中遠(yuǎn)兩灣城中潭路商業(yè)街定位及推廣策劃方案課件

中遠(yuǎn)兩灣城中潭路商業(yè)街定位及推廣策劃方案中遠(yuǎn)兩灣城中潭路商業(yè)街定位及推廣策劃方案1.市場在哪里2.核心的概念6.后期的傳播4.規(guī)劃與傳播5.招商與經(jīng)營3.命名與視覺目錄7.合作與費(fèi)用1.市場在哪里2.核心的概念6.后期的傳播4.規(guī)劃與1.市場在哪里2.核心的概念6.后期的傳播4.規(guī)劃與傳播5.招商與經(jīng)營3.命名與視覺7.合作與費(fèi)用1.市場在哪里2.核心的概念6.后期的傳播4.規(guī)劃與1、市場在哪里市場/競爭者產(chǎn)品/品牌自身消費(fèi)者1、市場在哪里市場/競爭者產(chǎn)品/品牌自身消費(fèi)者1、市場在哪里產(chǎn)品/品牌自身S.W.O.T.分析S：優(yōu)勢W：劣勢有眾多“忠誠”的中遠(yuǎn)兩灣城居民有未來幾年將日益增多的周邊新小區(qū)居民近兩萬固定消費(fèi)人群的商圈2600米超長蘇州河北案沿線西北地區(qū)沒有大型休閑餐飲商區(qū)上海目前沒有真正意義上的商業(yè)物業(yè)成功品牌休閑餐飲市場整體活躍、周邊尚未形成成熟競爭品牌相當(dāng)一部分潛在個性市場沒有開發(fā)徐家匯、淮海路、虹橋等目前以其雄厚綜合實(shí)力所占據(jù)的絕對優(yōu)勢各類餐飲娛樂市場品牌林立、市場噪音嘈雜、夜店消費(fèi)走熱籌建商區(qū)坐標(biāo)較偏，距離市中心還是有相當(dāng)距離周圍沒有成熟商圈相呼應(yīng)西北地區(qū)一直給人不是很高檔的感覺商鋪結(jié)構(gòu)規(guī)劃欠妥、形象弱視O：機(jī)會T：威脅1、市場在哪里產(chǎn)品/品牌自身S.W.O.T.分析S：年齡較輕的人外出活動的頻率略高于其他人群1004753363426基數(shù)：所有受訪組平均值（次/周）1.31.41.31.61.31.01、市場在哪里消費(fèi)者年齡較輕的人外出活動的頻率略高于其他人群每個月外出進(jìn)行娛樂休閑活動的平均花費(fèi)年輕人最高基數(shù)：所有受訪組外出進(jìn)行娛樂休閑活動頻率在每月1次以上的人653530262331361、市場在哪里每個月外出進(jìn)行娛樂休閑活動的平均花費(fèi)年輕人最高基數(shù)：所有受訪1、市場在哪里男性、年輕人、以及未婚人士多與朋友/同學(xué)一起外出進(jìn)行娛樂休閑活動女性多與家人及孩子一起外出逛街購物3001491515680108569314161基數(shù)：所有受訪組外出娛樂休閑頻率在每月1次以上的人1、市場在哪里男性、年輕人、以及未婚人士多與朋友/同學(xué)一起外上海居民外出就餐和逛街/購物的頻率比外出進(jìn)行休閑娛樂活動的頻率略高1、市場在哪里3.22.53.8前三位平均值（次/月）已婚無孩女性3.9未婚女性3.624-35歲女性3.7前三位平均值（次/月）18-23歲男性4.8未婚男性4.424-35歲男性3.9前三位平均值（次/月）18-23歲男性6.0未婚男性5.824-35歲男性5.4基數(shù)：所有受訪組（N=506）上海居民外出就餐和逛街/購物的頻率比外出進(jìn)行休閑娛樂活動的頻女性及年輕人更傾向于逛很多家店4731922815611318911596256115基數(shù)：所有隨機(jī)組外出逛街購物頻率在每月1次以上的人1、市場在哪里女性及年輕人更傾向于逛很多家店1、市場在哪里50621728961121199125105272122基數(shù)：所有受訪組自然風(fēng)光是最受人們歡迎的商區(qū)主題而異國風(fēng)情較受年輕人及未婚人士喜歡1、市場在哪里基數(shù)：所有受訪組外出進(jìn)行娛樂休閑活動頻率在每月1次以上的人（N=65）7226主要活動卡拉OK14%棋牌12%酒吧/咖啡廳11%公園/游樂園8%桑拿/洗澡8%電影6%主要活動游泳5%跳健美操5%健身3%羽毛球3%乒乓球3%桌球3%1、市場在哪里卡拉OK和棋牌是人們最經(jīng)常進(jìn)行的娛樂休閑活動基數(shù)：所有受訪組外出進(jìn)行娛樂休閑活動頻率在每月1次以上的人（總體來說，上海居民外出就餐和逛街/購物的頻率比外出進(jìn)行休閑娛樂活動的頻率略高基數(shù)：所有受訪組外出就餐頻率在每月1次以上的人（N=427）524456241、市場在哪里總體來說，上海居民外出就餐和逛街/購物的頻率基數(shù)：所有受訪組1、市場在哪里成功5大要素選址得當(dāng)定位準(zhǔn)確招商能力強(qiáng)運(yùn)營管理能力強(qiáng)有特色1、市場在哪里成功5大要素選址得當(dāng)1.市場在哪里2.核心的概念6.后期的傳播4.規(guī)劃與傳播5.招商與經(jīng)營3.命名與視覺7.合作與費(fèi)用1.市場在哪里2.核心的概念6.后期的傳播4.規(guī)劃與2、核心的概念概念的由來品牌概念名字大環(huán)境利益支持血統(tǒng)外觀形象業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)與蘇州河有關(guān)；具有文化詮釋；傳播力強(qiáng)交通的多樣性及到達(dá)便捷；周遍商業(yè)潛力強(qiáng)；親水岸人文景觀易挖掘打造方便目標(biāo)消費(fèi)群就餐/娛樂/購物/社交；成為新上海時尚休閑場所的熱門選擇；提供多樣化的物質(zhì)消費(fèi)服務(wù)及個性化的文化享受60%中西餐飲業(yè)為主；25%生活精品小業(yè)態(tài)；10%文化娛樂小業(yè)態(tài)；5%居家便民業(yè)態(tài)；及不定期文化活動懷舊浪漫主義色彩加都市時尚風(fēng)情；結(jié)合社區(qū)及蘇州河特點(diǎn)，打造新上海人文藝術(shù)商區(qū)新上海蘇州河海派主義與歐洲后現(xiàn)代主義新浪潮的文化銜接2、核心的概念概念的由來品牌名字大環(huán)境利益支持血統(tǒng)外觀形象業(yè)2、核心的概念商區(qū)形象定位上海風(fēng)情的、浪漫的、經(jīng)典的、有文化底蘊(yùn)的蘇州河北岸新風(fēng)景線2、核心的概念商區(qū)形象定位上海風(fēng)情的、浪漫的、經(jīng)典的、有文化2、核心的概念招商定位調(diào)性：小資產(chǎn)階級情調(diào)為主的、閑散幽雅的、藝術(shù)氣息的價位：中高檔與中檔錯位組合、適合小康家庭及知識分子與新生代白領(lǐng)日常消費(fèi)、社交品牌：區(qū)域名牌為主力旗艦、結(jié)合特色個性品牌、新興消費(fèi)模式常識性業(yè)態(tài)、部分居家消費(fèi)品質(zhì)小業(yè)態(tài)2、核心的概念招商定位調(diào)性：小資產(chǎn)階級情調(diào)為主的、閑散幽雅的2、核心的概念消費(fèi)者定位文化修養(yǎng)職業(yè)與收入年齡與家庭價值觀與人生觀消費(fèi)形態(tài)概述2、核心的概念消費(fèi)者定位文化修養(yǎng)2、核心的概念消費(fèi)者研究——五類目標(biāo)消費(fèi)族群1、節(jié)奏步入緩穩(wěn)的中流一族步入社會闖蕩生活有一定時間，閱歷和經(jīng)驗(yàn)達(dá)到了一定程度；收入與職務(wù)已經(jīng)趨于穩(wěn)定，發(fā)展空間逐漸縮小，對于前途的理想抱負(fù)開始變的實(shí)際；有了自己的小家庭，愛情不再追求轟轟烈烈，夫妻生活趨于平淡、溫馨,渴望小小的情調(diào)來調(diào)劑枯燥的生活；在忙碌的工作生活之間尋求偶爾的嫻靜，找一個機(jī)會去釋放積壓長久的壓力；年少的沖動越來越少了，但是對于流行敏銳嗅覺的基因仍然保持，隨時可以激發(fā)。2、核心的概念消費(fèi)者研究——五類目標(biāo)消費(fèi)族群2、注重生活營養(yǎng)的物質(zhì)男女自己有穩(wěn)定的收入來源，懂得為自己制作舒適有節(jié)奏的生活單身生活擁有“自由開朗、青春無憂”的正面形象懂得寵愛自己，美容、旅游、美食、購物都可以是調(diào)節(jié)心情的必修課總有幾個要好的異性朋友，比上一代年輕人了開朗，少了矜持喜歡同性群聚，結(jié)伴游玩消費(fèi)者研究——五類目標(biāo)消費(fèi)族群2、核心的概念2、注重生活營養(yǎng)的物質(zhì)男女消費(fèi)者研究——五類目標(biāo)消費(fèi)族群2、2、核心的概念消費(fèi)者研究——五類目標(biāo)消費(fèi)族群3、生活在忙碌節(jié)奏中的夢想一族一定的教育背景、一群奔走在班車與寫字樓間的城市白領(lǐng)扣除日常開銷，銀行略有存款，生活追求舒適的小資情調(diào)已經(jīng)或馬上將實(shí)現(xiàn)“有一套自己的房子”之類不算大的短期理想總覺得工作壓力比較大，需要適時調(diào)劑放松心情，朋友是最大的財富相信未來是美好的，道路是曲折的，成功是需要運(yùn)氣加努力的為了夢想，不惜離開家庭和故鄉(xiāng)，去遙遠(yuǎn)的城市為生活打拼2、核心的概念消費(fèi)者研究——五類目標(biāo)消費(fèi)族群32、核心的概念消費(fèi)者研究——五類目標(biāo)消費(fèi)族群4、敢吃螃蟹的新生代計劃生育的第一批獨(dú)生子女，唯美主義的堅決擁護(hù)者與生俱來的獨(dú)苗心理與持寵而嬌的童年自認(rèn)為已經(jīng)成熟，卻有輸不起的個性與退化的壓力承受系數(shù)追求時尚流行的心理，對于新事物的敏銳嗅覺和主動嘗試的勇氣受西方文化影響巨大的一代，對于親情、愛情、友情有獨(dú)到而非傳統(tǒng)的見解2、核心的概念消費(fèi)者研究——五類目標(biāo)消費(fèi)族群2、核心的概念消費(fèi)者研究——五類目標(biāo)消費(fèi)族群5、個性不羈的另類分子對于藝術(shù)與文化有獨(dú)到的悟性與表現(xiàn)手段政治觀念淡薄，生存在社會的大族群之外身初熱鬧的繁華世界，內(nèi)心享受著個性生活的孤獨(dú)感，渴望自己的靈魂通過某些行為被社會接受或欣賞渴望得到一個空間，能夠結(jié)識到更多和自己志同道合的族類身體充滿流浪基因，只要有一個可以展現(xiàn)自己才華實(shí)現(xiàn)自己理想的地方，就不惜放棄一切去那里生活2、核心的概念消費(fèi)者研究——五類目標(biāo)消費(fèi)族群2、核心的概念階段性戰(zhàn)略定位1年2年3年品牌導(dǎo)入期品牌成長期品牌成熟期關(guān)注我喜歡我愛上我2、核心的概念階段性戰(zhàn)略定位1年2年3年品牌導(dǎo)入期品牌成長期1.市場在哪里2.核心的概念6.后期的傳播4.規(guī)劃與傳播5.招商與經(jīng)營3.命名與視覺7.合作與費(fèi)用1.市場在哪里2.核心的概念6.后期的傳播4.規(guī)劃與3、命名與視覺候選名單列表彼岸聽波廊洋涇浜多侖港星島莎舟喜洋洋新舟/新洲星星河/月亮河順流逆流哈里路亞海上海月亮灣上海灘避風(fēng)港海中央浮世匯齊云雅道心路·麗程北岸天地復(fù)禮道蘭街半島大街新月花提海上碼頭海上島海上走廊萬國湖濱梧桐岸河浜迦南瑞福斯提街小布達(dá)佩斯月伴灣黃金水岸靠水大街/大道鄰江甸筑締廣場采澤地走著三十二波波灣娛人碼頭河之洲吳水麗灣蘇水麗灣泊瑞門清坐道水門町綠水街流瀾訪兩灣澗西鄰町水岸原中水岸濱萊道波締街波曼廷灃原里好望島水一方一水佳街伴月灣一水天漾漾灣新水岸映水岸心水岸淺水灣淺水灘淺水涯水榭灣沁水臺樂水臺悅水臺麗水臺觀漁好萊塢第五街靠水灣海市蜃樓兜馬路3、命名與視覺候選名單列表彼岸浮世匯月伴灣流瀾訪映水岸3、命名與視覺我們的幾種方向推薦時尚文化類諧音形意類國際風(fēng)情類靠水大道COSCOAvenue波波灣BoBoBay好望島NewCapeTown3、命名與視覺我們的幾種方向推薦時尚文化類諧音形意類國際風(fēng)情3、命名與視覺命名聯(lián)想與概念拓展靠水大道COSCOAvenue中遠(yuǎn)商區(qū)面朝蘇州河，意為“靠水”“靠水”一詞來源于中遠(yuǎn)集團(tuán)的COSCO諧音大道（avenue)指格調(diào)較幽雅的林蔭馬路，如美國fifthavenue3、命名與視覺命名聯(lián)想與概念拓展靠水大道中遠(yuǎn)商區(qū)面朝蘇州3、命名與視覺命名聯(lián)想與概念拓展好望島NewCapeTown取名來自于迪亞士大航海發(fā)現(xiàn)新大陸典故好望角的歷史使命、地理特征與中遠(yuǎn)集團(tuán)的聯(lián)想中遠(yuǎn)兩灣半面臨水，有半島的特征“好望”與“好旺”的聯(lián)想3、命名與視覺命名聯(lián)想與概念拓展好望島取名來自于迪亞3、命名與視覺命名聯(lián)想與概念拓展波波灣BoBoBay長江后浪推前浪，蘇州河水波連波我的目標(biāo)群體BOBO族：小布爾喬亞與波西米亞風(fēng)格普通話、上海話與英語等語言的極易傳播與記憶所謂“世界波”BOBO與BOBAO的聯(lián)想3、命名與視覺命名聯(lián)想與概念拓展波波灣長江后浪推前浪，1.市場在哪里2.核心的概念6.后期的傳播4.規(guī)劃與傳播5.招商與經(jīng)營3.命名與視覺7.合作與費(fèi)用1.市場在哪里2.核心的概念6.后期的傳播4.規(guī)劃與4、規(guī)劃與傳播商區(qū)大環(huán)境建設(shè)規(guī)劃餐飲、娛樂、小精品店為一體的商區(qū)，上海新興的時尚個性消費(fèi)場所一個從“產(chǎn)品”——“服務(wù)”——“文化”的體驗(yàn)區(qū)域4、規(guī)劃與傳播商區(qū)大環(huán)境建設(shè)規(guī)劃餐飲、娛樂、小精品店為一體的4、規(guī)劃與傳播水岸規(guī)劃打造上海新世紀(jì)的第一班搖船擺渡碼頭從外灘到兩灣的景觀游輪，活動在蘇州河上的漂流餐廳4、規(guī)劃與傳播水岸規(guī)劃打造上海新世紀(jì)的第一班搖船擺渡碼頭從外4、規(guī)劃與傳播水岸規(guī)劃蘇州河迷人的夜景燈光標(biāo)志性建筑4、規(guī)劃與傳播水岸規(guī)劃蘇州河迷人的夜景燈光標(biāo)志性建筑一個吸引各地藝人來訪的文化集散地4、規(guī)劃與傳播水岸規(guī)劃4、規(guī)劃與傳播水岸規(guī)劃4、規(guī)劃與傳播街區(qū)規(guī)劃有異國浪漫古典主義情調(diào)的商業(yè)街路牌與店招4、規(guī)劃與傳播街區(qū)規(guī)劃有異國浪漫古典主義情調(diào)的商業(yè)街路牌與店點(diǎn)綴于商區(qū)周邊的藝術(shù)雕塑小品4、規(guī)劃與傳播街區(qū)規(guī)劃點(diǎn)綴于商區(qū)周邊的藝術(shù)雕塑小品4、規(guī)劃與傳播街區(qū)規(guī)劃具有的路邊咖啡館與小餐廳，制造美麗熱鬧的商業(yè)氣氛4、規(guī)劃與傳播街區(qū)規(guī)劃具有的路邊咖啡館與小餐廳，制造美麗熱鬧的商業(yè)氣氛4、規(guī)劃與傳4、規(guī)劃與傳播廣場規(guī)劃與夢清園的不定期攜手活動周期性的主題集會/展銷會開放的自由廣場/文化廣場4、規(guī)劃與傳播廣場規(guī)劃與夢清園的不定期攜手活動周期性的主題集4、規(guī)劃與傳播會所規(guī)劃兒童/教育會所周遍小區(qū)兒童節(jié)假日教育/游戲方便來商區(qū)消費(fèi)的家長寄放孩子平?？勺鳛榍俜?、跆拳道館4、規(guī)劃與傳播會所規(guī)劃兒童/教育會所周遍小區(qū)兒童節(jié)假日教4、規(guī)劃與傳播會所規(guī)劃吸引來商區(qū)的人流量豐富周邊居民日常家庭聚會活動提供不定期明星見面會小型家庭影院家庭/娛樂會所4、規(guī)劃與傳播會所規(guī)劃吸引來商區(qū)的人流量家庭/娛樂會所4、規(guī)劃與傳播招商規(guī)劃、傳播執(zhí)行流程表開街儀式項目工作月4、規(guī)劃與傳播招商規(guī)劃、傳播執(zhí)行流程表開街儀式項目工作月川菜東亞餐廳日式快餐上海菜餐飲業(yè)貴州菜達(dá)伶港川菜東亞餐廳日式快餐上海菜餐飲業(yè)貴州菜達(dá)伶港西式休閑餐廳快餐店燒烤茶樓咖啡廳西式休閑餐廳快餐店燒烤茶樓咖啡廳冰淇淋、甜品店飲料吧、現(xiàn)榨果汁店茶葉店現(xiàn)磨咖啡店酒吧面包房冰淇淋、甜品店飲料吧、現(xiàn)榨果汁店茶葉店現(xiàn)磨咖啡店酒吧面包房眼鏡店藥房中型超市美容、美發(fā)院專業(yè)按摩房休閑業(yè)個性飾品店眼鏡店藥房中型超市美容、美發(fā)院專業(yè)按摩房休閑業(yè)個性飾品店銀行/24小時自助銀行干洗店便民店美式修鞋配匙店銀行/24小時自助銀行干洗店便民店美式修鞋配匙店桌球館音像、影視店兒童游藝園文化娛樂業(yè)兒童攝影店DIY玩具屋：書店體育休閑用品店季風(fēng)書園家飾裝飾店畫廊精品文具店鮮花店桌球館音像、影視店兒童游藝園文化娛樂業(yè)兒童攝影店DIY玩具屋房產(chǎn)中介汽車裝飾店房產(chǎn)中介汽車裝飾店4、規(guī)劃與傳播面對商家的招商傳播策略研究創(chuàng)意表現(xiàn)定向傳播商家分析參考租金分析目標(biāo)品牌界定平面創(chuàng)意公關(guān)創(chuàng)意執(zhí)行過程創(chuàng)意特殊媒體創(chuàng)意大眾傳播專業(yè)雜志專業(yè)報紙戶外DM招商會行業(yè)交流會通路目標(biāo)客戶接待意向客戶接待PRSP相關(guān)優(yōu)惠政策特殊租金政策4、規(guī)劃與傳播面對商家的招商傳播策略研究創(chuàng)意表現(xiàn)定向傳播商家1.市場在哪里2.核心的概念6.后期的傳播4.規(guī)劃與傳播5.招商與經(jīng)營3.命名與視覺7.合作與費(fèi)用1.市場在哪里2.核心的概念6.后期的傳播4.規(guī)劃與5、招商與經(jīng)營招商流程表項目工作周5、招商與經(jīng)營招商流程表項目工作周5、招商與經(jīng)營5、招商與經(jīng)營5、招商與經(jīng)營北岸畫廊5、招商與經(jīng)營北岸畫廊5、招商與經(jīng)營5、招商與經(jīng)營5、招商與經(jīng)營北岸風(fēng)情5、招商與經(jīng)營北岸風(fēng)情1.市場在哪里2.核心的概念6.后期的傳播4.規(guī)劃與傳播5.招商與經(jīng)營3.命名與視覺7.合作與費(fèi)用1.市場在哪里2.核心的概念6.后期的傳播4.規(guī)劃與6、后期的傳播消費(fèi)者傳播工具組合運(yùn)行策略研究創(chuàng)意表現(xiàn)整合傳播市場調(diào)研競品分析產(chǎn)品SWOT分析消費(fèi)者界定品牌定位CIS平面創(chuàng)意電視廣播創(chuàng)意網(wǎng)絡(luò)多媒體創(chuàng)意特殊媒體創(chuàng)意大眾傳播電視廣播雜志報紙網(wǎng)絡(luò)戶外DM展會交流會銷售點(diǎn)結(jié)盟行業(yè)通路新聞發(fā)布會社會公益俱樂部PRSP嘗試性SP鞏固性SP競爭性SP輔助性SPEVENT現(xiàn)場活動主題活動常規(guī)活動6、后期的傳播消費(fèi)者傳播工具組合運(yùn)行策略研究創(chuàng)意表現(xiàn)整合傳播大眾傳播流程圖6、后期的傳播大眾傳播流程圖6、后期的傳播6、后期的傳播上市傳播舉例內(nèi)容：開埠典禮——美食狂歡節(jié)目的：知名度6、后期的傳播上市傳播舉例內(nèi)容：開埠典禮——美食狂歡節(jié)目的：6、后期的傳播上市傳播舉例內(nèi)容：平面廣告目的：造勢話題6、后期的傳播上市傳播舉例內(nèi)容：平面廣告目的：造勢話題1.市場在哪里2.核心的概念6.后期的傳播4.規(guī)劃與傳播5.招商與經(jīng)營3.命名與視覺7.合作與費(fèi)用1.市場在哪里2.核心的概念6.后期的傳播4.規(guī)劃與

摘星堂愿全力為中遠(yuǎn)兩灣城打造上海社區(qū)商業(yè)第一街，為中遠(yuǎn)提供從商業(yè)街整體策劃、招商代理及經(jīng)營管理一條龍服務(wù)7、運(yùn)作的模式

摘星堂愿全力為中遠(yuǎn)兩灣城打造上海社區(qū)商業(yè)第一街，為中遠(yuǎn)兩灣城中潭路商業(yè)街定位及推廣策劃方案8、利潤的預(yù)測本項目租金建議

目前周邊商鋪日均租金人民幣5.00-5.50元以本項目的總出租率為階段劃分依據(jù)階段平均租金（平方米/天）總平均租金（平方米/天）品牌導(dǎo)入期4.36品牌成長期4.70品牌強(qiáng)化期5.00品牌成熟期6.00品牌鞏固期6.768、利潤的預(yù)測本項目租金建議目前周邊商鋪日均租金人民幣5.8、利潤的預(yù)測本項目租金預(yù)測

按可供出租面積12,000平方米（日均租金4.36）（日均租金4.70）（日均租金5.00）（日均租金6.00）（日均租金6.76）8、利潤的預(yù)測本項目租金預(yù)測按可供出租面積12,000平方（運(yùn)作模式附件）摘星堂愿全力為中遠(yuǎn)兩灣城打造上海社區(qū)商業(yè)第一街，為中遠(yuǎn)提供從商業(yè)街整體策劃、招商代理及經(jīng)營管理一條龍服務(wù)，具體服務(wù)內(nèi)容如下：

一、商業(yè)街整體策劃1.1商業(yè)街布局調(diào)整由經(jīng)驗(yàn)豐富的商場室內(nèi)建筑師，就原有商業(yè)街格局進(jìn)行調(diào)整，以取得最合理、最大的可租面積，提高租金收益。1.2.商業(yè)街形象設(shè)計a.商業(yè)街外部-- 塑造一組強(qiáng)烈的標(biāo)志物-- 確立招牌位置b.商業(yè)街入口--商業(yè)街各主要入口如何配合內(nèi)外人流提建議--為入口設(shè)計及裝修提建議c.人流-- 為內(nèi)部人流交通作完善安排-- 考慮內(nèi)部空間（運(yùn)作模式附件）摘星堂愿全力為中遠(yuǎn)兩灣城打造上海社區(qū)商業(yè)第一-- 走廊設(shè)計問題-- 對樓面間格提供意見，如走廊寬度等-- 中心人流點(diǎn)定位

d.租戶招牌、門面設(shè)計規(guī)劃-- 確保每間商鋪有合適的門前展示地方-- 門面設(shè)計組合-- 設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)租戶招牌e.園藝-- 為有關(guān)園藝布置提供意見f.附加設(shè)備-- 為附加設(shè)備如上卸貨地點(diǎn)，保安等提供專業(yè)意見1.3策劃持續(xù)有效的商業(yè)街推廣計劃

二.招商代理2.1擬出最佳商業(yè)街業(yè)態(tài)組合利用市場調(diào)查所收集關(guān)于各業(yè)態(tài)的經(jīng)營情況擬出適合本商業(yè)街的最佳商戶組合。（運(yùn)作模式附件）-- 走廊設(shè)計問題（運(yùn)作模式附件）2.2爭取大量預(yù)租我們憑借多年與中港臺三地諸多商家的良好關(guān)系，利用不同的推廣方式向租戶展示本商業(yè)街的潛力及機(jī)會，積極向他們推廣爭取他們成為本商業(yè)街的主要商戶。2.3執(zhí)行招商推廣計劃三.經(jīng)營管理3.1品牌的維護(hù)與公關(guān)推廣活動策劃組織3.2租戶日常管理a.管理與租戶之間的直接關(guān)系,了解租戶的需求b.確定租戶管理的重要方面,制訂、執(zhí)行和調(diào)整租戶管理規(guī)則c.征收租戶的合同租金,預(yù)測管理每個租戶時可能遇到的阻礙因素d.評估租戶的績效表現(xiàn),優(yōu)化租戶組合方案四.相關(guān)費(fèi)用及付款方式*商場整體策劃費(fèi)用人民幣80萬元，簽訂合同日起收50%預(yù)付款，整體策劃完成確認(rèn)后，15天內(nèi)結(jié)清余款（若招商代理一體合作，策劃費(fèi)用將優(yōu)惠收?。?。*租賃傭金為1-1.5個月租金(租賃合同期為3年或以上，按1.5個月租金收取傭金),當(dāng)租戶簽訂有關(guān)法律文件及業(yè)主收到合同所定之押金后，即可收取傭金。*經(jīng)營管理費(fèi)用按租金收入的5%收取，每月月底提取該月之管理費(fèi)用。（運(yùn)作模式附件）2.2爭取大量預(yù)租（運(yùn)作模式附件）中遠(yuǎn)兩灣城中潭路商業(yè)街定位及推廣策劃方案中遠(yuǎn)兩灣城中潭路商業(yè)街定位及推廣策劃方案中遠(yuǎn)兩灣城中潭路商業(yè)街定位及推廣策劃方案1.市場在哪里2.核心的概念6.后期的傳播4.規(guī)劃與傳播5.招商與經(jīng)營3.命名與視覺目錄7.合作與費(fèi)用1.市場在哪里2.核心的概念6.后期的傳播4.規(guī)劃與1.市場在哪里2.核心的概念6.后期的傳播4.規(guī)劃與傳播5.招商與經(jīng)營3.命名與視覺7.合作與費(fèi)用1.市場在哪里2.核心的概念6.后期的傳播4.規(guī)劃與1、市場在哪里市場/競爭者產(chǎn)品/品牌自身消費(fèi)者1、市場在哪里市場/競爭者產(chǎn)品/品牌自身消費(fèi)者1、市場在哪里產(chǎn)品/品牌自身S.W.O.T.分析S：優(yōu)勢W：劣勢有眾多“忠誠”的中遠(yuǎn)兩灣城居民有未來幾年將日益增多的周邊新小區(qū)居民近兩萬固定消費(fèi)人群的商圈2600米超長蘇州河北案沿線西北地區(qū)沒有大型休閑餐飲商區(qū)上海目前沒有真正意義上的商業(yè)物業(yè)成功品牌休閑餐飲市場整體活躍、周邊尚未形成成熟競爭品牌相當(dāng)一部分潛在個性市場沒有開發(fā)徐家匯、淮海路、虹橋等目前以其雄厚綜合實(shí)力所占據(jù)的絕對優(yōu)勢各類餐飲娛樂市場品牌林立、市場噪音嘈雜、夜店消費(fèi)走熱籌建商區(qū)坐標(biāo)較偏，距離市中心還是有相當(dāng)距離周圍沒有成熟商圈相呼應(yīng)西北地區(qū)一直給人不是很高檔的感覺商鋪結(jié)構(gòu)規(guī)劃欠妥、形象弱視O：機(jī)會T：威脅1、市場在哪里產(chǎn)品/品牌自身S.W.O.T.分析S：年齡較輕的人外出活動的頻率略高于其他人群1004753363426基數(shù)：所有受訪組平均值（次/周）1.31.41.31.61.31.01、市場在哪里消費(fèi)者年齡較輕的人外出活動的頻率略高于其他人群每個月外出進(jìn)行娛樂休閑活動的平均花費(fèi)年輕人最高基數(shù)：所有受訪組外出進(jìn)行娛樂休閑活動頻率在每月1次以上的人653530262331361、市場在哪里每個月外出進(jìn)行娛樂休閑活動的平均花費(fèi)年輕人最高基數(shù)：所有受訪1、市場在哪里男性、年輕人、以及未婚人士多與朋友/同學(xué)一起外出進(jìn)行娛樂休閑活動女性多與家人及孩子一起外出逛街購物3001491515680108569314161基數(shù)：所有受訪組外出娛樂休閑頻率在每月1次以上的人1、市場在哪里男性、年輕人、以及未婚人士多與朋友/同學(xué)一起外上海居民外出就餐和逛街/購物的頻率比外出進(jìn)行休閑娛樂活動的頻率略高1、市場在哪里3.22.53.8前三位平均值（次/月）已婚無孩女性3.9未婚女性3.624-35歲女性3.7前三位平均值（次/月）18-23歲男性4.8未婚男性4.424-35歲男性3.9前三位平均值（次/月）18-23歲男性6.0未婚男性5.824-35歲男性5.4基數(shù)：所有受訪組（N=506）上海居民外出就餐和逛街/購物的頻率比外出進(jìn)行休閑娛樂活動的頻女性及年輕人更傾向于逛很多家店4731922815611318911596256115基數(shù)：所有隨機(jī)組外出逛街購物頻率在每月1次以上的人1、市場在哪里女性及年輕人更傾向于逛很多家店1、市場在哪里50621728961121199125105272122基數(shù)：所有受訪組自然風(fēng)光是最受人們歡迎的商區(qū)主題而異國風(fēng)情較受年輕人及未婚人士喜歡1、市場在哪里基數(shù)：所有受訪組外出進(jìn)行娛樂休閑活動頻率在每月1次以上的人（N=65）7226主要活動卡拉OK14%棋牌12%酒吧/咖啡廳11%公園/游樂園8%桑拿/洗澡8%電影6%主要活動游泳5%跳健美操5%健身3%羽毛球3%乒乓球3%桌球3%1、市場在哪里卡拉OK和棋牌是人們最經(jīng)常進(jìn)行的娛樂休閑活動基數(shù)：所有受訪組外出進(jìn)行娛樂休閑活動頻率在每月1次以上的人（總體來說，上海居民外出就餐和逛街/購物的頻率比外出進(jìn)行休閑娛樂活動的頻率略高基數(shù)：所有受訪組外出就餐頻率在每月1次以上的人（N=427）524456241、市場在哪里總體來說，上海居民外出就餐和逛街/購物的頻率基數(shù)：所有受訪組1、市場在哪里成功5大要素選址得當(dāng)定位準(zhǔn)確招商能力強(qiáng)運(yùn)營管理能力強(qiáng)有特色1、市場在哪里成功5大要素選址得當(dāng)1.市場在哪里2.核心的概念6.后期的傳播4.規(guī)劃與傳播5.招商與經(jīng)營3.命名與視覺7.合作與費(fèi)用1.市場在哪里2.核心的概念6.后期的傳播4.規(guī)劃與2、核心的概念概念的由來品牌概念名字大環(huán)境利益支持血統(tǒng)外觀形象業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)與蘇州河有關(guān)；具有文化詮釋；傳播力強(qiáng)交通的多樣性及到達(dá)便捷；周遍商業(yè)潛力強(qiáng)；親水岸人文景觀易挖掘打造方便目標(biāo)消費(fèi)群就餐/娛樂/購物/社交；成為新上海時尚休閑場所的熱門選擇；提供多樣化的物質(zhì)消費(fèi)服務(wù)及個性化的文化享受60%中西餐飲業(yè)為主；25%生活精品小業(yè)態(tài)；10%文化娛樂小業(yè)態(tài)；5%居家便民業(yè)態(tài)；及不定期文化活動懷舊浪漫主義色彩加都市時尚風(fēng)情；結(jié)合社區(qū)及蘇州河特點(diǎn)，打造新上海人文藝術(shù)商區(qū)新上海蘇州河海派主義與歐洲后現(xiàn)代主義新浪潮的文化銜接2、核心的概念概念的由來品牌名字大環(huán)境利益支持血統(tǒng)外觀形象業(yè)2、核心的概念商區(qū)形象定位上海風(fēng)情的、浪漫的、經(jīng)典的、有文化底蘊(yùn)的蘇州河北岸新風(fēng)景線2、核心的概念商區(qū)形象定位上海風(fēng)情的、浪漫的、經(jīng)典的、有文化2、核心的概念招商定位調(diào)性：小資產(chǎn)階級情調(diào)為主的、閑散幽雅的、藝術(shù)氣息的價位：中高檔與中檔錯位組合、適合小康家庭及知識分子與新生代白領(lǐng)日常消費(fèi)、社交品牌：區(qū)域名牌為主力旗艦、結(jié)合特色個性品牌、新興消費(fèi)模式常識性業(yè)態(tài)、部分居家消費(fèi)品質(zhì)小業(yè)態(tài)2、核心的概念招商定位調(diào)性：小資產(chǎn)階級情調(diào)為主的、閑散幽雅的2、核心的概念消費(fèi)者定位文化修養(yǎng)職業(yè)與收入年齡與家庭價值觀與人生觀消費(fèi)形態(tài)概述2、核心的概念消費(fèi)者定位文化修養(yǎng)2、核心的概念消費(fèi)者研究——五類目標(biāo)消費(fèi)族群1、節(jié)奏步入緩穩(wěn)的中流一族步入社會闖蕩生活有一定時間，閱歷和經(jīng)驗(yàn)達(dá)到了一定程度；收入與職務(wù)已經(jīng)趨于穩(wěn)定，發(fā)展空間逐漸縮小，對于前途的理想抱負(fù)開始變的實(shí)際；有了自己的小家庭，愛情不再追求轟轟烈烈，夫妻生活趨于平淡、溫馨,渴望小小的情調(diào)來調(diào)劑枯燥的生活；在忙碌的工作生活之間尋求偶爾的嫻靜，找一個機(jī)會去釋放積壓長久的壓力；年少的沖動越來越少了，但是對于流行敏銳嗅覺的基因仍然保持，隨時可以激發(fā)。2、核心的概念消費(fèi)者研究——五類目標(biāo)消費(fèi)族群2、注重生活營養(yǎng)的物質(zhì)男女自己有穩(wěn)定的收入來源，懂得為自己制作舒適有節(jié)奏的生活單身生活擁有“自由開朗、青春無憂”的正面形象懂得寵愛自己，美容、旅游、美食、購物都可以是調(diào)節(jié)心情的必修課總有幾個要好的異性朋友，比上一代年輕人了開朗，少了矜持喜歡同性群聚，結(jié)伴游玩消費(fèi)者研究——五類目標(biāo)消費(fèi)族群2、核心的概念2、注重生活營養(yǎng)的物質(zhì)男女消費(fèi)者研究——五類目標(biāo)消費(fèi)族群2、2、核心的概念消費(fèi)者研究——五類目標(biāo)消費(fèi)族群3、生活在忙碌節(jié)奏中的夢想一族一定的教育背景、一群奔走在班車與寫字樓間的城市白領(lǐng)扣除日常開銷，銀行略有存款，生活追求舒適的小資情調(diào)已經(jīng)或馬上將實(shí)現(xiàn)“有一套自己的房子”之類不算大的短期理想總覺得工作壓力比較大，需要適時調(diào)劑放松心情，朋友是最大的財富相信未來是美好的，道路是曲折的，成功是需要運(yùn)氣加努力的為了夢想，不惜離開家庭和故鄉(xiāng)，去遙遠(yuǎn)的城市為生活打拼2、核心的概念消費(fèi)者研究——五類目標(biāo)消費(fèi)族群32、核心的概念消費(fèi)者研究——五類目標(biāo)消費(fèi)族群4、敢吃螃蟹的新生代計劃生育的第一批獨(dú)生子女，唯美主義的堅決擁護(hù)者與生俱來的獨(dú)苗心理與持寵而嬌的童年自認(rèn)為已經(jīng)成熟，卻有輸不起的個性與退化的壓力承受系數(shù)追求時尚流行的心理，對于新事物的敏銳嗅覺和主動嘗試的勇氣受西方文化影響巨大的一代，對于親情、愛情、友情有獨(dú)到而非傳統(tǒng)的見解2、核心的概念消費(fèi)者研究——五類目標(biāo)消費(fèi)族群2、核心的概念消費(fèi)者研究——五類目標(biāo)消費(fèi)族群5、個性不羈的另類分子對于藝術(shù)與文化有獨(dú)到的悟性與表現(xiàn)手段政治觀念淡薄，生存在社會的大族群之外身初熱鬧的繁華世界，內(nèi)心享受著個性生活的孤獨(dú)感，渴望自己的靈魂通過某些行為被社會接受或欣賞渴望得到一個空間，能夠結(jié)識到更多和自己志同道合的族類身體充滿流浪基因，只要有一個可以展現(xiàn)自己才華實(shí)現(xiàn)自己理想的地方，就不惜放棄一切去那里生活2、核心的概念消費(fèi)者研究——五類目標(biāo)消費(fèi)族群2、核心的概念階段性戰(zhàn)略定位1年2年3年品牌導(dǎo)入期品牌成長期品牌成熟期關(guān)注我喜歡我愛上我2、核心的概念階段性戰(zhàn)略定位1年2年3年品牌導(dǎo)入期品牌成長期1.市場在哪里2.核心的概念6.后期的傳播4.規(guī)劃與傳播5.招商與經(jīng)營3.命名與視覺7.合作與費(fèi)用1.市場在哪里2.核心的概念6.后期的傳播4.規(guī)劃與3、命名與視覺候選名單列表彼岸聽波廊洋涇浜多侖港星島莎舟喜洋洋新舟/新洲星星河/月亮河順流逆流哈里路亞海上海月亮灣上海灘避風(fēng)港海中央浮世匯齊云雅道心路·麗程北岸天地復(fù)禮道蘭街半島大街新月花提海上碼頭海上島海上走廊萬國湖濱梧桐岸河浜迦南瑞福斯提街小布達(dá)佩斯月伴灣黃金水岸靠水大街/大道鄰江甸筑締廣場采澤地走著三十二波波灣娛人碼頭河之洲吳水麗灣蘇水麗灣泊瑞門清坐道水門町綠水街流瀾訪兩灣澗西鄰町水岸原中水岸濱萊道波締街波曼廷灃原里好望島水一方一水佳街伴月灣一水天漾漾灣新水岸映水岸心水岸淺水灣淺水灘淺水涯水榭灣沁水臺樂水臺悅水臺麗水臺觀漁好萊塢第五街靠水灣海市蜃樓兜馬路3、命名與視覺候選名單列表彼岸浮世匯月伴灣流瀾訪映水岸3、命名與視覺我們的幾種方向推薦時尚文化類諧音形意類國際風(fēng)情類靠水大道COSCOAvenue波波灣BoBoBay好望島NewCapeTown3、命名與視覺我們的幾種方向推薦時尚文化類諧音形意類國際風(fēng)情3、命名與視覺命名聯(lián)想與概念拓展靠水大道COSCOAvenue中遠(yuǎn)商區(qū)面朝蘇州河，意為“靠水”“靠水”一詞來源于中遠(yuǎn)集團(tuán)的COSCO諧音大道（avenue)指格調(diào)較幽雅的林蔭馬路，如美國fifthavenue3、命名與視覺命名聯(lián)想與概念拓展靠水大道中遠(yuǎn)商區(qū)面朝蘇州3、命名與視覺命名聯(lián)想與概念拓展好望島NewCapeTown取名來自于迪亞士大航海發(fā)現(xiàn)新大陸典故好望角的歷史使命、地理特征與中遠(yuǎn)集團(tuán)的聯(lián)想中遠(yuǎn)兩灣半面臨水，有半島的特征“好望”與“好旺”的聯(lián)想3、命名與視覺命名聯(lián)想與概念拓展好望島取名來自于迪亞3、命名與視覺命名聯(lián)想與概念拓展波波灣BoBoBay長江后浪推前浪，蘇州河水波連波我的目標(biāo)群體BOBO族：小布爾喬亞與波西米亞風(fēng)格普通話、上海話與英語等語言的極易傳播與記憶所謂“世界波”BOBO與BOBAO的聯(lián)想3、命名與視覺命名聯(lián)想與概念拓展波波灣長江后浪推前浪，1.市場在哪里2.核心的概念6.后期的傳播4.規(guī)劃與傳播5.招商與經(jīng)營3.命名與視覺7.合作與費(fèi)用1.市場在哪里2.核心的概念6.后期的傳播4.規(guī)劃與4、規(guī)劃與傳播商區(qū)大環(huán)境建設(shè)規(guī)劃餐飲、娛樂、小精品店為一體的商區(qū)，上海新興的時尚個性消費(fèi)場所一個從“產(chǎn)品”——“服務(wù)”——“文化”的體驗(yàn)區(qū)域4、規(guī)劃與傳播商區(qū)大環(huán)境建設(shè)規(guī)劃餐飲、娛樂、小精品店為一體的4、規(guī)劃與傳播水岸規(guī)劃打造上海新世紀(jì)的第一班搖船擺渡碼頭從外灘到兩灣的景觀游輪，活動在蘇州河上的漂流餐廳4、規(guī)劃與傳播水岸規(guī)劃打造上海新世紀(jì)的第一班搖船擺渡碼頭從外4、規(guī)劃與傳播水岸規(guī)劃蘇州河迷人的夜景燈光標(biāo)志性建筑4、規(guī)劃與傳播水岸規(guī)劃蘇州河迷人的夜景燈光標(biāo)志性建筑一個吸引各地藝人來訪的文化集散地4、規(guī)劃與傳播水岸規(guī)劃4、規(guī)劃與傳播水岸規(guī)劃4、規(guī)劃與傳播街區(qū)規(guī)劃有異國浪漫古典主義情調(diào)的商業(yè)街路牌與店招4、規(guī)劃與傳播街區(qū)規(guī)劃有異國浪漫古典主義情調(diào)的商業(yè)街路牌與店點(diǎn)綴于商區(qū)周邊的藝術(shù)雕塑小品4、規(guī)劃與傳播街區(qū)規(guī)劃點(diǎn)綴于商區(qū)周邊的藝術(shù)雕塑小品4、規(guī)劃與傳播街區(qū)規(guī)劃具有的路邊咖啡館與小餐廳，制造美麗熱鬧的商業(yè)氣氛4、規(guī)劃與傳播街區(qū)規(guī)劃具有的路邊咖啡館與小餐廳，制造美麗熱鬧的商業(yè)氣氛4、規(guī)劃與傳4、規(guī)劃與傳播廣場規(guī)劃與夢清園的不定期攜手活動周期性的主題集會/展銷會開放的自由廣場/文化廣場4、規(guī)劃與傳播廣場規(guī)劃與夢清園的不定期攜手活動周期性的主題集4、規(guī)劃與傳播會所規(guī)劃兒童/教育會所周遍小區(qū)兒童節(jié)假日教育/游戲方便來商區(qū)消費(fèi)的家長寄放孩子平?？勺鳛榍俜?、跆拳道館4、規(guī)劃與傳播會所規(guī)劃兒童/教育會所周遍小區(qū)兒童節(jié)假日教4、規(guī)劃與傳播會所規(guī)劃吸引來商區(qū)的人流量豐富周邊居民日常家庭聚會活動提供不定期明星見面會小型家庭影院家庭/娛樂會所4、規(guī)劃與傳播會所規(guī)劃吸引來商區(qū)的人流量家庭/娛樂會所4、規(guī)劃與傳播招商規(guī)劃、傳播執(zhí)行流程表開街儀式項目工作月4、規(guī)劃與傳播招商規(guī)劃、傳播執(zhí)行流程表開街儀式項目工作月川菜東亞餐廳日式快餐上海菜餐飲業(yè)貴州菜達(dá)伶港川菜東亞餐廳日式快餐上海菜餐飲業(yè)貴州菜達(dá)伶港西式休閑餐廳快餐店燒烤茶樓咖啡廳西式休閑餐廳快餐店燒烤茶樓咖啡廳冰淇淋、甜品店飲料吧、現(xiàn)榨果汁店茶葉店現(xiàn)磨咖啡店酒吧面包房冰淇淋、甜品店飲料吧、現(xiàn)榨果汁店茶葉店現(xiàn)磨咖啡店酒吧面包房眼鏡店藥房中型超市美容、美發(fā)院專業(yè)按摩房休閑業(yè)個性飾品店眼鏡店藥房中型超市美容、美發(fā)院專業(yè)按摩房休閑業(yè)個性飾品店銀行/24小時自助銀行干洗店便民店美式修鞋配匙店銀行/24小時自助銀行干洗店便民店美式修鞋配匙店桌球館音像、影視店兒童游藝園文化娛樂業(yè)兒童攝影店DIY玩具屋：書店體育休閑用品店季風(fēng)書園家飾裝飾店畫廊精品文具店鮮花店桌球館音像、影視店兒童游藝園文化娛樂業(yè)兒童攝影店DIY玩具屋房產(chǎn)中介汽車裝飾店房產(chǎn)中介汽車裝飾店4、規(guī)劃與傳播面對商家的招商傳播策略研究創(chuàng)意表現(xiàn)定向傳播商家分析參考租金分析目標(biāo)品牌界定平面創(chuàng)意公關(guān)創(chuàng)意執(zhí)行過程創(chuàng)意特殊媒體創(chuàng)意大眾傳播專業(yè)雜志專業(yè)報紙戶外DM招商會行業(yè)交流會通路目標(biāo)客戶接待意向客戶接待PRSP相關(guān)優(yōu)惠政策特殊租金政策4、規(guī)劃與傳播面對商家的招商傳播策略研究創(chuàng)意表現(xiàn)定向傳播商家1.市場在哪里2.核心的概念6.后期的傳播4.規(guī)劃與傳播5.招商與經(jīng)營3.命名與視覺7.合作與費(fèi)用1.市場在哪里2.核心的概念6.后期的傳播4.規(guī)劃與5、招商與經(jīng)營招商流程表項目工作周5、招商與經(jīng)營招商流程表項目工作周5、招商與經(jīng)營5、招商與經(jīng)營5、招商與經(jīng)營北岸畫廊5、招商與經(jīng)營北岸畫廊5、招商與經(jīng)營5、招商與經(jīng)營5、招商與經(jīng)營北岸風(fēng)情5、招商與經(jīng)營北岸風(fēng)情1.市場在哪里2.核心的概念6.后期的傳播4.規(guī)劃與傳播5.招商與經(jīng)營3.命名與視覺7.合作與費(fèi)用1.市場在哪里2.核心的概念6.后期的傳播4.規(guī)劃與6、后期的傳播消費(fèi)者傳播工具組