物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)操作規(guī)范

物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)操作規(guī)范1、目的規(guī)范物業(yè)公司及物業(yè)管理項(xiàng)目與地產(chǎn)公司之間經(jīng)營(yíng)和業(yè)務(wù)關(guān)系，提高物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理水平。2、范圍適用于所有房地產(chǎn)公司和其所屬物業(yè)管理公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)地產(chǎn)、物業(yè)）。3、職責(zé)3.1物業(yè)管理部負(fù)責(zé)編制、發(fā)布和修訂本工作指引。3.2財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)每年下達(dá)物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，分清財(cái)務(wù)帳面和經(jīng)營(yíng)考核的關(guān)系。3.3物業(yè)管理部、財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)對(duì)于物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)虧損項(xiàng)目的測(cè)算方案的審批，對(duì)本規(guī)范的執(zhí)行進(jìn)行監(jiān)督。3.4物業(yè)企劃部負(fù)責(zé)在新項(xiàng)目論證報(bào)告中增加物業(yè)管理進(jìn)入可行性分析。3.5地產(chǎn)公司和物業(yè)公司負(fù)責(zé)參照本工作指引，結(jié)合各項(xiàng)目的實(shí)際情況制定具體的工作方案和協(xié)議，以明確物業(yè)與地產(chǎn)之間的經(jīng)營(yíng)及業(yè)務(wù)關(guān)系。4、方法和過(guò)程控制4.1物業(yè)與地產(chǎn)之間存在的關(guān)系及處理原則4.1.1物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間應(yīng)本著有利于贏得客戶(hù)的滿(mǎn)意、有利于提升公司品牌、有利于促進(jìn)公司房地產(chǎn)銷(xiāo)售的原則，合理確定物業(yè)和地產(chǎn)因產(chǎn)品屬性不同而帶來(lái)交叉環(huán)節(jié)工作的責(zé)權(quán)，理順在業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)方面的相互關(guān)系，建立規(guī)范、高效的協(xié)同機(jī)制。A.在行政管理關(guān)系上，地產(chǎn)作為物業(yè)的上級(jí)公司和投資方，應(yīng)履行對(duì)所屬物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)、管理、監(jiān)督、考核的職能，確保其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與地產(chǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)相一致，不斷提高其管理服務(wù)水平，并實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)良性循環(huán)；物業(yè)有義務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的工作責(zé)任，配合地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)活動(dòng)的開(kāi)展。地產(chǎn)對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的考核辦法以年初簽訂的《經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任書(shū)》，年末考核兌現(xiàn)的形式體現(xiàn)。（參見(jiàn)《物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)估辦法》）B.在具體業(yè)務(wù)關(guān)系上，物業(yè)與地產(chǎn)之間應(yīng)建立清晰的業(yè)務(wù)流程，明確雙方責(zé)、權(quán)、利，在此基礎(chǔ)上理順雙方的人、財(cái)、物關(guān)系，以確保物業(yè)的良性經(jīng)營(yíng)。作為兩個(gè)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，在具體管理項(xiàng)目上，地產(chǎn)與物業(yè)之間應(yīng)以契約形式明確委托與被委托關(guān)系。4.1.2地產(chǎn)開(kāi)發(fā)物業(yè)的前期管理是直接委托物業(yè)公司進(jìn)行，由于這種委托方式?jīng)]有完全市場(chǎng)化及時(shí)間上屬于過(guò)渡期，所以在確定雙方的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系時(shí)應(yīng)充分考慮其對(duì)今后的影響，并為前期管理過(guò)渡到業(yè)主委托管理創(chuàng)造條件，尤其是物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)承諾內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)要區(qū)分前期物業(yè)管理的委托與其它業(yè)務(wù)委托（如資產(chǎn)管理、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、后勤保障、零星工程）的界限。4.1.3從目前地產(chǎn)委托物業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)關(guān)系特性上，可分為：委托項(xiàng)目物業(yè)管理關(guān)系、委托資產(chǎn)管理關(guān)系、委托資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)關(guān)系、委托資產(chǎn)代理關(guān)系、委托臨時(shí)服務(wù)關(guān)系及其它。這些關(guān)系應(yīng)本著“親兄弟，明算賬”的內(nèi)部市場(chǎng)化原則，建立在平等互惠的基礎(chǔ)上，以委托合同形式予以明確，彼此承擔(dān)契約中約定的責(zé)權(quán)利。關(guān)系表現(xiàn)圖：地產(chǎn)地產(chǎn)委托管理、經(jīng)營(yíng)、代理、臨時(shí)服務(wù)業(yè)務(wù)項(xiàng)目物業(yè)管理委托委托管理、經(jīng)營(yíng)、代理、臨時(shí)服務(wù)業(yè)務(wù)項(xiàng)目物業(yè)管理委托地產(chǎn)擁有產(chǎn)權(quán)的空置房、車(chē)庫(kù)、商鋪、項(xiàng)目部辦公室、賣(mài)場(chǎng)、會(huì)所及娛樂(lè)場(chǎng)所、食堂、地產(chǎn)車(chē)輛、住戶(hù)巴士、尾盤(pán)銷(xiāo)售、物業(yè)租賃、房屋維修、采購(gòu)、臨時(shí)用工等物業(yè)進(jìn)入可行性研究地產(chǎn)擁有產(chǎn)權(quán)的空置房、車(chē)庫(kù)、商鋪、項(xiàng)目部辦公室、賣(mài)場(chǎng)、會(huì)所及娛樂(lè)場(chǎng)所、食堂、地產(chǎn)車(chē)輛、住戶(hù)巴士、尾盤(pán)銷(xiāo)售、物業(yè)租賃、房屋維修、采購(gòu)、臨時(shí)用工等物業(yè)進(jìn)入可行性研究物業(yè)管理概念和模式研究物業(yè)管理方案和物業(yè)管理費(fèi)用商業(yè)、管理用房前期介入、接管驗(yàn)收、集中入住、開(kāi)荒費(fèi)、水電熱差額、差價(jià)等委托契約經(jīng)營(yíng)考核管理指導(dǎo)委托契約經(jīng)營(yíng)考核管理指導(dǎo)物業(yè)物業(yè)4.2委托項(xiàng)目物業(yè)管理關(guān)系根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》關(guān)于“商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議”和“并應(yīng)具有物業(yè)管理方案”的要求，以及《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》中“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同，住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理?！钡南嚓P(guān)規(guī)定，地產(chǎn)與物業(yè)在物業(yè)管理前期應(yīng)協(xié)同做好以下工作。4.2.1物業(yè)管理介入可行性分析、物業(yè)管理模式研究以及物業(yè)管理方案策劃A、物業(yè)管理介入可行性分析：一般在地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)前，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)對(duì)當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理政策法規(guī)、勞動(dòng)用工、物管市場(chǎng)成熟度、競(jìng)爭(zhēng)（領(lǐng)先）樓盤(pán)、項(xiàng)目基本情況及項(xiàng)目客戶(hù)定位特征等情況進(jìn)行充分調(diào)研，并對(duì)照《公司物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)》和市場(chǎng)價(jià)值的差異程度，判斷物業(yè)管理在此市場(chǎng)中進(jìn)入的可行性，并對(duì)未來(lái)物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行合理預(yù)測(cè)。此可行性研究結(jié)果作為投資項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告中的一部分，列入項(xiàng)目評(píng)審內(nèi)容之一。B、物業(yè)管理模式研究：物業(yè)管理作為服務(wù)產(chǎn)品應(yīng)與地產(chǎn)產(chǎn)品定位緊密結(jié)合，是地產(chǎn)產(chǎn)品的重要補(bǔ)充，優(yōu)秀的物業(yè)管理概念及模式是解讀房地產(chǎn)產(chǎn)品，延續(xù)產(chǎn)品生命的重要手段。一般項(xiàng)目在編制銷(xiāo)售包裝設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和營(yíng)銷(xiāo)工作方案時(shí)，需要將物業(yè)管理概念及模式納入項(xiàng)目策劃的一部分，同時(shí)作為銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)可供提煉的內(nèi)容之一。物業(yè)公司應(yīng)在地產(chǎn)項(xiàng)目策劃階段對(duì)項(xiàng)目物業(yè)管理概念進(jìn)行研究和提煉，經(jīng)地產(chǎn)采用后需報(bào)管理部備案。C、物業(yè)管理方案策劃：在項(xiàng)目正式完成營(yíng)銷(xiāo)推廣方案前，需要確定物業(yè)管理方案，它是物業(yè)公司對(duì)物業(yè)管理服務(wù)工作的全面策劃，同時(shí)也作為地產(chǎn)與物業(yè)簽訂委托管理合同的重要依據(jù)。物業(yè)管理方案中應(yīng)包含管理模式、服務(wù)內(nèi)容、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部管理機(jī)制、品質(zhì)控制方法、管理費(fèi)測(cè)算等內(nèi)容。該方案和物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算經(jīng)地產(chǎn)采用后需報(bào)物業(yè)管理部、財(cái)務(wù)管理部備案。通常選擇物業(yè)公司并簽訂《物業(yè)管理委托合同》應(yīng)在地產(chǎn)銷(xiāo)售商品房前確定，為確保物業(yè)管理的有效配合，地產(chǎn)在項(xiàng)目立項(xiàng)后就應(yīng)安排物業(yè)公司介入，確定為該項(xiàng)目提供前期物業(yè)管理的委托意向，并在時(shí)機(jī)成熟時(shí)簽訂《物業(yè)管理委托合同》。上述三項(xiàng)具體操作指引詳見(jiàn)《物業(yè)管理方案策劃指引》4.2.2物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算物業(yè)管理方案中應(yīng)詳列物業(yè)管理費(fèi)的測(cè)算依據(jù)，并充分考慮地產(chǎn)銷(xiāo)售需要的配合和物業(yè)管理處的收支平衡，詳見(jiàn)《物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算指引》。管理費(fèi)的測(cè)算應(yīng)參照當(dāng)?shù)匦袠I(yè)水平和政府限價(jià)，結(jié)合物業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)成本和地產(chǎn)的銷(xiāo)售需要確定管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)，原則是至少保證項(xiàng)目入住兩年后能實(shí)現(xiàn)收支平衡，期間的差額由地產(chǎn)補(bǔ)貼，具體方式由雙方協(xié)商。雙方在確定方案后，納入《物業(yè)管理方案》中。兩年后若因物業(yè)管理費(fèi)低而仍不能持平，物業(yè)公司需報(bào)業(yè)主委員會(huì)商議提價(jià)事宜。管理費(fèi)的測(cè)算如收支能達(dá)到平衡，則不用報(bào)物業(yè)管理部、財(cái)務(wù)管理部審批；對(duì)于定價(jià)虧損項(xiàng)目，須明確虧損責(zé)任承擔(dān)方和分擔(dān)方案報(bào)物業(yè)管理部、財(cái)務(wù)管理部審批，對(duì)于由于配合地產(chǎn)銷(xiāo)售需要等而產(chǎn)生的定價(jià)虧損，在對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行考核時(shí)可予以剔除。如涉及到“項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi)”和”前期服務(wù)費(fèi)”的核算,以及配套設(shè)施（會(huì)所、賣(mài)場(chǎng)等）管理、經(jīng)營(yíng)事宜，物業(yè)應(yīng)與地產(chǎn)協(xié)商確定后另行簽訂委托協(xié)議。4.2.3《物業(yè)管理委托合同》簽訂按照法規(guī)要求，地產(chǎn)在房屋銷(xiāo)售前，必須與物業(yè)簽訂《物業(yè)管理委托合同》。合同可參照本指引的示范文本，由物業(yè)公司起草，地產(chǎn)確定后簽署。合同中需要明確委托管理事項(xiàng)、委托管理期限、雙方權(quán)利義務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用、維修基金的管理、管理用房和商業(yè)用房、空置房管理費(fèi)、車(chē)庫(kù)、會(huì)所等配套設(shè)施管理等。4.2.4《前期物業(yè)管理協(xié)議》簽訂按照建住房[1999]246號(hào)《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》（示范文本）的通知要求，發(fā)展商在出售房屋時(shí)必須與購(gòu)房人簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，該協(xié)議自房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止，內(nèi)容包括：雙方的權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和責(zé)任、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用、有償服務(wù)費(fèi)用、代收代繳收費(fèi)服務(wù)、維修基金的管理與使用、保險(xiǎn)、廣告牌設(shè)置及權(quán)益、違約責(zé)任等。為便于操作，與購(gòu)房人簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》統(tǒng)一在地產(chǎn)與購(gòu)房者簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)簽署。該協(xié)議內(nèi)容應(yīng)和地產(chǎn)與物業(yè)簽定的《物業(yè)管理委托合同》內(nèi)容保持一致，特別要在物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共產(chǎn)權(quán)、維修基金管理和使用、服務(wù)責(zé)任方面慎重嚴(yán)謹(jǐn)。為了規(guī)避日后經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)在協(xié)議中明確與業(yè)主約定：前期物業(yè)管理定價(jià)，地產(chǎn)給予了相關(guān)支持，物業(yè)公司與業(yè)主重新簽訂委托合同時(shí)，物業(yè)公司可根據(jù)實(shí)際運(yùn)作情況，與業(yè)主協(xié)商調(diào)整管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。4.2.5物業(yè)管理用房、商業(yè)用房提供物業(yè)接受地產(chǎn)委托按照《物業(yè)管理委托合同》進(jìn)行項(xiàng)目的物業(yè)管理，地產(chǎn)須提供必要的辦公場(chǎng)所，并提供一定的員工生活用房；同時(shí)部分地區(qū)按照相關(guān)法規(guī)，地產(chǎn)還應(yīng)提供部分商業(yè)用房，對(duì)此目前國(guó)家尚無(wú)統(tǒng)一的法規(guī)規(guī)定，各地區(qū)法規(guī)也不盡相同，根據(jù)此現(xiàn)狀結(jié)合公司具體情況作以下管理用房和商業(yè)用房的操作指引：4.2.5.1管理用房：是指發(fā)展商或者業(yè)主委員會(huì)向物業(yè)公司提供的辦公用房及生活用房。新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須配備專(zhuān)用的管理用房，用于管理處日常辦公、會(huì)議、接待、倉(cāng)庫(kù)及員工生活所需，面積按照當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)要求測(cè)算，法規(guī)無(wú)要求的，按照物業(yè)總建筑面積千分之二比例提供，不足50平方米的按50平方米計(jì)。新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理用房由發(fā)展商提供，目前主要有兩種提供方式，①發(fā)展商無(wú)償提供；②以建造成本價(jià)用維修基金為業(yè)主購(gòu)得。具體操作時(shí)需要按照當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)要求辦理，當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)無(wú)要求的，按照地產(chǎn)無(wú)償提供辦理。管理用房包含辦公用房、員工住宿和活動(dòng)等生活用房、倉(cāng)庫(kù)、洗手間等物業(yè)管理處所需的各類(lèi)用房，但不包括機(jī)電及保安人員值班用房。地產(chǎn)在按照法規(guī)計(jì)算提供面積后仍不能滿(mǎn)足實(shí)際需要的，地產(chǎn)還須承擔(dān)增補(bǔ)義務(wù)，如通過(guò)改建小區(qū)有關(guān)不易引起爭(zhēng)議的公共場(chǎng)所等方法解決，確實(shí)有困難，也可租用民宅，租金須由地產(chǎn)補(bǔ)給至《物業(yè)管理委托合同》期滿(mǎn)為止。管理用房應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段予以考慮。辦公場(chǎng)所具體位置的規(guī)劃應(yīng)充分考慮到項(xiàng)目物業(yè)管理模式的需要，可從服務(wù)輻射區(qū)域、交通、安全、盡量減少擾民等角度考慮；生活用房具體位置應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目具體情況確定，可從員工就餐、娛樂(lè)方便、活動(dòng)噪音和路徑等不影響業(yè)主等方面予以考慮。規(guī)劃面積情況，需要考慮駐場(chǎng)人數(shù)和周邊活動(dòng)設(shè)施等因素。駐場(chǎng)人數(shù)可根據(jù)當(dāng)?shù)赜萌苏?、勞?dòng)保護(hù)政策、周邊安全等因素測(cè)算。管理用房的辦公和員工住宿不應(yīng)設(shè)在地下室中，并且通風(fēng)、噪音應(yīng)達(dá)到國(guó)家住宅房?jī)?nèi)標(biāo)準(zhǔn)。4.2.5.2商業(yè)用房：是指發(fā)展商或者業(yè)主委員會(huì)向物業(yè)公司提供的經(jīng)營(yíng)用房。商業(yè)用房劃撥應(yīng)按照當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)要求進(jìn)行，其經(jīng)營(yíng)收入作為物業(yè)管理處收入或補(bǔ)充維修基金或按比例在兩者之間分配。商業(yè)用房由發(fā)展商提供，目前有兩種提供方式，①發(fā)展商無(wú)償提供；②以當(dāng)?shù)卣嫉奈⒗績(jī)r(jià)格提供。具體操作時(shí)需要按照當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)要求辦理，鑒于目前各地法規(guī)尚不健全，建議暫依當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定的比例預(yù)留商業(yè)用房或購(gòu)置該用房所需的資金。當(dāng)?shù)責(zé)o法規(guī)要求的，可不予提供商業(yè)用房。4.2.6前期介入A、物業(yè)管理“前期介入”是本著“全過(guò)程管理”的觀念，在物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)和營(yíng)銷(xiāo)策劃階段就參與介入，從有利于今后業(yè)主的使用和管理的角度，提供有益的建設(shè)性意見(jiàn)，為今后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件。B、前期介入相關(guān)業(yè)務(wù)操作詳見(jiàn)《物業(yè)管理前期介入指引》，在此需要強(qiáng)調(diào)前期介入時(shí)物業(yè)與地產(chǎn)之間的關(guān)系互動(dòng)。作為物業(yè)，應(yīng)站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級(jí)）等方面提出有益的意見(jiàn)建議；作為地產(chǎn)，應(yīng)和物業(yè)保持良好的溝通，及時(shí)向物業(yè)提供相關(guān)資料，對(duì)相關(guān)問(wèn)題共同研究，聽(tīng)取采納合理的建議。雙方目標(biāo)一致，只是角度不同，物業(yè)的前期介入應(yīng)作為地產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)控的重要補(bǔ)充。當(dāng)發(fā)現(xiàn)重大問(wèn)題時(shí)應(yīng)即時(shí)溝通．物業(yè)應(yīng)每周將問(wèn)題匯總在前期介入相關(guān)問(wèn)題處理記錄（參照《物業(yè)管理前期介入指引》）中反饋給地產(chǎn)項(xiàng)目部，地產(chǎn)應(yīng)對(duì)物業(yè)反饋的問(wèn)題予以處理回復(fù)，雙方保持良好的溝通。相關(guān)工作應(yīng)在前期物業(yè)介入操作協(xié)定或項(xiàng)目《前期服務(wù)費(fèi)協(xié)議書(shū)》中予以約定。C、前期介入期間產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用，由物業(yè)將預(yù)算報(bào)地產(chǎn)核實(shí)后確定，地產(chǎn)須承擔(dān)期間產(chǎn)生的人員成本費(fèi)用及物料消耗費(fèi)用，物業(yè)并在此費(fèi)用基礎(chǔ)上收取不少于10-15%的管理酬金。4.2.7物業(yè)接管驗(yàn)收物業(yè)接管驗(yàn)收是在竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上進(jìn)行的物業(yè)全面驗(yàn)收，物業(yè)應(yīng)按照《新建物業(yè)接管驗(yàn)收工作規(guī)范》和建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》重點(diǎn)對(duì)房屋本體公共部位、配套設(shè)備設(shè)施和場(chǎng)所的質(zhì)量、使用性、完好性、感觀效果等進(jìn)行驗(yàn)收，并建立書(shū)面驗(yàn)收檔案，對(duì)不合格項(xiàng)目向地產(chǎn)提出整改要求；地產(chǎn)應(yīng)配合物業(yè)作好驗(yàn)收工作，完成整改工作，確保物業(yè)完好、完整移交。若在驗(yàn)收中有屢次整改仍不合格項(xiàng)目或地產(chǎn)項(xiàng)目部拒不整改項(xiàng)目，物業(yè)公司應(yīng)將問(wèn)題以書(shū)面報(bào)告形式報(bào)地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)定奪并抄報(bào)物業(yè)管理部備案。物業(yè)公司負(fù)責(zé)對(duì)公共部位、配套設(shè)備設(shè)施和場(chǎng)所進(jìn)行驗(yàn)收，業(yè)主房屋驗(yàn)收由地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)，如委托物業(yè)公司進(jìn)行驗(yàn)收，需要承擔(dān)發(fā)生的全部費(fèi)用和管理傭金，如要求物業(yè)擴(kuò)大接管驗(yàn)收范圍或提供其它勞務(wù)，則需要按本指引4.6規(guī)定的臨時(shí)服務(wù)辦法操作或按戶(hù)包干或納入《前期服務(wù)費(fèi)協(xié)議書(shū)》中。物業(yè)的接管驗(yàn)收，地產(chǎn)應(yīng)至少安排在正式入住30個(gè)工作日前開(kāi)展。一般接管驗(yàn)收每10萬(wàn)平米需要投入20人約需10天的工作量，地產(chǎn)須以每10萬(wàn)平方米預(yù)留15個(gè)工作日給接管驗(yàn)收，并確保另有15個(gè)工作日進(jìn)行開(kāi)荒保潔，否則物業(yè)可按日收取應(yīng)急費(fèi)用，應(yīng)急費(fèi)用包括加班費(fèi)、補(bǔ)貼和酬金等。公共設(shè)施、設(shè)備等接管驗(yàn)收合格后，地產(chǎn)與物業(yè)應(yīng)辦理交接手續(xù)，交接手續(xù)應(yīng)按照《新建物業(yè)接管驗(yàn)收工作規(guī)范》、《物業(yè)維修基金管理指引》、以及本指引的4.2.5要求辦理。對(duì)接管驗(yàn)收后再發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)應(yīng)會(huì)同地產(chǎn)、設(shè)計(jì)單位、施工單位共同分析，在質(zhì)保期外如屬設(shè)計(jì)、施工、材料原因由地產(chǎn)負(fù)責(zé)處理，如屬管理使用不當(dāng)，由物業(yè)或業(yè)主負(fù)責(zé)處理。對(duì)智能化安防系統(tǒng)等科技含量較高設(shè)備設(shè)施，接管驗(yàn)收需要在起用三個(gè)月后進(jìn)行，以便于判斷其穩(wěn)定性。4.2.8集中入住集中入住相關(guān)業(yè)務(wù)工作詳見(jiàn)《房屋交付手續(xù)辦理工作程序》。在此強(qiáng)調(diào)以下幾點(diǎn)：入伙通知書(shū)和入住、裝修須知（如防盜門(mén)、窗、雨棚安裝要求等）、入住費(fèi)用等提示，一般應(yīng)提前半個(gè)月由地產(chǎn)公司一并郵寄給業(yè)主，也可將要求和物業(yè)介紹制作成光盤(pán)等形式，提前贈(zèng)送給業(yè)主。集中入住工作人員及相關(guān)費(fèi)用由地產(chǎn)承擔(dān)。費(fèi)用一般包括：辦公設(shè)備、驗(yàn)房費(fèi)用、材料印刷費(fèi)、清潔費(fèi)用、現(xiàn)場(chǎng)布置、簡(jiǎn)易裝修、借用人員費(fèi)用，代辦費(fèi)、工作人員餐費(fèi)、飲用水費(fèi)、一次性杯子以及管理酬金等。在入住前，物業(yè)公司應(yīng)提前15個(gè)工作日向地產(chǎn)就相關(guān)入住事宜報(bào)入住辦理費(fèi)用預(yù)算，雙方協(xié)商確定后可簽訂集中入住服務(wù)相關(guān)協(xié)議，可根據(jù)實(shí)際費(fèi)用+酬金（實(shí)際費(fèi)用10-15%）結(jié)算，或在《前期服務(wù)費(fèi)協(xié)議書(shū)》中明確說(shuō)明。業(yè)主入住前應(yīng)對(duì)即將投入使用的房屋本體、設(shè)備設(shè)施及小區(qū)環(huán)境進(jìn)行清掃，以保證業(yè)主入住時(shí)的良好狀態(tài)，此屬地產(chǎn)產(chǎn)品符合性責(zé)任。一般稱(chēng)此項(xiàng)工作為“入住開(kāi)荒”，開(kāi)荒工作需要投入大量的人力和必要的保潔時(shí)間。因此，地產(chǎn)應(yīng)至少在入住前15個(gè)工作日（每10萬(wàn)平方米）安排完成移交驗(yàn)收并開(kāi)始進(jìn)行開(kāi)荒保潔，并確保達(dá)到入住要求，此項(xiàng)工作一般是由地產(chǎn)委托給物業(yè)承辦，物業(yè)應(yīng)對(duì)人力和物資耗材進(jìn)行預(yù)算，報(bào)地產(chǎn)確認(rèn)，以此控制成本，可根據(jù)實(shí)際費(fèi)用+管理酬金（實(shí)際費(fèi)用的10~15%）結(jié)算，或在《前期服務(wù)費(fèi)協(xié)議書(shū)》中明確說(shuō)明。集中入住工作應(yīng)實(shí)行地產(chǎn)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，成立由各個(gè)部門(mén)、各個(gè)專(zhuān)業(yè)口聯(lián)合組成的入伙工作小組，組織協(xié)調(diào)入伙準(zhǔn)備工作，物業(yè)公司承擔(dān)其中的一部分工作，應(yīng)積極做好服務(wù)和溝通工作。相關(guān)開(kāi)荒標(biāo)準(zhǔn)參見(jiàn)附件《集中入住前保潔開(kāi)荒工作》4.2.9其它相關(guān)業(yè)務(wù)和費(fèi)用因市政配套不到位等原因，項(xiàng)目用水、電、氣、暖等費(fèi)用用由于非銷(xiāo)售承諾形成的繳費(fèi)與收費(fèi)之間存在的價(jià)差、量差，如按施工用或工業(yè)用標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)與按民用標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)之間形成的價(jià)差，以及前期施工、售后返修等造成水電開(kāi)支過(guò)大等，即實(shí)際存在的收支價(jià)差和量差，應(yīng)由地產(chǎn)承擔(dān)補(bǔ)差責(zé)任。為便于讓業(yè)主或政府實(shí)事求是地了解這類(lèi)問(wèn)題的嚴(yán)重性，此類(lèi)費(fèi)用可掛在物業(yè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)帳上，但在對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行考核時(shí)要將該部分虧損剔除。關(guān)于銷(xiāo)售承諾和物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)推介在《物業(yè)管理前期介入指引》中已經(jīng)明確物業(yè)公司在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售階段的工作方法，其中對(duì)地產(chǎn)制定的售樓書(shū)、合同等有建議權(quán)，并提煉出物業(yè)管理模式及概念。故地產(chǎn)在制定與物業(yè)管理相關(guān)的宣傳材料時(shí)，應(yīng)充分征求物業(yè)公司意見(jiàn)。地產(chǎn)若因銷(xiāo)售需要，對(duì)購(gòu)買(mǎi)者作出超過(guò)《物業(yè)管理委托合同》范圍的承諾，應(yīng)獲得物業(yè)公司書(shū)面同意后方可推出，對(duì)因銷(xiāo)售承諾過(guò)失或過(guò)度導(dǎo)致日后增加物業(yè)管理成本和難度的，應(yīng)由地產(chǎn)承擔(dān)增加的成本費(fèi)用或彌補(bǔ)損失，相關(guān)資產(chǎn)也不能轉(zhuǎn)物業(yè)公司承擔(dān)，如班車(chē)、供熱等。但可委托物業(yè)公司管理或代理，并支付管理酬金。具體可參照本指引第4.3、4.5中的規(guī)定。前期服務(wù)費(fèi)和項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi)4.2.1~4.2.8是對(duì)前期物業(yè)管理階段中其他常規(guī)性、例行性、專(zhuān)題性工作發(fā)生的費(fèi)用加以明確，用項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi)和前期服務(wù)費(fèi)進(jìn)行匯總，請(qǐng)見(jiàn)下表并注意下表中括號(hào)提示。名稱(chēng)項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi)前期服務(wù)費(fèi)定義物業(yè)公司進(jìn)駐項(xiàng)目目時(shí)（集中入入住前）產(chǎn)生生的辦公場(chǎng)所所、員工宿舍及其其裝修和必備物資等一次性性費(fèi)用。（主要要指硬件費(fèi)用用）。在集中入住前，地地產(chǎn)委托物業(yè)業(yè)提供的各項(xiàng)項(xiàng)服務(wù)的費(fèi)用用（不含委托托管理、經(jīng)營(yíng)營(yíng)及代理資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)）。（主要指服務(wù)費(fèi)用）。費(fèi)用內(nèi)容標(biāo)識(shí)、服裝（攤銷(xiāo)銷(xiāo)一年）、辦辦公用房裝修修、崗?fù)?、垃垃圾筒、?duì)講講機(jī)（攤銷(xiāo)一一年）、入伙伙前用保潔、維維修耗材、零零備件、辦公公設(shè)備（攤銷(xiāo)銷(xiāo)一年）、車(chē)車(chē)輛（攤銷(xiāo)一一年）、宿舍舍、食堂、活活動(dòng)室裝修等等費(fèi)用。市場(chǎng)、客戶(hù)需求調(diào)調(diào)查、物業(yè)管管理概念研究究、物業(yè)管理理方案策劃、公公共關(guān)系協(xié)調(diào)調(diào)（工商、物物價(jià)、派出所所、消防、城城管、郵局、政政府、水電氣氣暖電話(huà)單位位、交管等）、前前期介入（另另有協(xié)議除外外）、超范圍圍的接管驗(yàn)收收（另有協(xié)議議除外）、集集中入住（另另有協(xié)議除外外）、物業(yè)推推介（按臨時(shí)時(shí)用工除外）、保保修跟進(jìn)（另另有協(xié)議除外外）、水電氣氣暖差價(jià)、施施工現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)業(yè)管理（另有有協(xié)議除外）、垃圾房清運(yùn)（另有協(xié)議除外）的費(fèi)用，以及總費(fèi)用10~15%的管理酬金。費(fèi)用核算由開(kāi)發(fā)商實(shí)報(bào)實(shí)銷(xiāo)銷(xiāo)一次性支付付，不在管理理費(fèi)中分?jǐn)?；；開(kāi)發(fā)商不支付，在在管理費(fèi)中分分?jǐn)?，管理費(fèi)費(fèi)測(cè)算需要加加入。按預(yù)算包干制（水水電氣暖差價(jià)價(jià)差額實(shí)報(bào)實(shí)實(shí)銷(xiāo)）操作方法物業(yè)在簽訂委托管管理合同前應(yīng)應(yīng)做出費(fèi)用預(yù)預(yù)算，交地產(chǎn)產(chǎn)確定。地產(chǎn)選擇核算方式式后，物業(yè)再再確定是否納納入管理費(fèi)測(cè)測(cè)算中，并簽簽訂協(xié)議。地產(chǎn)按預(yù)算支付費(fèi)費(fèi)用；如有增增加內(nèi)容并又又明顯增加物物業(yè)支出的，雙雙方另行協(xié)商商。物業(yè)制定工作計(jì)劃劃和進(jìn)行相關(guān)關(guān)費(fèi)用測(cè)算；；雙方協(xié)商確認(rèn)工作作計(jì)劃和費(fèi)用用并簽訂前期期服務(wù)協(xié)議；；物業(yè)按協(xié)議和計(jì)劃劃開(kāi)展工作并并由地產(chǎn)按協(xié)協(xié)議支付費(fèi)用用；如需增加服務(wù)內(nèi)容容并明顯增加加物業(yè)成本，雙雙方另行補(bǔ)充充協(xié)商，或按按照臨時(shí)用工工服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)按按工時(shí)計(jì)，并并按總費(fèi)用10-155%提取酬金。前期介入、施工現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)管理理、服務(wù)超范范圍的接管驗(yàn)驗(yàn)收、集中入入住、開(kāi)荒費(fèi)費(fèi)用、物業(yè)推推介、保修跟跟進(jìn)等費(fèi)用可可另有協(xié)議。施工所用水電費(fèi)用用、因市政配配套不到位產(chǎn)產(chǎn)生的水、電電、氣、暖等等差額和差價(jià)價(jià)費(fèi)用按照實(shí)實(shí)報(bào)實(shí)銷(xiāo)的原原則落實(shí)到協(xié)協(xié)議中，直到到差額差價(jià)正正?；ù隧?xiàng)項(xiàng)不以協(xié)議起起止時(shí)間為準(zhǔn)準(zhǔn)）協(xié)議名稱(chēng)《物業(yè)管理委托合合同》前期服務(wù)費(fèi)協(xié)議書(shū)書(shū)費(fèi)用歸口管理項(xiàng)目物業(yè)公司備注：公司注冊(cè)資金不能納入開(kāi)辦費(fèi)中計(jì)算，開(kāi)辦費(fèi)是地產(chǎn)公司對(duì)物業(yè)的投入，以避免前期物業(yè)管理費(fèi)高啟現(xiàn)象。4.3委托資產(chǎn)管理關(guān)系委托資產(chǎn)管理是指地產(chǎn)將非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)委托物業(yè)管理，物業(yè)提供約定管理服務(wù)，并接受地產(chǎn)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督，地產(chǎn)主要考核物業(yè)管理水平和成本的控制，物業(yè)按一定比例或包干數(shù)額取得傭金收入。4.3.1空置房空置房分三種情況，業(yè)主已經(jīng)辦理入住手續(xù)但仍未入??；房屋已售出但業(yè)主未辦理入住手續(xù)；房屋已辦理接管驗(yàn)收但未出售；第一種情況因業(yè)主個(gè)人原因未使用房屋，其管理服務(wù)費(fèi)屬業(yè)主自己承擔(dān)義務(wù)，應(yīng)由業(yè)主支付，由物業(yè)負(fù)責(zé)追繳。若當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定不應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)或其它規(guī)定的，按照當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)辦理，不應(yīng)由地產(chǎn)承擔(dān)。第二種情況和第三種情況同屬地產(chǎn)未完成將房屋轉(zhuǎn)交給購(gòu)房者手中，其管理服務(wù)費(fèi)屬地產(chǎn)承擔(dān)義務(wù)。地產(chǎn)應(yīng)對(duì)第二種未辦理入住的購(gòu)房者即時(shí)敦促，也可將此敦促事務(wù)委托物業(yè)公司辦理，第二種情況的管理費(fèi)地產(chǎn)也可采取包干方式將空置房管理費(fèi)和督促代理費(fèi)統(tǒng)包給物業(yè)，或按照第三種情況分開(kāi)辦理。第三種管理費(fèi)應(yīng)按照當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)要求由發(fā)展商交付，當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)沒(méi)有明確規(guī)定的，應(yīng)按照全額物業(yè)管理費(fèi)由地產(chǎn)支付給物業(yè)。該費(fèi)用應(yīng)納入項(xiàng)目的物業(yè)管理費(fèi)中，不得歸口物業(yè)公司收入。空置房因南北氣候差異北方還有供暖費(fèi)用或供暖用電費(fèi)產(chǎn)生，此費(fèi)用應(yīng)由地產(chǎn)一并支付給物業(yè)。此外若地產(chǎn)要求對(duì)空置房?jī)?nèi)部進(jìn)行家政式保潔，則需要按照家政服務(wù)另外協(xié)商?？罩梅肯嚓P(guān)委托管理形式可在《物業(yè)管理委托合同》中約定?？罩梅勘崈?nèi)部質(zhì)量應(yīng)滿(mǎn)足開(kāi)荒時(shí)清潔標(biāo)準(zhǔn)或滿(mǎn)足《公司物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)》相關(guān)要求。在物業(yè)管理日常管理中應(yīng)制定空置房巡查制度，對(duì)門(mén)窗、水管、開(kāi)關(guān)、暖氣、水喉、門(mén)鎖、玻璃、墻面、鑰匙等進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改。4.3.2車(chē)庫(kù)（地產(chǎn)擁有產(chǎn)權(quán)）地產(chǎn)將其擁有產(chǎn)權(quán)的車(chē)庫(kù)（位）的物業(yè)管理委托給物業(yè)打理，并支付物業(yè)管理費(fèi)用。地產(chǎn)公司交納的車(chē)庫(kù)物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)不低于業(yè)主交納的車(chē)庫(kù)管理費(fèi)，一般為60-100元/月·位，無(wú)論已經(jīng)出租還是未出租的車(chē)位都應(yīng)交納管理費(fèi)。車(chē)庫(kù)管理費(fèi)收入物業(yè)應(yīng)按照當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)要求分配歸口，若無(wú)明確要求，只作為物業(yè)管理項(xiàng)目收入部分抵減管理費(fèi)，不得納入物業(yè)公司的收入。車(chē)庫(kù)的物業(yè)管理委托服務(wù)可納入發(fā)展商和物業(yè)公司的《物業(yè)管理委托合同》中約定。如地產(chǎn)將擁有產(chǎn)權(quán)的車(chē)庫(kù)或車(chē)位出售給業(yè)主，則由物業(yè)負(fù)責(zé)根據(jù)管理成本，結(jié)合當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定，向業(yè)主收取管理費(fèi)，管理費(fèi)收入作為物業(yè)管理處收入。車(chē)庫(kù)管理應(yīng)滿(mǎn)足《公司物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)》相關(guān)要求，立體機(jī)械車(chē)庫(kù)應(yīng)符合相關(guān)技術(shù)要求。4.33商鋪（地產(chǎn)擁有產(chǎn)權(quán)）地產(chǎn)將其擁有產(chǎn)權(quán)的商業(yè)鋪位（街）的物業(yè)管理委托給物業(yè)打理（不含租賃責(zé)任），并支付物業(yè)管理費(fèi)用。一般按照商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納管理費(fèi)，無(wú)論已經(jīng)出租還是未出租的商鋪都按此結(jié)算。商鋪管理費(fèi)收入應(yīng)作為物業(yè)管理處收入，該項(xiàng)委托約定可納入《物業(yè)管理委托合同》中。4.3.4賣(mài)場(chǎng)、樣板間、項(xiàng)目部（公司）辦公室、地產(chǎn)食堂、地產(chǎn)車(chē)輛地產(chǎn)根據(jù)需要將賣(mài)場(chǎng)、樣板間、項(xiàng)目部（公司）辦公室的物業(yè)管理和服務(wù)、食堂、車(chē)輛委托物業(yè)公司管理并提供服務(wù)，地產(chǎn)在委托時(shí)應(yīng)充分考量物業(yè)的管理能力，并加強(qiáng)監(jiān)督。這些委托可采取分別約定合約的形式確定：賣(mài)場(chǎng)、樣板間、項(xiàng)目部（公司）辦公室的物業(yè)管理可采取按預(yù)算包干制或按服務(wù)總成本+酬金（服務(wù)總成本10~15%）的辦法結(jié)算。地產(chǎn)食堂一般按照總成本+酬金（總成本10~15%）結(jié)算，飯菜質(zhì)量另按照地產(chǎn)要求和補(bǔ)助費(fèi)用具體商議，也可采用全包干制，雙方可具體協(xié)商。地產(chǎn)車(chē)輛按照地產(chǎn)委托管理的人員和車(chē)輛發(fā)生的實(shí)際成本+酬金（實(shí)際成本10~15%）結(jié)算，委托管理的人員工資和車(chē)輛發(fā)生費(fèi)用應(yīng)由地產(chǎn)承擔(dān)，為便于人員管理，地產(chǎn)委托人員的日常業(yè)績(jī)考核管理均由物業(yè)負(fù)責(zé)。上述委托服務(wù)應(yīng)滿(mǎn)足附件《賣(mài)場(chǎng)、樣板間和項(xiàng)目部辦公室管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》、《食堂管理標(biāo)準(zhǔn)》/《XX物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)》地產(chǎn)車(chē)輛委托管理應(yīng)符合集團(tuán)規(guī)范文件《司機(jī)和車(chē)輛管理規(guī)定》要求。4.3.5住戶(hù)巴士地產(chǎn)銷(xiāo)售承諾為業(yè)主提供住戶(hù)巴士服務(wù)，無(wú)論是有償還是無(wú)償為業(yè)主提供服務(wù)，地產(chǎn)應(yīng)注意加強(qiáng)此項(xiàng)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督，避免引起業(yè)主投訴，同時(shí)對(duì)車(chē)輛修繕、更新、保險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)收益承擔(dān)全部責(zé)任。若委托物業(yè)對(duì)住戶(hù)巴士營(yíng)運(yùn)進(jìn)行管理，地產(chǎn)應(yīng)與物業(yè)簽訂委托協(xié)議，明確雙方責(zé)權(quán)利關(guān)系，一般按照服務(wù)總成本+酬金（服務(wù)總成本的10~15%）結(jié)算管理費(fèi)，車(chē)輛營(yíng)運(yùn)所得歸地產(chǎn)所有。服務(wù)總成本含司機(jī)、管理人員、機(jī)動(dòng)車(chē)營(yíng)運(yùn)費(fèi)用、修繕費(fèi)用、保險(xiǎn)等所有費(fèi)用。若委托專(zhuān)業(yè)公司營(yíng)運(yùn)住戶(hù)巴士，則地產(chǎn)仍須加強(qiáng)對(duì)營(yíng)運(yùn)方服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)控，并與營(yíng)運(yùn)方簽訂委托營(yíng)運(yùn)協(xié)議，明確雙方責(zé)權(quán)利關(guān)系；地產(chǎn)也可將對(duì)營(yíng)運(yùn)方的服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控工作委托物業(yè)履行，但須支付管理服務(wù)費(fèi)，具體費(fèi)用由雙方協(xié)商。住戶(hù)巴士運(yùn)行應(yīng)滿(mǎn)足附件《住戶(hù)巴士服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》4.3.6會(huì)所及娛樂(lè)場(chǎng)所（地產(chǎn)擁有產(chǎn)權(quán)）若地產(chǎn)將擁有產(chǎn)權(quán)的會(huì)所及娛樂(lè)場(chǎng)所委托物業(yè)進(jìn)行管理，應(yīng)與物業(yè)簽訂委托協(xié)議，明確雙方責(zé)權(quán)利關(guān)系，一般按照服務(wù)總成本+酬金（服務(wù)總成本的10~15%）結(jié)算管理費(fèi)，經(jīng)營(yíng)所得歸地產(chǎn)所有。服務(wù)總成本含服務(wù)人員、管理人員費(fèi)用、營(yíng)運(yùn)費(fèi)用、修繕費(fèi)用、保險(xiǎn)、水電等所有費(fèi)用。若地產(chǎn)將會(huì)所及娛樂(lè)場(chǎng)所租賃給其他經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)，應(yīng)按商業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)交納管理費(fèi)，此外若將質(zhì)量監(jiān)控的工作也委托物業(yè)履行，還需支付管理服務(wù)費(fèi)用，具體費(fèi)用由雙方協(xié)商。會(huì)所及娛樂(lè)場(chǎng)服務(wù)所應(yīng)滿(mǎn)足附件《會(huì)所及娛樂(lè)場(chǎng)服務(wù)所管理標(biāo)準(zhǔn)》：4.4委托資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)關(guān)系委托資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是指地產(chǎn)將擁有產(chǎn)權(quán)的一些可贏利經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)委托物業(yè)經(jīng)營(yíng)，由物業(yè)承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，雙方簽訂經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)，對(duì)贏利情況設(shè)定目標(biāo)，并接受地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)考核。委托經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn)包括地產(chǎn)擁有產(chǎn)權(quán)的會(huì)所及娛樂(lè)場(chǎng)所、酒店、商鋪等配套資產(chǎn)。4.5委托代理關(guān)系委托代理是指地產(chǎn)將資產(chǎn)或相關(guān)事務(wù)委托物業(yè)代為經(jīng)營(yíng)權(quán)和服務(wù)，雙方通過(guò)代理協(xié)議進(jìn)行責(zé)權(quán)利的約定，物業(yè)按照約定賦予的代理權(quán)提供代理服務(wù)，并按經(jīng)營(yíng)績(jī)效實(shí)際發(fā)生額提取酬金。結(jié)算方式可單次結(jié)算也可月、季結(jié)算或酬金包干。4.5.1尾盤(pán)銷(xiāo)售雙方在代理銷(xiāo)售協(xié)議書(shū)中明確代理方法、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等，對(duì)酬金提取方式進(jìn)行約定。一般采取地產(chǎn)設(shè)定底線(xiàn)價(jià)格，物業(yè)不可低于該價(jià)格銷(xiāo)售，按不低于出售單位合同成交額的1.5%計(jì)提酬金。4.5.2物業(yè)租賃雙方在代理租賃協(xié)議書(shū)中明確代理方法、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)職責(zé)等，對(duì)酬金提取方式進(jìn)行約定。一般采取地產(chǎn)設(shè)定底線(xiàn)價(jià)格或租金浮動(dòng)價(jià)格，物業(yè)不可低于該價(jià)格租賃，如采取全權(quán)代理形式（含代收租金等），物業(yè)按不低于租賃總收入的10%計(jì)提酬金。4.5.3車(chē)庫(kù)/位租售（地產(chǎn)擁有產(chǎn)權(quán)）對(duì)地產(chǎn)擁有產(chǎn)權(quán)的車(chē)庫(kù)/位的租/售，雙方在代理租售協(xié)議書(shū)中明確責(zé)權(quán)利，酬金分別按照不低于租賃收入的10%和不低于合同成交額的1.5%計(jì)提。對(duì)未能明確是否地產(chǎn)擁有產(chǎn)權(quán)的車(chē)庫(kù)/位的租售，須按照財(cái)務(wù)管理部相關(guān)規(guī)定處理。4.5.4房屋維修（含保質(zhì)期內(nèi)、保質(zhì)期外的房屋維修）建設(shè)部頒布的《房屋建筑工程質(zhì)量維修辦法》中明確，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；裝修工程為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。房屋建筑工程保修期從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。由地產(chǎn)對(duì)保質(zhì)期內(nèi)的質(zhì)量問(wèn)題負(fù)責(zé)，并對(duì)保質(zhì)期內(nèi)施工單位的整改工作進(jìn)行跟進(jìn)，此外對(duì)已過(guò)保質(zhì)期但經(jīng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)確認(rèn)屬質(zhì)量問(wèn)題的仍需地產(chǎn)承擔(dān)責(zé)任。目前在具體操作方式上有以下兩種：A、地產(chǎn)直接負(fù)責(zé)跟進(jìn)施工單位的返修工作，物業(yè)只接受業(yè)主的申訴和報(bào)修并反饋給地產(chǎn)，由地產(chǎn)通知施工隊(duì)組織返修、約定維修時(shí)間，跟進(jìn)、驗(yàn)收、交付、記錄等。B、地產(chǎn)將保質(zhì)期返修工作委托物業(yè)代理，即由物業(yè)承接受理業(yè)主報(bào)修、聯(lián)系施工方會(huì)診、約定維修時(shí)間，跟進(jìn)、驗(yàn)收、交付、記錄等工作。定期將情況報(bào)告地產(chǎn)，或遇到較大問(wèn)題時(shí)及時(shí)反饋地產(chǎn)協(xié)助處理。地產(chǎn)將施工單位的保證金一并轉(zhuǎn)物業(yè)公司，物業(yè)公司有權(quán)對(duì)施工方的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估和扣罰。對(duì)于保修的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)控方法和處罰措施須由地產(chǎn)、物業(yè)、施工方簽訂三方協(xié)議予以明確，以便物業(yè)開(kāi)展相關(guān)工作。這種委托代理工作的酬金計(jì)算方法如下：情況酬金計(jì)算方法費(fèi)用支付方代理整個(gè)返修工作作按照經(jīng)施工方確認(rèn)認(rèn)的報(bào)修單數(shù)數(shù)量×每單報(bào)修平平均代理成本本由地產(chǎn)支付報(bào)修后施工方未維維修，物業(yè)自自行維修或發(fā)發(fā)包他方返修決算價(jià)的100%從保證金中扣除屬地產(chǎn)責(zé)任，物業(yè)業(yè)在地產(chǎn)認(rèn)可可下，物業(yè)自自行維修或發(fā)發(fā)包他方返修決算價(jià)的100%由地產(chǎn)支付C、公共設(shè)備和設(shè)施的保修、返修工作可參考上述方法執(zhí)行。有關(guān)房屋返修的工作都應(yīng)注意各環(huán)節(jié)的書(shū)面記錄，以備追溯。另對(duì)于較大工程應(yīng)有明確的申報(bào)、會(huì)診流程及工程款報(bào)批流程。部分工作可參考《保修階段