產(chǎn)平安。附件二：在社區(qū)范圍內(nèi)若發(fā)生緊急事件至少應(yīng)作如下有效反應(yīng)：多層小區(qū)（7層以下）20層以下21-30層31-40層41層以上作出準(zhǔn)確推斷和指揮統(tǒng)一、及時、恰當(dāng)當(dāng)班人員實行封鎖行動人防2分鐘內(nèi)3分鐘內(nèi)技防即時救援人員趕到事發(fā)地點時間徒步2分鐘內(nèi)4分鐘內(nèi)6分鐘9分鐘12分鐘以上數(shù)據(jù)是指管理面積10萬m2以下，超過的每10萬m2增加1分鐘機(jī)動（含自行車）2分鐘內(nèi)攜帶事發(fā)性質(zhì)對應(yīng)工具準(zhǔn)確，有效附件三：滅火器選擇和配置數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)如下：滅火器滅火級別1公斤2公斤3公斤4公斤5公斤8公斤24T公斤35F公斤CO2滅火級別2B3B4B10B干粉滅火級別1A2B1A3B2A5B2A9B3A14B4A22B27A45B愛護(hù)面積嚴(yán)峻危急級5×8B5×8B5×8B5×8B10×5A5×8B中危急級7.5×4B7.5×4B7.5×4B7.5×4B7.5×4B15×5A7.5×4B輕危急級10×1B10×1B10×1B10×1B20×3A10×1B20×3A10×1B10×1B20×3A10×1B補充說明：a)愛護(hù)面積一欄中為未能選用。b)愛護(hù)面積一欄中為可選用，愛護(hù)面積為7.5×4=30m2，用現(xiàn)場面積除以30即為滅火器個數(shù)。c)愛護(hù)面積一欄中為可選用，但由于經(jīng)濟(jì)原因，不建議選用。d)地下建筑滅火器配置基準(zhǔn)數(shù)量應(yīng)在配置基準(zhǔn)上增加30%。e)設(shè)有消防栓的場所，可相應(yīng)削減30%；設(shè)有滅火系統(tǒng)的場所，可削減50%；設(shè)有滅火系統(tǒng)、消防栓的場所，可相應(yīng)削減70%。f)一個滅火器配置點的滅火器應(yīng)不少于2只，每個配置點的滅火器不宜多于5只。g)滅火器設(shè)置明顯便于拿取，并有明顯標(biāo)識。h)嚴(yán)峻危急級：功能復(fù)雜、用電用火多、設(shè)備珍貴、火災(zāi)危急性大、可燃物多、起火后蔓延迅速或簡單造成重大火災(zāi)損失的場所；中危急級：用電用火較多、火災(zāi)危急性較大、可燃物較多、起火后蔓延較迅速的場所；輕危急級：用電用火較少、火災(zāi)危急性較小、可燃物較少、起火后蔓延較緩慢的場所。以上未能盡列規(guī)范參照《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》（GBJ140—90）要求。設(shè)備管理部分附件四1、資料文件資料管理1.1新建物業(yè)接管驗收應(yīng)提交資料文件資料。所有權(quán)資料文件資料：項目批準(zhǔn)資料文件；用地批準(zhǔn)資料文件；建筑執(zhí)照；拆遷資料文件資料；技術(shù)資料文件資料：（1）竣工圖包括：總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、通風(fēng)、配電、電力等設(shè)備、設(shè)備和附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙；（2）地質(zhì)勘察報告；（3）工程協(xié)議及開、竣工報告；（4）工程預(yù)決算；（5）圖紙會審記錄；（6）工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單位（包括質(zhì)量事故處理記錄）；（7）隱蔽工程驗收簽證；（8）沉降觀測記錄；（9）竣工驗收證明書；（10）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；（11）新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；（12）水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書；（13）砂漿、混凝土試壓報告；（14）供水、供暖、管道煤氣的試壓報告；（15）各類配套設(shè)備、設(shè)備合格證明和使用說明書1.2原有房屋接管驗收應(yīng)驗交的資料文件資料。所有權(quán)資料文件資料：（1）房屋所有權(quán)證；（2）土地使用權(quán)證；（3）關(guān)于司法、公證文書和協(xié)議；（4）房屋分戶使用清冊；（5）房屋設(shè)備及其固定附著物清冊。技術(shù)資料文件資料：（1）房地產(chǎn)平面圖；（2）房屋分間平面圖；（3）房屋及設(shè)備技術(shù)資料文件資料。2、供配電系統(tǒng)2.1屬于三級用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每天至少巡視檢查兩次并記錄。屬于二級用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每天至少須四次并記錄。屬于一級用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每兩小時須巡檢并記錄。2.2管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。2.3動力配電柜互投裝置手動、自動轉(zhuǎn)換靈敏，功能完好，指示正常。配電設(shè)備接地電阻值小于4歐姆。2.4變壓器出口線電壓：３８０Ｖ±５％范圍內(nèi)。原則上以進(jìn)戶電壓220V±5%范圍作為標(biāo)準(zhǔn)。干式變壓器溫度：110度繼電愛護(hù)報警；155度繼電愛護(hù)延時跳閘；70度變壓器自動吹風(fēng)散熱裝置動作。油浸式變壓器溫度：105度繼電愛護(hù)延時跳閘；9０度繼電愛護(hù)報警。以上報警溫度若產(chǎn)品說明要求中有明確規(guī)定應(yīng)依照此規(guī)定要求動作，設(shè)備規(guī)格無明確要求的應(yīng)依照上述要求動作。進(jìn)展商未配相關(guān)裝置的應(yīng)具有其他有效防護(hù)措施。2.5電容補償柜管理（1）功率因數(shù)能手動、自動調(diào)整監(jiān)控。補償柜內(nèi)接觸器動作靈敏、放電電阻、熔斷器可靠無損毀。（2）補償監(jiān)控手動、自動切換有效。（3）補償電容殼體無膨脹，相間對地絕緣電阻大于0.5兆歐。（4）功率因數(shù)：不小于０.９2.6凹凸壓配電柜內(nèi)部連接螺栓無松動；無發(fā)熱變色接線；儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好無損毀無缺項；盤內(nèi)裝置無異常聲響、無焦糊氣味；配電回路標(biāo)識清晰準(zhǔn)確。2.7高壓繼電愛護(hù)裝置應(yīng)靈敏可靠，電氣操作工人應(yīng)能識別各種掉牌信號性質(zhì)。2.8操作直流柜、應(yīng)急直流電源柜，應(yīng)按設(shè)備使用說明書要求作好蓄電池的充放電保養(yǎng)工作，平常浮充電壓一般為：235V—255V。2.9蓄電池：2.9.1鎳中倍率堿性蓄電池浮充使用時，及時補充電解液。蓄電池不應(yīng)發(fā)生如下現(xiàn)象：a)電解液過少，露出部分極板。b)蓄電池外部短路。c)電池電壓不正常。d)電極板膨脹，氣塞孔堵塞。e)電解液內(nèi)含有機(jī)雜質(zhì)。f)爬堿嚴(yán)峻。2.9.2酸性蓄電池常常保持在浮充狀態(tài)，定時作定充保養(yǎng)。電池端子絕緣良好，表面清潔無電解殘液。電線絕緣完好無銹蝕。充電狀態(tài)不允許開蓋。2.10發(fā)生停電事故后，最多不超過5分鐘（特殊困難不超過15分鐘），發(fā)電機(jī)必需能夠啟動運行，并至少能連續(xù)運行4小時。2.11發(fā)電機(jī)設(shè)備：（1）內(nèi)燃機(jī)、減速箱、啟動馬達(dá)、發(fā)電機(jī)潤滑良好。潤滑油泵管線接頭閥門無泄漏。（2）發(fā)電機(jī)、柴油內(nèi)燃機(jī)，潤滑油泵、啟動電機(jī)，無異常聲音、異常震動。柴油發(fā)動機(jī)轉(zhuǎn)速穩(wěn)定。發(fā)電機(jī)輸出電壓符合標(biāo)準(zhǔn)要求。（3）備用柴油量保持在容器容量的80%四周或確保電機(jī)連續(xù)工作24小時的儲備量油。冷水箱水量保持在容積的80%以上。四濾應(yīng)按體系資料文件要求及時更換。（4）必需配備符合要求的兩套蓄電池，至少每2個月輪番切換使用。備有符合要求的切換開關(guān)裝置。（5）蓄電池組電壓保持在24V左右。（6）柴油儲備房敷設(shè)足量的消防滅火沙或配備二氧化碳滅火系統(tǒng)。（7）正常狀況下，發(fā)電機(jī)轉(zhuǎn)換開關(guān)應(yīng)打在自動位置。按體系資料文件要求每周啟動試運行一次，每次運行時間為20分鐘。（8）發(fā)電機(jī)接地可靠，對噪音污染已影響業(yè)主生活的發(fā)電機(jī)房應(yīng)有隔降噪音措施。3、消防設(shè)備設(shè)備系統(tǒng)3.1消防監(jiān)控中心主機(jī)、消防聯(lián)動監(jiān)控柜運行可靠。消防專用工具配備齊全。消防室內(nèi)設(shè)有報警記錄。3.2消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)具備任意時間啟動不堵轉(zhuǎn)跳閘。不泄漏。止回閥動作靈敏可靠。反向不泄漏。消火栓配置齊備，各配件功能良好。水流開關(guān)、水壓力開關(guān)動作準(zhǔn)確穩(wěn)定。消防水泵監(jiān)控柜指示正常。消防水泵、噴淋水泵至少每兩個月試運行一次。消防水泵每半年進(jìn)行一次帶載試驗一次、并做記錄(或按消防要求執(zhí)行)。3.3噴淋頭：無泄漏，外觀完整。消防煙感、溫度傳感器，定時檢驗并記錄。3.4消防排煙系統(tǒng)，消防廣播系統(tǒng)，區(qū)域火焰報警器，各種模塊。處在良好工作狀態(tài)。設(shè)備功能完備無損毀。3.5卷簾門電氣自動監(jiān)控、電氣手動監(jiān)控、關(guān)門動作程序準(zhǔn)確。3.6消防監(jiān)控中心：（1）錄像畫面清晰；畫面切換穩(wěn)定。錄像帶更換時間定時，專人負(fù)責(zé)保管。（2）音頻視頻線路接線堅固，布線規(guī)范，標(biāo)識清晰。（3）監(jiān)視攝像鏡頭潔凈無灰塵。焦距調(diào)整、云臺各角度動作靈敏。（4）監(jiān)控的監(jiān)控設(shè)備運行狀態(tài)良好，按旋鈕、開關(guān)、插頭、指示燈無缺損。3.7管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。4、電梯系統(tǒng)4.1電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、修理修繕保養(yǎng)協(xié)議完備。非修理修繕保養(yǎng)人員不得擅自進(jìn)行修理修繕作業(yè)。4.2電梯運行穩(wěn)定，開關(guān)門靈活，舒適感好，平層準(zhǔn)確，轎廂通風(fēng)，照明良好。4.3電梯舒適性：進(jìn)行試運行，用身體感覺確認(rèn)從啟動到平層皆無異常震動、沖擊以及異常聲響。4.4平層狀態(tài)檢查：合格平層狀態(tài)平層誤差在正負(fù)7mm以內(nèi)。4.5曳引機(jī)制動器檢查：檢查曳引機(jī)轉(zhuǎn)動時閘瓦制動帶與制動輪之間是否有相磨擦現(xiàn)象。檢查制動時工作可靠性和是否有不正常的撞擊聲。閘瓦與制動輪間隙０.7毫米。制動器線圈溫升應(yīng)不超過相應(yīng)電梯溫度要求范圍。4.6曳引機(jī)電動機(jī)要求：軸承溫度應(yīng)不高于８０度。電動機(jī)連接應(yīng)保持緊固。電機(jī)不應(yīng)有異常聲音。至少每年更換新的潤滑脂。4.7曳引機(jī)減速器要求：應(yīng)保持減速器內(nèi)潤滑油清潔和潤滑性能。油面高度保持在油標(biāo)規(guī)定的范圍內(nèi)，其中：箱蓋、窺視孔蓋和軸承蓋應(yīng)與箱體連接緊密不應(yīng)漏油。蝸桿軸伸出端橡膠材料機(jī)油密封，此處允許造成或產(chǎn)生少量的潤滑性滲油（每滴/3—5分鐘）。減速器的機(jī)件和軸承的溫度應(yīng)不高于75度。油溫不高于85度。減速器運行時避開造成或產(chǎn)生不均勻的噪聲或撞擊聲。緊固螺栓無松動，無銹蝕。4.8曳引輪：防止鋼絲繩在繩槽內(nèi)落底，鋼絲繩與槽底的間隙大于1mm。4.9限速器：限速器動作應(yīng)靈敏可靠，潤滑良好。保持限速器張緊裝置正常工作，斷繩平安開關(guān)的可靠性。4.10平安觸板的動作應(yīng)靈敏可靠，其碰撞力不大于5牛頓。電梯故障停止運行時，在轎箱內(nèi)能用手將門撥開，其撥力應(yīng)在200—300牛頓范圍內(nèi)。4.11轎箱門完全關(guān)閉，平安開關(guān)閉合后電梯方能行駛。轎箱門刀對廳門地砍間隙為5—8毫米。轎箱地砍對門廳地砍間隙應(yīng)為25毫米。門廳鎖嚙合應(yīng)不小于7毫米。層門外面不允許能用手把門鈸開。門扇下端距地砍應(yīng)為5—8毫米。門垂直誤差不大于0.5毫米。4.12門導(dǎo)軌、電機(jī)、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應(yīng)靈活轉(zhuǎn)動潤滑良好。無銹蝕。門廳鎖嚙合應(yīng)不小于7毫米。4.13轎頂、機(jī)房設(shè)備、井道設(shè)備、底坑無雜物，無油污，無積水。設(shè)備無灰塵。4.14轎廂導(dǎo)軌導(dǎo)靴。（1）導(dǎo)軌自動潤滑裝置的儲油盒油位，應(yīng)保持最低要求油位以上。（2）檢查滑動導(dǎo)靴的襯墊磨損狀況，襯墊工作面磨損量小于1毫米。間隙應(yīng)均勻。（3）導(dǎo)軌工作面要求光滑、無劃痕、無損傷。導(dǎo)軌固定裝置螺栓應(yīng)緊固，無松動，無銹蝕。4.15緩沖器（1）油壓緩沖器用油凝固點應(yīng)在負(fù)10度以下。油面高度應(yīng)保持在最低油位以上。（2）緩沖器所有螺栓應(yīng)緊固無泄漏，無銹蝕。（3）緩沖器一低速壓到全壓縮位置，釋放回復(fù)自由高度位置時間應(yīng)小于90秒。4.16平安鉗（1）傳動杠桿協(xié)作轉(zhuǎn)動處應(yīng)有良好機(jī)油潤滑鉗口滾動或滑動部位涂鋰基潤滑脂。其動作應(yīng)靈敏可靠。（2）平安鉗楔塊與導(dǎo)軌工作面間間隙一般為4毫米左右。4.17鋼絲繩（1）轎箱和對重側(cè)的鋼絲繩應(yīng)當(dāng)張力均勻。（2）鋼絲繩斷絲在各繩股之間均勻分布時，在一個擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過32根。（3）斷絲集中在1或2個繩股中，在一個擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過16根。（4）不允許鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕。磨損的鋼絲繩直徑不得小于原直徑90%。4.18補償裝置補償鏈在運行中不允許造成或產(chǎn)生噪音。消音繩應(yīng)完好無折斷，無嚴(yán)峻磨損。4.19電梯電氣部分：（1）繼電器接觸器觸點應(yīng)吻合，無積碳和熔焊現(xiàn)象。監(jiān)控盤、各種開關(guān)、按鈕、蜂鳴器，電鈴，對講，指示燈、照明不缺損，工作正常，靈活可靠，接線端子壓接堅固，導(dǎo)線編號清晰無誤。（2）接地電阻小于4歐。動力線絕緣電阻大于0.5兆歐。監(jiān)控線絕緣電阻大于0.25兆歐。4.20盤車、救人設(shè)備置于機(jī)房明顯位置。平層標(biāo)志明顯。4.21運行出現(xiàn)故障后，救援人員應(yīng)在10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場處理。4.22如電梯由分承包方維護(hù)保養(yǎng)，維保方電梯保養(yǎng)人員應(yīng)具有相應(yīng)的資質(zhì)證明，電梯的設(shè)備責(zé)任人每季度至少須向本部門負(fù)責(zé)人提交對分承包方修理修繕保養(yǎng)工作的評估報告一次，并存檔。4.23電梯轎廂內(nèi)各種設(shè)備完好，清潔衛(wèi)生。無手印、污跡、各類標(biāo)識齊全。運行無異常聲響。4.24電梯機(jī)房：溫度保持在0—40度之間，電梯盤車操作作業(yè)指導(dǎo)書清晰、有效。室內(nèi)衛(wèi)生潔凈，曳引機(jī)無油污、無灰塵。4.25管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。5、采暖及空調(diào)系統(tǒng)5.1采暖系統(tǒng)：鍋爐、分汽缸和水泵的出口壓力數(shù)值恒穩(wěn)定，供回水溫度在規(guī)定的范圍內(nèi)，平安附件靈敏可靠，平安閥定時人工排放，管道閥門無泄漏保溫層完好。冬季供暖居室內(nèi)溫度不得低于16攝氏度。5.2燃油鍋爐要求：5.2.1鍋爐的進(jìn)水必需經(jīng)過水處理，并對進(jìn)水質(zhì)量定時進(jìn)行檢測。5.2.2流量開關(guān)（或其他流量傳感器）動作要靈敏可靠，動作選擇性要符合鍋爐平安流量要求。（平安愛護(hù)功能）5.2.3鍋爐排煙道要通暢，鍋爐運行時燃燒室內(nèi)應(yīng)保持0—20毫米水柱微負(fù)壓狀態(tài)。5.2.4正常狀態(tài)下燃燒器自動一次啟動成功率95%—98%。第一次自動點火不成功要查明原因，第二次自動點火需有3分鐘以上的平支配風(fēng)延時。5.2.5火焰?zhèn)鞲衅鲗γ骰鹩行盘栞敵?、高壓點火變壓器電壓5000—10000V，點火電極絕緣不漏電。間距3—5MM。燃油泵輸出壓力達(dá)到額定值10—30巴（BAR）5.2.6鍋爐本體、閥門、法蘭、管線、油管、燃燒器。無漏油漏水、無銹蝕，螺栓緊固。5.2.7溫度監(jiān)控系統(tǒng)要穩(wěn)定可靠，能滿意供暖要求。爐內(nèi)水流與燃燒器電氣平安聯(lián)鎖動作可靠。5.3熱力換熱站供暖：5.3.1對市網(wǎng)供熱：熱量計量或熱水差壓、溫度、流量等計量儀器。精度高于0.5級。傳感器、變送器、顯示表、傳輸線等連接堅固，接線有標(biāo)識。儀表應(yīng)至少應(yīng)每兩年定時請技術(shù)監(jiān)督部門檢驗認(rèn)可（特殊狀況應(yīng)制定要求定時到技術(shù)監(jiān)督部門檢驗認(rèn)可）。5.3.2.換熱器應(yīng)依照銘牌壓力、流量、溫度、換熱面積、使用。換熱器設(shè)備應(yīng)設(shè)有排氣閥、排污閥。.設(shè)備應(yīng)依據(jù)水質(zhì)和介質(zhì)實際狀況，定時的檢查和清洗。（1—3年）設(shè)備若長期不使用時應(yīng)將夾緊螺栓放松到上說明書中規(guī)定的尺寸。使用時在按要求夾緊。每年換熱器第一次使用時應(yīng)換熱器兩側(cè)同時逐漸增加壓力。5.3.3熱水循環(huán)泵進(jìn)口管路必需充滿熱水禁止泵在氣蝕狀態(tài)下長期運行，以免損毀泵的密封裝置。泵電機(jī)避開超過額定電流運行。軸封泄漏應(yīng)小于3滴/分。管道泵每次大修期間進(jìn)行潤滑脂潤滑保養(yǎng)。5.3.4分水器、集水器無泄漏、無銹蝕、保溫狀況良好損毀率小于5%，排污閥、壓力表、進(jìn)出閘閥標(biāo)識清晰，無泄漏無修蝕。5.3.5對鍋爐供暖時，膨脹水箱應(yīng)保持一定水位或系統(tǒng)排氣暢通。對市網(wǎng)供熱時，為防止水擊，開啟總進(jìn)氣閥前應(yīng)將分氣缸排污閥打開，緩緩開啟蒸汽閥，先將凝聚水排凈，待排出全是蒸汽為止。5.4空調(diào)補水裝置：5.4.1高位水箱補水系統(tǒng)要求：水箱應(yīng)無泄漏外面無修蝕。溢流水管無堵塞，水位監(jiān)控裝置應(yīng)靈敏可靠。采納閉式定壓補水，應(yīng)按設(shè)計要求每兩小時查一下電接點壓力表壓力指針應(yīng)在區(qū)間范圍。補水箱有一定水位，補水泵的閥門和電控箱在正常狀態(tài)。5.4.2變頻補水系統(tǒng)的要求：熱水膨脹監(jiān)控裝置平安可靠，膨脹壓力設(shè)定準(zhǔn)確有效。變頻器、水泵馬達(dá)、壓力傳感器、執(zhí)行器、調(diào)整器工作穩(wěn)定可靠。補水壓力監(jiān)控準(zhǔn)確穩(wěn)定。波動壓力小于0.05兆帕。5.5循環(huán)水系統(tǒng)：5.5.1采暖循環(huán)水過濾器要求每年清理一次，過濾網(wǎng)依照水泵和系統(tǒng)設(shè)備要求配備，一般要求粒度小于0.2毫米。過濾器，排污閥，旁通閥無銹蝕、無泄漏、開關(guān)靈活。5.5.2風(fēng)機(jī)盤管設(shè)備要求：出口風(fēng)速、溫度達(dá)到額定值。風(fēng)機(jī)監(jiān)控靈敏可靠，按鈕、指示燈齊全。電機(jī)運轉(zhuǎn)無噪聲，電機(jī)運行電流小于電機(jī)額定電流。設(shè)備無漏水。保溫良好。風(fēng)機(jī)盤管回風(fēng)過濾網(wǎng)每半年清洗一次。5.6電加熱采暖：5.6.1電熱膜裝置、導(dǎo)線絕緣電阻大于0.5兆歐。5.6.2電熱膜、空氣開關(guān)、導(dǎo)線、接線端子無發(fā)熱、無變色、無焦糊氣味。5.6.3空氣開關(guān)過負(fù)荷愛護(hù)、短路愛護(hù)靈敏可靠。5.7冷空調(diào)系統(tǒng)：冷卻塔噪音小于65分貝，設(shè)有防鼠蟲措施，濾網(wǎng)清潔，冷凝水暢通，轉(zhuǎn)動部位無異響，冷卻水、冷凍水的檢測報告齊全。5.8冷卻塔設(shè)備：5.8.1電機(jī)、風(fēng)扇聯(lián)接良好。轉(zhuǎn)速風(fēng)量達(dá)到設(shè)備要求。5.8.2減速器潤滑油位在油標(biāo)或油尺上下限范圍內(nèi)。潤滑油應(yīng)不含渣、不變色、粘度良好。5.8.3風(fēng)機(jī)扇葉安裝堅固、不變形，運行無震動。布水器出水角度全都，水量均勻，運轉(zhuǎn)靈活。5.8.4濾料應(yīng)整齊排列無破損，經(jīng)過濾料到接水盤應(yīng)如下雨。接水盤中自動補水閥應(yīng)動作可靠，盤中水位在水塔運行時不缺水。停塔后盤中水不溢流。運行時塔外允許有少量漂水。5.9冷卻水、冷水系統(tǒng)：5.9.1冷卻水水流開關(guān)、冷凍水水流開關(guān)（或其他類型傳感器）應(yīng)穩(wěn)定可靠。其輸出參數(shù)應(yīng)與冷水機(jī)組要求相匹配。5.9.2水泵流量、壓力應(yīng)滿意冷水機(jī)組供冷水流量要求。并且在電氣。監(jiān)控方面水流量與冷水機(jī)組電氣監(jiān)控聯(lián)鎖。補水箱內(nèi)應(yīng)作到不缺水、不溢流。自動補水閥平安可靠。