天津市寫字樓市場調(diào)研報(bào)告課件

天津市寫字樓市場調(diào)研報(bào)告2010.天津市寫字樓市場調(diào)研報(bào)告2010.1報(bào)告結(jié)構(gòu)1.天津市宏觀經(jīng)濟(jì)背景2.天津?qū)懽謽鞘袌龅目傮w情況分析3.調(diào)研案例基本情況4.調(diào)研總結(jié)報(bào)告結(jié)構(gòu)1.天津市宏觀經(jīng)濟(jì)背景2.天津?qū)懽謽鞘袌龅目傮w情況分21.1.1天津城市概況地處華北平原東北部，東臨渤海，北與首都北京毗鄰；市中心距海岸50公里，離首都北京120公里中央直轄市之一城市定位：“國際港口城市、北方經(jīng)濟(jì)中心和生態(tài)城市”－《天津市城市總體規(guī)劃(2005━2020年)》城市總面積為11,760平方公里，其中市區(qū)面積：178平方公里行政區(qū)劃包括15個(gè)區(qū)、3個(gè)縣；分市區(qū)、近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊縣和濱海區(qū)四個(gè)區(qū)域天津市區(qū)濱海區(qū)近郊區(qū)遠(yuǎn)郊區(qū)市區(qū)和平區(qū)，河?xùn)|區(qū)，河西區(qū)，南開區(qū)，河北區(qū)和紅橋區(qū)近郊區(qū)東麗區(qū)，西青區(qū)，津南區(qū)，北辰區(qū)，武清區(qū)和寶坻區(qū)遠(yuǎn)郊縣寧河縣，靜海縣，薊縣濱海區(qū)塘沽區(qū)，漢沽區(qū)和大港區(qū)背靠北京，面向渤海的優(yōu)越地理位置城市定位為北方經(jīng)濟(jì)中心、國際港口城市、生態(tài)城市充足的經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間強(qiáng)勁的城市發(fā)展動(dòng)力1.1.1天津城市概況地處華北平原東北部，東臨渤海，北與首31.1.2天津城市人口結(jié)構(gòu)2009年底常住人口1176萬人，戶籍人口946.31萬人。市區(qū)人口為384.57萬人整體天津人口呈現(xiàn)小幅增長，但天津本地人口小幅下降，人口增長主要來自于外來人口的遷入天津人口的空間分布逐步向城區(qū)外圍擴(kuò)散的趨勢明顯，人口重心繼續(xù)向東南方向移動(dòng)，濱海新區(qū)的人口規(guī)?？焖贁U(kuò)大，顯著快于市內(nèi)六區(qū)，和平區(qū)、紅橋區(qū)兩地人口負(fù)增長《天津市城市總體規(guī)劃(2005年-2020年)》提出，2020年常住人口控制在1350萬人，城鎮(zhèn)人口1210萬人，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到90%。中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)的城鎮(zhèn)人口規(guī)模為630萬人。天津外籍人口總數(shù)4萬人，其中2萬人是常住人口，以韓國人和日本人為主就業(yè)需求和消費(fèi)能力增加，推動(dòng)商務(wù)和商業(yè)設(shè)施的發(fā)展商業(yè)和商務(wù)區(qū)格局不斷變化城市化進(jìn)程加快外來人口不斷增多人口分布向城區(qū)外圍擴(kuò)展，濱海新區(qū)、泰達(dá)開發(fā)區(qū)人口增長加快1.1.2天津城市人口結(jié)構(gòu)2009年底常住人口1176萬人41.1.3天津經(jīng)濟(jì)概況GDP增速--16.5%

2009年，天津市生產(chǎn)總值7500.80億元，比上年增長16.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值131.01億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值4110.54億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值3259.25億元，分別增長3.4%、18.2%和15.1%。按常住人口計(jì)算，全市人均生產(chǎn)總值62403元，折合9136美元，增長11.1%。財(cái)政收入--1805億財(cái)政收入增長較快。全年全市財(cái)政收入達(dá)到1805億元，增長21.1%。其中地方一般預(yù)算收入821.38億元，增長21.6%。在實(shí)施結(jié)構(gòu)性減稅政策的情況下，全年稅收收入1208.68億元，增長6.6%。固定資產(chǎn)投資--5006億

全社會(huì)固定資產(chǎn)投資突破5000億元，增長47.1%，為近18年來最快增速。第三產(chǎn)業(yè)比重的提升和外資企業(yè)在津投資的額度和數(shù)量的增加，進(jìn)一步刺激了天津商務(wù)市場的發(fā)展1.1.3天津經(jīng)濟(jì)概況GDP增速--16.5%

2009年52006年國務(wù)院通過了《天津市城市總體規(guī)劃(2005—2020年)》總體規(guī)劃突出了加快推進(jìn)濱海新區(qū)開發(fā)開放這個(gè)重點(diǎn)，明確了“一軸兩帶三區(qū)”的市域空間布局，對城市的未來發(fā)展提供了依據(jù)規(guī)劃中提出的北方經(jīng)濟(jì)中心和生態(tài)城市這一新的城市定位進(jìn)一步提升了城市的國際地位和區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心的地位1.1.4天津城市規(guī)劃與城市定位天津新的定位給予城市發(fā)展一個(gè)歷史性的機(jī)遇。為其經(jīng)濟(jì)繁榮奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)根據(jù)規(guī)劃，發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)得到全面提升，其復(fù)合性、多功能的商務(wù)聚集功能得以更大發(fā)揮2006年國務(wù)院通過了《天津市城市總體規(guī)劃(2005—20262.天津?qū)懽謽鞘袌龅目傮w情況分析1.天津市宏觀經(jīng)濟(jì)背景3.調(diào)研案例基本情況4.調(diào)研總結(jié)2.天津?qū)懽謽鞘袌龅目傮w情況分析1.天津市宏觀經(jīng)濟(jì)背景3.調(diào)7第二個(gè)發(fā)展階段：1998-2003年，市場低迷階段。2.1.1天津?qū)懽謽鞘袌霭l(fā)展階段第一個(gè)發(fā)展階段：1993-1997年，起始階段第三個(gè)發(fā)展階段：2003-2010年，迅猛發(fā)展階段。第二個(gè)發(fā)展階段：1998-2003年，市場低迷階段。2.182.1.1天津?qū)懽謽前l(fā)展階段1993-1997起始階段天津第一棟寫字樓國際大廈1993年動(dòng)工并預(yù)售，遠(yuǎn)洋大廈1997年底開始招租，泰達(dá)大廈1997年下半年招租。1997年前后是天津?qū)懽謽堑母叻迤冢陂g寫字樓投資過熱，甲級寫字樓集中放量供應(yīng)，主要產(chǎn)品消化以投資為主。1997-2003市場低迷階段1997年后由于亞洲金融危機(jī)、寫字樓增量供應(yīng)過快和以價(jià)格戰(zhàn)為主的無序化競爭，導(dǎo)致天津甲級寫字樓較為蕭條，最具有代表性的例子是：國際大廈寫字樓租金從30美元/月.平米跌到12美元/月.平米。1999-2001三年間天津市僅有8萬平方米寫字樓落成，新增速度大大回落，市場也以消化現(xiàn)樓為主。直到2002年，每年僅有4萬平方米的吸納量2003-2010迅猛發(fā)展階段2003年以來受益于經(jīng)濟(jì)景氣、市政領(lǐng)導(dǎo)換屆、濱海新區(qū)開發(fā)、海河改造、資本流入增加的影響，天津?qū)懽謽鞘行兄鸩交嘏Ｙ徺I主力金融、貿(mào)易、服務(wù)、物流等新興產(chǎn)業(yè)逐步崛起，大量新興企業(yè)迅速成長，推動(dòng)寫字樓市場已開始進(jìn)入大力發(fā)展階段。近年來，隨著天津在華北地區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中的中心定位以及城市經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展，大量的新批外資企業(yè)駐扎，上外地企業(yè)的進(jìn)入、本地新企業(yè)的誕生、舊企業(yè)的擴(kuò)大和改善，這些都促使辦公場所的需求大量增長，帶動(dòng)寫字樓市場的繁榮。2.1.1天津?qū)懽謽前l(fā)展階段1993-1997起始階段92.1.2天津?qū)懽謽亲饨鹱邉菔?7、98年寫字樓市場發(fā)展過熱影響，供應(yīng)量過大而需求量趨降，導(dǎo)致天津市寫字樓租金在1998-2002年間一直呈下降趨勢，直到2003年才有所緩解。目前天津市甲乙級寫字樓市場月平均租金分別為81元/平方米和53元/平方米。2.1.2天津?qū)懽謽亲饨鹱邉菔?7、98年寫字樓市場發(fā)展過102.1.3天津?qū)懽謽枪?yīng)量/吸納量/空置率走勢天津市寫字樓寫字樓吸納量和供應(yīng)量在近幾年保持平穩(wěn)態(tài)勢。從2000年以后，空置率不斷下降，并有進(jìn)一步下降的趨勢目前空置率在22%左右。2.1.3天津?qū)懽謽枪?yīng)量/吸納量/空置率走勢天津市寫字樓112.2.1甲級寫字樓市場—供應(yīng)及分布情況市場供應(yīng)本市已經(jīng)投放市場的甲級寫字樓只有17座，其中絕大部分都分布在和平、河西兩區(qū)，和平區(qū)共有甲級寫字樓5座，河西區(qū)共有甲級寫字樓9座，從面積上分析，和平區(qū)的甲級寫字樓存量為11.8萬平方米，同樣的數(shù)據(jù)在河西區(qū)則達(dá)到了27.3萬平方米，兩區(qū)共囊括了14座甲級寫字樓，合計(jì)占到甲級寫字樓市場總存量的82.4%。甲級寫字樓分布主要為兩個(gè)路段第一：內(nèi)環(huán)線南京路南面(紅色區(qū)域)第二：外環(huán)線的圍堤道路段(黑色區(qū)域)。其中紅色區(qū)域擁有甲級寫字樓10座，數(shù)量上占有天津市甲級寫字樓的59%，黑色區(qū)域共有甲級寫字樓4座，占天津市甲級寫字樓總數(shù)的24%。2.2.1甲級寫字樓市場—供應(yīng)及分布情況市場供應(yīng)122.2.2形成天津市甲級寫字樓的分布集中的原因第一：經(jīng)濟(jì)原因。和平區(qū)和河西區(qū)經(jīng)濟(jì)上一直以來都是天津市的經(jīng)濟(jì)中心、商貿(mào)中心。第二：歷史原因。1993年，天津市第一座甲級寫字樓——國際大廈出現(xiàn)在了南京路上，直到今天，國際大廈依然是天津市租金最高，出租率高居不下的甲級寫字樓，其領(lǐng)航作用，使得其周圍的南京路段成為了天津市甲級寫字樓最為密集的區(qū)域。以上說明，商務(wù)中心對寫字樓用戶絕對的吸引力，有影響的寫字樓能帶動(dòng)周圍相同業(yè)態(tài)的發(fā)展。2.2.2形成天津市甲級寫字樓的分布集中的原因第一：經(jīng)濟(jì)原因132.2.3天津甲級寫字樓租金情況天津甲級寫字樓以國際大廈、津匯廣場、萬順/平安大廈、信達(dá)廣場為代表，綜合素質(zhì)較好，租金水平在3.5-6元/平方米/天左右租售價(jià)格差異很大，出租率情況十分良好，的信達(dá)廣場外，其他寫字樓的租售率都在70%或70%以上，而且租售率在90%-99%之間占了多數(shù)，是總數(shù)的56%，甚至萬順國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心的租售率為100%，全市的甲級寫字樓平均租售率達(dá)到了87.3%在天津市區(qū)，甲級寫字樓的需求大的區(qū)域還是以和平、河西為主。2.2.3天津甲級寫字樓租金情況天津甲級寫字樓以國際大廈、142.2.4天津甲級寫字樓客戶分析和平國際大廈 金融、物流、貨運(yùn)世貿(mào)廣場 貿(mào)易、電子機(jī)械亞太大廈 貿(mào)易、運(yùn)輸、電子科技河西金皇大廈 貿(mào)易、裝飾、運(yùn)輸北方金融大廈 金融、貿(mào)易、房地產(chǎn)、事務(wù)所泰達(dá)大廈 貨運(yùn)、評估、咨詢?nèi)A盛廣場 貨代、科貿(mào)、金融、工程技術(shù)、裝飾文華中心 事務(wù)所、貿(mào)易、物流、廣告裝飾峰匯廣場 貿(mào)易、金融、市政公司天信大廈 船務(wù)貨運(yùn)、電器化工、IT南開今晚大廈 裝飾、IT、房地產(chǎn)河?xùn)|天星河畔廣場 貨運(yùn)、物流、電子、貿(mào)易河北

遠(yuǎn)洋大廈 貨運(yùn)、貿(mào)易、金融2.2.4天津甲級寫字樓客戶分析和平152.3.1乙級寫字樓市場—供應(yīng)及市場分布情況天津市乙級寫字樓的分布沒有甲級寫字樓如此集中，除了友誼路上的友誼大廈和大安大廈，其他乙級寫字樓主要分布在內(nèi)環(huán)線和中環(huán)線之間。天津市區(qū)現(xiàn)有乙級寫字樓12座，其分布主要也是在和平區(qū)和河西區(qū)兩個(gè)區(qū)域，其中又為河西區(qū)最多，共有6座乙級寫字樓，為天津市區(qū)乙級寫字樓現(xiàn)實(shí)存量的50%，和平區(qū)共有4座，和平、河西兩區(qū)共占有天津市區(qū)乙級寫字樓現(xiàn)實(shí)存量的83%。2.3.1乙級寫字樓市場—供應(yīng)及市場分布情況天津市乙級寫字樓162.3.2天津乙級寫字樓租賃情況和甲級寫字樓比較，天津市區(qū)乙級寫字樓租賃情況更勝一籌。乙級寫字樓租售率均在80%以上，平均租售率為92.9%。乙級寫字樓還有很大的市場前景。2.3.2天津乙級寫字樓租賃情況和甲級寫字樓比較，天津市區(qū)172.3.3客戶分析—乙級寫字樓和平河川大廈 金融、貨運(yùn)、貿(mào)易君悅大廈 通訊、金融、市政新華大廈 房產(chǎn)、貿(mào)易、醫(yī)藥、裝飾嘉利中心 裝飾、廣告、事務(wù)所河西凱旋門大廈 貿(mào)易、運(yùn)輸、IT、事務(wù)所合眾大廈 貿(mào)易、金融、事務(wù)所、房地產(chǎn)恒華大廈 運(yùn)輸、貿(mào)易、通訊大安大廈 貿(mào)易、IT、電訊友誼大廈 金融、貿(mào)易廣銀大廈 物流、貿(mào)易河?xùn)|三聯(lián)大廈 貿(mào)易、金融、通訊南開天津電子科技中心 IT、貿(mào)易、金融2.3.3客戶分析—乙級寫字樓和平182.42010年前三季度天津?qū)懽謽亲馐矍闆r寫字樓租賃市場自2008年第四季度經(jīng)受金融危機(jī)影響后，天津?qū)懽謽鞘袌鲈欢瘸尸F(xiàn)低迷下降的趨勢。從2009年下半年起，隨著全球經(jīng)濟(jì)回暖以及內(nèi)資需求的擴(kuò)張，寫字樓市場逐步復(fù)蘇。2010年前三季度的寫字樓市場發(fā)展有兩個(gè)明顯特點(diǎn)：首先，市場表現(xiàn)活躍，吸納量持續(xù)上升。截至2010年三季度，今年市場吸納量總計(jì)為52,741平方米，因三季度有新項(xiàng)目入市，空置率上升至16.3%，但與2009年第四季度比仍有3.4個(gè)百分點(diǎn)的下降，供求狀況基本平衡；其次，寫字樓平均租金保持在平穩(wěn)水平。2010年第3季度全市甲級寫字樓平均成交租金為每月每平方米101.59元，最優(yōu)質(zhì)寫字樓平均成交租金為每月每平方米122.86元。寫字樓銷售市場由于受宏觀政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響較小，成交量和成交價(jià)格仍保持穩(wěn)定，與上一季度持平。環(huán)球金融中心低區(qū)部分的對外出售一方面可緩解該項(xiàng)目20萬體量對未來租賃市場的壓力，另一方面也提高了天津市銷售型物業(yè)的整體水平。2.42010年前三季度天津?qū)懽謽亲馐矍闆r寫字樓租賃市場192.5天津?qū)懽謽鞘袌霭l(fā)展趨勢未來1-3年內(nèi)，天津?qū)懽謽鞘袌鰧⑦M(jìn)入一個(gè)全新跨越式發(fā)展階段，大量大型綜合性、高品質(zhì)的項(xiàng)目將投入市場。典型項(xiàng)目包括南京路沿線的和記黃埔世紀(jì)都會(huì)、現(xiàn)代城等，小白樓商圈的富麗中心、聯(lián)合廣場等，這些項(xiàng)目的特點(diǎn)是體量大，品質(zhì)高，屬于復(fù)合型綜合業(yè)態(tài)項(xiàng)目，也更具有標(biāo)志性。另外突破傳統(tǒng)的南京路、小白樓和友誼路商務(wù)區(qū)，眾多新興區(qū)域也在陸續(xù)興建高品質(zhì)寫字樓，并逐步形成初具規(guī)模的新商務(wù)區(qū)，使寫字樓市場呈現(xiàn)多核心發(fā)展的平衡態(tài)勢。同屬于老城廂區(qū)域的中糧大悅城、保利金融街大都會(huì)、富力城三期寫字樓等項(xiàng)目也將在未來1-3年內(nèi)陸續(xù)投放市場，該區(qū)域勢必成為寫字樓投資的新熱點(diǎn)。與此同時(shí)，海河沿線的環(huán)球金融中心、合生國際大廈，南站商務(wù)區(qū)的嘉里中心、中信廣場等。在未來10年內(nèi)，隨著天津在華北地區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中的核心定位，以及天津城市經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展城市發(fā)展、商業(yè)發(fā)展趨勢，都將吸引大量的新批外資企業(yè)駐扎、內(nèi)資巨頭的進(jìn)入和本地企業(yè)的擴(kuò)大及改善，為寫字樓帶來了前所未有的機(jī)遇。寫字樓市場日趨市場化、國際化，新供應(yīng)的寫字樓品質(zhì)將凸顯其高端屬性，由此會(huì)對市場的售價(jià)和租金產(chǎn)生一些影響，但預(yù)計(jì)在經(jīng)過一段時(shí)間的市場認(rèn)知和項(xiàng)目競爭后，消費(fèi)者會(huì)更愿意接受高品質(zhì)的項(xiàng)目，并為之付出更多的租金或者售價(jià)。2.5天津?qū)懽謽鞘袌霭l(fā)展趨勢未來1-3年內(nèi)，天津?qū)懽謽鞘?02.6.1天津大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)天津以濱海新區(qū)為引擎，定位為北方經(jīng)濟(jì)中心。2009年天津的國內(nèi)500強(qiáng)企業(yè)總部迅速增長至25家，短短兩年里，增幅達(dá)25%，總部經(jīng)濟(jì)已成為天津現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的一股重要而且潛力巨大的新興力量。這兩年來，天津市緊緊抓住濱海新區(qū)開發(fā)開放成為國家發(fā)展戰(zhàn)略的機(jī)遇，不斷加大支持現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展力度，特別是對在天津發(fā)展的總部經(jīng)濟(jì)、金融、物流業(yè)等方面的投資方和經(jīng)濟(jì)實(shí)體給予相關(guān)的財(cái)稅優(yōu)惠政策，吸引了越來越多的企業(yè)在津建立“總部基地”。天津市中心近年加強(qiáng)了城建規(guī)劃，深挖服務(wù)吸引了各地的總部聚集。此外，京津一體化，具有地區(qū)優(yōu)勢，加上豐富的土地資源，濱海新區(qū)應(yīng)加快承接北京的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，特別是在高端、核心制造業(yè)領(lǐng)域。尤其是京津高鐵的建成，拉近了兩城的距離。對在天津發(fā)展的總部經(jīng)濟(jì)、金融、物流業(yè)等方面的投資方和經(jīng)濟(jì)實(shí)體，天津給予相關(guān)的財(cái)稅優(yōu)惠政策。如：在促進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面的財(cái)稅優(yōu)惠政策包括：一是對在天津市新設(shè)立的總部或地區(qū)總部給予一次性資金補(bǔ)助。其中，注冊資本10億元人民幣以上的，補(bǔ)助2000萬元；注冊資本10億元以下、5億元以上的，補(bǔ)助1500萬元等等。同時(shí)對在天津市新設(shè)立的總部或地區(qū)總部購建的自用辦公用房，按每平方米1000元的標(biāo)準(zhǔn)給予一次性資金補(bǔ)助。以及對在天津市新設(shè)立的總部或地區(qū)總部，自開業(yè)年度起，由同級財(cái)政部門前2年全額返還營業(yè)稅，后3年減半返還營業(yè)稅?！翱偛炕亍弊鳛橐环N新型的辦公模式，將成為推動(dòng)中心城市發(fā)展，提高區(qū)域競爭力的重要平臺。2.6.1天津大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)天津以濱海新區(qū)為引擎，定位為212.6.2天津總部基地市場概況隨著天津市政府關(guān)于“大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)”相關(guān)政策的出臺，總部基地在天津開始興起，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，天津現(xiàn)已有8個(gè)大大小小的總部基地項(xiàng)目。就純粹“總部基地”概念項(xiàng)目和項(xiàng)目所處區(qū)域來講，天津的總部基地市場至今已形成“3+X”的發(fā)展格局：“3”指的是濱海科技園的渤龍湖總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的天保國際商務(wù)園、武清開發(fā)區(qū)的創(chuàng)業(yè)總部基地三個(gè)大型的總部基地項(xiàng)目；“X”指的是其他中小型總部基地項(xiàng)目，包括EOD總部港、濱海國企大道、中北創(chuàng)業(yè)總部基地、矽谷城、華鼎智地等項(xiàng)目。由于政府和開發(fā)商對總部基地發(fā)展前景一致看好。在2008年10月17日召開的第四屆中國總部經(jīng)濟(jì)高層論壇上，天津獲得了總部經(jīng)濟(jì)第七位的好成績，這更將刺激天津總部基地的建設(shè)進(jìn)一步升溫。隨著天津總部基地項(xiàng)目的增多，而且這些項(xiàng)目具有一定的同質(zhì)化傾向，目標(biāo)客戶群體也大同小異，這將導(dǎo)致天津總部基地市場的競爭日趨激烈。2.6.2天津總部基地市場概況隨著天津市政府關(guān)于“大力發(fā)展222.6.3天津總部基地市場特征天津的總部基地項(xiàng)目大多位于政府統(tǒng)一規(guī)劃的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)內(nèi)，總部企業(yè)在工業(yè)集中發(fā)展區(qū)內(nèi)的集聚，既可以獲得特殊政策支持便于企業(yè)的發(fā)展壯大，又可以形成規(guī)模優(yōu)勢，提升區(qū)域整體競爭力。同類型企業(yè)聚集在同一區(qū)域經(jīng)營，則該區(qū)域的專業(yè)化優(yōu)勢將十分明顯。天津總部基地的開發(fā)模式可歸納為渤龍湖模式、濱海國企大道模式、中北模式、武清模式。無論哪種模式，政府的作用都非常重要，政府對園區(qū)招商政策的支持及對項(xiàng)目的參與力度，對項(xiàng)目的成功開發(fā)及后期運(yùn)作起著至關(guān)重要的作用。從開發(fā)主體來看，天津總部基地的開發(fā)單位可分為三種類型：開發(fā)商自主開發(fā)經(jīng)營、企業(yè)與政府合作共同開發(fā)、政府主導(dǎo)一攬子開發(fā)。2.6.3天津總部基地市場特征天津的總部基地項(xiàng)目大多位于政232.6.4天津總部基地市場競爭情況競爭格局天津總部基地市場基本呈現(xiàn)“3+X”的競爭格局，渤龍湖總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、天保國際商務(wù)園、創(chuàng)業(yè)總部基地三個(gè)大型的憑借規(guī)模、政策等優(yōu)勢，處于領(lǐng)先地位，基本代表了天津總部基地市場的發(fā)展水平，EOD總部港、濱海國企大道、中北創(chuàng)業(yè)總部基地、矽谷城、華鼎智地等中小型總部基地項(xiàng)目，憑借其專業(yè)化、特色化等優(yōu)勢，也都占有自己的一席之地。天津總部基地市場競爭手段由于天津總部基地項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間較晚，多數(shù)項(xiàng)目都參考了國外的總部基地項(xiàng)目及北京ABP等項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作模式，這就不可避免地導(dǎo)致項(xiàng)目產(chǎn)品呈現(xiàn)一定的同質(zhì)化傾向。雖然各項(xiàng)目區(qū)位不同，招商政策也有差異，但在產(chǎn)品細(xì)分、目標(biāo)客戶定位、項(xiàng)目配套建設(shè)等方面大同小異，這直接導(dǎo)致了市場競爭的加劇。多數(shù)項(xiàng)目都在宣傳產(chǎn)品的低密度、生態(tài)化、環(huán)保等，真正有特色的競爭手段并不見得新鮮。結(jié)合項(xiàng)目情況特點(diǎn)做好項(xiàng)目規(guī)劃，根據(jù)市場競爭情況對項(xiàng)目進(jìn)行定位，并在園區(qū)環(huán)境、綜合配套、軟性服務(wù)等方面做足文章，將使項(xiàng)目在激烈的競爭中立于不敗之地。2.6.4天津總部基地市場競爭情況競爭格局結(jié)合項(xiàng)目情況特點(diǎn)242.6.5天津總部基地市場項(xiàng)目市場供應(yīng)狀況市場供應(yīng)情況天津現(xiàn)有的總部基地項(xiàng)目主要沿京津高速分布，各項(xiàng)目均位于不同的開發(fā)區(qū)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，如西青的的華苑產(chǎn)業(yè)園、東部的空港經(jīng)濟(jì)區(qū)、濱海新區(qū)以及城區(qū)內(nèi)部的東麗軟件園內(nèi)。目前已經(jīng)推出到的項(xiàng)目有EOD總部港、濱海國際企業(yè)大道、中北總部基地、華鼎置地、矽谷城等5個(gè)項(xiàng)目，供應(yīng)量為78.8萬平方米。潛在供應(yīng)情況天津潛在的總部基地項(xiàng)目同樣分布在各產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，目前可確定的項(xiàng)目出了在售項(xiàng)目的后續(xù)工程外，還有有空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的天保商務(wù)園、武清開發(fā)區(qū)的創(chuàng)業(yè)總部基地、濱?？萍紙@的渤龍湖總部基地等，總規(guī)模約為596.5萬平，據(jù)了解，目前天津也有部分的產(chǎn)業(yè)園在籌劃建設(shè)總部基地項(xiàng)目武清開發(fā)區(qū)華苑科技園東麗軟件園泛空港區(qū)域?yàn)I海新區(qū)現(xiàn)有供應(yīng)量不大，但潛在供應(yīng)量巨大，未來市場競爭激烈。2.6.5天津總部基地市場項(xiàng)目市場供應(yīng)狀況市場供應(yīng)情況武清25通過調(diào)研，天津的總部基地主要以研發(fā)及高科技型、企業(yè)內(nèi)腦型客戶為主，這主要是由天津的區(qū)位環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等因素決定的。目前天津在售總部基地項(xiàng)目的客戶主要行業(yè)為進(jìn)駐企業(yè)集中在網(wǎng)絡(luò)、傳媒、信息、電子、物流、研發(fā)、生物醫(yī)藥、新能源、貿(mào)易等行業(yè)。根據(jù)各總部基地運(yùn)作方式和項(xiàng)目定位不同，入住企業(yè)的需求面積也相差較大。具有政府行為的項(xiàng)目，由于其在招商方面的優(yōu)勢，單體面積也較大，面積集中在4000-6000平方米；而由企業(yè)行為運(yùn)作的項(xiàng)目，單體面積普遍較小，主要集中在1000-2000平方米。2.6.6天津總部基地市場現(xiàn)有需求情況通過調(diào)研，天津的總部基地主要以研發(fā)及高科技型、企業(yè)內(nèi)腦型客戶262.6.7天津總部基地市場未來需求情況預(yù)測總部基地項(xiàng)目針對的目標(biāo)客群以各類企業(yè)為主，因此對天津注冊企業(yè)的情況進(jìn)行分析企業(yè)數(shù)量截止2009年年末，天津市實(shí)有企業(yè)140923戶，分支機(jī)構(gòu)19392戶。其中國有及國有控股企業(yè)12559戶，比上年同期增加165戶，增長1.33%；民營企業(yè)128364戶，比上年同期增加12049戶，增長9.54%。企業(yè)類型從內(nèi)資企業(yè)的企業(yè)類型看，公司制企業(yè)占絕對多數(shù)，為113435戶，注冊資本10209.41億元。行業(yè)分布新注冊企業(yè)戶數(shù)增長幅度最大的是衛(wèi)生、社會(huì)保障和社會(huì)福利業(yè)，增長124%，其次文化、體育和娛樂業(yè)增長74%，其他如房地產(chǎn)、金融、租賃和商務(wù)服務(wù)、科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)以及信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件等行業(yè)增長均超過20%；新注冊企業(yè)注冊資本（金）增長幅度較大的是信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)，建筑業(yè)、水利、環(huán)境和公共基礎(chǔ)設(shè)施、文化體育和娛樂等行業(yè)以及科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)等行業(yè)。天津企業(yè)數(shù)量基數(shù)較大，且新注冊企業(yè)增長迅速，公司制企業(yè)占絕對多數(shù)，新注冊企業(yè)的類型中，適宜選擇總部基地的行業(yè)增長迅速，如商務(wù)服務(wù)，科學(xué)研究、計(jì)算機(jī)、軟件業(yè)等，具備相當(dāng)?shù)氖袌龌A(chǔ)。據(jù)此預(yù)測，總部基地市場未來需求情況將以科研、計(jì)算機(jī)、軟件業(yè)等行業(yè)企業(yè)為主，此外，各種類型的大型國有企業(yè)、跨國企業(yè)仍然是總部基地的主要目標(biāo)客群。2.6.7天津總部基地市場未來需求情況預(yù)測總部基地項(xiàng)27發(fā)展趨勢集眾多優(yōu)勢于一身，發(fā)展前景看好，吸引了越來越多的政府、開發(fā)商等開發(fā)總部基地類項(xiàng)目，總部基地項(xiàng)目之間、總部基地與寫字樓之間的競爭也將日趨激烈。天津市場呈現(xiàn)的各類總部辦公物業(yè)面積在80萬平方米左右，且呈現(xiàn)繼續(xù)增加態(tài)勢。如此巨量的總部辦公物業(yè)，其消耗時(shí)間可能長達(dá)5～10年?？偛哭k公物業(yè)的持續(xù)放量，容易導(dǎo)致這類物業(yè)的明顯過剩。中小型總部基地憑借其專業(yè)化、特色化等優(yōu)勢，成為大型總部基地的重要補(bǔ)充，二者共同構(gòu)成天津總部基地梯度發(fā)展的格局。總部基地項(xiàng)目的功能定位將更加明確，將憑借其鮮明的特色在市場中取得競爭優(yōu)勢?？偛炕氐母拍钊找姹皇袌鼋邮埽?guī)劃建設(shè)將會(huì)更加合理，更加適應(yīng)城市、社會(huì)及市場環(huán)境，在不斷自我完善的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。從總部基地產(chǎn)品建筑來看，高效能、綠色環(huán)保的辦公建筑將越來越多。2.6.8天津總部基地發(fā)展趨勢競爭日趨激烈供應(yīng)持續(xù)增加導(dǎo)致市場過剩功能定位將更加明確規(guī)劃設(shè)計(jì)更加合理發(fā)展趨勢集眾多優(yōu)勢于一身，發(fā)展前景看好，吸引了越來越多的政府283.調(diào)研案例基本情況1.天津市宏觀經(jīng)濟(jì)背景2.天津?qū)懽謽堑目傮w情況分析4.調(diào)研總結(jié)3.調(diào)研案例基本情況1.天津市宏觀經(jīng)濟(jì)背景2.天津?qū)懽謽堑目?9主要競爭區(qū)域及項(xiàng)目天津現(xiàn)有項(xiàng)目及潛在供應(yīng)項(xiàng)目現(xiàn)有競爭項(xiàng)目濱海國際企業(yè)大道EOD總部港中北總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園矽谷城華鼎智地未來競爭項(xiàng)目6.渤龍湖總部經(jīng)濟(jì)區(qū)7.天保國際商務(wù)園8.武清創(chuàng)業(yè)總部基地武清開發(fā)區(qū)華苑科技園東麗軟件園泛空港區(qū)域?yàn)I海新區(qū)12345678主要競爭區(qū)域及項(xiàng)目天津現(xiàn)有項(xiàng)目及潛在供應(yīng)項(xiàng)目現(xiàn)有競爭項(xiàng)目濱海303.1濱海國際企業(yè)大道濱海國際企業(yè)大道項(xiàng)目位于天津?yàn)I海新區(qū)核心區(qū)域，由京津塘高速公路、濱海路、海緣路和海緣西路所圍合。介于天津開發(fā)區(qū)東西區(qū)之間，京津塘高速公路、津?yàn)I高速毗鄰而過，向東1公里規(guī)劃300萬人口的大型居住區(qū)正在建設(shè)，“北方第一大港”天津港、濱海國際機(jī)場、津?yàn)I輕軌咫尺可達(dá)。濱海國際企業(yè)大道項(xiàng)目計(jì)劃分三期完成開發(fā)建設(shè)，一期開發(fā)建筑面積6.6萬平方米，二期開發(fā)建筑面積7.8萬平方米。一期、二期為低密度的企業(yè)獨(dú)棟建筑，主要為科技研發(fā)、企業(yè)區(qū)域總部、商務(wù)和配套，樓宇面積在1000平方米到4000平方米。三期開發(fā)建筑面積為45.6萬平方米，規(guī)劃建設(shè)頂級五星級酒店、商業(yè)和國際公寓，為項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)配套區(qū)。武清開發(fā)區(qū)華苑科技園東麗軟件園泛空港區(qū)域?yàn)I海新區(qū)12345678中北總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園3.1濱海國際企業(yè)大道濱海國際企業(yè)大道項(xiàng)目位于天津?yàn)I海新區(qū)313.1濱海國際企業(yè)大道地理位置濱海新區(qū)海洋高新區(qū)海緣路199號開發(fā)商天津博海緣置業(yè)投資有限公司規(guī)模占地面積：23萬平總建筑面積：60萬平容積率/綠化率容積率：1.9/綠化率：50%整棟數(shù)74棟樓層數(shù)3-7層單體/標(biāo)準(zhǔn)層面積單體面積：1000-4000平標(biāo)準(zhǔn)層面積300-500平主力戶型1309-1762平方米設(shè)施設(shè)備電梯：1-2部/棟單部服務(wù)面積：1000-2000平空調(diào)：獨(dú)立戶式空調(diào)采暖：衛(wèi)生間及地下室暖氣片采暖網(wǎng)絡(luò)：電話、寬帶信號入戶。預(yù)留接口園林設(shè)計(jì)特點(diǎn)圍合式布局，形成中央景觀，分兩個(gè)組團(tuán)，分別為水包綠和綠包水節(jié)能技術(shù)隔熱斷橋鋁l-owe中空玻璃。智能化辦公無特別技術(shù)招商優(yōu)惠政策享受濱海新區(qū)政策和海洋高新區(qū)政策，具體情況一事一議進(jìn)駐企業(yè)類型擬引進(jìn)科技資源、科研機(jī)構(gòu)企業(yè)，發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)主力進(jìn)駐企業(yè)目前只有意向企業(yè)，沒有正式簽約客戶售價(jià)15800元/平3.1濱海國際企業(yè)大道地理位置濱海新區(qū)海洋高新區(qū)海緣路1323.2EOD總部港EOD總部港臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)隸屬于天津保稅區(qū)，地處天津市區(qū)與濱海新區(qū)相連接的連綿帶即高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸。EOD總部港緊鄰建設(shè)中的航空城，是臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)的重要組成部分，項(xiàng)目位于濱海新區(qū)與市區(qū)的交匯處，南望航空城、北接大畢莊物流區(qū)、西連中心城區(qū)。EOD總部港總占地663畝，建筑面積約50萬平方米，規(guī)劃建設(shè)集總部辦公、技術(shù)研發(fā)、高科技生產(chǎn)、企業(yè)配套服務(wù)于一體的都市型現(xiàn)代工業(yè)產(chǎn)業(yè)集群。武清開發(fā)區(qū)華苑科技園東麗軟件園泛空港區(qū)域?yàn)I海新區(qū)12345678EOD總部港3.2EOD總部港EOD總部港臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)隸屬于天津保稅區(qū)，333.2EOD總部港地理位置東麗津漢路空港經(jīng)濟(jì)區(qū)北側(cè)華明工業(yè)園開發(fā)商新華投資規(guī)模占地面積：45.4萬平總建筑面積：50萬平容積率/綠化率容積率：0.8/綠化率：40%整棟數(shù)74棟樓層數(shù)3-4層單體/標(biāo)準(zhǔn)層面積單體面積：700-200平標(biāo)準(zhǔn)層面積300-500平主力戶型690-1200平方米設(shè)施設(shè)備電梯：無空調(diào)：中央空調(diào)系統(tǒng)采暖：地源熱泵中央空調(diào)網(wǎng)絡(luò)：電話、寬帶信號入戶。預(yù)留接口園林設(shè)計(jì)特點(diǎn)樓間綠化加硬質(zhì)鋪裝，沒有過多特色節(jié)能技術(shù)斷橋鋁合金門窗智能化辦公無特別技術(shù)招商優(yōu)惠政策享受濱海新區(qū)臨空產(chǎn)業(yè)園政策，具體情況一事一議進(jìn)駐企業(yè)類型物流貿(mào)易為主，其它各類辦公均有主力進(jìn)駐企業(yè)沒有知名企業(yè)進(jìn)駐售價(jià)11500元/平方米3.2EOD總部港地理位置東麗津漢路空港經(jīng)濟(jì)區(qū)北側(cè)華明工業(yè)343.3中北總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目位于天津市西青區(qū)中北鎮(zhèn)東部，分為企業(yè)總部區(qū)、研發(fā)辦公區(qū)、商務(wù)配套區(qū)，提供入住企業(yè)24小時(shí)配套服務(wù)。中北總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園首期推出辦公研發(fā)區(qū)分為低密度別墅式中部樓和宜商宜住研發(fā)辦公樓（包括創(chuàng)意soho,loft空間，酒店式公寓）產(chǎn)品。目前主體已經(jīng)封頂，下半年即可進(jìn)場裝修。為不同規(guī)模企業(yè)提供四圍合雙拼、三圍合雙拼、單體獨(dú)棟、雙拼總部辦公樓。均為三至四層、每層送露臺的建筑。外立面設(shè)計(jì)風(fēng)格現(xiàn)代，全部選用天然大理石，鋁板，玻璃幕墻；圍合式總部樓設(shè)有共享廣場及地下停車場，電梯直接入戶。武清開發(fā)區(qū)華苑科技園東麗軟件園泛空港區(qū)域?yàn)I海新區(qū)12345678中北總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園3.3中北總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目位于天津市西青區(qū)中北鎮(zhèn)東部，353.3中北總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園地理位置西青區(qū)津靜公路北側(cè)開發(fā)商天津九勝投資有限公司規(guī)模占地面積：500畝總建筑面積：40萬平容積率/綠化率容積率：0.8/綠化率：40%整棟數(shù)31棟樓層數(shù)4層單體/標(biāo)準(zhǔn)層面積單體面積：1000-1500平標(biāo)準(zhǔn)層面積350-400平主力戶型700-1700平方米設(shè)施設(shè)備電梯：1部/棟單部服務(wù)面積：1000-1700平空調(diào)：分層中央空調(diào)機(jī)組采暖：無網(wǎng)絡(luò)：電話、寬帶信號入戶。預(yù)留接口園林設(shè)計(jì)特點(diǎn)景觀內(nèi)湖，微觀水系，樓間綠化節(jié)能技術(shù)無特別技術(shù)智能化辦公無特別技術(shù)招商優(yōu)惠政策享受園區(qū)的政策，返還稅收，具體稅收一事一議進(jìn)駐企業(yè)類型上游的研發(fā)設(shè)計(jì)和下游的營銷和結(jié)算（包括總部經(jīng)濟(jì)），以及由此衍生的售后服務(wù)，會(huì)展等功能性中心；第三產(chǎn)業(yè)，其服務(wù)對象主要是生產(chǎn)型企業(yè)，如物流，培訓(xùn)，廣告；以IT業(yè)為代表的數(shù)字網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)業(yè)等主力進(jìn)駐企業(yè)剛剛推出，暫無簽約入駐企業(yè)售價(jià)12000元/平方米3.3中北總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園地理位置西青區(qū)津靜公路北側(cè)開發(fā)商天津363.4矽谷城矽谷城是東麗軟件園開發(fā)有限公司傾力打造的集辦公、研發(fā)、商務(wù)配多功能全方位的大型綜合性服務(wù)園區(qū)。園區(qū)東至祁連路，南至滿江東道，西至昆侖北路，北至外環(huán)線輔路。地理位置優(yōu)越，交通便利。矽谷港灣包括居住、商務(wù)、商業(yè)、餐飲、娛樂、會(huì)展、軟件產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)等。包括酒店HOTEL、寫字樓OFFICE、主題公園PARK、購物SHOPPINGMALL、俱樂部CLUB與公寓APPARTMENT等多種業(yè)態(tài)的建筑群落。武清開發(fā)區(qū)華苑科技園東麗軟件園泛空港區(qū)域?yàn)I海新區(qū)12345678矽谷城3.4矽谷城矽谷城是東麗軟件園開發(fā)有限公司傾力打造的集辦公373.4矽谷城地理位置昆侖路/外環(huán)交口南500米處開發(fā)商天津市東麗軟件園建設(shè)開發(fā)有限公司規(guī)模占地面積：65萬平總建筑面積：43萬平容積率/綠化率容積率：0.6/綠化率：50%整棟數(shù)47棟樓層數(shù)獨(dú)棟辦公4層商務(wù)辦公10層單體/標(biāo)準(zhǔn)層面積單體面積：1530-2140平標(biāo)準(zhǔn)層面積310-440平主力戶型1530-2140平方米設(shè)施設(shè)備電梯：2部/棟單部服務(wù)面積：1500-2000平空調(diào)：中央空調(diào)系統(tǒng)采暖：無網(wǎng)絡(luò)：電話、寬帶信號入戶。預(yù)留接口園林設(shè)計(jì)特點(diǎn)具有200畝中心景觀環(huán)境節(jié)能技術(shù)無特別技術(shù)智能化辦公無特別技術(shù)招商優(yōu)惠政策凡是符合東麗區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)體系要求且達(dá)到一定規(guī)模的新進(jìn)企業(yè)，在五年內(nèi)享受一定的稅收獎(jiǎng)勵(lì)(增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅返還區(qū)留成部分的50%）進(jìn)駐企業(yè)類型電子科技、生物技術(shù)、綠色能源等主力進(jìn)駐企業(yè)三星電子售價(jià)11000元/平方米3.4矽谷城地理位置昆侖路/外環(huán)交口南500米處開發(fā)商天津383.5華鼎智地華鼎?智地項(xiàng)目位于天津西部華苑產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，公司計(jì)劃用5年時(shí)間完成550畝土地約60萬平方米的開發(fā)建設(shè)。以遙感技術(shù)應(yīng)用、綠色能源、生物制藥、IT信息產(chǎn)業(yè)為主，構(gòu)筑高端化、高質(zhì)化、高新化的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，并為之提供生產(chǎn)研發(fā)、辦公及生活配套所需的各類建筑設(shè)施和物業(yè)服務(wù)。值得一提的是亞洲第一高樓、中國新地標(biāo)—117大廈，2008年末，在天津華苑核心區(qū)正式奠基，設(shè)計(jì)總高度597米，建成之后將超過臺北101大廈成為亞洲第一高樓。117大廈將形成磁場效應(yīng)，攏聚商務(wù)力量，吸引國內(nèi)外眾多頂尖企業(yè)進(jìn)駐117大廈，由此而生各類型上下游企業(yè)將紛紛落戶周邊。武清開發(fā)區(qū)華苑科技園東麗軟件園泛空港區(qū)域?yàn)I海新區(qū)12345678華鼎智地3.5華鼎智地華鼎?智地項(xiàng)目位于天津西部華苑產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，公司393.5華鼎智地地理位置華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)海泰華科三路一號開發(fā)商天津博海緣置業(yè)投資有限公司規(guī)模占地面積：11萬平總建筑面積：16萬平容積率/綠化率容積率：1.498/綠化率：40%整棟數(shù)29棟樓層數(shù)獨(dú)棟辦公3-4層商務(wù)辦公12-19層單體/標(biāo)準(zhǔn)層面積單體面積：1500--22000平標(biāo)準(zhǔn)層面積450-800平主力戶型獨(dú)棟1500-2000平方米雙拼1000-1500平方米設(shè)施設(shè)備電梯：1部/戶單部服務(wù)面積：1000-2000平空調(diào)：中央空調(diào)系統(tǒng)采暖：地源熱泵網(wǎng)絡(luò)：電話、寬帶信號入戶。預(yù)留接口園林設(shè)計(jì)特點(diǎn)樓間綠化，小型噴泉，商務(wù)辦公和獨(dú)棟辦公直接為景觀軸節(jié)能技術(shù)地源熱泵智能化辦公無特別技術(shù)招商優(yōu)惠政策經(jīng)為高新技術(shù)企業(yè)的，可減按15％的稅率征收所得稅；新辦的高新技術(shù)企業(yè)，自投產(chǎn)年度起免征所得稅兩年；進(jìn)駐企業(yè)類型以遙感技術(shù)應(yīng)用、綠色能源、生物醫(yī)藥、IT信息產(chǎn)業(yè)為主主力進(jìn)駐企業(yè)暫無知名企業(yè)進(jìn)駐售價(jià)獨(dú)棟辦公均價(jià)8500元/平。寫字樓6000元/平3.5華鼎智地地理位置華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)海泰華科三路一號開發(fā)商天津403.6渤龍湖總部經(jīng)濟(jì)區(qū)渤龍湖總部經(jīng)濟(jì)區(qū)項(xiàng)目位于空港西部的濱?？萍紙@內(nèi)，規(guī)劃總建筑面積190多萬平方米。由總部基地區(qū)、生態(tài)居住區(qū)、商業(yè)商務(wù)區(qū)和公益性公共設(shè)施區(qū)四大功能區(qū)組成。其中渤龍湖總部基地區(qū)占地面積約為41.1公頃，建筑面積約為45.6萬平方米，將重點(diǎn)發(fā)展以生物技術(shù)、高端信息制造與綠色能源產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的高新技術(shù)企業(yè)總部與總部研發(fā)機(jī)構(gòu)。渤龍湖總部經(jīng)濟(jì)區(qū)確定了招商先行的工作方針，即在規(guī)劃建設(shè)的同時(shí)全面展開招商工作。項(xiàng)目以與外部“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”為契機(jī)創(chuàng)新開發(fā)建設(shè)模式；以圍繞高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集做文章創(chuàng)新招商模式；以提升總部區(qū)價(jià)值為目標(biāo)創(chuàng)新招商方式和載體模式。武清開發(fā)區(qū)華苑科技園東麗軟件園泛空港區(qū)域?yàn)I海新區(qū)12345678渤龍湖總部經(jīng)濟(jì)區(qū)3.6渤龍湖總部經(jīng)濟(jì)區(qū)渤龍湖總部經(jīng)濟(jì)區(qū)項(xiàng)目位于空港西部的413.6渤龍湖總部經(jīng)濟(jì)區(qū)地理位置濱海高新區(qū)濱?？萍紙@內(nèi)開發(fā)商融僑集團(tuán)海泰集團(tuán)規(guī)模占地面積：114.6萬平總建筑面積：190萬平容積率/綠化率容積率：1.65/綠化率：50%整棟數(shù)117棟樓層數(shù)獨(dú)棟辦公3-10層商務(wù)辦公18層單體/標(biāo)準(zhǔn)層面積單體面積：1850-10000平標(biāo)準(zhǔn)層面積600-800平主力戶型獨(dú)棟5500-7000平方米雙拼1850-2700平方米設(shè)施設(shè)備電梯：1-2部/棟單部服務(wù)面積：3000-5000平空調(diào)：中央空調(diào)系統(tǒng)采暖：無網(wǎng)絡(luò)：電話、寬帶信號入戶。預(yù)留接口園林設(shè)計(jì)特點(diǎn)樓間綠化加硬質(zhì)鋪裝，沒有過多特色節(jié)能技術(shù)斷橋鋁合金門窗智能化辦公無特別技術(shù)招商優(yōu)惠政策享受濱海新區(qū)政策和濱?？萍紙@政策，具體情況待項(xiàng)目正式推出后確定進(jìn)駐企業(yè)類型重點(diǎn)發(fā)展以生物技術(shù)、高端信息制造與綠色能源產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的高新技術(shù)企業(yè)總部與總部研發(fā)機(jī)構(gòu)主力進(jìn)駐企業(yè)未正式對外進(jìn)行招商售價(jià)3.6渤龍湖總部經(jīng)濟(jì)區(qū)地理位置濱海高新區(qū)濱海科技園內(nèi)開發(fā)423.7天保國際商務(wù)園該項(xiàng)目是濱海新區(qū)“十大戰(zhàn)役”西部區(qū)域的重點(diǎn)項(xiàng)目，天保國際商務(wù)園項(xiàng)目位于空港經(jīng)濟(jì)區(qū)中心大道兩側(cè)，工程總占地面積45萬平方米，總建筑面積84萬平方米，計(jì)劃總投資46億元。西區(qū)地塊規(guī)劃總用地面積約24.8萬平米,凈用地面積20.7萬平米,東區(qū)地塊規(guī)劃總用地面積約21.3萬平米,凈用地面積19.0萬平米。武清開發(fā)區(qū)華苑科技園東麗軟件園泛空港區(qū)域?yàn)I海新區(qū)12345678天保國際商務(wù)園3.7天保國際商務(wù)園該項(xiàng)目是濱海新區(qū)“十大戰(zhàn)役”西部區(qū)域433.7天保國際商務(wù)園地理位置空港經(jīng)濟(jì)區(qū)中心大道兩側(cè)開發(fā)商天津保稅區(qū)投資公司規(guī)模占地面積：45萬平總建筑面積：59萬平容積率/綠化率容積率：1.2/綠化率：40%整棟數(shù)49棟樓層數(shù)4-9層單體/標(biāo)準(zhǔn)層面積單體面積：6300-28000平標(biāo)準(zhǔn)層面積1500-3500平主力戶型獨(dú)棟5500-7000平方米雙拼6300-16000平方米設(shè)施設(shè)備電梯：2-4部/棟單部服務(wù)面積：3000-5000平空調(diào)：冷暖中央空調(diào)采暖：冷暖中央空調(diào)網(wǎng)絡(luò)：電話、寬帶信號入戶。預(yù)留接口園林設(shè)計(jì)特點(diǎn)西區(qū)：圍合式布局，形成中央景觀，正圓形水景東區(qū)：東西向景觀軸，U型建筑樓間綠化節(jié)能技術(shù)智能化辦公招商優(yōu)惠政策享受濱海新區(qū)臨空產(chǎn)業(yè)園政策主力進(jìn)駐企業(yè)未正式對外進(jìn)行招商售價(jià)3.7天保國際商務(wù)園地理位置空港經(jīng)濟(jì)區(qū)中心大道兩側(cè)開發(fā)商443.8武清創(chuàng)業(yè)總部基地項(xiàng)目地處武清開發(fā)區(qū)軟件創(chuàng)意園，預(yù)計(jì)總投資60億元。功能定位為主要發(fā)展以商務(wù)、辦公、創(chuàng)意、動(dòng)漫、研發(fā)、IT、服務(wù)外包、企業(yè)總部等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。規(guī)劃建設(shè)6個(gè)區(qū)域，即中心服務(wù)區(qū)、企業(yè)總部區(qū)、商務(wù)酒店區(qū)、服務(wù)外包區(qū)、綜合辦公區(qū)、專家公寓區(qū)。其中：企業(yè)總部區(qū)占地是總部基地的基本功能區(qū)域，包括企業(yè)總部辦公區(qū)、創(chuàng)新科技區(qū)、小企業(yè)孵化區(qū)及商務(wù)辦公區(qū)。目前，占地200畝、建筑面積25萬平米；綜合辦公區(qū)占地200畝，將建成集創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、商務(wù)辦公等功能于一體的商務(wù)綜合組團(tuán)。武清開發(fā)區(qū)華苑科技園東麗軟件園泛空港區(qū)域?yàn)I海新區(qū)12345678武清創(chuàng)業(yè)總部基地3.8武清創(chuàng)業(yè)總部基地項(xiàng)目地處武清開發(fā)區(qū)軟件創(chuàng)意園，預(yù)計(jì)453.8武清創(chuàng)業(yè)總部基地地理位置武清開發(fā)區(qū)福源道18號開發(fā)商天津武清開發(fā)區(qū)總公司規(guī)模占地面積：126萬平總建筑面積：120萬平容積率/綠化率容積率：0.95/綠化率：40%整棟數(shù)42棟樓層數(shù)獨(dú)棟辦公4-5層商務(wù)辦公10-12層單體/標(biāo)準(zhǔn)層面積單體面積：1700-6000平標(biāo)準(zhǔn)層面積400-1200平主力戶型1700-4000平方米設(shè)施設(shè)備電梯：1部/棟單部服務(wù)面積：800-2000平空調(diào)：中央空調(diào)系統(tǒng)采暖：無網(wǎng)絡(luò)：電話、寬帶信號入戶。預(yù)留接口園林設(shè)計(jì)特點(diǎn)總部基地圍繞著中間的島嶼建設(shè)節(jié)能技術(shù)無特別技術(shù)智能化辦公無特別技術(shù)招商優(yōu)惠政策除享受本園區(qū)優(yōu)惠政策外，還享受當(dāng)?shù)卣畠?yōu)惠政策；高新科技產(chǎn)業(yè)享受高新產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策；特殊企業(yè)享受特殊園區(qū)優(yōu)惠政策進(jìn)駐企業(yè)類型擬引進(jìn)軟件開發(fā)、電子信息、生物醫(yī)藥、裝備制造、新材料、新能源類企業(yè)。主力進(jìn)駐企業(yè)藍(lán)貓卡通科技園項(xiàng)目、玉圭園商務(wù)酒店項(xiàng)目、臺灣華納和香港俊安商務(wù)辦公項(xiàng)目，以及奧克斯研發(fā)中心、紅日藥業(yè)研發(fā)中心、娃哈哈銷售中心、完達(dá)山液態(tài)奶銷售總部、中體產(chǎn)業(yè)集團(tuán)股份有限公司結(jié)算中心等。售價(jià)未正式對外招商3.8武清創(chuàng)業(yè)總部基地地理位置武清開發(fā)區(qū)福源道18號開發(fā)464.調(diào)研結(jié)論1.天津市宏觀經(jīng)濟(jì)背景2.天津?qū)懽謽堑目傮w情況分析3.調(diào)研案例基本情況4.調(diào)研結(jié)論1.天津市宏觀經(jīng)濟(jì)背景2.天津?qū)懽謽堑目傮w情況分474.1市場結(jié)論政策支持天津的城市定位為北方經(jīng)濟(jì)中心，緊緊抓住濱海新區(qū)開發(fā)開放成為國家發(fā)展戰(zhàn)略的機(jī)遇，不斷加大支持現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展力度，出臺了多項(xiàng)政策發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，吸引了越來越多的企業(yè)在津建立“總部基地”。發(fā)展格局近兩年，總部基地在天津開始興起，目前天津現(xiàn)已有的8個(gè)總部基地項(xiàng)目，已形成“3+X”的發(fā)展格局。但這些項(xiàng)目具有一定的同質(zhì)化傾向，目標(biāo)客戶群體也大同小異，這將導(dǎo)致天津總部基地市場的競爭日趨激烈。多數(shù)項(xiàng)目都在宣傳產(chǎn)品的低密度、生態(tài)化、環(huán)保等，真正有特色的競爭手段并不見得新鮮。開發(fā)主體從開發(fā)主體來看，天津總部基地的開發(fā)單位可分為三種類型：開發(fā)商自主開發(fā)經(jīng)營、企業(yè)與政府合作共同開發(fā)、政府主導(dǎo)一攬子開發(fā)。天津總部基地的開發(fā)模式可歸納為渤龍湖模式、濱海國企大道模式、中北模式、武清模式。無論哪種模式，政府的作用都非常重要，政府對園區(qū)招商政策的支持及對項(xiàng)目的參與力度，對項(xiàng)目的成功開發(fā)及后期運(yùn)作起著至關(guān)重要的作用。4.1市場結(jié)論政策支持發(fā)展格局開發(fā)主體484.2調(diào)研項(xiàng)目總結(jié)調(diào)研項(xiàng)目多依托不同園區(qū)，有的項(xiàng)目是園區(qū)自行開發(fā)建設(shè)，均享受不同的優(yōu)惠政策，和政府爭取優(yōu)惠政策是項(xiàng)目順利招商至關(guān)重要的因素；由園區(qū)投資建設(shè)的項(xiàng)目，由于其在招商、政策等方面具有一定的優(yōu)勢，其單體面積也較大，而由開發(fā)企業(yè)建設(shè)的項(xiàng)目，由于其市場化運(yùn)作，單體面積也較小。通過調(diào)研，調(diào)研項(xiàng)目的容積率普遍較低，而且有很多項(xiàng)目容積率低于1.0，如容積率高于1.5則難以打造真正意義的總部基地。標(biāo)準(zhǔn)層面積在300-500平方米較為方便使用，樓層數(shù)不高于6層；調(diào)研案例的層高方面：首層層高在4.5米之間，其它樓層在3.5-3.7米，柱距8米左右，通過現(xiàn)場了解，便于客戶使用和車位布置；獨(dú)棟產(chǎn)品一般每棟配置2部電梯，雙拼產(chǎn)品根據(jù)面積每戶配置1-2部電梯，獨(dú)棟產(chǎn)品每部電梯服務(wù)面積在2000-3000平方米左右，中高層的商務(wù)辦公產(chǎn)品每部服務(wù)面積在4000平方米左右；調(diào)研的天津總部基地項(xiàng)目在低碳環(huán)保、智能化方面等方面并沒有特別的技術(shù)，只有個(gè)別項(xiàng)目采用了地源熱泵LOW-E玻璃等。在園林綠化方面有兩種設(shè)計(jì)手法，一種是以渤龍湖、天保商務(wù)園、創(chuàng)業(yè)總部基地為代表的項(xiàng)目，以大面積中央景觀為主，總部基地產(chǎn)品圍繞景觀進(jìn)行布置，另外一種是以小型景觀為主，樓間綠化點(diǎn)綴打造的園林景觀。政策單體面積容積率標(biāo)準(zhǔn)層層高戶型面積園林綠化環(huán)保技術(shù)4.2調(diào)研項(xiàng)目總結(jié)調(diào)研項(xiàng)目多依托不同園區(qū)，有的項(xiàng)目是園區(qū)自494.3本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)啟示

通過對天津?qū)懽謽悄酥量偛炕厥袌龅牧私猓覀冋J(rèn)為天津東麗湖總部基地項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)方面除了在硬件方面對產(chǎn)品進(jìn)行深入挖掘外，更重要的是在軟性及服務(wù)方面挖掘產(chǎn)品的核心競爭力核心競爭力一：化重為輕的運(yùn)營成本和相關(guān)政府進(jìn)行爭取，使入駐企業(yè)享受更多招商引資稅收優(yōu)惠政策，可大幅減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)；入駐企業(yè)可以直接享受完善的總部配套、企業(yè)員工配套，避免二次投入，大力節(jié)省企業(yè)運(yùn)營成本。核心價(jià)值二：無憂經(jīng)營的服務(wù)支持專為企業(yè)量身訂制“管家式”物管服務(wù)，為企業(yè)提供從基本需求到投融資、企業(yè)管理、戰(zhàn)略規(guī)劃等特色服務(wù)，全面降低企業(yè)管理投入。核心價(jià)值三：精英聚落的馬太效應(yīng)精英企業(yè)云集，呈矩陣式聚合，可充分實(shí)現(xiàn)信息互動(dòng)、優(yōu)勢互補(bǔ)與資源共享，讓企業(yè)在強(qiáng)強(qiáng)競合中體驗(yàn)財(cái)富升級。核心價(jià)值四：厚積薄發(fā)的增值潛力開創(chuàng)天津總部經(jīng)濟(jì)之先河，將作為傳統(tǒng)費(fèi)用中心的企業(yè)總部變?yōu)槔麧櫾鲋抵行模瑸槠髽I(yè)帶來快速升值的潛力空間。4.3本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)啟示通過對天津?qū)懽謽悄酥?0天津房地產(chǎn)市場十大熱點(diǎn)天津樓市成交再創(chuàng)新高天津降低申辦"藍(lán)印戶口"購房款標(biāo)準(zhǔn)市區(qū)80萬天津拆遷需求拉動(dòng)樓市

天津土城成交頻現(xiàn)“地王”天津?yàn)I海新區(qū)規(guī)劃調(diào)整合并三個(gè)區(qū)天津房地產(chǎn)市場十大熱點(diǎn)天津樓市成交再創(chuàng)新高天津降低申辦"藍(lán)印51天津房價(jià)進(jìn)入兩萬元時(shí)代天津公積金新政出臺限購令營業(yè)稅征免新政實(shí)施天津二手房交易量驟然下降天津重拳規(guī)范住房保障管理天津房地產(chǎn)市場十大熱點(diǎn)天津房價(jià)進(jìn)入兩萬元時(shí)代天津公積金新政出臺限購令營業(yè)稅征免新政52經(jīng)常不斷地學(xué)習(xí),你就什么都知道。你知道得越多,你就越有力量StudyConstantly,AndYouWillKnowEverything.TheMoreYouKnow,TheMorePowerfulYouWillBe寫在最后經(jīng)常不斷地學(xué)習(xí),你就什么都知道。你知道得越多,你就越有力量寫53感謝聆聽不足之處請大家批評指導(dǎo)PleaseCriticizeAndGuideTheShortcomings結(jié)束語講師：XXXXXXXX年XX月XX日

感謝聆聽結(jié)束語講師：XXXXXX54天津市寫字樓市場調(diào)研報(bào)告2010.天津市寫字樓市場調(diào)研報(bào)告2010.55報(bào)告結(jié)構(gòu)1.天津市宏觀經(jīng)濟(jì)背景2.天津?qū)懽謽鞘袌龅目傮w情況分析3.調(diào)研案例基本情況4.調(diào)研總結(jié)報(bào)告結(jié)構(gòu)1.天津市宏觀經(jīng)濟(jì)背景2.天津?qū)懽謽鞘袌龅目傮w情況分561.1.1天津城市概況地處華北平原東北部，東臨渤海，北與首都北京毗鄰；市中心距海岸50公里，離首都北京120公里中央直轄市之一城市定位：“國際港口城市、北方經(jīng)濟(jì)中心和生態(tài)城市”－《天津市城市總體規(guī)劃(2005━2020年)》城市總面積為11,760平方公里，其中市區(qū)面積：178平方公里行政區(qū)劃包括15個(gè)區(qū)、3個(gè)縣；分市區(qū)、近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊縣和濱海區(qū)四個(gè)區(qū)域天津市區(qū)濱海區(qū)近郊區(qū)遠(yuǎn)郊區(qū)市區(qū)和平區(qū)，河?xùn)|區(qū)，河西區(qū)，南開區(qū)，河北區(qū)和紅橋區(qū)近郊區(qū)東麗區(qū)，西青區(qū)，津南區(qū)，北辰區(qū)，武清區(qū)和寶坻區(qū)遠(yuǎn)郊縣寧河縣，靜海縣，薊縣濱海區(qū)塘沽區(qū)，漢沽區(qū)和大港區(qū)背靠北京，面向渤海的優(yōu)越地理位置城市定位為北方經(jīng)濟(jì)中心、國際港口城市、生態(tài)城市充足的經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間強(qiáng)勁的城市發(fā)展動(dòng)力1.1.1天津城市概況地處華北平原東北部，東臨渤海，北與首571.1.2天津城市人口結(jié)構(gòu)2009年底常住人口1176萬人，戶籍人口946.31萬人。市區(qū)人口為384.57萬人整體天津人口呈現(xiàn)小幅增長，但天津本地人口小幅下降，人口增長主要來自于外來人口的遷入天津人口的空間分布逐步向城區(qū)外圍擴(kuò)散的趨勢明顯，人口重心繼續(xù)向東南方向移動(dòng)，濱海新區(qū)的人口規(guī)模快速擴(kuò)大，顯著快于市內(nèi)六區(qū)，和平區(qū)、紅橋區(qū)兩地人口負(fù)增長《天津市城市總體規(guī)劃(2005年-2020年)》提出，2020年常住人口控制在1350萬人，城鎮(zhèn)人口1210萬人，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到90%。中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)的城鎮(zhèn)人口規(guī)模為630萬人。天津外籍人口總數(shù)4萬人，其中2萬人是常住人口，以韓國人和日本人為主就業(yè)需求和消費(fèi)能力增加，推動(dòng)商務(wù)和商業(yè)設(shè)施的發(fā)展商業(yè)和商務(wù)區(qū)格局不斷變化城市化進(jìn)程加快外來人口不斷增多人口分布向城區(qū)外圍擴(kuò)展，濱海新區(qū)、泰達(dá)開發(fā)區(qū)人口增長加快1.1.2天津城市人口結(jié)構(gòu)2009年底常住人口1176萬人581.1.3天津經(jīng)濟(jì)概況GDP增速--16.5%

2009年，天津市生產(chǎn)總值7500.80億元，比上年增長16.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值131.01億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值4110.54億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值3259.25億元，分別增長3.4%、18.2%和15.1%。按常住人口計(jì)算，全市人均生產(chǎn)總值62403元，折合9136美元，增長11.1%。財(cái)政收入--1805億財(cái)政收入增長較快。全年全市財(cái)政收入達(dá)到1805億元，增長21.1%。其中地方一般預(yù)算收入821.38億元，增長21.6%。在實(shí)施結(jié)構(gòu)性減稅政策的情況下，全年稅收收入1208.68億元，增長6.6%。固定資產(chǎn)投資--5006億

全社會(huì)固定資產(chǎn)投資突破5000億元，增長47.1%，為近18年來最快增速。第三產(chǎn)業(yè)比重的提升和外資企業(yè)在津投資的額度和數(shù)量的增加，進(jìn)一步刺激了天津商務(wù)市場的發(fā)展1.1.3天津經(jīng)濟(jì)概況GDP增速--16.5%

2009年592006年國務(wù)院通過了《天津市城市總體規(guī)劃(2005—2020年)》總體規(guī)劃突出了加快推進(jìn)濱海新區(qū)開發(fā)開放這個(gè)重點(diǎn)，明確了“一軸兩帶三區(qū)”的市域空間布局，對城市的未來發(fā)展提供了依據(jù)規(guī)劃中提出的北方經(jīng)濟(jì)中心和生態(tài)城市這一新的城市定位進(jìn)一步提升了城市的國際地位和區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心的地位1.1.4天津城市規(guī)劃與城市定位天津新的定位給予城市發(fā)展一個(gè)歷史性的機(jī)遇。為其經(jīng)濟(jì)繁榮奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)根據(jù)規(guī)劃，發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)得到全面提升，其復(fù)合性、多功能的商務(wù)聚集功能得以更大發(fā)揮2006年國務(wù)院通過了《天津市城市總體規(guī)劃(2005—202602.天津?qū)懽謽鞘袌龅目傮w情況分析1.天津市宏觀經(jīng)濟(jì)背景3.調(diào)研案例基本情況4.調(diào)研總結(jié)2.天津?qū)懽謽鞘袌龅目傮w情況分析1.天津市宏觀經(jīng)濟(jì)背景3.調(diào)61第二個(gè)發(fā)展階段：1998-2003年，市場低迷階段。2.1.1天津?qū)懽謽鞘袌霭l(fā)展階段第一個(gè)發(fā)展階段：1993-1997年，起始階段第三個(gè)發(fā)展階段：2003-2010年，迅猛發(fā)展階段。第二個(gè)發(fā)展階段：1998-2003年，市場低迷階段。2.1622.1.1天津?qū)懽謽前l(fā)展階段1993-1997起始階段天津第一棟寫字樓國際大廈1993年動(dòng)工并預(yù)售，遠(yuǎn)洋大廈1997年底開始招租，泰達(dá)大廈1997年下半年招租。1997年前后是天津?qū)懽謽堑母叻迤?，期間寫字樓投資過熱，甲級寫字樓集中放量供應(yīng)，主要產(chǎn)品消化以投資為主。1997-2003市場低迷階段1997年后由于亞洲金融危機(jī)、寫字樓增量供應(yīng)過快和以價(jià)格戰(zhàn)為主的無序化競爭，導(dǎo)致天津甲級寫字樓較為蕭條，最具有代表性的例子是：國際大廈寫字樓租金從30美元/月.平米跌到12美元/月.平米。1999-2001三年間天津市僅有8萬平方米寫字樓落成，新增速度大大回落，市場也以消化現(xiàn)樓為主。直到2002年，每年僅有4萬平方米的吸納量2003-2010迅猛發(fā)展階段2003年以來受益于經(jīng)濟(jì)景氣、市政領(lǐng)導(dǎo)換屆、濱海新區(qū)開發(fā)、海河改造、資本流入增加的影響，天津?qū)懽謽鞘行兄鸩交嘏Ｙ徺I主力金融、貿(mào)易、服務(wù)、物流等新興產(chǎn)業(yè)逐步崛起，大量新興企業(yè)迅速成長，推動(dòng)寫字樓市場已開始進(jìn)入大力發(fā)展階段。近年來，隨著天津在華北地區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中的中心定位以及城市經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展，大量的新批外資企業(yè)駐扎，上外地企業(yè)的進(jìn)入、本地新企業(yè)的誕生、舊企業(yè)的擴(kuò)大和改善，這些都促使辦公場所的需求大量增長，帶動(dòng)寫字樓市場的繁榮。2.1.1天津?qū)懽謽前l(fā)展階段1993-1997起始階段632.1.2天津?qū)懽謽亲饨鹱邉菔?7、98年寫字樓市場發(fā)展過熱影響，供應(yīng)量過大而需求量趨降，導(dǎo)致天津市寫字樓租金在1998-2002年間一直呈下降趨勢，直到2003年才有所緩解。目前天津市甲乙級寫字樓市場月平均租金分別為81元/平方米和53元/平方米。2.1.2天津?qū)懽謽亲饨鹱邉菔?7、98年寫字樓市場發(fā)展過642.1.3天津?qū)懽謽枪?yīng)量/吸納量/空置率走勢天津市寫字樓寫字樓吸納量和供應(yīng)量在近幾年保持平穩(wěn)態(tài)勢。從2000年以后，空置率不斷下降，并有進(jìn)一步下降的趨勢目前空置率在22%左右。2.1.3天津?qū)懽謽枪?yīng)量/吸納量/空置率走勢天津市寫字樓652.2.1甲級寫字樓市場—供應(yīng)及分布情況市場供應(yīng)本市已經(jīng)投放市場的甲級寫字樓只有17座，其中絕大部分都分布在和平、河西兩區(qū)，和平區(qū)共有甲級寫字樓5座，河西區(qū)共有甲級寫字樓9座，從面積上分析，和平區(qū)的甲級寫字樓存量為11.8萬平方米，同樣的數(shù)據(jù)在河西區(qū)則達(dá)到了27.3萬平方米，兩區(qū)共囊括了14座甲級寫字樓，合計(jì)占到甲級寫字樓市場總存量的82.4%。甲級寫字樓分布主要為兩個(gè)路段第一：內(nèi)環(huán)線南京路南面(紅色區(qū)域)第二：外環(huán)線的圍堤道路段(黑色區(qū)域)。其中紅色區(qū)域擁有甲級寫字樓10座，數(shù)量上占有天津市甲級寫字樓的59%，黑色區(qū)域共有甲級寫字樓4座，占天津市甲級寫字樓總數(shù)的24%。2.2.1甲級寫字樓市場—供應(yīng)及分布情況市場供應(yīng)662.2.2形成天津市甲級寫字樓的分布集中的原因第一：經(jīng)濟(jì)原因。和平區(qū)和河西區(qū)經(jīng)濟(jì)上一直以來都是天津市的經(jīng)濟(jì)中心、商貿(mào)中心。第二：歷史原因。1993年，天津市第一座甲級寫字樓——國際大廈出現(xiàn)在了南京路上，直到今天，國際大廈依然是天津市租金最高，出租率高居不下的甲級寫字樓，其領(lǐng)航作用，使得其周圍的南京路段成為了天津市甲級寫字樓最為密集的區(qū)域。以上說明，商務(wù)中心對寫字樓用戶絕對的吸引力，有影響的寫字樓能帶動(dòng)周圍相同業(yè)態(tài)的發(fā)展。2.2.2形成天津市甲級寫字樓的分布集中的原因第一：經(jīng)濟(jì)原因672.2.3天津甲級寫字樓租金情況天津甲級寫字樓以國際大廈、津匯廣場、萬順/平安大廈、信達(dá)廣場為代表，綜合素質(zhì)較好，租金水平在3.5-6元/平方米/天左右租售價(jià)格差異很大，出租率情況十分良好，的信達(dá)廣場外，其他寫字樓的租售率都在70%或70%以上，而且租售率在90%-99%之間占了多數(shù)，是總數(shù)的56%，甚至萬順國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心的租售率為100%，全市的甲級寫字樓平均租售率達(dá)到了87.3%在天津市區(qū)，甲級寫字樓的需求大的區(qū)域還是以和平、河西為主。2.2.3天津甲級寫字樓租金情況天津甲級寫字樓以國際大廈、682.2.4天津甲級寫字樓客戶分析和平國際大廈 金融、物流、貨運(yùn)世貿(mào)廣場 貿(mào)易、電子機(jī)械亞太大廈 貿(mào)易、運(yùn)輸、電子科技河西金皇大廈 貿(mào)易、裝飾、運(yùn)輸北方金融大廈 金融、貿(mào)易、房地產(chǎn)、事務(wù)所泰達(dá)大廈 貨運(yùn)、評估、咨詢?nèi)A盛廣場 貨代、科貿(mào)、金融、工程技術(shù)、裝飾文華中心 事務(wù)所、貿(mào)易、物流、廣告裝飾峰匯廣場 貿(mào)易、金融、市政公司天信大廈 船務(wù)貨運(yùn)、電器化工、IT南開今晚大廈 裝飾、IT、房地產(chǎn)河?xùn)|天星河畔廣場 貨運(yùn)、物流、電子、貿(mào)易河北

遠(yuǎn)洋大廈 貨運(yùn)、貿(mào)易、金融2.2.4天津甲級寫字樓客戶分析和平692.3.1乙級寫字樓市場—供應(yīng)及市場分布情況天津市乙級寫字樓的分布沒有甲級寫字樓如此集中，除了友誼路上的友誼大廈和大安大廈，其他乙級寫字樓主要分布在內(nèi)環(huán)線和中環(huán)線之間。天津市區(qū)現(xiàn)有乙級寫字樓12座，其分布主要也是在和平區(qū)和河西區(qū)兩個(gè)區(qū)域，其中又為河西區(qū)最多，共有6座乙級寫字樓，為天津市區(qū)乙級寫字樓現(xiàn)實(shí)存量的50%，和平區(qū)共有4座，和平、河西兩區(qū)共占有天津市區(qū)乙級寫字樓現(xiàn)實(shí)存量的83%。2.3.1乙級寫字樓市場—供應(yīng)及市場分布情況天津市乙級寫字樓702.3.2天津乙級寫字樓租賃情況和甲級寫字樓比較，天津市區(qū)乙級寫字樓租賃情況更勝一籌。乙級寫字樓租售率均在80%以上，平均租售率為92.9%。乙級寫字樓還有很大的市場前景。2.3.2天津乙級寫字樓租賃情況和甲級寫字樓比較，天津市區(qū)712.3.3客戶分析—乙級寫字樓和平河川大廈 金融、貨運(yùn)、貿(mào)易君悅大廈 通訊、金融、市政新華大廈 房產(chǎn)、貿(mào)易、醫(yī)藥、裝飾嘉利中心 裝飾、廣告、事務(wù)所河西凱旋門大廈 貿(mào)易、運(yùn)輸、IT、事務(wù)所合眾大廈 貿(mào)易、金融、事務(wù)所、房地產(chǎn)恒華大廈 運(yùn)輸、貿(mào)易、通訊大安大廈 貿(mào)易、IT、電訊友誼大廈 金融、貿(mào)易廣銀大廈 物流、貿(mào)易河?xùn)|三聯(lián)大廈 貿(mào)易、金融、通訊南開天津電子科技中心 IT、貿(mào)易、金融2.3.3客戶分析—乙級寫字樓和平722.42010年前三季度天津?qū)懽謽亲馐矍闆r寫字樓租賃市場自2008年第四季度經(jīng)受金融危機(jī)影響后，天津?qū)懽謽鞘袌鲈欢瘸尸F(xiàn)低迷下降的趨勢。從2009年下半年起，隨著全球經(jīng)濟(jì)回暖以及內(nèi)資需求的擴(kuò)張，寫字樓市場逐步復(fù)蘇。2010年前三季度的寫字樓市場發(fā)展有兩個(gè)明顯特點(diǎn)：首先，市場表現(xiàn)活躍，吸納量持續(xù)上升。截至2010年三季度，今年市場吸納量總計(jì)為52,741平方米，因三季度有新項(xiàng)目入市，空置率上升至16.3%，但與2009年第四季度比仍有3.4個(gè)百分點(diǎn)的下降，供求狀況基本平衡；其次，寫字樓平均租金保持在平穩(wěn)水平。2010年第3季度全市甲級寫字樓平均成交租金為每月每平方米101.59元，最優(yōu)質(zhì)寫字樓平均成交租金為每月每平方米122.86元。寫字樓銷售市場由于受宏觀政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響較小，成交量和成交價(jià)格仍保持穩(wěn)定，與上一季度持平。環(huán)球金融中心低區(qū)部分的對外出售一方面可緩解該項(xiàng)目20萬體量對未來租賃市場的壓力，另一方面也提高了天津市銷售型物業(yè)的整體水平。2.42010年前三季度天津?qū)懽謽亲馐矍闆r寫字樓租賃市場732.5天津?qū)懽謽鞘袌霭l(fā)展趨勢未來1-3年內(nèi)，天津?qū)懽謽鞘袌鰧⑦M(jìn)入一個(gè)全新跨越式發(fā)展階段，大量大型綜合性、高品質(zhì)的項(xiàng)目將投入市場。典型項(xiàng)目包括南京路沿線的和記黃埔世紀(jì)都會(huì)、現(xiàn)代城等，小白樓商圈的富麗中心、聯(lián)合廣場等，這些項(xiàng)目的特點(diǎn)是體量大，品質(zhì)高，屬于復(fù)合型綜合業(yè)態(tài)項(xiàng)目，也更具有標(biāo)志性。另外突破傳統(tǒng)的南京路、小白樓和友誼路商務(wù)區(qū)，眾多新興區(qū)域也在陸續(xù)興建高品質(zhì)寫字樓，并逐步形成初具規(guī)模的新商務(wù)區(qū)，使寫字樓市場呈現(xiàn)多核心發(fā)展的平衡態(tài)勢。同屬于老城廂區(qū)域的中糧大悅城、保利金融街大都會(huì)、富力城三期寫字樓等項(xiàng)目也將在未來1-3年內(nèi)陸續(xù)投放市場，該區(qū)域勢必成為寫字樓投資的新熱點(diǎn)。與此同時(shí)，海河沿線的環(huán)球金融中心、合生國際大廈，南站商務(wù)區(qū)的嘉里中心、中信廣場等。在未來10年內(nèi)，隨著天津在華北地區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中的核心定位，以及天津城市經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展城市發(fā)展、商業(yè)發(fā)展趨勢，都將吸引大量的新批外資企業(yè)駐扎、內(nèi)資巨頭的進(jìn)入和本地企業(yè)的擴(kuò)大及改善，為寫字樓帶來了前所未有的機(jī)遇。寫字樓市場日趨市場化、國際化，新供應(yīng)的寫字樓品質(zhì)將凸顯其高端屬性，由此會(huì)對市場的售價(jià)和租金產(chǎn)生一些影響，但預(yù)計(jì)在經(jīng)過一段時(shí)間的市場認(rèn)知和項(xiàng)目競爭后，消費(fèi)者會(huì)更愿意接受高品質(zhì)的項(xiàng)目，并為之付出更多的租金或者售價(jià)。2.5天津?qū)懽謽鞘袌霭l(fā)展趨勢未來1-3年內(nèi)，天津?qū)懽謽鞘?42.6.1天津大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)天津以濱海新區(qū)為引擎，定位為北方經(jīng)濟(jì)中心。2009年天津的國內(nèi)500強(qiáng)企業(yè)總部迅速增長至25家，短短兩年里，增幅達(dá)25%，總部經(jīng)濟(jì)已成為天津現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的一股重要而且潛力巨大的新興力量。這兩年來，天津市緊緊抓住濱海新區(qū)開發(fā)開放成為國家發(fā)展戰(zhàn)略的機(jī)遇，不斷加大支持現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展力度，特別是對在天津發(fā)展的總部經(jīng)濟(jì)、金融、物流業(yè)等方面的投資方和經(jīng)濟(jì)實(shí)體給予相關(guān)的財(cái)稅優(yōu)惠政策，吸引了越來越多的企業(yè)在津建立“總部基地”。天津市中心近年加強(qiáng)了城建規(guī)劃，深挖服務(wù)吸引了各地的總部聚集。此外，京津一體化，具有地區(qū)優(yōu)勢，加上豐富的土地資源，濱海新區(qū)應(yīng)加快承接北京的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，特別是在高端、核心制造業(yè)領(lǐng)域。尤其是京津高鐵的建成，拉近了兩城的距離。對在天津發(fā)展的總部經(jīng)濟(jì)、金融、物流業(yè)等方面的投資方和經(jīng)濟(jì)實(shí)體，天津給予相關(guān)的財(cái)稅優(yōu)惠政策。如：在促進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面的財(cái)稅優(yōu)惠政策包括：一是對在天津市新設(shè)立的總部或地區(qū)總部給予一次性資金補(bǔ)助。其中，注冊資本10億元人民幣以上的，補(bǔ)助2000萬元；注冊資本10億元以下、5億元以上的，補(bǔ)助1500萬元等等。同時(shí)對在天津市新設(shè)立的總部或地區(qū)總部購建的自用辦公用房，按每平方米1000元的標(biāo)準(zhǔn)給予一次性資金補(bǔ)助。以及對在天津市新設(shè)立的總部或地區(qū)總部，自開業(yè)年度起，由同級財(cái)政部門前2年全額返還營業(yè)稅，后3年減半返還營業(yè)稅。“總部基地”作為一種新型的辦公模式，將成為推動(dòng)中心城市發(fā)展，提高區(qū)域競爭力的重要平臺。2.6.1天津大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)天津以濱海新區(qū)為引擎，定位為752.6.2天津總部基地市場概況隨著天津市政府關(guān)于“大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)”相關(guān)政策的出臺，總部基地在天津開始興起，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，天津現(xiàn)已有8個(gè)大大小小的總部基地項(xiàng)目。就純粹“總部基地”概念項(xiàng)目和項(xiàng)目所處區(qū)域來講，天津的總部基地市場至今已形成“3+X”的發(fā)展格局：“3”指的是濱海科技園的渤龍湖總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的天保國際商務(wù)園、武清開發(fā)區(qū)的創(chuàng)業(yè)總部基地三個(gè)大型的總部基地項(xiàng)目；“X”指的是其他中小型總部基地項(xiàng)目，包括EOD總部港、濱海國企大道、中北創(chuàng)業(yè)總部基地、矽谷城、華鼎智地等項(xiàng)目。由于政府和開發(fā)商對總部基地發(fā)展前景一致看好。在2008年10月17日召開的第四屆中國總部經(jīng)濟(jì)高層論壇上，天津獲得了總部經(jīng)濟(jì)第七位的好成績，這更將刺激天津總部基地的建設(shè)進(jìn)一步升溫。隨著天津總部基地項(xiàng)目的增多，而且這些項(xiàng)目具有一定的同質(zhì)化傾向，目標(biāo)客戶群體也大同小異，這將導(dǎo)致天津總部基地市場的競爭日趨激烈。2.6.2天津總部基地市場概況隨著天津市政府關(guān)于“大力發(fā)展762.6.3天津總部基地市場特征天津的總部基地項(xiàng)目大多位于政府統(tǒng)一規(guī)劃的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)內(nèi)，總部企業(yè)在工業(yè)集中發(fā)展區(qū)內(nèi)的集聚，既可以獲得特殊政策支持便于企業(yè)的發(fā)展壯大，又可以形成規(guī)模優(yōu)勢，提升區(qū)域整體競爭力。同類型企業(yè)聚集在同一區(qū)域經(jīng)營，則該區(qū)域的專業(yè)化優(yōu)勢將十分明顯。天津總部基地的開發(fā)模式可歸納為渤龍湖模式、濱海國企大道模式、中北模式、武清模式。無論哪種模式，政府的作用都非常重要，政府對園區(qū)招商政策的支持及對項(xiàng)目的參與力度，對項(xiàng)目的成功開發(fā)及后期運(yùn)作起著至關(guān)重要的作用。從開發(fā)主體來看，天津總部基地的開發(fā)單位可分為三種類型：開發(fā)商自主開發(fā)經(jīng)營、企業(yè)與政府合作共同開發(fā)、政府主導(dǎo)一攬子開發(fā)。2.6.3天津總部基地市場特征天津的總部基地項(xiàng)目大多位于政772.6.4天津總部基地市場競爭情況競爭格局天津總部基地市場基本呈現(xiàn)“3+X”的競爭格局，渤龍湖總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、天保國際商務(wù)園、創(chuàng)業(yè)總部基地三個(gè)大型的憑借規(guī)模、政策等優(yōu)勢，處于領(lǐng)先地位，基本代表了天津總部基地市場的發(fā)展水平，EOD總部港、濱海國企大道、中北創(chuàng)業(yè)總部基地、矽谷城、華鼎智地等中小型總部基地項(xiàng)目，憑借其專業(yè)化、特色化等優(yōu)勢，也都占有自己的一席之地。天津總部基地市場競爭手段由于天津總部基地項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間較晚，多數(shù)項(xiàng)目都參考了國外的總部基地項(xiàng)目及北京ABP等項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作模式，這就不可避免地導(dǎo)致項(xiàng)目產(chǎn)品呈現(xiàn)一定的同質(zhì)化傾向。雖然各項(xiàng)目區(qū)位不同，招商政策也有差異，但在產(chǎn)品細(xì)分、目標(biāo)客戶定位、項(xiàng)目配套建設(shè)等方面大同小異，這直接導(dǎo)致了市場競爭的加劇。多數(shù)項(xiàng)目都在宣傳產(chǎn)品的低密度、生態(tài)化、環(huán)保等，真正有特色的競爭手段并不見得新鮮。結(jié)合項(xiàng)目情況特點(diǎn)做好項(xiàng)目規(guī)劃，根據(jù)市場競爭情況對項(xiàng)目進(jìn)行定位，并在園區(qū)環(huán)境、綜合配套、軟性服務(wù)等方面做足文章，將使項(xiàng)目在激烈的競爭中立于不敗之地。2.6.4天津總部基地市場競爭情況競爭格局結(jié)合項(xiàng)目情況特點(diǎn)782.6.5天津總部基地市場項(xiàng)目市場供應(yīng)狀況市場供應(yīng)情況天津現(xiàn)有的總部基地項(xiàng)目主要沿京津高速分布，各項(xiàng)目均位于不同的開發(fā)區(qū)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，如西青的的華苑產(chǎn)業(yè)園、東部的空港經(jīng)濟(jì)區(qū)、濱海新區(qū)以及城區(qū)內(nèi)部的東麗軟件園內(nèi)。目前已經(jīng)推出到的項(xiàng)目有EOD總部港、濱海國際企業(yè)大道、中北總部基地、華鼎置地、矽谷城等5個(gè)項(xiàng)目，供應(yīng)量為78.8萬平方米。潛在供應(yīng)情況天津潛在的總部基地項(xiàng)目同樣分布在各產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，目前可確定的項(xiàng)目出了在售項(xiàng)目的后續(xù)工程外，還有有空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的天保商務(wù)園、武清開發(fā)區(qū)的創(chuàng)業(yè)總部基地、濱?？萍紙@的渤龍湖總部基地等，總規(guī)模約為596.5萬平，據(jù)了解，目前天津也有部分的產(chǎn)業(yè)園在籌劃建設(shè)總部基地項(xiàng)目武清開發(fā)區(qū)華苑科技園東麗軟件園泛空港區(qū)域?yàn)I海新區(qū)現(xiàn)有供應(yīng)量不大，但潛在供應(yīng)量巨大，未來市場競爭激烈。2.6.5天津總部基地市場項(xiàng)目市場供應(yīng)狀況市場供應(yīng)情況武清79通過調(diào)研，天津的總部基地主要以研發(fā)及高科技型、企業(yè)內(nèi)腦型客戶為主，這主要是由天津的區(qū)位環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等因素決定的。目前天津在售總部基地項(xiàng)目的客戶主要行業(yè)為進(jìn)駐企業(yè)集中在網(wǎng)絡(luò)、傳媒、信息、電子、物流、研發(fā)、生物醫(yī)藥、新能源、貿(mào)易等行業(yè)。根據(jù)各總部基地運(yùn)作方式和項(xiàng)目定位不同，入住企業(yè)的需求面積也相差較大。具有政府行為的項(xiàng)目，由于其在招商方面的優(yōu)勢，單體面積也較大，面積集中在4000-6000平方米；而由企業(yè)行為運(yùn)作的項(xiàng)目，單體面積普遍較小，主要集中在1000-2000平方米。2.6.6天津總部基地市場現(xiàn)有需求情況通過調(diào)研，天津的總部基地主要以研發(fā)及高科技型、企業(yè)內(nèi)腦型客戶802.6.7天津總部基地市場未來需求情況預(yù)測總部基地項(xiàng)目針對的目標(biāo)客群以各類企業(yè)為主，因此對天津注冊企業(yè)的情況進(jìn)行分析企業(yè)數(shù)量截止2009年年末，天津市實(shí)有企業(yè)140923戶，分支機(jī)構(gòu)19392戶。其中國有及國有控股企業(yè)12559戶，比上年同期增加165戶，增長1.33%；民營企業(yè)128364戶，比上年同期增加12049戶，增長9.54%。企業(yè)類型從內(nèi)資企業(yè)的企業(yè)類型看，公司制企業(yè)占絕對多數(shù)，為113435戶，注冊資本10209.41億元。行業(yè)分布新注冊企業(yè)戶數(shù)增長幅度最大的是衛(wèi)生、社會(huì)保障和社會(huì)福利業(yè)，增長124%，其次文化、體育和娛樂業(yè)增長74%，其他如房地產(chǎn)、金融、租賃和商務(wù)服務(wù)、科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)以及信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件等行業(yè)增長均超過20%；新注冊企業(yè)注冊資本（金）增長幅度較大的是信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)，建筑業(yè)、水利、環(huán)境和公共基礎(chǔ)設(shè)施、文化體育和娛樂等行業(yè)以及科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)等行業(yè)。天津企業(yè)數(shù)量基數(shù)較大，且新注冊企業(yè)增長迅速，公司制企業(yè)占絕對多數(shù)，新注冊企業(yè)的類型中，適宜選擇總部基地的行業(yè)增長迅