廣東佛山東平新城中央商務區(qū)項目區(qū)域發(fā)展策劃報告課件

佛山東平新城中央商務區(qū)

發(fā)展策劃報告謹呈：佛山市東平新城建設管理委員會

匯報稿佛山東平新城中央商務區(qū)

發(fā)展策劃報告謹呈：佛山市東平新城建設1本次匯報流程:1、深圳世聯地產匯報策劃成果，用時35分鐘；2、ECS（易城）國際公司進行方案的多媒體演示，用時25分鐘；3、溝通交流時間，用時20分鐘。本次匯報流程:1、深圳世聯地產匯報策劃成果，用時35分鐘；2世聯整體策劃思路：1佛山城市研究2東平新城研究3項目整體定位4項目方案5開發(fā)運營建議6經濟分析規(guī)劃單位(ECS)介入世聯整體策劃思路：1佛山城市研究2東平新城研究3項目整體定位3Chapter1-佛山城市研究Chapter1-佛山城市研究4佛山位于珠三角經濟圈中部，具有良好的地緣優(yōu)勢佛山市位于亞太經濟發(fā)展活躍的東亞和東南亞的交匯處，處在中國最具經濟實力和發(fā)展活力的珠三角經濟圈中部,與廣州地緣相連、文化同源。佛山市中心區(qū)距廣州車程均在1小時之內。毗鄰港澳，與香港、澳門車程均在2小時左右，使佛山能夠充分利用港澳的市場優(yōu)勢和國際性大都市的地位，推動佛山廣泛參與世界經濟。珠三角經濟圈佛山位于珠三角經濟圈中部，具有良好的地緣優(yōu)勢佛山市位于亞太經5佛山是廣佛都市圈的重要組成部分，是輻射珠江西岸和粵西城市的重要驅動力佛山通過廣湛鐵路、西江水道、佛開高速公路鏈接粵西和大西南，成為廣州實施‘西聯戰(zhàn)略’輻射珠江西岸城市的重要驅動。佛山產業(yè)基礎合理向西擴散，一方面，利用西岸鄰近城市優(yōu)勢產業(yè)，例如中山古鎮(zhèn)的燈飾，和佛山建材、家具制造業(yè)連成整體，將產業(yè)鏈條向西延長。另一方面，本地產業(yè)合理地擴散至珠江西岸鄰近城市，利用西岸城市廣闊的地域和資源，促進西岸城市的發(fā)展，例如佛山陶瓷企業(yè)在西岸設廠。佛山是全國重要的現代制造業(yè)基地，佛山的整合和發(fā)展對珠三角城市群實現“多贏”以及給周邊地區(qū)的發(fā)展提供有力的推動作用。目前珠三角地區(qū)城市呈現東強西弱的局勢，廣佛增長極的增強有利于加強珠三角珠江以西城市如江門、肇慶乃至粵西城市的發(fā)展。佛山是廣佛都市圈的重要組成部分，是輻射珠江西岸和粵西城市的重6佛山是珠三角發(fā)展的重要經濟引擎，GDP列全省第三,人均GDP超過1萬美元佛山經濟實力在廣東省名列前茅。近年來佛山市生產總值呈穩(wěn)步增長態(tài)勢;生產總值在珠三角主要城市中排名第三，在珠江西岸城市中首屈一指。2005-2008佛山GDP增長率變化(數據來源：05-08佛山市統(tǒng)計年鑒)廣州佛山大珠三角地區(qū)深圳惠州東莞珠海中山江門佛山是珠三角發(fā)展的重要經濟引擎，GDP列全省第三,人均GDP7隨著佛山人均GDP超過1萬美元，

佛山城市進入新的發(fā)展階段，——在哪些方面需要進一步提升？隨著佛山人均GDP超過1萬美元，

佛山城市進入新的發(fā)展階段，81、產業(yè)發(fā)展：制造業(yè)升級、發(fā)展生產性服務業(yè)現狀：二產發(fā)達，三產落后目前佛山以第二產業(yè)為主，第三產業(yè)不發(fā)達，無論是商務辦公市場還是商業(yè)市場都處于一個較為落后的水平；佛山的產業(yè)可持續(xù)發(fā)展必須放在廣佛一體化、珠三角城市群的產業(yè)分工中進行考慮，包括兩個內涵：一是自身制造業(yè)的升級完善，這是佛山的基礎和優(yōu)勢，不能丟；二是依托于廣佛一體化以及自身強大的制造業(yè)，發(fā)展珠三角的生產性服務業(yè)。如果一個城市只是制造業(yè)名城，注定要處于城市的邊緣化地帶，未來的城市化發(fā)展是城市群、城市帶、城市圈的發(fā)展；未來城市的核心競爭力就在現代服務業(yè)和第三產業(yè)，以此輻射、覆蓋和服務于周邊第二產業(yè)的城市和地區(qū)。2008年佛山三產比例1、產業(yè)發(fā)展：制造業(yè)升級、發(fā)展生產性服務業(yè)現狀：二產發(fā)達，三9佛山需要建立一個強有力地城市中心，樹立現代化城市形象。2、城市建設：建立城市中心，樹立城市形象樂從家具瀾石有色金屬石灣-南莊陶瓷大瀝鋁材現狀：組團式發(fā)展，鎮(zhèn)強市弱佛山的城市建設滯后于佛山經濟發(fā)展，經濟水平在珠三角高居第三，區(qū)城市化發(fā)展水平不同。佛山現代的城市形象是模糊的，說到佛山，會讓人想到很多特色的產業(yè)和大量的專業(yè)鎮(zhèn)。佛山缺乏一個強有力的市中心，佛山地發(fā)展一直都是以組團的方式進行的，這會影響到佛山城市的進一步升級和城市品牌的營銷推廣。2、城市建設：建立城市中心，樹立城市形象樂從家具瀾石有色103、城市文化：發(fā)揚傳統(tǒng)嶺南文化，建立現代都市文化現狀：文化品牌缺乏嶺南文化:傳統(tǒng)歷史底蘊都市文化:精英時尚商務&佛山的城市文化建設應包括兩個內涵：一佛山是嶺南文化之鄉(xiāng)應充分發(fā)揮傳統(tǒng)文化的優(yōu)勢，提升佛山的文化影響力；二現代都市文化的建設佛山需要能夠體現現代都市文化的區(qū)域出現，例如世界上所有大都市的CBD，都體現了一種現代都市的商務文化、精英文化、時尚文化。3、城市文化：發(fā)揚傳統(tǒng)嶺南文化，建立現代都市文化現狀：文化品114、低碳、生態(tài)環(huán)境：建設“低碳生態(tài)文明”現狀：保護、利用不足對城市環(huán)境來說，營造一個良好的工作居住氛圍，建設宜居城市，對于招商引資、吸引高素質人才也具有十分重要的意義。生態(tài)環(huán)保也能夠成為一種生產力：利用生態(tài)環(huán)境可以發(fā)展休閑旅游產業(yè)，同時，高層次、高附加值產業(yè)往往以良好的環(huán)境作為前提條件，對于產業(yè)的升級和城市轉型意義重大。中國經濟的發(fā)展，在較長的一段時間內，對生態(tài)環(huán)境的重視程度不足。隨著佛山人均GDP步入新的階段，城市要進一步升級，必須實現增長方式的轉變。低碳經濟低碳城市節(jié)能減排生態(tài)環(huán)保4、低碳、生態(tài)環(huán)境：建設“低碳生態(tài)文明”現狀：保護、利用不足12在城市發(fā)展的大背景下，東平新城、本項目承擔怎樣的使命？在城市發(fā)展的大背景下，東平新城、本項目承擔怎樣13Chapter2-東平新城研究1佛山城市研究2東平新城研究3項目整體定位4項目方案5開發(fā)運營建議6經濟分析規(guī)劃單位(ECS)介入Chapter2-東平新城研究1佛山城市研究2東平新城研究14為配合實施大佛山城市戰(zhàn)略，2003年，東平新城項目立項2003年初，佛山市行政區(qū)劃調整；2003年4月，中共佛山市第九次黨代會和佛山市第十二屆人民代表大會召開。為加快佛山城市化建設，實施佛山現代化大城市發(fā)展戰(zhàn)略，佛山市中心組團新城區(qū)項目立項；2003年9月，中心組團新城區(qū)建設協調領導小組及其辦公室，以及中心組團新城區(qū)開發(fā)建設有限公司成立；2004年，新城區(qū)建設正式啟動，并陸續(xù)完成了東平大橋、世紀蓮體育中心、新聞中心及綠化生態(tài)環(huán)境工程等重點基建項目；2007年4月，市政府將中心組團新城區(qū)正式更名為“佛山市東平新城”……為配合實施大佛山城市戰(zhàn)略，2003年，東平新城項目立項2015東平新城位于城市“2+5”組團中的中心組團，是重點建設的高標準城市中心東平新城是佛山市政府為實施‘強心戰(zhàn)略而重點建設的高標準市中心，其定位為‘佛山市中心城區(qū)’、中心商務區(qū)、總部經濟發(fā)展區(qū)、公共服務區(qū)、具有濃厚嶺南風貌的綠色新城佛山市規(guī)劃城區(qū)為“2＋5組團”?！?＋5組團”中的“2”是指：中心組團和大良容桂組團東平新城位于城市“2+5”組團中的中心組團，是重點建設的高標16東平新城的歷史使命1、建立珠三角生產性服務業(yè)基地，促進佛山城市產業(yè)的升級和轉型；2、成為廣佛都市圈乃至珠三角重要的城市服務節(jié)點，將成為佛山向東聯接廣州、向西輻射粵西的重要支撐點；3、建立佛山現代都市形象，成為佛山城市對外交流、走向世界的新窗口；4、成為佛山的新文化示范區(qū)，傳統(tǒng)文化和現代文化的融合，本土文化和外來文化的融合；5、成為佛山“生態(tài)文明”建設的示范區(qū)，打造宜業(yè)、宜商、宜居的“三宜新城”。東平新城的歷史使命1、建立珠三角生產性服務業(yè)基地，促進佛山城17本項目處于東平新城核心區(qū)，主要承擔商務辦公職能，兼顧商業(yè)休閑功能本項目主要承擔商務辦公職能東平新城空間結構概念模式：本項目處于東平新城核心區(qū)，主要承擔商務辦公職能，兼顧商業(yè)休閑18世聯對項目使命的理解：1、產業(yè)平臺。建立珠三角生產性服務業(yè)基地，促進佛山城市產業(yè)的升級和轉型，同時實現和廣州產業(yè)的錯位，促進粵西產業(yè)的發(fā)展；2、城市名片。建立佛山現代都市形象，成為佛山城市新名片；3、文化窗口。佛山國際化的展示窗口，展現現代都市CBD商務文化、精英文化、時尚文化；4、生態(tài)典范。充分利用項目優(yōu)異的生態(tài)環(huán)境資源，和辦公、商業(yè)相結合，打造珠三角新型CBD示范區(qū)。世聯對項目使命的理解：1、產業(yè)平臺。建立珠三角生產性服務業(yè)基19要達成項目使命，我們應如何進行項目的定位？——分別從商務辦公和商業(yè)兩方面進行研究，然后提出項目整體定位。要達成項目使命，我們應如何進行項目的定位？——分別從商務辦公20Chapter3-項目整體定位1佛山城市研究2東平新城研究3項目整體定位4項目方案5開發(fā)運營建議6經濟分析規(guī)劃單位(ECS)介入Chapter3-項目整體定位1佛山城市研究2東平新城研究2112項目商務辦公定位項目商業(yè)定位3項目整體定位12項目商務辦公定位項目商業(yè)定位3項目整體定位22佛山第三產業(yè)發(fā)展相對落后，商務辦公市場基礎薄弱,專業(yè)寫字樓產品較少廠房辦公最原始的商務辦公環(huán)境，檔次低，形象差，但因佛山大量實業(yè)型中小企業(yè)的現狀而大量存在商住混合辦公中小型企業(yè)，對價格較低、面積小的商住樓需求較旺盛存在問題：檔次低，商務配套不全，物管差，功能混雜，難適應現代商務發(fā)展的要求，銷售情況理想，但出租空置率高商務公寓商住樓與專業(yè)寫字樓過渡產品，受注重企業(yè)形象但實力有限，無法進入寫字樓門檻的中小型企業(yè)追捧；存在問題：形象相對于專業(yè)寫字樓仍顯較低寫字樓真正意義上的高端專業(yè)寫字樓歷史并不長，從07年環(huán)球國際廣場等項目開始；完全意義上的高檔寫字樓的出現是佛山寫字樓市場的新時期佛山制造業(yè)發(fā)達，第三產業(yè)發(fā)展相對落后，服務行業(yè)比重低于全國平均水平，處于起步階段由于服務行業(yè)的基礎薄弱，佛山的商務辦公市場發(fā)展動力不足目前佛山企業(yè)主流辦公場所仍停留在廠房、商住綜合樓，商務公寓、專業(yè)寫字樓市場占比較小佛山第三產業(yè)發(fā)展相對落后，商務辦公市場基礎薄弱,專業(yè)寫字樓產23寫字樓市場平均年供需量僅5-6萬平米近年來,佛山寫字樓年新增量在6萬平米以下，租用市場保持平穩(wěn)。佛山寫字樓市場的年銷售面積保持在5萬平米以內，市場需求有限。寫字樓市場平均年供需量僅5-6萬平米近年來,佛山寫字樓年新24目前已經形成了祖廟-汾江路、季華路、千燈湖三個商務板塊千燈湖金融高新區(qū)季華中心商務區(qū)老城區(qū)老城區(qū)：祖廟-汾江中路板塊;以大規(guī)模舊城改造項目嶺南新天地個盤供應為主;商業(yè)氣氛比商務氣氛更濃季華中心商務區(qū)：進行規(guī)劃的中央商務區(qū)有11個地塊將建成商務物業(yè)（寫字樓、酒店、商務公寓等千燈湖金融高新區(qū)：一期重點規(guī)劃的商務用地位于千燈湖公園東側，占地約503畝目前已經形成了祖廟-汾江路、季華路、千燈湖三個商務板塊千燈湖25祖廟-汾江路板塊：形象不佳,內部設施陳舊,使用率低,除個別項目外，租金和售價水平普遍偏低項目入住企業(yè)售價/租金環(huán)球國際廣場服務業(yè)企業(yè),企業(yè)營業(yè)管理部門,國內外企業(yè)的佛山駐點均價約10800元/平米；目前租金約60-70元/平米·月國際商業(yè)中心服務業(yè)企業(yè),企業(yè)營業(yè)管理部門,國內外企業(yè)的佛山駐點均價約11800元/平米（含2000元/平米裝修）;租金60元/平米·月嶺南大廈－－整體均價約7000-8000元/平米項目入住企業(yè)售價/租金華輝大廈國內的中小型企業(yè)租金約45元/平米·月百花廣場地產、貿易、廣告、咨詢顧問等中小型企業(yè),政府事業(yè)機構租金約30元/平米·月(含物業(yè)管理費)東建大廈IT、貿易、拍賣行、陶瓷等中小企業(yè)、外地公司駐佛山辦事處租金約25-35元/平米·月2007年之前建成的中檔寫字樓,月租金區(qū)間為25-45元普遍與商場混雜,商務形象無法彰顯,出租率低,車位不足,交通擁擠,內部設施陳舊從2007年開始,陸續(xù)有專業(yè)甲級寫字樓/中高端寫字樓推出;月租金為60-70元,單價為7000-11800元對比周邊城市寫字樓租金和售價偏低租金（元/月/平米）廣州體育中心商務中心區(qū)110-160廣州珠江新城商務中心區(qū)100-250數據來源：世聯廣州公司祖廟-汾江路板塊：形象不佳,內部設施陳舊,使用率低,除個別項26季華路板塊:目前而言，季華路板塊是三大板塊中商務氣氛最為成熟的區(qū)域,檔次稍高項目租金(元/m2)出租率主要客戶說明經華大廈25～30100%保險、貿易等中大型企業(yè)，政府機關等停車位充足、保養(yǎng)良好、地段優(yōu)越，賣完后管理，大部分為政府單位入駐。新都會御景豪庭40/實力較雄厚的中大企業(yè)12層純寫字樓，07年7月入場裝修，整層出租，700多㎡/層，入駐門檻較高金融廣場20~25100%廣告、貿易、律師行及部分中大企業(yè)樓齡較長，內部公共裝修較為破舊，項目形象不高；不臨路，昭示性較差廣發(fā)銀行大廈25～3595%銀行自用、保險、金融、信息科技等中型企業(yè)管理完善、自用及出租，實用率低/成為不足卓遠國際商務大廈————多為民營和私企業(yè)主，來自電子、金融、貿易等行業(yè)地段較為優(yōu)越，定位佛山首個超甲級純寫字樓，聘請世邦魏理仕為物管顧問，3.8米層高，目前在售價格約11000-13000元/平米寫字樓物業(yè)沿季華路兩岸分布,多為機構大企業(yè)自有物業(yè)或出租物業(yè)，檔次稍高，樓齡長,09年起陸續(xù)有新項目放量，整體均價約11000-13000元/平米季華路板塊:目前而言，季華路板塊是三大板塊中商務氣氛最為成熟27千燈湖板塊:聚集了金融或行政事業(yè)機關的自有辦公物業(yè)，僅有少量出租物業(yè)，市場化程度低片區(qū)定位為’高新技術金融后臺服務中心’,此片區(qū)商務辦公初步啟動，60%以上為金融企業(yè)自用型寫字樓,項目廣東三泰電子技術有限公司金融服務外包中心項目新加坡億勝投資集團億能金融服務中心美國國際集團(AIG)后援中心項目新鴻基金融集團國際金融綜合服務區(qū)項目企業(yè)定位集研發(fā)、票據電子化處理、遠程補錄、數據挖掘與利用為一體高新技術領域以及現代服務業(yè)以AIG成員公司包括友邦保險自用辦公為主在自用基礎上，該服務區(qū)將建設商場及寫字樓代表性金融企業(yè)自用寫字樓項目工商銀行南海支行恒生銀行南海支行中國銀行南海支行人民銀行南海支行光大銀行佛山分行農業(yè)銀行南海分行興業(yè)銀行南海支行友邦保險廣州證券…項目租金(元/m2)出租率主要客戶財聯大廈4550～60％南海發(fā)展股份、成威商貿、押運服務、凱利萊賓館、建設銀行經委大廈40100％制造業(yè)、貿易、證券、保險中銀大廈40-5070%中國銀行、創(chuàng)鴻地產、河南省中原建設有限公司、東芝電器銷售有限公司財匯大廈40-5050％設計、貿易、保險目前有少量出租寫字樓,樓齡長,設備陳舊,租金低&為高新服務企業(yè)總部或區(qū)域中心自用型寫字樓，2010年陸續(xù)投入建設及使用千燈湖板塊:聚集了金融或行政事業(yè)機關的自有辦公物業(yè)，僅有少量28結論：佛山處于寫字樓市場發(fā)展的初級階段寫字樓整體形象不佳租金水平較低入駐客戶以服務類中小企業(yè)為主結論：佛山處于寫字樓市場發(fā)展的初級階段寫字樓整體形象不佳租金29佛山CBD商務辦公市場未來的發(fā)展機會在哪？——從兩個方面考慮：

1、廣佛一體化給佛山CBD帶來的機會；

2、佛山制造業(yè)內生發(fā)展的機會。佛山CBD商務辦公市場未來的發(fā)展機會在哪？——從兩個方面考慮30選取了大量案例進行研究，從中選取了代表性案例進行重點分析和總結案例1：新宿商務區(qū)…東京案例2：金橋商務區(qū)…上海案例3：古爾岡商務區(qū)…新德里案例4：昆山商務區(qū)…上海案例5：蘇州工業(yè)園商務區(qū)…上?！缆摪咐芯浚汗艩枌虅諈^(qū)金橋商務區(qū)昆山商務區(qū)新宿商務區(qū)選取了大量案例進行研究，從中選取了代表性案例進行重點分析和總31案例啟示：一、“次級城市”CBD的發(fā)展很大程度上依托于“首位城市”的商務辦公市場；二、如果“次級城市”CBD距離首位城市CBD的車程控制在1小時以內，它的發(fā)展就能夠共享“首位城市”技術、人才、資本以及信息平臺；三、“次級城市”CBD依靠商務環(huán)境的綠色、生態(tài)化打造，以及寫字樓租金的天然級差，能夠對“首位城市”的辦公企業(yè)產生巨大的吸引力；四、“首位城市”企業(yè)總部和生產性服務業(yè)的遷移能進一步促進“次級城市”制造業(yè)升級，形成產業(yè)轉型和升級的良性互動；廣州：首位城市佛山：次級城市案例啟示：一、“次級城市”CBD的發(fā)展很大程度上依托于“首位32廣州是華南政治、經濟、科技、教育、文化中心，具有良好的人才、技術、信息、資金平臺廣州是華南地區(qū)最多高校的地方，擁有大量科研教育機構，聚集了相當數量的高素質人才；廣州是全國三大金融中心之一，金融市場活躍，是華南地區(qū)融資能力最強的中心城市，也是全國外資銀行第二批放開準入的城市；資金平臺信息平臺人才平臺技術平臺廣州，華南地區(qū)第一大城市，廣東省省會，華南地區(qū)政治、經濟、科技、教育和文化中心。全市商業(yè)網點10萬多個，為全國十大城市之冠。廣州國際會議展覽中心是目前世界第二大、亞洲第一大的會展中心。廣州是華南地區(qū)信息中心，是我國長途電信業(yè)務三大出口之一，也是全國互聯網三個核心節(jié)點和國際出口之一，更是國家互聯網三大交換中心之一；廣州是全國重要的工業(yè)基地、華南地區(qū)的綜合性工業(yè)制造中心。廣州香港澳門深圳廣州是華南政治、經濟、科技、教育、文化中心，具有良好的人才、33廣佛一體化下的便捷交通，使得佛山CBD的發(fā)展可依托于廣州的大平臺，佛山CBD應納入廣州CBD市場中整體考慮項目到廣州中心區(qū)時間：30分鐘以內到廣州新客站時間：30分鐘以內到廣州白云機場時間：1小時以內廣州市中心廣州白云機場廣州新客站本項目深圳最早的CBD是羅湖CBD，后來向西發(fā)展，先后規(guī)劃建設了福田CBD、南山CBD從福田CBD到羅湖CBD時間約20分鐘，到南山CBD時間超過半小時城市類比：深圳羅湖CBD福田CBD南山CBD超過半小時２０分鐘車程從項目到廣州中心，如同從深圳福田ＣＢＤ到南山ＣＢＤ廣佛一體化下的便捷交通，使得佛山CBD的發(fā)展可依托于廣州的大34廣州將形成天河北、珠江新城兩大CBD組團到2020年將由“天河北-環(huán)市東-東風路”與“珠江新城-員村-琶洲”共同構成廣州新世紀CBD，以金融、商務、會展、信息、高端零售、法律會計等現代服務業(yè)為重點，爭取成為具有較大區(qū)域影響力的現代化中央商務區(qū)，輻射珠三角。天河北CBD廣州的中心地區(qū)，區(qū)域發(fā)展成熟，交通便利，商業(yè)繁華，有著廣州最高級的寫字樓。珠江新城CBD珠江新城未來發(fā)展整體規(guī)劃是以七大標志性建筑和集中山水城市精華的中央廣場以及立體化便利的交通設施等為重點，形成區(qū)域性高標準的服務設施支持體系；發(fā)展成為具有國際金融、貿易、商業(yè)、文娛、外事和旅游觀光等多種功能的城市中央商務區(qū)(CBD)硬核，國際經濟、文化交流與合作的基地，成為城市新形象的集中體現。

珠江新城CBD天河北CBD廣州將形成天河北、珠江新城兩大CBD組團到2020年將由“天35本項目的文化、生態(tài)的區(qū)域屬性和完善的配套設施，和廣州兩大CBD形成差異，使得吸納廣州的企業(yè)總部和服務企業(yè)成為可能項目周邊完善的城市配套良好的居住環(huán)境：新聞中心、行政辦公中心、世紀蓮體育中心、文化綜合體、中央公園、高檔住宅區(qū)佛山寫字樓租金水平和廣州相比具有較大的吸引力和廣州CBD形成差異化，使吸納廣州企業(yè)總部和服務企業(yè)成為可能MASHALL生產性服務業(yè)區(qū)位選擇理論企業(yè)選擇辦公地點綜合考慮三類要素：接近相關：接近客戶、同行和外部信息易達性相關：交通設施、信息基礎設施和合格的職員環(huán)境相關：城市文化、社會和居住環(huán)境案例借鑒：金橋商務區(qū)對上海企業(yè)的牽引古爾岡對新德里企業(yè)的牽引本項目的文化、生態(tài)的區(qū)域屬性和完善的配套設施，和廣州兩大CB36機會一：和廣州共享市場、平臺，應發(fā)揮項目差異化優(yōu)勢,

主動吸納廣州生產性服務業(yè)及企業(yè)總部問題：佛山CBD商務辦公市場未來的發(fā)展機會在哪？機會一：和廣州共享市場、平臺，應發(fā)揮項目差異化優(yōu)勢,

主動吸37佛山CBD商務辦公市場未來的發(fā)展機會在哪？——從兩個方面考慮：

1、廣佛一體化給佛山CBD帶來的機會；

2、佛山制造業(yè)內生發(fā)展的機會。佛山CBD商務辦公市場未來的發(fā)展機會在哪？——從兩個方面考慮38城市區(qū)位:佛山市位于亞太經濟發(fā)展活躍的東亞和東南亞的交匯處，處在中國最具經濟實力和發(fā)展活力的珠三角經濟圈中部,與廣州地緣相連、文化同源，共同構建’廣佛經濟圈’;交通優(yōu)勢:佛山市中心區(qū)距廣州車程均在1小時之內。毗鄰港澳，與香港、澳門車程均在2小時左右，使佛山能夠充分利用港澳的市場優(yōu)勢和國際性大都市的地位，推動佛山廣泛參與世界經濟;經濟強市:近年來佛山市生產總值呈穩(wěn)步增長態(tài)勢;生產總值在廣東省主要城市中名列前茅.另一方面，佛山自身具有強大的經濟實力，工業(yè)產值已超過廣州2005-2008佛山GDP增長率變化肇慶惠州江門珠海澳門香港深圳東莞廣州中山佛山廣佛經濟圈2009廣東省主要城市GDP比較城市區(qū)位:佛山市位于亞太經濟發(fā)展活躍的東亞和東南亞的交匯處39佛山制造業(yè)十分發(fā)達，已經形成家電、家具、陶瓷、機械等十大優(yōu)勢制造行業(yè)十大優(yōu)勢制造業(yè)為主導佛山已形成了家用電器、機械裝備、金屬材料加工及制品、陶瓷及其他建材、紡織服裝、電子信息、食品飲料、塑料制品、精細化工及醫(yī)藥、家居用品制造十大行業(yè)十大優(yōu)勢制造業(yè)占規(guī)模以上工業(yè)85%以上,其中以白色家電,家具,現代陶瓷,機械裝備,金屬材料加工等為主導佛山十大優(yōu)勢制造業(yè)結構圖佛山全市工業(yè)生產總值高居全省第三,占全市生產總值60%以上.佛山制造業(yè)十分發(fā)達，已經形成家電、家具、陶瓷、機械等十大優(yōu)勢40制造業(yè)城市會衍生出大量的商貿、物流、保險、法律等服務需求案例東京、香港、新加坡：早期依靠優(yōu)先發(fā)展制造業(yè)集聚經濟實力，成為制造業(yè)中心；然后，生產出來的商品需要貿易、運輸;帶來了大量商貿、物流發(fā)展的機會，頻繁的商貿活動會帶來投資機會，也產生保險、法律服務的需求制造業(yè)發(fā)達城市發(fā)展趨勢——進而成為商貿金融中心，現代服務業(yè)中心香港東京新加坡制造業(yè)城市會衍生出大量的商貿、物流、保險、法律等服務需求案例41制造業(yè)產業(yè)升級金融銀行投資公司專業(yè)事務所會計事務所律師事務所咨詢公司管理咨詢投資咨詢設計咨詢其他貿易公司會展公司制造業(yè)產業(yè)升級帶動生產性服務業(yè)的發(fā)展，引發(fā)辦公物業(yè)需求的增加證券保險制造業(yè)升級促進生產性服務業(yè)快速發(fā)展制造業(yè)產業(yè)升級金融銀行投資公司專業(yè)事務所會計事務所律師事務所42同時制造業(yè)的升級，將促成研發(fā)、設計、營銷等部門的分離，企業(yè)職能總部出現而制造業(yè)自身的升級，將促成研發(fā)、設計、營銷部門的分離，同時隨著專業(yè)分工的日益完善，衍生出更多的外包服務需求同時制造業(yè)的升級，將促成研發(fā)、設計、營銷等部門的分離，企業(yè)職43這一進程將促進本地服務業(yè)的發(fā)展，以及對廣州的服務企業(yè)產生巨大的吸引力佛山制造業(yè)發(fā)展衍生出服務需求吸引廣州企業(yè)提供關聯服務研發(fā)、設計、營銷、品牌商貿、物流需求保險、法律等服務需求佛山制造業(yè)廣州生產性服務業(yè)佛山生產性服務業(yè)市場需求促進本地服務業(yè)發(fā)展這一進程將促進本地服務業(yè)的發(fā)展，以及對廣州的服務企業(yè)產生巨大44高水平服務又將進一步促進制造業(yè)的升級，大大提升佛山制造業(yè)的競爭力佛山十大制造業(yè)家用電器機械裝備紡織服裝電子信息食品飲料塑料制品家居用品精細化工及醫(yī)藥陶瓷及其他建材金屬材料加工及制品制造業(yè)轉型升級的需求企業(yè)對于生產性服務的業(yè)需求高水平服務業(yè)打造服務業(yè)推動制造企業(yè)發(fā)展佛山制造業(yè)升級佛山生產性服務業(yè)壯大高水平服務業(yè)促進制造業(yè)發(fā)展高水平服務又將進一步促進制造業(yè)的升級，大大提升佛山制造業(yè)的競45在這一產業(yè)升級轉型過程中，大量的商務辦公需求產生1制造業(yè)的研發(fā)、設計、營銷、品牌部門2本地發(fā)展起來的生產性服務業(yè)3廣州遷移過來的相關生產性服務業(yè)包括……在這一產業(yè)升級轉型過程中，大量的商務辦公需求產生1制造業(yè)的研46機會二：佛山制造業(yè)升級，產生大量的寫字樓辦公需求問題：佛山CBD商務辦公市場未來的發(fā)展機會在哪？機會二：佛山制造業(yè)升級，產生大量的寫字樓辦公需求問題：佛山C47

機會一：和廣州共享市場、平臺，應發(fā)揮項目差異化優(yōu)勢,

主動吸納廣州生產性服務業(yè)及企業(yè)總部機會二：佛山制造業(yè)升級，產生大量的寫字樓辦公需求項目商務辦公定位：依托本地優(yōu)勢制造業(yè),利用廣州大平臺,主動吸納生產性服務企業(yè)和企業(yè)總部,打造立足廣佛、面向珠三角的制造業(yè)總部基地+產業(yè)服務基地機會一：和廣州共享市場、平臺，應發(fā)揮項目差異化優(yōu)勢,

主動4812項目商務辦公定位項目商業(yè)定位3項目整體定位12項目商務辦公定位項目商業(yè)定位3項目整體定位49佛山商業(yè)市場主要有五大商圈，除祖廟商圈以傳統(tǒng)商業(yè)為主外，其他商圈主要依托集中商業(yè)發(fā)展祖廟商圈以祖廟路商業(yè)街為核心，向周邊輻射，商業(yè)模式以傳統(tǒng)街鋪為主，較大型集中商業(yè)有百花廣場等。升平/東方廣場商圈：升平商圈是佛山最傳統(tǒng)商圈，90年代以來逐漸沒落，其核心地位被祖廟商圈所取代，2003年，東方廣場的開業(yè)使該商圈重新煥發(fā)了生機。季華路商圈是城市向南發(fā)展形成的大型新興商圈，目前發(fā)展勢頭良好，商圈內集中了東建世紀廣場、順聯國際廣場等大型集中商業(yè)物業(yè)。桂城東商圈以2002年開業(yè)的城市廣場和2004年開業(yè)的家天下廣場為主體，商圈內現有沃爾瑪、家樂福等大型零售商家。南海廣場商圈是桂城中心商圈，因2000年南海廣場開業(yè)而興起，以南海廣場為核心輻射周邊街道。佛山商業(yè)市場主要有五大商圈，除祖廟商圈以傳統(tǒng)商業(yè)為主外，其他50各大集中商業(yè)在定位及經營上均偏中低檔消費，租金水平普遍不高，經營狀況一般商圈名稱業(yè)態(tài)主要商家消費結構租金水平經營狀況祖廟商圈百貨、超市、專業(yè)店百花廣場、興華商場中低檔消費人群1F：400-10002F以上：150-200品牌較齊全，人流量大，早年生意較火爆，近年來隨著城市多級商圈的崛起，經營略有所下滑。東方廣場商圈百貨、超市、專業(yè)店東方廣場中低檔消費人群100-300吉之島、好又多等主力店吸引了較多人流，經營狀況不錯，但周邊現狀限制了其發(fā)展。南海商圈百貨、超市、專業(yè)店南海廣場、城市廣場、南海嘉信茂、家天下廣場本地中低檔消費人群1F：200－3002F以上：100左右桂城最早的購物廣場，已形成區(qū)域熱點，經營良好，但消費人群局限在桂城，輻射力有限。季華路商圈百貨、超市、專業(yè)店順聯國際、東建廣場、沃爾瑪季華路商圈內高檔住宅及寫字樓等高收入群體1F：150-2502F以上：80-100位于禪城新城區(qū)核心，定位較高端，經營尚可，隨著城市中心的南移，季華商圈將逐漸成為新的佛山核心商圈。各大集中商業(yè)在定位及經營上均偏中低檔消費，租金水平普遍不高，51高端消費人群選擇去廣州、香港消費，佛山商業(yè)實際發(fā)展水平滯后于城市經濟的發(fā)展佛山人高端消費群不在本地消費，不是他們喜歡外出消費，本地商業(yè)做的還不夠好，他們的消費在本地得不到滿足。廣州香港高端消費人群選擇去廣州、香港消費，佛山商業(yè)實際發(fā)展水平滯后于52根據佛山市商業(yè)規(guī)劃，廣佛同城化后，東平新城將成為佛山新的市級商業(yè)中心的重要組成部分中心組團商業(yè)中心祖廟商圈桂城商圈東平商圈季華商圈東平水道北片區(qū)：商業(yè)主導型商業(yè)區(qū)東平水道南片區(qū)：商務主導型商業(yè)區(qū)佛山市商業(yè)中心包括中心組團主商業(yè)中心和大良容桂、獅山、西南、西江、大瀝、九江龍江等六個組團商業(yè)中心。中心組團主商業(yè)中心位于市域中心區(qū)域，規(guī)劃近期由祖廟商圈、桂城商圈、東平商圈和季華商業(yè)帶組成，遠期規(guī)劃增加陳村商圈。東平商圈。由魁奇路以南、東平水道兩岸區(qū)域組成，是“一河兩岸”新城區(qū)的新興商業(yè)區(qū)。該商圈依托東平水道實行功能分區(qū)發(fā)展，水道南片為商務主導型商業(yè)區(qū)；水道北片為商業(yè)主導型商業(yè)區(qū)，依托廣佛地鐵實行與廣州商品市場的互補式發(fā)展，優(yōu)先設置品牌折扣店、工廠直銷中心、休閑娛樂網點和主題商業(yè)街，設置滿足居民日常消費需求的其他商業(yè)網點。資料來源：佛山城市商業(yè)網點規(guī)劃2006-2020根據佛山市商業(yè)規(guī)劃，廣佛同城化后，東平新城將成為佛山新的市級53本項目緊鄰交通樞紐，具有很高的商業(yè)價值1、城際軌道交通（廣佛環(huán)、廣佛珠）2、城市軌道交通（地鐵3、6號線）3、常規(guī)公交、出租、小汽車、自行車等接駁方式項目地塊東南角的交通樞紐，將給區(qū)域帶來大量集中人流，大大提升了周邊區(qū)域的商業(yè)價值。軌道6號線城際線GFH/GFZ軌道3號線商務辦公行政中心東平新城交通為城際軌道綜合交通樞紐，功能組成包括：本項目緊鄰交通樞紐，具有很高的商業(yè)價值1、城際軌道交通（廣佛54因此，本項目商業(yè)的成功定位和開發(fā)，對于東平新城商業(yè)中心的形成和佛山商業(yè)的振興具有重要意義佛山現有商業(yè)經營狀況一般，發(fā)展階段落后于經濟發(fā)展水平作為未來的城市中心，東平新城未來也將成為佛山的商業(yè)中心本項目緊鄰交通樞紐，具有很高的商業(yè)價值本項目商業(yè)的成功定位和開發(fā)，對于東平新城商業(yè)中心的形成和佛山商業(yè)的振興具有重要意義因此，本項目商業(yè)的成功定位和開發(fā)，對于東平新城商業(yè)中心的形成55體驗式商業(yè)是商業(yè)的發(fā)展趨勢，是人們生活水平提高后形成的消費模式體驗式商業(yè)和前三代商業(yè)不同，它不是一種獨立的商業(yè)形態(tài)，而是在商業(yè)原有購物功能基礎上，引進餐飲、影院、酒吧等業(yè)態(tài)，打造一種以休閑娛樂為主、購物為輔的商業(yè)模式。體驗商業(yè)的核心就是增加人們購物過程中的愉悅感，這實際上是人們生活水平提高后引起的消費模式，是消費需求變化帶來的產物。人們最基本的生活需求滿足了，就開始關注情感價值，需要感情上的愉悅享受，這就是體驗。第一代商業(yè)：百貨商業(yè)。第二代商業(yè)：超市。第三代商業(yè)：購物中心。第四代商業(yè)：體驗式商業(yè)。體驗式商業(yè)是商業(yè)的發(fā)展趨勢，是人們生活水平提高后形成的消費模56北京CBD商業(yè)的啟示：向多元化和體驗式商業(yè)發(fā)展對北京CBD核心區(qū)的商業(yè)項目（核心區(qū)即：以國貿為中心，東至西大望路，西至東大橋路，南至通惠河，北至朝陽路）進行盤點。隨著CBD的不斷成熟，逐漸形成以國貿為CBD商業(yè)地產核心、華貿、富力城、珠江帝景等商業(yè)副中心的商業(yè)格局。業(yè)態(tài)、消費人群多元商業(yè)形態(tài)多元化，包括大型集中商業(yè)、寫字樓底商、社區(qū)商業(yè)、特色商業(yè)街等；CBD規(guī)劃商業(yè)主要以綜合型商業(yè)體和項目底商為主。消費人群多元化，包括寫字樓辦公人群，CBD居住人群，泛CBD人群，以及外地游客等。體驗式商業(yè)市場效果良好隨著生活水平的提高，消費者對體驗消費需求的快速增加，尤其對于CBD的中高端收入人群來說，體驗式消費所能帶來的愉悅感在某種程度上超出了定點式購物。在這樣的背景下，如蘋果社區(qū)、世紀華僑城等著重休閑、體驗的商業(yè)經營項目面市，它們的定位及客戶與CBD緊密關聯，取得了良好的市場效果。世紀華僑城世紀華僑城蘋果社區(qū)蘋果社區(qū)北京CBD商業(yè)的啟示：向多元化和體驗式商業(yè)發(fā)展對北京CBD核57傳統(tǒng)意義的CBD商業(yè)：處于城市核心地段，高容積率，以大型購物中心、高檔百貨為主；如香港海港城、深圳萬象城、北京國貿中心；本項目的商業(yè)：除了能夠發(fā)展傳統(tǒng)CBD商業(yè)外，由于擁有良好的生態(tài)景觀和水系資源，還能夠發(fā)展休閑體驗型的高檔商業(yè)。本項目擁有良好的生態(tài)景觀和水系資源，具有發(fā)展休閑體驗型商業(yè)的天然優(yōu)勢傳統(tǒng)意義的CBD商業(yè)：本項目的商業(yè)：本項目擁有良好的生態(tài)景觀58案例參考：深圳華潤萬象城——大都市CBD體驗式購物中心商業(yè)整體高端定位，集中式商業(yè)與開放式商業(yè)街結合，建筑形式差異化一期集中式商業(yè)：采用“一站式”購物mall形式，集合購物、餐飲、娛樂多種功能，采取“主力店＋次主力店＋專門店”的租戶組合形式擁有Réel時尚生活百貨、Olé超級市場、嘉禾深圳影城、冰紛萬象滑冰場四大主力店鋪，擁有GUCCI、Prada、等眾多國際一線品牌。二期商業(yè)街：與住宅結合，對一期商業(yè)概念的延續(xù)、補充和升華在空間上由室內延伸至室外、在形式上由購物中心走向商業(yè)休閑廣場在租戶組合上以高端奢侈品、創(chuàng)意生活用品、特色餐飲為特點在品牌組合上通過高端奢侈品及高檔特色餐飲提升整體檔次

一期二期商業(yè)·萬象城一期一期一期二期案例參考：深圳華潤萬象城——大都市CBD體驗式購物中心商業(yè)整59案例參考：杭州西湖商業(yè)——兼具都市意向和濱水生態(tài)雙重屬性的休閑體驗商業(yè)時尚購物品牌餐飲高檔接待西湖國際名品街西湖天地星級酒店凱悅時尚的、現代的、潮流的都市元素激發(fā)了西湖文化的新活力，使西湖區(qū)域成為一種精神追求，引領時尚生活方式的旗幟都市功能與承載形式，建立起一種高端、品質感的氛圍，特別對高端人群形成強烈吸引，人群圈層化明顯商務人士白領人士時尚人士……高級辦公國貿中心……案例參考：杭州西湖商業(yè)——兼具都市意向和濱水生態(tài)雙重屬性的休60項目商業(yè)功能定位項目商業(yè)定位：充分利用項目的便捷交通和生態(tài)資源，立足體驗型商業(yè)發(fā)展的大趨勢，建設面向多元消費群體的體驗型商業(yè)中心，使項目商業(yè)成為振興佛山商業(yè)的重要推動力量。東平新城的區(qū)域配套商業(yè)。以寫字樓底商為主要形式，以超市、便利店、干洗、印刷等業(yè)態(tài)為主，滿足周邊人群辦公、生活的基本商業(yè)需求。珠三角最具特色的目的地型精品商業(yè)體驗館。依托佛山特色產業(yè)，打造以陶瓷、家具、家電行業(yè)商品為主的高檔購物場所（詳見第5章），滿足珠三角的中高端消費人群節(jié)假日的購物目的地型消費；佛山最高檔的體驗式購物中心。以“主力店＋次主力店＋專門店”的租戶組合形式，將名品購物業(yè)態(tài)和休閑業(yè)態(tài)相結合，滿足佛山中高端消費人群購物需求；珠三角唯一的CBD生態(tài)濱水商業(yè)街。充分利用CBD都市元素和生態(tài)濱水元素的沖突，以餐飲、酒吧、茶館等休閑業(yè)態(tài)為主導，滿足東平新城白領、中產及外地中高端游客的休閑娛樂需求；項目商業(yè)功能定位項目商業(yè)定位：充分利用項目的便捷交通和生態(tài)資6112項目產業(yè)定位項目商業(yè)定位3項目整體定位12項目產業(yè)定位項目商業(yè)定位3項目整體定位62經濟發(fā)展的引擎，城市活力的都心把握廣佛一體化的大趨勢，依托佛山自身優(yōu)勢制造業(yè)，充分挖掘項目區(qū)域環(huán)境和配套價值，打造立足廣佛，放眼珠三角，以商務功能為核心，以商業(yè)功能為輔助，以強化佛山城市中心、樹立佛山現代都市形象、促進產業(yè)升級轉型為目的的新一代都市生態(tài)中央商務區(qū)E-CBD

E-CBD都市生態(tài)中央商務區(qū)項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位經濟發(fā)展的引擎，城市活力的都心把握廣佛一體化的大趨勢，63

Ecology-CentralBusinessDistrictE-CBD同時也是有影響力的、高效的、活力的、優(yōu)雅的……EffectiveElegantEfficientEnergeticEcology-E-CBD同時也是有影響力的、高效的、活64

項目使命產業(yè)平臺建立珠三角生產性服務業(yè)基地，促進佛山城市產業(yè)的升級和轉型，同時實現和廣州產業(yè)的錯位，促進粵西產業(yè)的發(fā)展城市名片建立佛山現代都市形象，成為佛山城市新名片文化窗口佛山國際化的展示窗口，展現現代都市CBD商務文化、精英文化、時尚文化生態(tài)典范充分結合項目優(yōu)異的生態(tài)環(huán)境資源，和辦公、商業(yè)相結合，打造珠三角新型CBD示范區(qū)項目使命產業(yè)平臺65Chapter4-規(guī)劃方案建議1佛山城市研究2東平新城研究3項目整體定位4項目方案5開發(fā)運營建議6經濟分析規(guī)劃單位(ECS)介入Chapter4-規(guī)劃方案建議1佛山城市研究2東平新城研究66世聯研究了大量國內外CBD案例巴黎德方斯芝加哥中心休斯頓中心悉尼金融區(qū)新加坡CBD上海陸家嘴CBD北京建外CBD大連新市中心區(qū)深圳中心區(qū)CBD廣州珠江新城CBDCBD案例世聯研究了大量國內外CBD案例巴黎德方斯CBD67CBD商務辦公核心區(qū)域的毛容積率普遍在2到５之間，其中商務辦公物業(yè)建面比例超過60%CBD商務辦公核心區(qū)域用地面積KM2建筑面積萬M2容積率巴黎拉德方斯1.6250１.６芝加哥中心1.8600３.３休斯頓中心1.5420２.８悉尼金融區(qū)1250２.５新加坡CBD1.5350２.３上海陸家嘴CBD1.7450２.６北京建外CBD1.5600４大連新市中心區(qū)2.2400１.８深圳中心區(qū)CBD0.8300３.８廣州珠江新城CBD1500５CBD商務辦公核心區(qū)域用地面積KM2商務辦公建筑面積萬M2建筑面積萬M2商務辦公物業(yè)占比巴黎拉德方斯1.625035071.4%悉尼金融區(qū)125038065.8%深圳中心區(qū)CBD0.822030073.3%CBD商務辦公區(qū)容積率統(tǒng)計：CBD商務辦公區(qū)辦公物業(yè)建面比：除占主體的寫字樓物業(yè)外，其余建面為商業(yè)、公建、酒店、住宅等；CBD商務辦公核心區(qū)域的毛容積率普遍在2到５之間，其中商務辦68辦公110-140萬商業(yè)20-25萬精品體驗館6-10萬酒店10-15萬酒店式公寓、商務公寓10-15萬兼顧項目CBD都市屬性和生態(tài)屬性，建議項目毛容積率區(qū)間為2-3，凈容積率3-4，商務辦公物業(yè)面積110-140萬平米ＣＢＤ土地利用的集約性商務核心區(qū)域需要對土地有較高的利用率；商務辦公物業(yè)為主體本項目所具有的生態(tài)屬性對于綠化覆蓋率、生態(tài)公共空間的特殊要求，容積率不宜過高；辦公110-140萬兼顧項目CBD都市屬性和生態(tài)屬性，建議項69規(guī)劃建議的三個視角:2、開發(fā)實施視角3、土地價值視角項目未來作為佛山城市名片，應充分展現佛山現代的城市形象項目規(guī)劃應考慮開發(fā)實施的市場可操作性項目規(guī)劃方案符合CBD土地價值的一般規(guī)律1、城市形象視角規(guī)劃建議的三個視角:2、開發(fā)實施視角3、土地價值視角項目未70規(guī)劃方案建議小結一、指標建議。毛容積率2.5；辦公110-140萬平米，商業(yè)20-25萬，精品體驗館6-10萬，酒店10-15萬，酒店式公寓、商務公寓10-15萬。二、規(guī)劃排布建議。1、項目整體規(guī)劃應兼具都市和生態(tài)屬性；2、4號地塊（鄰近交通樞紐中心地塊）在空間形象上應和周邊形成差異；3、4號地塊建議設置會展中心及高檔集中商業(yè)；4、外圍地塊商務價值大于商業(yè)價值，應以商務辦公功能為主，結合水系設置特色商業(yè)，結合辦公區(qū)設置配套型商業(yè)；5、濱江綠帶作為市民和游客的活動空間，可打造主題雕塑公園，設置特色的雕塑小品?！?guī)劃方案建議小結一、指標建議。毛容積率2.5；辦公110-171Chapter5-開發(fā)運營建議1佛山城市研究2東平新城研究3項目整體定位4項目方案5開發(fā)運營建議6經濟分析規(guī)劃單位(ECS)介入Chapter5-開發(fā)運營建議1佛山城市研究2東平新城研究7212啟動區(qū)客戶定位啟動區(qū)客戶市場化牽引研究3開發(fā)模式及分期建議12啟動區(qū)客戶定位啟動區(qū)客戶市場化牽引研究3開發(fā)模式及分期建73根據CBD的開發(fā)實踐總結，CBD中的企業(yè)可分為三大類：企業(yè)總部、金融服務、專業(yè)化生產服務企業(yè)總部：泛指制造業(yè)、高新技術產業(yè)的管理、研發(fā)設計、營銷等部門金融服務：包括金融服務業(yè)和商業(yè)銀行專業(yè)化生產服務：這里特指非金融業(yè)的高級專業(yè)化服務業(yè)，包括法律、廣告、會計、綜合管理、開發(fā)、設計、經營、通訊等根據CBD的開發(fā)實踐總結，CBD中的企業(yè)可分為三大類：企業(yè)總74佛山市場上寫字樓的幾大重點行業(yè)為貿易、金融、咨詢、房地產、物流，它們必然是項目啟動階段應鎖定的重點行業(yè)我們重點調研了佛山三大寫字樓片區(qū)的行業(yè)情況祖廟片區(qū)華輝大廈百花大廈東建大廈環(huán)球國際廣場國際商業(yè)中心ICC嶺南大廈…季華路區(qū)京禪大廈公交大廈京華大廈金融廣場卓遠國際大廈廣發(fā)銀行大廈…千燈湖區(qū)財聯大廈經委大廈中銀大廈財匯大廈光大銀行南海分行佛山傳媒大廈人民銀行中國銀行…61%金融、貿易、房地產、物流、咨詢類企業(yè)占比超過61%,其他39%企業(yè)行業(yè)包括科技、能源、文教、制造業(yè)、旅游等39%資料來源：項目組市場調研（樣本中已剔除銀行及行政事業(yè)單位自用大樓）佛山市場上寫字樓的幾大重點行業(yè)為貿易、金融、咨詢、房地產、物75還需要對制造業(yè)企業(yè)總部以及關聯服務類企業(yè)進行牽引，重點為陶瓷、家具、家電三大行業(yè)佛山十大產業(yè)包括：機械裝備金屬材料加工及制品紡織服裝電子信息食品飲料塑料制品精細化工及醫(yī)藥家居、家具用品制造家用電器陶瓷及其他建材…其中，陶瓷、家具、家電三大行業(yè)具有較好的發(fā)展總部經濟的基礎，已形成一定規(guī)模的企業(yè)集群、總部經濟載體…

石灣－南莊陶瓷產業(yè)集群中國陶瓷產業(yè)總部基地樂從－龍江家具產業(yè)集群順德美的工業(yè)園順德格蘭仕總部……家具企業(yè)的關聯企業(yè)家裝設計、裝飾裝修、廣告、媒體…陶瓷企業(yè)的關聯企業(yè)工藝設計、裝飾設計、廣告媒體、包裝…家電企業(yè)的關聯企業(yè)工藝設計、廣告媒體…還需要對制造業(yè)企業(yè)總部以及關聯服務類企業(yè)進行牽引，重點為陶瓷76啟動區(qū)客戶定位：物流、貿易、房地產、金融、咨詢等專業(yè)服務企業(yè)+陶瓷、家電、家具等制造業(yè)總部;啟動區(qū)客戶定位：物流、貿易、房地產、金融、咨詢等專業(yè)服務企業(yè)7712啟動區(qū)客戶定位啟動區(qū)客戶市場化牽引研究3開發(fā)模式及分期建議12啟動區(qū)客戶定位啟動區(qū)客戶市場化牽引研究3開發(fā)模式及分期建78對陶瓷、家具、家電

三大行業(yè)進行研究……對陶瓷、家具、家電

三大行業(yè)進行研究……79佛山陶瓷行業(yè)年經濟總量超過400億元，具有雄厚的產業(yè)基礎佛山陶瓷歷史悠久,文化源遠流長,自古被譽為“南國陶都”早在新石器時代晚期，這里的先民就開始從事制陶，揭開了五千年陶瓷文化的首頁到唐代己形成規(guī)模，成為陶瓷商品生產基地……改革開放至今,佛山陶瓷產業(yè)進入飛速發(fā)展的時代中國規(guī)模最大、實力最強的建筑陶瓷生產基地佛山陶瓷行業(yè)經濟總量超過400億元現在的佛山陶瓷陶瓷行業(yè)研究佛山陶瓷行業(yè)年經濟總量超過400億元，具有雄厚的產業(yè)基礎佛山80自2000年以來，產業(yè)開始轉型，大量生產基地外遷時間產業(yè)發(fā)展企業(yè)建筑陶瓷行業(yè)初步發(fā)展第一條工藝技術裝備引進繁榮現代化陶瓷地磚生產線國有企業(yè)為主導國家引進技術裝備，扶持開發(fā)市場產品需求旺盛形成賣方市場衛(wèi)生陶瓷行業(yè)初步發(fā)展行業(yè)發(fā)展以數量增長為主國有企業(yè)為主體，大量鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)加入供需達到平衡產品價格穩(wěn)中有升佛山陶瓷行業(yè)進入產業(yè)提升階段產業(yè)轉移開始，部分生產環(huán)節(jié)向省內佛山周邊地區(qū)擴散民營企業(yè)大舉進入企業(yè)生產規(guī)模擴大部分國有企業(yè)和小企業(yè)被淘汰市場擴張速度加快逐漸供大于求逐漸形成買方市場陶瓷生產基地和企業(yè)向省外有陶瓷產業(yè)集群基礎的地區(qū)轉移本地產業(yè)轉型、技術創(chuàng)新、產業(yè)鏈完善需求加快民營企業(yè)成為中堅力量以增量為基礎，開始注重技術裝備水平供大于求矛盾突出市場開拓需求迫切品牌戰(zhàn)略逐漸興起70年代末－19891990－19951996－19992000－產生期初始期壯大期變革期陶瓷行業(yè)研究自2000年以來，產業(yè)開始轉型，大量生產基地外遷時間產業(yè)企業(yè)81生產基地剝離后，已形成集辦公、展示、研發(fā)、交流的陶瓷產業(yè)集群中國陶瓷城華夏陶瓷城瓷海國際中國陶瓷產業(yè)總部基地陶瓷行業(yè)研究生產基地剝離后，已形成集辦公、展示、研發(fā)、交流的陶瓷產業(yè)集群82主要分布在禪城區(qū)的石灣、南莊、張槎地區(qū)目前佛山幾個陶瓷產業(yè)多集中在禪城，主要在石灣、南莊、張槎三水區(qū)順德區(qū)南海區(qū)禪城區(qū)南莊鎮(zhèn)建筑陶瓷為支柱產業(yè)具有“中國建陶第一鎮(zhèn)”稱號石灣在悠久的佛山陶瓷史上，石灣有了“南國陶都”之稱，并贏得了“石灣瓦、甲天下”的美譽佛山藝術陶瓷產地，以佛山石灣公仔著稱張槎南莊石灣高明區(qū)陶瓷行業(yè)研究主要分布在禪城區(qū)的石灣、南莊、張槎地區(qū)目前佛山幾個陶瓷產業(yè)多83現階段，品牌價值的提升成為佛山陶瓷企業(yè)發(fā)展的瓶頸，需要通過產業(yè)鏈的進一步分化和提升整體形象進行突破目前佛山陶瓷行業(yè)仍然是一個粗放型的行業(yè)，技術含量較低，研發(fā)創(chuàng)新能力，企業(yè)對核心技術和關鍵技術掌握不多，高能耗高污染，對資源依賴性強，缺乏對國際市場的渠道掌控能力陶瓷產業(yè)鏈條存在可完善可創(chuàng)新的空間陶瓷產業(yè)鏈條陶瓷機械陶瓷生產陶瓷原材料陶瓷配件陶瓷包裝耐火材料模具......其他陶瓷企業(yè)的服務型企業(yè)陶瓷技術研發(fā)專業(yè)媒體物流公司行業(yè)會展陶瓷設計佛山是世界建筑、衛(wèi)生陶瓷‘世界工廠’建筑、衛(wèi)生陶瓷產量占全世界1/4企業(yè)數量眾多，規(guī)模以上企業(yè)超過300家企業(yè)規(guī)模多為中小型；缺乏國際知名的品牌和企業(yè)佛山產品出口，80％以上均是為國外陶瓷企業(yè)和國際渠道商家貼牌生產企業(yè)品牌價值需要提升企業(yè)數量多而不強

自主創(chuàng)新能力不強產業(yè)鏈仍需完善品牌價值突破缺乏平臺

陶瓷行業(yè)研究現階段，品牌價值的提升成為佛山陶瓷企業(yè)發(fā)展的瓶頸，需要通過產84盡管經過多年的發(fā)展，陶瓷企業(yè)的辦公環(huán)境已得到一定改善中小企業(yè)、外地企業(yè)的佛山辦事處賣場區(qū)：樓下做賣場和產品展示，樓上辦公本地大企業(yè)、國內外品牌企業(yè)總部：企業(yè)總部辦公樓或企業(yè)總部基地，樓下展廳，樓上辦公陶瓷企業(yè)辦公場所中國陶瓷產業(yè)總部基地華夏陶瓷城展廳東鵬陶瓷獨立的辦公樓中國陶瓷城展廳陶瓷行業(yè)研究盡管經過多年的發(fā)展，陶瓷企業(yè)的辦公環(huán)境已得到一定改善中小企業(yè)85但交通的不便利以及區(qū)域環(huán)境的不佳，難以體現高端形象石灣片區(qū)交通路況:道路上車輛繁雜擁擠,運輸車輛多周邊環(huán)境:大型陶瓷展銷中心、中小型陶瓷企業(yè)經營店(商住混合辦公)沿季華路兩旁分布,層次不一、數量繁多,難以體現高端形象南莊片區(qū)交通路況:離市中心大概30分鐘車程,路上運輸車輛多而擁擠,造成一定交通不便周邊環(huán)境:南莊總部基地片區(qū)配套設施較為缺乏陶瓷行業(yè)研究但交通的不便利以及區(qū)域環(huán)境的不佳，難以體現高端形象石灣片區(qū)南86佛山家具產業(yè)起步早，是國內重要的家具生產基地和批發(fā)重地廣東一直是中國家具的重要產地,出口額達全國家具出口額的40%以上珠三角的四大家具產地:廣州,深圳,佛山,東莞佛山家具行業(yè)起源于20世紀80年代，發(fā)展已30年之久全國乃至國際市場的重要生產和批發(fā)基地樂從鎮(zhèn)-中國商貿之都和家具制造重鎮(zhèn)現在的佛山家具家具行業(yè)研究佛山家具產業(yè)起步早，是國內重要的家具生產基地和批發(fā)重地廣東一87目前樂從、龍江地區(qū)315國道兩旁,已形成集家具展銷、配件、原輔材料供應等相關產業(yè)鏈為一體的‘十里家具街’樂從-龍江‘十里家具街’集中了1000多家家具相關企業(yè),占佛山家具企業(yè)總數的1/3。產業(yè)集群龐大,聚集了眾多家具生產廠家、家具批發(fā)市場、家具展銷場館以及原輔材料供應商；家具品牌眾多，產品門類應有盡有。樂從-龍江家具企業(yè)西樵,南陽,獅山等其他地區(qū)家具企業(yè)家具行業(yè)研究目前樂從、龍江地區(qū)315國道兩旁,已形成集家具展銷、配件、原88家具制造企業(yè)選擇在展場或工廠辦公，中小型服務企業(yè)集聚在家具制造型企業(yè)附近設點辦公，成為十里長街的有機組成部分分布在家具生產型企業(yè)聚集區(qū)周圍多為中小型企業(yè)，規(guī)模幾十人以內辦公樓較為簡陋，辦公面積100-200m2服務型企業(yè)辦公場所物流設計媒體廣告外貿裝修攝影…不少家具企業(yè)采用前店后廠的辦公經營模式,且集群規(guī)模龐大前店后廠、商住混合的辦公形式“他們的辦公、營銷中心都和展廳或廠房在一起，樓下是賣場和展廳，樓上辦公。這些企業(yè)不缺房地不缺地，如果需要建什么研發(fā)中心、設計室、培訓中心，都只需要在自己廠房和賣場周圍建房子就可以了?！?-家具媒體武總家具行業(yè)研究家具制造企業(yè)選擇在展場或工廠辦公，中小型服務企業(yè)集聚在家具制89佛山家具企業(yè)數量龐大，產能高，但品牌價值不足,已逐漸被鄰近的深圳、廣州、東莞超越2007-2008年佛山家具工業(yè)產值增率：所有家具企業(yè)規(guī)模以上企業(yè)１億以上規(guī)模企業(yè)５億以上規(guī)模企業(yè)１０億以上規(guī)模企業(yè)數量3000家400多家?guī)资?－3家１家2007-2008年佛山規(guī)模以上家具企業(yè)數量增率：37.2%27.1%佛山1億以上規(guī)模家具企業(yè)占比不到總家具企業(yè)數的10%近年來廣州、深圳、東莞家具企業(yè)逐漸超越佛山,不少品牌在國際上的地位升高“佛山在廣東家具中的地位已經逐漸被深圳、東莞所取代，這確實是一個問題佛山家具企業(yè)長期集結在鎮(zhèn)區(qū)級村地之間，缺乏縱觀全局的行業(yè)態(tài)勢，至今也未能邁出全市家具產業(yè)國際化的步伐?！?-佛山市家具協會會長左鼐家具行業(yè)研究佛山家具企業(yè)數量龐大，產能高，但品牌價值不足,已逐漸被鄰近90“現在這些家具企業(yè)辦公的租金不低。最貴的羅浮宮租金為700元/月/平方米，一般的就200－300/平方米。辦公環(huán)境裝修豪華。有的高級賣場不讓一般客戶進出，需要預訂?！?-家具業(yè)內人士為提升企業(yè)形象，塑造品牌價值，樂從、龍江已經形成了裝修高檔的展銷場所順聯家具城、皇朝家私城羅浮宮家具博覽城規(guī)模以上家具企業(yè)具備很高的承租能力對于賣場和展示空間的檔次、設計創(chuàng)意要求頗高家具行業(yè)研究“現在這些家具企業(yè)辦公的租金不低。最貴的羅浮宮租金為700元91但外圍環(huán)境的惡劣，貨車多、交通擁堵、治安差，是家具企業(yè)提升形象和檔次的硬傷家具是原料指向型產業(yè),佛山家具產業(yè)集聚度高企業(yè)大多以前店后廠運營,形象難以提升無序地擴大規(guī)模造成區(qū)域雜亂的現象,并帶來環(huán)境污染配套設施仍需完善,區(qū)域整體形象不佳賣場樓中的簡陋酒店家具材料市場離市中心至少30分鐘車程,道路擁擠,運輸車輛多,大大影響了前往的便捷度家具行業(yè)研究但外圍環(huán)境的惡劣，貨車多、交通擁堵、治安差，是家具企業(yè)提升形92佛山順德有中國‘家電之都’之美稱，白色家電是佛山特色產業(yè)，也是廣東產業(yè)結構重要組成部分山東青島、廣東順德,江蘇慈溪是中國三大家電產業(yè)集群80年代中后期順德家電開始走向國際市場‘順德模式’成為家喻戶曉的行業(yè)經典全國最大的家用電器生產基地以及擁有最完整的家電行業(yè)產業(yè)鏈地區(qū)之一白色家電占全國份額的20%2009年產量達160億元，出口外銷達90億元現在的佛山家電家電行業(yè)研究佛山順德有中國‘家電之都’之美稱，白色家電是佛山特色產業(yè)，也93圍繞幾個大型制造企業(yè)，已形成多個家電行業(yè)的產業(yè)集群北滘、容桂整機制造和物流集群大良、勒流小家電和電子元器件零配件樂從家電原輔料市場樂從北滘勒流大良容桂家電行業(yè)研究圍繞幾個大型制造企業(yè)，已形成多個家電行業(yè)的產業(yè)集群北滘、容桂94和陶瓷、家具產業(yè)不同，家電行業(yè)對于研發(fā)設計等環(huán)節(jié)有更高的要求一些大品牌具備國際競爭力，生產工藝可以和國際水平競爭‘十五期間’工藝設計對廣東工業(yè)經濟增長貢獻為28%，工業(yè)設計是制造業(yè)創(chuàng)造產品附加值的關鍵目前大部分佛山企業(yè)自主品牌創(chuàng)新能力弱,以OEM和ODM為主仍處于價值鏈低端“順德要打造世界級的白色家電之都，工藝設計與創(chuàng)意產業(yè)是一個重要推手。在工藝設計與創(chuàng)意產業(yè)形成一個產業(yè)的同時，也將不斷地推動順德傳統(tǒng)的白色家電產業(yè)提升。”－順德區(qū)區(qū)長李亞娟產業(yè)價值鏈中微笑曲線家電行業(yè)研究和陶瓷、家具產業(yè)不同，家電行業(yè)對于研發(fā)設計等環(huán)節(jié)有更高的要求95為吸引更多的高端人才，順德目前也正在積極建設孵化平臺目前順德正積極打造孵化平臺促進工業(yè)設計產業(yè)聚集提升‘一個基地’：工業(yè)設計與創(chuàng)意產業(yè)基地‘五個平臺’：知識產權保護與服務、信息服務、投融資、科技研發(fā)和中介服務‘七個產業(yè)園’：創(chuàng)意設計、工業(yè)設計產業(yè)孵化、家具設計與產業(yè)化、服裝設計、家電工業(yè)設計產業(yè)化、精密模具設計產業(yè)化、文化創(chuàng)意產業(yè)家電行業(yè)研究為吸引更多的高端人才，順德目前也正在積極建設孵化平臺目前順德96然而，交通、生活配套的不便利，使得順德家電企業(yè)在吸引高端人才方面遇到難題許多國內外高端人才對工作環(huán)境、居住環(huán)境要求都比較高。目前順德家電企業(yè)要做品牌，需要創(chuàng)意產業(yè)的發(fā)展；引進人才要能夠提供好環(huán)境、好資源、好配套－佛山家電行業(yè)協會目前順德家電產業(yè)集群的環(huán)境和配套方面還有待提高良好的工作環(huán)境、居住環(huán)境、消費環(huán)境、生活設施打造是吸引人才的關鍵不少國外的設計室來到順德，還是覺得這里環(huán)境不盡人意，他們大多需要居住環(huán)境好、設施齊全、適合消費的高端場所。－業(yè)內人士順德區(qū)禪城區(qū)南海區(qū)三水區(qū)高明區(qū)廣州1小時2小時從順德到佛山市中心需要1小時從順德到廣州需要兩小時以上家電行業(yè)研究然而，交通、生活配套的不便利，使得順德家電企業(yè)在吸引高端人才97陶瓷、家具、家電行業(yè)研究結論：三大產業(yè)經濟模式：展示經濟，對產品的展示有較高要求三大產業(yè)辦公特征：制造企業(yè)在工廠或展場辦公，服務企業(yè)在制造企業(yè)周邊辦公三大產業(yè)發(fā)展階段：生產基地分離、研發(fā)設計和營銷部門分離，領先企業(yè)進入品牌價值提升期，產生樹立形象，提升品牌影響力的需求三大產業(yè)辦公環(huán)境:已形成集群,但交通及辦公環(huán)境一般，成為制約企業(yè)品牌價值提升的不利因素。行業(yè)研究小結陶瓷、家具、家電行業(yè)研究結論：三大產業(yè)經濟模式：展示經濟，對98對本項目的啟示本項目辦公、生活環(huán)境好，配套完善，離廣州不超過30分鐘，可以給佛山優(yōu)秀企業(yè)提供一個對外展示高端形象、走向國際化、進行商務交流合作的窗口和平臺；由于三大行業(yè)特殊性，對產品展示有較高需求，要實現市場化牽引需要予以考慮；對本項目的啟示本項目辦公、生活環(huán)境好，配套完善，離廣州不超過99核心設施建議：建立直接面向消費者的“高檔精品店+體驗店”模式，打造三大行業(yè)的精品體驗館家具和陶瓷行業(yè)的企業(yè)總部辦公對產品展示有很高要求建議打造面向廣大消費者的精品體驗館，通過提高準入門檻，建立統(tǒng)一的行業(yè)品牌形象帶來目的地型的高端消費人群，帶動區(qū)域商業(yè)的發(fā)展宜家體驗店體驗流程五環(huán)節(jié)：“參與”、“感受”、“設計”、“個性化”、“運輸”

松下體驗店日本松下中心：“綠色創(chuàng)意之家”核心設施建議：建立直接面向消費者的“高檔精品店+體驗店”模式100以精品館作為啟動核心設施，對企業(yè)實現市場化牽引，同時促進CBD產業(yè)、商業(yè)集群的形成企業(yè)（代理商、經銷商）精品館專業(yè)服務類企業(yè)旅游購物型商業(yè)消費者消費者消費者消費者消費者消費者制造企業(yè)營銷、設計、研發(fā)總部酒店以精品館作為啟動核心設施，對企業(yè)實現市場化牽引，同時促進CB10112啟動區(qū)客戶定位啟動區(qū)客戶市場化牽引研究3開發(fā)模式及分期建議12啟動區(qū)客戶定位啟動區(qū)客戶市場化牽引研究3開發(fā)模式及分期建102根據主導方的不同，開發(fā)模式可以分為兩大類：政府主導型和市場主導型一、政府主導型。由政府下屬的國有企業(yè)進行項目開發(fā)以及招商運營工作，房地產開發(fā)企業(yè)不參與項目開發(fā)及招商運營過程；二、市場主導型。政府將土地出讓給房地產開發(fā)企業(yè)，辦公、商業(yè)物業(yè)的招商運營工作由房地產企業(yè)進行市場化操作；政府寫字樓用家政府寫字樓用家房地產開發(fā)企業(yè)根據主導方的不同，開發(fā)模式可以分為兩大類：政府主導型和市場主103政府主導型可細分為三種模式：開發(fā)模式模式特征優(yōu)點缺點適用條件使用企業(yè)（寫字樓物業(yè)）政府開發(fā)整售型國有控股企業(yè)（如城投）開發(fā)建設整體銷售給一家意向入駐企業(yè)開發(fā)進程快

政府把控能力強，可較好的控制進駐企業(yè)的行業(yè)和層次

物業(yè)形象高

有利于發(fā)展總部經濟一般需以犧牲經濟效益來實現形象效益目標

整體銷售招商較難適用于追求形象效益大于經濟效益的項目

追求快速建設

一般適用于區(qū)域發(fā)展不成熟階段

政府招商能力較強以央企為主政府開發(fā)租賃型國有控股、參股企業(yè)（如城投）開發(fā)建設

整租或散租開發(fā)進程快

政府把控能力強，可較好的控制進駐企業(yè)的行業(yè)和層次

物業(yè)形象高

長期獲取增值收益一般需以犧牲經濟效益來實現形象效益目標

資金沉淀時間長適用于追求形象效益大于經濟效益的項目

追求快速建設

一般適用于區(qū)域發(fā)展不成熟階段

資金實力較強

政府招商能力較強中小企業(yè)為主企業(yè)取地自建型使用企業(yè)自行取地、自行開發(fā)建設

物業(yè)整體由企業(yè)使用，或部分由企業(yè)使用、部分銷售出租產品“量身定制”，滿足企業(yè)自用需求

統(tǒng)一經營管理，物業(yè)形象較高

有利于發(fā)展總部經濟于政府而言，招商難度相對其他模式大企業(yè)資金實力雄厚

具備專業(yè)開發(fā)經驗

對企業(yè)形象高度重視

有個性化的辦公需求以央企、大型民企為主政府主導型可細分為三種模式：開發(fā)模式模式特征優(yōu)點缺點適用條件104市場主導型可細分為四種模式：開發(fā)模式模式特征優(yōu)點缺點適用條件使用企業(yè)（寫字樓物業(yè)）開發(fā)商開發(fā)整售型開發(fā)商取地開發(fā)建設

物業(yè)整體銷售開發(fā)商開發(fā)經驗較豐富，產品市場化程度較高，有利于推動市場發(fā)展

有利于開發(fā)企業(yè)快速回流開發(fā)資金

統(tǒng)一經營管理，物業(yè)形象較高

有利于發(fā)展總部經濟買方需較強的資金實力，銷售難度相對較大

物業(yè)溢價能力相對較低使用企業(yè)辦公需求緊迫或自身不具備開發(fā)條件

使用企業(yè)對物業(yè)要求常規(guī)

使用企業(yè)對辦公規(guī)模需求較大

開發(fā)企業(yè)招商能力較強以央企為主，也有少量外企開發(fā)商開發(fā)散售型開發(fā)商取地開發(fā)建設

物業(yè)產權分割，零散銷售

由業(yè)主自行使用或業(yè)主另行招租開發(fā)商開發(fā)經驗較豐富，產品市場化程度較高，有利于推動市場發(fā)展

有利于開發(fā)企業(yè)快速回流開發(fā)資金進駐企業(yè)的行業(yè)、層次得不到統(tǒng)一規(guī)劃

租金缺乏統(tǒng)一定價參考，可能導致惡性競爭

物業(yè)環(huán)境難以進行有序的統(tǒng)一經營管理

物業(yè)形象、品質受影響開發(fā)企業(yè)追求資金回流速度以中小企業(yè)為主開發(fā)商開發(fā)整租型開發(fā)商取地開發(fā)建設

開發(fā)商整體持有物業(yè)

物業(yè)整體出租開發(fā)商開發(fā)經驗較豐富，產品市場化程度較高，有利于推動市場發(fā)展

整體招租，便于統(tǒng)一經營管理，物業(yè)形象較高

有利于發(fā)展總部經濟資金沉淀時間長、開發(fā)風險較大

租金較散租方式低開發(fā)企業(yè)資金實力較強

開發(fā)企業(yè)招商能力較強

使用企業(yè)高層經常變動，短期預算為主

使用企業(yè)關心資金成本，一般不進行固定資產投資以外資企業(yè)為主，如絕大多數金融類企業(yè)開發(fā)商開發(fā)散租型開發(fā)商取地開發(fā)建設

開發(fā)商整體持有物業(yè)，將物業(yè)進行分割、零散出租進駐企業(yè)的行業(yè)、層次可較好的控制、管理

利于物業(yè)進行統(tǒng)一經營管理，品質和形象得到較好保障

租金水平普遍高于散售物業(yè)

長期獲取增值收益資金沉淀時間長、開發(fā)風險較大開發(fā)企業(yè)資金實力較強

開發(fā)企業(yè)招商能力較強以中小企業(yè)為主市場主導型可細分為四種模式：開發(fā)模式模式特征優(yōu)點缺點適用條件105第一階段：培育期，1993-19981993年，福田中心區(qū)項目投資啟動1995年，中心區(qū)主干道基本完成1997年，中心區(qū)基礎設施基本完成，居住用地開始市場化出讓1998年，中心城市公園建成，中海、深業(yè)等居住項目開工，市民中心、圖書館等公建設施開工公共設施開發(fā)居住項目開發(fā)基礎設施建設開始啟動典型案例：深圳福田CBD開發(fā)中心城市公園深業(yè)市民中心圖書館第一階段：培育期，1993-19981993年，福田中心區(qū)項106第二階段：啟動期，1999-2003市場背景、政府目標、開發(fā)模式典型寫字樓項、商業(yè)開發(fā)市場背景：啟動階段、市場不成熟政府目標：快速樹立區(qū)域高端形象開發(fā)模式：政府主導型模式啟動區(qū)規(guī)劃建設“十三姐妹花”—13棟帶詳細規(guī)劃設計要求的寫字樓第一棟物業(yè)，投資大廈采用“政府開發(fā)租賃型”其余采用“企業(yè)取地自建型”——非金融業(yè)央企寫字樓典型項目：投資大廈、航天大廈、免稅大廈、煙草大廈……商業(yè)開發(fā)：區(qū)域配套型商業(yè)為主，城建購物公園2001年入市，開發(fā)失敗第二階段：啟動期，1999-2003市場背景、政府目標、開發(fā)107第三階段：發(fā)展期，2004-2007年市場背景、政府目標、開發(fā)模式典型寫字樓項目、商業(yè)開發(fā)市場背景：成為房地產開發(fā)熱點區(qū)域政府目標：推動區(qū)域的逐步成熟開發(fā)模式：市場主導型模式卓越、榮超等寫字樓開發(fā)企業(yè)取地開發(fā)，通過市場化行為進行租售，以“開發(fā)商開發(fā)散售型”為主，部分“散租”，少量“整售”。寫字樓典型項目：卓越時代廣場、時代金融中心、卓越大廈、國際商會中心……商業(yè)：區(qū)域配套型商業(yè)為主，購物中心怡景中心城2007年入市，經營狀況不佳卓越時代廣場卓越大廈國際商會中心怡景中心城第三階段：發(fā)展期，2004-2007年市場背景、政府目標、開108第四階段：穩(wěn)定繁榮期，2008至今市場背景：配套基本完善，商務商業(yè)環(huán)境逐步成型，CBD地位奠定，“全球性的金融中心”成為深港合作目標之一政府目標：奠定福田CBD的國際形象和地位開發(fā)模式：政府主導型模式政府直接和大型金融總部企業(yè)接觸，大幅提高招商門檻，以“企業(yè)取地自建型”為主——政府將土地出讓給大型金融企業(yè)，由企業(yè)自行建設寫字樓，對企業(yè)的自用比例做出嚴格限制。典型項目：中國平安、招商證券、中信銀行、國信證券、華安保險……典型案例：深圳福田CBD開發(fā)商業(yè)：配套型商業(yè)火爆、購物中心等目的型商業(yè)經營狀況大幅改善招商證券華安保險中信銀行購物公園第四階段：穩(wěn)定繁榮期，2008至今市場背景：配套基本完善，商109案例啟示：CBD開發(fā)周期長，在十年以上；本項目區(qū)域住宅用地已經大量出讓，公建設施建設也初具規(guī)模，CBD地塊開發(fā)時機已較為成熟；寫字樓物業(yè)早期宜采用政府主導的開發(fā)模式快速樹立形象，中期采用企業(yè)主導的開發(fā)模式，后期區(qū)域初步成熟后，為進一步提升區(qū)域形象，回歸政府主導的模式；配套商業(yè)可早期開發(fā)，大型商業(yè)宜等待區(qū)域成熟后開發(fā)。案例啟示：CBD開發(fā)周期長，在十年以上；本項目區(qū)域住宅用地已110項目分期策略：前期：引爆價值——依托地鐵交通，通過精品館及超高層辦公物業(yè)，帶動高層辦公物業(yè)開發(fā)，同時開發(fā)配套商業(yè)；中期：兌現價值——隨著區(qū)域的發(fā)展，辦公物業(yè)檔次逐步走高，商業(yè)開發(fā)以配套商業(yè)為主，逐步開發(fā)大型集中商業(yè)，穿插開發(fā)酒店；后期：提升價值——區(qū)域趨于成熟，開發(fā)頂級辦公物業(yè)和頂級酒店，最終拔升區(qū)域形象。項目分期策略：前期：引爆價值——依托地鐵交通，通過精品館及超111項目分期示意：四期A3A4B4C1C2C3D2D3E1E2A1A2B1B2B3FD1二期四期五期一期三期項目分期示意：四期A3A4B4C1C2C3D2D3E1E2A112項目啟動區(qū)“123計劃”：啟動物業(yè)開發(fā)思路建議開發(fā)模式精品體驗館建筑精品、商業(yè)旗艦政府主導型政府開發(fā)租賃型和整售型混合模式超高層寫字樓高站位、兼顧速度企業(yè)取地自建型、政府開發(fā)整售型、政府開發(fā)租賃型高層寫字樓三大行業(yè)總部、生產性服務業(yè)市場主導型開發(fā)商開發(fā)散售型、開發(fā)商開發(fā)散租型SOHO商務公寓生產性服務業(yè)開發(fā)商開發(fā)散售型、開發(fā)商開發(fā)散租型一個目標：快速樹立區(qū)域高端形象兩大設施：一座精品館和一棟超高層寫字樓三步走：第一步以精品體驗館啟動，牽引三大行業(yè)制造業(yè)總部及生產性服務業(yè)；第二步以一棟超高層寫字樓面市，快速建立區(qū)域高端形象；第三步以高層寫字樓和商務公寓推向市場，推動區(qū)域成熟。項目啟動區(qū)“123計劃”：啟動物業(yè)開發(fā)思路建議開發(fā)模式精品113Chapter6-經濟分析1佛山城市研究2東平新城研究3項目整體定位4項目方案5開發(fā)運營建議6經濟分析規(guī)劃單位(ECS)介入Chapter6-經濟分析1佛山城市研究2東平新城研究3項114項目開發(fā)與土地出讓計劃20102011201220132014