廣州房地產(chǎn)中介考試思考題題目及答案

1、商品房預(yù)售的主要程序是什么？答：1)預(yù)售人領(lǐng)取土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；2)預(yù)售人辦理預(yù)售登記，領(lǐng)取預(yù)售許可證；3)預(yù)售人同預(yù)購人簽證商品房預(yù)售合同；4)預(yù)售合同登記備案；5)房屋交付后，辦理產(chǎn)權(quán)登記。2、房地產(chǎn)登記的概念是什么？答：房地產(chǎn)行政主管部門依當(dāng)事人的申請或者依職權(quán)，對土地使用權(quán)，房屋所有權(quán)，房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)和其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀姆康禺a(chǎn)權(quán)利以及此相關(guān)的事項(xiàng)進(jìn)行記載，公示的行為3、在房地產(chǎn)抵押款中，當(dāng)發(fā)生貸款銀行對抵押物進(jìn)行處分時(shí)，所得款項(xiàng)應(yīng)如何分配？答：處分抵押物所得款項(xiàng)，按抵押權(quán)人出資比例分配。其中抵押人的份額依照下列順序分配:支付處分抵押物的費(fèi)用；扣繳抵押物應(yīng)繳的稅費(fèi)；剩余金額交還抵押人?抵押人所得的金額不足償還所欠貸款銀行本息的。貸款銀行有權(quán)追索不足部分4、廣州市商品房預(yù)售管理?xiàng)l例有哪些具體要求？答：廣州市商品房預(yù)售管理?xiàng)l例是為了加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，維護(hù)預(yù)售人和預(yù)購人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展而制定的地方性規(guī)章，是規(guī)范商品房預(yù)售中行為主體法律關(guān)系的條例，，是由廣東省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議于1998年7月29日通過，1998年10月1日起施行，其內(nèi)容主要包括總則、商品房預(yù)售項(xiàng)目管理、商品房預(yù)售行為管理、商品房預(yù)售款的監(jiān)督管理、法律責(zé)任5、以劃撥方式取得的土地使用權(quán)能否進(jìn)入拍賣市場答：劃撥土地使用權(quán)，只有符合一定的條件才能轉(zhuǎn)讓和出租、抵押，如果以拍賣或招標(biāo)方式實(shí)現(xiàn)，則必須國家把已經(jīng)劃撥的土地使用權(quán)收回，即縣官人按照土地使用權(quán)的有關(guān)規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥锌h人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲的收益遞交土地使用權(quán)出讓金，只有在國家已經(jīng)收回歸國有土的使用權(quán)的前提下才能采取拍賣的方式?6、廣州市購買商品房貸款抵押規(guī)定的具體內(nèi)容是什么？答：〈廣州市購買商品房貸款抵押規(guī)定〉是廣州市人民政府為活躍廣州房地產(chǎn)市場，加強(qiáng)對購買商品房的貸款抵押管理，保障交易各方的合法權(quán)益，結(jié)合廣州本地房產(chǎn)交易的特點(diǎn)制定。此規(guī)定1996-01-01正式實(shí)施，包括了對國土局、房管局、中國人民銀行在商品房抵押中的權(quán)責(zé)的明確，對申請抵押貸款的條件、辦理及登記進(jìn)行了規(guī)范?7、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的主要內(nèi)容是什么有以下內(nèi)容:項(xiàng)目概念有以下內(nèi)容:項(xiàng)目概念□?1.2.開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查3.市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定4.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇5.開發(fā)建設(shè)計(jì)劃6.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析7.結(jié)論及建議2.開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查3.市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定4.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇5.開發(fā)建設(shè)計(jì)劃6.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析7.結(jié)論及建議8、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)證合同的形式要件和主要內(nèi)容是什么1)2)3)8、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)證合同的形式要件和主要內(nèi)容是什么1)2)3)雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號(hào)；房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限4)5)6)7)8)土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)成交價(jià)格及支付方式房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間違約責(zé)任9)違約責(zé)任9、簡述我國房地產(chǎn)法的表現(xiàn)形式？TOC\o"1-5"\h\z答：目前我國的房地產(chǎn)法是由眾多的房地產(chǎn)法律規(guī)范組成的一個(gè)整體，同統(tǒng)一的立法和專門的立法組成，其法律體系按照內(nèi)容劃分，有三部分立法組成:綜合性的立法，如《憲法》、《民法通則》等表現(xiàn)專門的法，如《城市規(guī)劃法》、《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》、《住宅法》以及其他的事實(shí)條例、細(xì)則、辦法之類；相關(guān)的法，如《森林法》、《草原法》、《漁業(yè)法》《環(huán)境保護(hù)法》、《合同法》、《擔(dān)保法》《商業(yè)銀行法》、《婚姻法》、《繼承法》等法律規(guī)定10、簡述廣州市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)設(shè)立的條件答：設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備以下條件:有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)有不少于十五平方米的固定服務(wù)場所注冊資金不少于三十萬元，僅從事咨詢業(yè)務(wù)的，注冊資金不少于十萬元有房地產(chǎn)中介服務(wù)相應(yīng)職業(yè)資格證書的人員不少于三人，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，還應(yīng)當(dāng)持有《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》的人員11、房屋租賃應(yīng)當(dāng)辦理哪些手續(xù)答：房屋租賃雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自簽訂、變更合同之日起3日內(nèi)，到房屋所在地的街道、鎮(zhèn)出租屋管理服務(wù)中心辦理房屋租賃登記備案手續(xù)，并提交下列資料：房地產(chǎn)權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明出租人、承租人的個(gè)人身份證明或者法人、其他組織的登記注冊證明；房屋租賃合同出租房屋屬于共有的，出租人應(yīng)當(dāng)提供其他共有人同意出租的書面證明；出租委托代管房屋的，受托人應(yīng)當(dāng)提交委托人授權(quán)出租的證明；轉(zhuǎn)租房屋的，轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)提交出租人同意轉(zhuǎn)租的證明房屋租賃雙方當(dāng)事人終止房屋租賃合同的，應(yīng)當(dāng)自房屋租賃合同解除、終止之日起3日內(nèi)，書面告知房屋所在地的街道、鎮(zhèn)出租屋管理服務(wù)中心，辦理注銷登記備案手續(xù)12、簡述為什么要對房地產(chǎn)中介從業(yè)人員進(jìn)行年審？答：為進(jìn)一步規(guī)范房產(chǎn)中介企業(yè)經(jīng)營行為，提高行業(yè)水平，加強(qiáng)行業(yè)自律。目前房地產(chǎn)中介市場和中介行業(yè)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，已逐步走上了健康有序發(fā)展的道路，成為推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力之一。伴隨著房地產(chǎn)中介市場和中介行業(yè)的不斷深層次發(fā)展，中介行業(yè)已得到了社會(huì)的認(rèn)同，但房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)種類多，行業(yè)分工細(xì)化，專業(yè)化程度越來越高，一方面需要對從業(yè)者進(jìn)行知識(shí)更新方面的素質(zhì)教育，規(guī)范房產(chǎn)中介企業(yè)經(jīng)營行為，提高行業(yè)水平，故對從業(yè)者進(jìn)行年審.13、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)接受預(yù)售人委托代銷預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)向預(yù)購人明示哪些事項(xiàng)？答：預(yù)售商品房時(shí)，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)以書面方式向預(yù)購人明示下列事項(xiàng):預(yù)售人的名稱、注冊地址、聯(lián)系電話和法定代表人商品房預(yù)售許可證或者其經(jīng)發(fā)證機(jī)關(guān)確認(rèn)的復(fù)印件項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間項(xiàng)目及其配套設(shè)施的平面示意圖商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)：公共和公用建筑面積的分?jǐn)傓k法預(yù)售商品房的價(jià)格和付款辦法商品房預(yù)售款的專用帳戶物業(yè)管理事項(xiàng)法律、法規(guī)規(guī)定的其它事項(xiàng)14、房地產(chǎn)中介人員的素質(zhì)要求是什么答：房地產(chǎn)中介服務(wù)人員應(yīng)具備以下條件廣博的科學(xué)文化知識(shí)和專業(yè)知識(shí)良好的職業(yè)道德3.信息意識(shí)

3.信息意識(shí)4.掌握熟練的業(yè)務(wù)技巧15、請說明預(yù)售或出售房地產(chǎn)必須產(chǎn)權(quán)清楚，應(yīng)分別具有什么證件答：預(yù)售必須依〈商品房預(yù)售管理?xiàng)l例〉辦妥相關(guān)相關(guān)預(yù)售手續(xù)，預(yù)售人應(yīng)該能提供土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、預(yù)售許可證等必備的證件，即能證實(shí)其預(yù)售房屋產(chǎn)權(quán)清晰；出售房地產(chǎn)則提供房產(chǎn)證/共有權(quán)證，并落實(shí)是否存在查封、抵押情況，如果沒有即產(chǎn)權(quán)清晰16、廣州市房地產(chǎn)面積計(jì)算技術(shù)規(guī)定的有關(guān)要求是什么?答：為加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，適應(yīng)本市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，根據(jù)國家實(shí)施的《房地產(chǎn)測量規(guī)范》和《建筑面積計(jì)算規(guī)則》，結(jié)合廣州市的實(shí)際，制定了測算面積的技術(shù)規(guī)定。適用于廣州市城鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)登記、交易、評估、抵押、仲裁、征地拆遷，以及國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓的面積測量計(jì)算，其內(nèi)容包括房地產(chǎn)面積的計(jì)算范圍、計(jì)算房地產(chǎn)面積的范圍、不計(jì)入單位或個(gè)人的用地面積、特殊情況下有關(guān)面積計(jì)算的技術(shù)處理、房屋的建筑結(jié)構(gòu)/層數(shù)及其表示、規(guī)定有關(guān)的部分術(shù)語的含義等內(nèi)容TOC\o"1-5"\h\z17、請說明辦理預(yù)售合同登記需要提交什么資料？答：商品房預(yù)購銷合同應(yīng)當(dāng)載明和約定下列事項(xiàng)；預(yù)售人、預(yù)購人和雙方的委托代理人姓名（名稱）、地址、郵政編碼和合法證件號(hào)碼預(yù)售用地依據(jù)和預(yù)售的商品房的坐落位置3-預(yù)購的商品房的實(shí)得建筑面積、分?jǐn)偨ㄖ娣e及其含項(xiàng)目、樓號(hào)、樓層、房號(hào)和層高；預(yù)購的商品房的價(jià)格和代收稅費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)交付使用時(shí)的實(shí)際面積與預(yù)售時(shí)約定面積差異的處理辦法付款時(shí)間和方式及預(yù)購人逾期付款的違約責(zé)任預(yù)售的商品房竣工交付使用的時(shí)間及逾期的違約責(zé)任裝修項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備品牌、型號(hào)、材料規(guī)格及違約責(zé)任；基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)行要求及違約責(zé)任；物業(yè)管理事項(xiàng)；雙方認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)?18、請說明二手房地產(chǎn)買賣的程序怎樣?訂立買賣契約。買賣契約應(yīng)包括如下主要條款：房產(chǎn)坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況、成交價(jià)格、付款方式、違約責(zé)任等等，該契約應(yīng)以書面形式成立；遞件。接受房地產(chǎn)交易管理部門的審查。一般先由交易雙方向房屋所在地房產(chǎn)交易管理部門辦理申請手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)的證件，審查產(chǎn)權(quán)；并到現(xiàn)場作必要調(diào)查，同時(shí)由估價(jià)人員對交易的房屋進(jìn)行估價(jià)。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和購買對象，按審批權(quán)限申報(bào)有關(guān)負(fù)責(zé)人審核批準(zhǔn)后，經(jīng)辦人將通知買賣雙方辦理備案手續(xù)、買賣雙方在契約上簽名蓋章。繳納稅費(fèi)。辦理完立契手續(xù)后，買賣雙方向房地產(chǎn)交易管理部門繳納手續(xù)費(fèi)和契稅；辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。房屋買賣雙方經(jīng)房地產(chǎn)交易所辦理買賣過戶手續(xù)后，買方應(yīng)持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)買賣契約，到房屋所在地房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記，換取新的房產(chǎn)證。19、房地產(chǎn)測繪成果的三種圖件是什么？答：房產(chǎn)圖是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的重要資料。按房產(chǎn)管理的需要可分為3種：房地產(chǎn)分幅平面圖（地籍圖）、房地產(chǎn)分丘平面圖（分宗圖）、分層分單元平面圖（分戶圖）。20、請述共有公用建筑面積的分類？什么是套內(nèi)建筑面積？答：公用建筑面積由以下兩部分組成：A.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑物服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。B.套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（山墻）墻體水平投影面積的一半。套內(nèi)建筑面積：建筑物內(nèi)的組成面積，主要包括A、套（單元）內(nèi)的使用面積B、套內(nèi)墻體面積（商品房各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻包括山墻均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積，非共用墻墻體水平的投影面積的全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積），套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽臺(tái)建筑面積三者之和。如何做好房地產(chǎn)投資顧問？答：房地產(chǎn)投資顧問主要分為兩種：房地產(chǎn)經(jīng)營投資顧問和房地產(chǎn)置業(yè)投資咨詢顧問房地產(chǎn)經(jīng)營投資顧問，主要是指協(xié)助投資者以開發(fā)、買賣或租賃房地產(chǎn)等形式，進(jìn)行營利性活動(dòng)。需要具備良好的知識(shí)（企業(yè)策劃知識(shí)、財(cái)務(wù)知識(shí)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)常識(shí)、市場營銷知識(shí)、項(xiàng)目管理知識(shí)、建筑知識(shí)、人文基礎(chǔ)知識(shí)等）和素質(zhì)（參照26題）；房地產(chǎn)置業(yè)投資顧問，是指協(xié)助投資者購置房地產(chǎn)后出租、出售經(jīng)營的行為。要求善于把握住宅市場供需的脈搏，抓住有利時(shí)機(jī)入市和出手，在滿足投資者獲利需求的基本前提下實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)未來的增值。不僅需要房地產(chǎn)市場分析、預(yù)測與判斷的能力，還應(yīng)具備豐富的市場經(jīng)驗(yàn)。22、策劃在房地產(chǎn)發(fā)展、營銷工作中的作用和核心是什么？答：房地產(chǎn)市場營銷是一門剛剛興趣的新學(xué)科，也是一門實(shí)踐性很強(qiáng)的學(xué)科，它對于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平和競爭力，規(guī)范房地產(chǎn)市場及滿足人們生產(chǎn)生活需要都具有特別重要的意義。有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平和競爭力。有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展和規(guī)范；有利于消費(fèi)者需求的滿足。23、簡述房地產(chǎn)法與規(guī)劃法、建筑法、住宅法的關(guān)系？答：房地產(chǎn)法與規(guī)劃法的關(guān)系：城鄉(xiāng)規(guī)劃是城鄉(xiāng)建設(shè)的龍頭，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提。不符合經(jīng)過批準(zhǔn)的城鄉(xiāng)規(guī)劃的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)為違章建設(shè)。我們必須充會(huì)認(rèn)識(shí)城鄉(xiāng)規(guī)劃的重要性及其對房地產(chǎn)業(yè)的直接影響。房地產(chǎn)法與建筑法的關(guān)系：房產(chǎn)的客體（或載體）為房屋等建筑物及其他構(gòu)筑物。建筑工程的質(zhì)量和安全，事關(guān)重大。所以人們常說：百年大計(jì)，質(zhì)時(shí)第一”。房地產(chǎn)法與住宅法有著密切的聯(lián)系。廣義地考察，房地產(chǎn)法調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，并不存在一部包羅萬象的房地產(chǎn)法。24、從事策劃工作的人員需要哪些基本的素質(zhì)和要求？答：房地產(chǎn)策劃人員經(jīng)應(yīng)具備以下素質(zhì)和要求：對民族傳統(tǒng)文化和人文精神有普遍的認(rèn)識(shí)對當(dāng)代國際精神、流行文化、生活形態(tài)有著較為深刻的理解對民族以及世界的建筑歷史、建筑文化、建筑思潮有著較為全面的了解對各種營銷理論、微觀經(jīng)濟(jì)理論有著系統(tǒng)而又深刻的認(rèn)識(shí)深喑各種廣告、品牌傳播理論的精義，熟練運(yùn)用宣傳造勢手法，同時(shí)具有較強(qiáng)的駕馭語言的能力。對藝術(shù)和美的想象能力和領(lǐng)悟能力，以及溝通執(zhí)行能力；對設(shè)計(jì)的技術(shù)處理和建筑施工有一定的認(rèn)識(shí)25、房地產(chǎn)價(jià)格的特征是什么？答：房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要有下列4個(gè)：交換代價(jià)和租金可以轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格具有時(shí)間連慣性房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別性強(qiáng)26、市場營銷的主要策略有哪些？答：房地產(chǎn)市場營銷的主要基本策略，依然是以4p為主，主要是指產(chǎn)品、價(jià)格、營銷渠道、促銷策略。產(chǎn)品策略，主要是指產(chǎn)品的類型、產(chǎn)品開發(fā)的策略等；價(jià)格策略，主要是指房地產(chǎn)價(jià)格即構(gòu)成、房地產(chǎn)定價(jià)方法、房地產(chǎn)定價(jià)策略；營銷渠道，主要是包括發(fā)展商直接銷售、委托代理商銷售、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人銷售；促銷策略，主要包括房地產(chǎn)促銷方式（廣告、人員推銷、銷售推廣、公共關(guān)系）、房地產(chǎn)營銷廣告。針對4p理論的一些不足，也出現(xiàn)了一些理論；4C理論，強(qiáng)調(diào)顧客、成本、便利和溝通的重要性；4R理論，主要是在4c理論上提出的新理論，強(qiáng)調(diào)關(guān)聯(lián)、反映、關(guān)系和回報(bào)的重要性。27、企業(yè)進(jìn)行促銷活動(dòng)的基本方式是什么？答：為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的促銷目標(biāo)，可以使用不同的促銷方式。常用的有4種形式：廣告、人員推銷、銷售推廣和公共關(guān)系。28、為什么要建立規(guī)范化的房地產(chǎn)市場？

有利于協(xié)調(diào)房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)關(guān)系密切，在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位。在推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長的三駕馬車中具有重要作用。有利于避免房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。房地產(chǎn)業(yè)在我國是新興支柱產(chǎn)業(yè)，具有投資和消費(fèi)的兩個(gè)功能，規(guī)范化的市場可以延緩或避免泡沫的產(chǎn)生；有利于土地的有效利用，使得社會(huì)整體利益得到體現(xiàn)；有利于房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，可以使得房地產(chǎn)商品適銷對路，實(shí)現(xiàn)有效供給；有利于規(guī)范市場主體行為，降低交易費(fèi)用，提高交易效率；有利于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場主體的收益，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長、維護(hù)企業(yè)和消費(fèi)者合法權(quán)益。29、房地產(chǎn)稅收的主要種類有哪些？1)土地增值稅2)城鎮(zhèn)土地使用稅3)耕地占用稅4)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅5)房產(chǎn)稅6)契稅30、房改房”的定義是什么？答：已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的已建公有住房。按照成本價(jià)購買的，房屋所有權(quán)歸職工個(gè)人所有，按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在5年后歸職工個(gè)人所有。31、二手房交易時(shí)賣方必須提供哪些資料，買賣雙方需要繳納哪些費(fèi)用？答：賣方必須提供產(chǎn)權(quán)資料和身份證明資料，包括，房地產(chǎn)權(quán)證(房地產(chǎn)共有正、房地產(chǎn)權(quán)屬證明、他項(xiàng)權(quán)證)和身份證(營業(yè)證書/身份證明、法定代表人證明、代理人證明等)。雙方需要交納的稅費(fèi)有：交易契稅、交易印花稅、交易管理費(fèi)、交易登記費(fèi)、測繪曬圖、產(chǎn)權(quán)印花稅、個(gè)人所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅、土地出讓金、土地契稅、房改房購分?jǐn)偂⑼夸N抵押登記費(fèi)等。32、小區(qū)綠化基本準(zhǔn)則是什么？答：盡量做到建筑物之間的園林綠地均衡配置，充分利用小區(qū)邊角及不宜建筑地段，布置綠地。從健康實(shí)用的角度出發(fā)，以人為本為原則，設(shè)計(jì)舒適健康居住環(huán)境。33、房地產(chǎn)糾紛的種類和解決方式是什么？答：房地產(chǎn)糾紛，按其法律性質(zhì)可分為兩大類：民事性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛行政性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛房地產(chǎn)糾紛，可以通過協(xié)商、行政處理、仲裁和訴訟等方式解決34、簡述土地的基本特性？答：土地資源十分重要，人們在土地上生存、發(fā)展，土地既是生產(chǎn)資料，又是生活資料，從而圍繞土地產(chǎn)生了占有、使用、收益、分配、保護(hù)、管理等項(xiàng)關(guān)系，涉及廣泛的權(quán)利用義務(wù)，人們有關(guān)土地的行為必須是有規(guī)則的，秩序的，也就是要規(guī)范化地進(jìn)行。35、簡述對房地產(chǎn)中介服務(wù)人員職業(yè)道德的要求？答：對房地產(chǎn)中介服務(wù)人員職業(yè)道德的要求主要有以下幾個(gè)方面：誠實(shí)、信用的原則獨(dú)立、客觀、公正的原則專業(yè)勝任能力要求對客戶的責(zé)任依法經(jīng)營，公開、公平競爭的原則其它原則36、簡述房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的概念？答：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃，是指根據(jù)房地產(chǎn)市場的特性和發(fā)展方向，周密的制定出能使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位準(zhǔn)確具有創(chuàng)造性、競爭性、可操作性，近期遠(yuǎn)期經(jīng)營目標(biāo)統(tǒng)一協(xié)調(diào)的工作計(jì)劃和策略使房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、市場營銷活動(dòng)有步驟、有秩序展開，并根據(jù)市場情況不斷修正，最大限度的提高開發(fā)項(xiàng)目的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境綜合收益，規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)。其主要特點(diǎn)是：創(chuàng)新性、明確的方向性、現(xiàn)實(shí)可行性、可操作性、系統(tǒng)性和規(guī)范性。37、簡述房地產(chǎn)市場細(xì)分原則和程序？答：房地產(chǎn)市場細(xì)分應(yīng)該遵循以下原則：1）可衡量原則；2）盈利原則；3）可實(shí)施原則市場細(xì)分的程度:1）根據(jù)需要選定產(chǎn)品市場范圍。2）列舉潛在顧客的基本需求；3）依據(jù)消費(fèi)者需求的具體內(nèi)容，初步確定可以劃分為哪幾個(gè)細(xì)分市場。如住宅可以分為別墅、公寓等。4）研究細(xì)分市場。5）測量各細(xì)分市場的規(guī)模。6）選擇目標(biāo)市場，設(shè)計(jì)市場營銷策略。38、簡述房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)程序？答：1）接盤要點(diǎn)。收集物業(yè)資料；明確委托關(guān)系；提供個(gè)案資料；2）物業(yè)調(diào)查。核實(shí)產(chǎn)權(quán)；現(xiàn)場查勘；3）廣告宣傳。廣告形式多樣；廣告內(nèi)容真實(shí)；廣告要有個(gè)性；4）客戶查詢。勤接待查詢；了解客戶需求；索取客戶資料；盡早知告?zhèn)蚪饦?biāo)準(zhǔn)；5）接受委托及檢視物業(yè)。簽署委托協(xié)議；協(xié)助檢視物業(yè)；鎖匙的處理；6）洽商議價(jià)。公平、公正及公開的原則；□說無憑，以合約為準(zhǔn)；盡可能提供參考數(shù)據(jù)；7）簽約成交。臨時(shí)合約；正式合約；8）定金及付款。定金；樓款；按揭；按金；租金；9）產(chǎn)權(quán)過戶和登記手續(xù)。轉(zhuǎn)移登記；租賃登記；10）傭金、交吉及后續(xù)服務(wù)。傭金；交吉；后續(xù)服務(wù)。39、簡述目前廣州市房地產(chǎn)中介行業(yè)存在的主要問題，并提出解決的建議？答：目前我國房地產(chǎn)中介從業(yè)人員素質(zhì)還有待提高，房地產(chǎn)中介活動(dòng)中存在著大量的不規(guī)范行為。只有采取有效的措施，才能使我國的房地產(chǎn)市場中介業(yè)健康發(fā)展。主要的措施應(yīng)該包括：嚴(yán)把房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)經(jīng)紀(jì)人、估價(jià)師的資格審查、考試，頒證及注冊關(guān)，提高房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)從業(yè)人員的文化素質(zhì)和業(yè)務(wù)素質(zhì)，加強(qiáng)中介人員的后續(xù)教育盡量發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用加緊立法，以法律作為監(jiān)管手段。40、結(jié)合自身體會(huì)談一下怎樣才能作一名合格的房地產(chǎn)中介人員？答：1）具有一定的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論和相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論水平，并具有豐富的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)；）能夠熟練掌握和運(yùn)用與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)相關(guān)的法律。法規(guī)和行業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)定。）熟悉房地產(chǎn)市場的流通環(huán)節(jié)，具有熟練的實(shí)務(wù)操作的技術(shù)和技能）具有豐富的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)距經(jīng)驗(yàn)和一定資歷，熟悉市場行情變化，有較強(qiáng)的創(chuàng)新和開拓能力，能創(chuàng)立和提高企業(yè)的品牌；）有一定的外語水平。41、我國的土地出讓制度有哪幾種？答：出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥。42、房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法規(guī)體系中有哪幾部法律？答：城市房地產(chǎn)管理法；土地管理法；城市規(guī)劃法。43、我國房地產(chǎn)法的基本原則是什么？答：我國房地產(chǎn)法的基本原則歸納如下：1）土地公有原則；2）土地有償使用原則；3）十分珍惜合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的原則；4）房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則；5）城鎮(zhèn)住房商品化原則；6）宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則44、我國房地產(chǎn)法調(diào)整對象的內(nèi)容是什么？答：1。規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的需要2鞏固和發(fā)展房地產(chǎn)改革成果的需要。45、如何進(jìn)行危機(jī)處理？答：一、調(diào)查、掌握事故的原因1、迅速成立以企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和公共關(guān)系人員組成的處理事故臨時(shí)機(jī)構(gòu)，把握事態(tài)的發(fā)展動(dòng)向，確定事故處理的基本方針和對策2、查明原因，詳細(xì)認(rèn)真做好原始記錄3、查明事故現(xiàn)狀，事故是在擴(kuò)大還是的到了有效的控制，原因是什么？采取了什么措施4、查明事故現(xiàn)狀，事故是在擴(kuò)大還是的到了有效的控制，原因是什么？采取了什么措施二、采取正確的對策，以使事故的處理妥善圓滿1、讓企業(yè)員工了解事故的真相，盡快把企業(yè)將采取的對策告訴全體員工，博得企業(yè)內(nèi)部的支持和諒解，號(hào)召員工同心同德、齊心合力、共度難關(guān)。2、為避免謠言四起，應(yīng)謹(jǐn)慎地、實(shí)事求是地向外界公布事實(shí)真相3、如果是由于產(chǎn)品質(zhì)量問題造成的，應(yīng)立即召回產(chǎn)品，立即停止對此類產(chǎn)品的銷售，而后調(diào)查事故的原因，立即采取補(bǔ)救措施，安撫對方，避免消息進(jìn)一步擴(kuò)散。三、對事故受害方的對策1、謹(jǐn)慎同受害方接觸，表示歉意，冷靜聽取他們的意見2、耐心聽取受害方的要求及損失賠償，即使受害方有一定的責(zé)任也不宜去追究3、避免替企業(yè)辯護(hù)的言辭，這樣容易激怒對方，使雙方關(guān)系更加劍拔弩張，不利于事件的解決。4、無特殊原因，在事故處理過程中，不要換負(fù)責(zé)處理事故的人員，即便他有一些小節(jié)處理不當(dāng)，此時(shí)換人容易引起對方更大的反感。四、對新聞界的對策事件一旦被新聞單位報(bào)道出去，將在公眾中留下長久的記憶，因此一定要慎重從事，切勿過度遮掩，勾起記者的興趣，謀求新聞?dòng)浾叩睦斫馀c支持1.企業(yè)事先統(tǒng)一□徑，為表示對事故的高度重視，指定企業(yè)高層負(fù)責(zé)人為新聞發(fā)言人，客觀詳實(shí)的將事故真相以書面的形式發(fā)給記者，切忌信□開河2.毫不保留地向記者公布事故的全部真相，認(rèn)真回答記者的提問，如果企圖掩蓋事故真相，這時(shí)企業(yè)與新聞單位的公共關(guān)系將全面告急，事態(tài)將朝著不可控制方向迅速發(fā)展，同時(shí)與企業(yè)有特殊關(guān)系的記者在相當(dāng)長的時(shí)期，將無法為企業(yè)提供輿論支持五、對有業(yè)務(wù)往來單位的對策1、盡快如實(shí)的通告發(fā)生事故的消息及原因，以及正在采取的對策。2、與該事故牽連較大的單位，立即派人前去做正面解釋，并商定善后事宜。3、事故全面處理完畢后，應(yīng)及時(shí)通報(bào)，并以書面形式表示道歉，以取得諒解。六、對其他公眾的對策1、通過媒體向公眾公布事故處理結(jié)論和今后預(yù)防的措施。2、如有公眾來訪，不應(yīng)拒絕會(huì)見，虛心聽取建議和意見。3、女口確給社區(qū)居民帶來損失，應(yīng)向他們公開道歉，必要時(shí)給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。上述對策全部實(shí)施后，并不等于事故的善后已經(jīng)結(jié)束，一方面，新聞報(bào)道的影響還會(huì)持續(xù)一個(gè)時(shí)期，另外，公眾的輿論也不會(huì)立即消失，競爭對手也會(huì)在你的企業(yè)形象受損的時(shí)期大肆公關(guān)，廣泛傳播不利于你的消息，所以這個(gè)時(shí)期必須主動(dòng)出擊，切忌躲起來等待事態(tài)逐步平息。此時(shí)應(yīng)及時(shí)向新聞單位提供有關(guān)企業(yè)賠償受害者經(jīng)濟(jì)損失的消息，公布事故后生產(chǎn)、工作的恢復(fù)情況和預(yù)防措施的實(shí)施情況，并設(shè)專人接待公眾的來信來訪和新聞單位記者，從而轉(zhuǎn)化不利因素，盡快恢復(fù)企業(yè)的聲譽(yù)，重新贏得廣大公眾的信任。46、房地產(chǎn)中介服務(wù)的特點(diǎn)是什么？答：房地產(chǎn)中介服務(wù)，是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動(dòng)；房地產(chǎn)價(jià)格評估，是指房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)算，定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營活動(dòng)；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動(dòng)。其特點(diǎn)主要是：人員特定。從事房地產(chǎn)中介服務(wù)人員必須是具有特定資格的專業(yè)人員，并不是所有的人都可以從事房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)或者提供房地產(chǎn)中介服務(wù)委托服務(wù)。房地產(chǎn)中介服務(wù)是受當(dāng)事人委托進(jìn)行的，并在當(dāng)事人委托的范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)，提供當(dāng)事人所要求的服務(wù)服務(wù)有償。房地產(chǎn)中介服務(wù)是一種服務(wù)性的經(jīng)營活動(dòng)，委托人應(yīng)按照一定的標(biāo)準(zhǔn)向房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)支付報(bào)酬、傭金。47、房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的特點(diǎn)是什么？答：(一)專業(yè)性權(quán)屬檔案是權(quán)屬管理活動(dòng)中形成的歷史記錄。權(quán)屬檔案是專業(yè)性材料。權(quán)屬檔案有專業(yè)管理方法。動(dòng)態(tài)性權(quán)屬檔案的動(dòng)態(tài)性是權(quán)屬檔案最顯著的特點(diǎn)。產(chǎn)權(quán)的動(dòng)態(tài)性，使權(quán)屬檔案成為“活”檔案。真實(shí)性真實(shí)性是權(quán)屬檔案的生命，也是發(fā)揮檔案的現(xiàn)實(shí)效用的基礎(chǔ)和前提。完整性權(quán)屬檔案的完整性體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是房地結(jié)合，二是圖、檔結(jié)合。?房地結(jié)合房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。作為權(quán)屬管理記錄的房地產(chǎn)檔案也應(yīng)緊密結(jié)合，要確保土地和房屋檔案的完整，不能人為地割裂房地產(chǎn)檔案之間的有機(jī)聯(lián)系。.圖檔結(jié)合房地產(chǎn)平面圖上注記丘號(hào)(地號(hào))，這種丘號(hào)，可當(dāng)作為查找檔案的索引。圖上標(biāo)志產(chǎn)權(quán)范圍，一目了然。價(jià)值性房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，價(jià)值高，在單位和個(gè)人的財(cái)產(chǎn)構(gòu)成中占有重要地位。因此，權(quán)屬檔案屬于財(cái)產(chǎn)檔案。權(quán)屬檔案的有無，保管的好壞，記載得是否準(zhǔn)