大型樓盤典型案例分析t118

大型樓盤典型案例分析

本報(bào)告將選取面積在500畝以上，容積率在0.5-1.5、1.5-2.5兩個(gè)不同階段的大盤做分析，主要研究大盤的價(jià)值提升與產(chǎn)品規(guī)劃特征。容積率0.5-1.5之間美洲故事南山蘇迪亞諾美洲故事項(xiàng)目基本指標(biāo)規(guī)劃及推貨節(jié)奏項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)分析營銷推廣分析項(xiàng)目地址：雨花區(qū)政府以南，萬家麗路與湘府東路交匯處東北惻開發(fā)商：湖南德普置業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)公司：第一太平戴維斯占地面積：800畝建筑面積：60萬㎡物業(yè)類型：別墅、高層別墅類別：獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排容積率：1.0綠化率：41.69%總棟數(shù)：200棟物業(yè)費(fèi)：3元/㎡/月項(xiàng)目分期：二期當(dāng)前期數(shù)：一期基本數(shù)據(jù)項(xiàng)目分二期開發(fā)

項(xiàng)目總占地近800畝，以園區(qū)內(nèi)的規(guī)劃路為準(zhǔn)，分成東、西二區(qū)，共二期開發(fā)。一期（西區(qū)）占地358畝，規(guī)劃為純美洲風(fēng)格的原生態(tài)低密度坡地住宅，建筑形態(tài)豐富，以獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排別墅群為主，是一個(gè)以山、水、森林、坡地為主題創(chuàng)造出的稀有城市別墅區(qū)。二期（東區(qū)）占地442畝，規(guī)劃物業(yè)類型有高層、獨(dú)棟及雙拼別墅。一期西區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目二期（東區(qū)）產(chǎn)品：獨(dú)棟、雙拼、高層項(xiàng)目一期（西區(qū)）產(chǎn)品：獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排項(xiàng)目規(guī)劃——原生坡地別墅群地塊特征：坡地地形，內(nèi)部自然景觀資源在別墅中來說并不特別出色。產(chǎn)品規(guī)劃特色在于依托坡地地形順勢而建，再結(jié)合人工湖泊盡可能展現(xiàn)別墅生態(tài)自然特征。在項(xiàng)目整體成熟及區(qū)域環(huán)境也更趨成熟后，后期高層產(chǎn)品的設(shè)置將成為項(xiàng)目獲取高利潤值的產(chǎn)品。萬家麗路湘府路一期推貨節(jié)奏1.1期維多利亞組團(tuán)推出時(shí)間：07年9月產(chǎn)品：獨(dú)棟+雙拼價(jià)格：雙拼8500獨(dú)棟125001.2期阿卡迪亞組團(tuán)推出時(shí)間：08年4月產(chǎn)品：獨(dú)棟+雙拼價(jià)格：雙拼10000獨(dú)棟200001.3期納帕山谷組團(tuán)產(chǎn)品：雙拼推出時(shí)間：08年下半年價(jià)格：雙拼125001.4期常青藤組團(tuán)產(chǎn)品：聯(lián)排推出時(shí)間：09年下半年價(jià)格：聯(lián)排7000-8500以位置較優(yōu)的高端產(chǎn)品獨(dú)棟與雙拼先期入市，拔高項(xiàng)目檔次，提升后期聯(lián)排價(jià)值07年9月獨(dú)棟雙拼聯(lián)排7000單價(jià)推貨時(shí)間08年4月08年下半年09年8月800090001000011000120001300014000150001600017000180001900020000210002200023000240002500026000由于獨(dú)棟產(chǎn)品的稀缺，售價(jià)快速拔高；中高端聯(lián)排產(chǎn)品受前期高端產(chǎn)品的帶動(dòng)明顯，初期入市價(jià)已達(dá)到7500元/平米以上。項(xiàng)目整體推貨節(jié)奏首推：高端獨(dú)棟、雙拼再推：中高端聯(lián)排最后推：中端高層提升價(jià)值提升價(jià)值=獲取高利潤率獲取高利潤率=獲取高利潤值=由高到低的推貨節(jié)奏，在拔高項(xiàng)目形象獲取高利潤率后，也能獲取高利潤值，為項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤最大化目標(biāo)戶型配比一期百分比戶型面積㎡數(shù)量可售獨(dú)棟341-445231013%雙拼330-420108962%聯(lián)排270-300441525%合計(jì)17534100%產(chǎn)品品以以雙雙拼拼為為主主，，主主力力面面積積區(qū)區(qū)間間330-430平米米之之間間，，主主力力總總價(jià)價(jià)大大約約在在400-500萬之之間間，，總總體體銷銷售售速速度度偏偏慢慢戶型型面面積積獨(dú)棟棟總總價(jià)價(jià)大大約約在在680-900萬之之間間雙拼拼總總價(jià)價(jià)大大約約在在400-500萬之之間間聯(lián)排排總總價(jià)價(jià)大大約約在在200-250萬之之間間07年9月至至今今銷銷售售周周期期約約2年半半時(shí)時(shí)間間，，共共售售約約140套，，月月均均售售4.7套規(guī)劃劃評評判判亮點(diǎn)點(diǎn)：：保持持原原地地形形，，依依勢勢而而建建，，自自然然而而成成；；先期期以以高高端端入入市市，，提提升升價(jià)價(jià)值值，，逐逐步步推推出出中中高高端端聯(lián)聯(lián)排排，，以以及及高高層層產(chǎn)產(chǎn)品品，，獲獲取取最最高高利利潤潤值值；；不足足：：由于于高高價(jià)價(jià)位位產(chǎn)產(chǎn)品品量量過過大大，，總總價(jià)價(jià)過過高高，，是是銷銷售售速速度度偏偏慢慢的的主主要要原原因因；；獨(dú)棟棟與與雙雙拼拼適適用用于于拔拔高高形形象象，，提提升升項(xiàng)項(xiàng)目目價(jià)價(jià)值值，，聯(lián)聯(lián)排排屬屬于于走走量量型型產(chǎn)產(chǎn)品品，，相相對對而而言言，，雙雙拼拼屬屬夾夾心心層層產(chǎn)產(chǎn)品品，，并并不不宜宜過過量量設(shè)設(shè)置置。。項(xiàng)目目價(jià)價(jià)值值點(diǎn)點(diǎn)分分析析固有有價(jià)價(jià)值值固有有價(jià)價(jià)值值資源源景景觀觀企業(yè)業(yè)品品牌牌臨天天際際嶺嶺森林林公公園園，外外部部生生態(tài)態(tài)景景觀觀資資源源優(yōu)優(yōu)越越德普普置置業(yè)業(yè)，，具具備備一一定定的的行行業(yè)業(yè)品品牌牌在固固有有價(jià)價(jià)值值中中，，地地段段是是其其核核心心優(yōu)優(yōu)勢勢地段段屬城城市市別別墅墅，，地地段段優(yōu)優(yōu)越越可變變價(jià)價(jià)值值———園林林景景觀觀以美美洲洲風(fēng)風(fēng)格格為為藍(lán)藍(lán)本本，，中中心心景景觀觀打打造造大大面面積積人人工工湖湖，，整整體體園園格格給給人人清清新新、、自自然然之之感感可變變價(jià)價(jià)值值———園林林景景觀觀園林林精精裝裝交交房房可變變價(jià)價(jià)值值———外立立面面融合合北北美美主主流流建建筑筑元元素素后后的的再再創(chuàng)創(chuàng)新新，，兼兼收收并并蓄蓄北北美美、、法法式式、、英英式式、、西西班班牙牙式式等等建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格于于一一身身，，不不同同風(fēng)風(fēng)格格的的變變化化給給人人豐豐富富新新鮮鮮感感可變變價(jià)價(jià)值值———內(nèi)部部配配套套內(nèi)部部配配套套較較為為常常規(guī)規(guī)，，設(shè)設(shè)有有8000平米米雙雙會(huì)會(huì)所所、、6353平米米社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)、、1291平米米幼幼兒兒園園、、游游泳泳池池戶型型特特點(diǎn)點(diǎn)：：挑空空6米以以上上的的家家庭庭廳廳，，大大氣氣，，彰彰顯顯家家族族氣氣派派外廊廊式式雙雙門門設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，有有效效延延伸伸室室內(nèi)內(nèi)空空間間雙主主臥臥設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)每間間臥臥房房都都帶帶有有陽陽臺(tái)臺(tái)或或露露臺(tái)臺(tái)戶型型特特點(diǎn)點(diǎn)：：餐廳廳挑挑高高6米以以上上，，長長幼幼有有序序，，彰彰顯顯家家族族禮禮儀儀闊綽綽客客廳廳，，多多面面采采光光，，彰彰顯顯家家族族尊尊貴貴之之氣氣派派二樓樓多多露露臺(tái)臺(tái)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)車庫庫設(shè)設(shè)在在一一樓樓，，免免除除居居者者上上下下麻麻煩煩北美美法法式式獨(dú)獨(dú)棟棟北美美法法式式雙雙拼拼可變變價(jià)價(jià)值值———戶型型特特征征可變變價(jià)價(jià)值值———物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)物業(yè)業(yè)管管理理公公司司———第一一太太平平戴戴維維斯斯第一太平戴維維斯（Savills）是Savillsplc旗下物業(yè)服務(wù)務(wù)子公司的商商號(hào)名稱。為為客戶提供商商業(yè)、零售、、住宅和休閑閑式物業(yè)方面面的咨詢服務(wù)務(wù)。其它服務(wù)務(wù)包括公司財(cái)財(cái)務(wù)咨詢、地地產(chǎn)和風(fēng)險(xiǎn)資資本融資，以以及一系列與與物業(yè)相關(guān)的的金融服務(wù)。。

第一一太平戴維斯斯（Savills）在香港、中中國大陸、亞亞太地區(qū)、澳澳大利亞、南南非和歐洲均均開設(shè)了辦事事處，為全球球各大商業(yè)團(tuán)團(tuán)體租戶提供供優(yōu)質(zhì)及全面面的物業(yè)服務(wù)務(wù)。第第一太平戴維維斯（Savills）近年又通過過與美國TrammellCrow公司的合作，，進(jìn)一步擴(kuò)展展其專業(yè)、高高度個(gè)人化的的服務(wù)。至今今已在全球設(shè)設(shè)立了140個(gè)分公司及辦辦事處的龐大大服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。。（注：TrammellCrow公司是美國主主要跨國公司司，在北美首首屈一指的物物業(yè)服務(wù)供應(yīng)應(yīng)商。）可變價(jià)值——建筑品質(zhì)嚴(yán)格考究每處處建筑用材，，采用美國歐歐文斯科寧、、德國漢高、、法國永得寧寧、拉法基等等國際頂尖品品牌，鍛造惟惟精惟一的建建筑品質(zhì)。價(jià)值點(diǎn)評判固有價(jià)值地段自然資源企業(yè)品牌★★★★★★★★★★★★可變價(jià)值園林景觀外立面內(nèi)部配套戶型亮點(diǎn)物業(yè)服務(wù)建筑品質(zhì)★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★美洲故事地段段價(jià)值與產(chǎn)品品綜合品質(zhì)是是其口碑樹立立的重要關(guān)鍵鍵點(diǎn)。營銷推廣分析析2007年8月中旬，銷售售體驗(yàn)中心大大幕開啟。樣板房勢宏偉的拱門門、挑高客廳廳，無一不展展示出家族別別墅特有的禮禮儀感；刻意意做舊的木色色、手工陶磚磚、奶油色的的藝術(shù)石壁爐爐量身定制主主人的含蓄與與內(nèi)斂。主人人房里是精心心定做的鐵藝藝掛件、“傳世”家具，美式家家居散發(fā)出奢奢華的氣質(zhì)，，餐桌、沙發(fā)發(fā)、書柜以蜿蜿蜒起伏的弧弧線回旋著柔柔美曼妙的韻韻致。古典與奢華的的美式莊園在米婭城堡后后殖民主義風(fēng)風(fēng)格的獨(dú)棟空空間里，蝕刻刻的鏡面玻璃璃，異型拼花花的大理石，，抹了圓角的的造型埡口……巴洛克豪華、、動(dòng)感、多變變的視覺緩緩緩張揚(yáng)著經(jīng)歷歷了繁華但沒沒有沒落的一一種另類的豪豪華與尊貴。。起居室、主臥臥的大飄窗讓讓陽光以優(yōu)雅雅的方式將大大自然的精華華傳送到房間間的各個(gè)角落落。推窗遠(yuǎn)眺眺，樹木蔥翠翠、繁花絢麗麗。米婭城堡：張張揚(yáng)著一種另另類的豪華與與尊貴樣板房2007年8月25日，美洲俱樂樂部會(huì)員全球球招募。2007年8月份開始進(jìn)行行市場預(yù)熱，，充分整合媒媒體資源，實(shí)實(shí)現(xiàn)了組合推推廣模式，達(dá)達(dá)到了短期引引爆市場的效效果?！緫敉鈴V告】【網(wǎng)絡(luò)廣告】營銷推廣以“家族別墅”概念樹立高端端形象，并且由于概念念的創(chuàng)新而備備受關(guān)注，傳傳唱度高【報(bào)紙廣告】營銷推廣2007年9月21日，策劃組織織了『“美洲故事”起航式暨VIP爵士之夜』，啟動(dòng)首批VIP預(yù)約。2007年11月，推出第二二批房源——阿卡迪亞組團(tuán)團(tuán)，在嚴(yán)厲的的房地產(chǎn)調(diào)控控形勢下我們們針對性調(diào)整整營銷策略，，推行“活動(dòng)營銷”及“俱樂部關(guān)系營營銷”，豐富了家族族別墅精神內(nèi)內(nèi)涵?！揪銟凡繒?huì)刊《創(chuàng)享家》】2007年11月24日—12月25日，『美洲故事電影影節(jié)』震撼上演2007年12月29日，『榮耀家族，創(chuàng)創(chuàng)享2008—“美洲故事”新年名流夜暨暨美國自駕游游出征儀式』美洲故事——營銷推廣小結(jié)結(jié)以“家族別墅墅”概念樹立立高端形象；；以組合媒體策策略炒熱市場場；以活動(dòng)事件營營銷“圈定””客戶；南山·蘇迪亞諾項(xiàng)目基基本指指標(biāo)規(guī)劃及及推貨貨節(jié)奏奏項(xiàng)目價(jià)價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)分析析營銷推推廣分分析南山蘇蘇迪亞亞諾——基本數(shù)數(shù)據(jù)項(xiàng)目地地址：：河西西金星星北路路三段段399號(hào)（金金星大大道與與普瑞瑞大道道交匯匯處））物業(yè)公公司：：南山山物業(yè)業(yè)占地面面積：：502畝建筑面面積：：33萬㎡容積積率率：1.05綠化化率率：60%總戶戶數(shù)數(shù)：2146棟項(xiàng)目分分期：：三期期投資商:中國南山開發(fā)（集團(tuán)）股份有限公司開發(fā)商:長沙南山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃單位:澳洲五合國際營銷代理:合富輝煌房地產(chǎn)（湖南）整合推廣黑馬廣告（中國4A）項(xiàng)目開開發(fā)組組合臨金星星大道道，岳岳麓大大道、、一橋橋、二二橋、、三汊汊磯大大橋所所構(gòu)成成的路路橋交交通網(wǎng)網(wǎng)給蘇蘇迪亞亞諾提提供了了“半小小時(shí)配配套”的雙雙重體體系（（交通通配套套體系系、公公建配配套體體系））。距岳麓麓山風(fēng)風(fēng)景區(qū)區(qū)：20分鐘車車程距離市市政府府：10分鐘車車程距五一一商圈圈：20分鐘車車程距新河河三角角洲：：15分鐘車車程距麓谷谷科技技園：：20分鐘車車程距離市政府：10分鐘車程距五一商圈：20分鐘車程距麓谷科技園：20分鐘車程距岳麓山風(fēng)景區(qū)：20分鐘車程距新河三角洲：15分鐘車程區(qū)域位位置“兩湖三三軸五五主題題”南部溪流景觀軸中部橫貫社區(qū)的干道景觀軸兩湖北部休閑主題景觀軸五大組團(tuán)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃項(xiàng)目地地塊平平整，，內(nèi)外外部并并無突突出自自然資資源；；以“海洋、、平原原、森森林、、河谷谷、山山地”五種地地貌為為基礎(chǔ)礎(chǔ)構(gòu)建建二湖湖三軸軸五組組團(tuán)。產(chǎn)品線線非常常豐富富，獨(dú)獨(dú)立別別墅+雙拼別別墅+聯(lián)排別別墅+洋房+小高層層項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃商業(yè)街情景洋房小高層聯(lián)排別墅獨(dú)立別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅情景洋房情景洋房會(huì)所三期一期二期由于南南山項(xiàng)項(xiàng)目位位置偏偏遠(yuǎn)，，首推推中高高端產(chǎn)產(chǎn)品聯(lián)聯(lián)排與與洋房房進(jìn)行行試水水，市市場打打出知知名度度后，，再推推高端端產(chǎn)品品獨(dú)棟棟與雙雙拼提提升項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)價(jià)值，，最后后推出出中端端產(chǎn)品品小高高層提提升利利潤值值07年6月9日開盤盤，推推出72套聯(lián)排排07年8月18日開盤盤，推推出300套洋房房07年9月１３３號(hào)開開盤，，推出出133套聯(lián)排排11月推出出獨(dú)棟棟、雙雙拼別別墅小高層層將最最后推推出推貨節(jié)節(jié)奏獨(dú)棟雙拼聯(lián)排單價(jià)推貨時(shí)時(shí)間由于08年入市市時(shí)機(jī)機(jī)及項(xiàng)項(xiàng)目地地段問問題，，南山山在07年下半半年火火爆銷銷售之之后，，整體體價(jià)格格提升升不大大；獨(dú)棟與與雙拼拼產(chǎn)品品的提提價(jià)能能力最最強(qiáng)洋房項(xiàng)目價(jià)價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)分析析固有價(jià)價(jià)值固有價(jià)價(jià)值資源景景觀企業(yè)品品牌不突出出南山，，具備備一定定的行行業(yè)品品牌整體固固有價(jià)價(jià)值不不突出出，其其中以以品牌牌形象象相對對較優(yōu)優(yōu)地段偏遠(yuǎn)可變價(jià)價(jià)值——園林景景觀澳洲風(fēng)風(fēng)情園園林，，首期期開盤盤即已已打造造好中中心園園林景景觀，，對銷銷售促促進(jìn)作作用非非常大大園林在在開盤盤之前前已經(jīng)經(jīng)整體體呈現(xiàn)現(xiàn)在客客戶眼眼前，，大門門入口口的中中心噴噴泉與與金帆帆包裝裝的亞亞熱帶帶棕櫚櫚樹和和陽光光下起起舞的的景觀觀帆交交相輝輝映，，石頭頭中傳傳出悅悅耳的的音樂樂①②③④⑤⑥⑦①②③④⑤⑥⑦可變價(jià)值值——外立面簡約、現(xiàn)現(xiàn)代、少少裝飾、、個(gè)性鮮鮮明的建建筑風(fēng)格格，用簡簡約的構(gòu)構(gòu)圖和粗粗放的線線條來體體現(xiàn)建筑筑的精神神追求。。2700平方米雙雙湖會(huì)所所墨蕾河谷谷獨(dú)立、、雙拼別別墅雅拉美地地聯(lián)排別別墅悠藍(lán)海濱濱------別墅式洋洋房可變價(jià)值值——內(nèi)部配套套內(nèi)部配套套商業(yè)街20000平米外向型社區(qū)商業(yè)游泳池網(wǎng)球場和羽毛球場雙會(huì)所3000平米其中主會(huì)所以運(yùn)動(dòng)為主題，面積約2700平米，分上下兩層，設(shè)有健身中心、臺(tái)球中心、乒乓球室、瑜伽及舞蹈室等雙語幼兒園2000平米園內(nèi)擁有圖書閱覽室、多媒體教室、寬頻網(wǎng)絡(luò)等高端配套，引進(jìn)具有先進(jìn)國際素質(zhì)教育理念，能實(shí)現(xiàn)雙語雙Q（智商、情商）綜合教育的一流幼兒教育機(jī)構(gòu)。可變價(jià)值值——戶型特征征贈(zèng)送大露露臺(tái)贈(zèng)送地下下室無論別墅墅與洋房房，高附附加值是是銷售良良好的重重要原因因之一戶型特點(diǎn)點(diǎn)：●●獨(dú)步全全城的前前庭后院院、采光光中庭的的三重景景觀空間間設(shè)計(jì)。。

●首首層動(dòng)靜靜相宜，，錯(cuò)層式式設(shè)計(jì)彰彰顯更有有層次感感的尊貴貴生活體體驗(yàn)?！瘛穸訉幽媳彪p雙露臺(tái)，，視野開開闊?！瘛袢龑訉又魅怂剿较砜臻g間，南北北大露臺(tái)臺(tái)。●●獨(dú)具匠心心的采光光地下室室，可設(shè)設(shè)計(jì)成酒酒窖、健健身房、、家庭影影院等，，多種組組合自由由切換。。高附加值值：●贈(zèng)送車庫庫、地下下室、花花園、露露臺(tái)、中中庭、得得房率高高達(dá)120%。聯(lián)排戶型型（建筑筑面積：：約205-207㎡）洋房戶型型一層：：四室二二廳二衛(wèi)衛(wèi)（建筑筑面積：：約140-142㎡）戶型特點(diǎn)點(diǎn)：●私家大大庭院、、寬露臺(tái)臺(tái)、采光光地下室室讓別墅墅級生活活觸手可可及；●●客廳廳、餐廳廳分區(qū)合合理，超超然空間間開啟尊尊貴生活活；●●超大主主臥設(shè)有有獨(dú)立衛(wèi)衛(wèi)生間，，私密天天地，隨隨心所欲欲；●●多功能情情景房，，品茗、閱閱讀、娛娛樂、陽陽光揮灑灑，自在在享受。。高附加值值：●●贈(zèng)送地下下室、花花園、采采光庭院院、得房房率高達(dá)達(dá)120%?？勺儍r(jià)值值——物業(yè)服務(wù)務(wù)物業(yè)管理理公司——深圳赤灣灣物業(yè)管管理公司司深圳市赤赤灣物業(yè)業(yè)管理有有限公司司成立于于1998年11月，為中中國南山山開發(fā)（（集團(tuán)））股份有有限公司司的全資資子公司司，注冊冊資金500萬元人民民幣，物物業(yè)本部部管理深深圳赤灣灣地區(qū)3.2平方公里里范圍。。公司目目前管理理面積約約800萬平方米米。價(jià)值點(diǎn)評評判固有價(jià)值地段自然資源企業(yè)品牌★★★★★★★★可變價(jià)值園林景觀外立面內(nèi)部配套戶型亮點(diǎn)物業(yè)服務(wù)建筑品質(zhì)★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★南山蘇迪迪亞諾高高附加值值戶型設(shè)設(shè)計(jì)是產(chǎn)產(chǎn)品熱銷銷的核心心因素，，加上園園林景觀觀與外立立面風(fēng)格格都較受受到市場場的青睞睞。營銷推廣廣（實(shí)景園園林+樣板房+售樓部=首期示范范區(qū)）長沙南山山蘇迪亞亞諾位于于長沙望望城，離離長沙市市中心約約有30多分鐘車車程，2007年8月開盤初初推出144套洋房，，當(dāng)天全全部售磬磬，還吸引引了不少少中心城城區(qū)客戶戶購買，，除了產(chǎn)產(chǎn)品性價(jià)價(jià)比，示示范區(qū)實(shí)實(shí)景對客客戶造成成的震憾憾是熱銷銷的一個(gè)個(gè)重要原原因。實(shí)景的震震憾往往往讓客戶戶失去理理智！長沙南山山蘇迪亞亞諾地段段生僻，，但由于于開盤示示范區(qū)的的實(shí)景體體驗(yàn)式銷銷售，取取得了令令人驚奇奇的開盤盤熱銷樣板房2套樣板房房的展現(xiàn)現(xiàn)大大增增加了客客戶的信信心和對對于南山山開發(fā)品品牌的認(rèn)認(rèn)可度，，整體來來說，裝裝修談不不上奢侈侈，但卻卻有種說說不出的的舒適感感，南山山沿用了了一貫注注重品質(zhì)質(zhì)細(xì)節(jié)的的風(fēng)格，，扶手，，門把，，浴缸等等細(xì)處選選擇極為為精致（現(xiàn)代簡簡約風(fēng)格格）品牌形象象經(jīng)過幾次次組織十十分成功功的選房房活動(dòng),加上廣受受業(yè)界好好評的現(xiàn)現(xiàn)場實(shí)景景,項(xiàng)目“澳洲首府府莊園”的“莊園”形象完成成建立,享有較高高的市場場知名度度與美譽(yù)譽(yù)度.榮膺2007年度銷售售率前三三甲樓盤盤2007年度十大大品牌地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)2007年度搜房房網(wǎng)“十大最具具人氣別別墅項(xiàng)目目”2007-2008年度湖湘湘國際花花園社區(qū)區(qū)一城別墅伴城湖南山·蘇迪亞諾諾澳洲首府府莊園低低密密度生活活典范推廣形象象前期形象象：“一城別墅墅伴城湖湖”推廣形象象中期形象象：“澳洲首府府莊園”后期形象象：“別墅之上上是莊園園”推廣形象象報(bào)廣報(bào)廣營銷推廣廣小結(jié)高端形象象推廣打打動(dòng)客戶戶；“實(shí)景體體驗(yàn)式””營銷策策略增強(qiáng)強(qiáng)客戶購購買信心心；容積率1.5-2.5之間藏瓏湖上上國際花花園保利麓谷谷林語藏瓏湖上上國際花花園項(xiàng)目基本本指標(biāo)規(guī)劃及推推貨節(jié)奏奏項(xiàng)目價(jià)值值點(diǎn)分析析營銷推廣廣分析開發(fā)商：：長沙雙雙瑞房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司項(xiàng)目位置置：洪山山路188號(hào)月湖公公園北側(cè)側(cè)總用地面面積：1500畝總建筑面面積：185萬平方米米住宅總戶戶數(shù)：3000多戶容積率：：1.85綠化綠：：48.77%產(chǎn)品類型型：花園園洋房、、雙拼別別墅、獨(dú)獨(dú)棟別墅墅、高層層住宅宅、酒店店式公寓寓基本數(shù)據(jù)據(jù)長沙大學(xué)藏瓏湖上國際花園廣電中心四方坪小小區(qū)圣爵菲斯斯163醫(yī)院麥德龍超超市周邊配套套比較缺缺乏，尤尤其是離離醫(yī)院和和超市有有一定的的距離，，給生活活帶來不不便；雖雖然有319國道、萬萬佳麗北北路、工工程兵大大道，但但公交車車并不多多。區(qū)位配套套項(xiàng)目規(guī)劃劃A一期B二期C三期A地塊景觀觀資源及及價(jià)值屬屬中等，，作為一一期開發(fā)發(fā)，利用用別墅打打造其高高端豪宅宅形象；；B地塊位置置臨路，，景觀資資源相對對較差，，依托前前期的高高端定位位使其價(jià)價(jià)值達(dá)到到提升；；C地塊屬整整體資源源最佳地地段，放放到最后后開發(fā)，，使之價(jià)價(jià)值和利利潤達(dá)到到最大化化。2期于09年4月開始陸陸續(xù)推出出2-3#、2-4#、2-7#、2-8#、3-1#、3-2#棟3期計(jì)劃于于2011-2012年推出1.1期于07年3月推出首開洋房房108套、雙拼拼54套、高層層6棟1.2期于08年陸續(xù)入入市推出獨(dú)棟棟12棟、一棟棟高層項(xiàng)目總占占地1500畝，分為為A，B，C三個(gè)地塊塊，一期期開發(fā)A地塊占地地約為500畝；建面面約56萬㎡。一期建筑筑類型以高層、、聯(lián)排為為主，以以半圍合合式分布布，在獨(dú)獨(dú)棟、雙雙拼別墅墅、花園園洋房以以外，更更有直入入云宵的的空中宮宮邸不可可多得，，點(diǎn)式，，板式，，蝶式高高層；不不同的體體態(tài)，不不同的視視角，不不同的格格局，保保證將600畝湖面展展現(xiàn)在每每家每戶戶面前。。高層住宅區(qū)獨(dú)棟別墅區(qū)花園洋房區(qū)雙拼別墅區(qū)產(chǎn)品組合合及分布布項(xiàng)目一期期產(chǎn)品線線組合：：高層+洋房+獨(dú)棟+雙拼首推中高高、高端端產(chǎn)品洋洋房與雙雙拼，在在試水市市場的同同時(shí)，也也樹立項(xiàng)項(xiàng)目高端端形象，，后以獨(dú)獨(dú)棟拔高高最大價(jià)價(jià)值，同同時(shí)也提提升高層層的售價(jià)價(jià)產(chǎn)品組合合及分布布項(xiàng)目二期期產(chǎn)品：：高層觀景豪宅宅高層區(qū)區(qū)點(diǎn)式品字字高層區(qū)區(qū)二期建筑筑類型以89-206㎡㎡的點(diǎn)式品品字高層層及觀景景豪宅高高層組成成，占據(jù)據(jù)項(xiàng)目核核心景觀觀中軸線線，戶型型設(shè)計(jì)延延續(xù)藏瓏瓏一貫的的高端調(diào)調(diào)性,方正大氣氣,通透舒適適,可最大限限度地欣欣賞到園園區(qū)核心心景觀與與月湖公公園的自自然風(fēng)光光。產(chǎn)品組合合及分布布項(xiàng)目三期期產(chǎn)品組組合：獨(dú)獨(dú)棟+雙拼+高層+公寓獨(dú)棟別墅墅區(qū)雙拼別墅墅區(qū)觀景豪宅宅高層區(qū)區(qū)高層公寓寓區(qū)點(diǎn)式高層層區(qū)三期建筑筑類型以獨(dú)棟別別墅、雙雙拼別墅墅、高層層及公寓寓為主，，建筑風(fēng)風(fēng)格將沿沿用以往往一貫的的建筑形形態(tài)，具具體戶型型面積尚尚待規(guī)劃劃之中。。中高端洋洋房與雙雙拼作為為首推試試水產(chǎn)品品，推出出即已售售完畢；；由于前期期中高端端產(chǎn)品的的熱售，，高層作作為主力力，價(jià)值值提升明明顯；獨(dú)棟作為為稀缺型型產(chǎn)品，，價(jià)值表表現(xiàn)力非非常強(qiáng)勁勁，售價(jià)價(jià)遙遙領(lǐng)領(lǐng)先。藏瓏項(xiàng)目目各類物物業(yè)售價(jià)價(jià)均成為為區(qū)域的的標(biāo)桿；；其中一一期高層層的開盤盤價(jià)格，，每平米米高出市市場價(jià)1000元以上。。獨(dú)棟雙拼高層單價(jià)推貨時(shí)間洋房價(jià)格分析析項(xiàng)目價(jià)值值點(diǎn)分析析固有價(jià)值值固有價(jià)值值資源景觀觀企業(yè)品牌牌嵌于600畝月湖公公園內(nèi)雙瑞地產(chǎn)產(chǎn)，在本本地知名名度不高高整體固有有價(jià)值中中，地段段與資源源景觀占占據(jù)了相相當(dāng)大的的優(yōu)勢地段緊臨廣電電中心，，地段條條件優(yōu)越越可變價(jià)值值——園林景觀觀利用借景景手法，，最大化化利用月月湖公園園的水景景，作為為項(xiàng)目背背景；將自身融融入公園園之中；；既利用用公園，，也成為為公園一一景層見疊出出的空間間美學(xué)，，結(jié)合建建筑不同同層數(shù)的的變化，，由低矮矮的別墅墅過渡到到高層住住宅四位一體體的景觀觀綠化系系統(tǒng)：小小區(qū)中心心綠化—組團(tuán)級綠綠化—宅前綠化化—空中花園園可變價(jià)值值——園林景觀觀社區(qū)內(nèi)配配套包括括會(huì)所、、五星級級酒店以以及綜合合性服務(wù)務(wù)設(shè)施（（停車場場庫、社社區(qū)物業(yè)業(yè)管理用用房等）），沿街街商業(yè)（（郵政儲(chǔ)儲(chǔ)蓄、商商場、超超市等）），文化化娛樂，，社會(huì)服服務(wù)（幼幼兒園）），市政政公用設(shè)設(shè)施等。?？勺儍r(jià)值值——配套及商商業(yè)會(huì)所幼兒園五星級酒店中央景觀軸沿街商業(yè)業(yè)共14萬方區(qū)域型商商業(yè)配置置戶型面積（㎡）套數(shù)套數(shù)比二房88-9036442%三房144-14837844%四房174-20811513%復(fù)式331-37041%合計(jì)861100%二期已推推出的（（2-3#、2-4#、2-7#、2-8#、3-1#、3-2#棟））戶戶型型配配比比可變變價(jià)價(jià)值值———戶型型特特征征舒適適型型二二房房、、三三房房是是主主力力入戶花園觀景陽臺(tái)轉(zhuǎn)角飄窗凸窗超大橫廳轉(zhuǎn)角飄窗入戶花園3室2廳1衛(wèi)89m2戶型型點(diǎn)點(diǎn)評評：：7米橫橫廳廳設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，客客廳廳奢奢華華氣氣派派大面面積積觀觀景景陽陽臺(tái)臺(tái)與與客客廳廳相相連連主臥臥朝朝南南，，主主臥臥帶帶主主衛(wèi)衛(wèi)、、衣衣帽帽間間主臥臥、、次次臥臥均均帶帶轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角角飄飄窗窗戶型型點(diǎn)點(diǎn)評評：：全明明設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，南南北北通通透透入戶戶花花園園+超大大觀觀景景陽陽臺(tái)臺(tái)，，視視線線開開闊闊臥室室凸凸窗窗和和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角角飄飄窗窗設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，附附加加價(jià)價(jià)值值大大，，實(shí)實(shí)用用率率高高；；生活活區(qū)區(qū)與與休休息息區(qū)區(qū)完完全全分分開開，，靈靈動(dòng)動(dòng)性性強(qiáng)強(qiáng)；；3室2廳2衛(wèi)143m2注重重景景觀觀和和朝朝向向，，充充分分考考慮慮居居住住舒舒適適性性和和尊尊貴貴感感可變變價(jià)價(jià)值值———戶型型特特征征可變變價(jià)價(jià)值值———立面面風(fēng)風(fēng)格格藏瓏瓏的的洋洋房房及及別別墅墅外外立立面面，，采采用用現(xiàn)現(xiàn)代代簡簡約約主主義義與與北北美美風(fēng)風(fēng)情情相相結(jié)結(jié)合合的的建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格可變變價(jià)價(jià)值值———立面面風(fēng)風(fēng)格格高層層采采用用現(xiàn)現(xiàn)代代主主義義風(fēng)風(fēng)格格，，簡簡約約，，但但略略失失高高檔檔板式式高高層層觀景景豪豪宅宅高高層層可變價(jià)值——建筑品質(zhì)交房標(biāo)準(zhǔn)外墻：高級涂料、石石材或面磚；；屋面：現(xiàn)澆砼屋面；；內(nèi)墻：混合砂漿底，，膩?zhàn)优?；；頂棚：①戶?nèi)膩?zhàn)诱艺移?；②陽臺(tái)臺(tái)部分：膩?zhàn)幼诱移?、涂料料；樓地面：?xì)石砼找平；；窗：彩色鋁合金、、雙層中空玻玻璃；門：實(shí)木門，戶內(nèi)內(nèi)預(yù)留門洞；；陽臺(tái)：①地面：細(xì)石石砼找平；②②門：彩色鋁鋁合金、雙層層中空玻璃；；衛(wèi)生間：①內(nèi)墻：水泥泥砂漿面；②②頂棚：膩?zhàn)幼诱移剑粦魞?nèi)功能配置置：弱電系統(tǒng)：有線電視接口口、通訊接口口、寬帶接口口；給排水：臨時(shí)蹲便器、、水龍頭各一一只，其余預(yù)預(yù)留接口，衛(wèi)衛(wèi)生間深坑不不回填；電氣：室內(nèi)照明燈具具為平燈座，，白熾燈頭；；燃?xì)猓喝細(xì)馊霊簦ㄈ既細(xì)夤臼杖∪〉馁M(fèi)用由用用戶自理）；；可變價(jià)值——物業(yè)管理公司簡介：長沙雙瑞物業(yè)業(yè)管理有限公公司是一家新新興的物業(yè)管管理服務(wù)商，，是長沙市物物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)會(huì)員單位。。公司資質(zhì)齊齊備、制度完完善，目前受受托管理長沙沙雙瑞房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司開發(fā)建設(shè)設(shè)的“藏瓏湖湖上國際花園園”高檔藏瓏瓏、洋房住宅宅小區(qū)及由雙雙瑞房產(chǎn)開發(fā)發(fā)建設(shè)的開福福區(qū)大型休閑閑、娛樂開放放式綜合性市市政物業(yè)—“月湖公園”兩兩個(gè)項(xiàng)目。服務(wù)范圍：設(shè)立24小時(shí)服務(wù)熱線線、實(shí)施一一對一客戶小小管家貼心服服務(wù)、在園園區(qū)內(nèi)合理設(shè)設(shè)置“緊急召召援按鈕”、、定期維護(hù)公公共設(shè)施及園園區(qū)綠化、保保潔服務(wù)、電電子巡更、24小時(shí)保安服務(wù)務(wù)、代辦各類類票務(wù)及鮮花花等預(yù)訂服務(wù)務(wù)；小區(qū)內(nèi)還還將引進(jìn)專業(yè)業(yè)汽車美容店店，周期性進(jìn)進(jìn)行汽車美容容活動(dòng)等等。。物管為長沙雙雙瑞物業(yè)管理理有限公司價(jià)值評判地段企業(yè)品牌自然資源★★★★

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園林景觀配套及商業(yè)戶型外立面產(chǎn)品品質(zhì)物業(yè)管理★★★★★

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固有價(jià)值：可變價(jià)值：藏瓏項(xiàng)目贏得得市場口碑的的核心價(jià)值表表現(xiàn)在地段、、月湖景觀、、戶型、配套套商業(yè)四個(gè)方方面，但外立立面等出來的的產(chǎn)品效果給給項(xiàng)目帶來了了一定的負(fù)面面評價(jià)。營銷推廣分析析營銷方法得當(dāng)當(dāng)，低開高走走、小步快跑跑；泛營銷吸吸引客源2009年4月，開盤以最最低3980元/㎡，均價(jià)4200元/㎡價(jià)格吸引客戶戶，開盤當(dāng)天天60%銷售率；2009年8月底，首批推推貨424套基本售罄；；2009年9月底，二批產(chǎn)產(chǎn)品以均價(jià)4500元/㎡價(jià)格推出市場場；銷售期間間89平米產(chǎn)品幾乎乎每周提價(jià)銷銷售，11月底又全部售售罄；2009年12月，產(chǎn)品全面面提價(jià)，均價(jià)價(jià)上漲至5000元/㎡；12月基本售罄；；全年藏瓏來訪訪客戶43%通過親友介紹紹，成交客戶戶52%通過老帶新轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)介；各階段的廣告告語氣勢不凡凡，時(shí)刻保持持豪宅的身份份長沙未來醒了了疆域無界，物物愈非凡為這座城市樹樹立領(lǐng)袖事業(yè)已然登峰峰，生活即將將造極數(shù)風(fēng)流人物，，還看藏瓏領(lǐng)者無界，湖湖鑒高下為領(lǐng)者劃疆界界唯有贏者留其其名營銷推廣營銷力度大，，形象推廣上上始終保持高高端形象，從從客戶的生活活與精神層面面進(jìn)行滲透藏瓏湖上國際際花園——營銷推廣主題活動(dòng)內(nèi)容小樹認(rèn)養(yǎng)活動(dòng)2009年3月業(yè)主活動(dòng)，每戶業(yè)主可在小區(qū)園林內(nèi)認(rèn)養(yǎng)一棵植物，掛上認(rèn)養(yǎng)牌。復(fù)活節(jié)蛋生計(jì)活動(dòng)2009年3月28日，業(yè)主以家庭為單位開展復(fù)活節(jié)活動(dòng)，滾蛋、畫蛋、找蛋等。春季房交會(huì)2009年4月29-5月3日春交會(huì)，以月湖房展及“泰式風(fēng)情節(jié)”為主題，以湖居體驗(yàn)館開放為吸引點(diǎn)。濃情端午節(jié)2009年5月23、24日，邀請業(yè)主到營銷中心一起DIY包粽子、畫彩蛋、領(lǐng)取泰國香米。巴西燒烤節(jié)2009年6月6、7日，組織大客戶單位、網(wǎng)絡(luò)看房團(tuán)等開展湖畔巴西燒烤活動(dòng)。父愛如“衫”2009年6月20-21日，到營銷中心開展DIY自制T恤、制作家庭影像杯。國際家裝節(jié)2009年7月18、19日，在營銷中心開展“我的地盤我做主，藏瓏國際家裝節(jié)”活動(dòng)。豪艇豪車豪宅活動(dòng)2009年7月25、26日，邀請客戶在月湖公園試乘進(jìn)口游艇、試駕豪華新車、品嘗法國人頭馬。夏威夷水果節(jié)2009年8月8、9日，邀請客戶現(xiàn)場品嘗各式進(jìn)口珍奇水果，觀賞水果雕刻藝術(shù)。哈根達(dá)斯冰激凌節(jié)2009年8月22、23日，邀請客戶現(xiàn)場品嘗哈根達(dá)斯，并可DIY自制小屋。秋季房交會(huì)2009年10月29-11月1日，以“月湖嘉年華”為月湖房展會(huì)主題。感恩節(jié)火雞宴2009年11月29日，在營銷中心開展自助冷餐、火雞，并可DIY南瓜燈。各類主題活動(dòng)動(dòng)舉行頻繁，，始終保持每每月1-2個(gè)保利·麓谷林語項(xiàng)目基本指標(biāo)標(biāo)規(guī)劃及推貨節(jié)節(jié)奏項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)分分析營銷推廣分析析項(xiàng)目地址：長長沙市麓谷高高新區(qū)桐梓坡坡西路408號(hào)開發(fā)商商：湖南保保利房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司物業(yè)公司：保保利物業(yè)占地面積：825畝建筑面積：115萬㎡物業(yè)類型：小小高層、別墅墅別墅類型：雙雙拼、聯(lián)排容積率率：2.1綠化率率：36.2%總戶數(shù)數(shù)：10756戶項(xiàng)目分期：四四期當(dāng)前期數(shù)：二二期基本數(shù)據(jù)地段：城市發(fā)發(fā)展方向上的的近郊區(qū)域河西先導(dǎo)區(qū)·麓谷高科技園園區(qū)·市中心30分鐘車程西二環(huán)金星大道長常高速岳麓大道本項(xiàng)目麓谷高科技園區(qū)市府中心區(qū)域五一大道核心區(qū)域銀盆嶺大橋30分鐘15-20分鐘5分鐘項(xiàng)目位于城市市近郊、距離離市中心較遠(yuǎn)遠(yuǎn)城市發(fā)展方向向：1、河西先導(dǎo)區(qū)區(qū)：總體功能定位位為“四區(qū)一一極”，即““兩型社會(huì)””綜合配套改改革的示范區(qū)區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)業(yè)的集聚區(qū)、、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的的樣板區(qū)、生生態(tài)宜居的新新城區(qū)和支撐撐發(fā)展的增長長極。2、麓谷谷高新新科技技園區(qū)區(qū)：定位為為高新新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)聚集集區(qū)、、新型型工業(yè)業(yè)化的的示范范區(qū)和和生態(tài)態(tài)新城城的樣樣板區(qū)區(qū)，按按照高高起點(diǎn)點(diǎn)規(guī)劃劃、高高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)建設(shè)設(shè)、高高速度度推進(jìn)進(jìn)，最最大限限度地地打造造麓谷谷現(xiàn)代代化的的硬環(huán)環(huán)境品品牌。。區(qū)位情情況地段：：生活活便利利性差差基本生生活配配套依依賴麓麓谷高高科技技園區(qū)區(qū)/市府區(qū)區(qū)域提提供華銀旺和郵局航天醫(yī)院湖南大學(xué)湖南師大師大附中航天中學(xué)湘雅附三醫(yī)院新一佳通程商業(yè)廣場本項(xiàng)目長常高速楓林路西二環(huán)金星路麓谷中心小學(xué)加州陽光商鋪1、本項(xiàng)項(xiàng)目教教育/醫(yī)療配配套當(dāng)當(dāng)前主主要依依賴將將麓谷谷高科科技園園區(qū)提提供2、當(dāng)前前該區(qū)區(qū)域商商業(yè)配配套嚴(yán)嚴(yán)重匱匱乏，，需要要依賴賴汽車車西站站附近近商圈圈3、當(dāng)前前已有有公共共交通通配套套：18/118路公交交車區(qū)位配配套項(xiàng)目規(guī)劃有小高層區(qū)、別墅區(qū)（聯(lián)排、雙拼）、商業(yè)商務(wù)區(qū)、教科區(qū)等復(fù)合功能社區(qū)200畝原生態(tài)山體小高層住宅區(qū)小高層住宅區(qū)48班中小小學(xué)2萬商業(yè)業(yè)4萬酒店店別墅項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃項(xiàng)目根根據(jù)中中心山山體圍圍山排排布，，共分分9個(gè)區(qū)，，其中G區(qū)為別墅墅區(qū)，，I區(qū)為生態(tài)態(tài)酒店店，H區(qū)為9年制學(xué)學(xué)校，，項(xiàng)目目中央央有230畝中央央山體體。目前開開發(fā)的的為A區(qū)、B區(qū)、G區(qū)，E區(qū)正在在建設(shè)設(shè)。一期A區(qū)15萬平米米一期B區(qū)12萬平米米商業(yè)/酒店學(xué)校項(xiàng)目一一期以以小高層層住宅宅啟動(dòng)動(dòng)，分為為A、B兩區(qū)，，總規(guī)模模27萬平米米一期總總面積積：274417.79㎡一期A區(qū)：建建筑面面積150319.1㎡㎡一期B區(qū)：建建筑面面積124098.69㎡一期總總面積積約占占項(xiàng)目目總面面積25.97%，面積積體量量較大大，由由于區(qū)區(qū)域、、工程程安排排等現(xiàn)現(xiàn)有條條件限限制，，前期期配套套難以以啟動(dòng)動(dòng)，區(qū)區(qū)域影影響力力有限限保利麓麓谷林林語——首期產(chǎn)產(chǎn)品線線分布布保利麓麓谷林林語——二期產(chǎn)產(chǎn)品線線分布布學(xué)校商業(yè)/酒店二期E區(qū)小高高層二期G區(qū)別墅墅區(qū)項(xiàng)目二二期規(guī)規(guī)劃以以小高層層+別墅啟啟動(dòng)，分為為E、G兩區(qū)。。目前僅僅規(guī)劃劃出前前兩期期，第第三期期及第第四期期產(chǎn)品品分布布仍在在籌劃劃中。。分期開開發(fā)分分析由于項(xiàng)項(xiàng)目地地處麓麓谷工工業(yè)園園深處處，周周邊企企業(yè)較較多，，居住住氛圍圍不濃濃，周周邊生生活配配套欠欠缺，，而規(guī)避現(xiàn)現(xiàn)實(shí)缺缺陷，，發(fā)揮揮項(xiàng)目目優(yōu)勢勢才是是項(xiàng)目目迅速速打開開市場場局面面，實(shí)實(shí)現(xiàn)熱熱銷的的關(guān)鍵鍵所在在。因此，，項(xiàng)目目采用用先開開發(fā)位位置相相對一一般的的小高高層住住宅區(qū)區(qū)，以以較低低的價(jià)價(jià)格、、較好好的戶戶型產(chǎn)產(chǎn)品率率先入入市，，引爆爆市場場，快快速提提升知知名度度及片片區(qū)認(rèn)認(rèn)可度度；而后再再推出出別墅墅產(chǎn)品品，實(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)價(jià)值利利潤的的最大大化。。目前一一期已已售完完，在在建二二期保利麓麓谷林林語——價(jià)格走走勢及及銷售售情況況推售時(shí)間樓棟所推套數(shù)價(jià)格（元/平方米）開盤時(shí)去化率開盤時(shí)折扣09-7-4A1-A10#742套起價(jià)2988，最高價(jià)4000，折后均價(jià)340083.29%二千抵一萬，9.9折后再9.8折；7月5日開始，取消9.8折優(yōu)惠。09-8-2A11-A15#、A19#383套折后均價(jià)3600，層差20，棟差10078.59%VIP2000抵10000元，開盤后五個(gè)工作日內(nèi)簽合同的再享受99折09-9-5A17、A18、A20A21、A22#330套均價(jià)3600-3800，層差2092.24%開盤當(dāng)天2千抵1萬，再98折優(yōu)惠09-10-2B2、B3、B4、B6、B7387套均價(jià)3300-3800，層差2083%2千抵一萬，選房9.8折，一次性再98折，按揭99折，5天內(nèi)簽約99折09-10-31B1、B5171套折前3744-460280%2千抵一萬，選房98折，按揭再99折、一次性98折，三天內(nèi)簽約99折09-11-28B11、B12256套折后均價(jià)400080%2千抵一萬，選房9.8折，一次性再98折、按揭99折，5天內(nèi)簽約99折09-12-26B8、B10256套折后均價(jià)410078%2千抵1萬，一次性98折，按揭99折，5天內(nèi)簽約再99折。10-1-13B9128折后均價(jià)410080%2千抵1萬，選房98折，按揭再99折、一次性98折，三天內(nèi)簽約再99折。開盤半半年內(nèi)內(nèi)，價(jià)價(jià)格上上漲了了700元/㎡㎡，漲漲幅幅近近21%該項(xiàng)項(xiàng)目目自自開開盤盤以以來來，，銷銷售售情情況況始始終終良良好好，，平平均均開開盤盤去去化化率率達(dá)達(dá)80%以上上，，所所推推房房源源目目前前均均已已消消化化完完畢畢，，二二期期聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅及及小小高高層層產(chǎn)產(chǎn)品品正正在在認(rèn)認(rèn)籌籌中中。。項(xiàng)目目價(jià)價(jià)值值點(diǎn)點(diǎn)分分析析200畝原原生生態(tài)態(tài)保保護(hù)護(hù)山山體體，，具具有有原生生態(tài)態(tài)景景觀觀資資源源優(yōu)優(yōu)勢勢規(guī)劃劃保保留留山山體體現(xiàn)存存水水塘塘地塊塊內(nèi)內(nèi)有有5座保保留留山山體體,而且且有有豐豐富富的的自自然然水水系系固有有價(jià)價(jià)值值保利利長長沙沙項(xiàng)項(xiàng)目目回回顧顧———時(shí)間項(xiàng)目區(qū)域規(guī)模物業(yè)2000保利苑馬王堆0.6萬多層2001保利今利園雨花車站南路3.28萬小高層2005保利湖南文化大廈韶山北路4.5萬寫字樓2007保利閬峰云墅暮云組團(tuán)20萬純別墅2008保利花園省府版塊30萬小高層保利利長長沙沙高高端端品品質(zhì)質(zhì)樓樓盤盤代代表表座座———保利利閬閬峰峰云云墅墅已獲獲榮榮譽(yù)譽(yù)：：“2006長沙沙房房地地產(chǎn)產(chǎn)年年度度別別墅墅代代表表作作””““2006年度度最最佳佳生生態(tài)態(tài)別別墅墅””““2007湖南南最最值值得得期期待待品品質(zhì)質(zhì)樓樓盤盤””““中中國國最最佳佳獨(dú)獨(dú)棟棟別別墅墅金金獎(jiǎng)獎(jiǎng)””““中中國國經(jīng)經(jīng)典典別別墅墅綜綜合合金金獎(jiǎng)獎(jiǎng)”1、保保利利在在長長沙沙已已成成功功開開發(fā)發(fā)保保利利閬閬峰峰云云墅墅等等高高端端別別墅墅項(xiàng)項(xiàng)目目，，在在市市場場上上已已建建立立已已定定品品質(zhì)質(zhì)認(rèn)認(rèn)知知2.保利進(jìn)入入長沙8年的時(shí)間間，但從從體量上上來看始始終以中中小規(guī)模模為主，，本項(xiàng)目目作為百百萬大盤盤也正是是保利長長沙品牌牌突破的的契機(jī)。。固有價(jià)值值作為保利利長沙的的最大項(xiàng)項(xiàng)目，可可利用品牌優(yōu)勢勢彰顯契機(jī)機(jī)固有價(jià)值值固有價(jià)值值資源景觀觀企業(yè)品牌牌200畝原生山山林，豐豐富的自自然水系系保利地產(chǎn)產(chǎn)，在本本地享有有高知名名度固有價(jià)值值中，企企業(yè)品牌牌與資源源景觀是是其核心心價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)地段地段條件件不佳，，周邊配配套不全全可變價(jià)值值——園林景觀觀建成后，，社區(qū)內(nèi)內(nèi)將擁有有230畝的保留留山體公公園和多多處自然然水系，，植被豐豐富。一期A區(qū)一期B區(qū)濱水長廊七彩花田溪瀑小公園半山垂釣園山頂運(yùn)動(dòng)場/spa場2萬㎡國際商業(yè)商務(wù)街區(qū)學(xué)校（社區(qū)少年宮）兒童培訓(xùn)基地可變價(jià)值值——內(nèi)部配套套及商業(yè)業(yè)4萬㎡五星星級生態(tài)態(tài)酒店內(nèi)部配套套完善一期產(chǎn)品配比（A+B）戶型戶型面積套數(shù)戶型配比兩房75.27-79.33619

24.36%兩房帶空中花園82-109177269.74%三房帶空中花園126.13-140.811505.90%總計(jì)

————2541100%一期以“2+1”的經(jīng)濟(jì)型創(chuàng)創(chuàng)新戶型型為主要產(chǎn)產(chǎn)品類型型以上主要要針對09年的一期期產(chǎn)品可變價(jià)值值——戶型特征征可變價(jià)值值——立面風(fēng)格格一期小高高層外立立面整體體采用現(xiàn)現(xiàn)代簡約約風(fēng)格可變——建筑品質(zhì)質(zhì)交房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，常規(guī)規(guī)配制大門門：進(jìn)戶門：：小高層層/高層住宅宅，面向向前室的的入戶門門為防火火門，其其他為高高級防護(hù)護(hù)門室室內(nèi)門門：預(yù)留留門洞外外門窗窗：普通通鋁合金金窗框，，中空玻玻璃陽臺(tái)臺(tái)：墻面：外外墻涂料料（非封封閉陽臺(tái)臺(tái)）/刮大白（（封閉陽陽臺(tái)）欄欄桿：：鐵藝欄欄桿地地面：：防水層層，水泥泥砂漿找找平（非非封閉陽陽臺(tái)）/水泥砂漿漿抹面壓壓光（封封閉陽臺(tái)臺(tái)）衛(wèi)生間：：墻面：水水泥砂漿漿抹面搓搓毛地地面：防防水層，，水泥砂砂漿找平平頂棚棚：清水水混凝土土廚房房：墻面：水水泥砂漿漿抹面搓搓毛地地面：水水泥砂漿漿找平頂頂棚：：清水混混凝土廳、房：：墻面：水水泥砂漿漿抹面搓搓毛頂頂棚：清清水混凝凝土地地面：水水泥砂漿漿找平電氣系統(tǒng)統(tǒng)：安裝白熾熾燈、開開關(guān)、插插座到位位，采用用IC卡電表給水系統(tǒng)統(tǒng)：IC卡水表，，住宅干干管采用用鋼塑復(fù)復(fù)合管，，支管采采用PPR管排水系統(tǒng)統(tǒng)：小高層層/高層住宅宅采用UPVC排水管（（無地下下室住宅宅一樓排排水獨(dú)立立排出戶戶外）。。煤氣氣：按煤氣公公司規(guī)定定安裝，，分戶計(jì)計(jì)量。電視視：至弱電配配線箱電信信：至弱電配配線箱安防系統(tǒng)統(tǒng)：可視對對講安裝裝廳內(nèi)寬帶帶：至弱電配配線箱【公共部分分】外墻：外墻磚、、局部石石材、高高級涂料料。外墻保溫溫：墻體自保保溫、局局部采用用保溫砂砂漿。單元入口口處：高級可視視對講系系統(tǒng)公用部位位：小高層/高層電梯梯廳地面面為天然然石材，，樓梯間間為水泥泥砂漿面面層；樓樓梯欄桿桿為鐵藝藝欄桿梯間墻面面：刮大白。。梯間照明明：樓道內(nèi)設(shè)設(shè)聲、紅紅外雙控控照明小區(qū)安防防系統(tǒng)：：小區(qū)周界界設(shè)攝像像監(jiān)控系系統(tǒng)，中中心園區(qū)區(qū)設(shè)背景景音樂。?？勺儍r(jià)值值——建筑品質(zhì)質(zhì)保利麓谷谷林語——物業(yè)管理理公司簡介介：長沙市保保利物業(yè)業(yè)管理有有限公司司成立于于2003年，隸屬屬于國資資委直管管的60余家資產(chǎn)產(chǎn)逾百億億元的大大型企業(yè)業(yè)——中國保利利集團(tuán)，，為中國國地產(chǎn)五五強(qiáng)之一一，上市市公司——保利地產(chǎn)產(chǎn)的直屬屬法人企企業(yè)，目目前具有有國家物物業(yè)管理理三級資資質(zhì)，長長沙市物物業(yè)管理理協(xié)會(huì)理理事單位位。主要項(xiàng)目目：長沙保利利苑、今今利園、、湖南文文化大廈廈、中商商大廈、、岳陽文文廟、閬閬峰云墅墅、珠洲洲圣馬可可商業(yè)廣廣場、保保利花園園等。服務(wù)范圍圍：定期維護(hù)護(hù)公共設(shè)設(shè)施及園園區(qū)綠化化、保潔潔服務(wù)、、電子巡巡更、24小時(shí)保安安服務(wù)、、代辦各各類票務(wù)務(wù)服務(wù)等等等。物管為長長沙保利利物業(yè)管管理有限限公司保利麓谷谷林語——價(jià)值評判判地段/交通品牌自然資源★★

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園林景觀配套及商業(yè)戶型立面效果產(chǎn)品品質(zhì)物業(yè)管理★★★★

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固有價(jià)值值：可變價(jià)值值：品牌、自自然資源源、內(nèi)部部配套、、高性比比戶型是是項(xiàng)目的的核心賣賣點(diǎn)。營銷推廣廣營銷推廣廣借助品牌牌與項(xiàng)目目規(guī)模宣宣傳，以以及前期期項(xiàng)目的的景觀展展示，使使之取得得不俗的的銷售業(yè)業(yè)績；媒體宣傳側(cè)重重開發(fā)商品牌牌及項(xiàng)目規(guī)模模！項(xiàng)目在宣