2022年行業(yè)分析今年下半年上海房價走勢 漲還是跌

今年下半年上海房價走勢漲還是跌買房再等等，房價或許會跌；冷清的中介公司，不再爭先恐后的售樓處；日前新華社上海分社的一篇報道稱，上海房地產(chǎn)市場在經(jīng)過數(shù)年的飛速增長后，如今已經(jīng)消失了疲軟和房價下跌的跡象。但也有不少專家指出，上海房價在經(jīng)受了2022年上漲了近25％，部分地區(qū)的房價上漲甚至超過了50％后，投資性購房比例甚至達到16％，靠近國際公認(rèn)的20％警戒線，政府實行的系列宏觀調(diào)控已使上海的房價實現(xiàn)“軟著陸”。

一時間，“將來上海房價是漲是跌”成為了業(yè)內(nèi)外人士最為關(guān)注的話題。

記者為此采訪了上海幾家有著實戰(zhàn)閱歷的房地產(chǎn)專業(yè)代理公司和詢問公司。

上海市房價兩年內(nèi)必降

荒島房產(chǎn)工作室研展部經(jīng)理馮偉

今年下半年上海樓市不會消失房價拐點，但上海房價兩年內(nèi)必降。這是由本次宏觀調(diào)控的實施力度即“軟著陸”所打算的，它有別于1993年的“一刀切”的宏觀調(diào)控，所以本次宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)也是逐步地產(chǎn)生影響，比如去年央行“121”文件直到現(xiàn)在才全面施行。

衡量一個樓市的進展?fàn)顩r，除了看供求總量之外，還要看成交價格、成交量與成交速度。依據(jù)這三組數(shù)據(jù)，上海樓市將經(jīng)受四個階段性特征：第一階段是價升量增，其次階段是價增量減，第三階段是價減量增，第四階段是價減量減。

依據(jù)“荒島報告”6月的新盤市場調(diào)查，上海樓市總體上連續(xù)呈現(xiàn)出價升量增的態(tài)勢，不少樓盤開盤仍消失了排隊購房的場面，所以總體上，目前市場還是處于價升量增的態(tài)勢中，到房價的拐點形成還要經(jīng)受價增量減的階段(今年下半年將消失)。這就是認(rèn)為上海樓市今年下半年不會消失拐點的緣由。

必需說明房價下跌有兩種含義：一是整體均價下跌，這是由于外環(huán)線外中低價位樓盤供應(yīng)量的增加、內(nèi)環(huán)線內(nèi)供應(yīng)量的削減而稀釋了上海均價；二是整體房價的下降，也就是真正意義上房價下跌。兩種狀況可能會先后發(fā)生。所以，對代理公司而言，今年是放手一搏的機會，對開發(fā)商而言，明年上市的項目要謹(jǐn)慎了。

年內(nèi)房價穩(wěn)中微升

上海中原物業(yè)代理有限公司討論詢問部

目前房地產(chǎn)進展?fàn)顩r與上世紀(jì)90年月初靠投資拉動的房地產(chǎn)熱有著本質(zhì)區(qū)分，宏觀調(diào)控不會損害房地產(chǎn)業(yè)健康進展。去年部分地區(qū)房地產(chǎn)有些過熱，投機性購房造成房價上漲過快，目前的宏觀調(diào)控已讓過快增長的勢頭得到遏制。投機炒作等虛化的購房需求退出后，總體供求得到回歸。

此外，由于上海政府對上海土地市場的宏觀調(diào)控的力度逐步加大，上海2022年1－6月基本沒有商品房的土地供應(yīng)，估計下半年也不會大規(guī)模放量，這也將在肯定程度上保證了2022年房地產(chǎn)一手房市場的供應(yīng)量適度，緩解該時間段可能消失的新增供應(yīng)量過于集中的沖突。

在將來一年多的時間里，受土地、住宅新開工的供應(yīng)時間及空間分布的影響，上海中心區(qū)、次中心區(qū)一手房供應(yīng)不足的沖突仍難徹底緩解，二手房交易仍將穩(wěn)步進展，上述區(qū)域的一二手住宅價格仍難回落。隨著上一輪2022年土地出讓高峰向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，上海近郊一手房市場將取得長足的進展，詳細(xì)表現(xiàn)為量增價升，并直接影響上海整體房價的增幅。

上海房地產(chǎn)將來走勢，將連續(xù)受其供應(yīng)的時間及空間分布的極大影響，土地招標(biāo)、不同項目動遷及開工速度及區(qū)域分布將成為將來上海地產(chǎn)進展的一個晴雨表。今年下半年上海各地住房價格走勢將會保持穩(wěn)中微升，不會消失大的起落。

市場撲朔迷離房價迂回上升

上海房屋銷售有限公司市場部經(jīng)理鄭翎昀

2022年上半年的上海房地產(chǎn)市場連續(xù)了2022年發(fā)力上攻的趨勢，連續(xù)上升，不過幅度開頭下滑，月度成交均價在三月份達到峰值，房價基本在7000元/平方米上下波動，在市場政策和金融政策的調(diào)控下，房價一路快馬直奔的走勢最終得到了抑制，市場表現(xiàn)較為穩(wěn)健。

2022年下半年的上海房地產(chǎn)市場因各類政策的實施，市場效應(yīng)開頭明顯：房價會連續(xù)在每平方米7000元盤整，甚至局部月度的價格會消失下跌。消失這種現(xiàn)象的緣由并非樓市的行情走跌，完全是供應(yīng)的結(jié)構(gòu)發(fā)生變化而形成的，市場永久受供求關(guān)系的左右。下半年度隨著中低價位房屋預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的降低，市場可能會有近500萬平方米的供應(yīng)提前上市，屆時必定會稀釋上海的房價。這些環(huán)外的樓盤上市的房價和現(xiàn)時房價相比仍會有肯定幅度的增長，除了寶山西城區(qū)和安亭新鎮(zhèn)，應(yīng)當(dāng)不會躍過每平方米6000元。中環(huán)線周邊的房價是2022年上半年漲勢最明顯的區(qū)域，這里的房價與交通便捷、商業(yè)配套緊密相關(guān)，基本上都已漲幅到位，在每平方米6500——8000元，下半年很難有突出表現(xiàn)，某些供應(yīng)充足，區(qū)域價值被提前釋放的樓盤，會消失隱形折扣，但是不足以產(chǎn)生對大盤的影響。中心城區(qū)的房價則受土地供應(yīng)的限制，房價會因開發(fā)商的品牌價格產(chǎn)生較大差別，外資的樓盤價格一般以豪宅定價，房價比一般高檔房高20％左右，但是由于整體供應(yīng)有限，在500萬平方米單價每平方米6000元以下的中低價樓盤的供應(yīng)大潮下，很難拔高全市的價格，成交量和銷售速度會有較大幅度的下跌，房地產(chǎn)的銷售周期將回歸正常。2022年下半年度總體市場表現(xiàn)將是內(nèi)外有別、凹凸有別，進一步撇除價格泡沫，是市場價值得到真正的體現(xiàn)。

房價不會跌更不會崩盤

中瑞地產(chǎn)策略討論中心經(jīng)理朱鋒

連續(xù)保持房地產(chǎn)市場健康進展是國家基調(diào)。目前中國的城市化水平已經(jīng)超過30％，人均GDP超過1000美金，這時將進入一個20——30年左右的住宅消費階段和快速城市化進程階段，這是一個不行逆轉(zhuǎn)的現(xiàn)代化過程。由于國家在此同時還在進行著深層次的經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)變，所以消失許多階段性問題是正常的。

其次，國家宏觀調(diào)控主要針對的是低水平重復(fù)建設(shè)的行業(yè)，而并非房地產(chǎn)業(yè)。之所以房地產(chǎn)受到了重大的影響是由于我們房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)水平低，市場不成熟，對銀行的依靠性過大而造成的。轉(zhuǎn)變“政策性波動”的有效方法是規(guī)范地方政府和銀行的行為，規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的進展。與之相對應(yīng)是上海市政府的措施目的：調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，降低房價增幅，保證樓市健康進展。但肯定不是不增長、過低增長，更勿論下跌。

第三，房價是供求關(guān)系打算的。在土地出讓制度越來越規(guī)范的趨勢下，上海每年住宅的供應(yīng)量將穩(wěn)定下來，供應(yīng)結(jié)構(gòu)也逐步趨于合理；上海作為一線城市，其住宅需求分為動拆遷、本地升級換代、外來購房(新上海人、外地和外籍)以及投資四類，所以上海住宅需求是一個極其多元化的客戶市場，反抗風(fēng)險的力量極其強大。

上海別墅市場面臨重新調(diào)整

福納詢問公司經(jīng)理楊子江

目前上海別墅市場，基本是處于經(jīng)過近3年以來的連續(xù)快速上漲之后的高位狀態(tài)。無論是低端的聯(lián)體、疊加類產(chǎn)品還是中高端的獨立別墅乃至部分豪宅。整體的價格空間走上了一個高位平臺。

至于最近一些別墅項目消失的銷售“優(yōu)待”現(xiàn)象，從一個更長的時間來推斷并不新奇。由于總價高，對于高購買力的客戶來說增加服務(wù)、提升品質(zhì)和直接優(yōu)待等各種方式都是可以接受的。況且，別墅類產(chǎn)品的價格區(qū)間和調(diào)控幅度本身就要比公寓、辦公、商業(yè)類項目要大，所以這些價格狀況還是屬于正常范圍之內(nèi)。

對將來18個月的市場討論(從2022年7月——2022年年底前后)，上海別墅的價格將在這一高位進行一系列的調(diào)整。首先當(dāng)然是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和品質(zhì)，將有新一輪的優(yōu)化和創(chuàng)新，這是一個市場自然進展的過程。假如能夠在今后18——24個月內(nèi)基本實現(xiàn)一個較好的調(diào)整和轉(zhuǎn)換，從2022年開頭又將產(chǎn)生一個新的局面。

二手房價難以評估

泛城租售網(wǎng)市場部

2022年一月至今，上海二手房的成交總量較去年相比連續(xù)呈上漲勢頭，但從3月份開頭成交單數(shù)相比去年呈大幅下降趨勢，同樣從房價漲幅狀況來看已明顯放緩。房價走勢很難從靜態(tài)的方法去評估其上漲還是下跌。

中高檔二手房物業(yè)的供應(yīng)量會隨著前幾年每年2000多萬平方米的一手房供應(yīng)量而漸漸放大，但同時也受到了房價上漲，房東待價而沽惜售的影響；由于多種不利因素的消失，如：“禁止期房轉(zhuǎn)讓”、“緊縮二手房貸款”等政策的影響，投資性需求有了明顯的下降，同時自住型購房的比例不斷提高，市場上供需關(guān)系的變化還需要進一步觀看，但有一點可以確定的是前一段的賣方市場的狀況會有所緩解，會抑制房價再次大幅度上揚。

二手房房價的走勢會受到供求關(guān)系、金融政策和政府指導(dǎo)思想等多方面的影響，因此現(xiàn)在看來目前二手房漲幅放緩的狀況屬正?，F(xiàn)象。買方認(rèn)為在一系列相關(guān)房產(chǎn)政策出臺后，房價會進一步下調(diào)，而賣方則卻認(rèn)為房價漲勢趨緩是臨時性現(xiàn)象。估量這樣的情形會持續(xù)2—3個月，等到大量新居上市時，房價變化態(tài)勢將會明朗化，買賣雙方價差會再度拉近。

冷靜觀望前景樂觀

上海太平洋房屋服務(wù)有限公司胡海湧

縱觀下半年上海房地產(chǎn)市場，我們的基本看法是：一是冷靜觀望，由于目前市場持幣待購的觀望心情較濃；二是需大于供，市場的供應(yīng)有限，需求仍旺；三是影響有限，政策面的影響應(yīng)當(dāng)是短期的，有限的；四是前景樂觀，上