房地產(chǎn)入門(mén)知識(shí)全集

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)你付出多少，將會(huì)收獲多少！包括房產(chǎn)和地產(chǎn)，即土地及土地上的建筑物和附著物。房產(chǎn)屬私人所有，土地則屬國(guó)家和集體所有，業(yè)主只有一定年期的使用權(quán)。

因此，業(yè)主購(gòu)房后，所擁有的是房產(chǎn)的所有權(quán)及該房產(chǎn)所占用的土地的使用權(quán)。房地產(chǎn)不可移動(dòng)性；獨(dú)一無(wú)二性；壽命長(zhǎng)久性；

數(shù)量有限性；

用途多樣性；相互影響性；易受限制性；價(jià)值高大性；難以變現(xiàn)性；保值增值性房地產(chǎn)的特性生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地；毛地：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷安置的房屋的土地；熟地：指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整、能直接在上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地；在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)不一定正在建設(shè)，也可能停工了多年；現(xiàn)房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地產(chǎn)，它可能是新的，也可能是舊的）上開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)的類型按開(kāi)發(fā)程度劃分：

居住建筑公共建筑工業(yè)建筑

農(nóng)業(yè)建筑居住建筑和公共建筑通常又被稱為民用建筑按建筑物的使用性質(zhì)分類：木結(jié)構(gòu)鋼與砼組合結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)

鋼筋砼結(jié)構(gòu)

按建筑結(jié)構(gòu)的主要建材分類：建筑物的耐火等級(jí)是由組成建筑物的構(gòu)件的燃燒性能和耐火極限決定的。根據(jù)材料的燃燒性能，將材料分為非燃燒材料和燃燒材料。用這些材料制成的建筑構(gòu)件分別被稱為非燃燒體、難燃燒體和燃燒體。按建筑物的耐火等級(jí)分類建筑耐久等級(jí)是根據(jù)建筑耐久年限來(lái)劃分的按建筑物的耐久等級(jí)分類根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的完好、損壞程度來(lái)劃分：完好房屋基本完好房屋

一般損壞房屋

嚴(yán)重?fù)p壞房屋

危險(xiǎn)房屋按房屋的完損等級(jí)分類完好房屋：十十、九、八成成基本完好房屋屋：七、六成成一般損壞房屋屋：五、四成成嚴(yán)重?fù)p壞房屋屋及危險(xiǎn)房屋屋：三成以下下房屋新舊程度度的判定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)是：低層建筑（1～3層）多層建筑（4～6層）高層建筑（總總高度超過(guò)24M，但不包括總總高度超過(guò)24M的單層建筑））超高層建筑（（總高度超過(guò)過(guò)100M）此外，房地產(chǎn)產(chǎn)類型還可以以按用途、是是否產(chǎn)生收益益、經(jīng)營(yíng)使用用方式等形式式劃分。按層數(shù)和高度度的分類：低高層建筑：：層數(shù)為9～16層，建筑總高高度25～50M；中高層建筑：：層數(shù)為17～25層，建筑總高高度50～75M；高層建筑：層層數(shù)為26～40層，建筑總高度75～100M；超高層建筑：：層數(shù)在40層以上，建筑筑總高度在100M以上。高層建筑的國(guó)國(guó)際分類：根據(jù)《中華人民共和和國(guó)城鎮(zhèn)土地地使用權(quán)和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓暫行條例例》規(guī)定，土地使使用權(quán)出讓的的最高年限，，按土地的用用途分別為：：居住用地：70年工業(yè)用地、教教育、科技、、文化、衛(wèi)生生、體育、綜綜合或其他用用地：50年商業(yè)、旅游、、娛樂(lè)用地：：40年土地使用權(quán)出出讓的年限又稱土地產(chǎn)權(quán)權(quán)，是物權(quán)的的一種。是指指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房房地產(chǎn)的所有有權(quán)和使用權(quán)權(quán)，以及其它它有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)的權(quán)利。主主體是土地所所有者，客體體是土地。我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是房產(chǎn)產(chǎn)所有權(quán)和土土地使用權(quán)的的統(tǒng)一。我國(guó)實(shí)行的是是城市土地屬屬于國(guó)家所有有，農(nóng)村土地地屬于集體所所有的土地制制度。城市土地所有有權(quán)占有、使用、、收益和處分分等房地產(chǎn)的的相關(guān)權(quán)益產(chǎn)權(quán)權(quán)益包括括：土地占有權(quán)：：是指依法對(duì)土土地實(shí)行掌握握和控制制的權(quán)利利。土地使用權(quán)：：是指依法對(duì)土土地進(jìn)行實(shí)際際使用的的權(quán)利。。土地收益權(quán)：：是指依法收取取土地所產(chǎn)生生的自然或法法定的利息息和利益的權(quán)權(quán)利，包括收收獲土地上生生長(zhǎng)的農(nóng)作物物，收取出租租土地的地租租等。土地處分權(quán)：：是指依法處置置土地的權(quán)利利，包括出租租、出賣、贈(zèng)贈(zèng)送、遺贈(zèng)、、抵押等。土地所有權(quán)的的權(quán)能排他性：所有產(chǎn)權(quán)的共共有特征。產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是可以個(gè)個(gè)人獨(dú)自擁有有，也可以是是多人或集體體，企業(yè)共同同擁有，而排排斥所有其他他（她）人對(duì)對(duì)該項(xiàng)產(chǎn)權(quán)的的擁有權(quán)利。。產(chǎn)權(quán)客體：必須具備可占占用性和價(jià)值值。自然狀態(tài)態(tài)下的空氣，，由于無(wú)法行行使排他權(quán)利利，故不能作作為產(chǎn)權(quán)客體體產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)。。產(chǎn)權(quán)的法律性性：產(chǎn)權(quán)需經(jīng)國(guó)家家權(quán)力機(jī)構(gòu)（（即國(guó)土資源源局）的認(rèn)證證（即辦理了了《房地產(chǎn)證》），所有者或或占有者對(duì)客客體的權(quán)利才才有法律效力力房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)特特征產(chǎn)權(quán)的非絕對(duì)對(duì)性：1994年7月5日第八屆全國(guó)國(guó)人民代表大大會(huì)常務(wù)委員員會(huì)第八次會(huì)會(huì)議通過(guò)的《中華人民共和和國(guó)城市房地地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“……土地使用用權(quán)出讓讓合同約約定的使使用年限限屆滿，，土地使使用者需需要繼續(xù)續(xù)使用土土地的，，應(yīng)當(dāng)至至遲于屆屆滿前一一年申請(qǐng)請(qǐng)續(xù)期……”“……土地使用用者未申申請(qǐng)續(xù)期期或者雖雖申請(qǐng)續(xù)續(xù)期但根根據(jù)社會(huì)會(huì)公共利利益需要要收回的的，土地地使用權(quán)權(quán)由國(guó)家家無(wú)償收收回……”“……國(guó)家對(duì)土土地使用用者依法法取得的的土地使使用權(quán)，，在出讓讓合同約約定的使使用年限限屆滿前前不收回回：在特特殊情況況下，根根據(jù)社會(huì)會(huì)公共利利益的需需要，可可以依照照法律程程序提前前收回，，并根據(jù)據(jù)土地使使用者使使用土地地的實(shí)際際年限和和開(kāi)發(fā)土土地的實(shí)實(shí)際情況況給予相相應(yīng)的補(bǔ)補(bǔ)償……”是指土地地使用者者根據(jù)國(guó)國(guó)家法律律和與土土地有人人簽訂的的合同的的有關(guān)規(guī)規(guī)定，對(duì)對(duì)國(guó)家或或集體所所有的土土地，享享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。。土地使用用權(quán)劃撥土地地使用權(quán)權(quán)：只限于本本單位使使用，不不得以任任何形式式私自轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，更更不得進(jìn)進(jìn)行土地地使用權(quán)權(quán)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)行為，，如土地地出租等等。土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓：：可以以依依法法進(jìn)進(jìn)行行轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓、、出出租租或或抵抵押押。。須須遵遵守守原原出出讓讓合合同同有有關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定使使用用土土地地，，不不得得隨隨意意改改變變用用途途，，其其使使用用年年限限為為出出讓讓年年限限減減去去原原使使用用者者已已使使用用的的年年限限的的余余期期，，而而且且可可以以依依法法進(jìn)進(jìn)行行再再轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓、、出出租租和和抵抵押押土地地使使用用權(quán)權(quán)的的取取得得協(xié)議議出出讓讓：：是指指土土地地的的出出讓讓方方和和受受讓讓方方通通過(guò)過(guò)協(xié)協(xié)商商方方式式有有償償出出讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的方方式式。。一一般般多多用用于于工工業(yè)業(yè)以以及及政政府府為為調(diào)調(diào)整整經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)而而給給予予優(yōu)優(yōu)惠惠政政策策的的項(xiàng)項(xiàng)目目。。招標(biāo)標(biāo)出出讓讓：：是指指在在規(guī)規(guī)定定的的期期限限內(nèi)內(nèi)，，由由符符合合條條件件的的單單位位或或者者個(gè)個(gè)人人，，以以書(shū)書(shū)面面投投標(biāo)標(biāo)形形式式，，競(jìng)競(jìng)投投某某地地段段土土地地的的使使用用權(quán)權(quán)，，由由招招標(biāo)標(biāo)人人根根據(jù)據(jù)一一定定的的要要求求，，擇擇優(yōu)優(yōu)確確定定土土地地使使用用者者的的出出讓讓方方式式。。適適用用于于開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)性性用用地地或或者者有有較較高高技技術(shù)術(shù)性性要要求求的的建建設(shè)設(shè)用用地地。。拍賣賣出出讓讓：：又稱稱競(jìng)競(jìng)投投，，是是指指土土地地所所有有者者的的代代表表在在指指定定的的時(shí)時(shí)間間、、地地點(diǎn)點(diǎn)，，組組織織符符合合條條件件的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)有有意意受受讓讓人人到到場(chǎng)場(chǎng)，，就就所所出出讓讓使使用用權(quán)權(quán)的的土土地地公公開(kāi)開(kāi)叫叫價(jià)價(jià)競(jìng)競(jìng)投投，，按按照照““價(jià)價(jià)高高者者得得””的的原原則則確確定定土土地地使使用用權(quán)權(quán)受受讓讓人人的的一一種種出出讓讓方方式式。。土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓的的方方式式土地地使使用用權(quán)權(quán)年年限限屆屆滿滿時(shí)時(shí)，，除除非非出出讓讓合合同同中中另另有有規(guī)規(guī)定定或或城城市市規(guī)規(guī)劃劃部部門(mén)門(mén)另另有有規(guī)規(guī)定定，，土土地地使使用用權(quán)權(quán)受受讓讓人人可可以以申申請(qǐng)請(qǐng)續(xù)續(xù)期期使使用用，，并并重重新新簽簽訂訂土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓合合同同，，支支付付土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓金金，，辦辦理理土土地地使使用用權(quán)權(quán)登登記記手手續(xù)續(xù)。。土地地使使用用權(quán)權(quán)年年限限屆屆滿滿房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)中中的的專專業(yè)業(yè)用用語(yǔ)語(yǔ)即路路通通、、水水通通、、電電通通、、場(chǎng)場(chǎng)地地平平整整“三三通通一一平平””即道道路路通通、、水水通通、、排污污通通、、排排水水通通、、電電力力通通、、通通訊訊通通、、煤煤氣氣通通、、土地地平平整整。?！捌咂咄ㄍㄒ灰黄狡健薄遍_(kāi)間間：：指一一間間房房屋屋兩兩條條橫橫向向軸軸線線間間的的距距離離。。進(jìn)深深：指一一間間房房屋屋兩兩條條縱縱向向軸軸線線間間的的距距離離。。層高高：樓房房本本層層地地面面到到相相應(yīng)應(yīng)上上一一層層地地面面垂垂直直方方向向的的尺尺寸寸。。地坪坪：多指指室室外外自自然然地地面面。。紅線線：規(guī)劃劃部部門(mén)門(mén)批批給給建建設(shè)設(shè)單單位位的的占占地地面面積積，，一一般般用用紅紅筆筆劃劃在在圖紙紙上上，，產(chǎn)產(chǎn)生生法法律律效效力力。。房地地產(chǎn)產(chǎn)一一些些常常用用術(shù)術(shù)語(yǔ)語(yǔ)的的含含義義指項(xiàng)項(xiàng)目目、、規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)用用地地范范圍圍內(nèi)內(nèi)全全部部建建筑筑面面積積與與規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)用用地地面面積積之之比比：：總建建筑筑面面積積/建設(shè)設(shè)用用地地面面積積=容積積率率①容容積積率率<1別墅墅（（獨(dú)獨(dú)戶戶、、并并立立式式、、聯(lián)聯(lián)排排、、疊疊層層））②容容積積率率1-2.4多層層③容容積積率率2.5-4小高高層層④容容積積率率>4高層層容積積率率指規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)用用地地范范圍圍內(nèi)內(nèi)的的綠綠地地面面積積與與規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)用用地地面面積積之之比比：：所有有綠綠地地面面積積/用地面積=綠化率（%）綠化率即建筑覆蓋率率，指項(xiàng)目、、用地范圍所所有基底面積積之和與規(guī)劃劃建設(shè)用地之之比：基底面積/用地面積=覆蓋率（%）建筑密度覆蓋率高、層層數(shù)低、綠化化率低覆蓋率低、層層數(shù)高、綠化化率高覆蓋率與樓層層及綠化率之之間的關(guān)系建筑面積：實(shí)用面積+部分公用面積積。實(shí)用面積：是從外墻計(jì)算算的，若連著著其它單單位，則從中中間計(jì)算。公用面積：走廊、樓梯間間等樓宇面積實(shí)用面積/建筑面積=實(shí)用率(%)實(shí)用率國(guó)內(nèi)：平方米香港：平方尺1平方米=10.765平方尺平方米與平方方尺的換算指所交易的商商品是房地產(chǎn)產(chǎn)（或房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)益）的市市場(chǎng)，是存在在于賣者和買買者之間的有有關(guān)房地產(chǎn)的的交易網(wǎng)絡(luò)，，交易包括買買賣、租賃、、抵押、互換換等組成一個(gè)個(gè)簡(jiǎn)單范疇的的房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地開(kāi)發(fā)和再再開(kāi)發(fā)房屋開(kāi)發(fā)和建建設(shè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，包包括土地使用用權(quán)的出讓、、轉(zhuǎn)讓、租賃賃和抵押房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，，房產(chǎn)買賣、、租賃和抵押押房地產(chǎn)中介服服務(wù)，包括咨咨詢、估價(jià)、、測(cè)量、服務(wù)務(wù)房地產(chǎn)物業(yè)管管理房地產(chǎn)金融，，信貸、保險(xiǎn)險(xiǎn)和房地產(chǎn)金金融投資房地產(chǎn)業(yè)的主主要內(nèi)容包括括對(duì)市場(chǎng)需求的的不可調(diào)劑性性對(duì)市場(chǎng)供求的的不靈活性投資的不易變變現(xiàn)性信息不充分性性房地產(chǎn)市場(chǎng)有有哪些特點(diǎn)？？賣方買方用于交易的房房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)必必須具備的要要素一級(jí)市場(chǎng)：是土地市場(chǎng)，，是土地供應(yīng)應(yīng)市場(chǎng)（房地地產(chǎn)增量市場(chǎng)場(chǎng)）；二級(jí)市場(chǎng)：是指開(kāi)發(fā)商把把開(kāi)發(fā)的房地地產(chǎn)投入市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)行現(xiàn)樓交交易或預(yù)售，，實(shí)質(zhì)上是房房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)發(fā)與市場(chǎng)銷售售的結(jié)合(房地產(chǎn)存量市市場(chǎng))三級(jí)市場(chǎng)：是業(yè)主之間房房地產(chǎn)權(quán)自由由轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)分分類：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)抵押房屋租賃房地產(chǎn)交易指合法擁有土土地使用權(quán)及及土地上建筑筑物，附著物物所有權(quán)的自自然人，法人人和其它組織織，通過(guò)買賣賣、交換、贈(zèng)贈(zèng)與將房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人人的法律行為為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓指出租人將房房屋提供給承承租人使用，，承租人向出出租人支付租租金并在租賃賃關(guān)系終止后后將房屋返還還給出租人的的行為。房屋租賃預(yù)售現(xiàn)售商品房銷售是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)在房屋屋尚未建成時(shí)時(shí)，向房地產(chǎn)產(chǎn)管理部門(mén)申申請(qǐng)取得預(yù)售售許可證以后后，即刊登廣廣告，按圖紙紙出售的銷售售方式。預(yù)售“五證”預(yù)售商品房必必須具備的條條件《土地使用證》《用地規(guī)劃許可可證》《建筑規(guī)劃許可可證》《施工許可證》《房地產(chǎn)預(yù)售許許可證》具體內(nèi)容：指商品房已經(jīng)經(jīng)建成并按國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收收合格，